2003. 9. 30(화) 토 지 공 사 총 12 장	보도자료	국회의원 안 상 수 (한나라당, 과천·의왕)

영등포구 여의도동 1번지 국회의원회관 507호 T.788-2494 F.788-3507  E-mail : ansangsoo@ansangsoo.or.kr

1. 토공 택지개발지구내 하수관거, 하수 유출 심각

- 16개 지구 하수관거 7.6m당 한 곳씩 깨져

2. 용도변경으로 시세보다 낮게 매각, 125억원 손해

- 광주첨단과학단지 상업업무용지 1만8,000평 문화복지용지 가격으로 판매, 특혜 의혹

3. 광역철도 이설 지연으로 난관에 봉착한 호평택지개발사업

- 이설계획 07년으로 미뤄져 입주자 불편 및 390억 여원 손해배상 청구 우려

4. 주먹구구식 지구지정, 결국 무더기 해제로 이어져

- 지난해에만 4개 지구 48만7,000평 지구지정 해제 사태 발생

5. 5년 이상 장기미분양 산업단지 115만7,000평, 금액으로 3,938억원

- 미분양에 따른 이자비용만 1,580억원, 세제 혜택 소용없고 정부부담만 가중

6. 토지공사, 용도변경으로 □땅 장사□

- 2000년 이후 용도변경으로 896억원 벌어들여, 돌아오는 건 특혜의혹

7. 택지개발지구 내 미분양 공공용지 27만평

- 5년 이상 악성 미분양토지 17만평에 2,250억원 규모, 연간 이자만 161억원

토공 택지개발지구내 하수관거, 하수 유출 심각

- 16개 지구 하수관거 7.6m당 한 곳씩 깨져 -

0 현행 택지개발촉진법상 국가·지방자치단체·주공·토공 등이 택지개발 사업을 추진할 경우 지구내 하수관거 공사까지 함께 진행

0 한편, 환경부는 2001년부터 전국 하수관거 부실도 파악을 위해 166개 시·군의 하수관거 실태조사 실시

- 이중 토지공사가 개발한 16개 택지개발지구내 하수관거 실태 조사도 함께 이뤄져

0 조사결과 토지공사가 개발한 16개 택지개발지구내 하수관거는 7.6m당 1개꼴로 부실 발견돼

- 이는 전국 128개 시·군의 8.3m 보다 낮은 수치

- 14.7m당 한 곳 꼴인 주택공사와는 2배정도 차이나

0 특히 대전둔산, 하남신장, 수원원천, 평택비전1, 논산강산 단지는 평균 4.5m당 1곳 꼴로 부실

- 이를 구체적으로 살펴보면, 대전시 둔산지구는 총연장 3,134m에 4.5m마다 결함

- 하남시 신장지구 하남4단지는 총연장 2004m에 4.2m마다 결함

- 수원시 원천지구와 평택비전1지구는 각각 총연장 1,321m와 2,112m에 평균 4.9m와 4.7m마다 결함

- 논산시 강산단지의 경우는 4.5m당 1곳에 결함이 있는 것으로 드러나

0 이런 부실 공사에도 불구하고 토지공사는 2000년 이후 택지개발지구내 보수공사는 단 한 건 밖에 없어

- 토지공사가 2001년 준공한 오창과학지방산업단지의 경우, 하수관로내 지하수 유입을 이유로 2002년 10월과 2003년 4월 등 2차례에 걸쳐 3,200만원을 들여 하자 보수 공사 시행

0 더욱 문제되는 것은 오창과학지방산업단지 하수관거 실태 조사가 원시적인 방법에만 의존하고 있다는 것

- 통상 하수관거 조사는 CCTV등을 통해 확인해야 하지만 예산상의 이유로 유관상 보이는 곳만 보수하거나 사람이 확인 할 수 없는 곳은 상·하부 하수량 차이가 있을 경우에 한해 대략 지점을 정해 공사하는 실정

