파란나라 희망나라	보도자료

2004년 10월 6일	국회의원 김 태 환	(	한나라당 경북구미을	)

국회의원회관 220호 Tel. 788-2576, Fax. 788-3220

1. 토공, 4개 PF사업 통해 민간회사에 1,160억원 토지저가 매각 특혜!

- PF사업 지분참여사 세워 요지주고, 부동산개발사업 등으로 돈벌이

- 관련 4개회사 사장 모두 토공 임원출신, 공직자 취업제한 규정 편법 적용

2. 토공,죽전역세권에 PF사업 추진, 교통대란 부추기고 거주환경 훼손!

- 하수종말처리장 문제로 주민갈등도 야기

- 문제사업 전락한 PF사업 재검토 하라

3. 토공, 토지이용계획 변경후 아파트 상업용지 등 늘려 최근 5년간

천억대 수입 올려!

- 마석 123억원, 광주신창 181억원, 죽전 192, 호평 84억원 등

- 거주민은 늘리고 주차장 도로 수도시설 등은 줄여, 생활환경 악화 원인제공

- 부천상동, 의정부송산은 택지 11,000평 늘리고도 도로는 13,000평 줄여

4. 최근 3년간 군인공제회, 공무원연금공단에 10만5천평씩 3,828억치     수의계약

- 택지개발하여 특정기관에 우선공급 특혜, 수의계약제도 당장 중단하라

5. 토공, 2007년 부채비율 207%로 현재의 2배, 공공성유지 우려!

- 1990년대 초 분당, 평촌 신도시 건설당시와 비슷한 최악의 재무구조 보여

【한국토지공사】

토공, 4개 PF사업 통해 민간회사에 1,160억원 토지저가 매각 특혜 !

평당 219만원, 지분참여사 세워 요지주고 부동산개발사업 등 돈벌이 수단

관련 4개회사 사장 모두 토공 임원출신, 공직자 취업제한 규정 편법 적용!

토지공사는 민간사업자와 공동으로 출자하여 부동산개발회사를 설립하여 택지를 구입하고 상가나 아파트 등을 건설토록 하는 ‘프로젝트 파이낸싱사업(PF사업)’을 추진하고 있습니다.

현재 용인 죽전 역세권 개발사업, 용인동백 쇼핑몰건설, 화성동탄 복합단지개발, 대전엑스포 컨벤션복합센타 건설사업 등 4개 사업을 추진하고 있습니다.

4개 사업의 총 건축 연면적은 54만5천평으로 그 사업비만도 무려 3조 1,274억원이나 됩니다.

토공의 PF사업장은 모두 토공이 조성한 택지개발지구내 최고의 입지를 자랑하는 곳으로, 우량상업용지를 민간사업자에게 수의계약 방식으로 헐값에 특혜 매각을 하고 있습니다.

더욱이 10%대의 소액지분을 가지고도 신설한 4개 PF 부동산회사에 토공임직원 출신이 16명이나 분산 근무하고 있을 뿐 아니라, 대표이사 사장자리에는 토공임원 출신이 모두 차지하고 있어 국토개발사업의 이익을 누려야 할 국민의 등을 쳐 기업체와 토지공사만 배를 채우고 있습니다.

토공은 한술 더 떠 공직자윤리법에 의한 퇴직공직자의 취업제한제도를 교묘히 이용해 ‘제 식구 챙기기’를 해 왔습니다.

공직자윤리법에 따른 공직자의 취업제한제도는 공직자가 퇴직 후 취업을 목적으로 특정한 업체에 특혜를 주는 등의 부정한 유착고리를 사전에 차단하기 위한 것으로 공무집행의 공정성과 공직윤리를 확립하기 위한 것입니다.

그런데 토공은 퇴직하자마자 입사당시 자본금이 제한한도인 50억원이 안된다고 해서 입사를 했으나 이들 회사는 입사후 1~2년내 자본금을 모두 200억원대로 증자(그린시티 259억원, 쥬네브 193억원)했습니다.

특히, 화성 동탄지구의 메타폴리스는 내년에 500억원을, 대전의 스마트시티는 400억원의 증자를 눈앞에 두고 있습니다.

한국토지공사 사장은 과연 이러고도 토지공사가 공기업으로서 국민의 신뢰를 유지할 수 있을 것으로 믿는지 답변바랍니다.

그리고 본위원의 조사가 세간에 토지공사가 땅장사에 혈안이 되어 있을 뿐 아니라, 특정기업체들과 검은 커넥션이 있다는 소문이 사실이란 것을 반증하는 것이라 보는데 사장의 입장은 무엇이며, 앞으로 어떻게 관경유착을 단절할 것인지 답변바랍니다.

