◉ 열린우리당(평택을) 鄭 長 善  國會議員室 ◉

제 250 회 정기국회 2004년 10월 12일(화)	報 道 資 料	전화. 788-2985 Fax. 788-3208

◇ 대 한 주 택 공 사  국 정 감 사 ◇

	≪질 의 요 지≫
◇ 주공아파트 33평 원가추정 결과 최고 52.1% 폭리 - 2004년 9월 현재 건설중인 주공11개지구 33평형 분양아파트 원가추정 - 인천삼산지구 분양가 1억9,300만원에 원가는 1억2,700만원 추정 - 10개 지구 주공아파트 33평형만 분양해서 3,344억원 수익 - 논란많은 원가공개보다 주택후분양제도 조기 전면 도입해야 ◇ 국민임대주택 100만호건설 재원대책 수립해야 - 국민임대 100만호 건설 완료 2018년까지 주공의 재원 결손 24조원 - 재원결손 예상액의 97%인 23조원이 국민임대건설에서 비롯 - 국민임대주택 규모, 재원부담비율 등 합리적으로 조정해야 ◇ 국민임대주택사업에 따른 임대주택관리 대책 시급 - 2018년 국민임대주택 수선유지비 3조4,399억원 부족 예상 - 입주자의 부담능력을 고려한 점진적이고 차별화된 임대료 현실화 필요 - 국민임대주택 포함 주공의 임대주택 관리 조직 정비해야

주공아파트 33평 원가추정 결과 최고 52.1% 폭리

- 2004년 9월 현재 건설중인 주공 11개지구 33평형 분양아파트 원가 추정

- 인천삼산지구 분양가 1억9,300만원에 원가는 1억2,700만원 추정

- 10개 지구 주공아파트 33평형만 분양해서 3,344억원 수익

- 논란많은 원가공개보다 주택후분양제도 조기 전면 도입해야

▲ 주공아파트 33평형(전용면적 25평) 원가추정

2004년이후 9월 현재 주공이나 토공이 택지를 개발한 공공택지에서 지어지고 있는 33평형(전용면적 25평) 주공아파트 중 분양이 이루어진 11개 사업지구에 대해 원가를 추정함

<전국 11개 지구 주공아파트(33평형) 평당 추정원가>

(단위 : 천원/평)

사업지구	택 지 비			표준건축비	추정원가
	택지공급가	용 적 율
용인동백	3,269	185%	1,767	2,812	4,579
고양풍동	3,161	208%	1,520	2,812	4,332
인천삼산	2,148	208%	1,033	2,812	3,845
인천논현	2,823	201%	1,404	2,812	4,216
화성태안	1,992	170%	1,172	2,812	3,984
파주금촌	1,830	206%	888	2,812	3,700
청주가경	1,568	158%	992	2,761	3,753
춘천퇴계	1,000	184%	543	2,761	3,304
당진원당	1,310	158%	829	2,761	3,590
구미도량	601	164%	366	2,761	3,127
포천송우	1,398	182%	768	2,812	3,580

1) 택지공급가 : 주공의 택지조성원가, 토공의 주공 공급가격 제출자료

2) 용  적  율 : 주공 제출자료

3) 택  지  비 : 택지공급가 ÷ 용적율 × 100

4) 표준건축비 : 9월 20일 실사를 통해 건설교통부가 25.3% 인상한 표준건축비

원가 산정을 위해 택지비는 주공이 직접 개발한 택지의 경우 조성원가, 토공이 개발한 택지의 경우 토공의 공급가격을 용적율로 나누어 산정하였으며, 건축비는 최근 건설교통부가 주공에 대한 실사를 통해 평균 25.3%를 인상하여 9월 20일부터 적용하는 표준건축비를 적용함

건설교통부의 표준건축비를 실제 건축비로 사용한 것은 9월 20일 건설교통부가 기존 표준건축비를 25.3% 인상하여 고시하면서, 과거 자재 및 노임단가를 물가지수에 따라 추정되는 상승률에 따라 일괄조정하던 것을 이번에는 건교부가 주공의 임대아파트 각 평형별 건축비를 실사했고, 민간건설공사의 고급화 추세와 소형분양주택의 건설촉진과 품질향상 유도 필요성 등을 반영하여 이윤율을 주공자체 적용이윤율 5.57%보다 높은 회계예규 상한액인 15%를 적용한 점 등을 고려하여 표준건축비를 실건축비로 추정함

