국정감사 2004. 10. 6(수)	보도자료	건설교통위원회 한국토지공사
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† 택지지구별 토지매입비 대비 분양가 편차, 파주교하 지구 최고 7.8배!!! - 평당 토지매입비 대비 분양가, 파주교하지구 최고 7.8배, 군산수송지구 최저로 1.6배, - 택지지구의 평당 토지매입비평균 47만원 대비 분양가 평당 171만원으로 3.7배! - 하남풍산지구 평당 128만원 매입 대비 479만원에 분양하여 3.8배! - 화성동탄지구 5.4배, 김포장기지구 5.2배, 용인죽전지구 5.1배, 용인동백지구 4.7배! - 수도권지역 토지매입비 대비 평당분양가 5배 이상! † 형제(토공과 주공)끼리의 제살뜯어먹기 경쟁, 한 집 살림 불가피한가!!! -주공과 파주시의 □파주시 시범도시계획수립사업□ 30억 잠정타결, 토지공사의 후발경쟁참여로 95억원으로 급증, 주공에 17억원 추가사업비 부담 가중 유발! -도처의 택지개발사업에서 택지조성 주도권 경쟁 심화! -참여정부 출범 당시, 주공과 토공의 통합방침 잠정종결, 다시 재고해야! †기업토지 매입 및 매각에 대한 노고 치하!!! -IMF당시 부실기업의 구조조정위해 12%의 채권발행해 2조6,100여억원 기업토지 매입! -2004년 현재, 총 1조5,194억원의 이자 부담! -매입기업토지의 86.8% 매각완료하여 매입가격 대비 136% 수익창출(8,275억원)! -현재 미매각토지의 현금화 불가능 측면을 고려할 때, 잠정추계 7,000억원의 손실 예상 되나, 당초 예상대비 원활한 매각노력으로 경제위기 극복에 큰 일조! †토공의 토지보상업무 대행으로 218억원 수수료 수익 발생!!! -여타공공기관 및 지자체의 토지보상수탁업무, 지저분하고 험난한 일 기피하기 위해 토공에 토지보상수탁 대행! -공공기관의 책임행정 강화 측면에서 직접보상체계 구축 필요 -토공의 보상수탁수수료, 보상종결사업 11.7억원, 진행사업 206억원! †장애인고용율 일시 해소필요, 장애인생산품 구매실적 저조!!!
국 회 의 원 박 상 돈 열린우리당 (충남 천안을)

<택지지구별 토지매입비 대비 분양가 편차 문제에 대하여>

-토공도 토지를 매입·조성하여 분양할 때, 일정부분 수익을 내야만 지속적으로 택지를 매  입·조성할 수 있는 측면이 있지만, 택지지구별로 매입비와 분양가가 편차가 극심하게 나  타나고 있는 것은 문제소지가 있음.

-2000년 이후 공급한 28개 택지지구별 토지매입비 대비 분양가 편차를 조사하였음.

-물론 토지매입에는 유상취득면적만 조사대상으로 한정하였고, 조성비용은 포함시키  지 않았음.

-28개 택지지구의 토지매입비로 평당 평균 47만여원(465,510원)이 소요되었으며, 하남풍  산지구가 평당128만여원으로 가장 비싸게 매입하였고, 북제주 함덕지구가 평당 19만3천여원  정도로 상대적으로 가장 낮은 가격에 토지를 매입하였음.

-분양가를 보면, 28개지구 평균 토지매입비 대비 3.7배 비싼 평당 평균171만원       (1,713,996원)에 분양하였고, 지구별로 보면 하남풍산지구가 479만여원에 분양하여 토지매  입비 대비 3.8배정도 분양가가 높고, 북제주 함덕지구가 토지매입비 대비 3.1배 정도   인 평당 59만6천원 정도에 분양하여 가장 낮은 가격에 분양하였음.

