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제 목 :	국정감사 정책질의 2004. 10. 12(화)
소 관 :	대한주택공사

1. 주택공사 분양 아파트, 70%가 전매

- 공공분양 4만 9천 가구 중 3만 5천가구가 전매

- `02년과 `03년에는 100% 가까이가 전매

- 공공분양 아파트마저 투기에 활용되고 있는 것으로 밝혀져

2. 허위 분양공고로 300억원 손해배상

- 사업계획 변경, 과장광고 등으로 분양공고시 대지면적과 실제 대지면적 차이 발생 - 대법원 판결로 손해배상

3. 임직원 비리 - 매년 10% 정도가 징계 받아

- 전임사장 2명 연쇄 구속,

- 매년 5～7명이 비리로 파면, 해임 등 징계

- 감사결과 직원의 10%가 신분상 조치 받아

4. 불합리한 임대주택 정책, 주공 부실화 및 서민 피해

- 재정지원 계획대비 25% 부족

- 소형평형 공급 축소(계획 30%, 실적 5%)로 최하위계층 피해

5. 임대주택 21%가 임대료 연체 - 종합대책 시급

- 30만 가구 중 6만 5천가구 연체로 크게 증가

- 명도소송 등 강제집행 1만 4천가구로 급증

6. 공사 수급업체, 매년 20% 제재 - 공사발주 개선 필요

- 제한경쟁이라는 발주로 부실업체가 공사에 참여한 결과 연평균 불공정하도급 37개, 경고장발급 23개, 부실벌점 26개, 입찰참가자격제한 18개 업체씩 제재조치

7. 주택공사 안전사고, 연간 10여명 사망

1. 주택공사 분양 아파트 70%가 전매

◦ 주택공사는 민간건설업자와는 달리 주택건설 및 공급사업에 있어 높은 수준의 공공성이 요구되고 있음

- 그 공공성은 바로 서민들의 내집 마련 기회를 확대하는 것이라고 봄

- 그렇다면 주택공사가 공급하는 아파트는 무주택 실수요자에게 정확히 공급돼야 한다고 봄

◦ 그러나, 주택공사가 공급한 공공분양 아파트의 약 70%  정도가 전매되고 있는 것으로 나타나, 무주택 실수요자에 대한 공급보다는 오히려 투기목적에 활용되고 있는 것   아닌가 하는 우려를 갖지 않을 수 없음<도표1. 참조>

- 최근 4년간 주택공사가 분양한 4만 9천여 가구 중 3만 5천여 가구의 분양권이 전매된 것임

- 금년 들어서는 각종 분양권 전매 규제로 줄어들고는   있으나, 부동산경기가 좋았던 `02년과 `03년의 경우 거의 100%에 육박하고 있음

- 다소 중복을 감안한다 하더라도 공공분양 아파트로서는 분양권 전매가 지나치게 성행하고 있다는 것을 말해주고 있음 - 어떻게 생각하는지 ?

- 지금 주택공사 공공분양아파트는 100% 청약저축에 가입한 무주택자에게 분양되고 있음(1순위는 5년 이상)

- 그러나, 이러한 무주택자 중에서도 엄밀한 실수요자와, 재산이 있는 무주택자로 투기목적에서 청약저축에 가입하고 분양을 신청한 사람들도 많을 것임

- 이러한 부분에 대한 대책과 검증 없이 무조건 규정에  따라 분양을 하니 전매가 성행할 수밖에 없다고 봄  - 그 동안 무엇을 했는가 ?

◦ 물론 주택공사의 공공분양 사업은 임대주택건설이라는  공익사업을 위해 필요한 재원을 마련하는 예외적인 수익 사업이라 할 수 있고, 정부의 주택공급제도를 따르고 있기 때문에 자체적으로 전매를 금지하기는 어려울 것임

◦ 또한, 내년부터 공공분양 아파트의 원가가 공개되고 일정기간 분양권 전매가 금지되는 주택법개정안이 국회에서  통과되면 전매 문제는 없어질 것으로 예상됨

◦ 그러나, 5년 정도의 의무보유기간을 정한다 하더라도 중장기 투기수요는 줄어들지 않을 것으로 보임

◦ 따라서, 많은 어려움이 예상되지만 공공분양아파트에 대해서 만이라도 투기목적이 아닌 실수요자에 대한 공급이   확대될 수 있도록 하는 정책방안이 마련돼야 한다고 봄 - 대책은 ?