또한, 표준건축비 외에 다른 자료를 임의으로 적용하기 어렵기 때문에 표준건축비를 건축비로 보고, 실제 택지비와 합하여 원가를 추정함

단, 주택공사에서 제출한 ‘2003년도 분양주택 준공지구 손익 내역’ 자료에 따르면, 2003년에 입주가 완료된 분양주택 준공지구의 평당원가는 수도권 310만9천원, 비수도권 291만8천원으로 위의 실제 택지비와 새로 인상된 표준건축비를 적용한 추정원가보다 원가가 훨씬 낮은 수준이었음을 밝혀둠

따라서, 최근 건설교통부의 25.3% 인상된 표준건축비를 원가추정을 위해 사용해도 손색이 없을 정도로 실제 건축비를 반영하였음을 확인할 수 있음

<2003년도 입주완료된 주공의 분양아파트 평균원가>

(단위 : 천원/평)

구 분	수 도 권	비수도권
용 지 비	808	723
건물공사비	2,001	1,986
건설자금이자	235	139
건설간접비	65	69
분양주택 매출원가	3,109	2,917

※ 자료 : 대한주택공사, 2003년도 분양주택 준공지구 손익내역 중 매출원가

▲ 인천삼산 분양가 1억9,300만원에 원가는 1억2,700만원 추정

<전국 11개 지구 주공아파트(33평형) 분양가와 추정원가>

(단위 : 천원)

사업지구	평 당			수 익 율	호 당
	분 양 가	추정원가	수 익		분 양 가	추정원가	수 익
용인동백	6,189	4,579	1,610	35.2%	204,000	151,000	53,000
고양풍동	6,128	4,332	1,796	41.5%	202,000	143,000	59,000
인천삼산	5,849	3,845	2,004	52.1%	193,000	127,000	66,000
인천논현	5,417	4,216	1,201	28.5%	179,000	139,000	40,000
화성태안	4,447	3,984	463	11.6%	147,000	131,000	16,000
파주금촌	4,134	3,700	434	11.7%	136,000	122,000	14,000
청주가경	4,053	3,753	300	8.0%	134,000	124,000	10,000
춘천퇴계	4,010	3,304	706	21.4%	132,000	109,000	23,000
당진원당	3,754	3,590	164	4.6%	124,000	118,000	6,000
구미도량	3,421	3,127	294	9.4%	113000	103,000	1,000
포천송우	3,171	3,580	△409	△11.4%	105000	118,000	△1,300

분양가와 추정원가를 비교한 결과, 평당수익이 가장 높은 곳은 인천삼산지구로 분양가는 평당 585만원인데 추정원가는 385만원으로 평당 수익률이 52.1%나 되며, 호당 분양가격은 1억9,300만원인데 추정원가는 1억2,700만원으로 호당 6,600만원의 수익이 발생하는 것으로 추정됨

인천삼산지구 다음으로 평당수익이 높은 곳은 고양풍동지구로 평당수익율이 41.5%이고, 호당 5,900만원의 수익이 발생하는 것으로 추정됨

▲ 10개 지구 주공아파트 33평형만 분양해서 3,344억원 벌어

호당수익을 근거로 전국 10개 지구의 33평형 주공아파트에 대해서만 분양에 따른 사업지구별 수익을 산정한 결과, 10개 지구 전체에서 11,019세대를 분양해 3,344억원의 수익이 발생한 것으로 추정됨

<전국 10개 지구 주공아파트(33평형) 사업지구별 손익>

사업지구	호 당(천원)			사 업 지 구(세대, 백만원)
	분 양 가	추정원가	수 익	분양세대수	사업지구수익
용인동백	204,000	151,000	53,000	1,088	57,664
고양풍동	202,000	143,000	59,000	713	42,067
인천삼산	193,000	127,000	66,000	1,622	107,052
인천논현	179,000	139,000	40,000	1,731	69,240
화성태안	147,000	131,000	16,000	394	6,304
파주금촌	136,000	122,000	14,000	2,337	32,718
청주가경	134,000	124,000	10,000	661	6,610
춘천퇴계	132,000	109,000	23,000	714	16,422
당진원당	124,000	118,000	6,000	547	3,282
구미도량	113000	103,000	1,000	400	400
포천송우	105000	118,000	△1,300	812	△1,056
전국 10개지구 33평형 분양수익				11,019	334,399

33평형 분양만으로 전국 10개 지구 가운데 가장 큰 수익이 발생하는 사업지구는 인천삼산지구로 1,622세대의 33평형 아파트를 분양해 1,070억원의 수익이 생기는 것으로 추정됨

