◉ 열린우리당(평택을) 鄭 長 善  國會議員室 ◉

제 250 회 정기국회 2004년 10월 4일(월)	報 道 資 料	전화. 788-2985 Fax. 788-3208

◇ 건 설 교 통 부 국 정 감 사 ◇

	≪질 의 요 지≫
◇ 최근 10년간 토지개발이익 178조원 사유화 - 1994~2003년 토지 개발이익 230조원 중 23%인 52조원만 환수 - 사례분석결과, 택지에서 40~43%, 주택에서 6~20% 개발이익 발생 - 개발부담금 재도입, 주택후분양제 도입으로 토지·주택 투기 막아야 ◇ 선분양 금융비용 연간 1조3천억원 소비자가 부담 - 연간 25만호 아파트건설비용의 68.7%인 21조9천억원 소비자에게 의존 - 국민주택기금 중형분양 대출이자 6% 적용, 1조3천억원 소비자 부담 - 건교부 후분양도입방안은 분양아파트의 6.6%만 후분양 의무화 - 2007년이후 공공택지 분양주택 후분양 의무화해야 ◇ 공공택지 104만평 분양받아 웃돈받고 되팔아 - 2000년이후 공공택지의 주택용지 중 38%가 웃돈 거래 - 564억원에 분양받은 땅 웃돈만 420억원 - 화성동탄지구 한 곳에서만 웃돈 거래 3,885억원으로 추정 ◇ 행정수도 이전으로 수도권 과밀해소와 국토균형발전 이루어야 - 수도권 과밀로 세계 30대 주요도시 중 서울이 삶의 질 최하위 - 서울에서 120㎞ 떨어진 인구 50만 행정도시 연담화 걱정은 기우 - 행정수도이전비용 정부부담 11조3천억원에 지나지 않음

최근 10년간 토지개발이익 178조원 사유화

- 1994~2003년 토지 개발이익 230조원 중 23%인 52조원만 환수

- 사례분석결과, 택지에서 40~43%, 주택에서 6~20% 개발이익 발생

- 개발부담금 재도입, 주택후분양제 도입으로 토지·주택 투기 막아야

개발이익이란 토지나 주택의 소유자의 투자에 의한 가격상승분을 제외한 가격상승분을 말하며 토지소유자의 노력없이 발생한 불로소득을 사회에 환원함으로써 분배의 경제정의를 실현하고, 투기를 억제하여 자원을 효율적으로 이용하고자 하는데 개발이익 환수의 정당성이 있음

우리나라의 개발이익환수제도는 유형에 따라 양도소득세 등 조세를 통한 환수와 개발부담금, 기반시설부담금 등 부담금을 통한 환수와 기부체납 등 기타개발이익환수 등으로 구분할 수 있음

개발이익은 지가의 상승으로 토지에서 발생하는 개발이익과 집값의 상승으로 주택에서 발생하는 개발이익이 있으나, 토지의 경우 공시지가 산정을 통해 전국적인 지가변동상황을 파악하는 것이 가능하나, 주택의 경우 전국적인 주택가격 산정이 이루어지지 않아 개발이익의 총규모를 파악하기 어려움

▲ 10년간 토지에서만 대략 229조6,640억원의 개발이익 발생

토지에서 발생한 개발이익 산정을 위해 공시지가가 실제 시가의 70~80%이고 일부비과세토지에 대해서는 공시지가가 산정되지 않지만 대략 매년 공시지가의 상승분을 토지에서 발생한 개발이익 총액으로 추정하면 `94년이후 2003년까지 10년동안 토지에서 발생한 개발이익은 229조6,640억원으로 추정됨.

<최근 10년간 토지에서 발생한 개발이익>

(단위 : 10억원)

구분	`94	`95	`96	`97	`98	`99	2000	2001	2002	2003
공시지가	1316157	1308655	1315853	1328353	1322471	1232903	1277413	1285972	1354533	1545821
개발이익	-104872	-7502	7198	12500	-5882	-89568	44510	8559	68561	191288

1) 공시지가 : 개별공시지가에 관한 연차보고서의 개별공시지가 총액

2) 개발이익 : 매년 공시지가 증가분(공시지가를 산정않는 비과세 토지는 제외)

※ `97년이전 지가는 지가변동율을 참조하여 산정, `98년이후는 공시지가보고서 자료

▲ 10년간 토지개발이익 77.4%인 177조7,230억원 사유화

토지에서 발생한 개발이익은 간주취득세, 토지초과이득세, 양도소득세 등의 조세를 통해 환수되기도 하고, 개발부담금, 대체농지조성비, 시설부담금 등의 부담금 형태로 환수되기도 함(※ 참고자료 참조)

토지에서 발생한 개발이익이 `94년부터 2003년까지 10년간 얼마나 환수되었는가를 산정하는데 있어 개발사업을 하면서 공공용지나 공공시설을 설치하는 시설부담형의 개발이익 환수는 계량하기 어렵기 때문에 제외하고, 조세나 사실상 조세형태의 부담금으로 환수된 개발이익만을 확인할 결과 대략 51조9,410억원의 개발이익이 환수됨

