한국토지공사

2005. 9. 23(금)

국회의원 서 재 관

(열린우리당, 충북 제천․단양)

목  차

1. 경제자유구역 사업 및 외국인투자기업 유치활동 활성화 대책-----1

2. 국유지 관리기능 전문화를 위한 토공의 대책------------5

3. 개성공단 조성과 운영에 따른 문제점 및 개선대책-------11

4. 토지공사의 간선시설비용 과다부담 문제--------------16

5. 파주교하 ․ 용인동백지구 도시가스관로 직접 설치 문제-----21

6. 설계변경 등에 따른 택지개발사업 등 각종 공사비 증가 문제--25

7. 장기 미분양 산업단지 해소 방안--------------------27

1. 경제자유구역 사업 및 외국인투자기업 유치활동 활성화 대책

□ 현황

○ 토지공사는 동북아 경제중심지로의 도약을 위한 핵심사업    으로 경제자유구역 건설사업을 추진 중에 있으며, 성공적인    경제자유구역 건설을 위해 사업시행자로서 외자유치를 적극    적으로 추진하고 있음.

※ 2005년 7월 현재 인천(청라, 영종), 부산(명지, 명동, 서부산), 경남(       남양) 6개 지구 1,311만평에 참여하고 있으며, 향후 사업 참여를        검토하는 지구는 부산 송정지구 등 5개 지구 281만평에 달하고 있음.       (첨부자료 참조)

□ 문제점 및 질의사항

ꊱ 외자유치 실적이 매우 부진하다는 비판

■ 현재 토지공사의 외자유치대상지역은 사업진도가 가장 빠른 인천    경제자유구역 내 인천청라지구임. 토지공사는 테마파크, 아시안빌리    지, 의료기관 유치를 위해 협상 중에 있으나 가시적인 성과는 매우     저조함.

▷ ‘04년 9월 15일 HRH사와 최대30억 달러 규모의 MOU(양해각서)     를 체결하였으나, 다른 외국기업의 참여가 없어 MOU 효력정지결     정 통보가 있었음.(’05년 4월 20일)

▷ 국제의료기관인 Cleveland Clinic과는 LOI(투자의향서)체결(‘05년     7월28일)

☞ 투자대상기업에 대해 임대료 감면과 같은 다양한 인센티브    를 제공하는 등, 외국기업의 관심도 제고를 위한 토지공사의    노력이 부족하다는 지적에 대해 사장의 견해는?

ꊲ 법․제도적 경직성 및 정부․지자체의 지원 부족

■ 경제자유구역사업 추진시 적용되는 ‘경제자유구역의 지정 및 운영에      관한 법률’‘택지개발촉진법’ 등 관련 법 규정이 토지의 공급가격과 공     급방법을 공급대상자와 용도별로 엄격하게 구분하고 있어 사업시행자     (토지공사)의 자율성과 창의성을 제한하는 비판이 있고,

■ 기획예산처 2004년 정부투자기관 경영실적평가에 의하면, 토지공사가     위와 같은 법적․제도적 제한에 수동적으로 대응하고 있다고 지적하고      있고, 재경부는 외국인 투자 활성화를 위해 투자유치용지의 경우 조       성원가 이하 공급방침을 정하고 있어 토공에게 부담을 안겨 주고 있음.

■ 인천, 부산, 경남의 각 지역별 경제자유구역청 들은 국가 정책적      목표보다는 해당 지역의 개발계획 등을 우선시하기 때문에 토지공사     와의 협조가 제대로 이루어지지 못하는 측면이 있음.

☞ 위와 같은 법적, 제도적 규제와 정부와 지자체의 지원과 협조    부족문제를 극복하기 위한 토지공사의 대책은 무엇인가?

ꊳ 토지공사 경제자유구역사업처의 투자관리 인력의 증원 및    전문성제고가 시급한 과제임.

■ 현재 토공의 경제자유구역사업처는 3팀 23명으로 운용되고 있는데,        이중 투자유치팀은 총 9명에 불과함.

▷ 현재 투자유치 기획 ․ 홍보업무는 차장과 사원 2명이 담당하고 있음.

▷ 각 지사별 경제자유구역사업단은 투자유치 담당조직이 없음.

※ 참고로 인천경제자유구역청 투자유치국(44명), 재경부 경제자유구역       기획단(30명)이 업무 파트너로 활동 중임.

