국회건설교통위원회 국회의원 윤두환	보 도 자 료	2003. 9. 29 대한주택공사 국정감사
서울특별시 영등포구 여의도동 1번지 국회의원회관 820호 T./(02)784-0930 F./(02)788-3820 E./dhyoon@assembly.go.kr
■ □이기명□씨 용인 부지 도로개설 요구 근거 없다 . - 기존 진입로가 있을 경우 □맹지□아니다. - 지구지정 이후 사적인 개발을 위해 도로개설 해주면 특혜시비, 난개발조장 우려 ■ 주택공사 영구임대 주택 내장재 부실해 ♠ 주방가구 : 125개 단지 14만78호의 주방가구 전량 교체 필요, 비용만 1,386억7천6백만원 † 습기에 취약한 재질, 들면 부서질 상태 45,987개 ♠ 수도용배관 : 녹물 민원 속출 , 104개 단지 126,162호 아연 강관 교체 필요 비용 1000억원이 넘어, † 서울시 도시개발공사 89-93년 아파트 건설 시 동관, 스테인레스 사용 ■ 극빈층 주거 안정 위한 영구임대주택, 입주자 선정 및 관리 허술해 - 기초 생활 수급자는 68,401세대로 전체 140,078 세대의 48%에 불과 - 입주자격상실, 일반 입주자로 인해, 입주희망 35,735세대 대기 중 ■ 5년 임대주택 임차권이 투기 수단으로 악용 - 서울지역 본부 : 각급 임대 아파트 다중 계약자 670명, 2212호 5년 임대주택 2가구 이상 다중 계약자 183명, 계약 호수로는 388호로 임차권을 투기 수단으로 이용 † 다중계약자 전국적인 현황파악 조차 안 돼, 임대아파트 관리시스템 개량해야 ■ 주공 택지 보상, 지구별로 천차만별 - 용인 보라 전체 면적의 59%나 공시지가 200% 이상 보상 창원 송정 전체 면적의 9%만 공시지가 200% 이상 보상 - 개발제한구역 해제 지구 보상기준, 현실가 보상으로 재산상 피해 보전해 줘야 ■ 한양 매각, 주공이 부정비리 전위대 역할 해 - 계약금액 2339억원 중 매각하지 않아도 회수 가능금액 2300억원대 432억원 받고, 2500억원대의 회사 넘긴 셈 ■ 주공, 공공시설용지 매각방안 적극적으로 강구해야 - 미분양용지 355,094□중 공공시설용지가 293,491□에 달해

■ □이기명□씨 용인 부지 도로개설 요구 근거 없다 .

- 기존 진입로가 있을 경우 □맹지□아니다.

- 지구지정 이후 사적인 개발을 위해 도로개설 해주면 특혜시비, 난개발조장 우려

주공 사장은 지난 23일, 국민고충처리위원회 국정감사 증인으로 출석, □작년 5월 감사 재직시 사무실로 찾아온 노무현 대통령의 후원회장을 지낸 이기명씨와 최종적으로 땅을 구입한 소명산업개발 윤동혁 회장을 만났다□고 증언하였음.

이와 관련해,

①자신의 부지에 도로개설 문제 해결을 부탁하면서 사장이나 부사장, 실무 임원진을 놔두고 굳이 당시 감사인 사장을 찾아온 이유는 무엇인가.

②이기명씨, 윤동혁씨 등은 주공의 용인 구성지구개발로 인해 자신의 땅이 진입로가 없는 맹지가 되었다고 주장하고 있는데, 용인 구성지구 지구지정 이전에 해당 부지로 진출입하는 관습로가 있었으며, 지구 지정 이후에도 주공은 관습로를 그대로 유지하겠다고 밝혔음. 관습로가 있을 경우 맹지라고 할 수 있는가.

③주공에서 대규모 택지 개발 시, 지구지정 이전에 있었던 도로나 관습로가 막혀 정말로 맹지가 된 부지에 대해서는 기존도로 규모로 대체도로를 공급해주는 걸로 알고 있음. 그러나 지구지정 이후에 인접 부지 소유자의 사적인 개발을 위해 기존의 도로나 관습로가 있음에도 불구하고 기존 도로보다 훨씬 큰 규모로 도로를 신설해 준 적이 있는가. 만약 그런 요구를 수용한다면, 이는 개인 사업자에 대한 특혜임.