따라서,  최근 10년간 토지에서 발생한 개발이익은 대략 229조6,640억원인데 비해 환수된 개발이익은 51조9,410억원으로 개발이익의 22.6%에 불과하고 나머지 77.4%인 대략 177조7,230억원의 개발이익이 사유화되고 있음

<토지관련 조세 및 부담금으로 환수한 개발이익>

(단위 : 10억원)

구분		`94	`95	`96	`97	`98	`99	2000	2001	2002	2003
조세	토지취득세	909	1139	1346	1494	1272	1504	1606	1849	2633	3000
	양도소득세	2130	2763	3063	3419	2414	1866	2437	2652	3107	3600
	토 초 세	56	28	14	-1	5	-	-	-	-	-
부담금	택지초과소유 부 담 금	322	331	273	228	53	-	-	-	-	-
	수익자부담금	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	개발부담금	150	129	334	356	145	57	24	29	47	53
	대체농지조성비	145	197	200	261	109	175	182	213	374	423
	농지전용부담금	262	270	337	379	129	239	259	287	-	-
	대체조림비	20	21	22	32	18	22	27	22	51	67
	산지전용부담금	88	77	59	58	15	18	22	25	-	-
합 계		4082	4955	5648	6226	4160	3881	4557	5077	6212	7143

1) 양도소득세 부과기준

2) 토초세, 택지초과소유부담금 `98년 폐지

3) 수익자부담금은 `99년설치이후 부과, 징수 실적 없음

4) 농지전용부담금은 2002년부터 농지조성비로 통합

5) 산지전용부담금은 2002년부터 대체산림자원조성비로 통합

▲ 택지개발과 주택건설에서 발생하는 개발이익 사례분석

개발이익은 토지개발에서만 발생하는 것이 아니라 주택건설과 공급에서도 발생하며, 토지에서 발생하는 개발이익과 마찬가지로 주택에서 발생하는 개발이익도 대부분이 사유화되고 있을 것으로 추정됨

그러나, 토지와 달리 주택에 대해서는 가격조사가 전국적으로 이루어지지 않고 있어 주택의 건설과 공급에서 발생하는 개발이익은 전체적으로 어느 정도 규모이고 얼마나 환수되는지에 대해서는 가늠하기가 어려움

다만, 토지개발과 주택건설·공급에서 개발이익이 얼마나 발생하여 누구에게 귀속되는가를 공공기관이 사업을 시행한 경기도와 인천 각 1개씩 2개 사업지구의 사례를 분석함

<토지개발과 주택건설·공급에서 발생하는 개발이익>

(단위 : 천원/평당)

구 분		경기도지역(33평) (2003년 택지분양)	인천지역(32평) (2004년 택지분양)	참 고
택지개발	조성원가	3,161	2,823	제출된 자료
	공 급 가	4,432	4,046	제출된 자료
	개발이익	1,271 (40%)	1,223 (43%)	공급가 - 조성원가
주택건설	택 지 비	2,216	2,023	용적율 200% 적용
	건 축 비	2,812	2,812	최근 현실화된 표준건축비
	부 대 비	503	484	택지비+건축비의 10%로 추정
	추정원가	5,531	5,319	택지비+건축비+부대비
	분 양 가	6,633	5,656	제출된 자료
	개발이익	1,102 (20%)	337 (6%)	분양가 - 추정원가

▲ 택지개발에서 40~43%의 개발이익 발생

분석결과, 경기도지역 택지개발지구에서는 택지조성원가가 316만원인데 공급가격은 443만원으로 택지 1평당 원가의 40%인 127만원의 개발이익이 발생했고, 인천지역 택지개발지구에서는 택지조성원가가 282만원인데 택지공급가격은 404만원으로 택지 1평당 원가의 43%인 122만원의 개발이익이 발생함

▲ 주택건설·공급에서 6~20%의 개발이익이 발생함

주택건설·공급 과정에서 발생하는 개발이익을 최근 현실화된 표준건축비와 용적율 200%를 적용한 택지비, 택지비와 건축비 합계의 10%로 추정한 부대비를 근거로 분석한 결과, 경기지역 33평형 아파트의 평당 추정원가는 553만원인데 분양가는 663만원으로 원가의 20%에 해당하는 평당 110만원의 개발이익이 발생함

한편, 인천지역 32평형 아파트의 평당 추정원가는 532만원인데 분양가는 566만원으로 원가의 6%에 해당하는 평당 34만원의 개발이익이 발생함

▲ 개발이익 사유화 방치는 심각한 사회문제 야기

주택공급계획에 따르면 2012년까지 500만호의 분양주택을 건설하게 되고, 여기에 필요한 택지 2억6천만평을 개발하게 되는데 현재와 마찬가지로 토지개발과 주택건설 및 소유에 따른 개발이익의 사유화를 방치할 경우 토지와 주택에 대한 투기를 조장하고, 부의 불평등 분배를 확대재생산하여 자원을 낭비하고, 계층간 갈등과 대립을 조장하게 되어 심각한 사회문제가 될 수밖에 없음