☞ 외국인투자의 활성화를 위해서는 산업별 전문성과 국제감     각을 갖춘 인력(프로젝트 메니저)을 특채하거나, 기존 인력의      재교육을 위해 단순 해외연수보다는 해외전문기관에서의      직무연수 기회를 늘리는 방안을 강구해야 한다고 보는데      이에 대한 토지공사의 견해는?

<참고자료> 경제자유구역 개발계획 개요

구 분		면적 (만평)	사업기간	수용인구 (천인)	주 요 기 능	비고
인천	청라	538	‘03.8~’08.12	90	국제업무, 금융, 첨단화훼, 스포츠레저	참여
	영종	570	‘03.8~’11.12	124	공항지원, 항공물류, 첨단산업	참여
부산	명지	142	‘06~’10	13	주거 및 지원, 첨단생산, 국제업무	참여
	명동	27	‘06~’10	산업단지	첨단생산	참여
	송정	23	‘11~’20	12	주거 및 지원, 국제업무	검토
	西 부산	25	‘04.6~’10.6	유통단지	물류, 유통	참여
경남	두동	46	‘06~’10	17	주거, 지원시설, 첨단생산	검토
	가주	35	‘06~’10	23	주거, 지원시설, 국제업무	검토
	마천	57	‘06~’10	15	주거, 지원시설, 첨단생산	검토
	남양	9	‘04.12~’08.6	산업단지	첨단생산	참여
	갈사만매립지	120	‘07~’10	산업단지	조선, 선박용기계	검토
사업참여 면적			1,311만평
사업참여 검토면적			281만평

2. 국유지 관리기능 전문화를 위한 토공의 대책

□ 현황

○ 2004년말 기준으로 우리나라 국유지는 국토면적의 23.4%인     70.7억 평으로서 금액으로는 전체 국유재산 217조원의 37%인    81조원 수준임.

○ 국유지는 국가 및 지방자치단체의 중요자산(국유지 65.3억 평    이 행정용도로 사용)임에도 불구하고 그동안 우리나라 국유    지 관리상태는 전반적으로 부실한 상태인 것으로 나타남.

■ 금년 7월 감사원이 발표한 국․공유재산 관리실태에 따르면 국가가 보유한 전체잡종재산 5억4천만 평 중 4억2천만 평(서울시 면적의 2.2배)이 미활용 상태이며, 해양수산부등 15개 관리청에서 보유중인 유휴 행정재산(5년 내 행정목적으로 사용될 계획이 없는 토지와 건물)이 263만평, 4,770억 원에 달하고 있음.

○ 토지공사는 지난 2000년 7월 국유잡종재산 관리위탁기관으로 지정된 이후, 용도 폐지된 재경부 잡종재산(1,317필지)및 건교부소관 균특 토지(132필지)를 수탁관리하고 있음(자료첨부).

□ 쟁점 및 질의사항

ꊱ 국유지 위탁물량 증가에 따른 토지공사의 대책

■ 2003년말 기준으로 재경부 소관 잡종재산의 위임․위탁 현황을 살펴보면, 전체 60만 3천여 필지 중 59만9천여 필지(99.3%)가 지자체에 위임되어 있고, 나머지 4천여 필지(0.7%)가 자산관리공사와 토지공사에 위탁됨. ⇒ 이중 1,300여 필지만을 토공이 위탁관리하고 있는 것임.

☞  재경부 소관 잡종재산의 대부분을 관리역량이 부족한 지    자체가 수탁하여 관리부실이 심화됨에 따라, 감사원은 전    문관리기관(자산관리공사, 토지공사)에 의한 위탁관리로 전    환하도록 권고하고 있음.

이에 국유지 관리물량이 急增할 것으로 예상되므로 토지    공사는 시급히 국유지 전문관리능력을 갖춰야 한다고 보    는데 이에 대한 토지공사의 대책은?

☞ 지난해 11월 한국토지공사가 발간한「국유재산 효율적 관    리를 위한 개선방안보고서」에 따르면, 토공이 재경부 전    체 잡종재산 1억5천만 평을 수탁한다는 전제하에 산출한     조직재설계방안에 따르면, 총 478명의 필요인력과 연간      569억원의 예산이 소요된다고 예측하고 있음.

