	한국주택금융공사 질의 자료
	국회의원 임태희
	2004. 10. 6(수)
(150-702) 서울특별시 영등포구 여의도동 1번지 국회 의원회관 301호 WWW.MANFORYOU.COM 전화: 02)788-2007, 784-0664 팩스: 02)788-3301

■ 주요 질의 내용 요약

1. 주택금융공사 모기지론 경쟁력 없다.

․ 월 판매액 5월을 정점으로 계속 하락

- 5월 4,654억, 6월 3,938억, 7월 3,358억, 8월 3,318억, 9월 2,894억

․ 시중 은행 상품에 경쟁력 밀려 판매 부진 계속

․ 수지차(운용금리 - 조달금리) 0.6%로는 사고율 막기에도 급급 - 정부 손실 보전 우려

2. 주택신보 부실 규모 한계 상황

․ 작년 대위변제 4,414억원, 운용배수 법정한도(30배) 수위 육박

- ‘04.말 26.9배 예상

3. 주택신보 경기부양에 동원되었다, 부실만 키웠다.

․ 중산층 위주 취득자금+중도금 보증 규모 8조 9,513억원

․ 서민층 위주 임차자금 보증규모 4조 9,387억원에 불과

(’03. 기준)

․ 보증여력 상실로, 보증 거절율 ‘03.上 4.8%→ ’04.上 30.2%로 급증

- 상대적으로 신용이 낮은 서민들만 죽이기

I.	주택금융공사 모기지론, 경쟁력 없다.

□ 월 판매액 5월을 정점으로 계속 하락

- 5월 4,654억, 6월 3,938억, 7월 3,358억, 8월 3,318억, 9월 2,894억

□ 수지차(운용금리 - 조달금리) 0.6%로는 사고율 막기에도

급급 - 향후 정부 손실 보전 우려

■ 개요

○ 한국주택금융공사의 설립 경위를 되짚어 보면, 2002년 이후 급증한 가계 대출의 부실화 우려 해소가 가장 직접적인 설립의 원인이었다고 할 수 있을 것.

※ 제정 당시 정부측 제안 요지

단기․일시상환대출 위주인 현행 주택금융구조를 장기․분할상환대출구조로 전환해 나갈 수 있도록 하여 국민의 주거안정을 돕고 주택가격의 하락 등 외부충격 발생시에 예상되는 가계와 금융기관의 부실위험을 예방

※ 제정 당시 경실련에서는 최근 2, 3년간 수도권을 중심으로 대부분의 아파트 가격이 2배 가까이씩 상승한 상황에서, 거품 논란이 한참이던 시기에 한국주택금융공사를 설립하는 것에 대하여 문제를 제기하였음.

2000년 이후 서울 동시분양 평당가격 추이  (단위: 백만원)

	2000		2001		2002		2003		2004. 4.		‘00~’04.4.
	가격	상승률	가격	상승률	가격	상승률	가격	상승률	가격	상승률	가격	상승률
10~29평	5.72	10.9%	6.12	6.9%	6.96	13.7%	9.13	31.1%	9.39	2.7%	3.66	64.0%
30~39평	5.84	1.4%	6.47	10.7%	7.38	14.0%	9.98	35.2%	10.38	4.0%	4.54	77.7%
40~49평	6.9	9.2%	7.58	9.8%	9.81	29.4%	11.94	21.7%	14.07	17.8%	7.16	103.8%
50평이상	11.53	9.3%	13	12.7%	14.07	8.2%	18.77	33.4%	18.4	-1.9%	6.88	59.7%
평균	7.5	7.9%	8.29	10.5%	9.56	15.2%	12.46	30.3%	13.06	4.8%	5.56	74.1%

자료: 내집마련정보사(’04. 6.)

○ 당시 우려했던 바와 같은 금융 시장 혼란이 벌어지지 않은 것은 다행이나, 그 과정에서 주택금융공사가 어떤 기여를 했는지에 대해서는 심도 있는 검토가 필요함.

■ 문제점 및 질의

1. 단기위주의 주택 대출을 장기대출로 전환하는데 얼마나 기여하였는가?

