국회의원 서 상 섭	국정감사 보도자료	건설교통위원회
국회의원회관 740호 Tel : 784 -5286, 788-2873 Fax : 788-3740 E-mail : suhss740@hanmail.net

한국토지공사 국정감사 (2003.9.30 화)

1. 기업토지 매입 6,019억 부당 집행

□ 토지매각신청 업체 부채 미확인으로 부채 이상 토지매입

2. 산업시설용지 매각 132건,「산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률」위반

□ 법정가격 2,862억보다 711억 많은 3,573억에 팔아

3. 기업토지 장기보유 임대수익 무시, 유지·관리비만 낭비시켜

□  □03.9월 현재, 기업토지 임대수익, 유지·관리비의 18.5%에 불과

4. 택지개발 하수관거 시공 엉터리

□ 하수관거 부실 7.6m당 1개꼴, 전국 평균 8.3m보다 높아

5. 장기 미분양 공공시설용지, 무대책 방치

□ □03.9월 현재, 2년 이상 장기 미분양 공공용지 133필지, 최대 방치기간 15년9개월

6. 개성공단 경쟁력 있는 분양가 가능한가?

□ 개성공단 입주 희망업체의 80%, 20만원 미만 희망

기업토지 매입 6,019억 부당 집행

- 토지매각신청 업체 부채 미확인으로 부채 이상 토지매입 -

1. □98.4.14일 「경제대책회의」에서 결정된 □금융·기업 구조개혁 촉진방안□에 따라 기업의 부채상환을 지원하기 위해, □99.12월까지 5차례에 걸쳐 기업구조조정 토지를 매입(별첨) 하면서,

토지매각신청 업체의 금융기관 부채를 확인할 수 있는 □부채잔액증명서□를 제출받지 않거나, 제출받더라도 이를 제대로 확인하지 않아, 매입가격이 해당기업의 부채를 초과한 업체의 수가 79개나 되는 것으로 나타났음.

- 감사원이 □03.2∼3월까지 조사한 자료를 분석해본 결과, 79개 업체의 토지 매입가격이 해당기업의 부채보다 많음.

※ 감사원이 금융감독원을 통해 확인하여 토지공사에 송부한 토지매입 당시 기업의 부채금액  자료를 분석한 것임

·□기업토지 관련□ 감사원 감사(□03.2.∼3월, 처분: □03.7월)

2. 또한, 부채가 전혀 없는 86개 기업의 토지도 매입하여, 이들 기업토지 매입가격 3,438억5천3백만원과, 부채 이상으로 토지를 매입해준 79개 기업의 초과 매입금 2,580억6천1백만원을 합한 총 6,019억1천4백만원 어치의 토지를 부당하게 매입한 것임.

† 기업토지 매입은 기업의 부채 상환을 돕기 위한 것인데, 부채 확인을 하지 않았다는 것은 명백한 직무유기

† 부채확인만 제대로 하였더라면, 불필요한 기업들이 빠져 더 많은 기업들이 혜택을 받을 수 있었을 것

기업토지 매입현황

구분		계	제1차	제2차	제3차	제4차	제5차
매입기간		98.4.30∼ 99.12.20	98.4.30∼ 99.9.30	98.6.10∼ 99.9.30	98.7.15∼ 99.9.30	98.9.30∼ 99.9.30	99.3.11∼ 99.12.20
매입계획		3조5천억	5천억	1조	1조5천억	5천억	(5천억)
매각신청		102,093억	22,823억	35,235억	25,019억	8,672억	10,344억
입찰대상		76,381억	17,444억	26,971억	21,481억	6,539억	3,946억
입찰경쟁률		2.1:1	3.5:1	2.7:1	1.5:1	1.3:1	0.79:1
매입결정		3조6,582억	5,269억	10,057억	14,290억	4,995억	1,971억
매입실적		2조6,101억	4,881억	8,068억	9,601억	2,529억	1,022억
채권금리		-	11.76%	13.76%	12.30%	12.00%	발행직전 월평균금리
매입가율	평균	76.8%	77%	75%	76%	83%	78.4%
	최고	99%	85%	79%	90%	99%	89.5%
	최저	48%	48%	53%	62%	67%	58%