물론 전체 물량을 토공이 전담하는 것은 아니지만, 현재    토공의 국유지 관리업무 조직(독립된 전담부서가 아님)과    인력(29명)으로는 한계가 있는바, 인력과 예산의 보강이 시    급하다고 보는데 이에 대한 토공의 대책은?

(※ 현재 한국자산관리공사는 재경부와 50~60명 증원을 협의 중이라고 함)

ꊲ 한국자산관리공사와의 경쟁에 따른 토지공사의 대책

■ 한국자산관리공사와 한국토지공사의 국유지 관리 현황 비교

구 분	한국자산관리공사	한국토지공사
국유지 관리 물량	5,200필지(800만평)	1,449필지(140만평)
위탁 기준	5,000㎡이하의 토지	5,000㎡ 초과 토지
관리인원(현원)	111명	29명
연간예산규모	50~60억원	-

☞ 한국자산관리공사가 국유지 수탁관리 기관으로서 토지공    사 보다 비교우위를 점하고 있어, 한국토지공사가 국유지    전문관리기관으로 성장하기 위해서는 자산관리공사와의     경쟁이 불가피함. 이에 대한 토공의 대책은?

☞ 지난 8월 16일「국유잡종재산의 위임․위탁기준」이 마    련 되었음. 동 기준 제3조(위임 및 위탁기준)제4항에 따르    면 면적이 5,000㎡를 초과하는 토지와 기타 총괄청이 결정    한 재산이 토지공사에게 위탁되는 물량임.

제3조(위임 및 위탁기준) ④ 다음 각호의 재산은 한국토지공사에 위탁한다.

1. 일단의 면적이 5,000㎡를 초과하는 토지

2. 한국토지공사에 위탁하는 것이 필요하다고 총괄청이 결정한 재산

그러나, 단순히 토지면적만으로 위탁기준을 삼는 것은 지    나치게 행정편의적인 것으로서, 자칫 토지공사의 수탁물량    범위를 제한하여 자산공사와의 경쟁력을 감소시킬 가능성    이 있다고 보는데, 이에 대한 토공의 견해와 대책은?

ꊳ 국유지관리 정보화 개선을 위한 통합정보화시스템 구축 문제

■ 국유지관리와 관련하여 현재 국가재정정보망(NAFIS),토지정보망(MIS), 자산관리공사 및 토지공사 관리시스템 등 각 관리기관마다 별도의 관리시스템이 있으나 상호 연계 없이 개별 관리되고 있음.

※ 이에 토지공사는 금년 3월부터 국공유지 전수실태조사 및 DB구축 용역(11월말 완료예정)을 수행하고 있으며, 용역결과를 반영하여  통합정보화시스템이 연차적으로 구축될 예정임.

☞ 통합정보화시스템의 자료구축을 위해서는 기존시스템들과     의 원활한 연계와 정보공유가 필수이며, 이에 앞서 관련법령    의 정비가 선결과제임.

예를 들어「건교부와 그 소속기관직제 시행규칙」을 개정    하여 토지거래정보, 지가정보 등을 건교부(토지기획관 이하    해당실무 팀)가 토지공사에게 제공할 수 있도록 해야 한다     는 지적이 있는바, 이러한 법령정비 의견에 대한 토지공사의    대책과 향후계획은?

☞ 나아가 民間部門의 국유지 개발에 대한 참여기회를 보장    하기 위해서는 ‘국유재산 情報公開시스템’도 동시에 구축    해야 한다고 보는데 이에 대한 토지공사의 견해는?

ꊴ 수탁기관의 법적 관리권한 미흡

■ 국유지의 불법점용, 체납처리 업무에 대한 수탁관리자(토지공사 등)의  신속하고 적극적인 대응수단이 현재로선 訴訟에 의한 방법밖에 없어 효율적인 국유지 관리에 애로가 있음.

☞ 따라서, 토지공사에 대해 수탁 국유지의 관리한도 내에서    管理廳의 지위를 부여함으로써, 행정대집행과 체납처분 등    의 실질적인 집행권한을 행사할 수 있도록 국유재산법을    개정할 필요가 있다고 보는데 토지공사의 견해는?

