국정감사 2004. 10. 12(화)	보도자료	건설교통위원회 대한주택공사
서울 영등포구 여의도동1 국회의원회관 509호 전화: 784-5082 전송: 788-3509
†주택공사 제식구 감싸기, 건교부 산하기관중 최고, 주공아파트 감리는 주공퇴직자 출신들만이 할 수 있다는 말인가? -주택공사 발주공사의 31명 책임감리원중, 77.4%인 24명이 주공 퇴직자 출신! -총공공발주공사에서 주공퇴직자 출신 책임감리원 29명중 83%인 24명이 주공아파트 책임감리원! -도공, 수공, 토공 퇴직자출신도 공공발주 공사에 책임감리원 활동하나, 분산 활동! -주공출신 책임감리원을 고용하는 감리회사에만 사업참여기회 확대는 부당! †주택공사, 뉴타운 재개발 사업 참여, 팽 당할 가능성 농후!!! -각 지자체와의 협약체결내용, 주공이 말을 잘 들어야만 협조가능토록 작성. -주공의 재개발사업은 민간건설업체에 절대적으로 불리! -주민들이 선투자 감행하는 민간건설업체 선택할까?, 선투자 못하는 주택공사 선택할까? †소형평형 평당분양가가 대형평형 평당분양가 보다 높은데, 문제없나!!! - 첨부자료 참고 †주공아파트 미분양율 21%, 전년대비 134% 급증!!! - 첨부자료 참고 †주공분양아파트, 상가, 용지, 체납액 2,024억원, 전년대비 63% 급증!!! - 첨부자료 참고 †주공의 공공택지 수용, 토지수용자의 40.7% 수용거부, 중앙토지수용위원회 수용재결결정, 74.8%가 불복!!! -첨부자료 참고
국 회 의 원 박 상 돈 열린우리당 (충남 천안을)

<주공 출신 책임감리원 과다 문제에 대하여>

- 주택공사가 발주하여 현재 공사중에 있는 100억이상 31개 공구에서 감리 총괄을 하고 있는 31명의 감리단장(책임감리원)중 住公 퇴직자 출신이 77.4%에 해당하는 24명으로, 건교부 산하기관중 전관예우 관행이 가장 심각한 것으로 드러났다.

-전체 100억원 이상 공공발주공사에 참여하는 주택공사 퇴직자 출신 책임감리원이 총29명중  83%에 해당하는 24명이 출신기관인 주택공사 발주공사에 책임감리원으로 활동하는 것은 여타 공공기관 출신이 다른 공공기관에서 많이 활동하는 것에 비하면, 지나친 제식구 감싸기라는 비난을 면할 수 없을 것으로 보인다.

-같은 건설교통부 산하기관인 한국도로공사 출신 퇴직자의 경우 20명이 책임감리원으로 활동하고 있으나, 지방자치단체 발주공사(8건)와 국토관리청 발주공사(11건), 한국도로공사 발주공사(1건)에 참여하고 있고,

-공공발주공사에 책임감리원으로 참여하고 있는 한국수자원공사 퇴직자 출신 13명이 수자원공사 발주공사에 전혀 참여하지 않고, 국토관리청 발주공사에 11명, 지방자치단체 발주공사에 2명 참여하고 있고,

-공공발주공사에 책임감리원으로 참여하고 있는 한국토지공사 퇴직자 출신 5명 모두 지방자치단체 발주공사에 참여하고 있는 것과 비교해 봐도

-한국주택공사가 해당기관 출신 책임감리원을 고용하는 감리회사에만 사업참여기회를 부여하고 있다는 비난을 면할 수 없을 것이다.

-박상돈 의원에 따르면, 대한주택공사의 주된 업무가 아파트 건설인 만큼, 일반주택업체 출신도 주공아파트 책임감리업무를 충분히 수행할 수 있고, 심각한 사회문제가 되고 있는 이공계 출신을 우대하는 측면에서라도 대한주택공사의 제식구 감싸기는 심각한 문제가 있다고 밝히고, 추후 주공에서 발주하는 공사부터는 이러한 일이 없도록 해야 할 것이라고, 엄중 추궁했다.

