국 회 의 원 유 인 태 (열린우리당, 서울 도봉을)	질 의 서	일자 : 2004. 10. 22 행정자치위원회 행정자치부
(150-702) 서울특별시 영등포구 여의도동1번지 국회의원회관 709호 / 전화 (02)784-2171,788-2228 / FAX(02)788-3709 / 홈페이지 www.yoointae.com

현행 재산세 부동산가격 제대로 반영 못해

- 종합부동산세 고려할 시기

□ 현행 재산세의 문제점

○ 부동산가격을 반영못하는 재산세 과표

- 우리나라의 재산세 과표는 건물의 신축원가를 반영한 것으로 토지의 실거래 가격 및 건물 가격이 반영되지 않은 것입니다.

- 또한, 연간 건물신축 가격이 10%이상 증가하고 있으나, 이 역시 고려되지 못했으며,

< 타 기관 건축단가와 신축건물 기준가액 비교 현황 >

(단위 : 천원, %)

구 분	건축단가 (A)	행정자치부 신축건물		국세청 건물신축
		기준가액(B)	비율(B/A)	기준액(C)	비율(C/A)
평 균	589	170	28.9	460	78.0
건설교통부	555		30.6		82.9
한국감정원	580		29.3		79.3
주택은행	634		26.8		72.6

자료: 행정자치부, ‘2003년 건물시가표준액조정지침’, 2003

건축단가는 1m2을 건축하는데 드는 비용임

- 실거래가격의 약 30% 미만의 낮은 수준으로 반영된 지표라 할 수 있습니다.

○ 시가를 반영못하는 재산세 과표

- 현재 아파트 거래시에 건물과 토지가 구분되지 않은 채 거래되는 점을 고려했을 때, 시세를 전혀 반영하고 있지 못하고 있다 할 수 있습니다.

< 재산세부담 비교(‘02) >

(단위 : 천원)

구 분	서울 강남구 대치동	서울 성동구 응봉동	경기 군포시 산본동
국세청 기준시가	245,000천원	234,500천원	236,000천원
‘02 총세액 - 건물과표 - 재산세 - 토지과표 - 종토세	75 14,859 44 15,970 31	86 20,198 63 11,788 23	297 31,704 260 18,683 37

- 가령, 시가가 비슷한 세 곳(강남구 대치동, 성동구 응봉동, 군포시 산본동)을 비교했을 때, 강남구 대치동 7만 5천원, 성동구 응봉동 8만 6천원, 군포시 산본동 2십 9만 7천원으로 강남구 대치동에 비해 각각 1.15, 3.96배의 재산세를 납부하고 있습니다.

- 한편, 동일가격의 아파트인 경우에도 아파트 가격에서 차지하는 토지가격이 상승할수록 재산세 부담은 감소하는 것으로 나타났으며,

< 아파트 보유과세부담 비교 >

구분	1억원		1억원		1억원
지 분	토지	건물	토지	건물	토지	건물
가 격	40,000,000	60,000,000	50,000,000	50,000,000	60,000,000	40,000,000
과 표	13,320,000	19,980,000	16,650,000	16,650,000	19,980,000	13,320,000
세 율	0.0020	56,000	0.0020	56,000	0.0020	36,000
기초세액	26,640	39,800	33,300	6,500	39,960	6,600
총 세 액	26,640	95,800	33,300	62,500	39,960	42,600
보유과세	122,440		95,800		82,560

- 고가의 아파트일수록 토지가격지분의 상승에 따른 보유과세 부담이 감소하는 경향을 보이고 있습니다.

- 결국, 재산세제의 개선만으로 조세부담의 공평성을 실현하는데 어렵다는 한계점을 드러내고 있는 것입니다.

- 이러한 관점에서 조세부담의 공평성을 제고하기 위해서 건물과 토지를 동시에 고려하여야 할 필요가 있습니다.

