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제 목 :	건설교통위원회 국정감사 정책질의
소 관 :	한국토지공사 2004. 10. 6(수)

1. 택지지구내 존치지역, 9천 3백억원 특혜

2. 토지비축사업, 반대로 수행

- 오를 때 사고 내릴 때 팔아

3. 경쟁입찰 공급인데 예정가대로 낙찰받아 ?

4. 토지개발 사업추진기간을  단축하라 !

5. 토지분양대금 연체 크게 증가 - 22.9% 연체

6. 대형국책사업 수행에 따른 자금수급대책

7. 조성후 미매각 토지 120만평, 1.3조원

1. 택지지구내 존치지역, 9천여억원 특혜      <도표1. 참조>

◦ 토지공사가 택지개발을 하면서, 택지지구내 특정지역을 매입하지 않고 기존 소유자가 계속 보유하게 함으로써, 이들에게 막대한 개발이익을 안겨준 것으로 드러났음

◦ 토지공사가 최근 5년간 공급한 용인 죽전‧동백지구, 남양주 평내‧호평지구, 화성동탄지구 등 5개 택지지구의 총 면적은 518만여평이었음

◦ 택지개발의 경우 통상 전면매수, 전면개발의 방식을 취하고 있기 때문에 518만평을 모두 매입해서 개발‧공급하는 것이 원칙임

◦ 그러나, 토지공사는 이를 전면매수하지 않고 156개 지번의11만 5천여평은 존치지역으로 남겨놓아 기존 소유자가 계속 보유할 수 있도록 했음

◦ 문제는, 택지지구의 매입가격과 분양가격에는 엄청난 차이가 있다는데 있음

- 위 5개 지구의 평균 매입가는 평당 64만 8천원이었는데, 상업지역의 평균 분양가는 평당 965만원에 이르렀음

◦ 존치지역 소유자는 가만히 앉아서 15배에 가까운 차익을 고스란히 챙긴 것임

- 물론, 존치지역 위치와 용도에 따라서 토지가격에 많은 차이는 있을 수 있겠지만, 신도시 지역 개발 전후의 토지가격은 큰 격차가 있다는 것은 상식임

◦ 이것을 보다 구체적으로 분석해 보면, 토지공사가 만약 존치지역 11만 5천평을 매입했다면 총 매입가격은 674억원에 불과했음

◦ 그런데, 택지개발 완료 이후에 분양한 상업용지 평당분양가를 기준으로 계산해 보면, 이들 존치지역 11만 5천평의 총 토지가격은 무려 1조원 이상으로 폭등한 것으로 나타나고 있음

◦ 토지공사도 이러한 문제점을 인식해서 존치지역내 토지소유자의 개발이익을 존치부담금으로 환수하고는 있음

- 그러나, 그 규모가 극히 미미한 실정임.

- 5개 지구에서 징수한 존치부담금은 다해봐야 229억원에 불과했음

◦ 종합적으로, 택지개발을 통해 오른 토지가격 9천 6백여억원에서 토지공사가 징수한 존치부담금을 뺀다해도, 이들 존치지역내 토지소유자가 택지개발로 얻은 총이익은 9천 3백여억원에 이르는 것으로 계산이 나옴

- 이런 이익은 용인 죽전지구와 화성 동탄지구에서 가장 크게 발생한 것으로 나타나고 있음. 죽전지구에서는 5천 5백여억원, 동탄지구에서는 3천 5백여억원의 이익이 발생했음

◦ 특히 문제가 되는 것은 존치기준임

- 토지공사의 존치지역을 보면 단독주택 또는 주거밀집지역내 우량건축물이 상당부분 차지하고 있음

- 또, 지구별로 존치면적 비율에 상당한 차이를 보이고 있음.