<첨부자료>

<토지공사 국유지 관리현황>

‘05년 6월말 현재

구 분	필 지	면적(천㎡)	금액(억원)
재경부소관 수탁관리 토지	1,317	3,259	934
건교부소관 균특 토지	132	1,391	412
계	1,449	4,650	1,346

3. 개성공단 조성과 운영에 따른 문제점 및 개선대책

□ 현황

○ 한국토지공사는 지난 2002년(‘02.11.27 개성공업지구법 제정․    공포)부터 동북아 경제중심지 역할과 중소기업 대북진출의    기반이 될 개성공단에 총 사업비 2,226억 원을 들여 개발에    박차를 가하고 있음(사업기간 : 2002~2007).

○ 전체 공장구역 800만평 중 1단계로 100만평 조성을 목표로     지난해 6월 시범단지 약 2만8천 평에 대한 분양을 실시하여    15개 업체가 선정되었으며, 금년 8월1일 본단지 1차(5만평)분양    공고 이후 9월12일 입주업체 16개社가 선정되었음.

○ 현재 시범단지에 입주한 15개 업체 중 5개 업체(리빙아트,     신원, 로만손 등)가 가동 중임.

※ 나머지 10개 업체는 공장 건축 등 가동 준비 중에 있으며,      금년 3/4분기 중 본격 공장가동이 예상됨.

○ 한국무역협회가 발표한 ‘2005년 1~6월중 남북교역 동향’에      따르면, 올 상반기 중 개성공단사업관련 7,568만 달러의 반     출과 254만 달러의 반입이 이뤄졌다고 발표함.

※ 지난해 상반기 181만 달러의 반출과 비교할 때 43배 이상      증가

○ 본 단지(100만평) 부지조성공사는 금년 8월말 현재, 토공사      80.5%, 시설물 21.9%로 종합공정율 51%가 진행됨.

□ 쟁점 및 질의사항

ꊱ 시범단지 공장가동률 저조 원인과 대책

■ 시범단지 공장가동률이 저조한 이유

▷ 기반시설의 適期設置가 미흡하여, 電力은 금년 3월에 공급되었으며, 通信은 미국이 ‘한-미간 전략물자 및 기술자료 보호에 관한 양해각서’를 근거로 전송장비 반출에 대한 합의를 요구함에 따라 지연되고 있으며, 用水施設은 금년 10월 공사착공 예정(‘07년 완공예정)

▷ WTO 협정상 원산지 판정기준에 따르면 개성공단 생산제품이 북한산으로 판정될 가능성이 높고, 북한산으로 판정될 경우 고관세율 적용에 따른 가격경쟁력이 떨어짐. ⇒ 예를 들어 한국과 같은 일반관세율 국가에서 수입되는 스테인레스 스푼에는 개당 6.8%의 관세가 부과되지만, 북한은 40%의 관세가 부과된다고 함.

남북교역과 원산지문제에 관한 고찰, 2004 : 11.

▷ 入 ․ 出境 수속이 복잡하여 불편을 초래하고 있음.

▷ 미국의 수출관리규정(EAR)에 따라 자국안보와 대량살상무기 확산방지 등을 위해 미국산 물품, 기술, S/W가 일정부분 이상 포함된 물품이 북한(개성공단)으로 반출되는 것이 미국의 통제를 받음.

☞ 당초 지난해 말까지 全가동을 목표로 추진된 시범단지사    업이 ‘기반시설의 適期設置 미흡’, ‘入․出境 수속의 복잡’,    ‘戰略物資 반출의 곤란’ 등으로 인해 공장가동에 지장을     초래함은 물론, 향후 입주업체의 기업 활동에 적지 않은     부담을 줄 것으로 전망되는데 토지공사의 대책은?

ꊲ 개성공단 물류단지 조성에 따른 현대아산과의 갈등문제

■ 토지공사는 금년 초, 1단계 본단지(100만평)에 총 2만7천평 규모의 물류단지를 조성키로 하고, 토지이용계획을 변경하였음.

⇒ 경의선 개성 판문역 근처(1만7천평)와 남북연결도로와 맞닿은 공단      초입부(1만평)

■ 이에 대해 공단 시공자인 현대 아산에서는 1단계 본단지는 공장용지도 부족하고, 전체단지(800만평)에 걸맞는 규모(약10만평)의 물류단지를 조성하는 것이 중복투자를 피할 수 있기 때문에 2단계 단지조성시에 물류단지를 조성해야 한다고 주장하고 있음.

■ 그러나 토지공사측은 시범단지에 연내 15개 전 업체가 가동될 예정이며, 본단지 분양(16개업체)이 완료된 만큼 물류부지 조성이 시급하다고 주장하고 있음.