-토지매입비 대비 분양가 편차가 가장 큰 곳이 파주교하지구인데, 평당 36만여원    (363,637원)에 매입하여 285만여원(2,845,385원)에 분양하여 7.8배의 차익이 발생  하였고,

-군산수송1지구가 토지매입비 대비 분양가 편차가 가장 적은 곳인데, 평당77만여원(766,050  원)에 토지를 매입하여 125만여원(1,249,958원)에 분양하여 토지매입비 대비 분양가 편차가 1.6배 정도 발생함.

-전반적으로 수도권에서 토지매입비 대비 분양가가 5배가 넘는 것으로 나타나는데, 결국 토공의 분양가가 너무 높게 책정된 관계로 수도권 집값이 폭등하고, 지방과의 주택가격 괴리를 더욱 심화시켰다고 볼 수 있음.

-토공에서 택지를 분양할 때, 주변지가와 분양율 등을 고려하여 가격을 산정하겠지만, 가급적이면 각 택지지구별 토지매입비와 분양가 편차가 좀 더 줄어드는 것이 타당함.

<토지매입비 대비 분양가 편차 현황>
구분 (택지구분)	유상취득 토지면적(평)	유상취득 총액(억원)	유상취득 평당보상가(원)	평당 평균공급가액(원)	유상취득 평당보상비 대비 평당공급배율
파주교하	598,948	1,980	363,637	2,845,385	7.8배
화성향남	481,578	1,592	407,617	2,229,470	5.5배
화성동탄	2,622,666	8,670	458,844	2,488,207	5.4배
경산사동2	249,864	826	269,476	1,447,278	5.4배
김포장기	261,662	865	518,609	2,674,134	5.2배
용인죽전	978,584	3,235	638,261	3,247,140	5.1배
김해진영	172,727	571	203,789	1,048,918	5.2배
울산구영	213,564	706	304,827	1,519,099	5.0배
동해해안	115,252	381	244,681	1,158,806	4.7배
용인동백	909,332	3,006	571,528	2,679,610	4.7배
김해율하	470,991	1,557	428,883	1,938,317	4.5배
하남풍산	300,382	993	1,276,706	4,787,802	3.8배
대전노은2	417,449	1,380	439,574	1,565,794	3.6배
광주수완	1,232,683	4,075	462,404	1,551,200	3.4배
광주신창	364,209	1,204	396,199	1,317,601	3.3배
거제장평2	59,290	196	460,450	1,515,283	3.3배
북제주함덕	34,182	113	193,081	596,014	3.1배
대전가오	190,272	629	416,771	1,265,421	3.0배
대구칠곡4	39,930	132	756,328	2,240,144	2.96배
청주강서1	167,584	554	704,120	2,071,325	2.9배
홍천연봉2	27,225	90	260,790	727,005	2.8배
경산서부	87,120	288	336,318	918,691	2.7배
나주대호	42,350	140	344,748	871,301	2.5배
경산백천	90,447	299	435,614	1,081,669	2.5배
거창상동	793,402	240	358,126	786,328	2.2배
춘천거두2	81,372	269	408,000	926,025	2.3배
군산수송2	53,542	177	608,860	1,243,988	2.0배
군산수송1	62,920	208	766,050	1,249,958	1.63배
총계			465,510	1,713,996	3.7배

<주공과의 수주경쟁 및 업무중복문제에 대하여>

-2001년 이후 토공이 주공과 공동사업자 등으로 참여한 사업현황을 보니까, 성남판교 택지사업지구의 경우 총조성면적 대비 47.3%를 토공이 시행하고, 26.5%를 주공이 시행하고 있고, 대전서남부의 경우는 총조성면적 대비 토공이 42.4%, 주공이 37.5%를 시행하고 있는데, 토공의 입장에서 보면 주공이 월권하고 있다고 생각할 수 밖에 없음.

-결국 주공은 토공이 조성한 택지를 분양받아 주택만 잘 지으면 되는데, 토지조성까지 하는 것은 영업이익에 급급한 비신사적 행태라고 보는 것임.

-토공에서는 그렇게 생각할지 모르겠지만, 주공에서는 공공역할의 효율적 수행을 위한 □선계획-후개발□ 목적, 다시 말해서 좋은 택지를 효율적으로 조성하여 원가를 절감시키겠다는 목적하에 지속적으로 택지조성에 적극성을 띠겠다는 것이 주공의 경영방침.