※ 존치면적비율 : (동백지구) 0.13%,  (죽전지구) 8.0%

- 주택공사와 비교해 보면 토지공사가 무분별하게 존치지구를 설정하고 있다는 것을 더욱 선명히 알 수 있음

- 주택공사도 전혀 문제가 없는 것은 아니지만, 존치지구의 대부분이 학교, 교회, 경찰서 등 공공시설이 차지하고 있음

◦ 그러나, 토지공사는 정확한 기준도 없이, 단지 모호하게, 도시계획에 저촉되지 않는 우량건축물 또는 단독주택이라는 이유만으로 존치지역으로 설정하고 있는 실정임

◦ 결국, 택지개발지구내에서 무분별한 존치지역 설정은 해당 소유자들에게 막대한 개발이익을 안겨주고 있기 때문에, 공공시설 등 불가피한 경우를 제외하고는 설정해서는 안되며,

◦ 불가피하게 사적용도의 택지 등에 대해서 존치지역을 설정할 경우에는 개발이익에 상응하는 존치부담금을 징수하는 등 근본적인 대책이 마련돼야 할 것임 - 견해와 대책은 ?

별첨 도표1. : 택지지구내 존치지역 보유자가 취득한 이득 현황

<도표1 : 택지지구내 존치지역 보유자가 취득한 이득 현황>

구 분	남양주 (평내)	남양주 (호평)	화 성 (동탄)	용 인 (동백)	용 인 (죽전)	계
존치면적 (A) (평)	1,650	297	33,685	1,274	78,709	115,615
존치지역밖 평당매수금액 (B) (만원)	82	74	46	59	63	(펑당)64.8
존치지역밖 평당공급금액 (C) (만원)	670	972	1,120	1,276	788	(펑당)965.2
예상매수금액 D=(A×B) (백만원)	1,353	220	15,495	751	49,587	67,406
예상공급금액 E=(A×C) (백만원)	11,055	2,887	377,272	16,256	620,227	1,027,697
존치부담금 (F) (백만원)	341	-	4,525	98	17,952	22,916
존치에 따른 이익발생액 E-(D+F) (백만원)	9,361	2,667	357,252	15,407	552,688	937,375

주) 최근 5년간 공급이 완료된 택지 기준임

2. 토지비축사업 취지와 반대로 수행

- 오를 때 사고 내릴 때 팔아 -

◦ 토지공사는 수급 조절을 통한 토지가격안정을 목적으로 토지비축기능을 수행하고 있음

- 토지비축기능은 한마디로 토지가격이 오를 때 비축토지를 매각해서 공급을 늘림으로써 가격을 안정시키고, 토지가격이 내릴 때는 토지를 매입함으로써 가격을 지지하는 기능임

◦ 그러나, 토지공사는 비축사업의 이러한 취지와는 반대로 토지매매를 한 것으로 나타났음

- `94년부터 작년가지 10년간 전국 토지가격 상승률과 토지공사의 비축토지매매 현황을 그래프로 분석해보면 전반적으로 두개의 선이 같은 추세로 움직이고 있는 것을 볼 수 있음<도표1. 참조>

- 즉, 토지가격이 오를 때 매입함으로써 가격상승을 부채질하고, 내릴 때 매각함으로써 가격하락을 가속화시키는데 기여한 것임 - 이러한 사실을 인정하는가 ?

- 비축사업을 정상적으로 수행했다면, 두 그래프가 반대의 양상을 띠어야 할 것임

◦ 이것은 토지공사가 비축사업을 토지시장 안정을 위해 수행한 것이 아니라 땅투기에 활용했다는 것을 말해주고 있는 것임

- 실제로 토지공사는 토지매매를 통해 지난 2년간 8,104억원의 매매이익을 취한 바 있음

※ 토지매매이익 : (`02) 3,702억원, (`03) 4,384억원

◦ 아울러, 토지공사는 비축사업 외에도 전체적으로 토지시장 침체기에 택지 등 각종 용지매입을 축소해서 막상 부동산시장이 과열됐을 때 적기에 충분히 이를 공급하지 못함으로써 공급부족에 따른 부동산가격 상승을 초래한 것으로 나타나고 있음