☞ 현재 통일부는 개성공단의 총괄적인 물류체계 수립을 위    한 연구 용역을 실시 중에 있으며 용역결과(10월 예정)에    따라 시행사간 구체적인 협의가 진행될 예정임.

만일, 개성공단 물류단지 조성에 대한 연구용역결과가 현    대아산이 주장하는 방향(2단계 사업시 조성)으로 결론 날 경    우 토지공사가 수립하고 있는 대책은 무엇인지?

☞  현대아산이 물류단지 조성사업을 맡을 경우 현대택배가 물    류 단지 운영을 독점할 가능성이 높다는 업계의 우려가 큰    바, 다양한 업체들의 참여와 경쟁을 유도할 필요가 있다고    보는데 이에 대한 토지공사의 견해는?

ꊳ 개성공단의 중소기업 진출 확대 문제

■ 토지공사가 개성공단개발의 초기위험 최소화를 이유로 공단입주업체 선정을 위한 심사기준을 외형(자체공장 소유)과 재무구조가 좋은 기업으로 한정하고 있어 개성공단 입주를 희망하고 있던 중소 영세업체 들이 신청할 엄두를 내지 못하고 있음.

⇒ 본단지 1차분양시 총 90개 업체만 신청하였으며, 중소기업들이 진출하기에 가장 유리한 협동화단지와 아파트형공장은 공급물량이 전체물량의 24%에 불과하였고, 신청업체도 1곳뿐이었음(미달).

(1차분양 신청경쟁율 : 섬유,봉제,의복 6:1, 가죽,가방,신발업종 3:1)

■ 고임금과 인력난을 겪고 있는 많은 영세기업들은 “그렇게 좋은 조건을 갖춘 기업이라면 굳이 정치적 리스크가 있는 북한에 왜 공장을 짓겠는가”라며 입주업체 선정에 불만을 표시하고 있음.

⇒ 반면, 시범단지에 입주한 업체들은 개성공장 건축으로 본사의 부채가 급증, 실제로 몇몇 업체는 최근의 경기침체와 겹쳐 극심한 경영난을 겪고 있는 것으로 알려짐.

☞ 남한 기업들이 개성공단에 가장 매력을 느끼는 부분은 풍    부한 노동력과 저렴한 임금 등 낮은 비용에 있는바, 중소    기업들이 중국이나 인도 등 외국으로 진출하는 것보다는    개성공단에 입주하는 것이 기업에게는 물론 국가경제에도    큰 도움이 될 것임.

이에 대한 토지공사의 견해와 중소기업에게 공단입주 기    회를 넓혀줄 의지는 없는지?

4. 토지공사의 간선시설비용 과다부담 문제

□ 현황

○ 택지개발촉진법 제14조와 주택법 제23조에 의하면, 면적     16,500㎡이상인 주택단지의 지구외 진입도로와 상하수도시   설에 대해 길이 200미터를 초과하는 부분은 해당 지방자치   단체가 부담토록 되어 있음.

○  따라서 사업시행자인 토공은 200미터를 초과하지 않는 범   위에서 간선시설 공사를 부담함으로써, 택지조성에 따른 시   설 부담금을 최소화 하고, 궁극적으로는 보다 저렴한 택지공   급을 가능케 하는 것이 법 규정의 취지임.

□ 문제점 및 질의사항

○ 그러나, 상당수 지방자치단체는 열악한 지방재정 여건 등을   이유로 법적으로 지자체 의무설치사항인 간선시설(도로 및    상하수도시설)에 대해 사업시행자인 토지공사 부담으로 설치하   도록 요구하고 있는 실정임.

○ 금년 상반기 현재 33개 택지개발 진행지구의 경우 전체 조   성비 13조 854억 원 중에서 53.8%인 7조 411억원이 간선시   설 부담금인데, 이중 법령에 의해 토공이 부담해야하는 금   액은 14.7%인 1조 9,200억원이며, 부담하지 않아도 되는 비   용(지자체 부담)은 5.5%인 7천 211억원이고, 나머지 33.6%   인 4조4천억 원 중에는 토지공사와 지자체간 부담주체가   명확하지 않은 비용이 포함되어 있다는 지적이 있음.

