보 도 자 료	2004년도 건설교통위원회
○ 일시 : 2004. 10. 6. (수) ○ 대상 : 한국토지공사	국회의원 주 승 용	전남여수을
	연락처 02) 788-2153 / FAX 02) 788-3231
■ ‘05년 기업토지 매입사업 손실 예상액 4009억원, 잔여토지 51만평 ’08년까지 미매각시엔 5천307억원 달할 듯 (별첨 1) 기업토지매입사업, 매입원금 2조6천101억원에 99년부터 지급한 채권이자 등 1조7천123억원 등 총 4조3천224억원! 반면 회수금액은 매각대금 기회수액 2조9천582억원, 잔여토지 및 기매각분 추정회수액 6,848억원, 임대료수입 등 2천785억원 등 총 3조9천215억원에 불과해 ■ 미분양 산업단지 397만평, 금액으로 1조3천596억원 달해 (별첨 2) 2004년 7월 말 현재 토공이 사업시행자로 참여한 국가 및 지방산업단지 중 미분양된 산업단지가 전국적으로 19개 사업지구 397만평, 1조 3,596억원 이며, 이 가운데 개발이 완료된 산업단지만도 10개 사업지구 196만평, 5,752억원에 이르고 있는 것으로 나타나 ■ 동탄신도시 내 대체농지 조성 부적절-이전대책 수립해야 (별첨 3) WTO의 쌀 시장 개방 압력으로 쌀생산의 경쟁력이 약화되어 대규모의 휴경농이 증가하고, 신도시주변 난개발로 몸살을 앓고 있는 상황에서 신도시 개발지역 내에 농지 24만평을 조성하는 것은 이해할 수 없는 일임 ■ 환경친화적 주택단지, 실수요자에겐 그림의 떡 (별첨 4) 환경친화적 주택단지는 미국의 부자동네로 손꼽히는 라스베가스와 같은 고급 주택단지를 만들겠다는 의도. 토지공사가 친환경단지 조성 후 일반 수요자 대상 분양해야

<10월6일 한국토지공사 국정감사 질의 자료>

□ 기업토지 매입사업 손실 보전대책 수립해야          (별첨 1)

○ 토지공사는 지난 1997년 12월, IMF로 인해 부도 위기에 처한 기업들을 살리기 위해 정부가 수립한 ‘부동산 및 건설산업 지원대책’에 따라 기업보유 토지를 매입키로 하고 99년말까지 총 385만평의 토지를 매입한 바 있습니다.

○ 2004년 7월말 현재까지 토지공사가 기업토지 매입사업에 투입한 금액은 매입원금 2조6천101억원에 99년부터 지급한 채권이자 1조7천123억원 등 총 4조3천224억원인 반면, 그동안 회수된 금액은 매각대금 기회수액 2조9천582억원, 잔여토지 및 기매각분 추정 회수액 6천848억원, 임대료수입 등 2천785억원 등 총 3조9천215억원입니다.

○ 토지공사가 본 위원에게 2005년까지 기업토지 매입사업으로 인한 손실액이 4009억원인 것으로 자료를 제출한 바 있습니다만, 이는 현재 보유중인 기업토지 51만평(매입가액 3천106억원)를 2005년까지 4천1백억원에 매각했을 경우를 포함한 금액입니다.

○ 최근의 경기여건을 고려할 때, 남아있는 51만평의 잔여토지를 2005년까지 매각한다는 것은 현실적으로 불가능한 만큼, 2005년까지 토지공사의 기업토지매입사업 손실액은 최대 7천억원에 달할것으로 예측됩니다.

○ 당초 정부는 토지공사가 기업토지 매입사업을 하게 하면서 손실이 발생할 경우 재정에서 출자지원을 제시한 바 있습니다. 그런데 2005년까지 토지공사의 추정손실액이 최대 7천억원에 달할 것으로 예측됨에도 불구하고 2004년까지 정부 재정에서 토지공사에 출자한 금액은 7백억원에 불과 합니다.