특히, 이기명씨와 윤동혁씨의 경우 당초 12m 도로 2개소를 요구하다가, 15m도로 1개소로 요구조건을 변경하였음. 15m 도로가 필요하게 된 이유는 실버타운을 조성한다며 지하 2층-지상 14층의 아파트 1175세대, 단독주택 106채 등을 건설할 계획을 세웠고, 이에 따라 주택건설촉진법 상 1000세대에서 2000세대까지의 택지를 공급하고자 할 경우 기간도로 폭이 15m 이상 되는 도로가 필요하기 때문이었음. 이처럼 사적인 개발 사업을 위해 15m 도로를 신설해준다는 것은 당연히 특혜가 아닐 수 없음.

또, 지구지정 이후에 공영개발, 인접부지의 사적인 개발을 위해 도로를 모두 신설해준다면 모든 지구에서 인접한 부지의 도로개설 요구가 빗발칠 것으로 보임. 뿐만 아니라, 그럴 경우 제반 주변환경과 수요를 고려하여 단지의 규모나 시설을 결정한 택지개발 계획이 오히려 난개발로 이어질 우려가 큰 것 아닌가.

■ 주택공사 영구임대 주택 내장재 부실해

♠ 주방가구 : 125개 단지 14만78호의 주방가구 전량 교체 필요,

비용만 1,386억7천6백만원

† 습기에 취약한 재질, 들면 부서질 상태 45,987개

♠ 수도용배관 : 녹물  민원 속출 , 104개 단지 126,162호 아연 강관교체 필요

비용 1000억원이 넘어,

† 서울시 도시개발공사 89-93년 아파트 건설시 동관, 스테인레스 사용

주공에서 지난해 실시한 아파트 시설물 특별 점검 결과를 보면, 지금까지 공급한 영구임대 주택이 건설당시 사업비 절감을 위해 값싼 설비와 내장재를 사용한 결과 엄청난 비용을 들여야 하는 대가를 치르고 있음.

♠ 주방기구 문제

125개 단지 14만78호의 주방가구를 전량 교체하여야 하는 것으로 드러났으며, 그 비용은 1386억7천6백만원에 달함. 실태조사 결과, 하부장 기준 14만78호 중 노후화가 심해 즉시 교체하여야 할 세대가 46,000호 (전체의 33%) 2-3년 내로 교체하여야 할 상태는 55,000여 호로 전체의 39%에 달하고 있음

<주방기구 노후화 상태>  (전체 140,078호 중)

상부장			하부장
상	중	하	상	중	하
38,482호	60,023호	41,573호	37,001호	57,090호	45,987호

♤중: 2-3년 후 교체할 상태

♤하: 즉시 교체해야 할 상태로, 들면 부서질 상태

주방가구의 내구 연한은 20년으로 되어있고, 입주 후 5년경과 주택 중 입주자 교체시 하부장만 교체토록 되어 있으나, 14만78호 중, 하부장을 교체해준 세대는 778세대(전체의 0.6%)에 불과해 입주민들이 주방기구 사용의 불편함을 호소하고 있음. 이처럼 교체가 저조한 이유에 대해 주공에서는 시중 KS 제품과의 단가 차이가 크기 때문이라고 밝히고 있음(KS제품 49만5천원 / 교체 하부장 30만원) 노후화의 원인에 대해 주공에서는 입주민들의 주방기구 관리상태가 부실하다는 진단을 하고 있음. 그러나 하자 부위 발생 현황에서도 볼 수 있듯이, 주방가구의 몸체 옆면 □파티클 보드□에 □비닐 쉬트□를 접합시킨 재질이어서 습기에 취약할 수밖에 없음. 특히, 주공의 주방가구 교체방안 검토 보고서를 보면 현재 설치되어있는 수준으로 주방가구를 교체할 경우 924억원 밖에 안 들지만 내구성, 내습성이 있는 자재를 사용할 경우 1386억원이 든다고 밝히고 있음. 따라서 주방가구 재질 자체에 문제가 있는 것이 분명함에도 불구하고, 입주자의 관리 잘못으로 돌리는 주공의 태도는 분명히 잘못된 것임. 영구임대주택은 주공의 자산이며, 입주자들의 주거 안정을 위해 사회보장 장치의 일환으로 건설하였음에도 불구하고, 이처럼 부실한 주방가구를 설치하였다는 것은 주공의 영구임대 주택사업에 대한 태도를 단적으로 알 수 있는 사례임.