○ 행정자치부의 재산세제도 개편안(2003. 9. 1 발표)

-「동일한 시가의 재산에 동일한 세금이 과세」될 수 있도록 세제개편하여

- 단기적으로 2004년에는 현행 건물과표 산정체계에 시가요소인 「국세청 기준시가에 따른 가감산율 제도」를 도입하여 지역간 불균형을 해소하고

- 2005년에는 재산세 산정 때 적용되는 신축건물 기준가액을 1㎡ 당 17만원에서 46만원으로 상향조정 후 이에 적합한 재산세율 체계로 조정하여

- 장기적으로 2007년부터는 공동주택에 대한 건물과 토지를 통합하여 과세하는 방안을 검토하여 형평과세 실현하는 것입니다.

< 재산세 세율구조 개편안 >

현 행			개 편 후
과표	기초세액	세율	과표	기초세액	세율
1,200만원이하	0	0.003	3,300만원이하	0	0.0010
1,200만원초과 ～1,600이하	36,000	0.005	3,300만원초과 ～4,400만원이하	33,000	0.0018
1,600만원초과 ～2,200이하	56,000	0.010	4,400만원초과 ～6,000만원이하	52,800	0.0037
2,200만원초과 ～3,000이하	116,000	0.030	6,000만원초과 ～8,200만원이하	112,000	0.0110
3,000만원초과 ～4,000만원이하	356,000	0.050	8,200만원초과 ～10,800만원이하	354,000	0.0185
4,000만원초과	856,000	0.070	10,800만원초과	835,000	0.0260

○ 외국의 재산세제

- 국가별로 재산세 구조는 다양하여, 상위정부와 하위정부가 중복, 또는 단독으로 토지에만 혹은 건물과 토지의 합에 대하여 재산세를 부과하는 현실입니다.

□ 부동산 보유과세의 문제점

○ 낮은 부동산 보유세 부담

- 우리나라는 부동산 보유세(종합토지세, 재산세)의 비중이 낮고, 거래세(취득세, 등록세) 비중이 높은 편으로, 거래세 세수가 전체에 차지하는 비중은 7%수준입니다.

- 이것은 미국(0.15%), 영국(1.72%), 호주(4.67%)에 비해 현저히 낮은 수준으며

- 지방세에서 차지하는 거래세 비중은 늘고 보유세의 비중은 감소하고 추세입니다.

○ 심각한 조세 수출

※ 조세수출 : 비거주자의 조세부담

- 특정지역은(서울시, 강남구) 법인들이 집중되어 있어, 해당 지역주민들은 과다한 조세수출을 향유하고 있는 현실입니다.

- 서울시 강남구는 종토세 총세수의 48%에 해당하는 449억원을 조세 수출을 통하여 확보하여 재정을 낭비적으로 운영하고도 강남구 거주자들의 부담은 최소화할 수 있었습니다.

< 현행 재산세제도의 문제점>

	서울 강남구 대치동 한보미도맨션 45평	경기도 김포시 신안아파트(60평)	New South Wales, 호주
시가	1,175백만원	260백만원	$205,000 (약 120백만원, 2001년)
‘04년 재산세	583,110원	570,000원	2,040,000원
‘03년 재산세	184,780원	690,000원
실세율	0.05%	0.22%	1.7%

자료 : 참여연대 홈페이지 및 대한지방행정공제회

- 서울 강남구 대치동의 45평형 맨션과 경기도 김포시의 60평형 아파트의 2004년도 재산세액은 거의 비슷한 수준이나, 건물시가는 무려 9억 1천 5백만원의 차이를 보이고 있습니다.

- 오히려 2003년도에는 김포시의 재산세가 강남구의 재산세보다 505,220원 더 납부하였으며,

- 호주 뉴싸우스 웨일즈주의 재산세와 비교했을 경우, 부동산 가격이 10배 높은 수준이나 납부된 재산세 수준은 1/4 수준에 지나지 않다는 것을 알 수 있습니다.

□ 대안

○ 종합부동산세의 도입

- 부동산 보유세부담의 불형평성을 근본적으로 해소하고 예측 가능한 부동산 보유세제가 필요합니다.