- 이렇게 될 경우 정확한 누수 지점을 알 수 없어 정확한 보수 보강공사 불가능

- 결국 땜질식 보수보강에 지나지 않는 결과 초래

0 하수관거는 지하에 매설되고 부지조성 등의 부속사업으로 설치되는 특성 등으로 인하여 자칫 관심이 소홀하게 되어 부실하게 설치될 가능성 높아

- 일단 부실하게 설치된 하수관거의 개량에는 도로굴착 및 복구에 따른 과다한 비용이 소요되고 교통체증이 유발되는 등의 문제점 초래

0 택지개발지구내 하수관거의 하수 유출은 토양·하천 오염의 주범

- 택지개발지구의 하수관거 실태가 알려진 이상 보수·보강 필요

0 이에 앞서 유관 또는 오수 누수량 차이를 감안한 검사보다는 정밀한 하수관거 조사가 필요

용도변경으로 시세보다 낮게 매각, 125억원 손해

- 광주첨단과학단지 상업업무용지 1만8천평 문화복지용지 가격으로 판매, 특혜의혹 -

0 한국토지공사 전남지사는 광주 첨단과학단지 내 25필지 6만1,927□(1만8,732평) 크기의 상업업무용지를 문화복지용지로 헐값에 매각

- 문화복지용지는 공급가격이 상업업무용지에 비해 35%정도 저렴

0 01년 6월 광주시 쌍암동 6필지 7,134□(2,158평)를 문화복지용지로 매각 공고 후 낙찰자 심모씨와 문화복지용지 공급가격으로 매매계약 체결

- 하지만 토지공사는 계약 전 지정용도를 상업업무용지로 임의변경

- 이로써 용지간 평가차액인 12억여 원 만큼 특혜 부여

0 또한 01년 8월부터 이듬해 02년 7월까지 쌍암동 19필지 5만4,793□(1만 6,574평)의 상업업무용지를 주식회사 3곳, 상기 사건의 낙찰자를 포함한 11명과 문화복지용지로 평가된 가격으로 수의계약 체결

- 토지 지정 용도를 문화복지용지에서 상업업무용지로 변경하려면 가격 재사정 및 재공고 입찰 과정 필요

- 하지만 가격 재사정시 용지 매각이 곤란할 것으로 판단하여 재사정 미실시

- 그러나 당시 인근지역 상업업무용지는 꾸준히 매각되고 있었으며, 실제 01년 말 용도변경이 승인된 후 상업업무용지 전체가 평가 가격으로 매각돼 □재사정 미실시□는 근거 없는 얘기에 지나지 않으며, 이로써 적정 가격보다 113억원 낮게 매각

0 광주첨단과학단지는 미매각 토지가 24만4,000평 잔존

- 이중 5년 이상 미분양 토지는 14만3,000평, 금액으로는 607억원으로 이자비용만 171억의 손실이 있었던 산업단지

- 이런 악성 미분양 토지가 많은 곳에서 125억원의 손실이 있었다는 것은 지탄받아 마땅한 일

0 게다가 불법 용도변경으로 시세보다 싼 금액으로 매각했다는 것은 특정인에게 특혜를 주기 위한 것으로 보이는데, 재발 방지 대책 필요

광역철도 이설 지연으로 난관에 봉착한

호평택지개발사업

- 이설계획 07년으로 미뤄져 입주자 불편 및 390억 여원 손해배상 청구 우려 -

0 철도청은 97년 6월 청량리∼춘천간 85.6□ 복선전철화 사업을 시작(총 사업비 2조2,606억 원)

