2004. 10. 12.(화)		건설교통위원회
보 도 자 료 (대한주택공사)
	국회의원 이강래 (열린우리당 전북 남원·순창) 서울 영등포구 여의도동1 국회의원회관 719호 전화. 784-5022, 788-2618 / 팩스. 788-3719 홈페이지:www.krt21.or.kr / 메일:leekr1@unitel.co.kr
■ 현재의 아파트분양가 지나친 폭리 … 민간업체, 40평대 한 채 1억 육박 - 주공이 사업시행사 맡아 분양가 낮출 의향은 - 개발이익 환수 위해 다양한 방법 고려되야 ■ 판교지구 청약과열 대책은? - 원가연동제 도입, 분양우너가공개 드으로 분양가 주변지역 시세보다 크게 낮아져 대거 몰릴 것 - 판교 등 인기지구, 일정기간 전매금지 등 대책 세워야 ■ 서민용 임대주택 100만호 건설 목표 신축아파트로만 달성하려 하지마라 - 지방엔 텅 빈 아파트 남아도는데 계속 짓기만 해서야 - 서민층에 전세금 지원하는 방안도 고려해볼 때 ■ 주공임대아파트 임대료 조항 불공정 약관 … 서민층주거안정위해 적극 노력해야

※ 이 보도자료는 이강래의원 홈페이지(www.krt21.or.kr)에 게재되어 있습니다.

1. 현재의 아파트분양가 지나친 폭리 민간업체, 40평대 한채 1억 육박

- 주공이 사업시행사 맡아 분양가 낮출 의향은?

- 개발이익 환수 위해 다양한 방법 고려 돼야

현행 공동주택 택지는 공영개발방식으로 일정 규모 토지를 택지지구로 지정하면 ‘택지개발촉진법’에 의거, 해당 토지를 강제수용한 뒤 토지공사가 택지로 조성해 주공이나 주택건설업체에 팔고, 주공이나 건설사들은 여기에 아파트를 지어 소비자들에게 파는 방식이 주류입니다.

지난 1980년 제정된 택지개발촉진법이라는 특별법에 의거해 토지를 강제수용하는 것인데, 공공 목적을 위해 사유재산권의 일부를 제한하면서까지 땅을 수용했으면 이후 건설사들에게 넘기는 과정이나, 최종적으로 집을 지어 소비자들에게 파는 과정, 즉 택지조성부터 건설 및 분양의 전 과정에 이르기까지 공공성이 확보-유지되어야 법의 제정 정신이 실현된다고 할 수 있을 것입니다.

그러나 땅은 헐값으로 수용한 뒤 최종적으로 소비자에게 팔 때는 주변 시가와 비슷한 가격에 팜으로써 주택건설업체들이 폭리를 취하고 있으며 이 과정에서 발생하는 개발이익은 대부분 사적 영역으로 흘러들어가고 있습니다. 국토연구원이 올 5월에 펴낸 조사보고서에 따르면 국내 토지개발이익 환수율은 5.5% 수준 밖에 안되는 실정입니다.

대표적인 예로, 지난해 분양 당시 과열 열풍을 불러일으켜 사회적으로도 큰 관심을 모았던 경기도 화성 동탄지구 40평형대 아파트를 통해 이 과정을 알아보겠습니다.

토지공사와 주택건설업계 등의 자료에 따르면 동탄지구 토지 분양가는 평당 평균 300만원입니다. 동탄지구 용적률이 300%였으므로 아파트 한 채당 토지가격은 평당 100만원인 셈입니다. 여기에 건축원가 429만원을 더하면 아파트 1평당 가격은 529만원이라는 결론이 나옵니다. 물론 건축비 429만원은 건설사들의 주장을 액면 그대로 받아들인 것으로 장부 대조 등을 통해 객관적으로 검증받은 수치는 아니라는 점을 참고해주시기 바랍니다. 주공아파트의 평당 건축비는 통상  350만원 선입니다. 또 건설업계에서는, 일부 초호화 아파트를 제외하고, 일반적인 아파트의 경우 평당 건축비를 380만원 내외로 잡고 있는 것으로 알고 있습니다. 이렇게 볼 때 동탄지구에 참여하는 건설사들의 주장은 통상 건축비에 비해 최소 10% 가량 비싼 금액이지만, 일단 여기서는 그대로 인정하고 계산하도록 하겠습니다.

