1. 모기지론 제도의 조속한 정착

□ 공사 모기지론 판매실적은 2004년 9월말 현재 2조 2천억원을 기록하여 31,000가구에 장기주택자금을 공급

<월별 모기지론 판매실적>

(단위 : 억원)

구 분	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	계
판매금액	351	3,634	4,564	3,938	3,357	3,318	2,894	22,056
일 평균	70	182	240	179	153	151	152	171

□ 금년도 모기지론 판매목표(4조 5천억원) 달성을 위하여 다각적인 대책을 추진

◦ 모기지론 취급금융기관을 당초 9개사*에서 12개사**를 추가하여 총 21개사(8,700여개 점포)로 확대(8.10)

* 7개 시중은행(국민, 기업, 농협, 외환, 우리, 제일, 하나 은행) 및 2개 생명보험사(삼성생명, 대한생명)

** 4개 시중은행(신한, 조흥, 한미, 수협 은행), 6개 지방은행(경남, 광주, 대구, 부산, 전북, 제주 은행), 2개 손해보험사(삼성, LG 화재)

◦ 모기지론 금리를 6.7%에서 6.45%로 0.25%포인트 인하(8.17)

□ 모기지론 제도의 조속한 정착을 통해 가계의 대출금 상환부담을 완화시키고 대출 금융기관의 위험을 경감할 필요가 있음.

◦ 주택담보대출 만기 도래에 따른 가계의 원리금 상환부담이 급증하고 정부의 강력한 부동산시장 안정대책에 따른 주택가격 하락추세로 기존 주택담보대출의 담보가치가 하락할 가능성에 대한 대비

◦ 모기지론은 10년 이상의 장기대출로서 기존의 단기대출로 인한 금융시장 불안문제 해소에도 기여할 것으로 예상

◈ 주요 질의안건 ◈

1. 모기지론이 활성화되려면 무엇보다도 판매창구인 취급 금융기관들의 확보 및 적극적인 판매가 필요

▷ 그런 관점에서 당초 9개사에 12개사를 추가한 것은 매우 긍정적인 것으로 평가

▶ 판매금융기관 선정에는 특별한 기준이 있는 것인가?

▷ 취급기관을 늘려나감과 동시에 건전 경쟁을 통해 안정적인 판매망을 구축할 수 있도록 관리에 유념해야 함.

▷ 특히, 8월중 모기지론 취급기관을 대폭 늘렸음에도 불구하고 9월 실적이 눈에 띄게 줄어들은 것은 주택경기의 둔화 등과도 무관하지 않다고 보이지만 향후 모기지론이 본 궤도에 오를 때까지는 지속적인 모니터링과 시장분석이 뒤따라야 할 것으로 생각됨.

2. 판매창구의 확충과 더불어 가계의 모기지론 활용도를 제고하려면 가능한 한 낮은 금리의 모기지론을 판매해야 함.

▷ 모기지론은 유동화를 통해 조달되는 자금을 바탕으로 이루어지므로 모기지론 금리를 낮추기 위해서는 채권시장에서 주택저당증권(MBS, Mortgage-Backed Securities)를 낮은 금리로 발행할 수 있어야 함.

▷ 모기지론 금리를 낮추기 위해서는 MBS의 유동화 및 지급보증기관인 주택금융공사의 신뢰도를 높여 발행금리를 낮추고 대출채권의 매입, 유동화, 보증 등에 소요되는 비용을 축소해야 함.

▶ 이에 대한 주택금융공사의 계획은?

3. 한국주택금융공사의 MBS 발행 및 유통이 활성화되면 금융시장의 안정과 장기채권시장 활성화에 크게 기여할 것으로 기대

▷ 공사의 MBS는 생보사 및 연기금 등에 장기 안정적인 자산운용 수단을 제공할 뿐만 아니라 단기 주택담보대출을 장기화함으로써 금융시스템의 불안요인을 제거

▷ 신용도가 높은 MBS가 안정적인 투자처를 제공함으로써 시중부동자금이 자본시장으로 유입되는 선순환 구조를 마련하는 전기가 될 것으로 기대

4. 그러나 모기지론이 지금처럼 고정금리로 보급되는 경우 필연적으로 장기간에 걸쳐 금리변동위험을 부담

▷ 모기지론이 널리 보급된 상태에서 금리가 크게 급격히 하락하면 채무자는 모기지론을 조기 상환하게 되어 주택금융공사에 손실발생 가능

▷ 주택금융공사는 이러한 손실방지를 위해 5년 이내 중도상환에 대해서는 중도상환수수료를 부과하고 있으나 이는 채무자인 서민에게 부담으로 작용

▶ 근본적으로 금리변동위험을 보다 체계적으로 관리하기 위한 위험관리 시스템을 개발하고 전문인력을 확보해야 하며 변동금리 모기지론의 도입도 검토할 필요가 있다고 보는데 공사는 현재 어떤 대책을 가지고 있는가?

2. 수익성 제고를 위한 여유자금의 운용

□ MBS 발행을 안정적으로 지속하기 위해서는 발행주체인 주택금융공사에 대한 신뢰도 제고가 필수임.