▲ 개발부담금 재도입으로 토지개발이익 사유화 막아야

택지개발사업에서 40~43%의 개발이익이 발생하고 있고, 과거 10년동안 토지에서 발생한 178조원의 개발이익이 사유화되었음에도 불구하고 개발부담금은 수도권에서는 2002년 1월 1일부터, 지방에서는 2004년 1월 1일부터 전면 부과가 중지된 것은 토지에서 발생하는 과도한 개발이익을 방치하는 것이므로 개발부담금 재도입이 반드시 이루어져야 함

또한, 공공택지의 채권입찰제 분양과 함께 민간개발업자가 개발하는 토지에 대해서는 일정규모와 수준이상의 공공시설 건설을 의무화하는 기반시설연동제 도입도 검토해야 함

▲ 주택 후분양제도 조기에 확대 도입 필요

또한, 주택건설·공급 과정에서 현재의 선분양제도는 주택건설업체들이 미래의 위험회피를 위해 과도한 분양가를 책정해 소비자에게 위험을 전가하면서 과도한 개발이익을 챙기고 있으므로 건교부가 밝힌 단계적 후분양제 도입 방안보다는 획기적인 후분양으로의 주택공급제도 전환이 절실함

또한, 소비자의 주택의 소유에서 발생하는 과도한 개발이익이 사유화되는 것은 주택을 주거수단이 아닌 투기대상으로 만들고 소유에서 발생하는 부가 노동에서 얻어지는 부에 비해 지나치게 크다는 것은 건강한 노동의욕을 상실하게 만들기 때문에 실거래가에 의한 양도소득세의 부과 등이 이루어져야 함

※ 참고자료 : 유형별 개발이익환수제도

개발이익 발생유형	개발이익환수 유형
	조세제도	부담금제도		기타
		수익환수형	시설부담형
유형적 개발	-	△개발부담금 수익자부담금	학교용지부담제 광역교통시설부담금 과밀부담금 기반시설부담제	공공용지의 감보 토지수용시개발이익배제 기부체납
무형적 개발	간주취득세	×농지·산지전용부담금 농지조성비 대체산림자원조성비	-	-
경제적 요인	양도소득세 ×토지초과이득세	-	-	-

△ 개발부담금은 수도권은 2002년부터, 지방은 2004년부터 부과중지

× 농지·산지전용부담금은 2001년, 토지초과이득세는 `98년 폐지됨

1) 간주취득세 : 토지의 지목변경으로 값이 오른 경우 부과(지방세법 `69~)

2) 양도소득세 : 부동산, 주식 등 자본성격의 자산 양도 차익에 부과(소득세법 `74~)

3) 개발부담금 : 토지의 개발로 인한 지가상승분에 부과(개발이익환수법 `89~)

4) 수익자부담금 : 공익사업시행으로 이익을 얻는 자에게 사업비 일부부담(여러법에 규정)

5) 농지조성비 : 농지전용시 대체농지개발비 부과(농지의 보전 및 이용법 `72~)

6) 대체산림자원조성비 : 산지전용시 대체산림자원조성비 부과(산림법 `92~)

7) 학교용지부담제 : 택지개발사업자에게 학교용지 확보비용 부과(학교용지확보법 `95~)

8) 광역교통시설부담금 : 택지, 도시개발사업자에게 광역교통시설 설치비용 부과(대도시권광역교통관리법 2001~)

9) 과밀부담금 : 과밀억제권역 안의 업무용, 판매용, 공공청사 등의 건축물에 부과(수도권정비계획법 `94~)

10) 기반시설부담제 : 기반시설부담구역에서 개발행위시 도로 등 기반시설 부담(국토의 계획 및 이용법 `2002~)

11) 공공용지 감보 : 환지방식개발사업으로 인한 지가상승을 공공용지로 환수(도시개발법)

12) 토지수용시개발이익배제 : 토지보상가에 개발로 인한 지가상승 배제(공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상법)

13) 기부체납 : 개발사업시 도로, 공원, 학교 등 공공시설을 사업자에게 부담(국유재산법)

선분양 금융비용 연간 1조3천억원 소비자가 부담

- 연간 25만호 아파트건설비용의 68.7%인 21조9천억원 소비자에게 의존

- 국민주택기금 중형분양 대출이자 6% 적용, 1조3천억원 소비자 부담

- 건교부 후분양도입방안은 분양아파트의 6.6%만 후분양 의무화

- 2007년이후 공공택지 분양주택 후분양 의무화해야

▲ 건교부의 후분양제도 도입방안

건교부는 2004년 1월 주택에 대한 투기수요을 차단하고, 소비자 권익보호를 강화하기 위해 2012년까지 3단계에 걸쳐 후분양제도를 도입하는 ‘주택후분양제도 활성화방안’을 발표함