그런데 529만원짜리 원가가 든 아파트를 건설사들은 평균 730만원에 분양했습니다. 따라서 건설사들은 평당 200만원을 남긴 셈입니다. 45평형 짜리 아파트 한 채에 9000만원의 이익이 발생한 것입니다. 통상 아파트 1개 동에 100가구 안팎이 지어진다고 보면 아파트 1개 동에 90억원이 남았다는 계산입니다. 물론 여기에는 건설사들이 아파트 브랜드를 알리기 위해 쓴 홍보비 등은 잡혀있지 않은 계산임을 말씀드립니다만, 한 채당 9000만원의 이익에 비해서는 그리 크지 않을 것입니다.

본 의원이 이 간단한 계산을 통해 강조하고 싶은 것은 최근 1~2년 사이 아파트 분양가가 지나치게 올랐다는 점입니다.

본 의원은 공공성을 내세워 강제수용한 땅을 최종 소비자에게는 앙등된 주변 가격을 고려한다는 명분으로 시가에 파는 것은 경제정의와 형평성, 양쪽 모두에 크게 어긋난다고 판단합니다.

거시적으로는 토지개발이익환수제의 재정비와 관련 법령의 개정을 통해 해결해야 할 문제지만, 공공재 성격이 강한 아파트가격이 국민 정서에 미치는 파급효과를 고려, 주공 사장께 다음과 같은 대안을 제시하고 견해를 묻고자 합니다.

대안 제시 및 질의>  공영방식에 의한 택지개발 및 공급이라는 공공성을 끝까지 유지하기 위해서는, 수용으로 조성된 택지의 경우 주공이 사업시행자를 맡아서 건설 및 분양까지를 일관되게 집행하는 방안을 제안합니다.

과거 80년대 후반 서울 목동이나 상계동 등지의 개발방식 처럼, 주공이 공동택지를 토공으로부터 구입한 뒤 설계와 원가산정 등을 마쳐 평당 건축비와 최종 분양가를 정하고 아파트 건축은 민간 건설사들에게 도급을 줘 집행케 하는 방식입니다. 평당 건축비는 얼마, 최종 분양가는 얼마… 이런 식으로 정한 뒤 입찰을 실시, 이에 응하는 업체에게 시공을 맡기고 감리를 철저히 함으로써, 아파트 품질은 일정 수준을 유지하면서, 그동안 건설사들이 취해온 택지에서의 폭리를 줄여 분양가를 낮추고 개발이익의 적정 규모를 공적으로 회수하는 장치를 확보하자는 것인데, 사장의 견해는 어떠십니까?

2. 판교지구 청약과열 대책은?

- 원가연동제 도입, 분양원가공개 등으로 분양가 주변지역 시세보다 크게 낮아져 대거 몰릴 것

- 판교 등 인기지구, 일정기간 전매 금지 등 대책 세워야

현재 정부에서는 주택가격 안정을 위해 원가연동제와 분양원가 일부 공개 방안을 입법추진하고 있습니다.

원가연동제는 주택분양가격 중 공사비는 정부가 정한 표준건축비, 택지비는 택지조성비를 반영하여 분양가격의 상한선을 직접 통제하는 제도입니다. 분양원가의 공개를 통해 과도한 분양가 상승을 간접 억제하는 효과가 있을 것입니다.

건설업계의 각종 통계를 종합하면 주택공사 공공분양주택의 분양권 중 최소 70%가량이 전매된 것으로 알고 있습니다. 물론 법적으로 분양권 전매가 허용됐기 때문에 가능한 일이었겠지만, 공공분양의 당초 취지인 무주택서민의 내 집 마련 원칙은 오간 데 없어지고 주공아파트가 투기 대상이 되고 있음을 알 수 있습니다.

물론 자금여력이 부족한 무주택 서민들이 중도에 분양권을 전매할 수 밖에 없었던 경우도 있을 겁입니다. 그러나 당장 내년부터 원가원동제와 분양원가 공개가 시작될 경우 비교적 가격이 저렴한 주공아파트에 대한 투기적 청약 과열현상으로 선의의 피해자가 발생할 것으로 예상됩니다.