○ 본 위원이 파악한 바에 의하면 정부는 2000년부터 매년 2백억 내지 1백억원씩 출자해오던 것을 2005년도 예산에는 전혀 반영하고 있지 않은 상태입니다.

☞사장께 묻겠습니다.

- 현재 기업토지 매입사업으로 인한 정확한 수익과 손실 산출에 많은 어려움이 있는 것으로 알고 있습니다.  이 사업을 추진하면서 별도 회계로 관리하지 않고 토지공사의 일반회계에 섞어서 관리하기 때문에 발생한 문제라고 생각합니다.  따라서 외부 회계전문기관에 기업토지매입사업에 관한 회계용역을 주어 이 사업으로 인한 수익과 손실을 명확히 할 필요가 있다고 보는데, 이에대한 사장의 견해는 무었입니까?

- 정부의 기업토지 매입사업에 대한 재정지원이 중단될 경우 토지공사의 손실은 더욱 커질것으로 예상됩니다. 내년부터 재정지원이 이뤄지지 않을 경우 추가 손실은 얼마이고, 대책은 무엇인지 답변바랍니다.

-현재 남아있는 51만평의 잔여토지의 경우 그동안 수차례에 걸친 매각과정에서 판매되지 않은 것들로 한마디로 상품성이 떨어지는 토지라고 할 수 있습니다. 또한 최근 악화일로에 있는 부동산 및 건설경기 여건을 고려할 때, 잔여토지를 매각하는 것은 더욱 어려워질 것으로 생각합니다.  따라서 잔여토지 51만평에 대해서는 무작정 매각만을 추진할 것이 아니라, 각 토지별 여건을 면밀히 파악한 후 임대, 개발후 판매, 저가판매 등 별도의 대책을 수립해야한다고 보는데 , 이에대한 사장의 견해와 대책은 무엇입니까?

□ 미분양 산업단지 397만평, 1조3596억원에 달해     (별첨 2)

○ 2004년 7월 말 현재 토공이 사업시행자로 참여한 국가 및 지방산업단지 중 미분양된 산업단지가 전국적으로 19개 사업지구 397만평, 1조 3,596억원 이며, 이 가운데 개발이 완료된 산업단지만도 10개 사업지구 196만평, 5,752억원에 이르고 있는 것으로 나타나 있습니다.

○ 이제까지 산업단지 개발사업은 국가 경제발전이나 지역균형개발 등 공공적 성격으로 인해 지자체나 공공기관의 주도로 이루어져 왔으며, 특히 토지공사는 국가로부터 직접 사업시행자로 지정받아 산업단지 개발에 참여한 외에도 자금이나 개발능력이 부족한 지자체가 사업참여를 요청한 산업단지에 대해서도 사업인수 방식을 통해 참여하는 등 설립이래 46개 산업단지에 8조 2,091여억원을 투입하여 4,466만평을 개발완료 하였거나 개발중에 있는 것으로 알고 있습니다.

○ 이와 같이 토지공사는 전국적인 산업단지 개발사업을 통하여 국가산업발전 기반조성은 물론 국토의 균형개발에도 상당히 기여해 왔다고 인정됩니다만, 막대한 사업비를 투입하여 조성한 산업단지가 397만평, 1조 3,596억원이나 분양되지 않고 사장되어 있는 현실은 국가 산업기반 조성 및 지역균형개발이란 정책목표에도 불구하고 국가자원의 낭비 요인이라 여겨지며, 실질적으로 토지공사가 지역산업 발전에 얼마나 기여하고 있는지 의문시되지 않을 수 없습니다.

○ 산업단지를 개발하는 그 자체만으로는 지역균형발전이라 할 수 없습니다. 조성된 산업단지에 기업이 입주하여 단지가 활성화되어야 지역 경제도 좋아지고 정부 정책에 대한 국민신뢰도 쌓여 가는 것입니다.