- `90년대 초반, 한때 1,500만평에 이르던 토지취득이 `90년대 후반기에는 5백만평대, 2000년대에는 2백만평 규모로 줄어들었음<도표2. 참조>

◦ 따라서, 토지공사는 이제부터라도 토지비축사업이 본래의 부동산시장 안정기능을 회복하도록 해야 할 것이며,

◦ 부동산시장 불안의 근본 원인이 수급불균형과 장기적인 생산기간을 가진 부동산의 특수성에 있기 때문에, 그 해소를 위해 공공부문에서 부동산경기와 관계 없이 지속적또, 안정적으로 일정량의 토지를 취득‧개발해야 할 것임

- 이러한 차원에서 부동산시장 안정기금 같은 것도 생각해 볼수 있다고 보는데, 견해와 대책은 ?

별첨 도표1. 비축토지 매입‧처분과 토지가격상승률 비교

2. 토지공사 연도별 토지취득 현황

<도표1. 비축토지 매입‧처분과 토지가격상승률 비교>

(단위: 천㎡)

구분	‘94	‘95	‘96	‘97	‘98	‘99	‘00	‘01	‘02	‘03
매 입 (A)	1,253	2,746	2,053	2,346	6	765	122	22	112	2,924
매 각 (B)	3,137	1,775	1,338	4,052	2,377	2,418	1,059	1,830	1,123	1,139
순매입 (A-B))	-1,884	971	715	-1,706	-2,331	-1,653	-937	-1,808	-1,011	1,785
토지가격 상승율	-0.57	0.55	0.95	0.31	-13.60	2.94	0.67	1.32	8.98	3.43

<도표2. 토지공사 연도별 토지취득 현황>

(단위 : 만평)

3. 경쟁입찰인데 예정가격대로 낙찰 ?

◦ 토지공사는 토지를 조성해서 매각하면서 공공시설용지나 공공택지 등은 조성원가 이하 또는 조성원가 수준에서 공급하고 상업 또는 근린생활용지를 조성원가 이상으로 매각하면서 수익을 내는 구조를 가지고 있음

◦ 따라서, 상업 및 근린생활용지는 경쟁입찰에 의해서 공급하는 것이 원칙임

◦ 그러나, 최근 3년간 상업 및 근린생활용지 공급현황을 보면 수의계약이 30% 정도를 차지하고 있어 많은 부분을 수의계약으로 공급하고 있는 실정임<도표1 참조>

◦ 더구나, 경쟁입찰로 공급하는 경우에도 실질적인 경쟁이 이루어지지 않고 예정가의 100%에서 공급받은 경우가 매우 큰 부분을 차지하고 있음<도표2 참조>

- 최근 3년간 경쟁입찰로 공급된 상업 및 근린생활용지 56만평(26,560억원) 중 38만여평(13,377억원)이 예정가와 같은 가격(예정가의 100%)으로 공급된 것으로 나타나고 있음

- 이는 면적기준으로 61.9%%, 금액기준으로는 49.7%에 해당하는 것임

◦ 경쟁매각이라면 당연히 예정가보다 낙찰가격이 높게 나와야 할 것인데, 그렇지가 못한 것임

- 결국, 흔히 공공택지내 노른자위라 할 수 있는 상업근린용지의 매각방식이 형식은 경쟁이지만 실질은 대부분 수의계약이라는 것을 말해주고 있는 것임

- 경쟁입찰공급인데 왜 이렇게 예정가의 100%에서 낙찰받는 경우가 많이 나타나는지 설명해 주시기 바람

◦ 물론 시장여건상 불가피하게 수의계약을 하고 또, 실질적인 경쟁입찰이 이루어지지 않을 경우도 있겠지만, 이러한 예외적인 경우가 지나치게 광범위하게 적용되고 있는 것이 아닌가 하는 의구심을 갖지 않을 수 없음

◦ 토지공사가 수익을 낼 수 있는 상업, 근린생활용지에서 공급이 원칙대로 이루어져 경쟁률을 높이고 수익성 또한 높아진다면, 공공시설용지나 공공택지분야에서 가격을 낮출 수 있는 요인으로 작용할 것임 - 견해와 대책은 ?