불필요한 기업토지 매입현황

구분	업체수	매입가격(A)	원소유자 부채금액(B)	A-B
부채가 없는 기업	86	3,438억5천3백만원	0	3,438억5천3백만원
매입가격이 부채보다 많은 기업	79	5,143억4천4백만원	2,562억8천3백만원	2,580억6천1백만원
계	165	8,581억9천7백만원		6,019억1천4백만원

산업시설용지 매각 132건,「산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률」위반

- 법정가격 2,862억보다 711억 많은 3,573억에 팔아 -

1. 기업토지 매입사업으로 매입한 산업단지 내 산업시설용지 132건(208필지, 202만9천□) 을「산업집적활성화 및 공장설립에관한법률」에 따른 법정가격보다 높게 매각하여 711억원의 변칙 차익을 챙김.

- 「산업집적활성화및공장설립에관한법률」및 시행령, 산업시설용지는 매입한 가격에 매입일로부터 양도일까지의 생산자물가총지수를 곱하여 계산한 금액과 유지·보존 또는 개량을 위하여 지출한 비용을 합산한 가격(법정가격)으로 추첨에 의해 매각하도록 되었으나,(별첨)

- 토지공사는 □99.8월부터 □02.8월까지 산업시설용지 136건을 매각하면서 이 중 132건을 법정가격에 따른 추첨방식이 아닌 감정평가가격을 예정가격으로 하여 경쟁입찰방식에 의해 매각하여, 법정가격 2,862억보다 711억 많은 3,573억원에 매각.

† 문제의 산업시설용지 매각이 관련 법률을 위반하였다는 지적에 동의 여부

† 법정가격으로 추첨해 매각하지 않고, 감정평가가격으로 경쟁입찰한 이유는 뭔가?

† 711억 차익의 의미와 용처는?

† 앞으로 매각할 산업시설용지에 대해서는 어떤 대책인가?

□ 산업집적활성화및공장설립에관한법률

제39조 (산업용지등의 처분제한 등)

① 제33조제5항의 규정에 의한 산업시설구역(이하 "산업시설구역"이라 한다)의 산업용지 및 공장등을 소유하고 있는 입주기업체가 공장등의 설립을 완료하기 전에 분양받은 산업용지 및 공장등을 처분하고자 하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 관리기관에 양도하여야 한다. 다만, 관리기관이 매수할 수 없는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 관리기관이 매수신청을 받아 선정한 다른 기업체나 다음 각호의 기관(이하 "유관기관"이라 한다)에게 양도하여야 한다.

1. 중소기업진흥및제품구매촉진에관한법률에 의한 중소기업진흥공단

2. 한국토지공사법에 의한 한국토지공사 및 한국수자원공사법에 의한 한국수자원공사

3. 은행법 제8조의 규정에 의하여 설립인가를 받은 금융기관(중소기업은행법등 법률에 의하여 설립된 금융기관을 포함한다)

4. 기타 입주기업체의 설립 및 지원과 관련된 기관으로서 대통령령이 정하는 기관

□ 산업집적활성화및공장설립에관한법률시행령

제52조 (이자 및 비용)

법 제39조제4항의 규정에 의한 이자 및 비용은 다음 각호와 같다.

1. 양도할 산업용지의 취득가격에 그 취득일부터 양도일까지의 기간중의 생산자물가총지수를 곱하여 계산한 금액

제52조의2 (유관기관의 산업용지등의 매각가격등)

③ 유관기관이 매수한 산업용지의 매각가격은 그가 취득한 가격에 제52조의 규정에 의한 이자 및 비용을 합산한 금액(이하 "취득등의 가격"이라 한다)으로 하고, 공장등의 양도가격은 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 시가감정액을 참작하여 결정한 금액으로 한다. 다만, 산업용지의 취득등의 가격보다 매각시의 시가(「지가공시 및토지등의평가에관한법률」 제2조의 규정에 의한 감정평가업자가 행한 감정평가액을 말한다)가 낮은 경우에는 시가를 매각가격으로 할 수 있다.

