2005년 정기국회

국정감사 정책자료집

for the future

역모기지론 활성화를 위한 제안

- 이제는 집도 동산이 되어야합니다 -

2005. 10

국회의원 강길부(정무위원회)

열린우리당 울산 울주

머  리  말

2005년 국정감사를 마치면서 세번째 정책자료집을 발간하게 되었습니다. 먼저 “주택담보대출의 나아갈 길”을 통해서는 우리나라 주택담보대출의 현황과 문제점을 살펴보고 투기자금이 아닌 서민금융으로서의 정책적 방안을 모색해 보았으며, “동북아물류강국으로 나아갈 길”에서는 우리나라 물류비용의 증가 문제를 살펴보고 산업단지와 고속도로와의 연계를 위한 지원 방안을 제시하였습니다.

이번에 발간하는 “역모기지론 활성화를 위한 제안”에서는 고령화사회로 급진되고 있는 우리 현실에서 노후 생활에 대한 보장적 지원을 강화하고 국민복지 증진과 금융산업의 발전을 모색하고자 합니다.

현재 우리나라는 급격한 고령화추세에 따라 노인부양비율이 급증하고 있으나, 실제로 노인들에 대한 지원은 미미한 실정입니다. 국민연금을 통한 노후대책에도 어느 정도 한계를 보이고 있는 상황에서, 노후생활을 보장하고 경제적 자립을 위한 보완적 대안으로 역모기지론의 활성화가 요구되어진다고 할 수 있습니다.

역모기지론을 활성화하기 위해서는 먼저 현재의 역모기지론 판매실적이 미미한 이유를 파악해야 합니다.

근본적인 문제점으로는 아직도 우리나라에서는 주택을 상속과 재산증식의 수단으로 인식하고 있기 때문입니다. 이를 해결하기 위해서는  주택가격의 안정이 선행되어야 하며, 향후에도 주택가격의 급등이 없으리라는 확신이 들 수 있도록 정책적 일관성을 유지해야 합니다.

또한 운영상의 문제점으로는 역모기지론을 취급하는 금융기관이나 이를 이용하는 개개인들의 리스크를 어떻게 분산하고 덜어주느냐에 있습니다. 이를 위해서는 보험제도의 활성화와 세제지원 등 국가와 사회의 지원이 필요한 부분입니다.

아직 역모기지론에 대한 인식이나 실적이 활발하지 못하고 있으나, 미래의 금융산업이나 복지의 중요한 부분을 차지할 부분이라고 생각하며 이에 대한 기초를 다지기 위해 본 정책자료집을 발간하게 되었습니다. 이 자료를 발간하는데 있어 조사분석과 정리를 도와주신 박종현 박사에게 감사의 말씀을 드립니다.

2005년10월11일

국회의원 강길부

- 목     차 -

Ⅰ 서 론 ……………………………………………………………………………………………… 1

1. 개 요 ……………………………………………………………………………………………… 1

2. 현재 정부의 역모기지론 추진 상황 ………………………………………… 3

Ⅱ 문제의 제기 ………………………………………………………………………………… 4

1. 우리사회 고령화 급진전에 따른 문제점 ………………………………… 4

2. 역모기지론 활성화의 필요성 제기 …………………………………………… 6

Ⅲ 역모기지론의 운영 현황과 문제점 ……………………………………… 7

1. 우리나라의 역모기지론 운영 현황 …………………………………………… 7

2. 역모기지론 운영의 문제점 ………………………………………………………… 9

3. 미국의 역모기지론 제도 …………………………………………………………… 11

Ⅳ  역모기지론 활성화를 위한 정책 제안 ……………………………14

1. 제도설계의 기본방향 ………………………………………………………………… 14

2. 종신지급형태로의 변경 ……………………………………………………………… 15

3. 차입자 및 금융기관의 리스크 감소대책이 필요 ………………… 16

4. 저당권의 유동화가 필요 …………………………………………………………… 19

5. 세제 지원에 대한 검토 ……………………………………………………………… 21

6. 대출기관과 차입자간 분쟁최소화 장치 마련 ……………………… 22

7. 기타 제도적 보완 사항 ……………………………………………………………… 23

Ⅴ 결 론 …………………………………………………………………………………………… 24

Ⅰ 서 론

1. 개 요

○ 역모기지론(Reverse Mortgage Loan)란 주택은 소유하고 있으나, 특별한 소득이 없는 고령자에게 소유주택을 담보로 매월 또는 일정기간마다 노후생활자금을 연금(annuity) 형식으로 대출받는 금융상품임