<1단계(2004~2006년)>

2006년 5월 준공 예정인 인천동양지구 478호, 서울 장지·발산 일부단지를 시범단지로 후분양하며, 2004년부터 중형(60~85㎡)분양아파트에 대해 국민주택기금을 후분양 사업장에 우선지원하고 2006년부터는 선분양사업장에 대해 기금 지원을 중단

<2단계(2007~2011년)>

주공 및 수도권 지자체가 공급하는 아파트는 전량 후분양하되 2007년 40%, 2009년 60%, 2011년 80% 공정에서 후분양하며, 2007년부터 후분양 민간 주택건설업체에 공공택지 우선 공급

<3단계(2012년이후)>

민간업체의 자율적 후분양을 유도

▲ 분양가 전면자율화이후에도 선분양 그대로 유지

현행 주택선분양제도는 `77년 아파트 분양가 규제와 함께 아파트 분양가격규제로 인한 주택건설업체의 채산성 악화를 우려하여 소비자로부터 주택건설자금을 조달할 수 있도록 하기 위해 도입됨

그러나, `98년 2월 1일 아파트 분양가 전면자율화로 분양가 규제가 사라지면서 전국 아파트 가격은 2001년 14.5%, 2002년 22.8%, 2003년 9.6% 급상승해 아파트 투기가 성행하고 있음에도 불구하고 선분양제도는 그대로 유지됨

▲ 선분양으로 연간 1조3천억원의 금융비용 소비자에게 전가

건설교통부 추산으로 대략 분양아파트 건설자금의 68.7%를 선분양자금에 의존하고 있으며 연간 25만호 정도의 분양아파트를 건설하는데 필요한 21조9천억원을 선분양자금에 의존하고 있는 것으로 추산

따라서, 21조9천억원에 대한 이자비용을 국민주택기금의 중형분양아파트의 대출금리인 6%를 적용하면 연간 1조3천억원이 소비자에게 전가되고 있음

▲ 선분양 위험, 과도한 분양가책정으로 소비자에게 전가

주택선분양제도의 가장 큰 폐해는 분양후 2~3년뒤에 실제 입주가 이루어지므로 주택건설업체는 2~3년후의 주택시장 변화에 따른 위험을 회피하기 위해 높은 분양가를 책정하게 되고, 소비자는 분양후 시세차익을 기대하는 투기에 나서게 되므로 주택가격의 급등을 부추긴다는데 있음

실제 사례분석 결과, 공공기관이 사업을 시행한 경기지역 33평형 아파트의 평당 추정원가는 553만원인데 분양가는 663만원으로 원가의 20%에 해당하는 평당 110만원의 개발이익이 발생하고 있으며, 민간주택업체의 경우 더 높은 분양가를 책정하고 있어 선분양제도로 인한 소비자의 피해가 극심함을 확인할 수 있음

▲ 후분양대상 국민주택기금 예산배정액의 14.4%만 대출

건교부는 후분양제도입의 1단계인 2004년부터 중형분양주택을 후분양(2004년 40%, 2005년 60%, 2006년 80%공정후 분양)하는 주택건설업체에 대해 국민주택기금을 우대지원하기로 계획

후분양 중형분양주택건설자금으로 2004년 2000억원의 기금을 배정했으나 7월말 현재 기금대출금액은 287억원으로 기금배정액의 14.4%에 불과해 주택건설업체 대부분이 후분양을 외면하고 있음

▲ 전체 분양주택의 불과 6.6%만 후분양 의무화

건교부는 후분양도입 2단계인 2007년부터 주공 및 지자체가 공급하는 분양주택은 전량 후분양으로 공급하기로 함.

그러나, 2000~2002년 3년동안 연평균 232,865호의 분양아파트 건설실적 가운데 주택공사와 지자체가 건설한 물량은 연평균 15,436호로 6.6%에 불과한 것으로 미루어 후분양도입 2단계가 되더라도 전체 분양아파트의 극히 일부만이 후분양 공급이 의무화되어 실효성이 지극히 의심스러움

또한, 공공택지에서 후분양을 선택하는 주택건설업체에 택지분양 우선권을 주겠다고 하나 어느 정도 민간업체들이 후분양을 선택할지에 대해서는 연구를 통한 추정조차 없는 상황

▲ 후분양시 주택가격 11% 상승 과장

건교부는 주택후분양활성화방안에서 후분양 전환시 중형주택의 경우 선분양시 평당분양가는 650만원인데 준공후 분양시 726만원으로 분양가가 11% 상승한다고 밝힘

