2004. 10. 11.(월)		건설교통위원회
보 도 자 료 (한국감정원/대한주택보증/제주국제자유도시개발센터)
	국회의원 이강래 (열린우리당 전북 남원·순창) 서울 영등포구 여의도동1 국회의원회관 719호 전화. 784-5022, 788-2618 / 팩스. 788-3719 홈페이지:www.krt21.or.kr / 메일:leekr1@unitel.co.kr
<한국감정원> ■ 한국대표 감정기관 한국감정원의 신뢰추락 과잉감정으로 200억원 손배소 … 재발방지책 촉구 <대한주택보증> ■ 나랏돈 1조 7천억 투입 대한주택보증, 내부감독장치 강화 등 보증사고 방지책 촉구 <제주국제자유도시개발센터> ■ 제주국제도시사업, 관광-휴양부문 우선 실시를…

※ 이 보도자료는 이강래의원 홈페이지(www.krt21.or.kr)에 게재되어 있습니다.

<한국감정원>

1. 한국 대표 감정기관 ‘한국감정원’ 감정오류로 손배금 200억원 날릴 판

- 초대형 ‘감정오류’사건의 원인과 재발방지책은?

감정업무는 신뢰와 정확성이 생명입니다. 어느 부동산의 가치를 얼마로 볼 것이냐를 두고 견해차이가 발생했을 때 그 부동산의 가치를 공정하게 매김으로써, 금융기관이나 여타 해당 부동산 관련자들에게 정확한 ‘잣대 역할’을 하는 것이 감정업무이고, 한국감정원은 말 그대로 한국을 대표하는 감정기관입니다.

그런데 이런 한국감정원이 과잉감정 내지 감정 오류로 1심 법원으로부터 195억원이라는 거액을 배상하라는 판결을 지난 연말 받았으며, 이 사건은 현재 상급심인 대전고등법원에 계류중인 것으로 알고 있습니다. 한국감정원 사상 단일 사건  손배 금액으로는 최대액의 배상이 불가피할수도 있는 이번 소송에 감정업계는 물론 부동산 시장 전반에서도 촉각을 곤두세우고 있습니다. 동일한 토지에 대해 국가기관인 한국감정원은 519억원 짜리로 감정한 반면, 1심 범원의 의뢰를 받은 민간 감정법인에서는 62억 5000만원 짜리로 평가, 무려 9배나 차이가 나는, 상식선에선 도저히 이해하기 힘든 일이 벌어졌습니다. 통상 감정평가에 있어 복수의 감정평가 간에 30% 이상의 차이가 날 경우 어느 한 쪽을 감정 오류로 판단한다는데, 어떻게 해서 무려 800% 이상의 차이가 발생했는지 의아할 따름입니다.

사건의 개요는 이러합니다. ㏇서울리조트가 지난 94년 9월 감정원이 감정평가한 토지를 담보로 청주 소재 중앙리스금융으로부터 200억원 상당의  대출(물건리스)을 받으면서부터 시작됐습니다. 대출을 받은 서울리조트가 리스료를 연체하는 등 경영난으로 채무변제능력을 상실하게 되자 중앙리스금융이 서울리조트와 함께 감정원을 상대로 손해배상청구소송을 제기한 것입니다. 감정원이 담보 토지를 과다하게 감정평가해 주는 바람에 서울리조트에 터무니없는 거액의 대출을 해 줘 결국 중앙리스금융이 막대한 피해를 보게 됐다는 것이 중앙리스를 승계한 한국리스여신의 주장입니다. 감정원은 서울리조트가 소유한 문제의 경기도 미금시 호평동 산 26-1번지 일대 4만9797평을 519억원으로 감정했으나 법원이 의뢰한 감정평가사는 이 땅을 62억 5천만원으로 평가했고, 1심 법원은 후자의 감정에 손을 들어줬습니다.

사건의 성겨으로 보아 대법원까지 갈 것으로 보이지만, 한국감정원이 최종 패소할 경우 공신력에 큰 타격을 입는 것은 물론 국민들의 혈세 200억원도 낭비하게 되는 셈입니다.