현재 부동산업계에서는 내년부터 분양을 시작할 성남 판교지구 등수도권 인기 택지개발지구는 원가연동제 도입으로 분양가가 현행보다 30%정도 저렴해질 것으로 예상하고 있습니다. 특히 판교의 경우, 전체 청약통장 보유자의 65%이상이 청약하겠다는 언론 보도도 있었습니다. 이 중에는 내집마련이 목적인 서민도 있겠지만, 일단 분양만 받으면 로또복권에 버금가는 시세 차익을 누릴 수 있으므로 몰리는 투기적 신청도 상당히 많을 것으로 판단됩니다.

현재 분당신도시 32평형 아파트의 시세가 4˘5억원을 호가하고 있어 입지여건, 신규주택 등 여러 측면에서 분당 신도시보다 양호하다고 판단되는 판교지구의 경우 분양가가 2억 5천˘3억원정도로 결정된다면 시세 차익은 최고 2억원 이상으로 예상되기 때문입니다.

즉, 이것은 택지개발 이익이 사회나 공공부문으로 흡수되지 못하고 청약당첨자 개인과 주택건설업체로만 집중돼 결과적으로 공공부문의 재투자 기회를 저해함은 물론 국민 일반에 심각한 박탈감을 주는 등 ‘사회적 통합’에 역행하는 결과를 초래할 것입니다.

질의 1>  분양 당첨자에게 집중된 개발이익의 적정 수준을 사회에 환원시켜야 합니다. 내년부터 아파트 원가연동제가 다시 실시될 예정입니다. 지난 98년까지 실시했었던 원가연동제는 공공분양주택의 택지비를 ‘단순 조성원가’로 받았으나 이럴 경우 토지개발 이익을 건설업자와 아파트 당첨자가 독차지해버리는 것을 막지 못한 단점이 드러났습니다. 그리하여 앞으로는 택지비를 단순 조성원가보다 조금 높은  ‘감정가격’으로 매겨 택지개발에 따른 이익의 일부를 환수해 임대주택건설 등에 활용토록 하는 것이 바람직하다고 보는데, 사장의 견해는 어떻습니까.

질의 2>  판교 등 분양차익이 과도하게 예상되는 지구에 대해서는 입주 후 일정기간 전매를 제한하고, 매매가 불가피한 경우에는 주공에서 환매토록 하는 방안 등을 포함하여 투기적 청약과열을 잠재울 특단의 대책이 필요하다고 보는데 준비중인 대책을 구체적으로 밝혀주시기 바랍니다.

3. 서민용 임대주택 100만호 건설 목표 신축아파트로만 달성하려 하지 마라

- 지방엔 텅 빈 아파트 남아도는데 계속 짓기만 해서야

- 서민층에 전세금 지원하는 방안도 고려해볼 때

건설경기 침체로 지방을 중심으로 미분양 아파트가 계속 증가하고 있는 가운데, 서민층 주거 안정을 위해 2012년까지  ‘임대아파트 100만호 건설’이라는 방대한 사업이 진행중입니다. 지난 93년 임대주택법이 제정된 이후 국민의 정부에서 많은 정책적 배려가 있어 서민층 주거난 해소의 기틀을 마련했으며, 현재의 참여정부 하에서도 이같은 기조는 확대 유지되고 있습니다. 현재 국민임대주택 19만여호가 지어졌거나 사업승인이 난 상태이며 이중 18만호를 주공이 담당하고 있는 것으로 알고 있습니다.

계획대로라면 앞으로도 80여만호가 더 지어질 예정입니다만, 본 의원은 국민임대주택 운영과 관련해 ‘전세금 지원’이라는 새로운 형태의 방식을 제안코자 합니다.

제안에 앞서 현재 전국적 미분양아파트 실태를 알아보겠습니다. 건교부 통계에 따르면 올 10월 8일 현재 전국의 미분양 아파트는 총 5만584가구로 전월의 4만9568가구에 비해 2% 정도 증가했습니다. 이는 지난 2001년 4월(5만739가구) 이후 가장 높은 것으로, ‘10.29 부동산종합대책’ 등 각종 부동산대책이 한꺼번에 시행된데 따른 것으로 분석됩니다.

