국회건설교통위원회 국회의원 윤두환	보 도 자 료	2003. 9. 30 한국토지공사 국정감사
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■ 단지개발 사업비 내역 토공, 주공 엄청난 차이 ♠ 사업비 중 용지 보상비 비율 토공 20%, 주공 55% ♠ 사업비 중 간접비 비율 토공 15%-25%, 주공 7%대 - 주공 / 수원 매탄지구 전체 사업비 2,344억원 중 181억원으로 7.7%, / 청주 개신지구도 총 사업비 1,329억원 중 간접비는 7%수준에 비해 - 토공 / 화성 발안지구 전체 사업비 중 간접비 비율 25% † 기업토지 매입 손실 1,279억원 단지 간접비에 포함시켜, 조성원가만 올려 † 땅은 싸게 수용하고, 관리비는 엄청나게 늘여 땅값만 비싸게 공급하는 땅 장사의 전형 ■ 주공, 토공 보상비 지급 내역 천양지차 - 인접지역, 비슷한 시기 토지보상 중 공시지가 대비 200%이상 보상 지역 주공 / 용인보라 59%, 토공 / 용인동백 0.2% 불과 ■ □메리트□없는 □프로젝터 파이낸싱□ 사업, 토공 손실만 가중 - 용인 죽전 역세권 개발 사업, 용인 동백 테마형 쇼핑몰 사업 수백억원대의 땅 제공하고도 개발 수익은 하나도 없어 - 사업 타당성, 운영 수익 등에 대해 면밀한 검토 없이 사업 추진한 결과 민간사업자만 배불려 ■ 개성공단 투자 여건, 중국보다 못해 - 경쟁력을 가지기 위한 다각적 방안 모색해야, 자칫하면 명분뿐이고 실익 없는 사업 될 우려 커 ■ 장기 미매각 산단용지, 관련 법령· 제도개선 통해 매각 돌파구 찾아야 - 실수요자가 아닌 임대수요자에 대해서도 산업용지의 분양 허용, 임대사업자에 대해 전매가격 제한 완화 및 취득세 ·양도세율을 인하하는 방안 등 적극 검토해야

■ 단지개발 사업비 내역 토공, 주공 엄청난 차이

♠ 사업비 중 용지 보상비 비율 토공 20%, 주공 55%

♠ 사업비 중 간접비 비율 토공 15%-25%, 주공 7%대

- 주공  / 수원 매탄지구 전체 사업비 2,344억원 중 181억원으로 7.7%,

/ 청주 개신지구도 총 사업비 1,329억원 중 간접비는 7%수준에 비해

- 토공 / 화성 발안지구 전체 사업비 중 간접비 비율 25%

† 기업토지 매입 손실 1279억원 단지 간접비에 포함시켜, 조성원가만 올려

† 땅은 싸게 수용하고, 관리비는 엄청나게 늘여 땅값만 비싸게 공급하는 땅

장사의 전형

<주공, 토공 사업비 비교>

구 분			수원 매탄지구 (주공)		파주 교하지구 (토공)
직접비	용지비 및 부대경비	용지매입비	1,334	56.9%	1,568	20%
		용지외 보상비	87	3.7%	450	6%
		각종 부담금	167	7.1%	160	2%
	조성비 및 부대경비	기본시설 공사비	23	1.0%	545	7%
		기타 공사비	-	-	426	6%
		기반시설 공사비	528	22.5%	3,261	43%
		조사설계 공사비	13	0.6%	78	1%
	직접경비 / 이주대책비		11	0.5%	159	2%
	(소계)		2,163	92.3%	6,647	87%
간접비	판매관리비		78	3.3%	285	4%
	간접비용		103	4.4%	718	9%
	기타비용		-	-	-	-
	(소계)		181	7.7%	1,003	13%
총 사업비			2,344	100%	7,650	100%

주공, 토공에 각각 똑같은 내용의 자료를 요구하여 받은 결과, 최근 보상이 완료된 두 지구의 단지 개발 사업비를 각각 비교해보면 엄청난 차이가 나고 있음을 알 수 있음.