도표1 : 상업‧근린용지 및 시설 공급 현황(`02～`04.7)

2 : 상업근린용지 경쟁공급계약 중 낙찰율 100% 공급 현황

<도표1 : 상업‧근린용지 및 시설 공급 현황(`02～`04.7)>

(단위 : ㎡, 억원)

구 분	면 적	금 액	비 고
수의계약(A)	864,469	8,799
경쟁계약(B)	1,858,442	21,283
계(C=A+B)	2,722,911	30,082
수의계약비율(A/C)	31.7%	29.3%

<도표2 : 상업근린용지 경쟁공급계약 중 낙찰율 100% 공급 현황>

(단위 : ㎡, 억원)

구 분			`02	`03	`04	계
총경쟁공급계약		면적	451,355	1,095,475	311,611	1,858,441
		금액	8,225	9,637	8,698	26,560
100% 낙찰공급		면적	185,928	897,685	195,357	1,278,970
		금액	2,546	5,449	5,382	13,377
	비 율	면적	41.2%	81.9%	62.7%	61.93%
		금액	30.9%	56.5%	61.8%	49.73%

4. 사업추진 기간을 대폭 단축하라

◦ 토지공사가 택지와 산업단지를 개발해서 준공하는데 소요되는 시간을 분석해 본 결과 지나치게 장기간이 소요되는 것으로 나타났음

- 택지의 경우에는 평균 3년에서 5년이 소요되고, 산업단지의 경우에는 이보다 훨씬 긴 5년 정도가 소요되고 있었음<도표 참조>

◦ 물론, 토지공사의 대규모 토지개발 성격상 상당한 개발기간이 필요한 것은 사실이지만, 단계별로 분석해 보면 그 기간을 줄일 수 있는 여지는 얼마든지 있다고 봄

- 그것은 바로 계획단계에서의 소요시간에 있음

- 택지의 경우 개발계획승인신청에서 승인까지 걸리는 기간이 많게는 5개월 가까이 소요되고, 실시계획의 경우는 그것이 9개월이나 걸렸음. 즉, 계획단계에서만 통상 1년 이상이 허비되고 있는 것임

- 산업단지도 계획단계에서 약 14개월 정도가 소요되고 있었음

- 또한, 공사기간도 택지는 통상 3년이 넘고 산업단지의 경우도 4년에 이르고 있음

◦ 이렇게 개발기간이 늦어지다 보면 공급과 수요의 시기상 미스매치로 인해 공급자로서나 수요자로서나 각종 비용상승을 초래할 가능성이 큼

◦ 최근 계획단계에서 사업승인이 늦어지는 주요 원인이 각종 민원과 지방자치단체의 다양한 요구사항 때문인 것으로 알고 있음

- 민원처리와 기간시설 설치에 관한 사항을 매뉴얼화 해서 일관된 적용을 해 나간다면 무리한 요구를 조기에 해결할 수 있고 나아가 사업추진 기간도 단축할 수 있을 것임

◦ 또한, 공사기간의 경우에도 공정관리를 더욱 효율적으로 한다면 얼마든지 사업기간을 줄일 수 있다고 봄

◦ 토지개발 기간 단축을 위한 대책을 종합적으로 밝혀주시기 바람

도표1. 택지개발 단계별 평균 소요일수

2. 산업단지개발 단계별 평균 소요일수

<도표1. 택지개발 단계별 평균 소요일수>

(단위 : 일)

구 분	개발계획승인	실시계획승인	공사소요일수	계
`00	56	50	1,253	1,359	3.7년
`01	155	256	1,437	1,848	5.1년
`02	101	87	905	1,093	3.0년
`03	115	271	1,180	1,566	4.3년

주) 각 연도말 준공된 택지 기준

<도표2. 산업단지개발 단계별 평균 소요일수>

(단위 : 일)