-본위원이 이러한 질의를 하는 데에는 건교부산하 두 기관이 서로 공익목적을 위해 윈-윈하는 것이 아니라 서로 제살뜯어먹기식 꼴불견 경쟁을 하는 것이 바람직하지 않다는 데 있음.

-현재 토공도 지자체와 협력사업 일환으로, 주공이 먼저 참여한 □파주시 시범도시계획수립사업□에 참여하고 있고, 총사업비 약95억원(9,467백만원)정도를 주공과 토공이 각각 50%씩 공동부담하기로 했음.

-그러나 토공이 사업에 참여하기 이전인, 지난해 11월달에 주공이 이 사업을 파주시와 협의하는 과정에서 30억원을 지원하기로 잠정합의 했었음.

-그런데 돌연 토공이 사업에 경쟁적으로 참여함으로 인해서, 주택공사도 사업지원비가 30억원에서 17억원 정도 증가한 47억여원을 부담하게 되었는데, 결국 토공의 사업참여가 주공에 피해를 주는 결과를 초래하였음.

-참여정부가 출범하면서 주공과 토공의 통합방침이 세워졌다가, 현재 잠정무산 종결되었으나, 앞으로도 토공과 주공이 이렇게 불미스런 경쟁을 지속한다면, 또 다시 통합논의가 불거질 수 있음을 예의주시해야 할 것임.

<기업토지 매입 및 매각의 노고를 치하하며>

-한국토지공사는 97년말부터 99년 사이에 정부의 일방적 지시에 의해 IMF체제하의 경제위기상황에서 기업의 구조조정 촉진을 위해 총5차에 걸쳐 2조6,155억원(채권발행: 25,919억원, 현금매입: 236억원)을 들여 1,272만여 평방미터의 기업토지를 매입하였음.

-당시 토공은 기업토지 매입을 위한 자금을 확보하기 위해 채권을 발행하였는데, 채권발행금리가 평균 12%대로 IMF당시 기준으로는 低利 발행이라고 할 수 있는데, 맞는가?

-당시 기업토지 매입으로 인해 금융기관의 위험채권회수 및 해당기업의 평균부채율을 대폭 감소시켜 경제위기를 극복에 일조한 측면이 있어 토지공사의 노고에 개인적으로 감사를 표함.

-기업토지 매입이후 2004년까지 토공이 부담해야할 원리금이 2003년 추계기준으로 채권발행원금 2조5,919억원에 이자 1조5,194억원을 합쳐 총4조1,113억원이고,

-금년 8월말까지 총매입기업토지면적 대비 86.8%에 해당하는 총1,105만여 평방미터의 토지를 매각하여, 매입당시 가격 대비 136%의 수익에 해당되는 8,275억여원의 차익을 실현하였음.

-결과적으로 현재 시점에서 볼 때, 7,000억원 정도의 손실이 발생한 것인데, 리스크가 컸던 부실기업토지의 인수, 고금리 채권발행으로 인한 막대한 이자부담을 고려했을 때,

향후 미매각토지 167만여 평방미터를 추가적으로 매각하면 상당부분 손실규모가 줄어들 것으로 판단되고, 지금 시점에서는 앓던 이가 빠진 것 같은 심정일텐데, 공감하는가?

-아무튼, 어려운 시기에 국가경제위기 극복에 일조를 하고, 앞으로 좀 더 해결할 과제가 남아있다지만, 묵묵히 부실기업토지 해소를 위해 애쓰신 사장 이하 전직원의 노고를 치하함.

<보상수탁사업에 대하여>

-현재 토지공사는 건교부 산하기관을 비롯해서 중앙부처나 각 지방자치단체에서 시행하는 공공사업을 위한 토지보상업무를 대행하고 있음.

-보상수탁사업을 시작한 이래 총15개 시행기관으로부터 11억7천만원의 수수료를 받고 수탁업무를 완료했고, 현재 88개 공공사업지구에서 206억원의 계약을 맺고 보상수탁업무를 대행하고 있음.