① 사업비 중 토지 보상비 문제임. 공영택지개발에 있어 지금 가장 현안으로 부각되고 있는 문제 중의 하나가 토지 보상가 임. 국가 시책사업으로 개발을 추진하면서 보상비 문제로 인하여 지역주민들의 반발을 초래하고, 사업이 지연되는 경우가 허다함.

따라서 토지보상비 문제는 주민들이 납득할 수 있는 수준에서, 형평성을 가지고 이루어져야함. 그러나 자료조사 결과 주공과 토공의 택지개발 사업비 중, 용지매입비가 현격한 차이를 보이고 있음. 주공이 추진한 수원 매탄지구 개발사업의 경우, 총 사업비 2,344억원 중 용지매입비는 1,334억원으로 전체 사업비의 56.9%를 차지하고 있으나, 토공이 추진한 파주 교하지구의 경우, 총 사업비 7,650억원 중 용지매입비는 1,568억원으로 전체 사업비의 20% 수준에 불과함. 이러한 결과는 □토공의 토지 보상비가 주공보다 낮다□라는 항간의 의혹을 그대로 보여주고 있는 것임.

② 판매관리비, 자본경비 등 간접비 문제임. 단지 개발 사업을 하면서 조직의 운영비와 판매를 위한 관리비등에 있어서도 큰 차이가 남. 주공에서 개발한 수원 매탄지구의 경우 전체 사업비 2,344억원 중 간접비가 181억원으로 7.7%에 불과하고, 청주 개신지구도 총 사업비 1,329억원중 간접비는 7%수준에 불과함. 그러나 토공에서 추진한 파주 교하지구의 경우, 전체 사업비 7,650억원 중 간접비 비율이 1,003억원으로 13%에 달하고 있음.

이는 단지개발 사업에 있어 토공에서 얼마나 비효율적으로 인력과 자본을 운영하고 있는지를 단적으로 보여주는 사례임. 7,650억원을 들여 사업을 하면서 토지보상비가 1,568억원에 불과한데 간접비는 1000억원 이상이나 듦.. 이러한 부분은 토공이 사업을 추진하면서 그야말로 땅장사 속셈으로 땅은 싸게 사고, 가장 줄여야할 간접비는 최대한 올려 땅을 비싸게 팔고 있다는 반증인 것임.

③, 토공의 이러한 문제는 파주 교하지구 뿐만이 아님. 용인 동백지구의 경우에도 총 사업비 1조3,588억원 중 용지매입비는 3,831억원으로 28.2%, 간접비는 2,017억원으로 14.8%에 달하고 있음. 화성 발안지구의 경우는 더 심함. 총 사업비 2,183억원 중 용지매입비는 631억원으로 29%, 간접비는 553억원으로 무려 25%에 달하고 있음. 단지개발 사업을 하면서 간접비가 총 사업비의 1/4이나 되는 것임.

♠ 토공 단지사업에서 간접비가 이처럼 많은 가장 큰 이유는 바로 지난 1998년 이후, 기업토지 매입 사업을 추진하면서 발생한 채권이자, 투자유가증권 감액 손실 등 토공의 운영부실로 발생한 손실들을 단지조성 원가에 포함하고 있었기 때문임. 이러한 잘못된 방법으로 조성원가를 조작하여 기업토지 매입을 위한 채권 발행이자 1279억여원을 화성 동탄 등, 15개 택지 및 산업단지 개발 사업 간접비에 포함시켜 조성원가를 높인 것임. 이로 인해 공급토지 2천3백68만여 평에 대해 공급가격을 401억원이나 높게 책정하였음. 이러한 사례들은 토공이 단지개발 사업을 얼마나 주먹구구식으로, 원칙도 없이 추진하고 있는지를 단적으로 보여주고 있음. 토지를 수용하여 저렴하게 택지나 산업단지를 공급하는 게 아니라, 땅은 싸게 수용하고, 관리비는 엄청나게 늘이고, 다른 부부 손실을 교묘하게 끼워 넣어 땅값만 비싸게 공급하는 땅 장사의 전형이라고 밖에 볼 수 없는 것임.

