	報道資料

2004. 10.11.(月) 국회의원 김 맹 곤(열린우리당, 경남 김해 갑)

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한국감정원․대한주택보증(주)․제주국제자유도시개발센터

<한국감정원>

1. 감정평가사 부족해 무자격자가 감정평가 실시

▶ 감정평가사 자격증 소지자 전체 직원의 27.6%에 불과

▶ 실제 감정평가 실무자와 평가보고서의 서명자가 서로 달라

<대한주택보증(주)>

2. 부기등기 148개 사업장, 부도나면 계약자 피해 불 보듯!

▶ 강제경매 불가피, 분양계약자 최소 6개월 재산권 행사 못해!

3. 소형주상복합건물, 주택만 분양보증, 상가계약자는 납입금 보장 못받아!

▶ 주택 300세대 미만 주상복합건물의 상가는 계약자 보호장치 없어

<제주국제자유도시개발센터>

4. 설립 2년 반, 추진실적은 제로

▶ 제주국제자유도시 추진위원회 있으나 마나, 3년간 회의 3차례뿐

▶ 내년 초 착공예정 휴양주거단지, 용지매입 겨우 40%

[한국감정원]

1. 감정평가사 부족해 무자격자가 감정평가 실시

한국감정원은 공기업이지만 1998년 이래 민간 감정평가법인과의 완전경쟁시장 하에서 영업을 하고 있다.

아직까지는 재무상태가 안정적이라고 하지만 민간 평가법인들과의 치열한 경쟁에 완전히 노출되어 있고 공기업으로서의 영업상 제약이 많은 점을 감안할 때 향후 경쟁에서 낙오될 가능성은 항상 존재하고 있다고 봐야 한다.

따라서 한국감정원은 여타의 민간법인들 보다 경쟁력 확보를 위해 더 많은 노력을 해야 함에도 불구하고 이에 대한 노력이 부족한 문제점이 있기에 이를 지적하고자 한다.

<문제점 및 질의>

첫째, 감정평가사 자격증 소지자가 크게 부족하다.

한국감정원은 감정평가 전문기관인 만큼 적정수준의 감정평가사를 보유하고 있어야 함에도 불구하고 감정평가사는 전체 직원 751명 중 27.6%인 207명에 불과하다. 특히, 젊은 감정평가사가 크게 부족한 실정으로 4급 직원 중에서는 14.3%만이 감정평가사이다.

(단위 : 명)

임 원	종 합 직					조사직	일반직	서무원	별정직	계
	1 급	2 급	3 급	4 급	5/6 급
5(2) 40%	18(12) 66.7%	46(30) 65.2%	230(43) 18.7%	168(24) 14.3%	148(96) 64.9%	21	95	18	2	751(207) 27.6%

※ ( ) : 감정평가사 자격증 소지자 ※ 수습포함, 2004. 9. 30 기준

둘째, 감정평가사가 부족해 감정평가사가 아닌 직원들도 감정평가 업무를 수행하고 있다. 그런데 감정평가 보고서의 서명날인은 감정평가사가 하도록 되어 있기 때문에 실제 감정평가 업무를 수행하는 사람과 보고서에 서명날인 하는 사람이 서로 다른 경우가 있으며 이로 인해 외부의 부정적인 시각이 발생하고 있는 것이다.

이에 대해 한국감정원에서는 감정평가업무를 수행하는 실무자들이 오랜 현장 경

험 때문에 평가업무 수행에는 큰 문제가 없다고 하는데, 정말 아무 문제가 없는가? 본 위원은 이러한 업무형태가 결코 바람직한 것은 아니라고 본다.

셋째, 고객만족경영에 대한 노력이 부족하다.

일반인을 주 고객으로 하는 공기업들을 대상으로 기획예산처가 실시한「2003년도 공기업 고객만족도 분석결과」에 의하면 한국감정원은 2002년도와 동일한 고객만족도 점수(73점)를 얻어 9개 기관 중 6위를 했다.

공공부문의 고객만족경영 노력이 지속되면서 타 기관의 고객만족도가 전반적으로 대폭으로 상승하고 있는 시점에서 한국감정원이 정체되고 있는 것은 고객만족경영에 대한 노력이 상대적으로 부족하다는 것을 반증하고 있다고 봐야 한다.