○ 모기지론과 역모기지론은 주택과 관련된 채무를 유발하고 주택가치에 영향을 받는다는 공통점이 있지만 개념상으로는 서로 상반된 성격을 지님

모기지론과 역모기지론의 차이점

	모기지론	역모기지론
목적	주택구입자금 마련	주택을 담보로 노후소득의 확보
대상	일정한 소득창출 능력이 있어 상환능력을 보유한 자	주택소유자
대출금 수령	일시금 수령	매월 일정금액을 수령
대출금 상환	원리금 상환	사망시 원리금 일괄 상환
순자산 가치 (주택가치-대출잔액)	시간경과시 상승	시간경과시 하락

○ 역모기지론은 사망, 이사 또는 담보주택 매각시까지 차입자가 해당 주택에 거주할 수 있고 대출원리금의 상환의무도 유예

○ 담보주택의 소유권이 차입자에게 있으므로 주택가격 상승으로 인한 자본이득은 차입자에게 귀속되며 대출원리금은 차입자의 다른 재산과 관계없이 담보주택의 매각에 의해서만 회수되며, 주택가격 하락에 따른 손실위험은 정부보증 등을 통해 보완되는 것이 일반적인 모습

○ 미국, 영국 등의 경우 역모기지론 수혜대상을 일정 연령 이상으로 제한함으로써 고령자의 노후보장수단으로 활용

- 미국에서는 취급 금융회사가 62세 이상 주택소유 거주자에게 주택을 담보로 종신지급․확정기간 지급․신용한도 설정 등의 방식으로 자금을 대출하고, 차입자의 사망․이사시 담보주택 매각을 통해 대출원리금을 상환토록 하는 제도를 운영

- 영국에서는 취급 금융회사가 65세 이상 주택소유 거주자에게 주택담보대출을 시행한 후 동 자금으로 종신연금을 구입하게 하고 대출이자는 연금 수령시, 대출원금은 사망시 각각 상환토록 하는 방식으로 운영

2. 현재 정부의 역모기지론 추진 상황

○ 2005.1.21일 ‘고령화및미래사회위원회’는 ‘고령친화산업 활성화 전략’ 보고서에서 역모기지 활성화 로드맵을 제시

역모기지론 활성화 방안

ㆍ 2005년 중 구체적인 방안 수립

ㆍ 2006~2008년 보증기구 설립

ㆍ 2007년 이후 유동화 증권 개발

ㆍ 2006~2008년 세제혜택 부여

○ 재경부에서는 2004년 12월 소득세법 시행령을 개정하여, 금년 1월부터 역모기지 저당주택에 대한 세제지원을 실시하여, 역모기지 저당주택에 대해 1세대 1주택 비과세 특례 인정

○ 2005.6～10월 중 전문기관의 연구용역과 역모기지 활성화T/F를 구성․운영 중에 있으며, 이를 토대로 금년말까지 역모기지 활성화 방안을 수립할 계획으로 현재 연구용역팀(금융연)과 관련업계전문가 등이 참여하는 T/F 운영 중

○ T/F 구성 및 추진현황

- 연구용역팀․관련업계․학계 등 외부전문가 중심으로 구성

- 2005년6월에 은행연합회, 생․손보협회를 통해 금융연구원 등에 용역 발주

- 6～10월간 격주로 T/F회의 개최 운영 중

Ⅱ 문제의 제기

1. 우리사회 고령화 급진전에 따른 문제점

○ 우리사회의 급속한 고령화 진전과 출산율 저하 등으로 인해 노년층 부양문제가 사회적 이슈로 대두되고 있으나, 국민연금 등 현행 사회보장제도만으로 노년층의 경제적 자립을 도모하기는 미흡

○ 우리나라는 2004년말 현재 65세 이상 고령자가 418만명으로 전체 인구의 8.7%를 차지하여 이미 고령화사회에 진입하였으며 통계청은 2018년에는 고령사회, 2026년에는 초고령사회로 각각 진입할 것으로 예상

- UN은 전체 인구 중 65세이상 인구가 차지하는 비중에 따라 고령화사회(Aging Society, 7%-14%), 고령사회(Aged Society, 14%-20%), 초고령사회(Super-aged Society, 20% 이상)로 분류

○ 고령자 인구의 빠른 증가로 우리나라가 고령화사회에서 고령사회로 진입하는 소요되는 시간은 18년으로 미국 75년, 영국 45년, 일본 26년에 비해 매우 짧은 것으로 나타나고 있음

○ 반면 15~64세의 청장년층 인구는 2016년을 고비로 감소세로 전환될 것으로 보여 청장년층의 노인부양 부담이 급증할 전망

- 65세 이상 고령인구는 2010년 10.9%, 2018년 14.3%, 2020년 20.8% 등으로 늘어남에 따라, 저출산․고령화 사회에 따른 노인부양비율은 2000년 10.8%에서 2020년 22.3%, 2050년 65.4%, 2070년 75.2%로 급증 추세

