국회건설교통위원회 국회의원 윤두환	보 도 자 료	2003. 10. 9 서울특별시 국정감사
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■ 대형 상가 건축물 사전 분양 제2, 제3 굿모닝 사태 우려 † 상가, 업무시설, 병원, 극장, 스포츠 센터, 근린생활 시설 분양의 사각지대 † 을지로 인근 □선밸리□, □라모도□, □패션TV□,□파파밸리□ 대형 상가 모두 사전분양 † 신도림 □테크노 마트□ 지구단위 계획 확정 전에 사전 분양 † 굿모닝 시티, 라모도, 패션밸리, □영등포 점프 밀라노□, □남대문 무역센타□, □ EU', □큐트 악세사리 타운□, □오스페□ 등 모두 공정위로부터 부당 과장광고 판결 ♠ 서울시는 관계법령 핑계로 뒷짐만 지고 있어 ■ 서울시 임대주택 10만호 공급 건립, 올해 목표 5%만 달성 † 올해에는 26,058호 공급계획 - 실적은 1,303호 뿐 † 다가구주택을 매입 임대실적 1,251호, 공급 원칙 기준도 없어 : 중구, 금천구는 하나도 없고 은평구는 231호, 성북구 181호, 강서구 135호 † 상암 임대아파트 임대료 주공 공급 동일 평형 보다 비싸 , ■ 서울시, 재건축 아파트 가격 폭등 조장 † 2003년 1월, 재건축을 위한 경과 연한이 40년은 돼야 한다 † 2003년 3월 준공 년도별로 20년-40년까지 차등 적용하겠다 † 2003년 10월 기준 연도까지 늦추어, 20년 된 아파트가 당장 재건축 가능 ■ □스타시티□ 부지 용도변경 과정 특혜 의혹 ■ 왕십리, 길음 뉴타운 사업비 2,416억원이나 부족 ■ 지방재정 계획에 전혀 반영되지 않은 43개 투자사업 사업비 9,750억원 † 청계천 복원 사업등 31개 사업, 재정계획 반영 부족액 8,218억원 † 1조 7,868억원에 달하는 투자재원 조달 시급. ■ 서울 지하철 263개역, 장애인 편의 시설 고장 계속 늘어 † 엘리베이터, 2002년 470건, 2003년 상반기 336건의 고장이 발생. † 휠체어 리프트, 2002년 2,754건, 2003년 상반기까지 1,254건의 고장 발생 ■ 10년 이상 장기 미집행 도시계획, 총 7,987만4천□에 보상비만 9조4,787억원

■ 대형 상가 건축물 사전 분양 제2, 제3 굿모닝 사태 우려

† 상가, 업무시설, 병원, 극장, 스포츠 센터, 근린생활 시설 분양의 사각지대

† 을지로 인근 □선밸리□, □라모도□, □패션TV□,□파파밸리□ 대형 상가 모두 사전분양

† 신도림 □테크노 마트□ 지구단위 계획 확정 전에 사전 분양

†  굿모닝 시티, 라모도, 패션밸리, □영등포 점프 밀라노□, □남대문 무역센타□,

□ EU', □큐트 악세사리 타운□, □오스페□ 등 모두 공정위로부터 부당 과장광고 판결

♠ 서울시는 관계법령 핑계로 뒷짐만 지고 있어

엄청난 사회적 물의를 야기했던 □굿모닝 시티□에 이어 대형 상가를 비롯한 각종 대형 건축물들의 사전 분양으로 인한 피해가 발생하고 있음.

특히 관계 법령에서, 분양 규제 자체가 없는 건축물인 상가, 업무시설, 병원, 극장, 스포츠 센터, 근린생활 시설 등은 분양의 사각지대가 되고 있고, 투기과열지구가 아닌 곳에 건축되는 300세대 미만의 주상 복합 건축물, 20호 이상의 오피스텔은 임의 분양을 허용하고 있어 분양으로 인한 피해 발생 우려가 매우 크고, 현재도 많은 피해자들이 발생하고 있음.

서울시는 규정이 없다는 이유로, 분양 피해자들의 민원에 대해서도 뒷짐만 지고 있는 형국임.

이와 관련한 몇 가지 문제점을 보면,

첫째, 일반적으로 건축물은 건축허가 후 분양하여야 함에도 불구하고, 건축허가도 나지 않은 상태에서 사업계획이 확정되지 않은 건축 심의 단계에서 분양하는 관행이 확산되고, 그 결과 분양을 받은 선의의 피해자들이 속출하여 이제 사회적 문제로까지 부각되고 있음.