그러나, 사례분석을 한 국토연구원의 ‘주택후분양제도의 조기 정착방안 연구’에서 연구자는 후분양시 분양가격이 11% 증가한다는 분석에 대해 “단, 여기에서 강조할 점은 본 분석은 주택규모별 분양방식별로 수익성의 유무 및 수익성의 정도를 논하기 위해 행해진 것이 아니라 선분양의 경우와 동일한 수익률을 유지하기 위해서는 분양방식에 따라 어느 정도의 분양가격 상승을 유발하는지를 파악하는데 목적이 있었다는 점이다.”라고 밝히고 있으며, 또한, “이상의 결과는 소비자의 선납금에 대한 이자를 고려하지 않은 채 건설업체 입장에서 분양가격 상승요인을 분석한 것이다. 따라서, 소비자에게 부담되는 실질적인 분양가격 상승부담은 이보다 낮을 것이라고 판단된다. 또한, 선분양시 확정분양가격이 미래의 불확실성에 대해 과다계상된 점을 감안한다면 후분양시 분양가격은 보다 낮아질 가능성도 배제할 수 없다.”라고 밝히고 있음

그럼에도 건교부는 마치 후분양이 분양가 상승으로 귀결되는 것처럼 과장하여 후분양제 도입에 불리한 근거로 제시하고 있는 것은 후분양제 도입으로 소비자 중심의 주택시장으로의 전환에 대단히 소극적이라는 것을 보여줌

▲ 후분양제 전면도입 추가소요자금 10조, 시중유동자금은 388조

건교부는 주택후분양제 도입시 고려해야할 사항으로 주택건설자금조달 부담을 첫 번째로 들어 분양아파트 전체가 후분양으로 전환하려면 연 10조원의 자금이 추가로 소요된다고 밝히고 프로젝트 파이낸싱 등  다양한 금융기법을 통해 금융기관이 건설업투자에 참여할 수 있는 여건을 조성하는 제도적 보완이 있어야 하며 건설금융 취약을 근거로 후분양의 전면 시행은 바람직하지 않다는 입장을 밝힘

그러나, 삼성경제연구소의 분석에 의하면 저금리와 유동성 증가가 주택가격 상승요인의 하나로 분석하고 있음. 즉, 주택시장외 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동성 자금이 투기자금이 되어 주택시장에서 주택가격 상승을 부추기고 있다는 분석.

2004년 7월기준 예금은행의 평균 수신금리는 3.84%로 전년동기대비 물가상승율 4.4%에도 못미쳐 실질금리는 마이너스 수준이며, 금융기관의 6개월이하 단기수신이 2004년 6월말 현재 388.8조원에 이르고 있음

따라서, 주택후분양제도를 모든 분양주택에 도입한다고 하더라고 시중의 실질금리가 마이너스인 상황에서 주택건설자금 조달에 대한 부담은 그리 크지 않을 것

또한, 건교부 용역에 따른 국토연구원의 ‘주택후분양제도의 조기정착방안 연구’에서도 “후분양으로 인한 추가적인 건설금융의 자금조달문제는 자금부족의 문제라기 보다는 사업신용의 문제라 할 수 있다. 즉 그동안 은행권에서 소비자를 통해 주택사업에 대출해주던 것을 어떻게 주택사업에 직접 대출 또는 투자하도록 하느냐가 관건인 것이다.”라고 밝히고 있음

▲ 수도권 주택보급율 116.7%이후에야 사실상의 후분양제 도입

건교부의 단계적 후분양제 도입 방안은 후분양제의 도입에 따른 주택공급의 위축을 우려해 2011년이 되어야 주공 및 지자체가 공급하는 물량을 실제 완전한 후분양제에 가까운 80%공정완료후 후분양하는 것으로 계획하고 있음

한편, 건교부의 2003~2012년 주택종합계획에 따르면, 2012년 주택보급율이 수도권은 116.7%, 지방은 120.8%로 계획하고 있음

따라서, 주택보급율이 이미 선진국 수준인 110~120%를 넘은 상황에서 시실상의 후분양제도를 도입하겠다는 것은 주택가격안정을 위한 효과적인 정책수단을 유보한 채 과다한 분양가책정과 투기수요를 방치하는 것

건교부는 이미 지난 `95년에 당시 주택보급율이 81%인 상황에서 주택보급율이 95%로 향상되는 `97년부터 후분양제를 도입하겠다고 발표한 바 있음

따라서, 2003년 주택보급율이 101.2%인 상황에서 주택후분양제 도입을 주택보급율이 선진국 수준에 도달한 이후로 미룰 이유가 없음

▲ 2007년부터 공공택지에 대해서는 후분양제도 의무화해야

주택선분양제도는 세계에 유례가 없는 우리나라만의 독특한 제도이며, 주택에 대한 초과수요가 지속되는 상황에서 주택공급을 확대하기 위해 도입한 정책으로 이제 주택보급율이 100%를 넘는 상황에서 소비자 위주의 주택시장으로의 전환과 주거복지의 확대를 주된 정책목표로 해야 함

따라서, 소비자의 선택권을 보장하고, 과도한 분양가 책정으로 시장 정보에 어두운 다수의 소비자에게 전가되어온 주택시장의 위험을 이제는 시장에 대한 정보에 밝은 소수의 전문 주택건설업체가 부담하도록 하는 것이 마땅함