- 특히 한국의 노인부양비율 증가는 OECD 국가 중 가장 급속하게 진행될 것으로 전망

주요국의 노인부양비율 추이 및 전망

(단위:%)

	1980	1990	2000	2030	2050
한 국	6.1	7.4	10.0	37.3	69.4
미 국	16.9	18.9	18.6	32.9	34.9
일 본	13.4	17.2	25.2	51.7	71.3
영 국	23.5	24.1	24.1	40.1	47.3
프랑스	21.9	21.3	24.5	39.8	46.7
OECD평균	18.0	18.8	20.6	37.5	48.9

(출처 : OECD Economic Outlook)

○ 고령화의 급진전으로 인해 치료․간병 등 건강을 위해 소요되는 비용은 점차 증가하지만, 은퇴이후 마땅한 노후수입은 없어 노후생활비용 부담을 더욱 가중되는 심각한 건강․생존리스크에 직면할 것으로 예상

○ 65세 이상 1인가구의 연간소득이 평균 513만원으로 최저생계비(480만원)를 약간 상회하는 수준에 머무르고 있고 60세 이상 인구의 국민연금 수급자비율도 2004년말 현재 19.5%에 불과한 실정임

2. 역모기지론 활성화의 필요성 제기

○ 국민연금이 갖는 사회적 기능과 노후보장 수단이 약화될 가능성이 제기됨에 따라 이에 대한 보완책으로 고령자를 위한 다양한 노후소득보장 체계 구축을 위해 역모기지 활성화 필요

○ 현행 사회보장제도 이외에 노년층의 경제적 안정을 기할 수 있는 다양한 수단을 확보하여 노년층 지원에 소요되는 재정부담을 완화하는 한편 노년층의 소비 확대를 유도함으로써 안정적인 경제성장을 도모할 필요

○ 금융기관으로서도 향후 고령사회 진입에 대비하여 저축보다는 소비가 많은 노년층을 대상으로 한 금융상품을 개발하여 새로운 수익원을 창출할 필요가 있으며, 그 방안의 일환으로 금융기관에서는 역모기지론의 도입을 적극 고려해 볼 수 있을 것임

- 안정적인 자금운용수단으로 활용할 수 있을 뿐만 아니라 대부분 주택 등 부동산담보로 취급되므로 대손발생 가능성이 낮다는 이점이 있음

○ 역모기지론은 주택을 소유한 노년층에게는 안정적 수입원이 되어 편안한 노후생활을 영위하는 데 큰 도움이 될 것이며, 사회적으로는 고정자산을 유동자산으로 쉽게 전환하도록 하여 소비를 촉진할 것으로 전망

○ 우리나라의 경우 저소득층 지원을 위한 사회안전망이 불충분하고 노인층에 대한 가족들의 경제적 지원도 축소되고 있는 실정으로 노인의 복지증진을 위한 정부지원이 필요하며, 역모기지론의 도입도 이런 관점에서 정부가 적극 추진할 필요성이 있음

Ⅲ 역모기지론의 운영 현황과 문제점

1. 우리나라의 역모기지론 운영 현황

○ 우리나라의 역모기지론은 1995년 처음 도입되었으나 판매실적이 미미해 중단되었다가 2004년 이후 일부 금융기관이 다시 판매를 시작

- 그러나 대출대상자의 연령에 제한이 없고 대출기간이 제한되어 있다는 점에서 다른 나라에서 시행하고 있는 노후보장수단으로서의 역모기지론과는 차이가 있음

국내 금융기관의 역모기지론 상품 내역

(2005. 6월 현재)

	신한․조흥1)	농협2)	흥국생명
대상	-본인명의 주택소유자	-55세 이상 농업인	-20세 이상 본인명의 아파트(시단위 이상 지역 소재) 소유자
한도	-감정평가액의 60% 이내 ㅇ아파트는 시가의 60% 이내	-부동산담보: 감정평가액의 50~60% 이내 ㅇ주택: 60% ㅇ비주거용부동산: 50% ㅇ농지: 60% -자녀보증: 보증금액범위내	-감정평가액의 60% 이내
기간	-변동금리: 15년 이내 -고정금리: 5년 이내	-10년 이내	-15년 또는 20년
금리	-변동금리: CD91일물(금융채6개월물, 1년물)유통수익률+2% -고정금리: 8.1%	-고정금리: 6% 내외 ㅇ단위조합별․차주별로 상이	-변동금리: CD91일물 유통수익률+4%
지급방법	-매월,2개월,3개월 단위 연금형태로 지급	-매월 연금형태로 지급	-매월 연금형태로 지급
대출이자	-대출금 지급일에 원가 처리	-대출금 지급일에 원가 처리	-매월 지급액에서 차감
도입시기	-2004.5월	-2004.7월	-2004.5월