- 시세를 반영한 부동산 보유세의 과세를 위하여 주택은 토지와 건물을 통합 평가하여 통합과세해야 합니다.

- 토지과표와 건물과표를 실거래가에 근접하게 현실화할 필요가 있습니다. (공동주택은 국세청기준시가 적용)

- 주택과 토지의 과다보유자에 대해서는 보유세를 이원화하여 1차적으로 시․군․구에서 낮은 세율로 부동산 보유세를 과세하고

- 2차적으로 국가가 높은 세율로 종합부동산세를 국세로 과세하여 전액 시․군․구에 배분하되 시․군․구에 납부한 세액은 전액공제하겠다는 것입니다.

○ 부동산 보유세 과세 방안

- 주택은 토지․건물을 통합과세하되, 시․군․구에서는 관내주택에 대해 낮은 세율로 재산세 부과하고, 국가에서는 사람별로 전국의 소유주택가액을 합산하여 일정액 이상인 자는 높은 세율로 종합부동산세 과세하는 것입니다.

- 과세표준은 토지와 건물을 통합하여 평가하되, 공동주택은 국세청기준시가를 기준으로 평가하고, 단독주택은 시가에 근접하는 통합평가방법 개발하여 과세하는 것입니다.

※ 과표가 대폭 현실화되므로 세부담이 급증하지 않도록 세율체계를 조정할 필요가 있습니다.

․ 세    율 : 최저․ 최고 세율 인하조정

․ 세율구간 : 현재보다 넓게 책정

- 통합과세로 인하여 현재보다 세부담이 크게 증가하는 경우에는 제도적으로 세부담을 완화하는 장치를 둘 필요가 있습니다.

- 주택외의 건물에 대한 과세는 단일세율로 하되 구체적인 세율은 과표 현실화 수준을 감안하여 인하조정하고

- 주택외의 토지에 대한 과세는 주거용건물의 부속토지는 주거용 토지와 함께 통합과세하는 것입니다.

< 부동산 보유세 부담 비교>

아파트	기준시가 (억원)	세액(만원)
		2003년	2004년	2005년(추정)
문경우방	0.4	4.2	3.8	3.6
남원현대	0.7	12.0	7.3	7.2
대구우방	1.5	13.6	14.1	20.4
평촌현대	2.6	10.0	13.9	41.0
강남은마	4.5	13.2	23.7	95.0
서초삼성	6.4	17.2	63.5	178.8
강남삼성	8.1	27.5	80.2	267.0
송파선수촌	14.2	108.0	221.7	655.4
강남 타워팰리스	26.1	520.1	490.4	1487.0

자료 : 국민경제자문회의

- 지방세는 시군구의 재원조달 기능에 충실하고 국세인 종합부동산세는 부동산투기를 억제하는 국가정책적 기능에 충실해야 합니다.

⇒ 주택합산문제는 종합부동산세의 전국합산 누진과세 기능만으로도 정책 목적을 충분히 달성할 수 있음.

< 종합부동산세에 대한 입장 >

구분	재정경제부	행정자치부	비고
지방세	부동산 보유세 -토지, 건물 합산과세(전국) -낮은 세율 -이중과세(문제점)	부동산보유세 -토지, 건물 합산과세(관내) -낮은 세율 -시군구 재원조달 기능
국세	종합부동산세 -토지, 건물의 합산 과세(전국) -높은 세율 -부동산 투기억제의 국가정책적 기능 -부동산 보유세의 불형평성 해소

□ 개편효과

- 주택의 경우 토지와 건물을 통합과세 함에 따라 지역별, 자산별, 주택종류별 다양한 세부담 불형평 문제를 해소할 수 있을 것입니다.

- 보유재산의 시가에 상응하는 적정 세부담 체계를 확립하여 보유과세의 정상화 기틀마련할 수 있을 것이며

- 재정이 취약한 시․군․구에 종합부동산세를 더 많이 양여하여 지방재정의 균형발전 도모할 수 있는 효과를 가지고 있습니다.