○ 일례로 목포대불 산업단지의 경우 사업이 준공된지 8년이 지났음에도 불구하고 2004년 7월 말 현재 70%만 분양되어 64만여 평 정도가 미분양 상태로 방치되어 있고, 동해북평 산업단지도 개발완료후 9년이 지났으나 분양율이 37%로 저조한 실정입니다.

○ 특히 김천구성 산업단지는 조성공사가 거의 마무리되었는데도 분양실적이 전무하여 다른 용도로 개발하기 위해 구상중인 것으로 알고 있습니다.

○ 이와 같은 산업단지의 대규모 미분양사태는 지역균형 개발 등 정책목표에만 너무 연연한데 기인한다고 본 의원은 생각합니다.

○ 따라서 본 의원은 국가나 지자체가 개발참여를 요구하는 산업단지에 대하여는 ‘지자체 등과 공동개발 혹은 개발참여 요구자의 지원조건’을 명확히 하고, 실효성 있는 지역균형 개발을 위해 본 의원은 토지공사가 사업초기부터 지자체, 언론, 지역주민 등과의 유기적인 협조체제를 구축하고, 지자체는 적극적으로 단지내 기업을 유치하고 외자를 유치하는 노력 등 상호간 역할분담을 통하여 산업단지를 조속히 활성화하는 것이 지역경제 활성화를 도모하고 미분양 산업단지를 예방하기 위한 최선의 방안이라고 보는데 이데 대한 토지공사의 견해는 어떠합니까?

□ 동탄신도시 대체농지 조성 부적절-이전대책 수립해야      (별첨 3)

○ 수도권내 부족한 주택난을 해결하기 위하여 주택공급정책의 일환으로 추진되고 있는 화성 동탄신도시에서 대체농지 약 24만2천평을 조성하고 있습니다. 이 면적은 전체 신도시 개발면적 273만평의 8.9 %에 해당하는 면적입니다.

○ WTO의 쌀 시장 개방 압력으로 쌀생산의 경쟁력이 약화되어 대규모의 휴경농이 증가되고 있는 상황에서 신도시 개발지역 내에 농지를 조성하여 농사를 짓겠다는 발상이 과연 타당한 것인지 묻지 않을 수 없습니다.

○ 기존 신도시를 비롯한 도시주변에서는 지가상승에 대한 기대감으로 투기세력이 농지를 무차별적으로 매입하고 있으며, 토지의 형질변경이 일반화되어 난개발이 사회적 문제가 되고 있습니다.

○ 실제 농지법에서도 농업진흥지역에 대해 도시형 집단비닐하우스 설치, 가설창고 등 가건물 건축, 농업인 주택 건축 등을 허용하고 있어 신도시 지구내의 대체농지에 대한 난개발을 법적으로 규제하기도 어려운 상황입니다.

○ 상황이 불가피했다고는 하지만, 충분히 문제가 예견됨에도 불구하고 적극적인 해결방안을 모색하지 않은 것에 대해서는 토지공사가 책임을 면하기 어렵다는 것이 본 위원의 생각입니다.

○ 현재 토지공사는 뒤늦게 대체농지 조성으로 인한 문제의 심각성을 파악하고, 대체농지 24만2천평을 4만7천평으로 줄이고 대신 공공 편익시설 19만5천평을 조성하는 대책을 수립하고 있습니다만, 실제 이 계획은 농림부가 동의하지 않으면 무용지물이 될 수 밖에 없습니다.

☞사장께 묻겠습니다.

1.본 위원이 농림부에 확인한 결과, 농림부도 변화된 농업환경에 맞춰 대체농지 조성 문제에 대해 종전과는 달리 유연한 자세를 보이고 있습니다. 따라서 현재 신도지 개발지구 내에 포함된 대체농지를 다른 지역으로 이전하는 계획을 검토할 필요가 있다고 보는데, 이에대한 사장의 견해는?