주: 1) 신한은행과 조흥은행이 공동으로 상품개발

2) 단위조합(상호금융)에서만 취급

자료 : 한국은행

○ 2005년 6월말 현재 역모기지론 판매실적은 약정 체결건수 347건, 약정금액은 416억원에 불과

역모기지론 판매 현황

(2005년 6월말 현재)

	신한	조흥	농협	흥국생명*	계
체결건수(건)	211	121	15	―	347
약정금액(억원)	258	147	11	―	416

* 2004.5월부터 취급하기 시작하였으나, 아직 계약실적이 없음

2. 역모기지론 운영의 문제점

○ 우리나라의 경우 2000년 기준, 65세 이상 가구의 주택소유비율이 70% 정도에 이르고 있고, 국민연금 등 현행 사회보장제도만으로는 노년기에 안정적인 생활을 유지하기에 어려운 점에 비추어 역모기지론에 대한 잠재 수요는 상당히 클 것으로 판단됨

* 2005.4월말 현재 국민연금 수급자중 월 50만원 이상 수급자의 비중은 1.5%에 불과. 향후 국민연금 예상지급액도 최고등급의 경우 764,660원(가입기간 20년) ~ 1,147,000원(가입기간 30년) ~ 1,529,330원(가입기간 40년) 수준

○ 최근 출산율 저하와 맞물려 노후생계를 스스로 해결하려는 의식도 확산되고 있는 점 등을 감안할 때 향후 수요는 보다 확대될 가능성이 있으나 현재는 역모기지론 시장이 미미한 상태임

○ 우리나라의 역모기지론 시장이 활성화되지 못한 것은 주택을 상속수단으로 인식하고 있는 국민정서에 가장 큰 원인이 있다고 볼 수 있으나, 역모기지론 운영상의 문제점에도 상당부분 기인한 것으로 판단됨

○ 외국과 같은 종신지급 상품 등 다양한 상품이 출시되지 못함에 따라 실용성이 낮은 문제가 있으며, 현행 상품으로는 만기 도래시 현재 거주하고 있는 주택의 매각 등을 통해 상환자금을 마련해야 하는 어려움 존재

○ 담보주택가격, 이자율 및 차입자의 생존기간 변동 등에 따른 위험을 대부분 차입자에게 전가시킴으로써 대출한도가 낮게 책정되어 연금수령액이 생계비에 크게 못 미치는 수준

* 시가 3억원의 주택을 담보로 만기 15년, 금리 8%의 역모기지론계약을 체결할 경우 월 연금 수령액은 52만원 정도에 불과하여 2인 가구의 최저생계비 668,000원을 하회

○ 역모기지론은 대출금 지급이 장기간에 걸쳐 이루어지고 대출금 상환도 상당기간 경과한 후에 이루어지므로, 금융기관이나 차입자 모두 일반대출과는 다른 위험에 직면하게 됨

- 차입자는 금융기관의 파산으로 대출금을 안정적으로 수령할 수 없는 위험을 부담

- 금융기관은 차입자의 수명, 이자율, 담보주택 가격 등의 변동과 관련한 위험에 노출

ㆍ 장수위험은 차입자가 계약시 추정한 예상수명보다 오래 생존함에 따라 대출금액이 담보주택의 가치보다 커질 위험을 의미

ㆍ 이자율위험은 고정금리부 대출의 경우 시장금리 상승시 대출금리보다 대출자금 조달비용이 높아질 위험을 의미하며, 변동금리부 대출의 경우 이자율 변동으로 인한 위험은 없으나 대출계약시 총 채권금액을 확정하기 어렵게 됨

ㆍ 주택가격 위험은 대출금의 상환시기에 담보주택의 가치가 예상과 다르게 변동하여 대출금액을 하회할 위험을 의미

3. 미국의 역모기지론 제도

○ 미국의 역모기지론 제도는 1960년대에 도입되었으나 1989년 주택 및 도시개발부(Department of Housing and Urban Development)가 산하기관인 연방주택청(FHA: Federal Housing Affairs)을 통한 보증을 실시한 이후 크게 활성화

○ 일반적으로 역모기지론은 대출만기와 대출총액이 사전에 정해지지 않는 장기대출로서 대출원리금 상환이 담보주택의 매각대금으로 제한되어 금융기관의 위험부담이 매우 큼. 따라서 금융기관들의 손실부담을 회피할 수 있는 제도적 장치가 필요하며, 미국의 경우에는 이런 문제들을 해결하기 위하여 역모기지론의 원리금 상환을 보증해주는 역모기지론 보험을 도입함

○ 연방주택청이 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)의 경우 금융기관에 대해서는 역모기지론 취급에 따른 손실을 보전하는 한편 차입자에게는 금융기관 파산시 약정된 월 대출금을 대신 지급