이러한 문제는 □굿모닝 시티□ 뿐만 아니라 을지로 동대문 상가 인근 만 하더라도, 지상 16층, 지하 7층 규모의 □선밸리□, 지상 14층, 지하 5층의 □라모도□, 지상 11층, 지하 6층의 □패션TV□, 지상 18층, 지하 5층의 □파파밸리□ 등 대형상가들이 모두 건축 허가는 고사하고, 건축계획 승인도 받지 않은 상태에서 분양을 한바 있음. 이러한 상가들은 제2, 제3의 굿모닝 시티가 될 우려가 큼.

관할 중구청에서는 작년부터 해당 업체에게 사전 분양으로 인한 민원이 폭증하고 있다며, 분양을 중지해달라는 공문을 시행업체에게 보내고 있었는데도, 서울시는 아직 분양이 되는지 안되는지도 모르고 있는 실정.

둘째, 부지 매입을 하지 않고 분양을 하더라도, 특별한 제한 규정이 없기 때문에 토지를 모두 매입하지도 않은 채 분양을 실시하여 피해가 발생되고 있음.

굿모닝시티 역시 그러한 사례이며, 패션 TV, 라모도, 파파밸리 등도 마찬가지 경우. 이로 인해 사업자가 토지를 매입하지 못해, 건축허가 신청도 못하는 경우가 발생하면 분양을 받은 사람들은 고스란히 피해를 볼 수밖에 없는 실정.

셋째, 신도림 □테크노 마트□의 경우는 해당 건립 부지의 지구단위 계획조차 확정되지 않은 상태에서도 분양하는 등, 지구단위 계획 변경을 공람하는 단계에서 분양을 실시한바 있음.

또, 서울시에서는 관할구청이 인·허가권자이기 때문에 알 수 없다고 할지 모르겠으나, 분양광고만 유심히 살펴보아도 이런 문제는 사전에 예방할 수 있는 사항임.

이런 대형 상가들은 건축규모나 내용이 확정되지 않은 상태에서 분양하고, 분양 계약금으로 부지를 매입한 뒤 건축허가를 받아 중도금으로 건축물을 신축하는 경우가 대부분임.

이 과정에서 분양 광고상 건축 허가 여부, 토지확보 여부 등은 밝히지도 않은 채 수익성을 과장하여 광고하는 경우가 대부분임.

일례로 □라모도□의 경우 건축허가를 받지도 않았는데, 상가의 층별 영업업종까지 광고를 하고 있었고, 임대수익으로 2년후 투자원금을 회수할 수 있다는 광고를 하여 공정위로부터 부당광고 판결을 받은바 있음.

이처럼 공정위로부터 부당 과장광고로 지적을 받은 곳만 해도 굿모닝 시티, 라모도, 패션밸리 를 비롯하여 쇼핑몰 □영등포 점프 밀라노□, 쇼핑몰 □남대문 무역센타□, 쇼핑몰 □ EU', 쇼핑몰 □큐트 악세사리 타운□, 쇼핑몰 □오스페□ 등 14곳에 달하고 있음.

선의의 피해자를 양산할 수 있는 대형 건축물의 사전 분양과 그로 인해 발생하는 문제에 대해 서울시는 관계법령 핑계만 대지말고 시 차원의 적극적인 대처 방안을 마련해야할 것임.

■ 서울시 임대주택 10만호 공급 건립, 올해 목표 5%만 달성

† 올해에는 26,058호 공급계획 - 실적은 1,303호 뿐

† 다가구주택을 매입 임대실적 1,251호, 공급 원칙 기준도 없어

: 중구, 금천구는 하나도 없고 은평구는 231호, 성북구 181호, 강서구 135호

† 상암 임대아파트 임대료 주공 공급 동일 평형 보다 비싸 ,

서울시는 무주택 서민을 위해 2006년까지 공공임대주택 10만호를 건설 공급하겠다고 밝히며 이를 위해 올해 말까지 4만호를 건설, 공급하고 2006년까지 6만호를 공급하겠다고 함.

첫째, 이 사업과 관련 서울시는 2001년에 8,511호를 공급하였고, 2002년에는 5,601호를 공급하였으며, 올해에는 26,058호를 공급할 것이라고 밝히고 있음.

그러나 지금 현재까지 올해 계획분 26,058호중, 재개발 임대 주택 구입분 1,303호 이외에는 아직 아무런 실적이 없음.

