	報道資料

2004. 10.12.(火)  국회의원  김 맹 곤(열린우리당, 경남 김해 갑)

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<대한주택공사 국정감사>

1. 자산관리 엉망진창, 10조원대 부채 이유 있었다!

▶ 주공 사옥일부를 자산관리공사에 헐값 임대, 부당지원

▶ 520억원대 주택연구센터 부지, 133억원에 헐값 매각!

2. 주거환경개선사업, 원주민 내쫒는 反서민 사업!

▶ 5년간16,850호 공급, 원주민 재정착률 63%에 불과.

임대대신 분양아파트에 치중(8,241호, 48.9%), 그 절반이상은 중대형 아파트

▶ 영세 원주민은 재입주 꿈도 못 꾼 채 이주비 몇 푼에 내쫓겨

▶ 2004년 사업착수 4개지구도 중대형 분양아파트가 72.7%,

국민임대아파트는 아예 없어

3. 주공 감정가는 고무줄 감정가인가?

▶ 토지수용 때는 싸게, 임대아파트의 분양전환 때는 비싸게 감정

▶ 150개 사업지구 토지보상위한 감정평가액, 주공이 토지소유자보다 많은            경우는 단 한건도 없어!

4. 주택관리공단 민영화, 안하나? 못하나?

▶ 수의계약으로 몰아주고 연간 200억원씩 지원

▶ 인사적체 해소를 위한 퇴직자 피난처로 활용

5. 주택관리공단, 유지보수공사 수의계약 100%!

▶ 2004년 개보수공사 16건 모두 수의계약으로

1. 자산관리 엉망진창, 10조원대 부채 이유 있었다!

2004년 7월말 현재 주공이 보유하고 있는 부동산 현황을 보면 3만4천평에 추정 거래금액 2천4십억원대의 토지를 보유하고 있다. 그런데 공사의 보유부동산 관리에 문제가 있기에 이에 대해 질의하고자 한다.

<문제점 및 질의>

첫째, 주공은 서울시 논현동에 있는 서울지역본부 사옥의 신관 1,2,3층을 공사가 34.2%의 지분을 보유하고 있는 한국건설관리공사에 임대해 주고 있다.

그런데 이 임대차내용과 관련해서 2004년 1월 공정거래위원회로부터 부당지원행위로 시정명령을 받지 않았는가?

공정위 지적의 요지는 주변시세에 비해 현저하게 낮은 임대료와 관리비로 출자회사에 부당지원행위를 했다는 것이다.

그런데 문제는 공사가 공정거래위원회의 지적이 있고난 다음인 2004년 4월1일 동 부동산에 대해 동일한 조건으로 한국건설관리공사와 재계약을 체결했다는 점이다.

도대체 10조원의 부채를 안고 있는 주공이 재무구조를 개선할 의지나 있는 것인지, 공정거래위원회의 지적에도 불구하고 한국건설관리공사에 부당한 지원을 계속하는 이유가 무엇인가?

둘째, 보유부동산을 헐값에 매각한 사실이 있다.

2000년 이후 공사가 매각한 2건의 부동산 중 1건이 경기도 화성군 동탄면의 주택연구센터 부지였다. 이 부지가 3만7,270평인데 1997년 12월31일 129억원, 즉 평당 34만6천원에 공사가 매입한 것이 맞지 않는가.

그런데 그 후 정부의 공용청사 신축억제 방침에 따라 2000년 4월 부지매각 방안을 수립하고 결국 2001년 8월25일 수의계약으로 부지를 매각했다.

당시 매각가격이 133억원으로 주공의 매입가격 129억원과 비슷한데 문제는 이때가 이미 화성동탄지구가 토지공사의 택지개발 사업지구로 지정된 이후라는 점이고 이 부지는 사업지구에서 불과 3,4백 미터밖에 떨어져있지 않다는 것이다.

주공이 2001년 7월23일 부지의 재매각 세부계획을 수립했는데 화성동탄사업지구의 지정은 그 이전인 2001년 4월에 이루어진 것이 맞지 않는가.