2002~2003년 수도권을 중심으로 아파트가격이 급등하면서, 아파트 분양원가 공개 압력이 거세지는 등 주택시장에 대한 불신과 불만이 한꺼번에 폭발한 것은 `98년 외환위기를 계기로 한 아파트 분양가 자율화, `99년이후 공공택지의 전매허용 등 주택관련 규제의 대폭완화가 오랫동안 방치된 결과라고 할 수 있음

▲ 공공택지는 투기가 판을 치는 ‘로토 택지’ 전락

토지공사가 조성하는 공공택지는 토지의 투기적 거래를 방지하고, 지가안정과 토지의 효율적 이용을 위해 실수요자에게 공급하는 것이 원칙임에도 `99년 택지공급 촉진을 위해 전매를 무제한 허용해 추첨에 의해 당첨만 되면 전매를 통해 엄청난 웃돈을 챙길 수 있는 소위 ‘로토 택지’로 전락함

전매가 전면 허용된 2000년이후 지금까지 토지공사가 개발하여 분양한 주택용지 1,082만㎡(327만평) 중 31.7%인 344만㎡(104만평)가 전매되었으며, 금액기준으로는 주택용지 총분양금액 5조5,701억원 중 42.3%인 2조3,615억원의 주택용지가 전매되었음

공공택지의 전매에 엄청난 웃돈이 붙어 거래된다는 것은 최근 (주)명신이 화성동탄사업지구에서 토공으로부터 수의계약으로 564억원에 분양받은 택지 56,467㎡(17,081평)을 대우건설에 전매한데 대해 서해종합건설이 (주)명신이 자신들에게 420억원의 웃돈(74.5%)을 붙여 전매하기로 먼저 계약했다며 수원지법에 낸 토지명의변경금지가처분신청을 통해 알려지면서 처음으로 웃돈 규모가 밝혀짐

<2000년이후 토공의 주택용지 분양 및 전매 현황>

구 분	분 양(A)	전 매(B)	비 율(B/A)
면 적(만평)	327	104	31.7%
금 액(억원)	5조5,701	2조3,615	42.3%

※ 자료 : 한국토지공사

▲ 주택 후분양제 조기 전면도입으로 소비자 위주 시장 전환해야

토지와 주택의 투기와 가격 폭등은 부동산 거품을 형성하여 우리 경제에 심각한 부작용을 초래할 위험이 있으며, 효율적이고 공정한 자원배분을 왜곡하여 부의 편중분배로 인한 심각한 사회갈등을 유발하게 됨

따라서, 공공택지의 공급과 주택공급 제도는 경제위기 극복을 명분으로 지금까지 철저하게 공급자 위주로 운영되어 왔으나 이제 철저한 소비자 위주로 전환해야 함

공공택지의 분양에 대해서는 경쟁입찰이든 채권입찰이든 개발이익을 철저하게 환수할 수 있는 방안을 도입해야 하며, 분양받은 공공택지는 소유권이전까지가 아니라 주택건설과 분양 완료시점까지 전매를 금지함으로써 실수요자만이 분양받을 수 있도록 해야 함

또한, 다수의 소비자가 미래의 불확실한 주택가격을 예상하여 시세차익을 목적으로 연간 1조3천억원으로 추정되는 주택건설자금의 금융비용까지를 부담하며 주택구입에 나서도록 하고, 주택건설업체가 미래의 위험을 회피하기 위해 과도하게 분양가를 책정하여 소비자에게 모든 부담을 전가하는 선분양제도는 이제 철폐되어야 함

공급자 위주의 주택시장을 소비자 위주의 주택시장으로 전면 전환하기 위해서는 원가에 대한 끝없는 논란과 공개후 주택가격 안정에 기여한다는 보장이 없는 원가공개보다는 주택공급제로를 후분양으로 조기에 전면 전환하는 것이 바람직함

따라서, 2007년까지 주택건설금융관련 제도들을 정비한 뒤, 공공택지에서 건설되는 공공주택과 민간주택 모두를 완전한 후분양으로 전환하는 것이 필요함

국민임대주택 80만호건설 재원대책 수립해야

- 국민임대 80만호 건설 완료 2018년까지 주공의 재원 결손 24조원

- 재원결손 예상액의 97%인 23조원이 국민임대건설에서 비롯

- 국민임대주택 규모, 재원부담비율 등 합리적으로 조정해야

▲ 국민임대 100만호 건설 완료 2018년까지 재원 결손 24조원

감사원의 2004년 6월 주택공사에 대한 재무감사결과보고서에 따르면, 국민임대주택 100만호(주공 80만호)사업에 따른 국민임대아파트 건설이 완료되는 2018년까지 주택공사의 자금부족액이 23조7,790억원에 이르는 것으로 추정함