■ 주공, 토공 보상비  지급 내역 천양지차

- 인접지역, 비슷한 시기 토지보상 중 공시지가 대비 200%이상 보상 지역

주공 / 용인보라  59%, 토공 / 용인동백  0.2% 불과

2002년 이후 보상이 완료된 사업지구에 대해 공시지가 대비 200%이상 보상한 토지 내역 자료를 보면,

-. 부산과학 지방산업단지 및 주거단지 : 없음

-. 화성발안 산업단지 : 전체 부지의 0.76%

-. 용인 동백지구 : 전체 부지의 0.2%

-. 파주 교하지구 : 없음 등으로 보고하고 있음.

그야말로 거의 모든 보상이 공시지가의 200%미만으로 이루어지고 있음을 알 수 있음.

첫째, 주공에서 보상한 용인 보라지구와 토공에서 보상한 용인 동백지구를 대비해보면 보상 수준에서 엄청난 차이가 나는 것을 알 수 있음.

<공시지가의 200% 이상 보상한 내역>

지구	보상면적	공시지가대비200%보상한 면적	비율
주공/ 용인보라	740,993□	439,888□	59%
토공/ 용인동백	3,307,000□	6610□	0.2%

주공의 경우, 용인 보라지구 전체 면적의 59%에 대해 공시지가 200%이상을 보상해주었는가 하면 토공은 용인 동백지구 전체 면적의 0.2%에 불과함.

그야말로 엄청난 차이가 남 인접한 지역이고, 비슷한 시기에 보상을 하였음에도 불구하고, 주공과 토공의 보상가가 이렇게 큰 차이가 나는 이유는 무엇인가.

둘째, 이러한 결과를 보면 현재 보상가 책정 시, 기준으로 삼고 있는 공시지가가 별 의미가 없다고 보여짐.

셋째, 토공의 경우 산업단지나 유통단지를 개발하면서,  사전 수요 조사를 명분으로 입주 희망업체에 대해 사전 공급 가격을 협상하는 사례가 많음. 그리고, 보상도 진행되지 않은 상태에서 입주 희망업체와 공급 가계약을 맺는 일도 있었음. 울산 진장 유통사업단지가 대표적인 사례임. 보상 이전에 공급 가격 기준을 정해 놓은 뒤, 업체와 가계약까지 맺어놓고, 감정을 하였음. 그 결과 감정가격이 주민들의 기대수준 보다 현저히 낮았고, 그러다 보니 주민들은 공급가격을 맞추기 위해 사전에 감정가격조차 정해져 있었다며 토공에 대해 강한 의구심 가질 수밖에 없었음. 이러한 문제점들은 공영개발을 위해 국민들의 재산을 수용하는 과정이 투명하게 이루어지지 못하고 있다는 반증임. 특히, 그린벨트 해제지에 대한 택지 개발을 앞두고 보상 문제를 둘러싼 문제는 끊이질 않을 전망임. 토지보상 문제에 대한 토공의 투명하고, 합리적인 방안 마련이 시급함.

■  □메리트□없는  □프로젝터 파이낸싱□ 사업, 토공 손실만 가중

- 용인 죽전 역세권 개발 사업, 용인 동백 테마형 쇼핑몰 사업 수백억원대의

땅 제공하고도 개발 수익은 하나도 없어

- 사업 타당성, 운영 수익 등에 대해 면밀한 검토 없이 사업 추진한 결과

민간사업자만 배불려

현재 용인 죽전 역세권 개발 사업, 용인 동백 테마형 쇼핑몰 사업 등 2건의 사업을 토지공사가 토지를 공급하고, 민간사업자가 건축비를 조달하는 □프로젝터 파이낸싱□ 방식으로 사업을 추진하고 있음.