또한, 다수의 소비자가 시세차익을 얻기위한 투기에 나서는 것을 막고, 정상적인 수요와 공급에 의해 주택가격이 결정되는 시장으로 전환하기 위해 주택후분양제도를 조기 확대도입해야 함

즉, 2004년부터 2006년까지 주택금융제도 등의 제도적 보완을 마치고, 2007년부터는 공공택지에 대해서는 주공과 지자체는 물론 민간건설업체까지 80% 공정완료후 분양하는 주택후분양제도를 도입해야 함

공공택지 104만평 분양받아 웃돈받고 되팔아

- 2000년이후 공공택지의 주택용지 중 38%가 웃돈 거래

- 564억원에 분양받은 땅 웃돈만 420억원

- 화성동탄지구 한 곳에서만 웃돈 거래 3,885억원으로 추정

▲ `99년부터 공공택지의 주택용지 전매 허용

토지공사가 조성하는 택지와 상업용지 등은 토지의 투기적 거래를 방지하고, 지가안정과 토지의 효율적 이용을 위해 실수요자에게 공급하는 것이 원칙임

그러나, 토지공사는 `99년 택지공급을 촉진한다는 명분으로 택지 및 상업용지를 분양받은 사업자가 아무런 제한없이 전매가 가능하도록 허용함

전매가 전면 허용된 다음, 2000년이후 지금까지 토지공사가 개발하여 분양한 주택용지 1,082만㎡(327만평) 중 31.7%인 344만㎡(104만평)가 전매되었으며, 금액기준으로는 주택용지 총분양금액 5조5,701억원 중 42.3%인 2조3,615억원의 주택용지가 전매됨

▲ 564억원에 분양받은 주택용지 웃돈 420억원에 전매

최근, (주)명신이 화성동탄사업지구에서 토공으로부터 수의계약으로 564억원에 분양받은 택지 56,467㎡(17,081평)을 대우건설에 전매한데 대해 서해종합건설이 (주)명신이 자신들에게 420억원의 웃돈(74.5%)을 붙여 전매하기로 먼저 계약했다며 수원지법에 낸 토지명의변경금지가처분신청을 통해 택지의 전매에 엄청난 웃돈이 붙어 거래되고 있다는 것이 밝혀짐

2000년이후 전매된 택지의 분양금액이 2조3,615억원이므로 (주)명신의 택지전매의 예로 미루어 토공이 조성한 공공택지를 분양받아 주택건설업체들이 땅장사는 물론, 거액의 웃돈을 주고 택지를 전매받아도 주택을 지어 이익을 남길 수 있을 만큼 택지거래와 주택건설로 폭리를 취해왔다는 것을 미루어 확인할 수 있음

▲ 화성동탄 한 곳에서만 웃돈 거래 3,885억원 추정

위의 사례의 경우, 화성동탄지구는 공공택지 분양당시 경쟁률이 임대주택 필지가 12.4:1, 분양주택 필지의 경우 78.2:1로 경쟁이 대단히 치열했던 사업지구였기 때문에 74.5%의 웃돈 거래가 가능했던 것으로 보임

화성동탄지구에서 전매된 주택용지의 금액은 5,215억원이므로 (주)명신의 경우와 동일하게 74.5%의 웃돈이 붙여진다면 화성동탄지구 한 곳에서만 웃돈 거래 규모가 3,885억원에 이를 것으로 추정됨

또한, 화성동탄지구보다 경쟁률이 치열했던 택지사업지구에서 전매된 금액 전부를 포함하여 동일한 정도의 웃돈이 붙었을 것으로 추정하면 4,848억원의 웃돈 거래가 있었을 것으로 추정됨

▲ 파주교하, 남양주평내 전체 주택용지 중 절반넘어 전매

2000년이후 공공택지의 주택용지 중 전매된 용지에 웃돈 거래가 얼마나 있었는지를 정확히 파악할 수는 없으나 용지 분양 경쟁률이 10:1을 넘는 13개 사업지구 중에서 전매가 이루어진 사업지구의 경우에는 상당한 금액의 웃돈이 붙여져서 거래되었을 것이라는 추정이 가능함

2000년이후 분양된 공공택지 중 주택용지 분양 경쟁률이 10:1을 넘는 사업지구는 13개지구이며 경쟁률이 가장 높은 지구는 용인동백지구로 450:1의 경쟁률을 보임. 그 다음이 양산물금지구로 100:1의 경쟁율을 보였으며, 인천마전 90:1, 화성동탄 78.2:1 등의 순

한편, 경쟁률이 10:1을 넘는 공공택지 중에서도 파주교하의 경우 전체 주택용지 중 57.1%가 전매되었으며, 남양주평내도 52.3%의 주택용지가 전매됨

<2000년이후 공공택지 분양 사업지구 중 경쟁률 10:1 넘는 사업지구>

(단위 : ㎡, 백만원)