○ 자료에 따르면, 주택 담보대출 중 1년이내 만기가 도래하는 대출 규모는 총 42조원 규모이며, 이 가운데 88% 수준인 37조원 가량이 만기 연장이 된 것으로 파악할 수 있으나,

○ 주택금융공사의 3~9월간 모기지론 판매액은 총 2조 2,056억원에 불과하고, 이 가운데 신규 대출이 80%에 육박하고 있는 점을 감안하면, 모기지론을 통하여 만기 연장이 이루어진 비율은 극히 미미하였으며,

○ 오히려 만기 연장의 대부분이 시중 은행들의 자발적인 위험 관리의 결과였다고 보여짐.

은행권 주택담보대출 현황 (연도말 기준, 단위: 억원)

	2000	2001	2002	2003
대출잔액	542,213	864,535	1,319,732	1,526,881

주택담보대출 만기구조 현황          (단위: %)

	1년 이하	1년~3년	3년~5년	5년 초과
2001년말 잔액기준	21.2	52.8	7.6	18.4
2002년말 잔액기준	18.7	62.6	6.3	12.4
2003년말 잔액기준	27.7	50.0	9.1	13.1

대출연장 규모 추정 산식

2003년말 가계대출 잔액	152조 6천억원
1년 이하 만기 비중	27.7%
2003년말 기준 1년 이내 만기도래하는 가계대출 잔액	42조 2천억원
가계대출 연장률	88.3%
총 대출 연장 규모	37조 3천억원

자료: 국회 예산정책처, [2004년도 국가주요사업 집행 점검, 평가], 2004. 8.

월별 모기지론 판매금액 추이       (단위: 억원)

구분	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	합계
금액	351	3,634	4,654	3,938	3,358	3,318	2,894	22,056

○ 또한 모기지론 공급 내용을 대출자금 용도별로 살펴보면, (신규) 구입이 전체의 75.2%를 차지하고 있고, 애초에 정책적 주안점을 두었던, 만기 연장과 관련한 상환 용도는 24.8%에 불과

1~3차 유동화 자산 기준 모기지론 전환 비율    (단위: 억원)

총계	신규	비중	전환	비중
14,981	11,262	75.2%	3,719	24.8%

○ 결국, 주택금융공사의 당초 설립 목적이었던 시장의 안정보다는 시장의 확대와 주택 경기 부양에 기여하고 있다는 느낌.

* 월평균 주택담보대출 증가규모 (조원)	2002년		2003년		2004.상반		7월	(7.1～20)		8.1～20
	3.8		1.8		1.3		0.9	(1.0)		1.31)

주 : 1) 주택금융공사 모기지론 양도분(0.5조원, 8.18일) 포함 기준

자료: 한국은행 2004. 8. 31. 콜금리목표 인하 이후 금융시장 동향

질의)

∘ 설립 당시 주요한 설립 목적 중의 하나였던 ‘단기 주택 대출이 리스크 분산을 통한 주택 금융시장의 안정화’에 대한 주택금융공사의 기여도는 어떠하다고 평가하시는지?

∘ 당초 공사법 제정이 주택담보대출(‘02년말 135조원)중 절반을 장기화함으로써 가계대출의 연착륙을 유도하기 위한 것이었으나,

∘ 공사의 초기 자본금이 4,500억원에 불과하고, 지급보증 한도도 자기자본의 50배 이내로 제한하고 있는 상황(이론적으로는 22.5조원까지 지급보증가능)인데, 향후 운영 계획은 어떠한지?

2. 상품의 경쟁력이 취약하다.

○ 주택금융공사의 올해 모기지론 판매목표는 4.5조원이나, 지난 5월 이후 판매가 계속 둔화되고 있음.

○ 특히, 지난 8월, 취급 기관을 9개 금융기관에서 21개 금융기관으로 확대하고, 적용 금리도, 한은의 콜금리 인하를 계기로 0.25%p 낮췄음에도 불구하고, 둔화세가 개선될 조짐이 없음.