♠ 배관 문제

주공에서는 입주한지 10년 남짓한 영구임대주택의 수돗물에서 녹물이 나온다는 민원이 폭증하자, 녹물 발생이 심한 지구부터 단지별로 배관교체 공사를 시작하였음. 현재 영구임대 주택중 음용수 배관으로 강관을 사용한 104개 지구에 126,162호가 배관의 노후화 및 부식으로 녹물이 나오고 있는 실정임.

녹물이 발생하는 이유는, 수도용 배관에 강관을 사용했기 때문임. 이에 대해 주공에서는 □수도용 배관에 아연도 강관을 사용하지 말고 내식성 배관을 사용하라는 □94년 건교부 고시□가 있기 전에는 민간 아파트에도 거의 모두 수도용 배관에 아연도 강관을 사용했으니, 주공만의 문제는 아니다□라고 주장하고 있음. 그러나 조사에 의하면, 주공에서 임대주택 사업단가를 낮추기 위해 강관을 사용하였다는 것을 알 수 있음.

지방 공기업인 □서울시 도시개발공사□가 89년부터 공사하여 91년부터 입주한 아파트의 경우를 보면, 89년 공사를 시작한 면목단지, 성산단지는 음용수 배관에 가장 비싸다고 하는 □스테인레스 관□을 사용했었고, 90년도 공사를 시작한 가양 8단지, 가양 9-1단지, 가양 5단지, 방화 2-1단지도, 지하와 세대 입상관을 모두 동관으로 시공하고 있었음. 91년도에 착공한 공릉 1단지는 모든 배관이 □스테인레스 관□이고 신정 양천, 월계 사슴단지 모두 지하와 세대 입상관에 동관을 사용하고 있었음.

영구임대주택사업은 사회 보장장치임에도 불구하고, 사업비를 줄이기 위해 값싼 제품을 쓴 결과, 배관교체를 위해 세대당 80만원 정도, 1000억원이 넘는 보수 개량비가 들게 된 것임.

■  극빈층 주거 안정 위한 영구임대주택, 입주자 선정 및 관리 허술해

- 기초 생활 수급자는 68,401세대로 전체 140,078호의 48%에 불과

- 입주자격상실세대, 일반 입주자로 인해 유자격 입주대기자는 35,735세대

<각 지역별 영구입대주택 입주자등 현황>

(□03. 6.30 현재)

시도별	임대호수	입주자유형별 호수			입주대기자수
		기초생활수급자 (구,영세민)	기초생활수급탈락자 (구,비영세민)	일반인 (청약저축가입)
주공(전국)	140,078	68,401	50,010	21,667	35,735
서 울	23,628	9,026	12,625	1,977	903
부 산	15,571	6,732	4,372	4,467	3,225
대 구	11,944	6,430	4,651	863	1,544
울 산	2,362	864	752	746	602
광 주	10,420	5,713	3,543	1,164	2,359
인 천	6,054	2,794	2,363	897	3,718
대 전	9,137	4,197	3,015	1,925	1,044
경 기	19,664	9,396	7,199	3,069	12,229
강 원	4,161	2,425	1,395	341	1,135
충 북	6,139	3,026	1,767	1,346	1,013
충 남	4,268	2,138	1,062	1,068	967
전 북	9,115	5,416	2,350	1,349	2,330
전 남	5,001	2,839	1,454	708	1,496
경 북	7,045	4,324	1,751	970	1,622
경 남	4,473	2,472	1,275	726	1,371
제 주	1,096	609	436	51	177