0 그러나 동 사업 구간 중 토지공사에 의해 호평택지개발사업이 추진되는데 따라 금곡∼마석 간 5.4km 구간의 철도는 02년 6월까지 이설 추진

0 그런데 이 구간은 99년 5월 광역철도로 전환되어 예산 문제로 사업이 장기간 지연

0 난항 끝에 02년 10월 호평택지개발사업 구간인 금곡∼마석 구간은 국가 기간철도망 사업으로 추진

- 사업비 중 250억 원을 토지공사가 부담키로 하고 철도이설 사업은 05년 말까지 완공 예정

0 그러나, 동 구간 철도이설 문제는 또다시 절대 공기부족 및 83억원 공사비 추가 부담문제로 07년 6월말께나 해결될 예정

- 최대 공기단축을 하더라도 06년 7월에나 가능

0 이로 인해, 기존 철도로 인한 진입도로 단절 및 소음 등으로 집단 민원 발생 우려

- 호평택지개발지구는 04년 7월부터 입주를 시작할 예정이나 주택건설업체들은 철도 이설에 따른 공기지연으로 390억 원의 손해배상 추진 중

0 당초 02년 6월 이설 완료 계획이 최소 4∼5년 이상 늦어지는 것

- 이로 인해 현재 공사가 진행중인 6,270세대의 불편과 집단 민원제기는 불 보듯 뻔해 조속한 대책 필요

0 당초 계획보다 준공이 늦어진다면 사업비 증가에 따른 비용 부분은 결국 입주자에게 전가될 것

- 향후 택지개발사업 진행 시 개발계획 승인 이전에 철저히 광역교통대책 문제를 매듭지어야할 것

주먹구구식 지구지정, 결국 무더기 해제로 이어져

- 지난해에만 4개 지구 48만7,000평 지구지정 해제 사태 발생 -

0 99년 이후 토지공사는 총 9건의 지구지정해제 추진

- 면적으로 126만7,000평, 택지개발지구 7건, 산업단지 2건

- 대부분 경제성 미비 혹은 수요부족 등의 이유로 지구지정이 해제됐는데, 지구지정에서 해제까지 짧게는 2년에서 길게는 10년 정도 소요

- 가령 토지공사는 97년 7월 19만5,000평에 달하는 제천신월지역을 택지개발지구로 지정했으나 수요 부족 및 사업성악화를 계기로 5년 뒤인 02년 9월에 지구지정 해제

- 또한 2000년 12월 22만5,000평에 달하는 인천검단지역을 산업단지로 지정했으나 불과 2년 뒤인 02년 11월 대기오염을 이유로 지구지정 해제

99년 이후 지구지정 해제 현황

(택:택지개발지구 / 산:산업단지)

지구명	면적(천평)	지구지정일	지정해제일	해제 사유
여수죽림(택)	542	90.3.26	99.6.7	여수시의 사업시행자 변경 요청
무안청계(택)	51	91.12.10	99.7.27	개발계획 수립 후 7년 경과까지 수요 여건 부족
대덕연단 2-2(산)	108	91.6	99.12	연구단지 입주 수요 부족
홍천연봉3(택)	25	95.2.17	2000.6.30	지역수요 부족
양산신평(택)	54	95.8.29	2001.4.25	지역수요 부족
영월하송(택)	20	97.2.27	2002.1.3	지역수요 부족
제천신월(택)	195	97.7.22	2002.9.25	주택수요 부족 및 사업성악화 예상
인천검단(산)	225	2000.12.29	2002.11.2	대기오염
청원현도(택)	47	2000.12.26	2002.12.24	상수공급지난 및 개발반대

0 문제는 지구지정이 경제적 사업성에 기초하는 것이 아닌 정치적 판단에 기인해 추진됐다는 것이며, 그로 인해 지구지정 해제라는 결과를 초래했다는 것