<서울 뉴타운 사업 참여 문제에 대하여>

- 현재 주공이 사업참여하기로 한 3군데 뉴타운지구에 대한 협약체결내용을 보면, □갑□의 입장에 있는 각 구청에 대해서 매우 종속적인 □을□의 관계로 협약을 체결한 것으로 보인다.

※대한주택공사는 서울시 영등포, 신길동, 미아뉴타운 사업에 참여키로 협약체결.

- 합의내용 제3조 제2항의 규정을 보면 □강북구청장은 도시계획시설 사업시행자로 주택공사를 지정하여 시행하도록 노력한다□고 되어 있어, 규정만을 놓고 보면, 사업진행 상황에 따라서 주공이 뉴타운 도시계획시설 사업을 시행하지 못할 가능성을 열어두고 있고,

-합의내용 제3조 제3항을 보면, □주택공사가 도시계획시설 사업시행자로 선정되어 사업을 시행할 경우, 기반시설 설치비용은 강북구청이 부담하는 것을 원칙으로 하되, 비용집행 및 설치방안 등의 사항은 주택공사와 강북구청이 협의하여 별도 협약을 통하여 시행한다□는 예외규정을 두고 있어, 결국은 별도 협약에 의해서 강북구청이 주택공사에 택지분양과 같은 사업승인을 할 경우, 도시기반시설에 소요되는 비용등을 주택공사에 전가할 목적으로 별도협약 규정을 포함시키고 있어, 각 구청별로 주택공사에 강압적인 비용전가가 불가피할 전망이다.  만약에 주택공사가 각 구청의 비용전가를 수용하지 않을 경우, 주공의 뉴타운 사업 참여는 무산될 가능성이 매우 크다고 할 수 있다.

- 제3조 제4항에서도 □강북구청은 주택공사를 우선 사업시행자로 지정될 수 있도록 적극 협조하되, 사업추진과 관련한 제반사항에 대해서는 별도의 협의를 거쳐 원활한 사업추진방안을 모색한다□는 단서규정을 추가한 것만 봐도, □주택공사가 헛물 켜는 것 아닌가□ 하는 우려가 제기되고 있다.

-박상돈 의원에 따르면, 도심 재개발사업의 경우 민간건설업체가 주민들의 민심을 사로잡기 위해 위험을 감수하고서라도 선투자를 감행하는 등 매우 적극적이고 실질적인 택지확보 노력을 하는데 반해, 주택공사는 공기업인 관계로 이러한 선투자를 할 수 없는 약점이 있다□고 밝혀 주택공사의 뉴타운 사업 참여가 자칫하면 공염불이 될 수도 있음을 암시했다.

-한편, 주택공사가 공기업이라는 장점을 가지고 참여했던 신림동 재개발사업이 사실상 주민들로부터 큰 불만을 야기했던 전례가 있었지만, 공기업 이라는 프리미엄이 뉴타운 주민들에게 어느 정도 영향을 미칠지가 주공의 뉴타운 참여의 관건이 될 전망이다.

-결국 택지개발에 대한 시공업체 선정은 지자체가 결정할 사항이 아니라 주민들의 몫이기    때문이다.

<평형별 분양가 문제에 대하여>

- 주택공사가 분양하는 아파트의 경우, 서민들의 주거안정을 목적으로 하는 만큼, 대형평형에 비해 소형평형의 평당 분양가를 낮게 공급하는 것이 타당함.

- 그러나 2003년 이후 2004년까지 분양한 13개지구의 평형별 분양가 현황을 보면, 소형평형과 대형평형의 평당 분양가 차이가 거의 없으며, 일부 지구의 경우 대형평형이 소형평형보다 평당 분양가가 비싼 곳도 있음.

- 소형평형의 평당분양가가 대형평형보다 비싼 사례

※당진원당지구: 34평형(평당 381만원 분양), 30평형(평당 386만원)

구미도량지구: 33평형(평당 347만원), 29평형(평당 351만원에 분양)

마산대내지구: 27평형(평당 405만원), 20평형(평당 405만원)

서울 신림지구: 31평형(평당 528만원), 24평형(평당 616만원)

※그리고 대다수 분양지구의 경우 대형평형과 소형평형의 평당분양가 차이가 거의 없는 것으로 나타나 있음.

- 일반적으로 소형평형에 비해 대형평형이 분양면적 대비 전용면적 비율이 상대적으로 높음.

