제256회 정기국회 국정감사 - 대한주택공사               2005년 9월 27일(화)

[ 주 요 내 용 ]

1. 주택공사, 임대주택 관리비상 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․(1)

- 향후 유지보수비용 24조원 부족 전망

- 영구임대주택 노후시설 교체 지연

- 주택관리공단 위탁관리로 향후 연간 300억원 손실 전망

2. 영구임대주택 편법운용 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․(4)

- 기초생활수급자격 탈락자에 계속 입대(47,000명)

- 이들에게 임대료 가산금, 연간 17억원 편법부과

3. 국민임대주택 다 짓고 나면 부채 62조원 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․(6)

- 부채 매년 5조원씩 증가

- 주택공사 자금부담, 계획보다 4배나 많아

- 재원마련대책 서둘러야

4. 간선시설 23%, 사업승인 대가로 설치 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․(8)

- 지난 3년간 8,053억원

- 지자체가 사업승인권을 무기로 주택공사로부터 갈취

- 국민임대주택 건설비용 상승으로 입주자 부담 증가

담당: 윤홍설 보좌관 / 011-9128-5926

1. 주택공사, 임대주택 관리비상
- 향후 유지보수비용 24조원 부족 전망 - 영구임대주택 노후시설 교체 지연 - 주택관리공단 위탁관리로 향후 총 3,835억원 손실 전망

◦ 주택공사가 2012년까지 건설하는 80만호의 국민임대주택을 비롯해서 110만호에 이르는 임대주택의 관리대책 수립이 시급한 것으로 나타나고 있음

① 향후 10년간 유지보수비용 24조원 부족 전망

◦ 임대주택의 유지보수를 위해 주택공사는 법정요율에 따라 연간 약 350억원의 특별수선충당금을 적립하고 있음

※ 특별수선충당금 적립요율

영구임대 : 임대료의 20%

국민임대 : 최초 사업승인시 표준건축비의 0.36%/연

50년 공공임대 : 최초 사업승인시 표준건축비의 0.48%/연

◦ 그러나, 주택공사가 2017년까지 관리하게 될 109만호의 임대주택을 기준으로 충당금 적립액은 5조 3천억원에 불과한데, 유지보수 소요액은 29조 5천억원에 달해 약 24조 2천억원의 유지보수 비용이 부족할 것으로 전망되로 있음

<수선유지비 적립금 부족액 추정>

관리호수	적립액	소요액	과부족
109만호	5조 3천억	29조 5천억	24조 2천억

자료 : 주택공사

◦ 이러한 임대주택 유지관리비용의 부족에도 불구하고 이를 임대료에 전가하기도 어렵고 정부재정지원도 기대하기 힘들어 주택공사가 별다른 대책을 마련하지 못하고 있는 실정임

◦ KDI 용역결과 국민임대주택의 수선유지비를 충당하기 위해서는 현재 연간 표준건축비의 0.36%인 특별수선충당금 적립요율을 연간 2.4%까지 높여야 하는 것으로 나타났음(현재의 6.6배 적립)

- 국민임대주택의 임대료는 정부에 의해 통제되고 있기 때문에 임대료에 전가하기는 사실상 어렵고 결국 재정에서 부담할 수밖에 없을 것임

② 노후시설 교체 지연

◦ 아직까지는 특별수선충당금 적립액이 사용액을 초과하고는 있지만, 지금도 노후시설의 교체수요를 충족시켜주지 못하고 있음

◦ 영구임대주택의 주방가구, 배관, 변압기 등의 노후화가 빠르게 진행되고 있으나, 교체실적은 매우 미미한 수준

- 주방가구는 영구임대주택 14만호 전세대의 교체가 필요한데, 지금까지 교체실적은 1만 6천호에 불과

- 배관 또한 12만 6천호에 대해 교체를 해 주어야 하는데 7만호만 교체

<임대주택 시설물 교체수요 및 교체실적>

시설물	유형	교체대상	기교체	‘03	‘04	‘05.6
주방가구	영구임대	140,078			16,821호	교체중
배관	영구임대	126,162	43,392	18,183	22,400	6,782
	50년임대	4,208	540
변압기	영구임대	37지구				6개지구

◦ 수선충당금에 아직은 여유가 있기 때문에 교체수요가 있는 임대주택 시설물에 대해서는 신속한 대응이 요구되고 있음

③ 주택관리공단 위탁관리로 향후 총 3,835억원 손실 예상

◦ 주택공사는 임대주택 재고 26만호를 일괄하여 주택관리공단에 관리위임을 하고 있음

◦ 그런데, 주택관리공단 소속 관리직원의 인건비가 민간주택관리회사 소속 관리소장의 인건비보다 30～70% 높기 때문에, 주택관리공단의 관리독점에 따른 폐해가 심각한 것으로 나타나고 있음

<아파트 관리소 근무직원 인건비 비교>

(단위 : 만원,%)