○ 즉,「대도시권광역교통관리에관한특별법」제11조에 의해 택      지개발사업시행자인 토지공사가 부담하는 광역교통부담금 중      에는 법규상 부담주체가 불명확한 부분이 있고, 특히 지자      체가 토공에게 부담금을 부담해 달라고 요청하는 일이 발      생하고 있음.

※ 화성동탄지구의 경우 택지조성비의 58.3%인 9천6백억 원,           성남판교지구는 택지조성비의 49.2%인 1조6,890억원이 광역 교        통부담금 관련 비용임.

☞ 질의1 : 전체 33개 택지지구 조성비의 33.6%인 4조4천             억 규모의 광역교통부담금 중에서 토지공사가             부담하기에 부적정하다고 판단되는 부담금 규             모는 얼마로 推算하고 있는지?

○  또한, 택지개발사업에 대한 인․허가 승인권한이 건교부에서       지자체로 移讓되면서 지자체가 인․허가권을 奇貨로 법적의무사항      인 간선시설비용 부담을 토공에 떠넘기는 부분은 사실상 부담       하지 않아도 되는 비용임.

※ 남양주 호평지구의 경우 택지조성비의 42.5%인 690억원,        광주수완지구의 경우 택지조성비의 32.7%인 1,440억원이        지자체가 부담해야 할 비용임.

☞ 질의2 : 토지공사가 법령상 명백하게 부담하지 않아도                될 시설부담금 규모(7천211억원)가 지난해 당               기순이익(4,867억원)의 1.5배에 달하는 것은 택지               조성원가의 상승으로 이어져 無主宅 庶民들의              부담을 加重시키는 결과를 초래한다고 보는데               이에 대한 사장의 견해는?

○ 이러한 문제점을 해결하기 위한 대안으로서

① 택지개발사업에 대한 인․허가권한을 지자체에서 건교부로 환        원하거나,

② 지자체, 건교부, 학계, 전문가 등과 합리적 부담방안을 모색하        거나,

③ 지자체가 요구하는 간선시설을 토공이 우선 부담하고 소요비용을        추후 단계적으로 회수하는 것을 제도화하는 방안이 제시되고         있음.

☞ 질의3 : 위와 같은 각종 代案들에 대한 토지공사의 입장과              자체적으로 추진하고 있는 대책은?

<참고자료>

■ 택지개발촉진법

제14조(간선시설의 설치) ① 간선시설의 설치에 관하여는 주택법 제23           조의 규정을 준용한다.

■ 주택법

제23조(간선시설의 설치 및 비용의 상환) ① 사업주체가 대통령령이 정           하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하는 경우 또는 대통령령           이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하는 경우에 다음              각호에 정하는 자는 그 해당 간선시설을 설치하여야 한다. 다만,           제1호에 해당하는 시설로서 사업주체가 제16조제1항의 규정에            의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획에 포함하여 설치           하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 지방자치단체 : 도로 및 상하수도시설

2. 당해 지역에 전기․통신․가스 또는 난방을 공급하는 자 : 전기시설․통신       시설․가스시설 또는 지역난방시설

■ 대도시광역교통관리에관한특별법

제11조(광역교통시설부담금의 부과 ․ 징수) 대도시권중 대통령령으로 정           하는 대도시권에서 다음 각호의 1에 해당하는 사업을 시행하는            자는 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 광역교통시설부담           금을 납부하여야 한다.

1. 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업

(생략)

<참고자료> 택지개발진행지구(33개소) 사업비 구성현황

구 분		사업비계	용지비	조성비	공사비등	시설부담금
						계	○	△	×
계	총계	23조 5,366억	10조 4,510억	13조 853억	6조 442억	7조 411억	1조 9,200억	4조 4천억	7,211억
	사업비중 비율	100%	44.4%	55.6%
	조성비중 비율			100%	46.2%	53.8%	14.7%	33.6%	5.5%

○ : 부담해야 하는 비용, △ : 금액범위 등 한계모호, × : 부담하지 않아도 되는 비용

<사례>

경산사동2지구 조성비 내역자료

조성비 구분	금액(백만원)	법적부담주체	관련근거법	비고
조성비 합계	86,965
1. 도급공사비소계	54,785
2. 시설부담금소계	29,341
상수도부담금	7,101	사업시행자	수도법
하수처리부담금	12,030	사업시행자	하수도법
폐기물처리부담금	3,000	사업시행자	폐기물처리시설설치촉진및주변지역지원등에관한법률
진입도로개설사업비	3,700	지자체	인허가조건	부담하지 않아도 되는비용
생태보전협력금	370	사업시행자	자연환경보전법
광역교통부담금	3,140	사업시행자	대도시광역교통관리에관한특별법	부담주체 불명확
3. 용역비, 부대비 등 기타소계	2,839