<도표1. 주택공사 공공분양아파트 분양권 전매 현황>

구 분	`01	`02	`03	`04. 7	계
분양호수	16,032	13,520	12,020	8,149	49,721
전매건수	5,941	13,532	11,954	4,168	35,595
전매비율	37%	100%	99%	51%	71%

자료 : 주택공사

주) 전매건수에는 한 가구가 수회 전매한 경우 포함 - `02년의 경우 분양호수 보다 전매건수가 많게 나타남

2. 허위 분양공고로 300억원 손해배상

◦ 주택공사가 `80년대 후반부터 `90년대 초반에 걸쳐 공급한 아파트의 분양공고시 대지면적과 실제 대지면적에 차이가 발생하는 바람에 이미 110억원의 손해배상을 하고, 앞으로도 약 190억원의 손해배상이 불가피한 것으로 나타났음

◦ 서울 상계‧중계‧구로, 수원 권선, 광명 하안, 과천 등 주공아파트 입주민들은 분양공고 당시 대지면적과 등기부상의 공유대지면적상에 차이가 있는 것을 발견하고 `90년대   초반부터 주택공사를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했음

◦ 장기간에 걸쳐 소송이 진행되다가 2002년 말에야 대법원 판결이 나왔는데, 대부분 주택공사가 패소하는 바람에   작년에야 300억원대의 손해배상을 하기에 이른 것임

- 대지공유면적의 차이가 발생하게 된 원인은 지적오차, 사업계획 변경, 과다공고 등으로 밝혀졌는데 대법원은 이 중 사업계획 변경과 과다공고에 따른 손실을 배상  하라는 판결을 내렸음

- 지금까지, 344억원의 손해배상청구소송이 제기돼서 154억원의 확정판결이 나고 이 중 주택공사가 110억원의 패소판결을 받았음

※ 패소(52건) : 25개 지역 14,488명에 대해 110억원 손해배상

- 또, 계류중인 190억원은 조만간 판결이 날 예정인데,  대부분 주택공사가 패소할 것으로 예상되고 있음

※ 계류사건(6건) : 4개 지역 1,966명이 190억원 청구

◦ 결국, 주택공사가 분양계약자에 대한 통지도 없이 일방적으로 사업계획을 변경하고, 과당광고를 함으로써 공기업의 신뢰를 실추시키고 분양계약자에게 커다란 손실을 입힌 것임

◦ 이러한 일은 다시는 재발돼서는 안 될 것임 - 대책은 ?

3. 임직원 비리 근절대책을 세우라 - 매년 10%가 징계

◦ 주택공사는 지금 윤리경영 측면에서 중대한 위기에 처해 있음

- 직전 사장 두명(권해옥, 김진)이 연속해서 비리 관련으로 구속이 됐기 때문임

◦ 본 의원 판단으로는 이러한 사건이 우연히 일어난 것은 아니라고 봄

◦ 주택공사 내부에 뿌리 깊게 퍼져있는 부정과 부패의 연장선상에서 바라봐야 한다고 봄

◦ 나름대로 비리 근절을 위해 노력은 하고 있겠지만 주택 공사의 비리사건은 매년 줄어들지를 않고 지속적으로 불거져 나오고 있음

- 매년 5～7명이 각종 비리와 관련해서 파면, 해임 등 중징계를 당하고 있음<도표1. 참조>

- 또한, 감사결과에서도 매년 2백～4백명 정도가 신분상  조치를 받고 있는 실정임<도표2. 참조>

- 이는 전체 임직원 3,500명의 10% 가까운 수치 임

◦ 이렇게 만연한 부패는, 내부 통제 및 감시시스템의 결여와 임직원들의 담당 업무에 대한 지나친 재량여지 등 구조적인 문제점으로부터 나온 것이라고 생각됨

- 이러한 부패구조 아래서는 어떠한 사장이 오더라도 쉽게 극복을 못하고 같이 물들어 가는 것이 아닌가 하는 생각이 듦

◦ 먼저, 주택공사 부패구조의 원인이 어디에 있다고 보는지, 나름대로의 판단은 ?

◦ 지금 새로운 사장을 맞이하기 위한 절차가 진행 중에 있음.

◦ 새로운 사장이 오기 전에 먼저 내부를 청소할 필요가   있다고 봄

- 직원 상호간에 견제와 통제시스템을 갖추고 모든 업무가 직원의 재량이 아닌 규정과 매뉴얼화 된 절차에 따라   이루어지게 함으로써 비리발생이 구조적으로 불가능한  체제를 만들어야 할 것임

- 또한, 비리의 제반요소에 대한 철저한 분석과 감시시스템, 자체 처벌규정의 강화와 엄정한 집행 등으로 비리 발생  소지를 획기적으로 줄여 나가야 할 것임 - 대책은 ?