- 5년 이상 미분양 된 토지가 택지지구 및 산업단지를 합쳐 180만평, 금액으로 무려 8,000억이 넘는다는 사실은 차지하고라도

- 수요부족 및 대기오염·상수도공급 문제 등으로 지구지정 해제가 이뤄졌다는 점은 충분한 사업성 검토가 없었음을 반증

0 또한, 개발지구지정은 도시계획과 마찬가지로 일단 지구지정이 되면 기 사용중인 토지의 주인은 재산권 행사 불가능

- 이는 토지의 수용을 전제로 하기 때문에 간단한 증·개축도 할 수 없는 실정

- 결국 지구지정에서 해제까지 기간이 길면 길수록 피해 입는 쪽은 국민

0 03년 8월말 현재 지구지정 이후 공사 미착수 지구는 택지개발지구 12곳, 산업단지 1곳 등 총 13곳으로 총면적은 820만평

0 이 또한 지구로 지정된 뒤 짧게는 1년에서 길게는 3년 정도 지난 것이라 지금처럼 계속 방치할 경우 국민들의 피해만 가져올 것

0 이런 점에서 이른 시간안에 미착수 지구에 대한 타당성 조사를 실시해 그 가능성 여부를 판단하는 것이 국민들은 물론 토지공사의 손해를 줄일 수 있는 길

0 또한 향후 무분별한 지구지정과 그에 따른 해제라는 악순환의 고리를 단절시킬 대책 필요

5년 이상 장기 미분양 산업단지 155만7,000평,

금액으로 3,938억원

- 미분양에 따른 이자비용만 1,580억원, 세제 혜택 소용없고 정부지원만 늘어 -

0 03년 8월말 현재 산업단지 미분양 토지는 전국 10개 지구, 공급대상 1천482만 3,000평 중 30%에 해당하는 441만 9,000평

- 이중 매각률이 70%에 못치는 곳은 전주과학, 군장군산, 목포대불, 북평산단, 김천구성지구 등 총 5개지구로 면적으로는 328만1,000평

- 전주과학·북평산단의 경우, 매각률이 각각 33%와 34%로 2000년 당시 20%와 28%의 매각률로 볼 때 개선점 발견 어려운 상황

0 더 큰 문제는 5년 이상 악성미분양 산업단지

- 총 면적 155만 7,000평에 금액으로는 3,938억원

- 미분양에 따른 금융비용만 1,580억원

- 목포대불단지의 경우 81만 3,000평이 7년 동안 미분양 상태로, 분양금액과 이자비용만 따져도 2,672억원 손실

산업단지 장기미분양 현황         (단위 : 천평, 억원)

연번	지구명	5년 이상 미분양 면적	미분양금액	미분양에 따른 금융비용
1	경기포승	28	127	36
2	군산국가	76	175	89
3	광주첨단	143	607	171
4	목포대불	813	1,917	755
5	북평산단	319	861	388
6	김천구성	178	251	141
계		1,557	3,938	1,580

0 특히 17만8,000평 규모의 김천구성 단지의 경우, 김천구성단지 대행개발업체의 사업 진척 부진이 원인이 되어 2001년 6월 100% 해약되면서 미분양 금액 251억원, 이자비용 141억원을 포함 392억원 손실

- 391억원의 조성비용을 합치면 783억원 세금 낭비

- 결국 토지 전체를 용도변경 할 수밖에 없는 처지

0 한편, 정부는 토공이 조성한 산업단지에 각종 혜택 부여

- 2000년 군장군산지구 38만평, 99년부터 03년까지 목포대불지구는 79만8,000평 등 6개 지구 총 150만평을 국가에서 매입

- 이는 미분양 토지 441만9,000평의 34%에 해당

- 정부에서 매입하지 않았다면 590만평의 미분양 토지가 있는 것

- 또한, 토지 판매 촉진 차원에서 미분양 토지에 대해 취득세, 등록세 면제 특전 부여

0 산업단지의 대규모 미분양 사태는 토지공사의 무분별한 사업확장에 따른 결과

- 특히 개발당시 경제적 고려 대신 정치적 고려로 무분별하게 사업을 추진한 때문

- 만약 경기동향 및 그에 따른 토지 수요예측만 제대로 이뤄졌어도 이처럼 대규모로 토지가 미분양 되는 사태는 발생하지 않았을 것

0 최근의 경기침체를 고려할 경우, 미분양토지의 매각은 사실상 불가능할 것으로 보이는데, 이에 대한 대책은 무엇이며, 향후 택지개발과 관련해서는 사전에 좀 더 치밀한 수요예측이 수반돼야 할 것