- 그러나 대형평형의 전용면적비율이 높으면서도, 오히려 평당 분양가에서는 소형평형이 훨씬 비싼 경우는 분양가 결정에 문제가 있다고 봐야함.

※사례

-서울 신림지구: 31평형의 전용율 80.6%, 평당분양가: 528만원

24평형의 전용율 75%, 평당분양가: 616만원

- 앞으로 평당분양가를 결정하는데 있어서, 저소득층 서민들을 위해서 소형평형의 경우 평당 분양가를 대폭 낮추고, 대형평형의 경우 평당분양가를 많이 높이는 것을 적극 검토요망.

<주공아파트 평형별 분양가 및 전용면적비율 현황>

연도	지구명	평형(전용)	호당가격(천원)	평당분양가(만원)	전용율
2003	대전용두	16(11)	60,105	376	68.8
		24(18)	95,367	397	75.0
		31(23)	127,502	411	74.2
		34(25)	140,229	412	73.5
		45(35)	199,533	443	77.8
	마산대내	20(13)	81,584	408	65.0
		24(16)	95,631	398	66.7
		27(18)	109,283	405	66.7
	인천삼산	33(25)	197,027	597	75.8
		32(25)	190,763	596	78.1
	대구대현	24(18)	112,400	468	75.0
		29(22)	138,300	478	75.9
		34(25)	161,930	476	73.5
		43(32)	215,000	500	74.4
	대구신암	24(17)	115,360	481	70.8
		34(25)	164,600	484	73.5
		42(32)	216,300	515	76.2
	부천소사	29(22)	178,900	617	75.9
		34(25)	209,600	616	73.5
	부산안락	20(15)	94,700	474	75.0
		24(18)	123,400	514	75.0
		30(22)	164,900	550	73.3
		34(25)	189,700	558	73.5
	당진원당	30(22)	115,671	386	73.3
		34(25)	129,699	381	73.5
	고양풍동	30(22)	186,691	622	73.3
		33(25)	209,000	633	75.8
	용인동백	33(25)	213,000	645	75.8
	구미도량	29(22)	101,900	351	75.9
		33(25)	114,500	347	75.8
2004	청주가경	30(22)	123,588	412	73.3
		34(25)	139,508	410	73.5
	서울신림 (재개발 일반분양)	24(18)	147,955	616	75.0
		31(25)	163,685	528	80.6
		41(32)	282,856	690	78.0
		39(33)	268,858	690	84.6
		44(34)	375,296	853	77.3
	대전신흥	29(22)	124053	428	75.9
		33(25)	142004	430	75.8
	평택이충	29(22)	130998	452	75.9
		34(25)	157828	464	73.5
	부산안락	25(18)	128330	513	72.0
		31(22)	171490	553	71.0
		35(25)	197280	564	71.4

<미분양 아파트 문제에 대하여>

-주택경기 냉각으로 주공아파트의 미분양 급증.

※미분양 현황

-올해 8월말까지 분양한 21,645가구중 21.1%에 해당하는 4,575가구가   분양되지 않은 상황이며, 2002년 7.3%, 2003년 9.0%에 비해 급증.

<미분양 주공아파트 현황>

구분	□02	□03	□04.8
공급량	52,846	52,934	21,645
미분양 호수	3,849	4,759	4,575
미분양율(%)	7.3	9.0	21.1

Q.미분양 아파트의 대부분이 임대아파트로, 임대아파트 분양율이 저조한 이유를, 일부에서는 월세부담이 너무 크기 때문임.

-특히, 전남과 전북의 미분양율이 극심함.

※전남과 전북의 미분양율 현황

- 올해 전북에서 43.7%에 해당하는 913가구가 미분양 상태이고, 전남의 경우 40%에 해당    하는 1.167가구가 미분양되어 전국의 미분양 아파트 4,575가구 대비 45.5%가 전남과     전북에서 발생.

-그리고 전남과 전북은 지난해에도 각각 33.3%와 43.8%의 아파트가 분양되지 않았음.

- 결국 국민의 입장에서 바라보면, 지역수요와 부합되지 못한채, 무리하게 100만호 건설총량을 맞추려 한다고도 볼 수 있임.

- 주공입장에서도 그렇고 정부재정 및 국민주택기금의 효율적 사용 측면에서 바람직하지 않음.

