보도자료 예결위원장 · 건교위원 이윤수 (민주당 경기 성남 수정구)	TEL 788·2038 FAX 788·3345 서울 영등포구 여의도동 1번지 국회본청 521호

제243회 정기국회- 2003년 국정감사

2002년도 철도청 세입세출결산 (2003.9.19)

한국토지공사

( 2003. 9. 30 )

□ 기업토지 매입과 매각과정의 부적절한 업무수행

예결 위원장□건교 위원 이윤수

제243회정기국회-한국토지공사 국정감사

으로 인한 손실 7,550억원이나 된다.

□ 기업 토지 보유 기간 중 부적정하게 활용되고 있다.

□ 토지공사, 부대사업 손실 늘어난다.

□ 산업단지 입주 및 분양 실적 저조하다.

(전체 분양대상 단지 중 32%가 미분양 )

□ 택지와 산업시설용지의 조성원가 과다 산정하고

있다.

□ 택지개발지구내 하수관거 공사 부실 심각하다.

◆기업토지 매입과 매각과정의 부적절한 업무수행으로 인한 손실 7,550억원

한국토지공사는 1997년 말의 외환·금융위기 이후 자금난에 처한 505개 회사들로부터 2조 6,101억여원 상당의 기업토지를 매입하여, 기업과 은행의 부실화 방지에 큰 기여를 하였다.

그러나 토공은 기업 토지 매입과정에서 잘못된 업무수행으로 상당한 손실을 발생시킨 것으로 드러났다. 감사원의 손실 분석결과, 사업이 종료되는 2008년까지 7,550억원의 손실이 발생한다고 예상하고 있다.

우선 토공은 토지매입과정에서 매각가능성이 낮은 토지를 전체 매입토지의 52%인 1조 3,728억원어치를 매입하였고, 2002년 말 현재 매입금액 5,621억여원에 이르는 토지가 매입후

4년이 지났는데도 매각되지 않아 2008년에 최종 매각된다고 하여도 매각손실 등으로 3,704억원의 손실이 발생하게 된다. 또한 토공이 부채확인절차를 소홀히 하여 기업의 금융 부채가 전혀 없는데도 토지매입을 한 경우가 동국산업 등 124개 업체에 3,845억원임.

그리고 부채를 초과하여 매입한 경우 역시 두산건설 등 87개 업체에 약 1,800억원에 이르고 있다. 위 토지매입금은 금융기관 부채 상환 이외의 목적으로 이용되었을 것이라 생각 됨.

감사원 지적에서도 나타나지만, 이러한 기업토지 매입은 다수의 기업에게 혜택이 돌아가도록 해야 함에도 불구하고, 상위 109개 기업에 집중되었다는 데 문제가 있다.

전체 505개 기업의 1.9%에 해당하는 10개 기업으로부터 토공은 전체 기업 토지 매입금액 2조 6,101억원의 24.4%에 해당하는 6,376억원의 토지를 매입하였다.

토공은 한화로부터 98년에 959억 가량의 토지를 매입했는데, 해당 227만 평방미터의 토지를 2000년에 한화에게 다시 수의매각하면서 2000년 당시 공시가 보다 1100억원이나 싸게 매각하였다. 본 위원이 토공의 기업토지 매각 현황 자료를 조사한 결과, 토공이 공시가의 54%에 이르는 금액으로 토지를 매각한 사례는 없다.

98년 토공이 한화로부터 해당 토지를 매입할 당시에도 매입액의 82%에 해당하는 793억원은 부채금액을 초과한 부분이었다. 본 위원은 토공이 사업 추진과정에서 업무를 소홀히 했고, 특정기업에 혜택이 집중되었다고 생각한다. 이에 대한 대책을 마련해야 할 것이다.

□ 기업 토지 보유 기간 중 부적정한 활용.

토지공사는 기업토지 매입과 매각 사업을 추진하면서, 장기보유가 예상되는 토지에 대해서는 그 활용방안을 적극 모색하여 손실을 최소화하는 것이 당연할 것이다.

그러나, 본 위원은 토지공사가 기업 매입토지가 길게는 5년 이상 미매각될 것을 알면서도 전혀 수익을 고려한 대책을 세우지 않았다는 것을 지적하고자 한다.

