일 시	소 관	안 건	대 상	장 소	한나라당(울산중구) 정 갑 윤
10월12일(화)	건교위	국정감사	주택공사	주택공사회의실(분당)

임대아파트 ‘매년 5% 인상’약관 ‘주택임대차보호법’에 어긋나!!

또한 주공의 임대아파트 임대료 한시적 동결도 눈가리고 아웅!!

■ 현황

□ 현재 주공 임대아파트에 적용되는 표준약관은 “보증금과 월세에 대해 매년5%씩 자동인상”하도록 규정되어 있음.

□ 이에 대해 공정거래위원회(작년 6월)와 법원은 각각 무효 판결을 내린 바 있음.

◦ 현행 약관 5.계약일반조건 제1조는 차임증액에 관하여 일정한 변동요인 발생시 증액을 청구할 수 있는 차임증액의 전제요건을 고려함이 없이 ‘매년’ ‘미리’ 주택임대차보호법상의 ‘최고 상한선까지’ 임대료를 일률적으로 증액하여 정하고 있고, 법률의 규정에 의한 임차인의 차임감액청구권을 제한하고 있는 바, 이는 고객의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항 또는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법 제11조 제1호, 제6조 제2항 제1호에 해당하여 무효임(공정거래위원회. 2003년 6월)

- 이에 따라 주공은 ‘증감액 청구권을 약관에 규정하여 공정거래위원회에 제출하고 이로 인해 시정명령을 이행함.

◦ 수원지방법원 제1민사부는 최근 경북 구미시 진평동 인의주공아파트 입주자 이모씨 등 10명이 대한주택공사 사장을 상대로 청구한 '채무부존재확인' 소송 2심 재판에서 매년 임대아파트의 보증금과 임대료를 올리는 것은 주택임대차보호법 위반이라며 1심 재판과 같이 원고 승소판결을 내림. 이에 주공은 대법원 상고를 포기한 상태(‘04년 7월)

- 법원은 판결문에서 "임대차 계약 때 미리 일률적으로 연 5%씩 인상하는 약정은 주택임대차보호법에 위반돼 그 효력이 없다"고 판결

- 임대차보호법에는 임차인은 임차권 존속기간인 최소 2년간 보증금 및 임대료 인상없이 임차권을 누릴 수 있도록 하되, 조세나 공과금 부담의 증감이나 경제적 사정의 변동이 있을 때에 한해 보증금과 임대료의 증감을 허용하고 있다.

□ 이것이 문제되자 주공은 한시적인 아파트임대료 동결조치를 취함

◦ 적용기한 : ‘04.10월부터 1년간 한시적 적용

◦ 영구임대 기초생활수급자 임대조건 동결

◦ 임대주택(5년, 50년, 국민) 인상기준 차등적용

시중전세가 대비	90%이상지구	80%~90%미만	80%미만
조치	동결	5%이내 차등적용	5%인상

- 5년, 50년 임대주택

- 국민임대주택

15평(전용50㎡)미만 주택	15평이상 주택
시세대비 70%이상 동결	80%이상 동결

-> 주공은 이 조치를 통해 임대주택거주자중 44%가 혜택을 볼것이라 주장

■ 문제점

□ 법원과 공정거래위원회에서 “매년 5%자동인상”약관에 대해 무효판결을 하였음에도 불구하고 주택공사는 이 약관을 끝까지 개정하지 않을 것을 고집하고 있음.

□ 주택공사에서 관련 약관의 근거로 제시하고 있는 주택임대차보호법 제7조(차임등의 증감청구권)과 동법시행령 제2조(차임등 증액청구의 기준)은 경제상황에 따라 최소 1년 이상 기간으로 임대료를 증액하거나 감액할 수 있도록 한 조항으로 현재와 같이 경제상황을 감안하지 않고 ‘일률적’으로 ‘미리’ ‘5%인상’을 규정한 것은 문제가 있다.

즉 지금과 같은 부동산시세(특히 전세가가 하락하거나 보합세인 경우)에서는 증액보다는 감액도 청구할 수 있도록 한 조항임에도 불구하고 이러한 상황을 감안하지 않고 무작정 5%이상 증액을 규정하는 것은 임차인의 권리를 무시한 극히 주공입장의 주공편의적인 약관으로 밖에 볼 수 없음.