둘째, 서울시가 지난해까지 공공임대 공급실적으로 제시한 14,112호의 내역을 보면, 택지개발 사업인가 2,184호, 재개발단지 임대주택 매입이 10,605호, 다가구주택을 매입하여 임대를 준 것이 1,251호임. 이 중 다가구주택의 구별 구입 내역을 보면 중구, 금천구는 하나도 없음. 그러나 은평구는 231호나 매입하고, 성북구 181호, 강서구 135 등 3개 구가 전체 구입 다세대 가구의 44%에 달해 특정지역에 편중되게 구입함.

임대 주택 공급은 임대주택 입주 대기자 현황에 따라 수요가 많은 곳부터 공급해야 하는 것임. 배분 원칙도 없이 다가구 주택을 매입한 것은 분명히 잘못된 것임.

셋째, 올해 입주한 상암 2공구 임대 아파트 입주 조건을 보면, 전용면적 15평형의 경우

보증금이 1,900만원에 월 임대료는 26만원 수준임. 그러나, 비슷한 시기에 입주한 동일 평형의 서울 소재 주공의 30년 공공임대주택을 보면 보증금 1,300만원에 월 임대료 16만원에 불과함. 공공임대 아파트의 공급도 중요하지만, 더욱 중요한 것은 입주자들의 부담을 경감시켜 나가는 일이라고 보여짐.

또한 올해 계획에, 그린벨트 해제 지역에 공공임대주택 13,822호를 공급할 계획이라고 했는데 해당 지역 주민과 지치구에서 조차 반대하고 있는 실정.

그리고 현행 법령상 그린벨트 해제지역에 대해 지역주민들의 자력 개발도 가능한 것으로 되어 있고 이에 따라 자력개발을 원하는 민원이 많음.

자력개발이 오히려 주민들에게 돌아가는 혜택으로 보면 훨씬 더 큰데 서울시는 주민들의 자력 개발이 어렵다고 자료를 제출하고 있음.

■ 서울시, 재건축 아파트 가격 폭등 조장

† 2003년 1월, 재건축을 위한 경과 연한이 40년은 돼야 한다

† 2003년 3월 준공 년도별로 20년-40년까지 차등 적용하겠다

† 2003년 10월 기준 연도까지 늦추어, 20년 된 아파트가 당장 재건축 가능

올해 들어 강남구 도곡동 □타워 팰리스□ 124평형은 연초에 비해 무려 11억3,500만원이나 올랐음.

그리고 현재 재건축을 추진중인 용산구 이촌1동 □한강맨션□ 55평형과 51평형도 올해 각각 5억1,500만원, 4억6,500만원이 상승하였음.

□부동산 폭등□이라는 말로는 이제 설명이 되지 않을 지경에 와있음.

올해 들어 서울의 아파트 매매가격은 전체적으로 평균 14.6% 상승했고, 재건축아파트는 무려 31.3%나 상승하고 있음.

국내총생산(GDP)은 연 3% 성장도 못하고 있는 마당에 강남 아파트들은 이보다 10배나 오르는 최악의 상황이 계속되고 있는 것임.

지난해 국회에서 통과된 □도시 및 주거 환경 정비법□에서 재건축과 관련하여 허용연한을 20년으로 하되 자치단체별로 지역 특성을 감안 시, 도 조례로 정하도록 하였음.

이와 관련하여 서울시는 지난해 아파트의 무분별한 건축 폐해를 막기 위해 재건축 대상을, 기존에 지은지 20년 이상에서 40년 이상으로 강화하겠다는 입장을 여러 차례 밝힌바 있음.

그리고 서울시장도 올해 1월, 서울시 인터넷 홈페이지 답변을 통해 재건축을 위한 경과 연한이 40년은 돼야 한다고 하는 답변을 한바 있음.

그러나 서울시는 올해 3월, 재건축 연한을 40년 이상으로 강화하겠다는 입장에서 한발 물러서서 아파트 준공 년도별로 20년-40년까지 차등 적용하겠다는 입장을 발표하였음.

몇 달만에 입장이 후퇴하고 말았음.

그것도 모자라 이제는 기준 연도까지 늦추어, 20년 된 아파트가 당장 재건축이 가능토록 하고 있음. 이러다 보니 대상 재건축아파트 값이 폭등하는 등, 심각한 부작용이 일고 있음. 서울시가 재건축 아파트 값 폭등을 조장하고 있다고 해도 과언이 아닐 것임.

■ □스타시티□ 부지 용도변경 과정 특혜 의혹

□스타시티□ 특혜의혹의 핵심은 3만5천 평에 달하는 건축부지의 용도변경 허가 문제임.