<도표1. 주택공사 임직원 비리사건 발생 현황>

(단위 : 명)

구 분	파면	해임	정직	감봉	경고	견책	계
`00		1			2	1	4
`01	3		2	2			7
`02	4	2					6
`03		1		2		2	5
`04	3	4					7

<도표2. 감사결과 조치 현황>

구 분	`00	`01	`02	`03
신분상조치(명)	408	231	208	192
재정상조치(건)	86	63	58	74
행정상조치(건)	197	98	151	178

4. 불합리한 임대주택 정책, 주공 부실화 및 서민 피해

◦ 참여정부는 주택시장 안정과 “서민‧중산층의 내집 마련 꿈” 실현을 위해 2012년까지 국민임대주택 100만호 건설계획을 추진 중임(참여정부 임기 중 50만호)

- 선진국은 전체 주택재고에서 임대주택이 차지하는 비중이 20～40%에 이르고 있으나, 우리의 경우 3.7%에 불과한 실정에서 국민임대주택 건설은 주택정책의 핵심이라 할 수 있음

◦ 주택공사는 이 중의 절대 물량인 80%를 건설하기로 했는데, 재원부족에 따라 부실화 우려는 물론 전체 임대주택건설사업의 지속성에 심각한 우려가 제기되고 있음

◦ 정부는 당초 국민임대주택 건설사업비 56.1조원을 재정 20.2%, 국민주택기금 40%, 입주자 29.8%, 사업주체가 10%를 각각 분담하는 것으로 계획을 세웠음

◦ 그러나, 주택공사에서 작년까지 11만 2천여가구를 건설한 결과 비용분담이 정부계획을 크게 빗나가고 있는 것으로 나타남

- 11만 2천가구 건설비용은 9.1조원이었는데, 이 중 재정에서 16%, 기금 29.8%, 입주자 18.8%, 주택공사가 35.4%를 각각 부담한 것으로 나타나고 있음<도표1 참조>

- 결국, 재정‧기금‧입주자가 계획대비 25.4%를 적게 부담하고 그만큼을 주택공사에서 추가 부담한 것이며, 금액으로 따지면 2.3조원에 이르는 막대한 규모임

◦ 특히, 2003년 들어서는 주택공사의 비용분담이 43%로 급증해서 사정을 더욱 악화시키고 있는 실정임

◦ 이렇게, 주택공사의 부담이 크게 늘어나게 된데는 정부의 비현실적인 계획과 주택공사의 현실추구 때문임

- 정부는 평형별로 재정지원을 차등화 하고 있는데, 재정지원비율이 가장 높은 14～15평형대는 수요부족에 따라 공급이 거의 이루어지지 않고 있음<도표2. 참조>

- 정부목표는 14～15평형대 공급비중을 30%로 잡았는데, 주택공사의 실제 공급비중은 5%에 불과한 실정임

- 반면, 19평 이상 큰 평형대 건설 비중은 당초 목표가 40%였는데, 실제 공급은 75%가 이루어졌음

◦ 이러한 대형 평형대 위주의 공급은 주택공사와 입주희망 서민들 양쪽 모두에게 피해를 주고 있음

- 주택공사는 정부에서 건설비용의 40%를 지원받을 것을 10% 밖에 지원받지 못해 자체부담이 늘어나고,

- 임대주택 입주자격 최하위계층(도시근로자 소득수준의 50%)은 대형 평형의 임대료 부담 때문에 입주를 기피하고 있기 때문임

※ 사실, 최하위 계층은 가구원이 많기 때문에 적은 평형대도 맞지 않고, 대형 평형도 임대료 부담 때문에 맞지 않는 등 이래저래 소외되고 있는 실정임

◦ 이러한 과중한 비용부담으로 인해 주택공사는 금년 중 현금흐름에 커다란 어려움을 겪고 있음

- 주택공사는 2004년 중 4.1조원의 자금이 부족할 것으로 전망하고 이는 사채발행을 통해 조달할 계획

◦ 특히, 공공분양 물량이 줄어들고 있는데다가, 분양원가가 공개될 경우 교차보조에 어려움을 겪고, 이에 따라 국민임대주택 건설을 위한 재원마련이 더욱 빠듯해 질 전망임

◦ 따라서, 주택공사는 소득계층별로 보다 정확한 수요를 반영한 임대주택 건설계획을 다시 만들고, 이를 정부에 제시함으로써 현실성 있는 재정지원이 이루어지도록 해야 할 것임 - 대책은 ?