담당자는 지금 이 땅이 평당 얼마나 하는지 알고나 있는가? 평당 130만원에서 150만원 정도 한다. 평균으로 계산해도 총금액이 520억원이 넘는다.

도대체 택지개발 사업지구에서 불과 3,4백m 떨어진 땅을 사업계획이 고시되고 난 다음에 이렇게 헐값에 매각한 이유를 어떻게 설명하겠는가?

이 땅은 지금 산업단지 조성공사가 한참 진행 중이다. 아무리 정부방침도 좋고, 감정가격에 준해 팔았다고 하지만 민간기업이면 이런 짓을 하겠는가?

앞서 지적한 것처럼 10조원이 넘는 부채를 안고 있는 공사가 이런 식의 보유 부동산관리 태도로 어떻게 재무구조를 개선하겠다는 것인지 본 위원은 이해가 가질 않는다.

이에 대하여 간단하게 답변해 주시고 재무구조 개선을 위한 공사의 장기적인 계획에 대해서는 서면으로 구체적인 답변을 해주기 바란다.

2. 주거환경개선사업, 원주민 내쫒는 反서민사업

2004년 8월말 현재 주공이 시행 중인 주거환경 개선사업 현황을 보면 총 38개 지구에 사업면적은 57만3천평, 건설호수는 3만7,572호에 이른다.

그러나 지난 5년간 21개 사업지구에 총 16,850호를 공급했는데 전체 원주민 8,043세대 중 재정착 세대는 5,037세대로서 재정착률이 불과 63%에 머물고 있고 재정착률이 절반에도 미치지 못하는 사업지구가 11개 지구나 된다.

이에 본 위원은 주거환경 개선사업지구의 원주민 재정착률이 저조한 원인에 대해 몇 가지 질의를 하고자 한다.

<문제점 및 질의>

첫째, 지난 5년간 주거환경 개선사업지구의 주택공급 현황을 보면 전체 공급물량 1만6,850호 중 분양아파트가 48.9%인 8,241호나 되고 이 가운데 전용면적 60㎡ 이상의 중․대형 아파트가 53.1%인 4,375호나 된다.

주거환경 개선사업의 근본 목적이 무엇인가?

노후 불량주택이 밀집돼 있고 공공시설이 열악한 지역에 대해 필요한 주택을 건설하고 공공시설을 정비해서 저소득 주민의 삶의 질을 개선하자는 것 아닌가?

그런데 중․대형 아파트를, 그것도 임대가 아닌 분양으로 공급하면 어려운 저소득층 서민들이 무슨 수로 입주를 하겠는가?

이러니 결국 원주민의 재정착률이 저조하고 주거환경 개선사업이 본래의 목적과는 다르게 엉뚱한 방향으로 가는 것이다.

둘째, 수차례 이러한 문제점이 지적되었음에도 불구하고 현재 시행 중인 사업지구의 공급 계획을 보면 문제가 더욱 심각하다는 점이다.

현재 시행 중인 38개 사업지구의 3만2,572호 중 분양아파트가 60.5%인 1만9,714호나 되고 특히 이 가운데 80.4%인 1만5,848호가 전용면적 60㎡ 이상의 중․대형 아파트이다. 국민임대주택은 18.4%인 5,993호에 불과하다.

도대체 서민을 위한 주거환경 개선사업지구에 32평, 35평 분양아파트가 왜 필요한가? 지난 국감에서도 이 문제가 지적되었고 주공에서는 앞으로는 소형 임대위주로 공급해서 원주민의 재정착률을 제고하겠다고 했지 않았는가?

그런데 2004년에 사업을 시작한 천안 방죽안, 광주 용봉2, 천안 구성, 대구 칠성지구의 공급계획을 보면 국민임대는 아예 없고 전용면적이 60㎡ 이상 되는 중․대형 분양아파트가 72.7%나 된다.