◦ 이를 위해 정부지원이나 금융기관 출연을 통한 자본확충도 중요하지만 보유자산을 안정적으로 운용하면서 보다 많은 수익을 올리는 노력이 요구되고 있음.

□  2004년 8월말 현재 공사계정으로 3,426억원, 주택신보 계정으로 9,024억원을 운용중임.

◦ 공사계정의 3,426억원은 정기예금에 1,397, 수시입출식예금(MMDA)에 16억원, MMF에 207억원이 예치되었고 유가증권은 주로 국공채 및 금융채 위주로 운용

◦ 예치금과 유가증권의 비율은 30%～70% 범위 내에서 탄력적으로 운용

<한국주택금융공사의 자금운용 수익률 현황>

(단위 : %)

	’01	’02	’03	’04. 8
예치금	7.50	5.51	5.30	4.77
유가증권	8.95	6.42	6.60	6.07
총	7.7	5.85	5.75	5.15

◈ 주요 질의안건 ◈

1. 예치금 및 유가증권 형태로 자금이 운용되고 있는데 최근 운용현황은 어떠하며 위탁 금융기관의 선정 조건은 무엇인가?

2. 현재는 규모가 크지는 않으나 향후 MBS 발행이 활성화되면 수수료 수입 등으로 주택금융공사의 운용자금규모도 확대될 것으로 예상

▷ 운용자금 명세표를 보면 주로 예․적금이나 MMF, MMDA 등으로 자금을 운용

▶ 장기적으로 안정적으로 운용이 가능한 자금에 대해서는 주식시장에 투자할 계획은?

3. 한국주택금융공사는 서민의 주택소유를 지원하는 자금공급 등의 공익성과 함께 공사로서 적정수준 이상의 수익성을 유지해야 함.

▷ 적정수익을 창출하지 못하여 국가재정에 의해 손실이 보전된다면 세금의 의해 유지되는 부실공사로 전락할 수 있음.

▷ 주택금융공사는 중장기적인 관점에서 적극적으로 수익성을 제고하기 위한 대책을 마련함으로써 공사 운영의 효율성을 향상시켜 설립취지에 부응하는 기관으로서의 위상을 조속히 확립해야 할 것임.

3. 주택 및 부동산 관련 조사분석, 통계 업무 강화

□ 한국주택금융공사는 주택금융에 관한 조사․연구 기능을 강화하고 있음.

◦ 주택금융시장에 대한 분석체제 확립

※ 주택금융에 관한 조사․연구성과와 통계자료를 제공하는 주택금융월보 발간

※ 주택금융 유동화, 신용보증 전반에 관한 시장분석과 제도연구

□ 주택 및 주택금융 관련 통계자료의 생산

◦ 주택금융관련 통계생산을 위한 통계청의 통계작성기관 지정(7. 19)

◦ 주택 및 주택금융에 관한 Data Base의 구축

□ 그러나 조사분석 및 통계업무 담당 인력은 부족한 상황

◦ 공사창립 직후 조사부에서 담당(인원 4인)

◦ 현재는 조사연구팀 3인과 통계팀 4인이 조사부를 구성

◈ 주요 질의안건 ◈

1. 우리나라 부동산 정책수립에 있어 가장 큰 난점 중 하나가 신뢰할만한 주택․부동산 관련 통계가 부족하다는 점임.

▷ 건설교통부의 건설관련 일부 자료와 국민은행에서 발표하는 아파트 매매, 전․월세 가격지수 통계 외에는 공신력을 획득한 부동산 관련 통계자료가 없는 실정

▷ 기본통계가 정비되지 않은 상황에서 정확한 사태파악 → 원인진단 → 대책수립으로의 체계적인 이행은 대단히 어려운 문제임.

▷ 특히, 언론에서 주로 인용하는 부동산 관련 회사의 전문가들은 직접적으로 부동산경기에 이해관계가 있는 경우가 많아 공정성 및 객관성에 의심의 여지가 있음은 물론 의도적이던 아니던 간에 사실이 왜곡될 가능성도 있음.

▶ 모기지론 제도를 안정적으로 이끌어나가기 위해서 주택시장의 안정은 필수사항이므로 주택, 주택금융 및 여타 부동산 관련 통계자료의 생산 능력을 크게 강화시키고 부동산시장의 조사 및 분석업무에 보다 많은 역량을 집중시켜야 된다고 보는데 사장의 견해는 어떠하며 공사차원의 구체적인 계획안은 마련되어 있는가?

4. 역모기지론의 도입 및 활성화

□ 우리나라는 2000년 고령화사회에서 2019년 고령사회, 2026년 초고령사회에 도달하고 소요년수가 선진국에 비해 매우 빠르게 진행되면서 노인들의 안정적인 노후생활보장이 사회적 관심사로 부각

◦ 노후 생활보장문제 해결을 위해 국가 차원에서 노인복지․요양시설을 확충하는 것은 관련시설 건설 및 운영에 막대한 재원이 소요

□ 가구주연령별 주택소유가구비율을 살펴보면, 60세 이상 가구의 주택소유비율이 80.3%로서 타 연령대에 비해 매우 높게 나타남.