첫째, 용인 죽전과 동백 프로젝터 파이낸싱 사업에서 토지공사는 토지(죽전 836억원, 동백 774억원 )를 제공하고, 사업종료 시점인 2007년에 토지대금과 토지대금에 대한 연간 수익률 (죽전 3.07%,동백 4.57%)만을 받기로 하고 있음. 역세권 개발이나 쇼핑몰 운영에 따른 수익금은 전혀 받을 수가 없도록 되어 있음. 따라서 토공은 땅을 무상으로 빌려주고, 계약 당시의 토지가격만 5년 후에 받도록 되어 있는 것임. 결과적으로 민간 기업은 토지매입 대금에 대한 부담 없이 대규모 개발 사업을 추진하고, 사업추진으로 인한 영업 이익도 모두 가져가고, 개발로 인한 땅값 상승분도 모두 챙기게 되었음. 토공은 수백억원대의 땅을 제공하고도 그에 따른 개발 수익은 하나도 없고, 땅값도 용인 죽전의 경우 2001년 가격, 용인 동백은 2002년 가격으로 향후 5년 후에나 받는 것임.

둘째, 이처럼 토공에서 추진하고 있는 □프로젝터 파이낸싱□ 사업은 토공으로서는 부지를 지금 팔고 대금을 5-6년 후에나 받는 것 이외에는 아무런 □메리트□가 없음. 그렇다면 이처럼 민간업체에게 혜택을 주는 사업을 추진할 것이 아니라 매각이 우선되어야 할 것임에도 토공에서는 해당 부지에 대한 매각을 추진한 적도 없이 민간업체에게 토지를 빌려주고 있는 것임.

셋째, 용인 죽전의 경우 토지를 836억원으로 책정하였지만, 감사원 감사 결과, 감정평가시점 가격이 당시 인근 지가 수준에 비해 훨씬 낮게 평가되었다고 밝히고 있음. 한국 감정원이 해당 부지에 대해 당시기준으로 재감정을 실시한 결과, 당초 감정 평가액보다 152억원이나 높게 나왔음. 결국 땅만 152억원이나 싸게 넘겨준 셈인데 이는 드러나지 않는 토공의 손실임이 분명함.

그리고 토공에서는 감정을 □정일 감정평가법인□이라는 민간업체에 맡겨 이런 결과를 초래하고 있음. 이처럼 규모가 큰 부지를 매각하면서 국가기관인 □한국 감정원□에 맡기지 않고, 민간 업체에게 맡긴 이유를 납득할 수 없음.

이처럼 토공에서 추진하고 있는 □프로젝터 파이낸싱□ 사업은 토공에 아무 이득이 없는 것은 고사하고 땅값 저평가, 사업추진 지연으로 인한 손실 등, 용인 죽전 지구만 하더라도 200억원이 넘는 손실이 발생한 것으로 드러났음.

이는 □프로젝터 파이낸싱□ 사업을 추진하면서 사업 타당성, 운영 수익 등에 대해 면밀한 검토 없이 사업을 추진한 결과인 것임.

■ 개성공단 투자 여건, 중국보다 못해

- 경쟁력을 가지기 위한 다각적 방안 모색해야, 자칫하면 명분뿐이고 실익 없는

사업 될 우려 커

개성공단 건설과 관련하여 주요 쟁점 사안들에 대해 구체적인 합의가 거의 다 이루어진 것으로 알고 있음. 주요 10개 사항 중 기업창설, 개발절차와 개발주체 등에 관해서는 이미 합의가 끝나 공식 발표가 된바 있고, 세금문제, 임금 등 노동 부분, 출입체류 문제 등에 대해서도 이미 합의가 끝나 북한측의 공식 발표를 기다리고 있는 것으로 알고 있음. 그리고 세관 관련 사항, 공단 관리기관, 외화관리 부분, 토지 이용권, 소유권 등 부동산 관련 사안 등에 대해서도 합의가 마무리 단계인 것으로 알고 있음.