◦ 또한, 재정여건상 재정지원에는 한계가 있는 만큼 자체적으로도 부채규모가 지나치게 높아지지 않는 범위 내에서 다양한 재원조달 방안을 강구할 필요가 있다고 봄 - 대책은 ?

◦ 입주를 희망하는 최하위 계층은 임대주택이 커도 문제, 작아도 문제, 상당히 어려운 처지에 있음 - 적절한 위치선정으로 저렴하면서도 큰 평형대의 임대주택 공급을 위한 별도의 대책도 마련돼야 할 것임 - 대책은 ?

<도표1. `02～`03년 국민임대주택건설 비용분담 계획대비 실적>

(단위 : 억원)

구 분			총건설비용	재 정	기 금	입주자	사업자
정 부 분담계획	금액		561,000	114,000	224,000	167,000	56,000
	비율		100%	20.2%	40.0%	29.8%	10.0%
실 제 분담내역	`02	금액	36,695	8,565	12,057	7,326	8,747
		비율	100%	23.0%	33.0%	20.0%	24.0%
	`03	금액	54,667	6,040	15,170	9,818	23,639
		비율	100%	11.0%	28.0%	18.0%	43.0%
	계	금액	91,362	14,605	27,227	17,144	32,386
		비율	100%	16.0%	29.8%	18.8%	35.4%
차 이			-	4.2%p↓	10.2%p↓	11.0%p↓	25.4%p↑

주) 공급기준 112,118가구를 대상으로 산정(주택공사)

<도표2. 임대주택 평형대별 목표대비 공급실적>

(단위 : 호)

구 분		I형 (14～15평)	II형 (16～18평)	III형 (19평 이상)
국고지원율		40%	20%	10%
정부건설계획		30%	30%	40%
공급 실적	`02	1,992	11,373	35,252
	`03	4,300	9,271	45,686
	계(%)	5%	20%	75%

5. 임대주택 21%가 임대료 연체 - 종합대책 시급

◦ 최근 경제상황이 악화되면서 주택공사 임대주택의 임대료 연체가 급증하고 있는 것으로 나타남

- 2001년에 연체가구수가 3만 9천여가구, 연체금액이 60억원이던 것이 매년 빠른 속도로 증가해서, 금년 6월 현재 6만 5천여가구, 119억원으로 배 가까이 늘어났음<도표1. 참조>

- 현재, 임대주택 총 재고는 30만가구임. 전체의 21%가 임대료를 연체하고 있는 것임

※ 임대주택 재고 : 304,823가구

◦ 아울러, 임대료 연체에 따른 가옥명도소송 제기, 압류 등 강제집행도 크게 늘어나고 있는 실정임<도표2. 참조>

- 2001년 7천여호에 불과하던 임대료 연체에 대한 명도소송 등 법적 조치가, 작년에는 2만 1천여호, 금년 상반기에만 1만 4천여호로 증가했음

◦ 임대료를 연체하고 있는 임차인들의 어려운 사정을 감안하면 여기에 마땅한 대안을 마련하기란 참으로 어려운 것이 사실임 - 하지만 마냥 방치할 수만도 없을 것임

◦ 지금 대략 연체 3개월까지는 독촉만 하다가 4개월이 지나면서부터는 명도소송 절차에 들어가는 것으로 알고 있음 - 맞는가 ?

◦ 그러나, 연체기간별로 구체적인 조치기준은 따로 정하지 않고 있음 - 이것도 맞는가 ?

◦ 이것은 좀 잘못된 것이라고 봄

- 첫째, 연체 기간 단계별로 구체적인 조치기준을 정해야 함

- 둘째, 이러한 구체적인 조치기준을 임대차계약 당시는 물론 수시로 임차인들에게 공지할 필요가 있음

- 셋째, 주택공사가 단지 집장사가 아닌 제대로 된 공적기능을 수행하는 기관이라면, 임대주택 입주민들의 창업, 직업알선 등 소득원 개발과 제공에도 어느 정도의 역할을 해야 한다고 봄

※ 스스로 하기가 부적절하다면, 고용‧창업관련 유관기관과 긴밀한 협조체제를 구축해서라도 추진할 수 있다고 봄

- 넷째, 지금 임대료 연체 4개월부터 명도소송 절차에 들어간다는 것은 너무 가혹하다고 판단됨 - 적어도 6개월 정도까지는 기다려 주는 것이 사리에 맞다고 봄

◦ 이러한 종합적인 임대차 관리 대책이 필요하다고 보는데, 견해와 대책은 ?