Q1. 원장께 질의합니다. 동일한 토지에 대해 무려 9배 가까운 차이가 나는 감정이 상식적으로 가능한지, 또 그렇게 차이가 났던 이유는 무엇인지 설명해주시기 바랍니다.

Q2. 업무현황보고서에도 나와있다시피, 한국감정원은 여타 손배소로 쟁송중인 사건 대부분에 대해서는 ‘승소 전망’을 하고 있으면서도 가장 거액인 이번 사건에 대해서는 내부적으로도 ‘전망 곤란’으로 분류, 항소는 했으나 승리는 불투명한 것으로 파악하고 있음을 확인했습니다. 최종 패소시 국민들의 혈세라 할 수 있는 국가 기관의 돈 수백원을 물어줘야 할 판인데, 향후 이런 대형 감정오류사건의 재발방지책은 무엇입니까?

Q3. 감정원은 올 상반기 현재 손해배상충담금으로 206억원을 쌓아놓고 있습니다. 이번 소송으로 충당금을 한꺼번에 소진해버릴 경우, 현재 진행중인 다른 소송에서도 패소하는 재판이 나온다면 그 때는 어떤 방법으로 배상할 것인지 대책을 묻습니다.

2. 부동산투자자문사 1호등록 감정원 해당 업무 비중 확대 구체방안은?

지난 89년 이후 감정평가시장의 민간개방과 경쟁심화 및 금융관행 변화 등으로 한국감정원의 시장점유율이 계속 축소되고 있습니다. 감정원 업무현황을 보면 이같은 사실을 쉽게 확인할 수 있습니다.

* 감정평가시시장 규모 및 시장점유율 현황

- 시장규모 99년 2552억→ 01년 2300억→ 02년 2381억→ 03년 3360억

- 시장점유율 00년 25.6%→ 01년 22.0%→ 02년 23.6%→ 03년 18.4%

- 감정평가사 수 00년 1603명→ 01년 1724→ 02년 1857→03년 1971명

특히 보상평가 등 공적 평가시장이 민간에 완전 개방되어 공공감정평가기관인 한국감정원과 민간 평가업자 간에 완전경쟁체제가 되었고, 공공기관이나 지자체 보다는 오히려 민간부문에서 감정원의 고객이 늘어나고 있는 추세에 있습니다.

감정원의 시장점유율이 떨어지는 이유는 민간 평가부문의 발전?성장에 따른 경쟁 심화와 평가시장의 다변화에 기인한다고 볼 수도 있습니다. 또 한편으로는 감정원이 공적기관으로서 감정평가의 공정성과 객관성 확보라는 대명제에 치중하다 보니 보수적 감정평가를 하는 경향이 있는 점도 영향을 미치는 것으로 보입니다.

이와 관련, 본 의원은 감정원의 업무 다변화 및 감정평가 시장에서의 우월적 지위를 이용한 다양한 서비스 제공이 어느 때보다 필요한 시점이란 것을 강조하면서 한국감정원의 경영 다각화와 관련된 정책질의를 하겠습니다.

감정원은 국내 부동산투자신탁제도의 활성화와 올바른 정착을 명분으로 지난 2001년 9월 국내 ‘부동산투자자문회사’ 1호로 등록한 것으로 알고 있습니다.

물론 그동안 국내 부동산 간접투자 시장이 전반적으로 활성화되지 못한 점은 있지만, 시중에 약 400조로 추정되는 투기성 부동자금을 건전한 ‘투자자금’으로 유인하기 위해서는 주식시장과 부동산시장이 ‘투기장’이 아닌 ‘투자처’로서 중요한 쌍두 마차 역할을 맡아야 한다고 봅니다.

마침 건교부에서는 부동산 간접투자시장의 활성화를 위해 이번 정기국회에 ‘부동산투자회사법’ 개정안을 제출, 지난달 22일 통과돼 부동산 간접투자시장의 기능 확대에 관심이 모아지고 있는 상황입니다.