<주택공사의 중장기 자금수지 추정 현황(분석기간 : 2003~2018년)>

(단위 : 억원)

구 분	합 계	임 대 사 업		분 양 사 업
		국민임대	공공임대	소 계	주 택	상 가	대 지
현금유입	79조5,660	43조5,550	2조8,250	33조1,860	24조1,120	1조7,570	7조3,170
현금유출	103조3,450	7조1,290	2조9,210	29조3,950	21조7,910	1조1,110	6조4,930
차 액	△23조7,790	△27조4,740	△960	3조7,910	2조3,210	6,460	8,240

※ 자료 : 대한주택공사

보고서에서는 주공이 2003년에서 2018년까지 8만호의 국민임대주택과 3천호의 공공임대주택(임대 5년후 분양전환), 1만7천호의 분양주택 등 매년 10만호의 주택을 건설하는 것으로 예상하고 이에 필요한 현금의 유입과 유출을 분석함

분석결과, 2012년에 사업승인 받게 될 10만호가 최종 건설되는 2018년까지  조달가능한 재원은 79조5,660억원인데 비해 건설비용 등으로 지출되는 자금은 103조3,450억원으로 23조7,790억원의 재원이 부족하게 됨

▲ 재원결손 예상액의 97%인 23조원이 국민임대건설에서 비롯

2018년까지 23조7,790억원의 재원 부족이 발생하게 되는 것은 재원부족액의 96.6%에 이르는 22조9,860억원의 결손이 국민임대주택 80만호를 건설하면서 발생하기 때문

국민임대주택 80만호 건설에서 무려 22조9,860억원의 결손이 예상되는 것은 건교부의 계획은 국민임대주택을 평균 17.3평형(14~20평형)으로 건설하고, 필요한 재원은 정부재정에서 20%, 국민주택기금에서 40%, 입주자보증금에서 30%, 주공자금으로 10%를 부담하는 것으로 계획하였으나, 실제 2003년에 지어진 63,501호의 국민임대주택이 당초 계획한 평균 평형 17.3평보다 큰 21.3평으로 지어지기 때문인 것으로 분석됨

<국민임대주택 평형별 재원부담 비율계획과 실제>

구 분	평 형	호 수	재정부담비율(%)
			정부재정	기금	입주자	주공·지자체
계 획	14~15	30만	40	40	10	10
	16~18	30만	20	40	30	10
	18~20	40만	10	40	40	10
계획평균	17.3	-	20	40	30	10
실 제	21.3	-	11	27	17	45

주공이 국민임대주택의 계획상 최대 평형이 20평형임에도 평균평형이 21.3평의 국민임대주택을 짓는 까닭은 20평형의 전용면적이 46.9㎡로 주택공급에 관한 규칙에 따라 전용면적 50㎡미만의 주택은 당해세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자의 가구당 월평균 소득의 50%이하인 세대주에게 공급이 가능하도록 하고 있기 때문에 최대 20평형의 국민임대주택만 지을 경우, 모든 국민임대주택에 소득이 아주 낮은 계층만 입주하게 됨

따라서, 소득이 아주 낮은 계층만이 거주하는 국민임대주택이 슬럼화하는 것을 염려한 지자체에서 작은 규모의 국민임대주택 건설을 적극 반대하므로 주공으로서는 작은 규모의 국민임대주택과 20평형이 넘는 국민임대주택을 지을 수 밖에 없는 상황

결국, 당초 계획대로 배정된 정부재정과 국민주택기금으로 규모가 큰 국민임대주택을 지음으로써 추가되는 자금을 주공이 모두 부담하게 돼 주공의 자금 부담비율이 계획은 10%이나 실제로는 45%로 늘어나게 됨

국민임대 100만호 사업에서 80만호를 주공이 건설할 경우 주공은 23조원이라는 엄청난 금액의 결손을 감수해야 하는 상황

▲ 국민임대주택 80만호 건설을 위한 택지 4,367만평 부족

주공이 국민임대주택 80만호를 짓기 위해서는 총 5,662만평의 택지가 확보되어야 함

그러나, 현재 확보된 토지는 443만평으로 필요면적의 7.8%로 고작 9만3,000호를 건설할 수 있는 수준으로 64만호를 건설할 4,367만평의 택지를 추가로 확보해야 함