첫째, 각 부분별로 우리측에서 요구한 사항과 북한측에서 요구한 사항에 대한 합의결과는 무엇이며 전기, 통신 등 필수 기반 시설에 대한 문제는 어떻게 처리할 계획인가.

둘째, 개성공단 부지에 대한 측량 및 지질조사를 지난 8월 실시한 것으로 알고 있음. 그리고 완료단계인 기본계획에 대한 내용은 무엇인가.

셋째, 최근 중국의 투자유치단 국내방문이 급증하고 있음. 그중 9월 투자유치 설명회를 가진 중국 산동(山東)성 동잉(東營)市 투자유치단은 외국기업에 대해 3년간 지방정부에 납부한 세금은 40%와 소득세는 전액 반환하고, 첨단기술은 3년간 세금을 전액 감면하는 등 파격적인 혜택을 내세우고 있음. 특히 1000만불 이상을 투자하는 기업에는 토지를 □무상제공 하겠다□고 까지 밝히고 있음. 산둥성, 후베이성, 절강성 등 지방성 정부는 물론 칭따오 경제기술개발구 등 경제특구 등에서도 한국 방문이 줄을 잇고 있음. 이들은 수 억불씩 투자 유치 계약을 맺고 있음. 그러나 최근까지 알려진 개성공단 관련 자료를 보면, 북한 노동자 임금도 월 65불 수준에서 합의를 한 것으로 알려지고 있고, 토지분양가도 중국보다 3-4배 비싼 46만원 선으로 추정하고 있고, 투자 여건이 중국보다 못한 것으로 드러나고 있음. 개성공단이 경쟁력을 가질 수 있으려면 최소한 중국 정도의 조건이 되어야 한다고 생각함. 그렇지 못할 경우 개성공단은 명분뿐이고 실익은 없는 사업이 될 우려가 큼.

■ 장기 미매각 산단용지 관련 법령, 제도개선 노력 통해 매각 돌파구 찾아야

- 실수요자가 아닌 임대수요자에 대해서도 산업용지의 분양 허용, 임대사업자에

대해 전매가격 제한 완화 및 취득세 ·양도세율을 인하하는 방안 등을 적극

검토해야

토지공사의 미매각 산업용지를 보면, 2003년 8월말 현재, 22개 산업단지에 491만평, 1조 7천억원으로 이러한 대규모 미매각 산업용지는 산업단지의 매각활성화를 통하여 해소할 수밖에 없을 것으로 보임. 그러나 90년대 중반 이후, 지식산업 위주의 산업구조변화 추세와 인건비 상승 등으로 인한 제조업의 국외 진출 등을 고려해 보면, 매각률이 크게 개선되지 않을 것으로 보임.

따라서, 개인 투자자금이나 연기금 등을 미매각 산업용지에 투자할 수 있도록 관련 법령이나 제도개선을 통하여 투자를 활성화함으로써, 시중 부동자금의 산업자원화를 도모하여 투자 사업비의 조기회수를 기하고, 입주기업체는 장기적으로 저렴한 임대용지의 안정적 확보를 기할 수 있다고 봄. 좀 더 구체적으로 말하자면, 조성이 완료된 산업용지를 국가가 일괄 매수하여, 지역전략산업 육성기업에 임대, 혹은 분양하는 식의 방법이 있을 수 있으며, 개인 투자자금으로 펀드를 조성하거나, 연기금으로 하여금 장기 미분양 용지에 한하여 투자 ·임대사업을 할 수 있도록 기업체 등 실수요자가 아닌 임대수요자에 대해서도 산업용지의 분양을 허용하고 임대사업자에 대하여는 전매가격 제한 완화 및 취득세 ·양도세율을 인하하는 방안 등을 검토, 시행할 필요가 있다고 보며 미매각 산업용지의 매각방안에 대한 특단의 대책이 있어야 할 것임.