이런 시장여건의 변화 속에서 국내 부동산 투자자문업계에 1호로 진출한 감정원이 이 분야에서 공신력을 바탕으로 시장을 주도함으로써, 감정원의 경영다각화는 물론, 부동산간접투자시장 활성화도 선도적으로 견인할 책무가 있다고 봅니다.

질의> 원장께 질의합니다. 부동산투자자문회사로 등록한 2001년 이후의 사업성과와 수익구조를 밝혀주십시요. 아울러 부동산 컨설팅사업 및 부동산 투자자문에 대한 한국감정원의 활성화 대책과 차별화 전략, 향후 업무비중의 확대 방안 등을 구체적으로 밝혀주시기 바랍니다.

<대한주택보증>

1. 대한주택보증 거액 대출보증손실건, 도덕적 해이의 결과…재발방지책은?

대한주택보증 부산지점의 한보종건(주) 대출보증으로 대한주택보증이 수십억원의 손실을 입게 된 것은 금융기관의 일회성 사고로 치부하기에는 구조적 문제점이 적지 않아 보입니다.

본 위원이 파악한 사건 개요는 안무한 전 부산지점장이 재직중(02.10.14.- 04.7.5.) 한보종합건설로 부터 취득한 한도초과대출보증 담보물에 대해 리모델링신탁사업을 추진하고자, 진행중이던 법원경매취하의 실익을 잘못 판단한 채 채권관리규정에서 정한 심사위원회의 의결도 받지 않고 독단적으로 법원경매를 취하하고 상부 결재도 없이 회사의 1순위 근저당권을 해지하는 등 업무상 중대한 과오로 회사에 53억원대의 막대한 손실을 끼친 사건입니다.

대한주택보증이 이전의 공제조합체제에서 지난 1999년 새로이 주식회사로 출범하여 이제 5년차를 맞이하였고, 지난 두 해 동안 일부 당기순이익을 실현했다고는 하나, 현재 자본잠식상태에서 벗어나고 있지 못하다는 점을 고려할 때 허리띠를 졸라매고 경영을 해도 모자랄 판에, 이런 사태가 터진 것은 심히 유감이 아닐 수 없습니다.

질의 1>  사장과 경영진은 이번 사건을 일개 지점장의 독직사건으로 판단해서는 안될 것입니다. 내부 감사결과 안 전 지점장에 대해 정직 3개월의 인사조치를 의결한 것으로 아는데, 이는 사건내용이나 피해금액에 비춰볼 때 회사 안팎에 경종을 울리기에는 문제가 있는 것이라는 생각이 듭니다. 직원 업무 크로스 체크기능의 부재나 소홀에 대한 점과 함께, 나랏 돈 1조 7800억원이라는 막대한 금액이 투입돼 주식회사 형태로 거듭났지만 아직도 공제조합 시절의 도덕적 해이와 근무기강 해이가 남아있지 않은 지 차제에 점검과 반성이 필요하다는 것을 엄중히 촉구하면서, 동종 사건 재발 방지책으로 무엇을 어떻게 세웠는지 답변하시기 바랍니다.

질의 2> 대한주택보증은 경영자율을 확보, 장기적으로 민영화를 염두에 두고 나랏 돈 1조 7800억원을 투입해 주식회사 형태로 재출범시켰지요? 민영화를 위해서는 회사의 이미지개선, 경영실적 향상 등이 선행되어야 시장에 공개를 할 수 있을텐데 어떤 노력을 하고 계십니까?

질의 3>  본 의원의 판단으로는 주택 후분양제도가 완전히 정착되기까지는 입주자보호를 위해 정부가 주택건설사업자보증에 직-간접으로 개입하는 것이 불가피하고, 그렇다면 민영화시기를 서두를 것만은 아니라고 보는데 사장의 견해는 어떠십니까?