4개 사업장에서 특혜를 준 사실에 대해 자세히 지적하겠습니다.

용인죽전 역세권 개발사업의 경우, 15,000평의 토지를 주변 평균시세 870만원보다310만원 싼 559만원에 매각하여 466억원이나 저가 판매하였고, 용인동백의 쇼핑몰 건설사업 경우에도 13,500평을 평당 128만원을 싸게 매각하여 173억원을 저가판매하고, 화성동탄지구는 29,000평을 평당 220만원 싸게 매각하여 637억원을 저가판매 하였습니다.

대전엑스포 컨벤션복합건설 사업에서는 주변시세보다 평당22만6천원 더 받았다고 하더라도 4개사업장에서 매각한 토지가격은 인근의 민간사업자에게 매각할 때보다 평당 약 219만원정도 싸게 매각한 것으로 조사됐습니다.

전체금액으로는 약 1,160억원이나 싸게 팔았던 것입니다.

○ (주)그린시티 <용인죽전 역세권 개발사업>

대 표 이 사	토공재직시 직위	증자일	증자 자본금	지 분 내 역	특 혜 내 역
우제화	․ 관리본부장 -2002.01.25 퇴사 -2002.01.30 입사	2004. 06.15	239억원	-토공 18% -신세계 72% -신세계건설 10%	- 15,000평의 토지를 주변 평균시세 870만원보다 310만원 싼 559만원에 매각하여 466억원 저가 판매

○ (주)쥬네브 <용인동백 쇼핑몰 건설사업>

대 표 이 사	토공재직시 직위	증자일	증자 자본금	지 분 내 역	특 혜 내 역
박창천	․ 토지연구원장 -2003.11.17 퇴사 -2003.11.21 입사	2004. 06.24	193억원	-토공 19% -상수건설 28.5% -(주)오송 17.5% -신세계 10% -삼부토건 10% -리얼코홀딩스 10% -포스코건설 5%	- 13,500평의 토지를 평당 128만원을 싸게 매각하여 173억원 저가 판매

○ 메타폴리스(주) <화성동탄지구>

대 표 이 사	토공재직시 직위	증자일	증자 자본금	지 분 내 역	특 혜 내 역
박덕수	․ 건설사업본부장 -2004.03.31 퇴사 -2004.04.23 입사	2005년 (예정)	500억 (예정)	-토공 20% -포스코건설40% -팬퍼시픽 26% -신동아건설12% -우리은행 2%	-29,000평을 평당 220만원 싸게 매각하여 637억원 저가판매 (전직원 25명중 8명 토공출신)

○ 스마트시티 출자현황 <대전엑스포 컨벤션복합건설 사업>

대 표 이 사	토공재직시 직위	증자일	증자 자본금	지 분 내 역	특 혜 내 역
신복현	․ 홍보처장 -2004.06.07 퇴사 -2004.06.08 입사	2005년 (예정)	400억 (예정)	-토공 20% -대우건설 17% -삼부토건 15% -운암건설 15% -한국도시개발 14% -대전방송 5% -산업은행 5% -신한은행,대우증권,인스빌 각3%	- 평당 22만6천원을 더받았다고 하나 4개사업장에서 매각한 토지가격은 인근의 민간사업자에게 매각할 때보다 평당 219만원 싸게 매각하여 1,160억원 저가판매

따라서 토공은 PF사업에 참가한 민간부동산회사에게 우량토지를 매각하여 상가 등을 조성토록 함으로써 경제적 특혜를 주고, 이것도 모자라 토지가격을 터무니없이 싼 가격으로 매각하는 이중의 특혜를 주고 있습니다.

PF사업의 당초 목적은 신규 택지에 생활편익시설을 적기에 건설하여 주민들의 편익을 제고하는 것이었습니다.

그러나 이런 공공의 목적이 불과 4개의 사업을 추진하는 초기단계에서부터 특혜시비를 낳고 있을 뿐 아니라, 민간부동산회사를 내세워 토지공사가 땅장사를 하고 있는 것입니다.

※ 한국토지공사 사장은 PF사업의 특혜 논란과 민간회사를 앞세운 토지공사의 땅장사 의혹에 대해 어떤 입장인지 밝히시고, 이차에 PF사업을 접고 순수하게 민간경쟁입찰을 통해 사업을 추진하는 것이 어떠할지 답변바랍니다.

토공, 죽전역세권에 PF사업 추진, 교통대란 부추기고 거주환경 훼손

- 하수종말처리장 문제로 주민갈등도 야기!