○ 차입자는 대출계약시 총 대출약정금액의 2%(최고한도 2천달러), 매년 대출원리금의 0.5%를 보증보험료로 납입

- FHA가 제공하는 보험금 재원은 대출금액에 부과하는 보증보험료로 충당되는데, 이 금액은 대출자가 별도로 지불하지 않고, 감정평가료․저당권 설정비용 등과 함께 모기지 금액에 계상됨

○ 현재 미국에서 판매되는 역모기지론은 HECM, Fannie Mae의 Home Keeper, 민간 금융기관인 Financial Freedom사의 Cash Account 등 3가지가 있으며 이중 HECM이 전체 역모기지론의 90% 이상을 점유

○ HECM은 은행, 신협, 저축대부조합, 모기지대출회사 등이 62세 이상 주택소유자를 대상으로 172,632달러(농촌지역)～312,895달러(대도시지역)를 최고한도로 대출하며, 취급금융기관은 HECM 채권을 Fannie Mae에 매각할 수 있음

○ Home Keeper는 1996년 Fannie Mae에 의해 도입되었으며 FHA에 의한 보증이 없고, 담보주택의 범위가 넓으며(콘도미니엄 등 추가) 최고대출한도가 333,700달러로 크다는 점을 제외하고는 HECM과 큰 차이가 없음

○ Cash Account는 HECM이나 Home Keeper의 대출한도를 크게 초과하는 가격의 주택소유자를 대상으로 하며 캘리포니아 일원에서만 시행

○ 역모기지론은 대출금 지급방식에 따라 종신지급형(tenure option), 확정기간지급형(term option), 신용한도형(line of credit option), 종신혼합형(modified tenure option), 확정기간혼합형(modified term option) 등 5가지가 있음

- 종신지급형은 사망이나 이사 또는 주택매각시까지 매월 일정금액을 지급

- 확정기간지급형은 대출계약기간동안 매월 일정금액을 지급

- 신용한도형은 신용한도를 설정하고 동 한도내에서는 언제든지 자금인출이 가능

- 종신혼합형은 대출한도의 일부를 언제든지 자금인출이 가능한 신용한도로 사용하고, 잔여액에 대해서는 종신시까지 매월 일정금액을 지급

- 확정기간혼합형은 대출한도의 일부를 언제든지 자금인출이 가능한 신용한도로 사용하고, 잔여액에 대해서는 계약기간동안 매월 일정금액을 지급

○ 최근에 미국의 역모기지론 시장은 정부지원 등에 힘입어 급속도로 성장하고 있음

- 2004년 중 HECM의 계약건수는 전년도에 비해 2배이상 증가

- 경기침체와 저금리로 실질소득이 감소한 고령자들이 부족한 생계비를 보전하기 위하여 역모기지론을 활용한데 기인

- 향후 62세 이상 고령자 2,800만명의 약50% 정도가 역모기지론을 활용할 것으로 보임

Ⅳ  역모기지론 활성화를 위한 정책 제안

1. 제도설계의 기본방향

○ 고령화 사회로의 진입이 가속화되고 있는 가운데 멀지 않은 장래에 국민연금의 고갈이 우려되는 현재의 시점에서 역모기지제도는 많은 문제를 해결해 줄 수 있는 유용한 제도임

- 그러나 의도가 아무리 좋더라도 경제주체들이 호응을 하지 않으면 제도로서의 의미를 지닐 수 없으며, 기대효과를 거두지 못한 채 전체 사회에 많은 비용만을 감당시킬 가능성이 있으므로, 새로운 제도를 설계할 때는 작동가능한 제도가 되도록 하는 것이 무엇보다도 중요함

○ 제도가 작동가능하게 되기 위해서는 자발적인 참여를 유도할 수 있는 다양한 인센티브가 경제주체들에게 충분히 제공될 수 있어야 하며, 금융기관의 신용위험 부담을 경감하는 역모기지론 보험제도, 역모기지론 대출 및 사후관리기관의 육성, 역모기지론을 위한 안정적인 자금공급원의 확보 등 역모기지 대출 제공자와 이용자들이 직면하게 되는 각종 리스크를 최소화․사회화시켜주는 것이 결정적으로 중요함

○ 정부에서도 역모기지론이 사회보장제도의 보완수단으로 정착될 수 있도록 다양한 지원방안을 모색할 필요가 있으며, 노인층에 대한 복지차원에서 역모기지론 제도를 정착시키기 위해서는 정부가 주도하고 민간 금융기관이 참여하는 시장구조가 바람직한 것으로 보임