월별 모기지론 판매금액 추이       (단위: 억원)

구분	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	합계
금액	351	3,634	4,654	3,938	3,358	3,318	2,894	22,056

○ 이는 비수기라는 계절적 특성도 작용한 결과이겠지만, 오히려, 시중은행들의 장기주택담보대출 상품에 비해 경쟁력이 떨어지고,

○ 특히 저금리 기조의 유지와 금리 하향화의 기대에 따라, 시장에서는 시중은행의 변동금리부 장기주택담보대출을 선호한 결과라는 해석도 가능

주택금융공사 상품과 시중 은행 상품의 비교

	주택금융공사 모기지론	신한은행 장기모기지론
금리	고정금리 6.45% ※ 은행권 15년 만기 담보대출 고정금리 7.8~7.9%	변동금리 최저 5.65%* (대출 기간중 고정↔변동 전환 용이)
대출기간	10, 15, 20년	10년 이상 최장 30년
LTV	최고 70%	최고 60%
대출 한도	2억원	무제한 (가용담보가액 범위내)

* 3개월에서 5년까지 금리를 약정하여 대출. 즉, 계약시점에서 3개월~5년간의 금리를 약정하며, 그 기간 동안은 고정금리와 동일한 효과.

예를 들어 만기 20년에 5년간 금리 약정으로 대출을 받았다면, 5년간은 현재의 기준(금융채 5년 이자율+2.0%=5.94%)으로 금리를 적용받고, 그 이후에는 금리를 다시 선택할 수 있음(변동금리부).

○ 또한, 최근 부동산 시장의 냉각화와 주택 구입 수요의 감소 등 환경 변수를 고려하면, 모기지론 판매 실적이 크게 늘어날 것이라 기대하는 것은 무리.

○ 판매 부진의 문제는 단순한 주택금융공사 실적에만 한정되는 것이 아니라, 대출 채권을 pooling하여 MBS를 안정적으로 발행하려는 채권 유동화 계획에도 영향을 미친다는 점에서 매우 심각한 문제.

질의)

∘ 현재 주택금융공사에서 취급하고 있는 모기지론의 시장 경쟁력을 어떻게 평가하시는지?

∘ 최근의 판매 부진에 대한 견해와 향후 계획은 무엇인지?

∘ 이렇게 판매가 부진할 경우 향후 MBS 발행에도 문제가 생기지 않을지? 대책은?

3. 취약한 수익구조의 문제

○ 현재 주택금융공사의 조달 금리와 판매금리를 살펴보면, 대략 0.6% 정도의 수지차가 발생하고 있으나, 여기에 몇가지 고려 사항을 감안하면, 수익구조는 대단히 취약하다고 판단.

○ 첫째, 역마진의 문제로, 만일, 금리가 5% 이하 수준으로 떨어지는데, 조기 상환이 벌어진다면 역마진이 발생하는 구조.

※ 현재 주택금융공사는 사업 초기 단계에 시장 활성화를 이유로 무제한적인 조기 상환을 허용

조달	판매	수지차	추가 고려 사항
조달 금리 5.0% 수수료 1.1%* 계 6.1%	대출금리 6.7% (6.45%)** ※ 옵션 적용시 0.2% 차감	0.6% (0.35%)**	영업 비용 사고율 역마진

* 자산관리수수료 0.5% 업무수탁수수료 0.1% 유동화수수료 0.2% 원리금 지급 보증 수수료 0.3%

** 콜금리 인하 이후 하향 조정

○ 둘째, 금리 차익인 0.6% 범위를 넘는 사고가 발생할 경우 손실이 발생하는 구조라는 점.

○ 즉, 주택신보의 경우, 2002년 이전까지는 0.3% 내외의 사고율을 기록하였으나, 2003년 이후에는 3% 이상의 사고율을 기록한 바,

○ 이를 곧바로 적용할 수는 없겠지만, 영업 비용 등 내부적인 비용을 감안할 때, 0.6% 범위 내에서 사고율까지 cover한다는 것은 다소 무리라는 생각.

질의) 따라서, 시장 변동 상황에 따른 손실 증가 및 정부 보전의 가능성이 상당히 높다고 보는데, 이에 대한 사장의 견해와 리스크 관리 방안은?

4. 기타 지적 사항

⑴ 고연령층에 대한 대출 문제

2차 MBS 발행대상 대출 기준, 대출자 연령대별 분석

구분	건수	금액(억원)		비중
		총액	건 평균
60대 이상	90	61	0.68	1.5%
50대	625	424	0.68	10.5%
40대	2,340	1,603	0.69	39.9%
30대	3,017	1,772	0.59	44.1%
20대	328	159	0.48	4.0%
계	6,400	4,019	0.63	100%

※ 차입자 평균 연령 38세

○ 대출 연령대를 살펴보면, 40대 이상의 비중이 50% 이상을 차지하고 있음.