기업토지 장기보유 임대수익 무시, 유지·관리비만 낭비시켜

- □03.9월 현재, 기업토지 임대수익, 유지·관리비의 18.5%에 불과 -

1. 토공, 기업토지를 매입·관리하면서, 장기보유가 예상되는 토지에 대해서는 임대 등을 통해 최대한의 수익 확보를 해야 함에도, 이를 제대로 하지 않아 기업토지 보유기간 중 임대수익이 유지·관리비 에도 크게 미치지 못한 것으로 조사.

- □99.4월부터 □99.12월까지 5차례에 걸쳐 기업토지를 매입(1,272만3천□, 2조6,101억)하면서, 매입토지의 80.3%(1차∼4차) 가 장기보유될 것을 예상하고도 기업토지 전체 면적의 93.2%(87만□)에 이르는 토지를 임대공고 조차 내지 않았음.

기업토지 매입시 토공이 예상한 보유기간(1차∼4차까지)

구분	건수	면적(□)
단기(3년이하)	124	379(10.6%)
중기(3년∼5년)	156	324(9.1%)
장기(5년이상)	452	2,874(80.3%)
계	732	3,577(100%)

- 그 결과 □03.9월 현재를 기준으로 이들 기업토지를 관리하는데 4,847억원이나 들어갔지만, 토지활용에 따른 임대수익은 896억원 (관리비용의 18.5%)에 불과해 이로 인한 손실이 3,950억이나 됨.(별첨)

※ 관리비용: 토지 매입에 따른 금융비용을 제외한 보유 중 일반관리비, 판매관리비, 기타 현금조달 비용 등

□ 기업토지를 보유하면서 활용을 제대로 하지 않아 상당한 손실이 발생했다는 지적에 동의하는가?

□ 상당수 토지가 장기보유될 것이라고 판단하였음에도 수익창출을 위해 노력하지 않은 이유가 뭔가?

□ 앞으로 장기보유가 예상되는 토지에 대해서는, 분기나 반기별로 의무적으로 임대공고를 내도록 해 최대한 활용도를 높여야 하지 않겠나?

<지사별 기업토지 임대 현황>

□03.9월 현재, 단위: 천□, 백만원

구분	매입면적	임대 현황		임대공고한 토지 면적	매입 후 관리비용(A)	A-B
		면적	임대료(B)
경기본부	3,761	3,761	14,127	94	85,024	70,897
서울지사	400	243	17,890	65	78,737	60,847
부산지사	1,665	738	35,579	320	121,658	86,079
인천지사	1,139	1,139	6,050	150	56,312	50,262
강원지사	116	41	366	11	2,303	1,937
충북지사	739	296	2,562	-	9,055	6,493
충남지사	1,354	129	185	-	13,689	13,504
전북지사	562	211	227	-	6,994	6,767
전남지사	685	81	2,269	8	21,022	18,753
경북지사	1,081	270	4,496	57	50,201	45,705
경남지사	1,077	474	5,532	165	36,418	30,886
제주지사	70	12	371	-	1,206	835
영동사업단	76	5	6	-	2,088	2,082
계	12,723	7,399	89,660	870	484,707	395,047

택지개발 하수관거 시공 엉터리

- 하수관거 부실 7.6m당 1개꼴, 전국 평균 8.3m보다 높아 -

1. 토공, 택지개발, 하수관거 시공 반복적으로 불량시공..

- 환경부가 □01년 2월부터 □03년 4월까지 전국 166개 시·군 하수관거 실태를 조사한 자료중 토공이 개발한 16개 택지개발지구의 하수관거 실태를 분석해본 결과,(별첨)

- 조사연장 15만9천870m 가운데 2만1천80개소에서 이상이 있는 것으로 조사돼 하수관거 7.6m당 1개소 꼴로 이상을 보였고, 이는 하수관거 8.3m마다 1개소 꼴로 이상을 보인 전국 평균보다도 높은 것.