질의 4>  대한주택보증의 경영활성화를 위해서는 향후 시장수요에 대한 정확한 예측과 이를 바탕으로 한 신상품 개발을 위한 노력이 잇어야 하는데 현재 추진중이거나 추진 계획을 세운 것에 대해 구체적으로 밝혀주십시오.

2. 아파트후분양제 본격화 후의 경영다각화 대책 미리 세워야

현재 정부는 주택 후분양제도 도입을 위해 계획을 세워두고 올해 이미 시범실시에 들어갔습니다. 계획대로라면 2007년부터 공공택지를 지원받는 민간주택에 대해서 본격적으로 주택후분양을 유도할 계획이라고 합니다.

물론 인구와 산업이 집중되어 있는 수도권의 경우에는 주택수요가 많아 선분양체제가 정부계획보다는 오래 지속될 수 있을 것으로 봅니다.

그러나 지방의 경우는 사정이 상당히 달라 주택분양보증업계의 시장 여건이 향후 5~년 뒤면 크게 변화될 것이 불가피합니다. 향후 경영 계획과 관련하여 몇 가지 질의하겠습니다.

질의 1> 2007년경부터는 대한주택보증의 분양보증사업은 지방을 중심으로 본격적 영향을 받을 것으로 봅니다. 이에 따라 일부 주택사업자들이 후분양으로 돌아서면서 분양보증수요가 줄어들고 부도위험이 큰 중소주택사업자만 보증풀에 들어오기 때문에 보증위험이 더욱 커질 것이라는 지적도 있습니다.

* □주택시장변화에 따른 대한주택보증의 역할재정립방안(‘03.12)□ : 연구책임(한성대학교 이상한 교수)

이같은 환경변화에 대처하기 위해 영업기반 확충 대응책은 어떻게 강구하고 있습니까?

질의 2>  민영화와 대한주택보증의 업무영역에 대해 묻겠습니다. 현재 주택공급과 관련된 보증은 주택건설업자에 대해서는 대한주택보증이, 개별 가계의 주택금융보증에 대해서는 재경부의 감독을 받는 주택금융공사(주택신용보증부문)가 담당하고 있습니다만, 성격상 대한주택보증의 업무나 주택신용보증의 업무나 입주자 보호라는 취지에서는 큰 차이가 없다고 판단됩니다. 따라서, 민영화문제는 우리나라의 각종 주택관련 보증시장에 대해 총체적으로 검토해서 추진여부를 결정해야 균형있는 방향이라고 생각합니다. 이 문제에 대해서는 앞으로 우리보다 더 나은 주택금융구조를 가진 미국?독일 등의 사례도 분석하고, 업계의 의견도 듣고 해서 추진하는 것이 바람직하다고 보는데 사장의 견해는 어떠십니까?

질의 3> 대한주택보증은 주택건설과 금융을 연결하는 독특한 영역인데다, 많은 전문성이 요구되는 업무를 맡고 있다는 것을 염두에 두면서 답해주시기 바랍니다. 지금은 대한주택보증이 주택건설을 위주로 하고 있는 공급자 금융을 담당하고 있는데 후분양이 활성화되면 업무영역을 주택수요자 금융에까지 확장할 필요가 있고 미리부터 준비해야 한다고 보는데 사장의 견해는 어떠십니까? 임기후의 일이라고 방관하지 마시고 이 분야에 대해서도 미리 미리 연구하고 대비하시기 바랍니다.

<제주국제자유도시개발센터>

1. 5대 선도프로젝트의 추진전략 재검토

개발센터가 관장하는 5개 선도프로젝트사업에 드는 총사업비는 3조 2412억원이며, 국비 1,662억원, 지방비 487억원, 개발센터 자체충당 5,732억원, 그리고 전체사업비의 약 76%인 2조4,531억원을 민자유치로 충당할 계획입니다.

그런데 재원확보 방안이 불투명하여 사업추진에 차질이 우려됩니다.