○ 그러나, 갈수록 경제 활동 가능 연령이 하향화한다는 점을 감안할 때, 이러한 분포가 문제없는 것인지 검토할 필요가 있음.

※ 주택금융공사에서는 차주 연령과 대출기간이 합산해서 75를 넘지 않는 경우에만 대출 승인

○ 반면, 모기지론의 주대상이 되어야 할 2, 30대의 경우 소득 수준이 높지 않고, 주택 시장이 장기간 안정적일 것이라는 기대가 높지 않기 때문에, 모기지론을 이용할 유인이 상대적으로 낮음.

대출만기별 월상환액 예시         (단위 : 만원)

	주택금융공사 20년 대출		시중은행 20년 대출
	6.70%	6.50%	6.70%	6.50%
5천만원	38	37	44	44
1억원	76	75	88	87
1.5억원	114	112	132	131
2억원	151	149	176	174

⑵ 투기지역, 투기과열지역 소재 주택에 대한 대출 편중문제

○ 대출 대상 주택의 소재 지역별로 살펴보면, 재경부의 투기지역 소재 주택이 47.6%, 건교부의 투기과열지구 지역 소재 주택이 77.3%로 편중되어 있는 바,

○ 주택 가격의 거품이 붕괴할 경우 발생할 위험에 노출.

○ 앞에서도 지적한 바와 같이 주택금융공사의 수지차가 여유있는 편이 아니기 때문에, 리스크 관리 차원에서라도 이 부분에 대한 검토가 필요함.

2차 MBS 발행대상 대출 기준, 지역별 분석

		건수	비율	금액(억원)	비율
재경부 기준	투기지역	3,045	47.6%	2,199	54.7%
	일반지역	3,355	52.4%	1,820	45.3%
건교부 기준	투기과열지구	4,945	77.3%	3,450	85.9%
	일반지역	1,455	22.7%	569	14.1%
	계	6,400	100%	4,019	100%

질의) 이에 대한 사장의 견해는?

※ 참고, 고성수, [한국주택금융공사 설립의 기대효과 연구], 2003. 9.

(한국주택금융공사 설립을 위한 재경부의 연구용역 보고서)

○ 지난 2000년부터 2002년까지 2년간 국내은행의 원화대출금 증가추이를 살펴보면 가계부문의 급속한 증가세(’00년말 91조원에서 ’02년말 191조원, 109.9% 증가)가 전체 증가속도를 주도.

◦ 2002년말 기준 가계대출 잔액이 191조원(53.5%)으로 기업대출 잔액 162조원(45.4%)을 추월.

◦ 동 기간 중 가계대출의 62.2%를 주택대출이 점하고 있어 가계대출이 증가속도를 주도하는 것으로 추정.

은행 가계대출(신탁포함) 추이 (기간 중 증감, 단위 : 조원)

	2002년					2003년
	연중	1/4	2/4	3/4	4/4	1/4	1월	2월	3월	4월
가계대출 (주택담보대출)	61.6 46.2	17.4 12.2	17.6 12.9	16.0 11.7	10.5 9.4	4.8 2.5	-0.3 0.7	2.7 0.8	2.4 1.0	3.1 1.2

○ 주택담보대출 증가분 중 만기 3년 이하 단기 일시상환형태의 주택대출이 77%에 달하는 것으로 나타나고 있어 향후 경기변동에 따라 주택대출 부실화 및 금융기관 부실화 우려가 높아지고 있음.

◦ 은행권 주택담보대출 중 2003년에 24조원이, 2004년에 30조원의 만기가 도래할 것으로 예상됨에 따라 보다 적극적인 조치가 필요한 시점으로 판단됨.

II.	주택신보의 자산 건전성 위험 수위

□ 작년 대위변제 4,414억원, 운용배수 법정한도(30배) 수

위 육박 - ‘04.말 26.9배 예상

■ 개요

주택신보의 재정 건전성이 지난 2003년을 기점으로 급속히 악화되고 있는 바, 정부의 대규모 출연이 없을 경우 적정 운용배수를 유지하기 힘들뿐만 아니라, 새로 출범한 주택금융공사의 공신력에도 상당한 악영향을 미칠 것이 확실하므로,

이에 대한 적극적인 대응 방안을 강구해야 함.