영구임대 주택은 극빈층의 주거 안정을 위한 사회주택제도 인만큼, 효율성을 극대화하기 위해서는 입주자의 선정 및 관리 등이 매우 중요한 사안임. 그러나 2003년 6월말 현재, 주택공사에서 공급한 영구임대주택 14만78호 중, 기초 생활 수급자는 68,401세대로 48%에 불과하고, 기초생활 수급자 자격에서 탈락해 입주 자격을 상실하고도 거주하고 있는 세대는 50,010세대로 전체의 35.7%에 이름. 특히, 청약저축에 가입한 일반 입주자도 21,667세대로 15.5%에 달함. 이처럼 입주자격을 상실한 입주자들에 대한 조치 및 관리가 이루어지질 못해 영구주택 입주를 희망하는 기초생활 수급자 35,735세대는 입주를 못하고 있음. 이를 지역별로 보면, 경기도의 경우 임대주택 19,664호 중 기초 생활 수급자는 9,396세대에 불과하고 입주자격을 상실한 세대가 7,199세대, 청약저축 가입 일반인이 3,069세대로 현재 입주 대기자가 12,229명에 이르고 있음. 울산의 경우, 임대주택 2,362세대 중 기초생활 수급자는 864세대로 36.6%에 불과하고 입주자격을 상실한 세대는 752세대, 청약저축 가입 일반인이 746세대로 현재 가입 대기자는 602세대에 이르고 있음. 영구임대주택의 경우 극빈층의 주거안정을 도모하기 위한 사회주택제도의 일환으로 추진된 사업임에도 불구하고, 이처럼의 주공의 관리, 운영상의 문제점으로 인해 실제 혜택을 받아야할 기초생활 수급자들이 혜택을 받지 못하고 있는 실정임.

■ 주공 택지 보상, 지구별로 천차만별

- 용인 보라  전체 면적의 59%나 공시지가 200% 이상 보상

창원 송정 전체 면적의 9%만 공시지가 200% 이상 보상

- 개발제한구역 해제 지구 보상기준, 현실가 보상으로 재산상 피해 보전해 줘야

용인 보라지구와 창원 송정지구의 토지보상 현황 자료 중,

①공시지가의 200%이상을 보상한 내역을 보면, 용인 보라의 경우 총 보상면적 740,993□ 중 439,888□ 즉, 59%이르는 토지를 공시지가 대비 200% 이상으로 보상해주었음. 그러나 창원 송정의 경우, 보상면적 27,184□중 2,399□ 9%만 공시지가 대비 200%이상 보상해주었음.

②용인 보라의 경우, 임야인 보라리 산96-26의 경우 공시지가가 17,000원인데 261,000원씩 보상을 해주고 있음. 무려 공시지가의 1,618%나 더 보상해 주고 있음.

공시지가의 1000%이상을 보상해주고 있는 면적만 해도 28,781□에 달하고 있음. 공시지가 15만원의 전, 답은 20만원도 보상을 안 해 주면서, 공시지가 17,000원의 임야는 27만5천원씩 보상해 준다는 것이 제대로 된 보상인가? 반면에 창원 송정의 경우, 공지지가 대비 최고로 보상받은 곳은 공시지가 135,000원의 대지를 323,000원에 공시지가의 239%로 보상해준 것임.

③최근 그린벨트 해제 대상지역을 둘러싸고 택지개발 지구로 지정된 지역의 민원은 끊이질 않고 있음. 현재 의정부 녹양, 울산 화봉 등 14개지구 253만6천평에 대해 택지개발을 하는데 가장 큰 문제가 보상가 문제임. 주공의 개발제한구역 해제 지구 보상기준을 보면 □개발제한 해제지역은 토지 보상법과 대법원 판례 등에 따라 개발제한구역 상태대로 평가할 계획□이라고 밝히고 있음. 즉, 그린벨트 해제 이전의 공시지가 기준으로 하겠다는 이야기와 다를 바가 없음.