문제사업 전락한 PF사업 재검토 하라

토지공사가 PF사업을 추진하는 죽전역세권은 수원-광주간 43번국도와 용인-분당간 23번 국도가 교차하는 지역입니다.

그렇잖아도 용인 구성지역 등 인근지역의 난개발이 가중되어 평일 출퇴근 시간이면 죽전사거리와 풍덕천 사거리를 중심으로 1㎞ 내외의 지정체가 발생하는 최대의 교통난 지역입니다.

그런데도 토지공사는 오히려 죽전 지하철역이 생기는 등 상권으로 이 일대가 유망하다 하여, 택지를 조성한 뒤 민간회사에 지분을 참여시켜 PF사업을 추진하면서 돈벌이를 하려하고 있습니다.

토공이 수익사업을 하는 것 까지는 좋으나, 왜 하필 교통난이 심각한 곳에 백화점과 대형할인점을 건설토록 하여 교통난을 가중시키는 것입니까?

현재 교통영향평가를 실시하고 있지만 사실은 대책이 없는 곳입니다. 교통량이 늘어날 것을 예상하고 도로를 확장해 놓았으나 2003년도에 실시계획이 다시 변경되어 사업면적이 30%정도 확대되었고 이 때문에 인구유발지수도 당초계획의 30%정도 늘어났습니다.

당연히 일일이용교통량도 늘어나게 되지만 더 이상 도로 확장이나 우회로 건설은 불가한 곳입니다.

오죽하면 건설교통부 뿐 아니라 경기도와 용인시에서도 수차례 공문을 보내 교통대책을 먼저 세울 것을 요구했겠습니까?

또, 사업장 바로 옆은 당초 하수종말처리장을 건설할 예정이었지만 토공의 PF사업으로 차질을 빚어 착공이 무기한 연기되고 있습니다.

하수처리용량이 많아지면서 타 지역으로 옮겨야 하지만 지역주민들의 반대에 부딪혀있기 때문입니다.

토공이 수익사업을 하면서 환경문제를 야기하고 있을 뿐 아니라, 지자체와 주민들 간의 갈등과 대립을 야기하고 있습니다.

토지공사가 추진하는 PF사업이 이처럼 공공성을 위하기보다는 토공의 수입확대를 위해 물불을 가리지 않고 돈만 된다면 어디든지 개발하려는 수익수단으로 이용되고 있습니다.

조성한 택지의 요지를 차지하여 쇼핑몰이나 백화점, 대형할인점 등 유동인구를 유발하는 사업을 추진하여 주변 땅값을 부추길 뿐 아니라, 교통난과 환경오염을 가중시키는 문제사업으로 전락하고 있는 것입니다.

토공, 토지이용계획 변경 아파트 상업용지 등 늘려 최근 5년간 천억대 수입

마석 123억원, 광주신창 181억원, 죽전 192, 호평 84억원 등

거주민은 늘리고 주차장 도로 수도시설 등은 줄여, 생활환경 악화 원인제공

부천상동, 의정부송산은 택지 11,000평 늘리고도 도로는 13,000평 줄여!

한국토지공사가 최근 5년간 택지를 조성 하면서 당초 토지이용계획을 변경하여 주택지역과 상업지역등 소위 돈 되는 용지만을 늘리는 방법으로 천억대의 택지판매수익을 올렸습니다.

더군다나 주택용지를 확대하여 거주인구는 늘어나는데 반해 돈이 되지 않는 도로나 주차장 수도시설 용지 등을 줄여 도로 지․정체와 거주환경을 악화시키는 원인을 제공하고 있습니다.

한국토지공사가 최근 완공하여 분양한 남양주 마석지구와 광주광역시 신창지구의 경우 두 지역에서 만도 11,052평의 주거용지를 확대하여 304억원의 택지판매수익을 올렸습니다.

남양주 마석지구는 1999년 최초 실시계획을 승인받은 후 2차례에 걸쳐 토지이용계획 변경승인을 받았으며 2002년 12월 최종변경승인 시에는 고가의 판매가 보장되는 주택건설용지만 3,718평을 늘였습니다.

토공은 이 토지를 평당 331만원으로 분양하여 123억원의 수익을 냈습니다. 3,718평의 내역을 보면 단독주택용지가 1,386평, 공동주택용지 1,016평, 근린생활용지 1,316평이었습니다.