■ 문제점 및 질의

1. 급속한 자산 건전성 악화

○ 주택신보는 IMF 직후 해마다 2,000억원 안팎의 당기순손실을 기록하면서 자산 건전성이 급속히 악화

연도별 당기 순손실 규모

연도	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004p
당기순손실	2,080	1,947	1,689	2,343	1,045	4,414	4,047

○ 이로 인해 IBRD 차관 2억불(2,800억원)을 차입하여 기본재산으로 간주, 운용배수를 30배 이하로 유지하여 운영하고 있음.

○ 그러나, 사고율이 연간 0.3% 안팎이던 것이 2003년을 기점으로 3~4%로 10배 이상 증가하고 있으며, 보증 잔액도 감소되면서, 사실상의 보증 기능이 마비된 상태.

2. 급속하게 증가하는 대위 변제 규모

연도별 대위변제, 구상권 추이      (단위: 억원)

	2000	2001	2002	2003	2004. 6.
대위변제 순증 (순증율)	2,121 (1.4%)	3,425 (2.2%)	1,443 (0.8%)	4,947 (3.1%)	2,382 (2.7%)
발생	2,362	3,819	2,750	5,763	2,791
회수	260	448	1,413	928	467
구상권 잔액	6,460	8,948	9,354	13,041	15,423
구상권 상각	13	936	1,037	1,260	867

연도별 대위변제 준비금          (단위: 억원)

구분	2000	2001	2002	2003	2004. 6.
기초	1,686	19,856	22,053	243,205	40,432
증가	2,992	2,197	2,268	16,111	3,884
기말	19,856	22,053	243,205	40,432	44,315

○ 이러한 상황 속에서 연도별 대위 변제 규모도 급속도로 증가하고 있는 바, 2003년의 경우 4,947억원으로 2002년 대비 3.4배나 증가.

3. 자산 건전성 제고를 정부 출연에 의지할 수밖에 없는 구조

○ 올해 예산의 경우에도 당초 정부 출연을 1,000억원으로 산정하였으나, 운용배수가 한도인 30배 수준으로 증가할 것을 우려하여 지난 7월 추경에서 1,000억원을 추가 출연하였음.

※추경으로 1,000억원 추가 출연이 되지 않을 경우 운용배수는 29.7배

주택신보의 주요 지표          (단위: 억원)

	2000	2001	2002	2003	2004.8.	2004.말p
보증잔액	154,174	157,994	170,005	158,923	133,926	130,000
보증순증	23,503	3,820	12,011	-11,082	-24,997	-28,923
보증공급	106,281	97,646	115,177	82,716	24,042	40,000
사고율(순증)	0.1%	-0.3%	0.3%	3.7%	4.7%	8.8%
출연금누계	7,512	10,113	13,369	15,979	18,807	18,899
정부	1,500	2,000	2,300	1,500	2,000	2,000
금융기관	547	601	956	1,110	828	1,020
당기순손실	1,689	2,343	1,045	4,414	2,470	4,047
기본재산	2,796	3,052	5,262	3,481	3,816	2,450
IBRD차입금*	2,800	2,800	2,800	2,660	2,520	2,380
운용배수	27.6	27.0	21.1	25.9	21.1	26.9**
(IBRD제외시)	55.1	51.8	32.3	45.7	35.1	53.1

* IBRD 차입금(총 2억불)은  2013년까지 해마다 0.2억불씩 상환 예정

** 추경으로 1,000억원 추가 출연이 되지 않을 경우 운용배수는 29.7배

자료: 주택금융공사 2004 국감자료, 재정경제부 2004년 추경예산안 개요

○ 특히, 작년부터 시작된 IBRD 차입금 상환(연간 280억원, 0.2억불)이 계속될 경우 정부 출연 부담은 그만큼 커질 수밖에 없음.

※ 기획예산처에 따르면 주택신보의 향후 정부 출연 희망 규모는 2005년 3,500억원, 2006년 2,500억원, 2007년 2,000억원 수준으로 파악

질의)

∘ 향후 자산 건전성과 관련한 전망과 계획은 어떠한지?

∘ 최근의 상황을 보면, 정부 출연에 의지할 수밖에 없는 구조가 되어가고 있는데, 자체 개선 방안은 무엇인지?

∘ 주택신보의 부실화가 결국 주택금융공사의 공신력에도 부정적인 영향을 미칠 것이라고 보는데?

