◉ 열린우리당(평택을) 鄭 長 善  國會議員室 ◉

제 250 회 정기국회 2004년 10월 11일(월)	報 道 資 料	전화. 788-2985 Fax. 788-3621

◇ 대한주택보증 / 제주국제자유도시개발센타 / 한국감정원 국정감사 ◇

	≪질 의 요 지≫
◇ 주택보증 후분양제 도입에 철저히 대비해야 - 주택보증 상품의 96.4%가 선분양제도하의 분양보증 상품 - 주택사업자 95%가 후분양제 도입시 사업위험 증가 예상 - 후분양제하의 위험회피 보증상품 적극 개발해야 ◇ 대출보증 부실채권 2조973억원 해소대책 마련해야 - 주택공제조합 시절 대출보증에 따른 사고액 2조973억원 아직 못받아 - 부실채권의 매각 등 특별대책 마련하고 사업환경 변화에 대처해야 ◇ 신속한 분양이행으로 입주자 피해 줄여야 - 입주시기 지체로 인한 피해 보호 못받아 입주자 고통 - 신속한 분양이행만이 입주자 피해 줄이는 해결책 ◇ 제주국제자유도시 5대 선도프로젝트 용지매입 외부위탁 필요 - 5대 선도프로젝트 총사업비의 81% 민자 의존, 투자계약 아직 없어 - 용지보상 지체되고 있음에도 외부위탁 없이 자체 보상협의 추진 - 쇼핑아울렛 사업은 지역상권과의 갈등으로 지체

주택보증 후분양제 도입에 철저히 대비해야

- 주택보증 상품의 96.4%가 선분양제도하의 분양보증 상품

- 주택사업자 95%가 후분양제 도입시 사업위험 증가 예상

- 후분양제하의 위험회피 보증상품 적극 개발해야

대한주택보증은 2004년 8월말 현재 주택분양보증, 주택임대보증, 하자보수보증 등 6개 상품에 3,424건 103조8,892억원을 보증하고 있음

상품별로는 주택분양보증이 96.4%인 100조원으로 주택보증의 가장 주된 보증상품이 되고 있음

<주택보증의 보증상품별 보증 현황>

(단위 : 억원)

구 분	분양보증	임대보증	주상복합분양보증	조합주택시공보증	하자보수보 증	인·허가보증	합계
건 수	2268	109	3	33	1001	10	3424
금 액	1,002,002	23,710	256	5,246	7,581	97	1,038,892
비 중	96.4%	2.3%	0.02%	0.5%	0.7%	0.01%	100%

※ 자료 : 대한주택보증

주택보증의 분양보증은 주택 선분양제도하에서 주택건설업체가 부도가 날 경우 입주자들에게 발생하는 피해를 방지하기 위한 상품으로 과거 IMF 외환·금융위기로 수 많은 주택건설업체의 도산에도 불구하고 주택보증의 분양보증으로 입주자들의 피해를 방지할 수 있었음

그러나, 주택 선분양제도는 주택건설자금의 70% 가까이를 소비자에게 의존하여 금융비용을 소비자에게 전가하고, 위험회피를 위한 과도한 분양가 책정 등 소비자에게는 불리하고, 주택건설업체에 일방적으로 유리한 제도임에도 주택공급의 확대를 위해 차선책으로 시행되고 있는 제도

▲ 후분양제도의 단계적 도입

2002년이후 주택보급율이 100%를 넘어서면서 주택시장을 공급자 위주에서 소비자 위주로 전환해야 할 필요성이 강조되고 있음

건교부는 2004년 1월 3단계에 걸치 주택후분양제도 활성화방안을 발표하여 2004~2006년까지 시범사업을 거쳐 2007년부터 공공기관이 공급하는 공동주택은 전량 후분양제도로 전환하며, 민간에 대해서도 후분양을 선택하는 민간업체에 공공택지를 우선하여 분양하는 유인책을 거쳐 2012년이 되면 후분양제도가 정착되도록 하는 후분양제 단계적 도입 방안을 발표

▲ 주택사업자 95%가 후분양제 도입시 사업위험 증가 예상

한편, 후분양제도의 도입에 대해 주택보증이 2003년 11월 실시한 109개 주택건설업체를 대상으로 한 설문조사 결과

후분양제도가 부동산 가격안정에 기여하는가라는 물음에 43.7%가 가격안정에 기여않는다라고 답한 반면, 57.3%가 소비자 보호에는 기여한다라고 답해 후분양제도가 가격안정이라는 측면보다는 소비자 보호를 위해 필요하다는데 다수가 공감하고 있음

반면, 후분양제도가 실시되면 95.2%의 업체가 사업성이 악화될 것이며, 90.9%의 업체가 부도가 날 가능성이 높아질 것이라고 답해 거의 대다수의 주택건설업체는 후분양제도의 도입을 주택사업의 위기로 인식하고 있음

후분양제 도입으로 사업성 악화되어 부도가 날 가능성이 높아지는 이유로는 자금조달의 어려움과 미분양 발생가능성 때문이라는 응답이 52.5%였으며, 94.3%의 업체가 후분양제 도입으로 주택건설 시장이 양극화 될 것이라고 예측함