토공은 전체의 84%에 이르는 매입토지에 대해 임대 공고를 하지 않았고, 임대 효율을 얻은 것은 1.38%에 불과하다. 전체 매입가 2조 6천억에 들어간 관리비용이 4천억 가량인데, 임대를 통해 얻은 수익은 고작 8백억에 불과하며, 2003년 2월 말 당시 보유토지의 17.3%만이 임대되고 있는 상황이다. 토공 충북지사, 전북지사, 충남지사, 영동사업단, 제주지사는 임대공고를 전혀 내지 않아 손실을 방치한 것이다.

현재 5년 이상 장기 미매각 토지중 산업단지개발지구가 90%를 차지하고 있는데, 이는 작년 12월의 88%보다 증가한 것이다. 본 위원은 결과도 중요하지만, 국가재산을 적극 활용해야 한다는 의지가 토공 임직원에게 부족하다고 생각한다. 향후 대책을 마련해야 할 것이다.

□ 토지공사, 부대사업 손실 늘어난다.

토지공사가 실시하고 있는 부대사업의 이익이 최근 급감하면서, 손실이 발생하는 것으로 나타났다. 현재 토지공사가 실시하고 있는 부대사업은 수탁시험, 수탁보상, 수탁용역을 실시하는 지원사업, 조성토지와 기업토지를 임대하는 임대알선이용사업, 지역의 토지를 대신 관리해 주는 부대사업, 그리고 ABS자산 관리를 하는 기타 사업 등으로 나눠지고 있다.

그런데, 본 위원이 조사해 바에 의하면, 사업들의 이익이 급감하고 있는 것으로 드러났다.

먼저, 수탁시험, 수탁보상, 수탁용역을 하는 지원사업의 경우,2001년 23억6천6백만원이던 이익이 2002년 18억7천4백만원으로 급감하였고, 2003년 상반기 이익은 6억2천7백만원의 손실을 낸 상태이다.

이렇게 이익이 급감한 원인은 2002년 사업수익이 38억8천6백만원이던 것이 2003년 상반기 사업 수익이 6억1천8백만원에 그친 반면, 사업비는 2001년 11억2천1백만원, 2002년 20억1천2백만원으로, 그리고 2003년 6월말 현재 사업비가 12억4천5백만원으로 증가한데 있다.

임대알선이용사업도 마찬가지이다. 사업수익이 2000년 41억9천7백만원, 2001년 31억8천6백만원, 2002년 14억5천만원으로 급감하였고, 2003년 상반기 사업 수익은 3억2천1백만원에 그치고 있지만, 사업비는 2001년 2002년 매년 증가하고 있다.

이에 따라, 이익 역시 급감하고 있다. 2000년 362억3천6백만원에서 2001년 257억8천9백만원,

2002년 83억6천8백만원으로 감소하였고, 2003년 상반기 이익은 10억2천8백만원으로 급감.

지역의 토지를 대신 관리해 주는 토특사업의 경우, 2003년 사업 수익은 전무한 반면, 현재 손실만 4천3백만원이 난 상태이다. 사업들의 수익을 향상시킬 대책을 세워야 할 것이다.

□ 산업단지 입주 및 분양 실적 저조에 대한 대책 필요하다.

토공이 개발하여 제공하고 있는 산업단지의 입주와 분양실적이 저조한 것으로 드러났다.

2003년 8월 현재 토공이 개발한 산업단지는 총 47개 지구 4천 5백만평 가운데 분양대상 3천 1백평중 2천 1백평만이 분양된 상태이다. 즉, 전체 분양대상 단지 중 32%가 미분양 임

그런데 문제는 조성 완료된 34개 지구 가운데 10개 지구가 미분양된 채로 남아 있다는 것.

본 위원이 조사한 바에 의하면, 대덕연구3단지의 경우는 94년 사업이 완료된 후 10년이 되어 가지만, 분양률이 8%에 불과한 것으로 드러났다. 사업비로 555억원이 소요된것임

북평산업단지는 95년에 조성이 완료되었지만, 현재 34%에 분양이 그치고 있으며, 전주과학 단지 역시 33%에 머물고 있다. 현재 조성중인 군장군산 지구는 92년부터 공급에 착수했지만 현재 53%만이 분양되었고, 김천구성지구 역시 92년부터 공급에 착수했지만, 분양률이 0%로 전혀 실적이 없는 상태임.군장군산은 8,999억의 사업비가, 김천구성지구는 391억의 사업비가 투입되었는데, 현재 무용지물이 되고 있다.

산업단지 분양은 지역적 편차도 심하여, 조성완료된 단지 중 절반이 호남 지역에 집중되어 있다. 따라서 인천남동과 목포대불을 연결하는 서해안산업벨트, 오송생명과 전주과학, 광주첨단 지구를 연결하는 내륙첨단과학산업벨트가 자칫 호남 지역의 산업단지 미분양으로 차질을 빚을 수 있다고 본 위원은 생각한다.