구 분	관리소장	관리과장	관리직원	조무원
주택관리공단(A)	1,700～5,400	1,900～3,500	1,700～2,200	1,700～2,200
민 간 회 사(B)	1,300～3,100	1,600～2,500	1,400～1,800	900～1,600
차이[(A-B)/B]	30.7～74.2	18.8～40	21.4～22.2	88.8～37.5

자료 : 주택공사

◦ 향후 2017년까지 건설되는 87만여호의 국민임대주택을 주택공사가 직접 관리할 경우 총 3,835억원의 비용절감이 가능할 것으로 추정되고 있음

<주택관리공단 위탁관리에 따른 비용증가 추정>

건설호수 `05～`17	관리소요비용(`05～`17)		차 이 (A-B)
	위탁관리시(A)	직접관리시(B)
878,000	4,811억원	1,046억원	3,835억원

자료 : 주택공사

◦ 향후 주택공사의 임대주택 관리비용이 크게 증가할 것에 대비, 충당금 적립요율 현실화 등 비용조달방안 마련과 함께 비용절감을 위한 노력도 기울여 나가야 할 것임

2. 영구임대주택 편법운용
- 기초생활수급자격 탈락자에 계속 입대(47,000명) - 이들에게 임대료 가산금 연간 17억원 편법부과

◦ 주택공사가 기초생활수급자 등 최하위 계층을 위해 건설한 영구임대주택을 편법적으로 운용하고 있는 것으로 나타났음

- 주택공사가 운용하고 있는 영구임대주택은 14만호로 기초생활수급자, 국가유공자, 일군위안부, 모부자가정, 북한이탈주민, 장애자 등 영세민에게 시중 시세의 30% 수준에서 공급되고 있음

- 그런데, 기초생활 수급자격 상실자 4만 7천명에 대해서 계약해지 등 조치를 취하지 않고 계속 임대를 하고 있을 뿐만 아니라 이들에게서 임대료를 가산해서 징수하고 있음

<영구임대주택 입주자 유형별 현황>

(단위 : 호)

구 분	계	수급자 등	수급자격 상 실 자	청약저축 가 입 자
`02	140,078	67,184	49,500	23,394
`03	140,078	70,415	49,614	20,049
`04	140,078	74,189	48,640	17,249
`05.6	140,078	76,009	47,859	16,210

- 이렇게 징수된 가산금은 전액 특별수선충당금으로 추가 적립하고 있음

※ `04년의 경우 가산금으로 17억원의 충당금 적립

◦ 영구입대주택 입주대기자가 4만 5천명에 이르러 대기기간이 최고 11년에 이르는 상황에서 주택공사가 입주자격이 없는 기초생활수급자격 상실자를 계속 입주시키고 또, 임대료 가산금까지 받는 것은 편법이 아닐 수 없음

- 기초생활수급자격 상실로 갑자기 정부지원이 중단된 상태에서 아무런 대책 없이 계약을 해지하는 것은 무리가 있다고 봄

3. 국민임대주택 다 짓고 나면 부채 62조원
- 부채 매년 5조원씩 증가 - 주택공사 자금부담 계획보다 4배나 많아

◦ 현재 정부가 추진하고 있는 국민임대주택 100만호 건설계획에 따라 주택공사가 분담분 80만호 건설을 완료하는 2012년에 가서는 주택공사의 부채가 62조원에 이르고 2018년에 가서는 78조원에 이를 것으로 나타났음.

- 주택공사의 현재 부채는 18조원에 이르는데 국민임대주택 건설비용 분담에 대한 개선대책이 없을 경우 매년 5조원 정도의 부채가 증가하는 것으로 나타났음

- 부채비율 또한 현재의 230%에서 2012년에 가서는 380%에 이를 것으로 전망

- 이는 주택공사가 2004년 11월 “국민임대주택 건설에 따른 재무상태 전망”이라는 자체 분석을 한 결과에 따른 것임.

<국민임대주택 건설에 따른 재무구조 변화추이>

<단위 : 조원, %)

구분	`03	`04	`05	`06	`07	`08	`09	`10	`11	`12	～	`18
자산	16.8	22.5	26.9	32.2	38.7	46.1	53.7	61.6	70.3	79.2		98.1
부채	10.1	15.3	18.9	23.1	28.5	34.7	41.0	47.6	55.1	62.6		78.4
자본	6.7	7.2	8.0	9.0	10.2	11.4	12.7	14.0	15.3	16.6		19.7
부채비율	152	212	238	256	279	303	322	340	361	378		398

자료 : 주택공사

◦ 만약 이러한 전망대로, 국민임대주택 건설에 따라 주택공사의 부실화가 급격히 진행될 경우 국민임대주택 건설계획 자체가 흔들릴 수 있음

◦ 국민임대주택 건설에 따른 주택공사의 부담 증대는 여러 가지 원인이 있는데, 가장 중요한 것은 정부의 당초 계획과 실제가 전혀 맞아 들어가지 않는다는 점임

- 첫째, 당초 국민임대주택 건설계획에서는 사업비 부담을 재정 20%, 기금 40%, 입주자 30%, 주택공사 10%로 부담키로 했는데, 지금까지 실제 부담은 재정 11%, 기금 27%, 입주자 17%, 주택공사 45%인 것으로 나타나고 있으며,

※ 즉, 주택공사가 당초 계획의 4배 이상을 부담하고 있는 것임

- 둘째, 이는 정부의 재정지원기준이 비현실적인 탓도 있지만 주택공사가 지방자치단체의 요구에 떠밀려 큰 평형 위주의 국민임대주택을 공급한데 기인

※ 재정지원 기준평형은 17.3평이나 실제 건설평형은 21.3평.