2. 종신지급형태로의 변경

○ 현재 우리나라의 역모기지론 상품들은 10년~15년 정도의 단기상품이 주로 공급되고 있으며, 노령자의 경우 기간이 끝나면 주택을 팔아야 하는 위험부담을 안게 됨

○ 금융기관은 역모기지론 상품의 대출금 지급방식을 종신지급을 중심으로 다양화함으로써 실제 수요에 부응할 수 있음

○ 또한, 모기지론 시장과 역모기지론 시장을 서로 연계하여 주택구입과 노후 보장을 동시에 받을 수 있는 상품을 개발함으로써 역모기지론에 대한 수요를 확대

- 서민들의 경우 20~30대에는 모기지론을 활용하여 주택을 마련하고, 60대 이후에는 역모기지론을 활용하여 안정적인 노후소득을 확보할 수 있음

○ 종신지급형태로 변경하기 위해서는 정부나 공적기관에 의한 리스크 감소를 위한 방안마련이 이루어져야 하며, 다양한 종류의 역모기지론 상품 개발을 위해 세제혜택 등의 지원이 필요

3. 차입자 및 금융기관의 리스크 감소대책이 필요

○ 우선 현재 차입자가 부담하고 있는 역모기지론 관련 제반 리스크를 정부가 인수함으로써 차입자의 연금수령액을 높일 필요

- 현재 주요 선진국 중 미국의 역모기지론 제도가 가장 활발하게 운영되고 있는 것은 정부가 금융기관 및 차입자에게 역모기지론 관련 위험에 대한 보증을 제공하고 있는데 기인

- 정부가 동 리스크를 인수할 경우 미국의 사례와 같이 차입자에게 일정수준의 보험료를 징구하고, 역모기지론 판매대상자의 범위를 일정연령 이상의 노년층으로 제한

○ 또한 공적기구에 의한 보험서비스 제공을 통해 대출 금융기관이 직면하는 각종 리스크를 줄여 주어야 함

- 미국의 사례에서도 확인했던 것처럼 역모기지 제도를 운영하는 과정에서 대출 금융기관들은 주택가격 하락 리스크․금리상승 리스크․대출자의 장수 리스크에 직면하는 바, 이러한 리스크를 그대로 대출조건에 반영할 경우에는 대출금리 상승․주택담보 인정비율 하락 등이 불가피하게 됨으로써 역모기지 제도의 실효성이 크게 낮아지게 됨

○ 따라서 민간 금융기관들이 적지 않은 위험을 감내하면서 대출자에게 매력적인 역모기지 상품을 제공하도록 하기 위해서는 공급자가 직면하는 리스크 중 일부를 국가나 사회가 부담토록 하는 것이 필요함

○ 미국의 경우 정부기관인 연방주택청(Federal Housing Administration: FHA)의 공적보증을 통해 부동산가격 변동 등에 따른 채권 회수 위험을 최소화하고 있음

- 대출 금융기관은 계약이 종료되는 시점에서 담보주식을 처분하여 얻은 금액이 차입자에게 제공한 전체 대출금액에 미치지 못할 위험에 노출되어 있으며, 차입 고령층은 대출 금융기관의 파산으로 인해 약정 금액을 수령하지 못할 위험에 노출되어 있음

- 연방주택청(FHA)는 대출 금융기관에 대해서는 담보주택의 가격변동․금리변동․대출자의 예상 생존기간 변동으로 인한 손실을 보증해 주고, 차입자에 대해서는 대출 금융기관의 파산 등의 경우 생계비를 대신 보증 지급하는 역할을 담당함

- HECM을 이용하기 위해서는 FHA에서 제공하는 보험에 의무적으로 가입해야 하며, 계약 당사자들은 위험이 현실화될 경우 보험금을 수령할 수 있게 됨

- 최종적으로 담보주택을 매각할 때 매각금액이 전체 대출금액에 미치지 못할 경우에는 대출 금융기관에 차액을 지불함. 이때 대출기관에 제공되는 금액은 대출발생 시점에서의 주택평가액과 해당 지역의 최대 대출보증액(maximum HUD-insured loan) 중 작은 금액을 넘지 않도록 되어 있음

- 매각 이전 시점이더라도 대출금이 주택가액의 98%에 달할 경우에는 대출기관이 모기지론 금액에 해당되는 보험금을 청구하고, 대출금은 역모기지 주무 부서인 주택도시개발부(Department of Housing and Urban Development: HUD)에 인수시킬 수도 있음