지역을 고루 발전시키는 사업단지 조성의 성공을 위해서는 미 분양 산업단지의 분양을 위해 노력해야 할 것으로, 이에 대한 향후 대책을 마련해야 할 것이다.

□ 택지와 산업시설용지의 조성원가를 과다 산정하고 있다.

토지공사가 택지와 산업시설용지 조성원가를 과다산정하고 있는 것으로 드러났다.

택지와 산업단지 조성원가에 산입되는 자본 비용이 택지와 산업단지의 조성사업비를 조달하는데 소요되는 자본비용이라는 것을 알고 있을 것이다.

따라서 기업토지 매입을 위해 발행한 토지개발채권의 이자는 자본비용 산정시 포함되지 않아야 하지만, 토공은 이를 조성원가에 산정하였다. 이로 인해 화성동탄 등 15개 개발사업지구 자본비용에 채권이자 1,279억원이 포함되어 토지 공급가격이 401억원이나 높게 책정.

둘째, 자본비용 산정시, 개발사업지구의 사업준공전에 회수된 분양 대금은 제외되어야 한다.  그러나 토공은 회수된 분양대금을 차감하지 않고 조성원가를 산정하였다. 반면, 수자원공사는 총 사업비에서 분양대금 회수액을 차감한 순사업비를 기준으로 조성원가를 산정함.

셋째, 토공은 택지와 산업시설용지의 조성원자 중 간접비 (직접경비, 판매비와 일반관리비, 간접비용 과 기타비용)를 산정하면서, 조성사업과 관련이 없는 비용을 조성원가에 산정

이로 인해 화성동탄 등 25개 택지개발사업지구와 경기포승 등 9개 산업단지개발사업지구의 토지공급 가격이 696억원이나 높게 책정되는 결과를 가져왔다.

2003년 2월말 임대주택사업자에게 공급하는 626 평방미터는 정당 가격 보다 349억원이나 높게 공급되었고, 향후 837 평방미터에 대해서도 347억원이 비싸게 공급될 예정이다.

넷째, 토공은 택지 공급시 측량오차와 불용지 발생을 감안하여 공급지구내 유상공급대상면적의 100분의 2를 감한 면적을 기초로 원가를 조성해야 한다. 그러나, 토공은 이를 감하지 않고 조성원가를 산정하여 남양주호평 등 20개 택지개발사업지구의 조성원가가 428억이나 높게 결정. 이로 인해 임대주택사업자들에게 정상가격보다 131억원 비싸게 토지가 공급.

개선방향과 과다 책정된 조성원가를 낮출 방안은 마련해야 할 것이다.

□ 택지개발지구내 하수관거 공사 부실 심각하다.

토지공사가 개발하는 택지지구내 하수관거 공사가 부실하게 이루어지는 것으로 드러났다.

본 위원이 환경부로부터 제출받은 자료에 의하면, 토지공사 택지지구내 하수관거 부실실태가 일반 시·군의 하수관거 부실보다 심각한 것으로 드러났다.

택지 개발지구 17개시군 20개 지구에 대한 조사에서 평균 7.3m에서 이상개소가 발견되는 것과 비교할 때, 토공의 부실개소가 발견되는 빈도가 높았다.

대전둔산의 둔산 1, 2 지역의 경우, 4.5m당 이상이 발견되었고, 하남신장 지구 중 하남4지역의 경우, 4.2m, 용인수지2지구 용인7단지는 5,2m, 평택비전1지구의 통복A 지역은 4.7m, 충주금릉지구의 충주6지역은 7.0m 간격으로 이상이 발견되었다. 이 뿐만이 아니다. 아산용화2지구내 용화지역의 경우, 6.5m, 논산강산지구는 4.5m간격으로 부실이 나타났다.

조사 대상 20개 지구중 평균 이하인 곳이 10곳인데, 이 가운데 8곳이 토지공사 개발지구임

시·군 기준인 8.3m를 적용할때는 평균이하인 곳이 10개 지구로 2곳이 더 늘어난다.

토공 사업임에도 불구하고, 대구성서지구의 경우는 이상발견 간격이 104m 인 반면, 용인수지2지구는 5.2m의 간격을 보이고 있어, 사업별 차이도 심하게 나타나고 있다.

하수관 부실은, 토양 등 환경오염에 심각한 영향을 미친다.