일 시	소 관	안 건	대 상	장 소	한나라당(울산중구) 정 갑 윤
10월11일(월)	건교위	국정감사	대한주택보증	건교위회의실

보증료 산정시 중도금 적용방식 불합리

보증료 과다산정으로 주택사업자 부담만 가중 !!

■ 현황

□ 현재 대한주택보증(주)은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 주택분양보증을   시행하고 있다.

□ 이렇듯 주택보증이 사업주체와 보증계약을 체결하는 과정에서 업체로부터 보증료를 받고 있다.

○ 보증료 산정 방법

◦ 보증료 = 보증금액 × 보증요율 × 보증기간

- 보증금액 : 계약금 및 중도금 전액(잔금은 제외)

- 보증요율 : 신용등급별로 연 0.31%(A플러스등급)~0.64%(E)

- 보증기간 : 입주자모집공고승인일 ~ 소유권보존등기일

* 실제 보증기간이란 납입된 금액에 대해 보증을 해야 하는 기간

■ 문제점 및 대안

<적용례>

□ 분양금액 3억원(계약금 6천만원 + 중도금 1억8천만원 +   잔금 6천만원)짜리 500세대의 보증료 산정비교(신용등급 B등급 업체= 보증료율 0.37적용, 사업기간 = 2.5년(30개월))

- 중도금을 약 4개월단위로 3천만원씩 분할 납입할 경우

◦ 현행기준 적용시

- 보증금액( 2억4천 ) ×보증요율(0.37%) ×보증기간(2.5년)  = 222만원(1세대당)

- 222만원 × 500세대 = 11억 천만원

◦ 불합리한 규정 개선지

- 계약금 납입시    : 6천만원 × 0.37% × 2.5년  = 555.0천원

- 1차중도금 납입시 : 3천만원 × 0.37% × 2.17년 = 240.9천원

- 2차중도금 납입시 : 3천만원 × 0.37% × 1.84년 = 204.2천원

- 3차중도금 납입시 : 3천만원 × 0.37% × 1.51년 = 167.6천원

- 4차중도금 납입시 : 3천만원 × 0.37% × 1.18년 = 130.9천원

- 5차중도금 납입시 : 3천만원 × 0.37% × 0.85년 =  94.4천원

- 6차중도금 납입시 : 3천만원 × 0.37% × 0.52년 = 57.7천원

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합계                                                145만원

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- 145만원(1세대당) × 500세대 = 725백만원

==> 따라서

- 1세대당    : 222만원 - 145만원 = 77만원

- 500세대 기준 :1,110백만원 - 725백만원 = 385백만원

위 보증료 산정에서 3억8천5백만원이 과다 산정된 것임.

□ 적용의 차이점

◦ 현행기준은 실제로 중도금이 시기별로 나중에 납입되기 때문에 중도금에 대한 보증료 계산은 시기별로 계산해야 함에도 불구하고 모두 보증료 산정시 일괄적으로 같은 기간을 적용.

- 예를 들어 1차 중도금이 납입되면 납입시점으로부터 입주 전까지 즉 24개월만 보증기간에 반영하고, 마찬가지로 2차중도금에 대해서는 20개월만 보증기간에 반영하여 계산하여야 하나 현재는 이러한 중도금의 단계별 분할납입을 전혀 반영하지 않고 일괄적으로 모든 중도금(1~6차)에 대해 28개월의 보증기간을 적용하여 보증료를 산정.

계약금 납입	1차 중도금납입	2차 중도금납입	3차 중도금납입	4차 중도금납입	5차 중도금납입	6차 중도금납입	잔금납입 및 입주

4개월	4개월	4개월	4개월	4개월	4개월	4개월

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- 즉 분양자가 2차 중도금까지 납입한 상태에서 업체가 부도가 나면 대한주택보증은 보증업체로서 계약금과 1.2차 중도금만 보증해서 환급하면 됨. 따라서 2차 중도금까지만 보증료를 적용해야 함에도 불구하고 6차 중도금까지 포함하여 보증료를 산정. 보증료를 높이는 결과를 초래함.