〈가구주연령별 주택소유가구비율(2000년)〉

(단위 : %)
	30세미만	30대	40대	50대	60세이상
주택소유가구비율	23.5	47.2	66.7	77.2	80.3

□ 역모기지란 본인 명의의 주택에 대해 담보 및 대출계약을 체결한 뒤 일정금액을 연금의 형태로 수령하는 최신 금융기법 중 하나

□ 역모기지론 제도의 도입은 거주할 집만 있고 생계를 꾸려나가기 어려운 대다수 노년층에게 상당한 도움이 될 것으로 보임.

◦ 역모기지론 제도는 노인들의 주거상황을 변화시키지 않으면서도 유동성 증가를 통해 소비를 증가시키는 등 안정적인 삶을 보장

◦ 특히, 역모기지론 제도를 통해 공적연금 및 복지․요양시설 등을 위한 대규모 재정지출 없이도 민간차원에서 노년층의 생활보장 및 주거안정을 달성할 수 있음.

□ 그러나 우리나라의 경우 부동산 가격이나 금리의 변동성이 커 역모기지론을 도입할 경우 금융기관에 지나친 부담으로 작용

◦ 담보로 제공된 주택의 가격이 실제로 대출자가 사망하는 시기에 얼마가 될지 불확실함.(주택가격 하락시 담보부족 사태)

◦ 장기간에 걸친 대출기간 동안 금리 예측이 어렵고 특히 금리의 변동폭이 클 경우 대출금융기관의 손실발생 우려

□ 대출자의 경우 거래 금융기관 파산가능성 및 과세문제와 관련된 불확실성이 있음.

◦ 역모기지 계약이 진행중인 가운데 거래금융기관이 파산할 경우 어떤 형태로든 수령 금액에 악영향을 미치게 될 것임.

◦ 역모기지 계약을 통한 수령 금액의 성격이 연금으로 규정될 경우 더 높은 한계세율을 적용받을 가능성도 있음.

◈ 주요 질의안건 ◈

1. 노인생활 안정화를 위해 미국 등 주요 국가들은 노인 소유의 주택을 담보로 하여 생활자금을 지급하고 사망 후에 해당 주택을 팔아 상환하도록 하는 역모기지론이 널리 활성화

▷ 역모기지론 활성화를 위해서는 우선 역모기지론을 판매할 금융기관과 구매할 노인층 간에 시장이 형성되어야 함.

▷ 우리나라의 경우 부동산이나 금리 관련 리스크가 높아 민간부문에서 역모기지론 상품을 판매하는 데 상당한 어려움이 있는 것이 사실임.

▷ 정부는 공적인 보증체계 등 완충장치를 마련하여 민간 금융기관의 리스크를 축소시키고 세제지원으로 역모기지 이용 유인 제공 등 지원방법을 모색해야 함.

▷ 지원대상 연령이나 주택의 범위를 명확히 하는 것은 물론이고 금융상품에 익숙하지 않은 노인층을 대상으로 한 금융사기 대책에도 만전을 기해야 할 것임.

▶ 역모기론 도입 및 활성화를 위한 공사의 계획은?

▶ 주택저당채권의 유동화 대상에 역모기지론을 포함시켜 자금조달 및 운용을 합리화하는 방안을 연구해야 할 것으로 생각되는데 이에 대하여 어떤 견해를 가지고 있는가?

2. 국민연금, 기업연금, 개인연금으로 구성되는 3층구조의 사회보장에 더하여 모기지론 및 역모기지론이 활성화되면 라이프사이클에 맞춘 보다 안정적인 생활보장 완성 기대

▷ 소득이 소비보다 많은 청장년기에는 연금을 납입하는 한편 모기지론을 통하여 주택을 마련하고, 소비가 소득보다 많은 노년기에는 연금을 지급받으면서 역모기지론을 토대로 안정적인 생계유지가 가능

3. 세계적으로 유례없이 고령화 속도가 빠른 우리나라의 경우 고령화의 진전에 따른 공적연금 증가 및 재정부담 급증에 대한 하나의 해결책으로서 역모기지론의 활성화가 정책적으로 필요한 시점임.

▷ 국민의 안정적인 노후생활보장은 정부가 어떤 비용을 치르더라도 반드시 지켜야할 의무이지 선택의 문제가 아님.

▷ 역모기지론 활성화를 통해 민간차원의 노후복지 증진을 도모함으로써 정부의 부담을 완화하는 동시에 역모기지론 혜택을 받기 어려운 무주택자들을 중심으로 정부의 지원역량을 보다 집중할 수 있을 것으로 기대

▷ 향후 주택금융공사는 모기지론 및 역모기지론 제도의 정착과 MBS 발행 및 유통시장을 활성화하는데 기여함으로써 중서민층 주택마련 지원, 장기자본시장 육성, 노인층의 생활보장을 위한 안정적인 제도 정착 등에 공헌할 수 있도록 노력해야 할 것임.