미분양 아파트는 지난 2002년 6월부터 작년 11월까지 1년 반동안 2만 가구 대에 머물다 12월(3만 8261가구)에 3만 가구, 올 1월(4만1137가구)에 4만 가구를 넘어섰고 마침내 지난 6월 5만 가구 선을 돌파했습니다.

경기가 7월 9024가구에서 8월 9383가구로 4%, 서울이 593가구에서 612가구로 3.2% 각각 늘어 전국 평균을 크게 웃돌았습니다. 다른 지역 현황은 ▲경남 5천434가구(22.9%↑) ▲강원 3천15가구(9.6%↑) ▲충북 2천386가구(23.2%↑) ▲대전 717가구(104.3%↑, 이상 증가세) 등이며 광주, 대구, 경북, 전북 등은 감소세로 나타났습니다.

물론 미분양아파트의 대부분은 민영아파트로 전체 미분양 물량의 약 87%를 차지하고 있어, 얼핏 보면 주공 임대아파트와 큰 상관 관계를 갖지 않는 것으로 보일 수 있습니다. 그러나 한정된 자원과 재화의 효율적 배분과 사용이라는 측면에서 보자면 문제는 달라집니다.

본 의원은 국민임대주택 100만호 건설을 위해 무조건 ‘100만채를 신축한다’는 구호성 목표치에만 치중하는 것은 결코 바람직스럽지 못하다고 생각하면서, 현행 국민임대주택건설의 문제점 몇가지를 지적하고자 합니다.

올 국민임대주택 공급 목표치는 10만호이나 상반기에 6천호에 불과, 목표에 태부족한 상태입니다. 이는 주택 부지인 그린벨트의 해제를 놓고 해당 지자체와의 이견 조정이 부진한 게 가장 큰 이유이며, 택지난은 앞으로도 상존하는 문제임을 주목해야 합니다. 이런 추세대로라면 2012년 100만호 건설목표는 요원해지고 결국 공허한 구호에 그칠 가능성도 있습니다.

또 국민임대주택단지에 대한 국민이나 사회의 부정적 인식도 중요한 걸림돌입니다. 임대주택 단지는 저소득층 밀집지역이라는 인식으로 인해 임대주택을 지으려 할 경우 주변 지역이나 해당 지자체의 반대에 부딪히며 민원이 제기되기도 합니다.

또 국민임대주택 공급지역과 입주 대상자들의 생활권이 너무 멀리 떨어져 있어 입주민들은 불필요한 비용이 들고 결과적으로 입주를 꺼리는 등의 문제점이 드러나고 있습니다. 예를 들어, 서울 동대문시장 같은 곳에서 새벽부터 심야까지 노동해야만 생계가 해결되는 저소득층을 가정해봅시다. 이들에게 수도권 외곽 지역의 그린벨트에 임대아파트를 지어 입주하라고 하면 이들은 일터와 집 간의 거리가 너무 멀어 이동에 비용과 시간이 만만치 않게 들게 돼 입주를 꺼리고 차라리 일터 근처의 열악한 주거환경에서 그냥 사는 것을 택하는 경우가 많습니다. 이들에게 시간은 곧 돈이기 때문입니다.

이런 몇 가지 문제점들로 인해 본 의원은 다음과 같은 대안을 제시코자 하니 사장은 견해를 밝혀주시기 바랍니다. 현행 국민임대주택은 신축형과 매입형으로 나눠 집행하고 있으나, 물량면에선 신축형이 99% 이상으로 전부라 해도 과언이 아닙니다. 한쪽에선 미분양아파트가 늘어나는 마당에 무조건 목표치에 맞춰 아파트만 지어 댈 경우 아까운 건설자원의 낭비를 부릅니다.

또 매입형의 경우, 대부분의 도시 지역 집값이 대단히 비싸 투자액에 비해 효과는 미미할 수 밖에 없습니다. 올해 처음 주공이 시범사업으로 500세대를 매입, 임대를 시작했으나 내부 평가 결과 효과가 대단히 적은 것으로 일단 판단한 것으로 알고 있습니다.