개발계획승인	실시계획승인	공사소요일수	계
186	223	1,461	1,870	5.1년

주) `90년 이후 공급된 단지 기준

5. 토지 분양대금 연체 크게 증가 - 분양대금의 22.9% 연체

◦ 그 동안 줄어들던 토지공사의 분양대금 연체가 금년들어 다시 크게 늘어나고 있음<도표1. 참조>

- 작년에 2,872억원에 불과하던 연체금액이 금년 9월현재 4,061억원에 달하고 있음

- 이는 토지공사의 금년도 전체 분양대금 1.7조원의 22.9%에 이르는 막대한 규모임

◦ 또한, 계약 해제가 가능한 6개월 이상 장기 연체대금도 1,949억원에 이르고 있음<도표2. 참조>

◦ 이러한 장기간 연체로 인한 해약금액만도 최근 4년간 2,110억원에 달하고 있고,<도표3. 참조>

- 1년이상 장기 연체대금이 1,430억원에 달하고 있으나, 해약 등 구체적인 조치를 취하지 않고 있는 실정임

◦ 토지분양대금 연체의 과다한 발생과 지속적인 증가는 토지 분양방식이 대부분 추첨 및 수의계약에 의하고 있는 것과 밀접한 연관이 있다고 봄

- 토지매수자의 상환능력 등 신용에 대한 면밀한 분석 없이 복권당첨식으로 토지를 분양하다보니 중간에 문제가 발생할 수밖에 없는 것임

◦ 따라서, 분양계약시에 계약당사자의 상환능력을 검증하기 위한 시스템을 갖추어야 할 것임 - 대책은 ?

◦ 아울러 연체대금의 조기 회수를 위한 토지공사의 대책을 밝혀주시기 바람

<도표1. 연도별 토지분양대금 연체 현황>

(단위 : 억원)

구 분	`01	`02	`03	`04.9
공급금액	14,352	15,331	13,560	17,769
연체금액	3,021	2,476	2,872	4,061
연 체 율	21.1%	16.2%	21.2%	22.9%

<도표2. 연체기간별 연체현황>

(단위 : 억원)

기간	필지수	연체액
6월	1,752	1,949
1년	859	1,430
1년6월	413	302
2년	291	328
2년이상	462	50
계	3,777	4,061

<도표3. 대금 연체에 따른 해약 현황>

(단위 : ㎡, 억원)

연도	필지수	면적	공급금액	해약귀속금	반환금
`01	115	137,415	119,011	11,900	29,802
`02	141	227,226	53,602	5,272	7,051
`03	131	117,030	28,526	2,853	785
`04.9	57	21,910	9,927	993	2,394

6. 대형국책사업 수행에 따른 자금수급 대책

◦ 지금 정부는 국가균형발전과 새로운 성장중심을 만들어 나가기 위해서 의욕적인 사업들을 추진하고 있음

◦ 신행정수도, 지역혁신도시, 경제자유구역, 기업도시, 신도시 건설 등임

◦ 이러한 사업들이 차질 없이 추진된다면 우리 경제는 그 동안의 침체된 분위기를 벗어나 새로운 활력을 찾을 것으로 기대되고 있음

◦ 이러한 중요한 사업을 추진함에 있어서는 토지공사의 역할이 매우 중요하다고 생각하고 있음

- 이런 측면에서 토지공사는 그 동안 어떠한 준비를 해 왔고 또, 앞으로 어떠한 계획을 세우고 있는지 밝혀주기 바람

◦ 아울러 토지공사가 이러한 사업들을 차질 없이 지원하기 위해서는 그에 상응하는 자금 수급대책이 세워져야 할 것임

◦ 토지공사가 자체적으로 분석한 결과 내년부터 3년간이 자금수급에 문제가 있는 것으로 나타나고 있음<도표1. 참조>

- `05년부터 `07년까지 약 4.2조원의 자금이 부족한 것으로 전망하고 있음

- 또, 이러한 자금부족을 차입으로 충당할 경우 2007년에는 토지공사의 부채비율이 200%를 넘어서는 것으로 나와있음

◦ 물론 사채발행이나 차입 등 외부조달을 할 수는 있겠지만 금융비용 증가에 따른 토지공급가격 상승이 염려되기 때문에, 가급적 자체적으로 소화하는 방안을 모색해야 할 것임

- 그것은, 장기 미분양 토지의 조기매각, 장기 연체대금의 회수 등을 통해서 어느 정도 가능할 것으로 생각됨 - 견해와 대책은 ?