후분양제도의 도입은 주택보증에는 보증잔액의 96%를 차지하는 주력 상품이며, 주택공급에 관한 규칙에 의해 주택보증이 독점하고 있는 상품인 분양보증의 필요성이 없어지는 것을 의미함

따라서, 주택보증은 후분양제도의 단계적 도입에 대응하여 후분양제도에서 발생하는 위험을 피할 수 있는 상품을 적극 개발해야 함

▲ 후분양제하에서의 주택사업위험 보증상품 적극 개발해야

후분양제 도입에 따른 위험은 주로 주택건설사업자가 부담하게 되며, 건설자금의 조달위험, 시공사 부도에 따른 아파트 공사의 완공 위험, 아파트의 분양 위험 등의 위험을 완화하기 위한 보증상품 개발이 가능함

특히, 후분양제 도입시 건설금융 확대를 위한 프로젝트 파이낸싱관련 대출보증에 대한 수요가 급격히 늘어날 것으로 예상됨

주택보증이 프로젝트 파이낸싱관련 대출보증 상품을 주력상품으로 하기 위해서는 자금 대출을 담당하는 타 금융기관에 비해 사업자에 대한 신용평가와 보증이행 능력 등이 우수하다는 것이 전제되어야 함

시공사의 부도·파산에 따라 아파트가 완공되지 못함으로 인해 발생하는 대출금융기관의 위험을 사서 완공을 보증하는 완공보증 상품의 경우, 현재 주택보증이 취급하고 있는 분양보증과 유사한 성격을 지니고 있으므로 비교적 쉽게 상품화할 수 있을 것으로 예상됨

분양판매보증의 경우, 미분양이 발생할 경우 미분양 물량을 경매를 통해 처분하고, 처분을 통해 손실이 얼마나 발생하는지 등에 대한 축적된 정보가 없이는 상품화하기 어려움

후분양제도로의 주택공급제도의 변화에 대비하여 주택보증이 주택개발 전문보증기관으로 자리잡기 위해서는 새로운 업무에 대비한 전문가 확보와 직원 재교육, 다양한 연구결과물의 축적 등이 지금부터 이루어져야 함

대출보증 부실채권 2조973억원 해소대책 마련해야

- 주택공제조합 시절 대출보증에 따른 사고액 2조973억원 아직 못받아

- 부실채권의 매각 등 특별대책 마련하고 사업환경 변화에 대처해야

대한주택보증이 주택공제조합에서 대한주택보증으로 전환한 `99년이후 2004년 8월말까지 모든 보증상품의 보증이행에 따른 대위변제금액은 4조4,669억원이며, 대위변제 후 회수한 금액이 28.6%인 1조3,231억원, 상각한 금액이 9.1%인 4,067억원, 구상채권으로 남은 금액이 61.3%인 2조7,401억원임

<2004년 8월말까지 주택보증의 대위변제 회수 및 상각 실적>

(단위 : 억원)

구 분	대위변제	회수	상각	구상채권
분양보증	7,495	3,709	223	3,563
임대보증	245	85	46	114
착공보증	93	18	32	43
하자보수보증	1,854	291	48	1,515
대출보증	32,778	8,149	3,656	20,973
자재구입보증	184	44	8	132
부지매입보증	1,794	900	35	859
인허가보증	14	1	2	11
시공보증	134	12	14	108
감리비보증	108	22	3	83
합 계	44,669	13,231	4,067	27,401

※ 자료 : 대한주택보증

2004년 8월말 현재 구상채권으로 남은 2조7,401억원 가운데 76.5%인 2조973억원은 대한주택보증 이전 주택공제조합에서 취급하던 주택사업자에 대한 대출보증에서 비롯된 것

주택공제조합 당시 과도한 대출보증과 `98년 외환·금융위기를 맞아 주택사업자의 대거 도산으로 인해 거액의 부실채권이 발생한 것이 지금도 회수되지 못한 부실채권으로 남아 있음

한편, 대출보증에 따른 대위변제 금액의 회수실적을 보면 2001년 1,985억원, 2002년 1,958억원, 2003년 1,023억원에서 2004년 8월말 현재 177억원으로 회수율이 급격히 떨어지고 있음

이는 대출보증에 따라 대위변제한 금액 중 회수가 가능한 채권은 채권회수의 외부위탁 등 부실채권 회수를 위한 주택보증의 힘겨운 노력으로 거의 회수되고 이제 악성 부실채권만 남아 있음을 의미함

따라서, 지금 남아 있는 과거의 대출보증으로 인한 부실채권 2조7,401억원에 대해서는 채권의 매각을 통해 조속한 시일내에 정리하는 방안을 마련하는 것이 후분양제도의 단계적 도입 등 사업환경의 변화에 신속하게 대응하기 위해 반드시 필요함

