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김 양 수

2005년 9월 27일 (화)

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주택금융공사 국정감사 질의요지

1. 모기지론, 투기수단에 악용될 소지 다분

○모기지 대출액의 49.6%가 주택투기지역, 83.8%가 투기과열지구에 집중

○모기지 대출 수혜자의 8.0%인 3,830명이 만기 전 대출전액 조기상환 해

- 대출받은 지 44일 만에 1,719명이 대출받은 금액 1,556억원 일시에 갚아

○모기지 대출액의 17.65%가 5,000만원 이상 고소득자에 몰려

- 서울지역의 19.7%, 경기지역의 18.9%가 5,000만원 고소득자가 차지해

○저(低)신용등급을 가진 서민들에게 모기지 대출 꺼린 것으로 드러나

- 우량등급과 저(低)신용등급 간 대출 차별 갈수록 커져

➡ ‘대다수 서민 이용’, 구차한 변명은 이제 그만! 제도개선책 마련 시급

2. 금융공사 모기지론, 주택금융시장의 장기화 기여도 극히 미미해

○‘04년 기존 주택담보대출의 공사 모기지론 전환,

만기도래로 인해 연장된 은행의 주택담보대출 금액의 4.7%에 그쳐

3. 서민금융지원 기능 상실한 주택금융신용보증기금

○‘05년 8월말 현재, 약 2,500여억원의 당기순손실 발생

○‘02년말 5,262억원이던 기본재산이 8월말 현재 2,717억원으로 줄어들어

○보증공급규모, ‘02년말 11조5,177억원 ➡ ‘05년6월말 현재 2조3,259억원

○‘02년 월평균 1,597명 꼴인 1만9,166명이던 신용불량자가

‘04년말 4만3,436명으로 급증(5년간 연간누계 신불자수 14만2,891명에 달해)

○‘05년 7월 현재, 주택신보를 통한 주택건설실적, 전체의 4.38%에 그쳐

(별첨) '05.09.13. 금융공사 해명보도에 대한 진실

모기지론 투기수단에 이용될 소지 다분해

※ 모기지 대출액의 49.6%가 주택투기지역,

83.8%가 투기과열지구에 집중

<표 1> 주택투기지역 및 투기과열지구에 따른 모기지론 대출 현황  (단위: 건, 억원)

	주택투기지역(‘05년 8월기준)				투기과열지구(‘05년 6월기준)
	건수	건수비중	금액	금액비중	건수	건수비중	금액	금액비중
주택투기지역	35,907	42.6%	30,472	49.6%	65,089	77.3%	51,444	83.8%
비해당지역	48,308	57.4%	30,919	50.4%	19,126	22.7%	9,947	16.2%

(자료: 주택금융공사, ‘05년 8월 기준의 투기지역 기준)

○‘05년 8월 현재, 모기지 대출액의 49.6%가 주택투기지역, 83.8%가 투기과열지구에 집중되어 있음.

○주택대체취득을 목적으로 모기지론 대출을 받은 일시적 2주택자들의 지역별 현황을 보면, 서울, 경기 등 투기지역에 대출받아 기존주택을 미처분한 2주택자 들이 건수 기준 38.7% (3,899/10,076건), 판매액 기준 46.5% (3,832/8,245억원)인 것으로 나타남.

○‘05년 8월말 현재, 주택 투기지역으로 지정된 곳이 전국 248개 행정구역 중 56개(22.6%) 지역임을 감안한다면, 모기지론이 가격이 오른 지역을 중심으로 한 재산증식의 수단으로 이용되었을 소지가 큼.

<표 2> 투기지역, 비투기지역별 2주택자의 기존주택 미처분 현황

	투 기 지 역				비투기지역	합 계
	서 울	경 기	기타지역	합 계
건 수	639(16.4%)	1,650(42.3%)	1,610(41.3%)	3,899(38.7%)	6,177(61.3%)	10,076(100%)
금액(억원)	859(22.4%)	1,758(45.9%)	1,215(31.7%)	3,832(46.5%)	4,413(53.5%)	8,245(100%)

○..특히 서울․경기 지역 2주택자의 미처분 현황이 전체 투기지역 미처분자의 건수기준 58.7%(2,289/3,899건), 판매액기준 68.3%(2,617/3,832억원)나 되는 것으로 나타남 ➡ 모기지론을 이용한 ‘1주택자들의 보유주택 늘리기’는 금년 집값급등의 진원지였던 수도권 지역에 집중되었음.

○또, ‘대출 시 보유주택수 자진신고’라는 허점을 틈타 주택수를 허위기재한 1년이상 2주택자의 경우를 보더라도, 서울․경기 지역이 전국의 건수기준 46.3%(263/567건), 금액기준 57.1%(242/424억원)이어서, 수도권 지역에서의 모기지론 악용정도가 더 심각한 것으로 드러남.