- 전남과 전북지역의 경우 지속적으로 인구가 급감하는 지역인 만큼, 향후 신행정수도 이전 및 공공기관 이전을 통해서 지역간 균형적인 인구조절이 가시화되는 시점에서 아파트 공급을 늘리는 것을 검토해야 함.

피감기관: 대한주택공사

<분양대금 체납문제에 대하여>

-주공 분양 주택, 상가,용지의 분양대금 체납 급증

※경제상황 악화에 따른 현황

<분양대금 체납현황>

단위: 백만원

구분	총계		주택		상가		용지
	금액	전년대비(%)	금액	전년대비(%)	금액	전년대비(%)	금액	전년대비(%)
계	202,426		37,409		10,194		154,823
1년미만	178,371		32,341		9,283		136,737
1년이상	24,055		5,068		901		18,086
2001년	70,960	-	42,957	-	3,070	-	24,932	-
2002년	56,280	-20.7	26,382	-38.6	6,747	+120.0	23,151	+7.1
2003년	123,796	+120.0	34,582	+31.1	6,356	+5.8	82,858	+257.9
2004년 7월	202,426	+63.6	37,409	+7.6	10,194	+60.4	154,823	+86.9

- 금년 7월말까지 총2,024억여원의 분양대금이 체납.

- 지난해 12월 대비 63.6%가 증가하였으며, 특히 상가와 용지같은 수익형 부동산의 분양체납 급증.

- 앞으로도 분양대금 체납이 지속적으로 증가할 것으로 예상됨.

- 장기간 체납으로 인한 해약현황, 올해만 26건에 6억여원 정도.

- 어려운 경제여건 감안, 장기간 체납하더라도 최소한 납부의사만 밝힌다면, 해약처리하는 극한 상황까지는 피해야 할 것임.

<금년중 (1월∼7월) 분양대금 체납에 따른 해약현황>

단위: 건수

계	주택	상가	용지
26	9	12	5

< 분양대금 체납에 따른 위약금 징수실적(금년 1월 ∼7월) >

단위: 백만원

계	주택	상가	용지
596	80	387	129

<토지수용에 따른 문제에 대하여>

- 택지수용에 따른 저항이 갈수록 극심해지는 추세

-2001년 이후 현재까지 합의수용을 거부한 수용재결 및 이의신청 현황

※수용지역 토지소유자중 수용재결 신청자 현황

-01년(18.4%), 02년(35.0%), 03년(49.3%), 04.7현재(40.7% /금년의 경우 진행중인 사항으로

계속 증가할 것임)

※수용재결에 불복해서 이의신청한 현황

-01년(16.0%), 02년(13.1%), 03년(25.7%), 04년 7월(74.8%)

<주택공사의 토지수용관련 합의수용 거부 현황>

구분 /년도	총토지 수용면적 (천□)	토지 소유자수 (명)	건 수			행정소송 결과
			수용재결 (A)	이의신청 (B)	행정소송	승소	패소	진행중
2001	5,176	3,495 (100%)	642 (18.4%)	103 (16.0%)	58	44	13	1
2002	2,375	2,111 (100%)	738 (35.0%)	97 (13.1%)	14	5		9
2003	5,607	3,555 (100%)	1,752 (49.3%)	450 (25.7%)	37	11	5	21
2004.7 까지	7,482	2,944 (100%)	1,199 (40.7%)	897 ((74.8%)	77	28	13	36

A: 토지수용지역 총 토지소유자수 대비 수용재결 신청자 비율

B: 수용재결 불복하여 이의신청한 토지소유자수 비율

- 수용재결 비율이 급증하고 있고, 수용재결 마저도 불복해서 이의신청하는 비율 또한 급증함으로 인해서 수용비도 많이 증가하고 있음.

- 토지수용지역 이주민들의 정신적 고충과 상대적인 재산상 손해등을 고려할 때, 양도소득세 전액감면 조치가 설득력 있는 조치가 될 수 있음.

- 현재 주택공사가 안고 있는 이러한 토지수용의 문제점을 건설교통부나 재정경제부에 알려서, 조세특례제한법의 개정방향이 양도소득세를 전액감면하는 것이 바람직 하다는 의견을 개진하거나 협조공문을 발송토록 요청함.