사립학교법 28조1항에 따라 학교법인이 기본재산을 매도·증여·교환·용도변경 하거나 담보제공 할 때, 관할 교육청의 허가를 받아야한다고 규정하고 있음.

따라서 용도변경을 위해서는 먼저 교육부 승인을 얻은 뒤, 서울시 측 승인을 받아야 하지만 스타시티의 경우 순서가 뒤바뀐 것임.

그러나 건국대 재단이 지난 3월, 광진구 건국대 야구장 부지 3만5천평을 교육부에서 먼저 허가를 받지 않고, 서울시에서 용도변경을 이끌어내면서 본격화된 것임.

이로 인해 교육용 기본재산 처분이 불가능한 야구장 부지는 상업지역(24%)과 준주거지역(65%)으로 용도변경 됐고, 땅값만 2,000억원 이상이 올랐음.

엄청난 시세차익이 발생했고, 그에 따라 특혜의혹이 불거졌음.

그리고 정치권을 비롯한 교육부, 서울시, 구청 등 관계 공무원들에 대한 금품로비 의혹이 끊임없이 제기돼 왔음.

첫째, 시는 2001년 8월 8일 광진구청에서 용도지역 변경결정 요청을 하였을 당시, 해당 부지가 사립학교 부지인 것을 알았다면 교육부의 허가 여부를 사전 확인해 봐야 하는 것임.

둘째, 2001년 12월 31일 용도지역 변경 심의결과를 광진구청에 통보함. 통상적으로 구청의 용도지역 변경 요청의 경우 상당한 기간이 소요되는 것으로 알고있는데 이 사안은 이례적으로 5개월만에 용도변경 요청을 확정지어주고 있음.

셋째, 시는 2002년 5월 건국대 입구 지구단위 계획 결정 고시를 하고, 건국대 재단 측은 기다렸다는 듯이 2002년 7월 24일 건축계획 심의를 받아냄.

또, 2002년 8월에는 교통영향 평가를 받아냈으며, 2002년 8월 29일 건축허가를 신청하고 2002년 1월 7일 건축 허가서가 교부되게 이름.

이러한 진행 과정을 볼 때, 건국대 재단 측은 사전에 해당 부지의 용도변경 결정에 대비해왔다고 밖에 볼 수 없어 특혜의혹이 꼬리를 무는 것임.

■ 왕십리, 길음 뉴타운 사업비 2,416억원이나 부족

서울시는 지역간의 심각한 불균형 현상 해소하고, 상대적으로 낙후된 강북지역 주민

삶의 질 향상을 위해 강북 뉴타운 건설 사업을 추진하고 있음.

서울시는 2002년 10월 은평, 길음, 왕십리 3개 시범 개발지역을 지정한 후 현재 개발계획을 수립 중에 있고, 앞으로 20여개소를 추가 지정, 개발하여 2012년 완료할 계획으로 있음.

첫째, 2003년부터 2006년까지 □길음 뉴타운□과 □왕십리 뉴타운□ 개발 사업에 소요되는 총 경비는 6,342억원에 달하고 있음. 그러나 중기 지방재정 계획에는 왕십리 뉴타운의 경우, 계획액이 5,139억원임에도 불구하고 재정계획에서는 3,675억원을 확보하고 있으며, 길음 뉴타운의 경우, 투자 계획액이 1,203억원 이지만 재정계획 반영액은 251억원에 불과함. 이처럼 왕십리, 길음 뉴타운 사업비가 2,416억원이나 부족한 것으로 나타났음.

둘째, 해당 지역의 경우 주민 자체 개발이 가능함. 서울시에서도 당초 왕십리 뉴타운 개발의 경우 3개 구역중 1개 구역은 공영개발, 2개 구역은 주민자체 개발로 방침을 세웠다가 공영개발 지역 주민들의 반발로 인해 모두 공영개발로 바꾼 바도 있음.

뉴타운 개발 사업이 결국 주민들의 삶의 질을 높이기 위한 사업이니 만큼, 주민들에게 혜택이 많이 돌아갈 수 있는 주민 자력 개발 방안에 대해 적극적인 검토가 있어야 할것임.

■ 지방재정 계획에 전혀 반영되지 않은 43개 투자사업 사업비 9,750억원

† 청계천 복원 사업등 31개 사업, 재정계획 반영 부족액 8,218억원

† 1조 7,868억원에 달하는 투자재원 조달 시급.

지방재정법 제16조를 보면, 지방자치단체장은 재정을 계획성 있게 운용하기 위해 지방재정 계획을 수립하도록 하고 있음.

이는 자치단체의 제반 투자사업에 대해 타당성을 검토하고, 그에 따라 효율적인 예산집행이 가능하도록 하는 것이 목적임.