사업지구명	경 쟁 율	주택용지공급		전 매
		면 적	금 액	면 적	전매면적비	금 액
용인동백	450:1	855,527	762,633	92,032	10.8	97,413
양산물금	100:1	981,746	617,363	54,951	5.6	23,387
인천마전	90:1	62,474	32,952	15,448	24.7	8,403
화성동탄	78.2:1	1,728,478	20,420	534,712	30.9	521,536
춘천거두2	68:1	-	-	-	-	-
대전가오	39:1	225,405	95,863	54,999	24.4	19,503
김포장기	37:1	-	-	-	-	-
하남풍산	35:1	-	-	-	-	-
울산구영	32:1	260,258	119,614	70,211	26.9	35,448
김해율하	15:1	-	-	-	-	-
평택장당	14.4:1	146,538	56,112	62,304	42.5	24,628
파주교하	14:1	639,152	563,002	365,356	57.1	367,666
남양주평내	10.5:1	342,984	210,050	179,624	52.3	115,887

※ 자료 : 한국토지공사

▲ 주택용지 실수요자에게만 공급하도록 전매 강력히 제한해야

토지공사가 택지개발촉진법에 의해 공공택지를 개발하는 것은 국민의 주거생활안정과 복지향상에 기여함을 목적으로 한다고 명시되어 있음

따라서, 공공택지 개발을 위한 토지의 수용에 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법을 준용함으로써 사업지구내의 토지 수용을 강제하고 있음

그러나, 공익을 위해 사용되어야 할 공공택지의 분양을 위해 소유권을 취득하기도 전에 되파는 전매를 허용함으로써 공공택지가 땅장사의 대상으로 전락한 것은 공공택지 개발의 근본적인 취지를 훼손한 것

한편, 토지공사가 뒤늦게 2004년 1월 1일부터 공공택지의 주택용지 전매를 소유권이전시기까지 제한한 것은 주택용지를 반드시 실수요자에게 공급하겠다는 의지가 아직도 희미하다고 밖에 볼 수 없음

또한, 공공택지의 주택용지가 거액의 웃돈이 붙어 거래되어도 주택건설업체는 그 땅에 주택을 지어 이익을 남길 수 있다는 것은 주택건설로 폭리를 취하고 있음을 반증하는 것으로 결과적으로 토지를 수용당한 주민과 주택소비자가 엄청난 피해를 보고 있음

따라서, 공공택지의 주택용지에 대해서는 반드시 실수요자만 분양받을 수 있도록 전매제한을 소유권이전까지로만 할 것이 아니라 주택을 건설하여 분양할 때까지 전매를 못하도록 해야 함

그리고, 공공택지에서 주택건설업체가 과도한 분양가를 책정하여 폭리를 취하지 못하도록 공공택지에서는 모든 분양주택의 후분양제도를 조속히 도입하여야 함

행정수도 이전으로 수도권 과밀해소와 국토균형발전 이루어야

- 수도권 과밀로 세계 30대 주요도시 중 서울이 삶의 질 최하위

- 서울에서 120㎞ 떨어진 인구 50만 행정도시 연담화 걱정은 기우

- 행정수도이전비용 정부부담 11조3천억원에 지나지 않음

▲ 신행정수도 건설의 필요성

우리나라의 국토불균형은 세계적으로 유례가 없을 정도로 심각한 상황

전국토의 11.8%에 불과한 수도권 지역에 전체 인구의 47.6%가 거주하여 일본 32.4%, 프랑스 18.7%, 대만 14.5%, 영국 12.2%에 비해서도 지나치게 높은 수준이며, 2023년경에는 50%를 상회할 것으로 전망

국가 경제력의 수도권 집중은 더욱 심각한 수준으로 제조업체의 56.7%, 20대 주요 명문대학의 65%, 공기업 본사의 84.8%, 중앙행정기관의 83.9%, 100대기업 본사의 92%, 국가 총량 경제력의 52.6%가 수도권에 집중됨

수도권 인구집중으로 주택보급률은 서울 86.3% 수도권 92.8%로 전국평균 101.2%에 크게 못 미치며, 서울도심의 평균 교통속도는 15.5km/h로 1980년에 비해 절반수준이며 교통혼잡비용은 연간 12조4천억원에 달함

`97년 삼성경제연구소의 ‘세계도시경쟁력비교’ 연구보고서에 따르면, 서울의 삶의 질 수준은 세계 30개 주요도시 중 최하위인 30위이며, 폐기물 처리 등의 환경개선비용에는 연간 4조원이 들어가고 미세먼지로 인한 사망자수가 연간 9천명에 달함