광주광역시 신창지구의 경우는 2001년 3월 최초 실시계획을 승인 받은 후 올해 4월 토지이용계획승인을 받으면서 주택건설용지만 7,342평이나 늘렸습니다. 토공은 이 토지를 평당 198만원에 분양하여 181억원의 택지판매 수익을 올렸습니다. 7,334평의 내역을 보면 단독주택용지가 3,675평 늘었으며, 공동주택용지는 376평, 근린생활용지는 3,370평이나 늘었습니다.

두 지구에서 주택건설용지를 11,052평이나 확대 분양함으로써 거주인구도 대폭 증가할 수밖에 없습니다.(한국토지공사는 택지만 분양하였기 때문에 아파트 분양가구수는 확인할 수 없으며, 광주신창지구의 경우는 공사 중임)

거주인구가 증가하면 당연히 도로나 주차장 등 공공시설용지도 확대하여야 하지만 두 지구 모두 도로와 주차장, 수도시설면적등 주요 공공시설용지를 동결하거나 오히려 대폭 감소시켰습니다.

남양주 마석지구의 경우, 도로용지를 당초 36,770평에서 2,949평이 줄어든 33,821평으로 감소됐으며, 수도시설은 43평에서 42평으로 줄었습니다.

또한 공용청사와 근린공공시설은 각각 1,963평과 833평이 계획되었으나 모두 폐지시켰고 주차장은 920평에서 956평으로 불과 36평만 증가됐습니다.

광주 신창지구의 경우도 도로용지를 121,791평에서 108,725평으로 삭감하여 13,066평이 줄어들었고, 주차장면적은 2,383평으로 동결시켰습니다.

이외 용인죽전의경우도 공동주택용지를 5,904평을 확대 분양하여 192억원의 택지판매가 수입을 올렸으며, 남양주 호평의 경우에도 근린생활시설과 상업용지를 각각 365평과 479평 늘여 분양함으로써 모두 84억원의 택지판매수입을 올렸습니다.

기타 주택건설용지를 늘린 지구를 보면 ’02년 6월 완공된 구리토평 2,242평, ’03년 9월 완공된 부천상동 10,063평, ’01년 12월 완공된 의정부 송산 1,214평 등입니다.

특히, 부천과 송산의 경우 인구는 수천명씩 증가했으나 도로는 각각 4,700평과 9,000평을 줄여 사실상 이 지역 교통혼잡의 주원인을 제공했습니다.

※ 한국토지공사 사장은 최초 토지이용계획을 변경하면서 돈이 되는 아파트용지나 상업용지는 늘리고, 돈이 안 되는 공공시설용지를 줄여 땅장사를 하면서도 교통 환경 등 생활환경을 악화시키는 것에 대해 입장을 밝혀 주시고, 토지이용계획 변경시 교통 및 환경영향평가를 추가로 철저히 실시해야 하는 등 개선책이 마련되어야 하는데 대책은 무엇인지 답변 바랍니다.

<최근5년동안 준공한 택지사업지구의 이익률 현황>

(토공자료, 백만원)

과 목	2000년	2001년	2002년	2003년
매출액	3,384,454	3,535,193	4,933,050	4,459,536
매출원가	2,623,391	2,954, 884	3,984,273	3,415,555
당기순이익	116,021	108,725	372,017	438,413
이익률(%)	3.4	3.1	7.5	9.8

※ 그리고 실제로 최근 5년간 토지공사가 준공한 택지사업의 결과를 보면 해마다 수익률이 증가되어 2000년에는 매출액 대비 3.4%이던 것이 2003년에는 매출액 대비 9.8%로 10%가까이 늘었습니다.

당기순이익도 2000년에는 1160억원이었으나 2003년에는 4,384억원으로 4배 가까이 증가했습니다.

과연 공기업이 택지를 조성하여 10%씩 이익을 남기는 것이 바람직한 일인지 답변바랍니다.

최근 3년간 군인공제회, 공무원연금공단에 10만5천평씩 3,828억치

수의계약

- 택지개발하여 특정기관에 우선공급은 특혜, 수의계약제도 당장 중단하라!

토지공사가 시행하는 택지개발사업은 택지개발촉진법(택촉법)에 의거 시행하고 있습니다.

택촉법은 공공택지의 안정적인 공급을 통한 주거문화의 창출과 서민의 주거안정을 도모하라는 공익성에 근거한 특별법입니다.

따라서 조성된 택지는 정부의 토지정책 및 국가의 중장기적인 계획을 효율적으로 집행하는데 사용하여야 합니다.

또한 일반분양을 추진하는 공동주택용지는 일정한 자격을 갖춘 민간사업자에게 우선 공급하는 것이 택촉법의 취지에 부합 합니다.

그러나 토공은 2000년이후 군인공제회에 우선계약과 수의계약만으로 용인죽전, 화성동탄 등에서 3군데 사업장에 10만5천평 1,278억원치나 공급했습니다.