이는, 앞으로 수백만평의 그린벨트를 택지개발지구를 수용할 예정이면서 토지보상법, 대법원 판례를 거론하면서 수 십년간 재산권도 행사해오지 못한 지역주민들에게 그 동안의 재산상의 피해는 보전해주지 못할망정 뺏겠다는 이야기와 다름없는 것임.

■ 5년 임대주택 임차권이 투기 수단으로 악용

- 서울지역 본부 : 각급 임대 아파트 다중 계약자 670명, 2212호

5년 임대주택 2가구 이상 다중 계약자 183명, 계약 호수로는 388호로

임차권을 투기 수단으로 이용

†  다중계약자 전국적인 현황파악 조차 안 돼, 임대아파트 관리 시스템 개선하라

주공의 임대주택 사업은 무주택 저소득층의 주거 안정을 위한 사업임.

그럼에도 불구하고 주공의 입주자 관리 부실로 인해 장기임대, 공공임대 등 각급 임대 아파트 임차권이 투기의 수단으로 사용되고 있는 경우가 빈발하고 있음.

동일인이나 그 가족이 3순위, 선착순 등의 방법으로 여러 채의 임대주택을 다중 계약 한 뒤, 임차권 양도 형식을 통해 투기를 하고 있는 사례가 많음. 그만큼 실수요자들이 임대주택 입주를 하지 못하고 있는 것임.

특히, 5년 임대 주택의 경우 입주 요건이 □해당 주택 건설지역 거주 무주택 세대주, 청약 주택 1,2위 순위자□로만 규정되어 있어 임차권 양도가 제한 없이 이루어지고 있음.

그러나 3순위자나, 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에도 다른 지구의 임대 주택 입주자로 선정될 수 있음.

이러한 점을 이용하여 동일인이 3순위나 선착순의 방법으로 여러 지구의 5년 임대 아파트를 다중 계약한 후 입주시기가 먼저 도래하는 임대주택 임차권을 주공의 임대조건보다 높은 가격으로 양도하여 임차권 차익을 노린 투기사례가 많음.

주공 서울지역 본부에서만 2003년 1월말 현재 50년 임대, 국민임대, 5년 임대 다중 계약자는 670명으로 이들이 계약한 세대수는 2212호에 달하는 것으로 파악하고 있음. 또한, 이중 5년 임대주택을 2주택 이상 다중 계약한자는 183명에 달하고 계약 호수는 388호에 이르고 있음.

주공에서는 서울지역 본부의 이런 문제만 확인했을 뿐, 전국적인 현황은 파악하지도 못하고 있는 실정이며 이러한 문제에 대한 규제 방안조차 마련하지 못하고 있어 주공의 임대 아파트 관리 시스템이 얼마나 주먹구구식으로 이루어지고 있는지를 보여주는 단적인 사례임.

■ 한양 매각, 주공이 부정비리 전위대 역할 해

-  굿모닝 시티와 계약금액 2339억원중 매각하지 않아도 회수 가능금액 2300억원대

-  어차피 회수 가능한 채권액 중 432억원 받고, 2500억원대의 회사 넘긴 셈

한양 매각과 관련해 주공에서는, 한양의 파산폐지가 확정되거나, 안되거나 주공의 손실은 없다고 밝히고 있음. 그러나 한양을 굿모닝시티에 매각하면서 엄청난 손실이 발생하였고, 엄청난 사회적 물의를 야기 시켰음에도 불구하고, 주공은 아직 반성을 하지 않고 있음.

주공은 굿모닝 시티와의 계약으로 인해 채권의 회수가 가능해졌으며, 계약금 2,339억 중 현재까지 납부기한이 도래한 432억원은 모두 회수하였다고 보고하고 있음.

그러나 계약금액 중, 재단채권 936억원은 주공에서 한양을 인수한 후 공사 등을 하면서 발생한 채권이므로 사실상 파산으로 가도 회수가능 한 돈이며, 별제권(부동산담보 채권) 1325억원은 부동산에 대한 담보권이니 매각하면 그 정도가 들어온다는 이야기이므로 이 또한 한양매각과 상관없이 회수가능 한 돈임.

그나마 굿모닝시티에 10%까지 깎아준 금액임. 이는, 한양을 굿모닝시티에 매각하지 않더라도 2250억원 정도는 회수 가능한 채권이었음.