토지공사, 용도변경으로 □땅 장사□

- 2000년 이후 용도변경으로 896억원 벌어들여,

돌아오는 건 특혜의혹, 방만한 경영 스스로 입증하는 꼴  -

0 토공은 2000년 1월부터 03년 8월말까지 전국 택지개발 및 산업단지 15곳 용도변경

- 건수로 총 38건이며 이로 인해 총 896억원 벌어들여

- 이중 성남분당 백궁지구는 13건 용도변경으로 523억원, 광주첨단과학단지는 3건 용도변경으로 290억원 수익 챙겨

- 2개 지구에서 벌어들인 금액이 총 금액의 90% 차지

0 연도별로 볼 때, 2000년 521억원, 01년 39억원, 02년 304억원, 03년 8월 현재 30억원

0 용도변경 사유는 전체 38건 중 택지개발 지구 내 공공용지 □용도사용포기□가 14건으로 가장 많아

- 뒤를 이어 백궁지구의 □도시설계변경□이 11건

- 광주첨단과학단지 경우는 잔여 연구시설용지 분양가 인하 조건으로 사업단지를 공동주택, 학교용지, 공원 도로가 포함된 택지개발 지구로 용도변경

0 문제는 무분별한 토지 용도변경으로 특혜의혹과 도시기능 마비 사태까지 낳고 있다는 것

- 백궁지구 용도변경 비리의혹과 파크뷰 특혜 분양 사건은 당초 업무용지 및 상업용지를 주상복합아파트로 변경한 것에서 기인

- 99년 이후 4년이 지났지만 특혜의혹은 여전

- 또한 주상복합아파트단지의 입주가 본격화되면서 노선버스 부족과 주변 도로의 차량소음, 교통난 심화 등으로 집단민원 제기 우려

- 분당 내부 교통체증이 심화되는 것은 물론 서울, 용인 등 주변 도시간 광역 교통망이 갈수록 악화

0 특히 용도변경은 토공의 예산낭비와 방만한 경영 반증

- 토지의 □용도사용 포기□는 수년간 땅이 묶여 있었다는 뜻으로 이로 인해 발생하는 금융비용은 고스란히 토공의 몫

- 토공은 광주첨단과학단지 연구시설용지 13만4,552평을 공동아파트 등 택지지구로 용도변경 하면서 잔여 연구시설용지를 평당 66만원에서 29만원으로 인하하여 매각 중

- 용도변경을 통해 벌어들인 돈을 장기 미분양 토지 매각 대금에 충당해 적자 보존

- 스스로 사업성 없는 산업단지를 만들었음을 시인하는 꼴

- 할인 조치 이후 잔여 토지 중 70%에 해당하는 7만5,000평은 아직도 땅주인 못 찾아

0 토지 용도변경은 불가피한 경우에만 있어야 할 것

- 특히 수익성 높은 개발사업으로 용도변경을 할 때는 명확한 기준과 투명성 요구 돼

0 또한, 용도변경을 토공의 재산 증식의 수단으로 사용하지 말아야 할 것이며, 만약  적자 사업을 메우는 수단으로 용도변경을 한다면 토공이 스스로 경영 능력이 없음을 시인하는 꼴