- 보증료의 과다 징수는 주택사업자의 부담을 가중시키고 결국, 분양가 이상으로 이어져 서민들의 피해로 연결되는 악영향 초래

- 정부 출자 공기업으로서 공익을 추구해야 할 본연의 임무를 망각하고 영리추구에만 몰두하는 자세는 반드시 시정되어야

□ 대한주택보증(주)은 보증료를 산정함에 있어 보증기간을 실제보다 과다 적용함으로써 적정보증료를 초과하여 받음.

- 보증료 산정시 계약금과 중도금 전액을 보증기간만료일까지 전 기간에 걸쳐 일률적으로 적용하고 있으나,

- 보증회사가 책임지는 보증대상금액은 입주자가 계약시 납부하는 계약금 이외에, 중도금은 통상 3~4개월 간격으로 6회에 걸쳐 분납하고 있으므로,

- 보증료 산정시, 보증대상금액은 계약금과 분할납부하는 중도금의 납입시기마다 별도로 계산하되, 각각의 납부일 이후부터 보증만료일까지의 기간에 대해서만 적용하는 것이 타당

일 시	소 관	안 건	대 상	장 소	한나라당(울산중구) 정 갑 윤
10월11일(월)	건교위	국정감사	대한주택보증	건교위회의실

■ 질의 및 요구자료

1. 현행 주택분양보증에 있어서 보증료 산정은 어떻게 하는지?

2. 보증료는 보증금액 보증금액×보증요율×보증기간으로 계산되는 여기서 보증금액은 무엇을 의미하는지?

3. 보증사무에 있어 보증금액의 의미는 사업주체인 업체가 분양자로부터 받은 돈으로 보증사고가 발생했을 시 대한주택보증이 분양자에게 지불해야 하는 금액 맞죠?

4. 근데 현재 보증료 산정하는데 있어 보증금액에 중도금 전액을 일괄적으로 적용해서 산정하고 있습니다. 통상적으로 중도금은 어떻게 납부합니까?

5. 통상적으로 중도금은 3~4개월 간격으로 6회 정도에 걸쳐   분납하고 있는데 보증료 산정에는 이것이 반영되어 있지 않아 보증료가 높게 책정되고 있음.

다시 말해 보증료에서 보증금액은 실제 업체가 분양자로부터 받은 금액을 중심으로 산정되어야 함에도 불구하고 대한주택보증에서는 편의적으로 또 주택보증에 이익이 되도록 일괄적으로 적용하고 있음.

예를 들어 계약금과 1차중도금을 납입했을 당시 보증사고가 났을 경우 주택보증에서 책임져야 하는 금액은 계약금과 1차중도금 뿐임에도 불구하고 처음에 보증료를 산정할 당시에는 나머지 6차까지의 중도금을 모두 포함하여 보증료를 산정하고 있음.

5. 본 위원이 생각하기에는 단계적으로 분할 납부되고 있는 중도금에 대해서는 보증료를 산정할 때 일괄적으로 적용할 것이 아니고 중도금이 납부되는 시점을 모두 계산에 반영하여 차별적으로 적용해야 한다고 판단하는데 어떻게 생각하는지?

6. 현재 건설업계가 많이 힘듬. 그런데 정부 출자 공기업으로서 공익을 추구해야 할 대한주택보증이 본연의 임무를 망가하고 편의적이거나 영리추구에만 몰두하여 보증료를 과다 징수하는 것은 시정되어야 함. 결국 이렇게 과다 산정된 보증료는 주택사업자의 부담을 가중시키고 분양가 인상으로 이어져 서민들의 피해로 연결된다는 점에서 현재의 보증료산정 방식에서 중도금 적용방식을 바꾸어 보증료를 낮출 필요가 있다고 봅니다. 이에 대해 앞으로 어떻게 하실 것인지 말씀해 주십시오.