도대체 국정감사에서 지적된 사항이 전혀 개선되지 않는 이유가 주공의 시스템상에 문제가 있어서 인가? 아니면 다른 이유가 있는 것인가?

이런 식으로 주거환경 개선사업을 할 거면 안하는 것보다 못하다. 이주비 몇 푼 쥐어주고 내쫓는 것밖에 더 되겠는가?

본 위원은 주거환경 개선사업이 어떤 이유보다도 원주민의 재정착을 최우선으로 고려해야 한다는 점을 강조하면서 현재 주공이 계획 중인 사업지구의 세부적인 내용과 원주민 재정착률 제고를 위한 분명한 방안을 요청한다.

3. 주공 감정가는 고무줄 감정가인가?

정부 주도의 대규모 택지개발이 확대되고 있는 상황에서 사업지구의 토지보상과 관련하여 보상가격 문제로 인한 민원발생이 계속되고 있어 몇 가지 질의하고자 한다.

<문제점 및 질의>

첫째, 2000년 이후 현재까지 주공이 토지수용과 관련하여 감정평가를 실시한 현황을 보면 주공이 선정한 감정사의 평가액이 원소유주가 선정한 감정사의 평가액보다 높게 나온 경우가 단 한건도 없다.

「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」에 의하면 사업시행자가 선정하는 2인 이상의 감정평가사와 토지소유자가 선정하는 1인의 감정평가사가 감정평가를 실시하고 그 산술평균치를 기준으로 보상액을 산정하게 되어 있다.

그런데 지난 2000년 이후 지금까지 150군데 사업지구에 대해 보상평가가 실시되었는데 150지구 모두 토지소유자가 선정한 감정사의 평가액보다 주공이 선정한 감정사의 평가액이 더 작게 나왔다.

이걸 우연의 일치라고 할 수 있는가? 특히 이 중에서 고령다산 2지구는 주공이 선정한 감정사의 평가액이 토지소유자가 선정한 감정사의 평가액보다 무려 15.3%나 작게 나왔고 원주태장 4지구 15.2%, 파주운정 지구 14.1% 등 10%이상 작게 나온 사업지구가 9개나 된다.

둘째, 주공이 임대아파트를 분양전환하는 과정에서 분양가격 문제로 끊임없이 민원이 제기되는 등 주공의 분양가 결정이 기준 없이 이루어지고 있다는 점이다.

임대주택법시행규칙에 의하면 임대주택의 분양전환가격은 건설원가와 감정평가액의 산술평균가로 한다고 되어 있다. 그리고 감정가는 임대인과 임차인이 각각 감정사를 선정하고 그 산술평균가로 한다고 되어 있다.

그런데 앞서 지적한 바와 같이 왜 이 경우에는 주공이 선정한 감정사의 평가금액이 입주자가 선정한 감정사의 평가금액보다 항상 높게 나오는가.

주공이 살 때는 싸게 나오고, 주공이 팔 때는 비싸게 나오고, 도대체 주공의 감정가는 어째서 고무줄처럼 주공에만 유리하게 나오는지 본 위원은 도저히 이해가 가지 않는다.

그리고 2003년 9월 거제 장승포지구에 598호를 분양전환했는데 건설원가가 234만5천원이고 감정평균가격이 204만3천원이다. 그러면 당연히 분양전환가격이 건설원가와 감정가의 평균인 219만4천원이 되어야 하는데 실제로는 평당 207만원에 분양이 되었다.

거제장승포는 왜 이렇게 분양전환가격이 낮게 책정되었는가? 이렇게 규정에서 벗어난 사례가 있으니까 다른 지역에서도 거기는 싸게 분양해 줬는데 우리는 왜 비싸냐 하고 민원이 생기는 것 아닌가?

지금 구산4주공 입주민들이 이 문제로 앞에서 집회하고 있는 것을 알고 있는가? 여기 말고도 현재 분양가 문제로 민원이 발생한 곳이 많이 있지 않는가?