그러나 많은 사업들이 재정계획에도 반영되지 않고, 투융자 심사도 거치지 않은 채 진행되고 있는 투자사업이 많고, 반영된 사업들 중에도 부족하게 반영되어 향후 정상적인 사업추진이 어려운 사업도 많이 있음.

첫째, 중기재정 계획에는 반영되지 않았는데 예산이 편성된 사업 현황을 보면, □뚝섬 숲 조성사업□을 비롯하여 □빗물 펌프장 신설, 증설 사업□ 등 총 41개 사업에 이르고 사업비는 9,750억원에 달함.

이처럼 중기 재정계획에도 반영되지도 않은 투자 사업들에 대해 예산을 편성하게 된 경위는 무엇인가.

둘째, 중기 지방재정 계획에 총 사업비보다 부족하게 편성된 사업 내역을 보면, 왕십리 뉴타운, 길음 뉴타운 사업에 2,416억원이나 적게 반영된 것을 비롯하여, 청계천 복원 사업도 미반영액이 104억원에 달하고 있으며, 사업비 반영 부족액은 31개 사업에 8,218억원에 달하고 있음.

이에 따라 사업이 중단, 또는 지연될 수밖에 없는 실정임.

이처럼 지방재정계획에 전혀 반영되지 않은 사업비 9,750억원, 재정계획 반영 부족액 8,218억원 등 1조 7,868억원에 달하는 재원 방안마련이 시급한 실정.

■ 서울 지하철 263개역, 장애인 편의 시설 고장 계속 늘어

† 엘리베이터, 2002년 470건, 2003년 상반기 336건의 고장이 발생.

† 휠체어 리프트, 2002년 2,754건, 2003년 상반기까지 1,254건의 고장 발생

<현  황>

전체역수	구분	설치역수	설치대수	고장건수
263	엘리베이터	97	205	2002년	470건
				2003년 상반기	336건
	휠체어 리프트	126	426	2002년	2,754건
				2003년 상반기	1,254건

서울시 지하철의 장애인 편의시설인 휠체어리프트와 엘리베이터의 설치현황을 보면 1호선에서 8호선까지 전체 263개역 중 엘리베이터는  97개 역에 205대가 설치되어 있고,  휠체어리프트는 126개역에 426대가 설치되어 있음.

이들 시설물들의 고장 현황을 보면, 엘리베이터는 2002년 470건, 2003년 상반기까지 336건의 고장이 발생하고 있음.

그리고 휠체어 리프트의 경우, 2002년 2,754건, 2003년 상반기까지 1,254건의 고장이 발생하고 있음.

휠체어리프트의 경우 한달 평균 200건이 넘는 고장이 발생하고 있어, 연간 대당 7번 가까이 고장이 나고 있음.

엘리베이터의 경우는 2002년에는 한달 평균 40회 가까이 고장이 나고 있고, 2003년에는 한달 평균 무려 56회나 고장이 나고 있음.

서울시는 이들 시설물에 대해 년1회 정기검사를 실시하여 합격하였고, 전문업체에서 매월 1회 정기점검을 하고 있다고 밝히고 있으나, 잦은 고장과 매년 고장 횟수가 늘어나는 원인은 무엇 때문인가.

■ 10년 이상 장기 미집행 도시계획, 총 7,987만4천□에 보상비만 9조4,787억원

<10년이상 장기 미집행 도시계획시설 현황>

구분	10년 이상
	건수	면적(천□)	보상비(억원)	공사비(억원)
계	1,730	79,874	94,787	22,091
도로	1,445	4,029	25,428	11,018
공원	146	73,445	54,510	5,876
녹지	68	593	6,124	436
기타	71	1,807	8,725	4,761

서울시가 도시계획시설 확정 후, 10년 이상 장기 미집행되고 있는 도시계획시설 현황을 보면, 총 7,987만4천□에 보상비만 9조4,787억원에 달하고 있음.

도시계획시설 지역으로 지정고시 되면, 건축허가가 제한되는 등, 재산권행사에 제약이 뒤따라 소유자는 엄청난 재산상의 손실을 입게 됨.

또한, 도시계획은 당초에 집행능력을 고려해 적정 수준으로 결정하고, 기존의 도시계획 시설도 집행상황과 관리운영상태를 정기적으로 점검하고, 규모 등이 불합리하게 결정되었거나 실현가능성이 없는 것은 과감하게 폐지해 장기 미 집행으로 인한 국민의 재산권 행사에 불편함이 없도록 해야할 것임.