공무원연금관리공단에게도 수의계약으로 ’01년부터 ’03년까지 10군데 사업장에 비슷한 면적인 10만5천평을 2,550억원에 공급했습니다.

단지 공공기관이라는 사유로 공동주택용지를 수의계약 등으로 우선공급하는 것은 택촉법의 취지에 어긋날 뻔 아니라, 공공기관에게 아파트 건설과 분양으로 막대한 차익을 주려는 의도에서 비롯된 것으로 비판받아야 할 일입니다.

또한 우선공급면적도 서로 형평을 맞추어서 주는 것은 고의에 의한 것으로 계획적이었다는 의혹을 피할 수 없습니다.

※ 한국토지공사 사장은 왜 군인공제회, 공무원연금관리공단 등 공공기관에만 수의계약으로 택지를 공급했는지 답변 바랍니다.

사장은 이들 공공기관이 과연 매입취지대로 무주택 전역자나 공무원들에게 아파트를 모두 분양했다고 믿습니까?

본위원이 파악한 바로는 대부분을 일반분양했으며, 일반분양으로 막대한 이익을 누렸습니다.

그리고 이 같은 사실은 지난 7월 달 검찰의 조사에서도 밝혀진 것입니다. 검찰조사를 보면 이익만 챙긴게 아니라, 분양권을 가지고 청탁과 비리도 오갔습니다.

※ 토지공사가 개발하는 택지조성사업은 특정계층이나 일부 국민만을 위한 것이 아닙니다.

앞으로는 공공기관에 대해 수의계약은 일절 금해야 하며, 부득이 수의계약을 할 경우는 사후 분양상황을 분석하여 무주택 회원이 아닌 일반분양이 확인된 가구는 모두 회수하는 조치를 취하는 강력한 대책을 세워야 할 것입니다.

토공, 2007년 부채비율 207%로 현재의 2배, 공공성유지 우려

- 1990년대 초 분당, 평촌 신도시 건설당시와 비슷한 최악의 재무구조

한국토지공사는 자체분석에서 앞으로 판교신도시, 인천 청라 경제자유구역, 개성공단, 김포신도시, 신행정수도, 공공기관 지방이전 등 각종 굵직한 사업을 추진하게 되면서 사업량이 2004년 현재 5조2천억원에서 2007년에는 7조7천억원으로 67%나 늘어나 소요비용이 2조5천억원이나 증가하게 됩니다.

<토지공사 향후 사업 및 부채전망>

(토공자체분석, 억원)

구분	2003년	2004년	2005년	2006년	2007년
사업비	24,531	51,866	65,749	85,138	76,519
사업증가율	100%	211%	268%	347%	312%
금융부채비율	96%	101%	139%	193%	207%

사업증가율을 비교하여 분석한 재무구조전망을 보면 2007년이 되면 금융부채비율이 현재 101%의 두 배가 넘는 207%에 이르게 됩니다.

국내 유력대기업(2003년 기준 삼성전자 3.96%, 포스코 40.91% 한전 43.61%, SK 73.23%)들의 금융부채율과 비교해 볼 때 엄청나게 높은 부채비율 때문에 과연 이만한 량의 사업을 원활하게 추진해 낼 수 있을지 우려를 하지 않을 수 없습니다.

<과거 분당등 신도시 건설당시 재무구조>

(토공자료, 억원)

구분	1988년	1989년	1990년	1991년	1992년	1993년
사업비	6,285	19,619	27,741	40,424	32,147	26,027
사업증가율	100%	312%	441%	643%	511%	414%
금융부채비율	75%	91%	83%	148%	185%	210%

토지공사가 ’89년과 ’90년에 분당, 평촌, 일산, 중동 신도시를 건설하면서 극심한 재무구조 악화로 1993년의 토지공사 금융부채 비율이 210%로 급상승하자 한때 부도가 나는 것 아니냐는 시장의 우려를 받은 적이 있습니다.

지금 상황이 10여년 전 사정과 매우 비슷합니다.

※ 한국토지공사 사장은 악화될 재무구조를 어떻게 건전성을 유지하면서 사업을 차질 없이 추진할 것인지 답변바랍니다.

※ 또한 무리한 재무구조 개선을 위해 공기업의 공공성을 훼손해 가면서 수익사업에 치중하게 되거나 토지의 편향적인 개발을 초래하지 않을까 지적하지 않을 수 없습니다.

국토종합개발과 균형적인 발전을 위한 복안을 마련하고 있다면 무엇인지 답변바랍니다.