5. 파주교하․용인동백지구 도시가스관로 직접설치 문제

□ 현황 및 문제점

○ 주택법 제23조 6항에 따르면 택지지구의 기반시설 설치의무     자가 주민 입주 전(사용검사일)까지 시설설치를 완료하지 못할    특별한 사유가 있는 경우에는 사업주체가 자기부담으로 설치하고    비용 상환을 설치의무자에게 요구할 수 있도록 규정하고 있음.

■ 주택법 제23조 ⑥ 간선시설설치의무자가 제2항의 기간 이내에 간선      시설의 설치를 완료 하지 못할 특별한 사유가 있는 때에는 사업주체는      당해 간선시설을 자기부담으로 설치하고 그 비용의 상환을 간선시설      설치의무자에게 요구할 수 있다.

○ 최근 들어 토지공사에서 추진하고 있는 택지지구에 도시가스를     공급 하는 업체에서 공동주택의 취사용 가스시설 설치는 사업    성이 없어 택지개발사업 시행자인 토지공사에게 도시가스시설의    설치를 요구하고 있음.

○ 도시가스 공급을 위한 관로가 적기에 埋設되지 못할 경우 후   속공정인 도로포장공사 등 전체 일정이 지연되므로 주민 입주계획   차질과 집단민원 등이 예견됨.

⇒ 때문에 현재 파주교하(25억원), 용인동백(30억원)지구는      도시가스 공급시설을 토공이 직접 설치하고 있음.

□ 질의사항

☞  토지공사가 도시가스 공급시설 공사를 완료 후 주택법 규   정에 의거, 설치의무자인 도시가스업체에 대해 상환계약체결   을 요청하게 되어 있으나, 도시가스업체가 이에 不應시 반환   청구소송을 제기해야 하는 상황임.

도시가스업체에서 토공의 위 소송에 대해 이의를 제기할    경우 자칫 소송이 장기화 될 소지가 크다고 보는데 이에 대   한 토지공사의 대책은?

☞  파주교하와 용인동백지구는 해당지역 가스시설 설치 업체가

사업성 저조를 이유로 설치공사를 거부함에 따라 토지 공사가   도시가스 공급시설을 직접 설치하고 있는데, 가스시설 설치   공사의 安全性은 어떻게 확보하고 있는지? 또한, 주민 입주 후   도시가스 供給에는 차질이 없는지?

6. 설계변경 등에 따른 택지개발사업 등 각종 공사비 증가 문제

□ 현황

○ 한국토지공사가 지난 2003년부터 금년 6월말 까지 발주한 100억    원 이상 사업비를 투입하고 있는 공사는 모두 44개로, 이들 총    사업비는 2005년 8월말 현재까지 1조 2,791억 원에 달하고 있음.

○ 그러나, 당초 총 공사비는 총 1조1,978억 원이었으나 설계변경,    현지여건변화, 지자체요구사항 반영 등을 이유로 19개 사업장    에서 공사비를 증액, 당초 공사금액의 7%에 달하는 812억여 원    이 증액된 것임.

□ 문제점

○ 2003년부터 2004년 8월말 현재까지 발주된 공사 20개소 중 19    개소에서 설계변경이 발생하였는바, 총 공사금액 5,247억 원 중    에서 812억(당초 공사비의 15.5%)이 증액되었음.

○ 예를 들어, 2003년 8월5일 착수된「울산진장유통단지 개발사       업」조성공사의 경우, 당초 낙찰가가 228억원이었으나 물가변      동 및 현장여건변경 등으로 8차례에 걸쳐 설계를 변경하여 96      억 4천여만 원(계획대비 42,2%)의 공사비 증가를 가져옴

□ 질의내용

☞  물가상승에 따른 공사비 증가를 제외하더라도 지자체 요구      사항 반영, 현지여건 변화, 발주기관 계획변경 등을 이유로       설계변경이 자주 발생되어 공사비가 증액되고 있는 바, 이       에 대한 근본적인 재발방지 대책은?