분양전환과정에서 민원이 발생한 현황과 주요쟁점, 주공의 대책에 대해서 상세하게 밝혀 주기 바란다.

본 위원이 토지수용과 분양전환의 두 가지 경우에 대해 지적을 했지만 이것은 어제 오늘의 일도 아니고 비단 주공만의 문제도 아니다.

토지수용 과정에서 평생을 살아온 땅과 논밭을 헐값에 내놓아야 하는 소유자들의 입장에서는 한 푼이라도 더 받고 싶고, 또 임대아파트에 살다가 분양을 받는 입장에서는 조금이라도 싸게 분양받고 싶고 하다보니 항상 민원이 생기는 것은 어찌 보면 피할 수 없는 현상이라 할 수도 있다.

그러나 앞으로 국민임대주택 100만호 건설을 위해 많은 택지를 확보해야 하는 상황에서 이러한 문제를 방치해서는 안 되는 것이다.

외국에서는 공공사업을 위해 토지를 수용하는 경우에 토지의 현재가치 뿐만 아니라 개발 이후의 기대이익까지 포함해서 보상한다는 것을 알고 있지 않은가?

우리 여건이 거기까지는 어렵다 하더라도 토지를 수용당하는 사람의 입장을 충분히 반영해서 토지수용과 관련한 제도적 보완과 개선이 필요하다고 본다.

또한 토지수용이나 임대아파트의 분양전환에 있어서 이러한 민원발생을 최소화하기 위해서는 여러가지 사항을 고려한 분명한 원칙을 세우고 어떠한 경우에도 그 원칙을 지켜나가는 자세가 가장 중요하다는 점을 지적한다.

그리고 한 가지 더 질의 하자면 감정평가사의 감정평가서가 극비문서인가?

그 안에 도대체 무슨 비밀이 있다고 본 위원이 자료를 요청했는데도 제출하지 않는 것인가? 오늘 회의 끝나기 전에 구산4단지와 거제 장승포 감정평가서를 본 위원에게 제출하기 바란다.

보유부동산에 대한 부실운영, 임대주택에 대한 관리업무의 문제점, 주택관리공단의 유지보수업무의 문제점에 대해서는 서면으로 질의하고자 한다.

4. 주택관리공단 민영화 안하나? 못하나?

국민임대주택 100만호 건설이라는 커다란 국정목표에 다소 가려진 느낌인데 건설에 못지않게 관리 또한 중요하다고 본 위원은 생각한다.

그러나 현재 주공의 자회사인 주택관리공단이 전담하고 있는 임대주택 관리업무에 많은 문제점이 있어 몇 가지 질의를 하고자 한다.

<문제점 및 질의>

첫째, 임대주택 관리업무가 임대사업자인 주공의 고유업무임에도 불구하고 주공이 직무를 유기하고 있다.

임대주택 관리업무가 건교부 소관사항인가? 주공 소관사항인가? 그도 아니면 주택관리공단 소관사항인가?

대한주택공사법에도, 임대주택법에도 임대업무나 관리업무는 분명히 임대사업자인 주공의 고유업무라고 명시가 되어 있다.

그런데 지금 주공이 하는 게 무엇인가? 주택관리공단이라는 자회사 하나 차려서 위탁해놓고 해매다 200억원씩 지원해가면서 두 손 놓고 있는 것이 아닌가?

둘째, 주택관리공단은 민영화를 전제로 설립된 자회사임에도 불구하고 이를 위한 아무런 노력이 없다.

주택관리공단이 왜 설립되었겠는가? ‘98년 9월 정부의 경영혁신계획에 의해서 민간위탁이 가능한 주택관리 업무를 민간영역으로 넘기기 위한 방편으로, 3년 뒤인 2001년에는 민영화한다는 전제로 한시적으로 설립한 것 아닌가?

그런데 지금 어떠한가? 민영화도 안 되고, 주택관리 업무가 아웃소싱된 것도 아니고, 도대체 어떻게 하겠다는 것인가?