감정평가사 자격증 소지자의 부족에 대해 한국감정원에서는 평가업무 수행에 큰 문제가 없다고 하지만 감정평가를 전문으로 하는 기관이라는 점에서는 전문인력이 부족하다는 자체만으로도 문제가 된다고 보는데, 이 부분에 대해서는 원장님도 공감을 하고 있지 않은가?

그렇다면 자격증 소지자를 확대해야 하는데, 본 위원은 한국감정원에서 대책으로 내놓고 있는 감정평가사 위주의 신규채용이나 40만원 정도의 감정평가사 자격수당 지급 등으로는 감정평가사의 부족현상을 해소할 수 없다고 본다.

즉, 근본 원인중의 하나인 젊은 감정평가사들의 이직문제부터 해결해야 된다고 보며, 이를 위해서는 민간평가법인과의 소득격차와 근로의욕 저하 등의 처우개선에 대한 근원적 해결책부터 마련해야 된다고 보는데, 본 위원의 제안에 대한 원장님의 견해와 함께 한국감정원의 대책이 있다면 밝혀주기 바란다.

아울러 고객만족도의 정체원인을 어떻게 분석하고 있는지 그리고 그 대책은 있는지 함께 밝혀주기 바란다.

[대한주택보증(주)]

2. 부기등기 148개 사업장, 부도나면 계약자 피해 불 보듯!

<문제점 및 질의>

2003년도 공기업 고객만족도 조사결과 주택보증이 최하위다. 평가대상이 된 이후 4번 중에 3번이 최하위인데, 아무리 일반 건설업체가 주 고객이라 해도 이건

문제가 있는 것이다. 먼저 부기등기 사업장의 보증사고시 입주자 피해방지 대책에 대해 질의하고자 한다.

대한주택보증은 보증사고 발생시 주택분양계약자의 재산권을 보호하기 위해 지난 ‘99년부터 사업부지에 대한 등기제도를 운영하고 있지 않은가?

그런데 신탁등기에 비해 소유권에 대한 금지사항만을 등기하는 부기등기의 경우에는 분양계약자 보호에 한계가 있고 이로 인한 피해가 우려된다.

부기등기 사업장이 부도가 났을 경우 부도회사의 폐쇄, 대표이사의 잠적 등으로 부지 소유권을 협의 취득하는 것이 사실상 불가능하다.

결국 경매로 취득할 수밖에 없는데 이렇게 되면 경매 신청에서 낙찰까지 최소 6개월에서 길게는 1년까지의 기간이 소요되고 따라서 분양계약자에게 소유권이전이 늦어져서 재산권 행사에 막대한 지장이 초래될 수밖에 없다.

따라서 본 위원은 이러한 부기등기의 피해를 최소화하기 위해서는 가능한 한 신탁등기를 확대할 필요가 있다고 본다.

현재 주택법시행령 제45조 5항에 보면, 「최근 2년간 연속된 경상손실로 인해 자본이 잠식된 경우」와 「자산대비 부채비율이 500%를 초과하는 경우」에는 보증회사가 신탁등기를 할 수 있게끔 되어 있지 않은가?

대형 건설업체들의 경우 경영상태가 비교적 양호한 편이니까 대부분 부기등기만으로 보증을 받는다.

그러나 문제는 대형업체라 해서 사고발생의 위험이 전혀 없는 것은 아니라는 점이다. 본 위원은 등기제도의 근본 취지를 살리기 위해서는 부기등기를 없애고 모든 주택분양보증에 대해 신탁등기를 적용하는 것이 바람직하다고 생각한다.

신탁등기를 전면 적용할 수 있도록 건교부와 대한주택보증이 관련 법안 개정을 충분히 검토해서 빠른 시간 내 그 결과를 본 위원에게 보고해 주시기 바란다.

3. 소형주상복합건물, 주택만 분양보증, 상가 계약자는 납입금 보장 못받아!

앞서 지적한 바와 같이 분양보증제도의 근본적인 목적은 만일의 사고로부터 분양계약자의 재산권을 보호하자는데 있다.

상가와 오피스텔의 후분양제를 골자로 하는 「건축물분양에 관한법률제정안」이 국회를 통과함에 따라 굿모닝시티와 같은 상가분양 사기사건은 어느 정도 예방이 되리라 본다.

그러나 최근 급증하고 있는 주상복합 건물의 경우 여전히 분양계약자의 피해가 우려되는 부분이 있어 지적을 하고자 한다.