□ 환경친화적 주택단지- 실수요자 위주로 조성해야    (별첨 4)

○ 현재의 토지공사는 1974년 기업의 비업무용 토지의 매입,매각으로 기업의 재무구조 개선을 도모하기 위해 출범했던 ‘토지금고’가  1979년 부동산 투기억제와 지가안정을 위한 종합대책의 일환으로 ‘한국토지개발공사’로 개편된 후, 1996년 ‘한국토지공사’로 명칭을 변경하여 오늘에 이르게 된 것입니다.

○ 본 위원이 이렇게 토지공사의 역사를 되짚은 것은 토지공사의 설립목적이 ‘부동산 투기억제와 지가안정’에 있다는 것을 다시한번 강조하기 위해서입니다.

○ 최근 토지공사는 용인동백지구 지구에 환경친화적 주택단지를 프로젝트파이넨싱(PF) 방식으로 조성키로 하고 민간사업자를 선정한 바 있습니다.

○ 토지공사가 추진하는 환경친화적 주택단지라는 것은 여러 가지 화려한 말로 포장되어 있지만, 간단히 말하면 미국의 부자동네로 손꼽히는 라스베가스와 같은 고급 주택단지를 만들겠다는 것입니다.

○ 부동산투기억제와 지가안정을 위해 설립된 토지공사가 공익개발이라는 명분하에 토지수용권을 행사해서 조성한 택지 위에 호화주택단지를 조성한다는 것이 과연 적절한 것인지 묻지 않을 수 없습니다.

○ 지난 2002년에 이미 토지공사는 친환경적인 주택단지 개발사업을 실시한 적이 있습니다. “여러명의 동호인이 공동으로 전원주거단지를 건설할 수 있도록”한다며 분양한 용인죽전지구 블록형 단독주택용지 사업은 “자연지형을 활용한 환경친화적인 주택단지”라는 당초 목적과는 달리 투기꾼들의 잔치판이 되었습니다.

○ 실제 토지공사가 제출한 자료에 의하면, 총 5만2천여평 27개 필지를 하나씩 분양받은 27개 분양자(건설업체 3, 개인 3, 동호인그룹 21) 중에서 최초 분양자가 계약을 유지하고 있는 경우는 4개에 불과하고 나머지는 모두 전매를 통해 소유자가 바뀌었습니다.

○ 지난 6월에 프로젝트파이넨싱 사업부분을 제외하고 일반 분양한 용인동백지구 블록형 단독주택용지의 경우는 최근 부동산 경기 침체과 분양권 전매금지 조치로 인해로 12필지 중 5개 필지가 미분양되었고, 5개 필지는 주택건설업체에 분양되었습니다.

○ 결국 토지공사의 환경친화적 주택단지 조성 사업은 당초 계획과는 달리 전매차익을 노리는 투기꾼이나 저렴한 택지를 매입해 주택건설로 차익을 거두려는 건설업자들만이 관심을 가질뿐 실제 수요자들에겐 그림의 떡이 되어버린 것입니다.

☞사장께 묻겠습니다.

- 이미 분양된 죽전지구의 경우 금년말 까지 분양대금 납부가 끝나고 내년부터 본격적인 사업추진이 이뤄져야하지만, 실수요자가 아닌 투기꾼들의 전매 행위로 인해 제대로 추진될 수 있을지 우려되고 있습니다. 죽전지구에 대한 대책은 무엇인지 답변해주시기 바랍니다.

- 토지공사가 호화주택 건설을 위한 택지조성사업을 하는 것이 적절치 않다는 본 위원에 대한 사장의 견해는?

- 주택건설업체는 물론 프로젝트파이넨싱을 통한 블록형 개인주택단지 조성사업은 개발업자의 이익실현으로 인해 분양가가 높아질 수 밖에 없습니다.  따라서 토지공사가 직접 환경친화적 택지를 조성하고 일반에게 분양하는 방법을 도입할 필요가 있다고 보는데, 이에대한 사장의 견해는?