▲ 국민임대주택 규모, 재원부담비율 등 합리적으로 조정해야

국민임대주택 100만호 건설은 무주택 서민의 주거안정을 위한 참여정부의 핵심적 복지정책의 하나임

그러나, 실제 사업추진과정에서 당초 계획한 규모인 20평형이하의 국민임대주택 건설에 대해 슬럼화를 염려한 각 지자체의 반대에 부딪혀 20평형을 넘는 규모의 국민임대주택이 지어지고, 이에 따른 추가재원을 주공이 모두 부담하고 있음에도 아직도 건교부와 주공은 국민임대주택 100만호 건설을 실현하기 위한 합리적 대책을 마련하지 않고 있음

주공은 건교부와 협의하여, 국민임대주택 규모를 현실성있게 20평형이상도 지을 수 있도록 하고, 부족한 재원의 조달을 위해 공동주택 또는 택지의 개발과 분양사업을 확대하는 등의 대책을 마련해야 함

또한, 턱없이 부족한 택지의 확보를 위해 향후 2012년까지 공급예정인 1억3,000만평의 공공택지에서 국민임대주택 택지 확보에 최선을 다해야 함

국민임대주택사업에 따른 임대주택관리 대책 시급

- 2018년 국민임대주택 수선유지비 3조4,399억원 부족 예상

- 입주자의 부담능력을 고려한 점진적이고 차별화된 임대료 현실화 필요

- 국민임대주택 포함 주공의 임대주택 관리 조직 정비해야

2004년 8월말 현재 주공이 관리하고 있은 임대주택은 영구임대 14만호, 공공임대 8만8,000호, 국민임대 8만8,000호 등 26만2,000호

주공은 임대주택 관리를 위하여 `98년 주택관리공단을 설립, 임대주택 관리를 위탁하고 있음

임대주택법 시행령 15조의3에 의해 영구임대의 경우 임대료의 20%, 50년 공공임대의 경우 매월 최초사업승인시 표준건축비의 0.04%, 5년 공공임대는 0.015%, 국민임대는 0.03%를 특별수선충당금으로 적립하여 시설물의 유지와 보수를 시행하고 있음

▲ 국민임대주택 수선유지비 3조4,399억원 부족 예상

주공은 국민임대주택을 2012년까지 80만호를 건설할 계획이므로 국민임대주택의 수선유지도 대단히 중요한 문제가 될 수 밖에 없음

건축학계에서는 건물의 유지관리비용으로 최초 건축비의 80% 정도가 필요하다고 하나, 현행 특별수선충당금 월 0.03%을 30년간 적립한다고 하더라도 최초 건축비의 11%에 불과함

국민임대주택 80만호의 건설이 완료되는 2018년, 국민임대주택의 수선유지에 필요한 비용을 기존 연구결과에 따라 호당 월 77,000원을 적용할 경우, 소요되는 비용은 4조133억원이나 특별수선충당금은 현행 적립비율로는 5,734억원에 불과해 3조4,399억원이 부족하게 됨

▲ 입주자의 부담능력을 고려한 점진적이고 차별화된 임대료 현실화 필요

국민임대주택 건설이 이제 시작단계이므로 임대주택의 수선유지 문제가 지금은 크게 부각되지 않고 있으나 장기간 수선유지비 적립의 부족이 방치되면 국민임대주택이 노후불량주택화하는 문제가 발생할 수 있음

충분한 수선유지비의 확보를 위해서는 임대료를 인상해서 특별수선충당금 적립을 늘리는 방법이 가장 바람직하나 국민임대주택의 입주자들의 낮은 소득으로 임대료 인상에 대한 저항이 예상됨

따라서, 점진적인 임대료 현실화, 국민임대주택 입주자의 부담능력에 따른  임대료 차별화 등을 통해 수선유지비의 절대 부족을 해결하고, 수선유지비 소요가 급격히 늘어나는 시점에서의 재정지원을 통해 문제를 해결해야 함

▲ 국민임대주택 포함 주공의 임대주택 관리 조직 정비해야

현재 주공의 임대주택 재고에 대해서는 주택관리공단이 위탁관리를 하고 있으며, 주택관리공단이 설립된 `98년부터 지금까지 948억원의 위탁수수료를 지급하고 있음

한편, 주공은 국민임대주택에 대해서는 2004년 11월부터 주공이 직접 관리하겠다는 방침을 정함

그러나, 주공이 설립한 자회사인 주택관리공단에 국민임대주택의 관리를 위탁하는 방안과 주공이 직접 관리하는 방안 가운데 어느 것이 더 효율적인지에 대한 판단은 외부 전문연구기관에 연구용역 등을 거쳐 결정하는 것이 바람직함