민영화가 안됐으면 수의계약으로 자회사에 몰아줄 것이 아니라 민간업체와 경쟁에 붙여 위탁하는 것이 맞지 않는가?

그리고 입주자 계약체결, 임대료 수납, 시설물 장기수선 같은 임대사업 업무는 사실상 위탁해서는 안 되는 사항이지 않은가?

이렇게 위탁해서는 안 되는 업무를 공단에 위탁해 주고는 주공 퇴직자들을 자회사로 보내고 연간 200억원씩 지원해 주고 하는 것이 문제 아닌가?

국민의 혈세를 자회사 지원에 쓸 게 아니라 이 비용으로 시설물 관리에 더 투자하고 입주민의 임대료나 관리비가 경감되도록 쓰여져야 옳은 것이 아닌가?

국민임대주택 100만호 건설이라는 참여정부의 국정과제와 더불어 임대주택에 대한 관리업무도 점차 그 비중이 커져 갈 것이다.

본 위원은 주택관리공단에 대한 민영화를 조속히 실현하고 주택관리업무에 대한 민간업체의 참여를 허용해서 경쟁체제로 가는 것이 바람직하다고 본다.

지금 임대주택 관리에 대한 연구용역이 진행 중이지 않은가? 빠른 시일 내 건교부, 주택공사, 주택관리공단이 한 자리에 앉아서 장기적인 대책을 마련해야 한다.

업무보고서(23쪽)에 보면 올해 11월부터는 국민임대주택의 임대관련 업무는 주공이 직접 수행할 계획이라고 되어 있는데 준비상황과 향후계획을 보고하고, 공단에 대한 민영화계획, 임대주택 관리에 대한 민간참여 방안은 건교부하고 협의해서 별도로 본 위원에게 보고해 주기 바란다.

5. 주택관리공단, 유지보수공사 수의계약 100%!

작년 12월 모회사인 주공으로부터 경영실태 전반에 대한 특별감사를 받지 않았는가? 감사결과를 보니 지적 사항이 많던데 다 시정되었는가?

본 위원이 유지보수업무와 관련해서 몇 가지 질의를 하고자 한다.

<문제점 및 질의>

첫째, 자재구매나 시공업체 선정 시에 여전히 입찰방식이 아닌 견적 비교에 의한 수의계약이 횡횡하고 있다.

지난 번 감사 이후 고가 자재 및 대량수요 자재에 대해서는 일반경쟁 입찰을 시행하겠다고 하지 않았는가.

그런데 왜 올해 개보수공사를 실시한 16건이 모두 비교견적에 의한 수의계약으로 되어 있는가? 자재구매는 견적서도 없이 그냥 직접 구매로 처리되어 있다.

둘째, 건설폐기물을 위탁처리 하는데 예정금액도 없이 집행을 하고 이 과정에 계약서나 공사지침서도 하나 없다.

용산 외인아파트 관리동 개보수공사와 안동 용상5지구 소화배관 보수공사의 폐기물 처리가 모두 견적서도 없이 단일 업체와의 수의계약으로 이루어져 있다. 이렇게 해서는 공단이 사업영역을 확대하는 것은 물론 현상 유지조차 어렵다.

본 위원은 주택관리공단의 일용직 직원에 대한 고용보험 가입이나 승강기 유지관리업무 등에 대한 개선노력과 그 결과에 대해서는 높이 평가한다.

그러나 계약 업무가 여전히 수의계약에 의존하고 있다는 것은 조속히 개선되어야 할 문제다.

셋째, 주공아파트의 경우 승강기 노후화로 인해 민간아파트에 비해 고장율이 훨씬 높다. 승강기 도어 안전바에 대한 작동회로 보강공사가 진행 중이지만 시간이 갈수록 승강기 노후화에 따른 위험 요소는 크게 증가할 것이다. 주택공사와 협의하여 이에 대한 근본적인 대책을 밝혀주기 바란다.