7. 장기 미분양 산업단지 해소 방안

□ 현황

○ 그동안 토지공사는 국가정책의 집행기관으로서 대규모 신도    시 건설 및 산업단지 조성 등을 통하여 국토의 균형발전과     지역경제 활성화에 기여해 왔음.

○ 하지만, 현재 토지공사가 보유하고 있는 장기 미분양 산업단지   는 토지공사의 경영에 적지 않은 부담이 되고 있음.

○ 토공이 제출한 자료에 의하면, 2005년 7월말 현재 토공이 사     업 시행자로 참여한 국가 및 지방산업단지 중 미분양 산업단     지가 전국적으로 17개 사업지구 333만평, 1조 1,612억원임.

□ 문제점

○ 위와 같이 막대한 물량의 미분양 산업단지는 대부분 외부 차      입금이 투입된 것이기 때문에 이에 대한 금융비용이 지속적      으로 발생함은 물론 자금이 묶임으로써 재투자 재원으로 활      용 되지 못하는 문제가 있음.

○ 이와 더불어, 대부분의 지방소재 산업단지가 주거․교육시설      등이 상대적으로 열악할 것이라는 선입견 때문에 기업체나       그 종사자들이 입주를 기피하고 있어 미분양 문제가 쉽게 해      소되지 않고 있음.

○ 미분양 산업단지가 대량으로 발생하고 있는 이유가 과거 정      부들이 충분한 사전조사 없이 지역균형 개발이라는 정책목표      에 연연하여 산업단지 조성을 추진한 것에 기인하는 만큼, 국가      및 지자체의 정책적 지원도 동시에 요구되고 있음.

□ 질의사항

☞  정확한 수요예측의 미흡과 국가․지자체 등의 토지공사에      대한 무분별한 개발참여요구로 인해 전국적으로 개발이 완      료된 산업단지가 장기간 미매각 상태로 방치되어 있는바,        향후 무분별한 개발요구로 인한 미분양 사태를 예방하기 위      한 토지공사의 대책은?

☞ 토지공사가 보유하고 있는 장기 미분양 산업단지 해소문      제는 토지공사 자체 판매노력만으로는 한계가 있다고 판      단 되는바, 국가와 지자체등의 적극적인 정책적 지원이 필      요하다고 보는데 이에 대한 사장의 견해는?

☞ 미분양 산업단지 발생을 사전에 예방하고 현재 死藏되어      있는 미분양 단지의 조속한 처리를 위해서는 자유무역지역      지정, 외국인기업 전용 단지 지정, 국가의 미분양 산업단지      인수를 통한 무상 임대 또는 임대료 인하 등 적극적이고       다양한 정책수단을 동원할 필요가 있다고 보는데 이에 대한      사장의 견해와 토공의 향후 계획은 무엇인지?

<참고자료>

미분양 산업단지 현황

2005년 7월31일 현재

지 구	사업면적(천평)		조성원가 (분양가격) (천원)	미분양토지 (천평, 백만원)		지 구 별 미분양사유
	전체	유상		면적	금액
녹산공단	2,109	1,451	667	26	51,156	수요부족
녹산주단	506	262	1,524	0	169	공공시설용지 미매각
부산과학산업단지	541	377	598	64	50,274	진행지구
부산정관	367	216	730	58	42,240	진행지구
남동공단	2,896	1,861	258	9	2,796	공공시설용지 미매각
송탄공단	329	246	430	0	16	공공시설용지 미매각
화성발안	555	426	537	5	7,678	진행지구
경기포승	1,914	1,366	438	26	17,191	공공시설용지 미매각
충남부곡	943	905	337	4	895	공공시설용지 미매각
오창공단	2,859	1,845	441	157	52,310	수요부족
제천산단	357	269	264	95	19,544	수요부족
군산국가공단	2,065	1,679	194	43	9,520	공공시설용지 미매각
군장군산	4,816	3,076	386	1,380	511,416	진행지구
전주첨단	930	707	290	311	90,220	수요부족
광주첨단	2,399	1,645	674	69	17,507	수요부족
대불공단	3,370	2,180	229	526	124,201	수요부족
왜관지방산업2단지	223	161	343	9	3,117	진행지구
포철제4연관	622	474	353	209	67,334	진행지구
북평공단	783	550	273	342	93,602	수요부족
계		28,584	19,696	3,333	1,161,186