주공에서는 한양을 매각하지 못했을 경우, 손실이 파산채권 78억원이라고 밝히고 있으나, 그 중 47억은 주식의 형태로 받기로 한 것이니 휴지조각과 다름없으며, 나머지 31억원은 (주)한양 면허가 살아날 경우 굿모닝시티에서 주공에 프리미엄으로 제공하기로 한 것에 불과함.

따라서 한양에서 굿모닝시티와 계약한 금액 2300억원 정도는 굿모닝 시티에 매각하지 않더라도, 한양이 파산하더라도 회수가 가능한 금액이었음. 결국 부동산 담보물건만 100억원 정도 깎아준 결과만 초래했음.

또한, 주공에서 받은 계약 이행 보증금 180억원을 받았다고 하지만, 그 중 133억원은 담보물건 계약금으로 굿모닝 시티는 133억 계약금만 내고 1300억원대의 부동산을 모두 처분해 버렸음.

주공에서는 한양으로부터 432억원을 받았다고 하지만 전부 회수 가능한 채권 중의 일부를 받은 것에 불과해, 뇌물을 합쳐 440억원 정도 받고 2500억원대의 회사를 넘긴 셈. 결국, 굿모닝시티는 주공 이사회에서 지적한 것처럼 30-40억원의 돈을 들여 2300억원이 넘는 회사를 인수한 것임

굿모닝 시티가 한양을 인수하는 과정만 하더라도 지금 우리사회 부정 비리의 표본을 보여주고 있으며, 주공이 그 부정비리의 전위대 역할을 한 것에 다름 아님.

■ 주공, 공공시설용지 매각방안 적극적으로 강구해야

- 미분양용지 355,094□중 학교용지, 동사무소용지 등 공공시설용지가

293,491□에 달해

주택공사에서 동사무소용지, 학교용지 등의 공공시설용지에 대한 매각을 추진하면서,

- 공공시설용지의 매각이 지연될 경우, 투입된 비용의 회수가 지연됨으로써 사업시행자의 사업성이 악화되므로 공공시설용지가 적기에 매각될 수 있도록 하여야하고,

-「택지개발 업무처리 지침」제28조의 규정에 따르면 공공시설용지가 매각되지 않는 경우, 사업준공 이후 2년이 경과한 때에는 당해 지방자치단체장에게 용도변경을 요청할 수 있도록 되어 있고 같은 지침 제30조의 규정에 따르면 택지개발사업으로 발생한 개발이익으로 문화·복지시설 설치 등 지역개발투자를 할 수 있도록 되어 있으므로

- 장기 미매각 공공시설용지를 매각하기 위해서는 위 지침의 규정을 적극 활용하여 사업지구 준공 후 5년여의 기간이 경과되어 당해 용도로 사용될 가능성이 희박해진 공공시설용지의 경우 당해 지역의 인구, 대체가능시설의 이용 실태, 공공시설에 관한 설치기준 등을 종합 검토하여 수요가 희박한 공공시설용지에 대하여는 수요기관으로 하여금 매수를 포기하도록 적극 유도하여야 하고,

- 국가 등 수요기관의 매수포기의사가 확인된 공공시설용지는 용도변경을 추진하되, 당해 지방자치단체에서는 공공시설용지를 상업용지, 근린생활시설용지 등 보다 수익성이 높은 용지로 용도변경을 해주면 지역주민이 사업시행자에 대한 특혜시비를 하고,

당해 지역의 공공시설이 감소될 것을 우려하여 민원을 제기하는 것 등을 염려하여 용도변경에 소극적인 실정이므로 용도변경으로 인한 이익을 당해 지역개발을 위해 사용하는 방안을 지방자치단체에 제시하여 지방자치단체가 용도변경을 수용할 명분 및 실익을 갖도록 할 필요가 있는데도, 적극적인 공공시설용지 매각방안을 강구하지 않아 2003년 8월말 현재 미분양용지 355,094□중 공공시설용지 293,491□가 달하고 있는 것으로 밝혀졌음.