† 택지를 개발하면서 하수관거 시공을 제대로 했어야

† 땅속에 있는 시설이라 눈에 보이지 않는다고 대충대충 시공한 것

2. 하수관거 이상문제에 대해 토공에선 □시공상의 문제가 아니라 택지를 개발한 다음 지자체가 제대로 유지관리를 하지 않았기  때문□이라 변명.

환경부 조사결과 □유선이 확보되지 않아 하수가 정체되는 곳들이 많았다□는 점을 감안할 때, 토공의 주장은 설득력이 부족.(동의)

† 통상 하수가 흐르지 않고 정체되는 것은, 시공할 때 하수관거의 높낮이나 구베(curve)를 제대로 조정하지 않았을 경우, 나타나는 현상 아닌가?

† 시공상에 문제가 아니라 택지개발 후에 지자체에서 유지관리가 제대로 하지 않았기 때문이라고 주장할 것인가?

3. 사업계획 수립과 승인과정 중에는 하수관거에 대한 사전협의를 지자체와 하지 않다가 준공을 앞두고 하는 합동점검에 이르러서야 지자체와 처음으로 하수관거 시공상태를 확인하고 있기 때문.

- 하수관거가 지하에 매설된 다음 시공상태를 확인하다보니 문제점이 발견되어도 시설보완에 뚜렷한 한계를 노출.

† 사업을 추진하면서 하수관거에 대한 사전협의를 충분히 하지 않는 이유가 무엇인가?

† 이러한 문제점을 막으려면, 앞으로 택지개발 사업을 할 때 하수관거 설치에 관한 사항을 별도로 규정해 실시계획 승인 이전에 지자체와 사전협의를 거치도록 내부 규정을 고쳐야

† 하수관거 시공상태 합동점검도 준공을 앞두고 일회성으로 끝낼 것이 아니라 분기별 내지는 반기별 형식의 주기적 합동점검방식을 도입해 준공을 앞두고 문제가 생기는 일이 없도록 해야

<택지개발지구 하수관거 실태>

	지구명	사업기간	관거내부조사 결과
			조사연장(m)	이상개소수(개소)	조사결과(m/개소)
1	대구성서	□90-□97	6,240	60	104.0
2	대구칠곡	□88-□00	16,120	1,868	8.6
3	대전둔산	□88-□94	3,134	700	4.5
4	하남신장	□90-□94	6,188	820	7.5
			2,004	480	4.2
5	용인수지2	□94-□01	11,106	2,148	5.2
6	안양평촌	□89-□95	9,790	842	11.6
7	수원원천	□90-□93	6,432	1,321	4.9
8	평택비전1	□89-□92	9,868	2,112	4.7
9	청주하복대	□94-□99	7,809	64	122.0
10	충주금릉	□94	3,600	515	7.0
11	아산용화2	□94-□96	35,396	5,457	6.5
12	논산강산	□90-□94	2,788	614	4.5
13	홍성월산	□99-□02	2,831	307	9.2
14	남원도통	□94-□00	11,234	1,370	8.2
15	경산옥산	□89-□92	22,010	2,176	10.1
16	김천부곡	□94-□98	3,330	226	14.7
계			159,870	21,080	7.6

※ 환경부 □하수관거 타당성 조사□(□01.2∼□03.4) 결과중 토지공사 부분만 발췌한 것임

장기 미분양 공공시설용지, 무대책 방치

- □03.9월 현재, 2년 이상 장기 미분양 공공용지 133필지, 최대 방치기간 15년9개월 -

1. 토공이 택지개발지내에 개발한 공공시설용지 중 준공 후 □03.9월 현재까지 2년 이상 미분양된 공공용지는 133필지(101만4천□)이며, 이들 용지의 가격은 조성원가를 기준으로 2,491억원.

- 미분양 공공용지 133필지의 준공 후부터 □03.9월 현재까지 미분양 기간을 살펴보면, 2년이상 5년미만이 67필지(50.4%), 5년이상 10년미만 62필지(46.6%), 10년이상 4필지(3%)이며,

- 달성농공공단지구 고등학교 용지의 경우, 준공(□87.12월) 후 현재까지 15년9개월 동안 방치되었음.(준공 후 최고 미분양 기간임)

2. 이들 133필지의 공공용지가 장기 미분양된 이유는 수요기관이 매입을 지연하였기 때문이며, 이중 수요기관이 매입을 포기한 용지도 24필지(7만2,630□, 조성원가기준 175억)나 됨.