-토공이 토지보상 수탁업무를 대행하는 표면적 이유가 여타 공공사업시행자들이 토지보상과 관련한 비전문성으로 인해 예산낭비를 초래하기 때문이라는 것이 명목상 이유임.

-결국 토지공사의 전문성 이라고 하는 것이 토지수용지역 이주민들에게 감정평가한 가격으로 합의를 유도하는 기술이 좋다는 얘기로도 들릴 수 있을 것임.

-토지수용에 대한 저항도가 갈수록 심각해지는 추세를 고려할 때, 토지보상을 하는 과정이 매우 험난할 것이라는 것은 충분히 짐작할 수 있음.

-그리고 토지공사가 토지보상위탁기관으로부터 보상업무를 전문적으로 잘 해서 좋은 평가를 받고 있다고 하는데, 그렇다면 토지보상위탁기관에서 긍정적으로 평가하는 토공의 전문적 토지보상업무가, 뒤집어서 생각해보면 토지수용지역 이주민들에게는 상대적으로 심한 고통을 안겨줄 수 있다는 점을 고려해야 함.

-토지공사에 토지보상업무를 위탁하는 기관의 경우, 예산절감을 목적으로 한다기보다, 토지보상과정에서의 어려움, 그리고 각 지자체의 선심성 편의행정 등이 보다 더 솔직한 이유라고 보는데, 공감하는가?

-솔직히 토지공사가 토지보상업무의 전문성을 비용절감 때문에 평가받는 것은 바람직하다고 볼 수 없음.

-왜냐하면, 비용절감이 주목적이라고 한다면, 이주민들의 고충을 더욱 가중시키는 결과를 초래하기 때문임.

-따라서 앞으로 토공이 공공사업의 토지보상 수탁업무를 지속하는데 있어서, 보상비용 절감보다는 이주민들의 안타까운 사정을 우선적으로 헤아리는 자세가 중요함.

-그리고 공공기관의 책임행정 구현 차원에서 공공사업 시행자들이 험한 일을 기피하는 행태는 결코 바람직하다고 볼 수 없음.

-따라서 앞으로는 반드시 토지공사의 보상수탁업무를 필요로 하는 사업만 선별적으로 수탁받는 방향으로 정책을 전환하는 것이 바람직하다고 보는데, 동의하는가?

<장애인고용율 저조 문제에 대하여>

-2004년 7월 현재 토공의 장애인 고용비율은 1.27%로 30명이 근무하고 있고, 의무고용비율 2%에 해당하는 46명 대비 16명이 부족함.

-의무고용비율 미이행에 따라서 2003년도 기준으로 8,740만원을 장애인고용촉진공단에 부담하고 있음.

-매년 고용율이 증가추세에 있기는 하나, 공공기관의 특성상 타기관, 특히 일반기업체의 모범사례가 되어야 한다는 측면에서 보면, 단기간에 의무고용비율을 이행하는 것이 중요함.

-다음 신입사원 충원시 최소 2%의 의무고용비율을 이행할 수 있도록, 15명의 장애인을 특별채용해야 할 것임.

피감기관: 한국토지공사

<장애인생산품 구매문제에 대하여>

-2000년 이후 현재까지 토공의 장애인생산품 구매한 실적을 보니까, 매년 1건, 잘해야 2건, 년간 구매금액도 10만원 정도밖에 되지 않는 것을 볼 때, 사실상 형식적 구매에 불과함.

-올해는 7,040,000원을 들여 1회에 걸쳐 복사용지를 구매한 실적이 있어, 다른 해에 비해 금액이 많이 증가는 했지만, 구매회수가 1회밖에 안되고, 그 동안 소량이나마 구매해왔던 과기세트, 문구류, 비누와 같은 것을 연속적으로 구매한 실적이 없음.

-아마도 장애인생산품 단체에서 토공에 구매요청공문을 많이 보내왔을 것이고, 실무자 선에서 귀챦다고 신경조차 쓰지 않았을 가능성이 높다고 볼 수 있음.