◦ 아울러, 불가피하게 차입이나 사채발행을 통한 조달의 경우에도 금리가 우리보다 낮은 일본 등 해외를 통한 조달에 역점을 두어야 할 것임 - 대책은 ?

<도표1. 토지공사 자금수급 전망>

(단위 : 억원)

구 분	`05	`06	`07	`08	`09
사 업 비	59,014	79,628	70,402	65,416	72,964
대금회수	44,110	58,202	63,959	71,880	78,606
수 지 차	△14,904	△21,426	△6,443	6,464	5,642
부채비율	138%	185%	204%	198%	189%

7. 조성후 미매각 토지 120만평, 1.3조원

◦ 매년 큰 폭으로 줄어들고는 있지만 토지공사가 조성을 해 놓은 다음 5년 이상 장기간 공급되지 않고 있는 토지가 아직도 120만평 1조 3천억원대에 이르고 있음<도표1. 참조>

- 장기 미공급 토지의 대부분은 산업시설용지로 전체의 91%인 109만평 1조 1천여억원을 차지하고 있음

◦ 조성토지의 매각이 제대로 이루어지지 않을 경우 관련 투자자금의 회수가 늦어져 토지공사의 금융비용이 지속적으로 발생하고 다른 분야에서의 조성원가가 그만큼 상승하는 결과를 초래함

◦ 이러한 장기 미분양은, 대부분의 지방소재 산업단지가 임해지역이나 도시 외곽지역에 위치해 있으나 SOC, 주거, 교육 등 기본 인프라가 제대로 갖추어져 있지 못한데 가장 큰 원인이 있다고 봄

◦ 따라서, 지방소재 산업단지를 건설함에 있어서는 토지공사가 단지조성만 해놓고 나몰라라 할 것이 아니라, 주변 생활여건이나 기반시설을 갖추는데 적극적인 투자를 할 필요가 있음. - 견해와 대책은 ?

◦ 아울러, 생활여건이나 기반시설을 갖추는데는 토지공사만으로는 한계가 있기 때문에, 국가나 지방자치단체와 긴밀한 협의를 통해 문제를 해결해 나가야 할 것임 - 대책은 ?

- 입주업체나 종사자들에 대한 지원 확대

- 자유무역지역 또는 외국인기업 전용단지 지정

- 국가 인수를 통한 무상임대 추진 등

<도표1. 장기 미공급 토지 현황>

(단위: 천㎡, 백만원)

년도별	용도	면적	금액	비고
2001년	계	23,270	2,891,006
	단독택지	161	36,920
	공동택지	1,048	258,732
	근린생활	16	5,296
	상업업무	982	422,465
	공공시설	3,120	445,386
	산업시설용지	17,896	1,712,752
	기타	47	9,456
2002년	계	18,995	2,000,996
	단독택지	20	2,919
	공동택지	524	96,179
	근린생활	13	2,545
	상업업무	361	155,527
	공공시설	1,528	264,971
	산업시설용지	16,509	1,470,679
	기타	40	8,176
2003년	계	14,910	1,497,240
	단독택지	21	3,324
	공동택지	38	6,468
	근린생활	88	15,572
	상업업무	256	20,262
	공공시설	1,528	226,675
	산업시설용지	12,939	1,217,601
	기타	40	7,429
2004.7월	계	3,975	1,359,613
	단독택지용지	13	7,829
	공동주택용지	11	6,468
	근린생활용지	4	13,511
	상업,업무용지	50	49,153
	공공시설용지	262	110,996
	공장용지	3,372	1,099,177
	기타산업시설용지	250	65,048
	기타	12	7,429