◦ 이러한 문제점을 해결하는데 있어 재정지원이 따라 준다면 좋겠지만, 재정지원에는 한계가 있는 만큼 재원의 자체 조달에 최우선 노력을 기울여야 함

- 건설평형이 지금보다 많이 축소돼야 함

※ 당초 계획대로 17.3평형 수준으로 줄어들 경우 국민임대주택 건설 총사업비가 9조원 정도 줄어들 것으로 예상됨(주택공사 추정)

※ 이는, 부담 완화 차원뿐만 아니라 국민임대주택 본래의 기능 회복차원에서도 중요함

4. 간선시설 23%, 사업승인 대가로 설치
- 지난 3년간 8,053억원 - 지자체가 사업승인권을 무기로 주택공사로부터 갈취 - 국민임대주택 건설비용 상승으로 입주자 부담 증가

◦ 주택공사는 국민임대주택 건설에 따라 많은 어려움을 겪고 있는데, 지방자치단체들이 사업승인조건으로 무리한 간선시설 부담을 요구하고 있어 어려움을 가중시키고 있음

- 주택공사는 주택단지 조성과 관련해서 지난 3년간 모두 3조 4,440억원의 간선시설을 설치했는데, 이 중 법적인 의무도 없이 지자체가 사업승인조건으로 요구해서 설치한 간선시설이 23%인 8,053억원에 이르는 것으로 나타났음

<주택공사의 간선시설 부담 현황(`02～`04)>

(단위 : 백만원)

구 분	도로‧철도	상하수도	기 타	계
의 법 설 치	1,211,223	346,638	41,007	1,598,868
영향평가협의	1,032,450	-	7,360	1,039,810
사업승인조건	628,970	10,880	165,455	805,305
계	2,872,643	357,518	213,822	3,443,983

◦ 법률상(주택법) 간선시설 설치의무자는 도로 : 국가‧지방자치단체, 상하수도 : 지방자치단체, 전기‧통신‧가스 : 공급사업자 등이 각각 부담하도록 되어있음

- 택지개발 및 주택건설 사업자는 200m 이내의 도로 등 경미한 부분만을 담당하도록 되어있음

- 단, 환경‧재해영향평가 협의조건으로 간선시설을 추가로 설치할 수는 있음

◦ 특히, “임대주택법”상 지방자치단체 등 간선시설의 설치의무자는 임대주택 건설을 위한 대지조성사업에 필요한 간선시설을 최우선적으로 지원하도록 하고 있음

- 그러나, 지자체는 간선시설 우선지원은커녕 택지개발 사업승인권을 무기로 주택공사로부터 막대한 간선시설 설치비용을 갈취하고 있는 것임

※ 경기도 : 용인구성(도로 1,520억원), 부천여월(도로 800억원), 남양주가운(도로 438억원) 등

◦ 주택공사의 간선시설 비용부담은 곧바로 국민임대주택 건설비용 상승을 초래하고, 이는 곧 입주자인 영세서민의 부담증가로 이어지고 있음

- 서울시, 경기도 등 지방자치단체들은 스스로 국민임대주택을 짓는데 매우 소극적일 뿐만 아니라, 주택공사가 짓는데 대해서 도와주지는 못할망정 오히려 손실을 끼치고 있는 것임

※ 지자체는 국민임대주택의 20%를 담당하기로 했는데 2004년까지 고작 6%만을 건설하는데 그침(총 85,315호 중 6,108호)

※ 특히, 경기도는 2003년 2,364호를 건설한 것이 전부

◦ 따라서, 국민임대주택 전용단지에 대해서는 주택공사의 간선시설 부담을 면제하고, 분양주택과의 혼합단지에 대해서는 국민임대주택 건설비중에 상응하는 간선시설 부담 감면이 있어야 할 것임

- 현행 “국민임대주택특별법”은 일부 부담금 감면만 가능하도록 되어 있음

※ 대체산림자원조성비, 광역교통시설부담금, 개발부담금

<국민임대주택 사업주체별 건설실적>

구 분		합 계	’98년	’99년	’00년	’01년	’02년	’03년	‘04년
합 계		281,996	2,501	20,226	10,009	35,227	50,819	71,791	91,423
주 공 (94%)		265,396	2,501	20,226	10,009	35,227	48,617	63,501	85,315
지 자 체 (6%)	소 계	16,600					2,202	8,290	6,108
	서 울	12,448					1,164	5,926	5,358
	경 기	2,364						2,364
	광 주	650					650
	강 원	388					388
	인 천	250							250
	전 북	500							500