-앞으로 장애인생산품 구매는 사장이 직접 챙겨서, 토지공사에서 공공용품으로 사용하는 물건이 있다면, 장애인 생산품을 우선적으로 구매할 수 있도록 하는 것이 바람직함.

※내년 국정감사때나, 임시국회중이라도 수시로 자료를 요청할테니, 획기적으로 구매실적이 늘어나기를 기대하겠음.

<턴키발주공사 문제에 대하여>

-턴키공사를 한마디로 말하면, 키만 돌리면 모든 설비가 가동하게끔, 설계, 시공, 유지관리 등을 시공업체에 일임하는 것이라고 할 수 있음.

-턴키공사는 원자력발전소를 건설하는 기술력이 미천할 당시에 도입된 것으로, 종합병원이나 첨단기술을 요하는 건설분야에 접목된 것으로, 통상 낙찰률이 예가에 근접해서 결정되고 있음.

-토공의 건설방식은 공공기반시설과 건축물이 효율적으로 자리잡을 수 있도록 토지를 조성하는 비교적 단순토목공사가 주종을 이루고 있어, 턴키공사를 도입할 필요성은 없다고 할 수 있음.

-토공에서는 2000년 이후 다른 제한경쟁입찰이나 수의계약에 적은 양이지만 총6건의 턴키공사를 발주하였는데, 턴키발주할 공사내용이 아니라는 판단을 하게 됨.

-일례로 용인죽전지구 택지개발공사 제1, 2공구, 용인신봉동천지구 택지개발조성공사, 부산과학지방산업단지 조성공사와 같은 것은 택지혹은 산업단지조성공사처럼 경쟁입찰을 통해서 공사를 발주했어도 공사를 수행하는데 별반 문제가 없었을 것임.

-앞으로 토공이 발주하는 공사는 충분히 설득력있는 목적이나 용도가 없는 한 턴키발주를 제한하는 것이 바람직 함.

-그렇지 않아도 턴키발주는 설계심사과정에서 유착의혹이라는 뒷말도 무성하고, 더구나 지명에 의한 턴키는 이런 의혹을 더욱 심해지는 등, 공기업으로서 위상에 도움이 되지 않을 것임.

<설계변경 문제에 대하여>

-설계변경이라고 하는 것이, 공사 착공이전에 주변여건이라든지, 지질조사등을 철저히 설계에 반영할 경우, 자재나 인건비 원가상승등으로 인한 물가반영 이외에 최소화 되는 것이 바람직함.

-현재 시행중인 토공의 발주공사중 29개 공구에서 80회 설계변경이 이뤄졌는데, 물가상승으로 인해서 25개공구에서 불가피하게 발생한 25회의 설계변경을 제외한 65회의 설계변경은 착공이전 설계를 제대로 했다면 변경하지 않아도 무방한 사항이었음.

-공사중에 추가적인 폐기물처리 비용이 발생했다든지, 갑작스럽게 지자체가 추가공사를 요구했다든지, 특수구조물을 추가로 설치한다든지, 연약지반이 발생했다든지, 설계작성오류가 발생했다든지, 이외에도 여러 가지 변경사유가 있지만, 설계를 충실히 했다면 이러한 설계변경은 충분히 사전에 방지할 수 있었을 것임.

-현재 설계변경이 있었던 80개공구의 최초도급액이 총1조1,718억여원이었던데 반해, 설계변경을 통해 최초도급액 대비 26.3%인 3,085억원이 증액된 1조4,803억여원으로 공사금액이 증가한 상황임.

-일례로 용인동백지구택지개발사업조성공사 2공구의 경우, 최초도급액이 170여억원(16,960백만원)이었던 것이, 국도42호선 도로확장 및 개설공사를 반영했다든지, 특수구조물을 추가로 설치한다고 해서 현재 공사금액이 최초도급액 대비 259% 증가한 608억원까지 공사비가 증액된 상황인데, 당초 설계를 충실히 했다고 하더라도 이런 상황이 벌어졌다고 보는가?

-앞으로 설계변경과 관련해서 지속적으로 모니터링 할 예정인 만큼, 추후 발주하는 공사에서는 설계변경상황이 최소화 되도록 하기 바람.