<문제점 및 질의>

2004년 3월 30일 개정, 시행된 주택공급에 관한 규칙에 의하면 주상복합건물 중에서 사업계획승인 대상사업은 주택과 복리시설(상가)에 대해 모두 분양보증을 받도록 의무화되어 있다.

그런데 주택 300세대 미만 또는 주택 90% 미만의 건축허가 대상사업은 주택에 대해서만 분양보증이 의무화되어 있고 상가에 대해서는 보증의무가 없다.

이러한 건축허가 사업장에서 보증사고가 발생하면 어떤 문제가 생기겠는가.

동일 건물에 보증대상인 주택 계약자와 비보증대상인 상가계약자가 혼재하기 때문에 보증회사와 상가계약자간에 이해가 상반될 경우에는 또 민원이 발생하고 공사가 지연될 것이 뻔한 일이다.

건축주가 상가시설에 대해 분양대금을 과다하게 수납해 놓고 보증사고를 냈을 경우에 비보증대상인 상가계약자들이 자신들이 납부한 분양대금을 전액 인정해 달라고 하면 보증회사가 100% 수용할 수 있겠는가?

그러면 결국 상가계약자들이 공사를 방해할 것이고 이렇게 되면 주택 계약자들은 환급이행을 요구할 것이다.

이렇게 환급이 발생하면 국가재정 낭비는 물론 공사지연으로 장기간 방치되는 사업장이 생길 것이다.

따라서 본 위원은 「주택공급에관한규칙」을 개정해서 사업계획승인사업은 물론

건축허가사업에 대해서도 주택, 복리시설, 오피스텔 모두 분양보증을 의무화하도록 개정하는 것이 바람직하다고 생각한다.

건교부에서는 본 위원이 앞서 지적한 내용과 함께 충분한 법률 개정을 검토해서 그 결과를 보고해 주시기 바란다.

그리고 주택보증도 보다 적극적으로 분양계약자를 보호할 수 있는 현실적인 대안들을 검토해서 본 위원에게 보고해 주시기 바란다.

[제주국제자유도시개발센터]

4. 설립 2년 반, 추진실적은 제로

<문제점 및 질의>

제주국제자유도시 추진을 위해서 구성된 제주국제자유도시 추진위원회라는 것이 있지 않은가?

본 위원이 알기로는 이 위원회가 2001년 9월 국무총리를 위원장으로 설치된 총괄 심의기구인데, 본 위원에게 제출한 자료를 보면 이 위원회가 심의기구로서의 역할은 물론 위원회로서의 기본적인 기능조차 전혀 하지 못하고 있는 것 같다.

제주국제자유도시특별법이 공포된 지난 2002년에 단 두 차례 회의가 열렸고, 2003년엔 연도별 투자계획 심의를 위한 회의 한번, 그리고 올해 들어서는 지금까지 단 한 차례도 회의가 열린 적이 없지 않은가? 이게 무슨 추진위원회라 할 수 있겠는가?

한 가지 더 지적하면, 특별법에 의해 2002년 5월 15일 제주개발센터가 설립되었다. 설립된 지 2년 5개월이 지났는데 도대체 그 동안 해 놓은 일이 뭐가 있는가? 가시적인 성과물이 도무지 없다.

지금 추진하고 있는 7대 선도프로젝트 중에서 휴양주거단지 개발을 예로 들어보겠다. 현재까지 토지 보상에 협의한 지주가 40% 정도 되는 것으로 알고 있는데 맞지 않는가?

업무보고서(14쪽)에 의하면 연말까지 용지매입을 완료하겠다고 되어 있다. 나머지 60%가 보상에 동의하지 않고 있는데 이것은 어떻게 할 것인가? 무슨 수로 연말까지 용지매입을 완료할 것인가?

쇼핑아울렛도 마찬가지이다. 이 계획이 나온 지가 언젠데 지금까지 해 놓은 것이 뭐 있는가? 9월말까지 나오기로 되어있던 한국자치경영연구원 용역 보고서가 10월말로 연기되었지 않는가? 아직까지 지역상권과 의견조율이 안된 것인가? 아니면 지역상권에 계속 끌려 다니는 것인가?

본 위원이 몇 가지만 지적을 했지만 이렇게 해서는 제주국제자유도시가 제대로 될 수가 없다. 추진위원회를 활성화해서 중앙정부차원의 지원도 받고 보다 적극적인 자세로 지역상인들과의 문제도 풀어나가야 하는 것이다.

어떤 대책을 갖고 있는지 간단하게 답변해 주시기 바란다.