3. 문제는 건교부「택지개발업무 처리지침」제28조에, 택지개발사업 준공 후 2년이 경과 할 때까지 공공용지가 매각되지 않을 경우,  자치단체에 당해 토지의 용도변경을 신청하여 매각을 추진하는 등으로 사업비를 조기에 회수할 수 있도록 되어있지만, 토공은 아무런 조치 없이 장기미분양 공공용지를 방치하고 있다는 것임.

※ 택지개발업무처리지침

제28조(공공시설용지의 용도 재검토)

택지개발사업준공 후 2년이 경과할 때까지 공공시설용지가 매각되지 않고, 여건변동 등으로 당초 용도로 매각될 전망이 없다고 판단되는 경우 사업시행자는 시장·군수에게 당해 토지의 용도변경을 요청할 수 있다

□ 공공용지는 택지개발계획을 수립할 때 자치단체 및 수요기관과 미리 협의한 후 공급하도록 되어 있지 않는가?

□ 이렇게 장기 미분양 공공용지가 많다는 것은 수요기관과 사전에 협의를 제대로 하지 않았다는 것 아닌가?

□ 장기 미분양 공공용지로 인한 이자만 □03.9월 현재 440억 (사업준공 2년후부터 가산되는 법정이자)인데, 조속히 미분양 공공용지를 처분할 방법을 찾아야 하지 않겠나?

□ 이대로 방치하면, 시간이 지날수록 이자도 불어나고, 그에 따른 분양가 상승으로, 점점 더 분양 조건만 어렵게 되지 않겠나?

개성공단 경쟁력 있는 분양가 가능한가?

- 개성공단 입주 희망업체의 80%, 20만원 미만 희망 -

1. 토공이 추진하고 있는 개성공단의 성패를 좌우할 분양가에 대한 논란이 일고 있지만, 정작 사업 시행자인 토공은 분양가에 대한 입장을 밝히지 않고 있음.

2. 중소기업진흥공단이 □03.4월부터 5월까지 개성공단에 입주를 희망하는 업체를 대상으로 평당 적정 토지 분양가를 조사해 □03.6월에 발표한 결과,(별첨)

10∼20만원의 선호하는 응답자와 10만원 미만을 희망하는 응답자들이 각각 40.9%와 38.1%로 80% 가까이를 차지하였고, 나머지는 20∼30만원 미만 11.9%, 30∼40만원 미만 6.3%, 40만원 이상 2.8%에 불과했음.

† 토공이 예상하는 평당 분양가는 얼마인가?

† 재경부에서는 평당 분양가를 46만3천원으로 추산하고 있는데, 이 같은 계산은 토공과 협의된 내용인가?

† 재경부 주장대로라면, 개성공단에 입주할 업체들이 없을 것으로 전망되는데 토공의 생각은 어떠한가?

† 현재 개성공단을 조성하고 있는 토공의 입장에서 볼 때, 기업들이 바라는 가격대로 공단조성이 가능한가?

† 개성공단 분양가에 대해 불필요한 논란이 더 확산되기 전에 사업책임자인 토공이 나서 분명한 입장이 조속히 밝힐 필요가 있다고 보는데, 이에 대해 동의하는가?

† 공개적으로 발표되지는 않았지만, 만약 개성공단 희망업체들의 바램대로 토지공급이 어려울 것으로 전망된다면, 대책은 강구하고 있는가?

<개성공단 입주희망 업체 대상 □적정 토지분양가□ 조사결과>

구분	비율
10만원 미만	38.1%
10만원∼20만원 미만	40.9%
20만원∼30만원 미만	11.9%
30만원∼40만원 미만	6.3%
40만원 이상	2.8%
평균	12만5천원

※ 조사기관: 중소기업진흥공단

조사기간: □03.4월∼5월

결과발표: □03.6월