○ 우리의 경우에도 미국 등의 경험을 참고해 공적기관에 의한 보증기능을 확보하는 것이 역모기지제도 활성화를 위한 첫 번째 단계가 되어야 함

○ 문제는 공적 기관들 중 어느 기구가 어떤 방식으로 보증기능을 담당하는가 하는 것임

- 미국의 경우에는 역모기지론의 관리․운영주체와 보증서비스 제공주체가 각각 주택개발부(HUD)와 연방주택청(FHA)로 분리되어 있음

- 우리의 경우에는 기존의 유관 부서들 사이의 역할분담을 어떻게 할 것인가에 대해 먼저 고민을 할 필요가 있음. 대표적인 유관부서로는 주택마련을 위해 장기 저리 모기지론을 공급․관리하는 <한국주택금융공사>와  주택건설과 관련된 각종 보증서비스를 제공하는 <대한주택보증>이 있음

- 이들 기관의 업무특성을 반영하여 역모기지론의 관리 및 운영은 <한국주택금융공사>가 맡고, 역모지기론에 대한 보증보험은 <대한주택보증>이 맡는 방안을 생각할 수 있음

- 그러나 역모기지론에 대한 공적보증을 어느 기관이 맡을 것인지에 대해서는, 업무의 중요성을 감안하여 보다 충분한 정보에 근거한 검토가 필요할 것임

○ 한편, 이 과정에서 공적 보증의 비용을 낮추어 주는 장치도 준비를 할 필요가 있음

- 보증보험은 기본적으로 역모기지론 신청자가 부담해야 하지만, 역모기지의 사회보장적 성격을 감안하여 신청자의 형편에 따라 일정 부분은 정부가 분담하는 방안을 검토할 필요가 있음

4. 저당권의 유동화가 필요

○ 역모기지제도의 활성화를 위해서는 대출기관에 의해 보유된 역모기지 채권, 곧 저당권의 유동화가 필요함

- 역모기지 저당권이 유동화되고 이들 저당권이 유통시장에서 활발하게 거래될 경우 대출기관의 자금조달 능력은 획기적으로 개선될 수 있음

- 미국은 연방주택저당권유동화공사(Federal National Mortgage Association: Fannie Mae)가 저당권을 구입해 줌으로써 HECM의 대출규모가 커질 수 있었음

- 연방주택저당권유동화공사는 흔히 ‘패니 매’라는 약칭으로 불리우는데, 우리나라의 <한국주택금융공사>가 벤치마킹하고 있는 미국의 대표적인 주택저당권 유동화회사임

○ 역모기지론을 종신지급방식으로 운영할 경우 대출금의 상환시기가 확정되지 않아 금융기관의 자금부담이 커지는 문제에 대하여는 역모기지론 담보채권의 유동화를 통해 해소하는 방안을 적극 검토

* 현행 「주택저당채권 유동화회사법(제2조 제1항 제2호)」에서는 주택구입 또는 신축에 소요된 자금에 대해서만 주택저당채권(MBS)을 발행할 수 있도록 규정되어 있음

○ 이를 위해 “주택의 구입 또는 건축에 소요된 대출자금”으로 한정된 주택저당채권의 유동화 대상 범위를 넓혀 역모기지대출 채권에 대해서도 주택유동화채권(MBS)의 발행이 가능하도록 하는 것이 필요함

- 주택유동화채권의 발행주체는 현재 주택담보금융 업무를 전담하고 있는 한국주택금융공사에게 맡기는 것이 바람직할 것으로 판단됨

○ 이러한 입법적 노력과 함께 주택유동화증권의 공급 및 수요 기반 확대를 위한 정책적 노력들도 병행될 필요가 있음

- 공급 측면에서는 MBS의 공급을 늘리기 위해 주택금융공사의 자본금 및 지급보증한도를 확대하는 것이 필요함

- 수요 측면에서는 국민연금이나 채권형 뮤추얼펀드 등이 MBS 관련 운용에 보다 적극적으로 나설 수 있도록 유도하는 것이 바람직함

5. 세제 지원에 대한 검토

○ 주택관련 세제의 정비를 통해 고령층의 역모기지 이용 인센티브를 제고할 필요가 있음. 이때 고려할 수 있는 세제 인센티브로는 다음을 생각할 수 있음

- 첫째, 역모기지 계약을 체결한 주택에 대해서는 재산세 등 보유과세 인하나 소득공제 혜택을 부여할 것인지의 여부를 결정해야 함

- 둘째, 연금형태의 대출금 수령액을 과세대상에 포함시킬 것인지 나아가 대출금 수령액에 대해 소득공제 혜택을 부여할 것인지의 여부도 결정해야 함

- 셋째, 원리금 상환을 위해 해당 주택을 매각할 경우에는 취득세․등록세․양도소득세를 감면해 줄 것인지의 여부를 결정해야 함

○ 역모기지론을 활성화하기 위해서는 이용자에 대한 각종 세제지원을 통해 차입자가 부담하는 실효금리를 낮출 필요가 있으며, 국민복지적인 측면에서도 국가적 차원에서의 지원을 적극적으로 검토할 필요성 있음