질의>  이같은 문제점을 해결하는 한 방안으로 본 의원은 ‘전세금 지원형’의 도입을 제안합니다. 입주 대상 서민들에게 전세금 일부를 지원해주는 방안입니다. 지원금의 회수를 위해 개인에게 직접 지급하는 것이 아니고, 은행에 전세금을 지원하고 은행이 이를 보증케 하면 지원금 미회수에 따른 문제도 피해갈 수 있을 것입니다. 이같은 전세금 지원형을 늘릴 경우, 입주 대상 서민은 생활권과 일터가 괴리되는 불편을 피할 수 있으며, 서민층 주거안정이라는 실질적 목표에 효과적으로 접근할 수 있습니다. 또 역전세난 해소에도 간접 효과를 기대할 수 있을 것입니다. 전세금 지원형에 대한 사장의 견해와, 이의 도입에 필요한 선행 필요절차 등을 말씀해주시기 바랍니다.

4. 주공임대A 임대료조항 불공정 약관 … 서민층주거안정 위해 적극 노력해야

장기적인 주택 및 부동산시장의 불황에다 10.29 대책의 효력까지 겹쳐 현재 전국적으로 전세값이 하락일로를 걷고 있고, 일부 지역에서는 전세자를 못구하는 ‘역전세난’ 마저 벌어지고 있습니다. 그러나 서민을 위해 지어진 임대아파트의 경우 임대료 부분을 규정한 표준약관이 일방적으로 공급자에게 유리하게 돼있어 시장의 전세값은 내리는데도 극빈층인 임대아파트주민들은 꼬박꼬박 연 5%씩 임대료를 올려서 물고 있어 문제가 아닐 수 없습니다. 주공을 비롯한 임대사업자들이 해마다 5%씩 임대료를 반복해서 올리다 보니 시중은행 이자율로 임대료를 환산하면 주공 임대아파트의 전세가가 주변 고급아파트보다 비싸져버리는 어이없는 상황마저 초래되기도 했습니다. 물론 시중 금리의 하락이 초스피드로 진행된 여파이긴 하지만, 앞으로도 저금리 체제가 지속될 것을 감안하면 이같은 일률적-기계적 인상율은 재고돼야 한다는 점을 강조합니다.

지난 93년 임대주택법이 시행된 뒤 국민의 정부 5년동안 서민층 주거안정을 위해 정부는 임대주택에 많은 돈을 쏟아부었고 현 참여정부도 이를 계승, 2012년까지 임대주택 100만호 건설을 목표로 박차를 가하고 있습니다.

정부는 임대주택 건설 촉진을 위해 주공, 지자체 등 공공 부문은 물론이고 민간건설업체들에게도 국민주택기금의 저리 융자 같은 파격적 유인요소를 줘가며 건설을 독려하고 있습니다. 이런 이유로 건설교통부는 임대주택사업자들에게 ‘표준임대차계약서’를 반드시 사용토록 하면서 계약자에게 불리한 조항을 삽입할 경우 형사처벌까지 하도록 하고 있습니다. 또 공정거래위원회는 이 계약서를 표준약관으로 공시, 임대사업자의 횡포 방지 장치를 마련하고 있습니다.

그런데도 작년 이후 경북 구미 인의 주공임대아파트나 경기도 남양주시 별내면 청학 주공임대아파트 등 전국 임대주택 곳곳에서 임대료 일률 인상을 둘러싼 분쟁이 계속 되고 있습니다. 주공이 표준약관인 아파트 표준임대차계약서중 가장 중요한 항목인 제1조 ‘임대보증금·임대료 및 임대차기간’에서 해마다 5% 인상을 미리 기재한 계약서를 사용했기 때문에 빚어진 분쟁입니다.

경북 구미 인의주공아파트 주민들이 소송을 내자, 법원은 “주택임대차보호법의 2년 임차권 보장조항 위반”이라며 주공이 부당하게 올린 액수만큼 주민들에게 반환하도록 판결을 내렸습니다. 공정거래위원회도 주민들이 청구한 약관심사에서 “주택임대차보호법 상 임차권보호조항을 어겨 입주자에게 불리한 것으로 무효”라고 판정하며 시정권고를 내렸습니다.

질의>  주공 사장께 묻겠습니다. 주공은 법원의 판결과 공정위의 시정명령이 내려지자 뒤늦게 계약서를 수정, 임차인의 임대료 조정청구권을 보장하는 조항을 추가했지만  ‘매년 5% 인상’ 조항은 없애지 않으셨지요?　그 이유는 무엇인가요?