택지개발지구 내 미분양 공공용지 27만평

- 5년 이상 악성 미분양 토지 17만평에 2,250억원 규모, 연간 이자만 161억원 -

0 토지공사는 자체 준공한 택지개발 사업지구 내 경찰서, 보건소, 세무서, 소방서, 학교 등 이른바 공공용지의 미분양토지로 골치 섞고 있어

- 지난 8월말 현재 공공용지의 미분양 토지는 90만3,400□(27만3,278평)이며, 공급가액으로는 3,500억여 원

0 공공용지는 구청, 보건소, 문화시설, 세무서, 경찰서, 소방서처럼 해당 기관에서 토지배당을 요구한 것과 학교, 동사무소, 경찰파출소, 소방파출소와 같이 택지개발 시 인구비례에 따른 □당연배당□으로 구성

0 그러나 적은 않은 면적의 공공용지가 □예산미반영□을 이유로 택지개발 완공에도 불구하고 애초 목적대로 사용되지 않은 채 몇 년째 미분양으로 존치

- 특히 미분양 토지 중 5년 이상 장기 미분양으로 방치된 토지는 587,000□(17만 7,567평)으로 공급가격으로 2,250억원

- 이는 공공용지 미분양 토지에 65%를 차지하고 있으며, 이로 인해 토지공사는 매년 161억원의 이자 지불

0 한편 그나마 사용포기 의사를 밝힌 것은 용도변경을 통해 매각절차를 밟을 수 있지만, 이마저도 밝히지 않으면 언제까지고 미분양으로 존속

- 일례로 부천 중동지구 초등학교 4곳, 중학교 2곳의 경우 94년에 완공됐지만 아직껏 미분양으로 존치

- 전체 미분양 토지 중 사용포기 의사를 밝힌 것은 13%에 지나지 않은 21건에 불과

0 공공용지의 미분양은 토지공사의 입장에서 보면 바로 이자 손실을 의미

- 공공시설용지라는 □공공성□ 때문에 부지 배당을 신청한 뒤 예산미반영을 이유로 매입하지 않더라도 단 한푼의 이자를 내지 않아 이는 고스란히 토지공사의 부담으로 작용

0 한편 공공시설용지 미분양 161건 중 12건이 토지공사 통합정보시스템에서 누락되는 문제 발생

- 수원천천 2지구, 안성석정, 경산사동, 부천중동지구 총 4곳에서 초등학교, 중학교, 대학교, 동사무소 등 공공시설용지로

- 통합정보시스템을 구축한 99년 이전 자료 누락이 대부분

- 하지만, 2001년 준공한 수원천천 2지구 3건은 99년 이후 자료로 관리 허술 증명

0 또한 98년 준공된 김천교통지구 법원 용지 4,000□(1,200평)에 대해 감정 평가조차 없었던 것으로 드러나

- 비탈이 심한 토지라 하여 토지에 대한 감정평가도 없고 1,200평의 토지를 무상으로 제공 예정

0 공공용지는 그 성격상 용도변경이 쉽지 않은 뿐 아니라 이를 요청한 해당기관의 포기의사가 없는 한 단 한푼의 이자도 받지 못한 채 언제까지나 미분양으로 존재

0 이로 인해 토지공사가 입고 있는 손실 또한 적지 않은데,

- 따라서 준공 후 일정기간이 경과한 후에도 이를 인도하지 않을 경우 분양을 취소하는 방안을 취한다면, 토지공사의 손실을 줄일 수 있을 것

- 또한 인구비례에 따른 당연배정을 제외하고 해당기관의 요청에 의해 배당한 공공용지의 경우 미분양일 때 이자를 받을 수 있도록 제도 변경 필요

0 통합정보시스템은 정확한 자료의 입력과 수정·갱신이 관건

- 향후 자료 누락 사태로 부정확한 자료 사용에 따른 사용자의 불편을 초래하는 일이 없도록 해야할 것

0 사업을 목적으로 조성한 택지에 공공용지라 할지라도 토지에 대한 감정평가가 있어야 하는 것은 당연

- 감정평가 없이 토지를 조성한 사유와 무상으로 제공하는 이유가 의문