<도표1. 임대주택 임대료 연체 현황>

(단위 : 호, 백만원)

구 분		`01	`02	`03	`04.6
연체가구수	1～3개월	34,204	41,416	51,373	56,709
	4개월이상	5,630	5,620	7,582	9,055
	계	39,834	47,036	58,955	65,764
연 체 금 액	1～3개월	3,556	4,422	6,308	7,171
	4개월이상	2,456	2,482	3,784	4,792
	계	6,012	6,904	10,092	11,963

<도표2. 임대료 연체에 따른 조치현황>

(단위 : 호)

구 분		`01	`02	`03	`04.6
명도소송	제 소	3,540	8,011	12,666	9,145
	강제집행	69	46	150	69
압 류		3,104	4,161	7,909	4,977
재계약거부		381	605	721	478
계		7,094	12,823	21,446	14,669

참고) 임대료 연체 가산금 : 11%

6. 공사 수급업체, 매년 20% 제재 - 공사발주 개선 필요

◦ 주택공사 발주공사의 관리 실태를 보면, 불공정하도급과 부실시공에 대한 수급업체 제재조치가 상당히 많은 것으로 나타나고 있음

- 지난 3년간 평균적으로 볼때, 불공정하도급 적발은 37개 업체, 수급업체에 대한 경고장 발급 23개 업체, 부실벌점 부과 26개 업체, 입찰참가자격 제한 18개 업체에 이르고 있음

- 주택공사의 수급업체가 연간 약 120개 업체임.   이 중 20～30개 업체가 매년 각종 부실시공이나 불공정하도급으로 제재조치를 받고 있다는 것은 뭐가 잘못돼도 크게 잘못돼 있다고 봄 - 원인이 어디에 있다고 보는가 ?

◦ 결국, 주택공사의 공사발주계약에 문제가 있고, 검증되지 않은 부실업체가 공사에 참여하기 때문으로 밖에 볼 수 없음

- 주택공사의 공사발주는 제한경쟁입찰방식에 따르고 있음

- 발주금액 단계별로 시공능력에 따라 참여범위를 정하고 있음

※ 예) 230억원 이상 발주공사는 시공능력 750억원 이상으로 참여를 제한

- 또, 예정가의 88% 수준에서 낙찰가를 유도하는 방식으로 경쟁입찰제도를 운영하고 있음

◦ 이러한 제한경쟁입찰로 결국 PQ, 적격심사 등 기술적인 분야에 대한 평가가 소홀히 되고 있는 것임

◦ 따라서, 공사발주관련 제도를 기술력 위주로 개편함으로써 수급업체 나아가, 공정관리 및 아파트의 품질을 높여나가야 할 것임 - 대책은 ?

<도표1. 주공발주 수급업체에 대한 제재 현황>

(단위 : 업체수)

구 분	`02	`03	`04.6	계
불공정하도급	10	65	조사중	75
경고장발급	24	30	14	68
부실벌점부과	24	41	13	78
입찰참가자격제한	10	16	27	53

7. 주택공사 안전사고, 연간 10여명 사망

◦ 주택건설공사 현장은 위험한 작업장 중의 하나임

◦ 그러나, 이러한 점을 감안하더라도 주택공사 건설현장의 안전사고가 지나치게 많이 발생하고 있음

- 지난 3년간 주택건설 현장에서의 안전사고는 연평균 약 45건 정도가 발생했음

◦ 또, 사고발생 건수 대비 인명사고 비율도 매우 높은 것으로 나타나고 있음

- 연평균 10여명이 사망하고 35명 정도가 부상을 당하고 있는 실정임

- 주택건설현장에서의 안전사고는 곧바로 중대한 인명  사고로 이어지고 있는 것임

◦ 주택공사에서도 안전관리대책으로 3E 운동을 실시하고는 있으나 아직 큰 효과를 보지는 못하고 있음

※ 3E : Education, Enforcement, Engineering

◦ 따라서 안전관리 상시점검, 안전관리 미흡 공사장에 대한 제재 강화, 안전확보를 위한 기술개발 등 보다 강력한 안전관리대책이 필요하다고 봄 - 대책은 ?

<도표1. 참조>

<도표1. 주택공사 건설현장 안전사고 발생 현황>

(단위 : 건, 명)

구 분		`02	`03	`04	계	연평균
사고 유형	추락	17	28	16	61	20.3
	전도	23	6	5	34	11.3
	비래	1	2	2	5	1.7
	협착	5	5	2	12	4.0
	기타	12	10	2	24	8.0
	계	58	51	27	136	45.3
인명 피해	사망	12	14	5	31	10.3
	부상	46	37	22	105	35