<답변 후>

보충 질의> 향후 임대주택 건설의 차질없는 집행을 위해서는 임대료의 정확한 징수는 당연한 것이지만, 장기 불황에 따른 서민층 주거난의 악화라는 특수한 상황에서는 주거료 인상을 탄력적으로 적용, 임대주택 본래 취지를 살리기 위해 다양한 방안을 모색했어야 한다고 봅니다. 이와 관련 건교부에 단기적인 정부 재정지원 등을 건의하거나 논의한 적이 있습니까?

5. 아파트후분양제 준비 구체 방안은?

- 초기 건축비 상승요인 생기지만 소비자 전가는 안될 말

돈을 주고 거래-교환되는 모든 상품 중에서 유독 아파트만이 소비자가 물건을 보기도 전에 미리 돈을 낸 채 구입하고 있습니다.

주택이 절대 부족이었던 시절, 단기간 내에 많은 집을 지어 공급해야 하는 게 정책의 가장 중요한 목표였던 시절에 생겨난 관행으로 집에 대한 수요가 공보다 항상 많았기에 이런 선분양시스템이 가능했던 것입니다. 이같은 선분양제도는 자본주의적 시장논리에 반하는 것이었지만, 소비자들로서는 ‘울며 겨자 먹는’ 격으로 받아들일 수 밖에 없었습니다.

그 과정에서 분양사기나 시공사의 부도에 따른 피분양자들의 피해가 속출하기도 했던 게 사실입니다. 물론 이에 대한 대비책이 뒤늦게 마련되긴 했지만, 사후약방문인 점도 있었습니다.

그러나 90년대 후반에 접어 들면서 이런 선분양제를 가능케 했던 환경은 크게 변했습니다.

우선 주택보급률이 지난해 말 전국 평균 101.2%로, 적어도 산술적으로는 전체 가구 수보다 집의 숫자가 많아진 것입니다. 여기에 주택도 양에서 질의 시대로 옮아가면서 후분양에 대한 필요성이 커졌습니다.

이에 정부에서는 공공부문에서 공급하는 아파트의 경우 올해부터 후분양을 우선 시행키로 하고 인천 동양지구와 서울 장지-발산지구 등에 적용한 뒤, 2007년부터 단계별 공정률을 높여나가 2011년에는 공공부문 전 사업장에서 80% 공정 완료 후 분양토록 일정표를 세워놨습니다.

건교부 장기 계획대로라면 전국 평균 주택보급률이 110%에 이르를 것으로 예상되는 2012년에는 후분양방식이 아파트 분양시장의 대종으로 정착될 가능성이 높아보입니다.

이와 관련, 두 가지를 질의하겠습니다.

Q 1. 후분양제의 급속한 도입은 주택공급의 위축과, 초기 아파트 가격의 상승 등을 초래할 수 있습니다. 또 현재도 수도권 주택보급률은 평균 85% 선으로 전국 평균에 크게 못미치는 수준이어서 후분양제도를 급하게 진행시키는 것이 능사는 아니라고 판단합니다.

그러나 후분양제의 도입 및 정착에 주택공사가 향도 기능을 맡도록 돼있어 주공의 역할이 어느 때보다 중요합니다. 사장께서는 올해부터 시범실시되는 후분양제 도입을 위한 구체적 준비방안과 향후 중-장기 계획을 밝혀주십시오.

Q 2. 후분양제를 실시하면 건축비조달 방식 등이 달라지므로 건설업체가 그동안 부담하지 않았던 금리비용을 지게 되는 등 초기에 아파트 가격 일부 상승은 불가피할 것입니다. 그러나 이 상승분을 소비자에게 전가하는 것은 옳지 않다고 봅니다. 소비자에게 전가해버린다면 건설업체들로서는 마다할 이유가 없겠지만, 후분양제 추진의 중요한 의미가 퇴색되기 때문입니다. 후분양제 도입 초기 주택가격의 상승 요인을 해결하기 위한 주공 차원의 방안을 구체적으로 밝혀주시기 바랍니다.