▲ 수도권 과밀해소와 120㎞ 거리, 신행정수도 규모를 고려하면 연담화는 기우

행정수도 이전으로 수도권 과밀이 확장되거나 수도권과 신행정수도가 연담화될 가능성은 없음

수도권이 수원 남쪽으로 지속해서 확대되어야 연담화가 가능한데 신행정수도 건설로 인해 수도권 집중현상이 완화될 것이므로 이는 불가능하며, 인구 50만명의 계획도시인 신행정수도가 수도권 방향으로 확장될 가능성 또한  없으므로 수도권과 신행정수도의 연담화 걱정은 기우에 지나지 않음

현재 수도권 인구를 분산하고 전국이 고르게 발전할 수 있는 입지는 충청권 이외에 다른 대안이 없으며, 또한, 통일이 되어도 수도를 국토의 중심으로 다시 이전해야 되는 것은 아니며, 통일 후 국토의 중심에 수도가 입지한다면 수도권 과밀을 부추겨 국가균형발전에 오히려 장애가 될 우려가 있음

▲ 신행정수도 건설비용 100조원 주장은 터무니 없는 과장

건설비용 45조6천억원 중 정부부담은 11조3천억원에 불과함

정부부담분은 정부청사가 집중적으로 건설되는 2007년~2011년에도 연평균 1조1천억원으로 일반회계의 0.9% 수준에 불과하며, 2002년 도로투자비(16조5천억원)을 6.6%만 절약해도 조달 가능한 수준임. 또한 민간투자비용 34조3천억원은 대부분 주택, 상업시설 건설비용으로 신행정수도가 건설되지 않아도 투자되는 비용임

공사비 인상률을 감안하면 신행정수도 건설비용이 100조원이상이 될 것이라는 주장은 터무니없는 주장임

신기술개발 ․ 공기단축 ․ 금융비용 절감 등 비용감소요인과 고급자재사용, 물가상승 등 증가요인이 병존하며, 정부재정의 투입은 정부청사의 건설 및 입주가 시작되는 2012년까지 집중될 것이므로 물가상승에 따른 재정부담액은 크게 변동이 없을 것임

지난 대선과정에서 행정수도 건설비용을 4조5천억원이라고 추정한 바, 11조3천억원으로 늘어난 이유는 이전기관에 사법부 및 정부소속기관 일부를 새롭게 포함하여 이전기관이 늘어났고, 부지면적이 580만평에서 2,300만평으로 증가하였으며, 지자체 재원으로 충당하는 것을 전제로 한 광역교통시설과 지자체 공공시설 건축비용을 정부재정소요분으로 추가하였기 때문임

▲ 수도권 과밀해소로 연간 1조1천억원의 교통비용 절감

신행정수도가 건설되는 경우 2030년까지 수도권 인구는 51만3천명이 감소하고 충청권 인구는 65만1천명이 증가할 것으로 전망됨. 여기에 공공기관의 지방분산 등 다른 국가균형발전 국정과제와 함께 시행될 경우 수도권 인구는 170만명이 감소하고 영남권 72만명, 호남권 34만명 증가의 효과도 가져올 것으로 예상됨

또한, 주택가격을 안정화시키고, 교통혼잡의 완화로 연간 1조1천억원의 교통비용을 절감하며, 환경오염 감소로 연간 1060억원의 환경비용 절감할 수 있어 행정수도 이전은 반드시 필요함

▲ 한나라당 박근혜 대표, 말바꾸기 그만두고 행정수도 이전 협력해야

한나라당 박근혜 대표는 지난 3월 21일 국립 대전현충원을 참배한 후 가진 기자간담회에서 “국회에서 이미 통과됐기 때문에 그대로 지켜져야 한다. 성급하게 추진하지 말고 차질없이 차분히 진행되야 한다.”고 했고, 3월 31일 충청지역 기자간담회에서는 “행정수도 이전은 계획대로 이뤄지고 있기 때문에 아무 걱정하지 말라.”고까지 말함

또한 4월 10일 대전을 방문한 자리에서는 “신행정수도 이전을 적극 추진할 것이며 충청권에서 한나라당 후보들에 후보들에게 표를 줘야 견제와 균형이 이루어진다.”고 발언하여 적극적인 추진 의사를 밝혔고, 4월 28일 홍문표 국회의원 당선자 사무소에서 열린 17대 총선 후보자 간담회에서는 “행정수도가 조기에 올 수 있도록 위원장 여러분이 계속 당을 지지해달라.”며 행정수도 이전의 필요성이 시급함을 언급함

그런데 6월21일 의원총회에서는 “국회가 법을 통과시킨 문제인 만큼 책임지고 추진해야 된다고 생각했고 총선때도 그렇게 얘기했지만 통과 과정에서 한나라당의 실책이 컸다.”고 했고, 8월5일 상임운영위원회의에서는 “국민의 동의 없는 수도 이전은 안된다”며 말을 바꿈

한나라당 박근혜 대표는 행정수도 이전에 대해 한나라당이 다수당일 때 입법에 참여했고, 본인도 찬성한 만큼 정치적 고려에 의한 말바꾸기는 그만두고 수도권 과밀 해소와 국가균형발전을 이루기 위한 행정수도이전에 적극 협력해야 함