신속한 분양이행으로 입주자 피해 줄여야

- 입주시기 지체로 인한 피해 보호 못받아 입주자 고통

- 신속한 분양이행만이 입주자 피해 줄이는 해결책

주택보증은 분양보증 주택사업자의 부도나 파산으로 사고사업장이 발생할 경우, 잔여공사를 승계하여 아파트를 다 지은 후 분양계약자를 입주시키거나 분약계약자가 납부한 계약금, 중도금 등을 환급하는 방법으로 보증책임을 이행하고 있음

분양보증 약관에 따르면 사고 발생후 부도사업장은 3개월이내, 화의나 법정관리 사업장은 6개월이내에 공사를 승계하여 아파트를 지을 것인지, 계약금 중도금을 환급할 것인지 보증이행방안을 결정하도록 하고 있음

따라서, 보증이행방안을 결정하기 위해 현장을 조사하고 입주자의 의견을 청취하고 하는데 시간이 걸리며, 잔여공사를 마무리하기로 결정하더라도 시공사 선정, 현장정리 등에 다시 상당한 기간이 소요되어 사고후 적게는 5개월에서 9개월 정도 당초 입주기일보다 입주시기가 늦춰지고 있음

그러나, 입주시기가 지체됨에 따라 분양계약자들이 겪는 피해와 고통은 전혀 보호를 받지 못하고 있음

입주시기 지체로 인한 지체상금을 통상 금융기관의 연체이자인 14.3%를 받도록 되어 있으나 이미 부도가 나거나 파산한 주택사업자에게서 지체상금을 완전하게 받아내는 것은 거의 불가능함

따라서, 주택보증의 신속한 보증이행만이 분양계약자의 고통을 최소화하는 방안이 될 수 있음

신속한 보증이행을 위해서는 현장에 대한 파악과 철저한 자금공동관리가 반드시 필요하며, 사고로 인한 분양계약자들의 불안과 불신을 해소할 수 있는 방안이 마련되어야 함

제주국제자유도시 5대 선도프로젝트 용지매입 외부위탁 필요

`98년 국민의 정부 출범이후제주도를 사람·자본·상품이 자유롭게 이동하고 경제활동의 편의가 최대한 보장되는 국가개방 거점으로 개발하기 위해 국제자유도시 개발을 추진하게 됨

2001년 제주국제자유도시특별법의 제정과 2003년 제주 국제자유도시종합계획안이 확정고시 됨

제주국제자유도시개발센타는 제주국제자유도시 추진을 위한 7대 선도프로젝트를 수행하는 역할을 맡았으나, 제주공항 자유무역지역 조성 사업과 중문관광단지 확충 사업은 각각 제주도와 한국관광공사에 사업추진을 이관

제주국제자유도시개발센타가 추진 중인 5대 선도프로젝트 사업은 제주첨단과학기술단지 조성, 휴양형 주거단지 조성, 신화·역사공원 조성, 서귀포 관광미항 개발, 쇼핑아울렛 개발 등

제주국제자유도시개발센타가 추진하는 5대 선도프로젝트 사업은 총사업비 3조302억원 중 81%인 2조4,531억원을 민자유치로 추진하도록 계획됨

그러나, 2004년 9월 현재 민자유치 실적은 8개사 40억불의 투자의향서만 제출된 상황이며 계약이 체결된 건이 없는 상황이며, 용지매입 부진으로 1,662억원을 투입할 계획인 국비예산도 114억원만 지원되는데 그침

민자유치를 위한 해외 및 국내 설명회에도 불구하고 투자계약이 성사되지 못하고 사업추진이 더딘 것은 5대 선도프로젝트 사업을 추진하기 위해 용지를 매입해야 하나 보상협의 등이 지체되고 있기 때문

국가산업단지로 지정을 앞두고 있는 제주첨담과학기술단지 조성사업을 제외한 나머지 사업은 용지 매입을 위한 보상 협의가 지체되고 있어 사업추진에 차질이 빚어지고 있음에도 제주국제자유도시개발센타는 보상을 토지공사, 한국감정원 등 외부 전문기관이나 지방자치단체에 위탁하지 않고 자체 인력으로 추진하고 있음

국내외 관광객의 쇼핑관광 활성화를 위해 추진 중인 쇼핑아울렛 사업의 경우, 지역 상인들의 거센 반대로 인해 ‘쇼핑아울렛사업과 지역상권과의 상생방안에 관한 연구’를 한국자치경영연구소에 용역 중에 있어 사업추진이 지체되고 있음

제주도를 사람·상품·자본이 자유롭게 이동하는 국제자유도시로 개발하기 위한 사업의 핵심은 제주도국제자유도시개발센타의 5대 선도프로젝트 사업의 성공적 추진 여부에 달려 있음

따라서, 총사업비의 81%에 달하는 내외 민간자본의 유치가 순조롭게 이루어지도록 최선을 다해야 하며, 사업의 신속한 추진에 큰 걸림돌이 되고 있는  용지매입을 토지공사, 한국감정원 등 전문기관에 위탁하거나 지역주민과의 관계를 고려하여 지방자치단체에 위탁하는 방안을 마련해야 함