- 예를 들어 제주도의 재정여건상 지방비를 제대로 확보할 수 있는지에 대한 의문이 제기되고 있으며,

- 개발센터 자체 충당액도 2011년까지 5,732억원을 조달토록 되어 있으나 현재 유일한 수익사업인 내국인 면세점 수익이 지난해 250억원, 금년도 수익 목표액이 265억원에 그치고 있어, 향후 면세점 수익금이 파격적으로 증가하거나 추가적인 수익사업 발굴 없이는 결국 차입이나 채권발행에 의존해야 할 형편입니다.

- 그리고 가장 큰 비중을 차지하는 민자유치도 현재까지 의향서만 접수된 상태로 구체적 투자금액이나 계약체결이 가시화 된 경우는 전무한 실정입니다.

이렇게 재원확보가 불투명한 상태에서 5대 대형프로젝트를 동시에 추진하는 것이 과연 올바른 전략인가 하는 의문이 듭니다. 게다가 제주경제의 규모가 작아 연관산업이 배치되어 있지 않고, 인적자원의 층이 빈약한 상황에서는 첨단, 물류산업까지 동시에 추진하는 것은 무리라고 생각합니다.

질의> 투자효용을 극대화하기 위해서는 선택과 집중의 차원에서 5개 프로젝트를 동시에 추진하기 보다는 ‘관광?휴양사업’을 우선적으로 실시하는 등 호흡조절이 필요하다고 보는데, 이에 대한 이사장의 견해는?

2. 투자진흥실의 인력확충과 전문화

제주국제자유도시의 비전과 추진사업, 정부 지원의지 등에 대한 효과적인 홍보?마케팅을 수행하고, 제주도를 유망투자처로 인지시키기 위한 잠재투자자의 관심유도 및 투자유치를 성공시키기 위해서는 풍부하고 전문적인 노하우를 갖춘 전담조직과 인력의 확보가 매우 중요합니다.

그런데 현재 개발센터 내에는 투자유치를 위해 투자진흥실이 있고, 실장을 포함하여 5명으로 구성되어 있습니다. 그러나 대형 프로젝트만 5개 분야가 있고, 투자진흥실의 분장업무를 보면, 투자전략수립, 투자환경조사 분석, 투자자 발굴과 상담, 안내, 홍보마켓팅 전략의 수립과 제작 등 15개 분야 업무를 수행하고 있습니다.

질의>  따라서 성공적인 투자유치를 위해서는 개발센터 투자전담기구의 기능을 보다 전문화시키고, 조직규모를 확충해야 하며, 업무범위 조정도 필요다고 보는데 이에 대한 이사장의 복안을 듣고자 합니다.

3. 사업추진 과정에서 대민갈등 해소 방안

개발센터는 제주도를 동북아 중심도시로 발전시키고 제주도민의 소득과 복지향상을 위해 설립된 조직으로 이를 효율적으로 수행하기 위해서는 제주도와의 긴밀한 협조체계와 제주도민의 환영 속에서 사업이 추진되어야 합니다.

그러나 아직 제주도민과의 공감대 형성이 부족하여 개발센터의 선도프로젝트의 하나인 쇼핑아울렛 사업이 지역상권의 극심한 반대로 사업추진에 난항을 겪고 있는 것으로 알고 있습니다. 이런 문제가 발생하게 된 것은 개발센터와 지역상권과의 관계를 경쟁자적 관계로 오해한데서 비롯된 것으로 보입니다.

질의> 따라서 개발센터는 제주도 및 이해 당사자들과의 충분한 협의 틀을 만들어, 서로 신뢰할 수 있는 방법으로 쇼핑아울렛사업의 파급효과를 점검하고, 기존 상권에 피해를 최소화하는 상생방안을 마련해야 한다고 보는데, 이에 대한 구체적 계획이 있다면 밝혀 주시기 바랍니다.

질의> 또 적극적인 홍보노력을 통해 도민들이 불필요한 오해를 하는 일이 없도록 해야 한다고 보는데, 이에 대한 계획은 무엇입니까?