III.	주택신보 경기부양에 동원되었다, 부실만 키웠다.

□ 중산층 위주 취득자금+중도금 보증 규모 8조 9,513억원

□ 서민층 위주 임차자금 보증규모 4조 9,387억원에 불과

(‘03. 기준)

□ 보증여력 상실로, 보증 거절율 ‘03.上 4.8%에서 ’04.上 30.2%로 급증 - 상대적으로 신용 낮은 서민들만 죽이기

1. 주택 신보의 성과에 대한 분석(주택공급자 측면)

○ 주택신보는 [근로자의주거안정과목돈마련지원에관한법률]의 의거, 지난 1988년에 설립.

○ 동법에 따르면, 주택신보의 설립 목적은 국민(근로자)의 주거 안정에 기여함과, 주택 자금의 융통을 원활하게 하는 것이었음.

근로자의주거안정과목돈마련지원에관한법률

제1조 (목적)

이 법은 근로자의 주거안정과 목돈마련을 지원하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 근로자의 생활안정에 이바지함을 목적으로 한다.

제12조 (주택금융신용보증기금의 설치)

주택자금의 융통을 원활히 하고 자금운용의 건전성을 도모할 수 있도록 주택금융에 대한 신용보증을 위하여 주택금융신용보증기금(이하 "보증기금"이라 한다)을 설치한다.

○ 지난 ‘89년 이후 주택신보의 주택건설 기여도를 살펴보면, 총 건설실적의 38% 수준, 민간 건설 실적의 56% 수준을 지원.

주택신보의 주택건설 기여도         (단위: 호)

연도	총건설실적 (A=B+C)	공공 (B)	민간 (C)	기금지원실적(D)	D/A	D/C
2000	433,488	140,261	293,227	282,150	65.0%	96.2%
2001	529,854	127,927	401,927	535,699	101.1%	133.3%
2002	666,541	123,730	542,811	396,968	59.5%	73.1%
2003	585,383	120,522	464,860	51,177	8.7%	11.0%
1989~2003	8,450,921	2,758,110	5,692,810	3,206,713	37.9%	56.3%

○ 특히, 주택신보 기금 지원으로 건설된 주택의 대부분이 1998년 전까지 국민주택규모였던 점을 감안하면, 저소득층의 주택 공급에 대한 기여는 크다고 볼 수 있음.

2. 정책의 목적을 어디에 둘 것인가?(주택 수요자 측면)

○ 그러나, 주택신보의 개인 주택 보증 실적을 보면, 지난 1997년에는 취득자금 용도가 차지하는 비중이 17% 수준에 불과하였으나, 작년에는 34% 수준까지 두배 수준으로 늘어났을 뿐만 아니라, 보증규모도 14배 이상이 증가하였음.

○ 또한, 서민층이 주로 이용한다고 볼 수 있는 임차자금 보증 규모보다, 중산층이 주로 이용한다고 볼 수 있는 취득자금과 중도금 보증 규모가 두배 가량 높게 운영되고 있는 실정.

○ 이는 정부가 그동안 주택 경기 부양 수단으로 주택신보를 활용해 왔음을 의미하며, 또한 그러한 정부 정책의 결과 기금의 급속한 부실화를 초래하였음.

개인부문의 보증공급가액 및 잔액추이  (단위: 억원)

	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003
취득자금	3,064 (17.4%)	3,227 (6.6%)	4,478 (7.0%)	10,393 (13.1%)	27,005 (21.6%)	46,661 (32.5%)	46,558 (33.5%)
중도금	8,247 (47.0%)	40,904 (84.1%)	42,752 (66.9%)	38,061 (47.9%)	49,555 (39.7%)	46,259 (32.3%)	42,955 (30.9%)
임차자금	6,249 (35.6%)	4,478 (9.2%)	16,704 (26.1%)	31,014 (39.0%)	48,292 (38.7%)	50,457 (35.2%)	49,387 (35.6%)
기타	4	2	1	3	15	-	-
합계	17,564	48,611	63,935	79,421	124,867	143,377	138,900

※ (  )안은 비중

○ 그러나, 주택신보의 보증여력은 사라졌을지 몰라도, 서민들의 주택 수요는 여전히 존재하고 있다는 점을 주목해야 함.