○ 담보주택에 대한 재산세 등 보유세 감면, 대출 이자비용에 대한 소득공제 등에 대해 종합적인 검토 후 역모기지 활성화를 위한 세제개혁을 시도할 경우, 전반적인 부동산 관련 세제 및 제도개편을 동시에 추진함으로써 그 실효성을 높여야 함

6. 대출기관과 차입자간 분쟁최소화 장치 마련

○ 역모기지 제도가 가장 발달한 미국에서도 주택소유 고령층의 권익이 침해되거나 대출기관과 차입자 사이의 분쟁이 빈번하게 발생한 것이 사실임

○ 우리나라의 경우에도 역모기지 제도가 제대로 뿌리내리기 위해서는 계약체결과정에서 주택소유 고령층의 권익이 부당하게 침해되지 않도록 함과 동시에 분쟁을 최소화할 수 있는 각종 장치들의 마련이 반드시 필요함

○ 제도시행 과정에서 나타날 수 있는 금융기관들의 과당경쟁 및 이로 인한 부실화, 금융상품에 익숙치 않은 고령층을 대상으로 한 금융사기, 지나치게 엄격한 담보권의 실행으로 차입자의 주거지 상실과 같은 부작용을 최소화하기 위해서는 역모기지론 제공 금융기관에 대한 인센티브 부여와 함께 엄격한 규제감독이 병행되어야 함

7. 기타 제도적 보완 사항

○ 미국에서 역모기지제도는 높은 사회적 순기능이 기대되었음에도 불구하고 상품의 복잡성 및 높은 리스크로 인해 기대했던 것보다는 이용자가 적었던 사실이 있음

○ 사회적으로 분명히 필요한 제도인 것은 사실이지만, 역모기지제도에 대해 지나친 환상을 갖는 것은 바람직하지 않아 보임

○ 제도의 작동가능성을 최대화하기 위해서는 다소 시간이 걸리더라도 관련 논점들에 대한 충분한 연구와 검토 속에서 제도화 작업을 행할 필요가 있을 것으로 보임

- 이와 관련하여 현재 고령친화적 산업의 활성화를 구상 중인 <고령화 및 미래사회위원회>와의 정보교류 및 정책조율을 고려할 필요도 있을 것으로 생각됨

○ 현행 역모기지론 제도 운영과정에서 나타난 문제점들을 보완하여 향후 우리나라의 역모기지론 시장을 활성화할 필요는 분명한 것으로 보임

○ 무엇보다도 역모기지론 활성화를 위한 기초단계로서, 주택을 자산축적이나 상속수단으로 여기는 국민의식을 변화시키기 위해 지속적인 홍보활동 전개가 있어야 함

Ⅴ 결 론

노령화에 따른 경제문제는 우리가 앞으로 해결해야 될 부분임에도 이에 대한 대책이 미흡한 실정입니다. 이는 사회의 구조 변화와 더불어 의식의 변화가 뒤따르지 못해서 생기는 문제입니다.

경제정책을 수립할 때 가장 논란이 되는 부분 중 하나가 성장과 분배의 문제로서, 현재 우리사회의 가장 큰 선택의 문제이면서 많은 고민이 필요한 부분입니다. 이런 점에서 역모기지론에 대한 검토는 바로 성장과 분배를 모두 만족시킬 수 있는 해답이라고 생각합니다.

국민 복지적인 측면과 금융 산업의 발전 측면에서 역모기지론을 활성화함으로써 성장과 분배의 양축을 만족시킬 뿐 아니라 다가오는 미래 노령사회에 적극 대처할 수 있을 것입니다.

이제는 주택의 개념이 단지 소유하고, 상속하고, 재산 증식을 하는 부동산의 개념에서 우리가 삶을 영위하고 즐기는 문화공간으로 바뀌어져야 합니다. 이를 위해서는 우리의 의식변화가 필요하며, 부동산 시장의 안정화가 선결과제입니다. 이와 더불어 국가와 사회의 적극적인 제도적, 정책적인 뒷받침이 있어야 합니다.

역모기지론을 활성화하기 위해서는 역모기지론에 따르는 리스크를 분산하는 방안이 논의되어야 하며, 보증보험제도의 도입이 필수적입니다. 또한 2차 저당시장을 육성하여 고정자산의 유동화를 이루어야 합니다. 이제는 주택이 개념이 부동산에서 동산이 되어야합니다.

아직 그 시작은 미약하지만 다가오는 미래 노령사회에서는 우리가 고민하고 해결해야 할 문제라고 생각하며, 이에 대한 해법으로 역모기지론 활성화 방안을 제시해 보았습니다. 앞으로 좀 더 많은 연구와 검토를 거친 후 바람직한 정책방향이 이루어지기를 바랍니다.