◦ 주택임대차보호법

제7조 (차임등의 증감청구권) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세ㆍ공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

◦ 동법시행령

제2조 (차임등 증액청구의 기준등)

①법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.

□ 또한 이러한 주공의 강행방침에 대해 집단 반발 움직임이 확산되어 임대료 납부거부운동을 벌이고 있음.

- 경기도 남양주 청학 임대아파트, 의왕 내손동, 김포 양곡 등 수도권내 5군데 임대아파트가 납부거부운동

- 또 전국임대아파트입주자회의는 주공을 상대로 소송을 계획중

□ 하지만 여기에 대해 반발이 거세자 주공은 지난 9월21일 일부 임대료는 1년간 동결한다는 특단의 조치를 취함.

◦ 하지만 이번 조치는 불법약관으로 해마다 5%씩 올려온 것을 외면한 채 올 한해만 동결하는 한시적인 조치에 불과

◦ 또한 주공의 주장과 달리 동결의 혜택을 44%가 볼 수 있다는 말은 허상에 불과.

◦ 주공의 조치대로 임대료를 결정하기 위해서는 우선 임대아파트의 전세가를 산정해 주변시세와 비교를 해야 하는데 주공과 입주민들은 전세가 산정방식에서 이견을 보임

전세금 = [(월 임대료 × 12개월)/ 월세환산율] + 보증금

- 이러한 과정에서 주공은 월세환산율 12%를 적용하고 있으며 입주민들은 임대주택과 가장 성격이 비슷한 국민은행의 근로자∙서민전세자금대출 금리인 5.5%를 적용을 주장

- 월세환산율은 임대료에 있어 월임대료를 보증금 대신 지불하는 금리의 개념으로 파악해야. 따라서 주공의 방식은 임대주택에 대해 년 12%의 고금리를 바탕으로 월임대료를 계산하는 것과 같아지게 됨.

- 결국 월세환산율이 높으면 높을수록 전세가가 턱없이 낮아져 주변시세대비 80~90%미치는 경우는 드물게 됨으로 혜택을 보는 입주민은 많지 않음.

<사례>

◦ 보증금 5292만원, 월임대료 14만3320원인 임대아파트의 전세가 환산

- 주공의 월세환산율 적용

(14만3320원 × 12개월 / 0.12) + 5292만원 = 6725만원

- 입주민들의 월세환산율 적용

(14만3320원 × 12개월 / 0.055) + 5292만원 = 8419만원

-> 같은 지역의 유사평수 아파트 전세가가 8000만원임을 감안하면 주공의 방식으로는 혜택을 보지 못하고 입주민들의 방식으로 해야 혜택을 볼 수 있음.

◦ 결국 주공의 임대료 동결 조치는 월세환산율 12%를 적용할 경우 주공의 주장처럼 44%의 입주민들이 혜택을 볼 수 없다는 것이 입주민들의 주장

일 시	소 관	안 건	대 상	장 소	한나라당(울산중구) 정 갑 윤
10월12일(화)	건교위	국정감사	주택공사	주택공사회의실(분당)

■ 질의 및 요구자료

1. 주공 임대아파트에 적용되는 표준약관중 “보증금과 월세에  대해 매년 5%씩 자동인상”하도록 규정되어 있는데 이와 관련하여 작년에는 공정거래위원회에서 올해는 법원에서 각각 무효 판결을 내린바 있습니다. 이러한 판결에 대해 주공은 어떠한 조치를 취했는지?

2. 이러한 판결이 있었음에도 불구하고 주공에서 “ 매년 5% 자동인상”조항에 대해 문제가 없다라는 입장인데 이것에 대한 법적 근거가 무엇인지?

3. 주공은 이에 대한 근거로 주택임대차보호법 제7조에 규정된 ‘차임등의 증감청구권’ 및 동법 시행령 ‘차임등 증액청구의 기준등’을 이야기 하고 있는데 이것을 매년 5%씩 자동인상규정과 연관시키는 것은 법리에 대한 주공의 오해가 있는 것이 아닌가 생각함.