6. 100만호 건설 추진 ‘국민임대주택’ 이제는 관리에도 선진기법 도입해야

주공은 정부가 역점을 두고 추진하고 있는 국민임대주택 100만호 건설을 중추적으로 수행해야할 입장에 있습니다.

약 100조가 소요되는 막대한 건설자금과 택지확보 문제는 국민임대주택을 성공적으로 건설하는데 있어서 중요한 관건이라 아니할 수 없으며 아울러 국민임대아파트를 장기간 어떻게 관리할 것인가 하는 문제 또한 매우 중요하다고 봅니다.

현재 국민임대주택의 관리업무를 맡고 있는 주공의 자회사인 ‘주택관리공단’은 노조를 중심으로 독립 움직임을 보이고 있습니다. 며칠전 건교부 국감에서 건교부 장관은 국민임대주택 관리 회사를 복수로 만들어 경쟁체제를 도입하는 것을 검토중이라고 밝힌 바 있기도 합니다. 본 의원은 이와 관련, 두 가지 의견을 제시하고자 합니다.

질의 1> 자회사인 주택관리공단에 대한 위탁수수료 지급건에 관한 것입니다. 주공은 연간 4˘5백억원의 임대사업 손실이 발생하는 경영여건 속에서도 손실액의 절반에 가까운 200억원 상당의 위탁수수료를 자회사인 주택관리공단에 지급하여 왔습니다. 본 의원이 알기로 국민임대주택 100만호 중에서 주공이  80만호를 건설한다고 할 때, 필요한 자체 자금이 38조원에 이릅니다. 주공의 사업구조는 임대사업 비중 확대 등 비수익사업으로 인해 갈수록 적자경영이 불가피한데, 이에 대한 근본대책도 없이 경쟁력과 자생력을 가져야 할 자회사에 연간 200억원대의 위탁수수료를 지급하고 있는 근거와 배경은 무엇인지 밝혀주시기 바랍니다.

질의 2> 앞으로 국민임대아파트가 대량 건설되는 만큼 관리문제가 건설 못지 않게 대단히 중요한 문제가 될 것입니다.  아파트 관리의 효율화와 선진화를 위한 주공의 단-장기 대책을 밝혀주시기 바랍니다.

<답변 후>

이와 관련해서 본 의원은 한 가지 정책 대안을 제시하고자 합니다.

아파트 품질은 날이 갈수록 개선되고 있는데 반해 아파트 관리는 아직도 고비용-저효율의 재래식 관리방식에서 벗어나지 못하고 있습니다.

일본이나 싱가포르 사례를 보더라도 인력을 관리소에 상주시키지 않고도 용역이나 전산관리를 통하여 관리업무가 이뤄지고 있는데, 이처럼 관리단위를 지역별로 광역화-전산화해서 관리센타를 축으로 삼고 복수의 관할 단지를 통합 운영한다면 규모의 경제원리를 통한 관리시스템의 효율성이 크게 제고될 수 있을 것으로 봅니다.

이를 위해서는 몇 가지 기술적 문제의 해결이 필요할 것입니다. 예를 들면 단지간 정보를 종합 관리할 수 있는 통합정보시스템을 개발해야 할 것이고, 아울러 정산 및 회계를 자동으로 처리할 수 있는 ‘가상계좌방식’(CMS) 등을 도입한다면 통합관리의 시너지 효과가 극대화 될 것으로 판단됩니다.

*참고 : 가상계좌제도(Virtual Account Service)란 현행 지로제도와 달리 실시간 입금정보의 통합관리로 소규모 인원으로도 대량의 업무처리가 가능하고, 은행창구 외에도 전자금융서비스(PC□인터넷□폰□모바일 뱅킹)를 이용한 입금도 가능해져 고객 편의제고에도 큰 효과가 있음. 가상계좌제도를 통합정보시스템과 연계할 경우 수납자금 정산회계의 전산자동처리가 가능하므로 업무효율 제고는 물론 인원 감축을 통한 인건비 절감도 가능함.

사장께 질의합니다. 국민임대아파트 관리를 종래의 방식에서 선진-기술집약적 방식으로 개선할 용의가 없는지, 있다면 구체 방안으로 무엇을 어떻게 세우고 있는지 밝혀주시기 바랍니다.