3. 주택 보증과 모기지론의 사업 초점을 이원화해야(제언)

○ 지표를 보면, 지난 2002년을 기점으로 전국의 주택 보급률이 100%를 넘어섰지만,

연도별 전국 주택보급률        (단위: 천호, %)

	1990	1995	2000	2001	2002	2003
가구수	10,167	11,133	12,212	12,099	12,286	12,514
주택수	7,357	9,570	11,493	11,892	12,357	12,668
보급률	72.4%	86.0%	94.1%	98.3%	100.6%	101.2%

자료: 건설교통부

○ 작년 행자부의 발표에 따르면 주택 소유자의 평균 보유 주택 수가 개인주택의 경우 평균 1.65호, 아파트의 경우 1.13호로 나타난 반면,

세대별 주택 보유 현황(2002. 6.기준)

소유 호수	1호	2호	3호	4호	5호이상	계
주택(1,370만호)	5,556,644 (66.8%)	1,581,324 (19.0%)	617,269 (7.4%)	273,298 (3.3%)	288,931 (3.5%)	8,317,466 (100%)
아파트(508만호)	3,987,146 (89.0%)	426,419 (9.5%)	44,727 (1.0%)	10,149 (0.2%)	9,390 (0.3%)	4,477,831 (100%)

자료: 행정자치부 2003. 11.

○ 통계청의 무주택 가구수 비율은 2001년 기준(가장 최근자료임) 41.1%에 달하는 것을 보면, 시장은 ‘투기 목적’의 소유와 ‘거주 목적’의 소유가 확연하게 구분되고 있는 양상.

○ 따라서, 주택 구입의 의사가 있는 서민층과 저소득층에 대한 정책적인 지원은 여전히 유효한 상태이며, 이들에 대한 지원은 주택신보의 ‘존재의 이유’이기도 함.

○ 그러므로, 향후에는 사업의 초점을 이원화하되, 경제적인 여력이 상대적으로 높은 중산층에 대해서는 주택 신용보증보다는 모기지론을 활용할 수 있도록 적극 유도하고,

○ 경제적 여력이 상대적으로 적은 서민층에게는 주택 보증을 통한 지원을 강화하는 방향으로 보증 업무와 모기지론 업무를 이원화할 필요가 있음.

○ 더군다나, 기금 부실화의 결과 2002년에 1%도 되지 않던 거절 비율이 2004년 상반기의 경우 30% 수준까지 급등하고 있으며, 기금의 통폐합까지 거론되고 있는 마당에,

연도별 보증 신청, 승인 및 거절 현황     (단위: 건)

	2002. 상	2002. 하	2003. 상	2003. 하	2004. 상
신청	261,858	237,601	214,293	156,485	112,160
승인	259,931	236,177	204,013	131,371	78,310
비율	99.3%	99.4%	95.2%	84.0%	69.8%
거절	1,927	1,424	10,280	25,114	33,850
비율	0.7%	0.6%	4.8%	16.0%	30.2%

○ 정부의 주택 경기 부양의 수단으로 주택 신보가 동원되는 구태가 앞으로도 반복된다면, 주택신보의 존립 기반은 멸실되고 말 것.

질의) 주택 신보의 보증 여력 감소가 곧바로, 서민들의 주택 보증 공급 중단으로 연결되었음.

특히 획일적으로 낮은 등급이라서 보증을 거절하고, 높은 등급이라서 보증을 공급하는 것은 지나치게 편의적인 발상이 아닌지?

이에 대한 사장의 견해와 향후 운영 방침은 어떠한지?

※ 기획예산처의 기금존치평가보고서(’04. 8.)에 따르면, ① 주택신용보증과 MBS 업무 영역이 중복되고, ② 건설사업자에 대한 보증이 신보와 중복된다는 점을 들어 신보와의 통합을 제안.

※ 미국의 연방주택청(Federal Housing Administration)의 경우, 저소득층의 장기주택대출의 보증업무를 주로 담당하는데, 피보증인들의 신분에는 제한을 두지 않고 있으나, 주로 저소득층과 같이 통상적인 조건으로 주택자금대출을 받기 어려운 차입자들을 위한 보증서비스를 주로 하고 있음.

다만, FHA는 보증 비용을 수혜자인 피보증인들이 전액부담하는 수익자 부담의 원칙에 따라 운영되고 있는 바, 보증료율의 인상 필요성을 적극 검토할 필요가 있음