차임등의 증감청구권이 무엇이라고 생각하는지?

차임등의 증감청구권은 경제사정이 변화해서 그 임대료등이 적당하지 않다고 판단될 때 당사가간에 그 금액을 증액청구하거나 감액청구 할 수도록 한 규정. 다시말해 주택임대차보호법은 임대차계약에 대해 최소 2년을 보장하고 있고 그 금액에 대해서 경제사정등이 변화한 경우에 제한적으로 인정하고 있는 것이 차임등의 증감청구권임.

그런데 주공은 이러한 규정을 주공의 입장에서 편의적으로 해석하여 매년 5%씩 자동인상하도록 약관에 규정하고 있음. 이 5%도 법과 시행령에서 규정한 최고 상한선으로 정했을 뿐 아니라 분명히 증액청구권뿐만 아니라 감액청구권도 있음에도 불구하고 일률적으로 증액하도록 규정하여 입주민들에게 불리하게 적용하고 있다고 생각하는데 사장의 견해는?

4. 특히 올해는 이규정이 더욱더 문제라고 생각. 차임 증감청구권은 분명히 경제상황에 따라 증액 청구뿐만 아니라 감액청구도 가능한 권리 맞죠?

그럼 사장은 최근 전세동향을 어떻게 파악하고 계십니까?

본 위원이 조사한 바에 따른 전세가는 지난해부터 하락 및 보합세를 유지하고 있다가 최근 몇 개월 사이에는 계속 하락하고 있습니다.

2004년 전세 변동률 추이

1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월
0.00	0.57	0.56	0.66	0.10	-0.05	-0.31	-0.34	-0.36

(단위 : %)

*변동률은 전월말 대비 월말 기준 변동률임.

이런 경제상황이라면 차임은 오히려 증액해야하는 것이 아니고 감액해야 하는 상황아닙니까? 그럼에도 불구하고 일률적으로 무조건 5%씩 증액하도록 규정하고 마치 그것이 타당하다는 듯한 주공의 태도는 지나치게 주공편의적인 생각이 아닌지?

5. 최근 이러한 ‘5%자동인상’ 규정과 관련하여 입주민들의 임대료납입거부운동 움직임도 있고 소송도 준비하고 있는 것으로 아는데 이에 대한 대책은?

6. 최근 이와 관련하여 임대료 동결조치를 한시적으로 취한바 있죠?

그런데 많은 입주민들이 이러한 주공의 조치에 대해 의문을 품고 있습니다. 다시말해 주공의 전세가 환산방식에 문제를 제기하고 있습니다.

주공은 임대료에 있어 매월 지급하는 임대료의 성격을 어떻게 규정하고 있는지?

일반적으로 월 임대료는 보증금을 통해 받을 수 있는 이자를 월별로 계산하여 보증금 대신에 지불하는 것으로 알려져 있는데 이렇게 따지면 월 임대료는 시중의 금리를 어느 정도 따라가야 하는 것 아닙니까?

그런데 이번 조치에서 주공은 금리의 개념과 비슷한 월세환산율을 12%로 정했습니다. 임대아파트와 비슷한 성격의 모은행 근로자∙서민전세자금대출 금리가 5.5%정인 점과 시중의 평균 금리가 7~8%대인 점을 감안하더라도 지나치게 높게 산정한 것은 아닌지?

과연 이렇게 월세환산율을 적용해도 주공이 주장하는 것처럼 실제로 입주자의 44%가 이번 임대료 동결의 혜택을 받을 수 있는 것이지?

7. 현재 경기가 많이 어려움. 특히 주공의 임대아파트는 어려운 서민들을 위해서 만들어진 제도. 이러한 임대아파트에 적용하는 임대료가 오히려 서민들을 울리고 힘들게 해서야. 많이 지적이 되고 있는 ‘5%자동인상 규정’과 이번 동결조치와 같이 입주자들과 국민들에게 눈가리고 아웅하는 씩의 조치들은 삼가도록 하고 실제적으로 혜택을 줄 수 있는 방안이 모색될 수 있도록 힘써주길