<표 3> 대출 시 주택수를 허위기재한 1년이상 2주택자의 지역별 현황

지역	허 위 신 고 자				성 실 신 고 자				합 계
	건수	비중	금액	비중	건수	비중	금액	비중	건수	비중	금액	비중
서울	91	16.0%	97	22.8%	269	18.2%	278	25.7%	360	17.6%	374	24.9%
부산	68	12.0%	46	10.9%	177	12.0%	130	12.1%	245	12.0%	177	11.7%
대구	14	2.5%	8	1.9%	46	3.1%	28	2.6%	60	2.9%	35	2.4%
광주	17	3.0%	9	2.1%	68	4.6%	29	2.7%	85	4.2%	38	2.5%
인천	40	7.1%	26	6.0%	105	7.1%	67	6.2%	145	7.1%	92	6.1%
대전	28	4.9%	24	5.7%	72	4.9%	51	4.7%	100	4.9%	75	5.0%
울산	15	2.6%	9	2.2%	40	2.7%	21	1.9%	55	2.7%	30	2.0%
경기	172	30.3%	145	34.3%	396	26.8%	338	31.2%	568	27.8%	483	32.1%
경남	38	6.7%	21	4.9%	72	4.9%	34	3.1%	110	5.4%	54	3.6%
경북	13	2.3%	5	1.3%	46	3.1%	23	2.1%	59	2.9%	28	1.9%
충남	14	2.5%	9	2.2%	36	2.4%	22	2.0%	50	2.4%	31	2.1%
충북	17	3.0%	7	1.7%	39	2.6%	18	1.7%	56	2.7%	25	1.7%
전남	10	1.8%	4	0.9%	32	2.2%	12	1.1%	42	2.1%	16	1.1%
전북	20	3.5%	7	1.7%	54	3.7%	23	2.1%	74	3.6%	30	2.0%
강원	10	1.8%	6	1.4%	20	1.4%	8	0.7%	30	1.5%	13	0.9%
제주	0	0.0%	0	0.0%	3	0.2%	2	0.2%	3	0.1%	2	0.1%
합계	567	100%	424	100%	1475	100%	1,082	100%	2042	100%	1,505	100%

○이에 대해 공사 측은 해명 보도자료를 통해 반박하고 있음.

- 소위 인기지역으로 간주되는 지역의 미처분 2주택 보유 현황은 강남 3건, 서초 9건, 송파 11건, 분당 8건, 용인 21건으로 총 2,042건의 2.5%인 52건에 불과한 실정으로 이를 종합해 볼 때 투기자금으로 이용되었다고 단정할 수 없음.

- 또, 투기지역, 비투기지역 지정현황은 대출시점 기준이 아닌 자료 집계 시점 기준이므로 대출 당시, 투기자금으로 이용되었다고 단정할 수 없음.

질의) 공사의 반박자료만 보자면, 정부가 부동산 투기를 우려해 지정해 놓은 투기지역지정은 잘못되었고, 공사가 말하는 소위 인기지역으로 간주되는 강남, 서초, 송파, 분당, 용인 지역만 투기지역으로 간주되어야 한다고 해석된다. (‘05년 9월 25일 현재, 서울 25개 구 중 14개 구, 경기 27개 시 중  21개 시가 주택투기지역임)

또, 이는 일시적 2주택자들 중에서 ‘재산증식을 목적으로 집값이 오른 투기지역에서도 주택가격의 70%까지 대출을 받을 수 있는 모기지론을 이용해 주택을 사들인 대출자들을 변별할 제도적 장치’조차 갖추지 못한 공사가 제도미비에 따른 개선책 마련은커녕 구차한 변명에만 급급해 하는 이유는 무엇인가?

질의) 사장은 정부의 투기지역 지정이 어떻게 이뤄지는지 아는가?

ㅇ 주택투기지역 지정제도 : 월별로 지정 [ ①+(②또는③) ]

① 직전월주택가격상승율 > 전국소비자물가상승률×1.3배

□ ② 직전2월월평균주택가격상승률 > 전국평균상승률×1.3배

□ ③ 직전1년간주택가격상승률 > 전국3년간 전국평균상승률

과연, 정부의 투기지역 지정이 어떻게 이뤄지는지 알고서 공사가 이와 같은 반박을 하는지 의심스럽다.

정부의 ‘투기지역 지정’은 주택가격이 이미 1년 전부터 상승한 지역을 현재시점에서 지정하고 있다. 바로 투기지역 지정 시에, 이미 1년 전부터 그 지역에 주택가격이 상승할 소지가 있었음을 감안하는 ‘사후지정제도’라는 것이다.

그렇다면, ‘대출시점 기준이 아닌 집계시점에 따른 지역별 모기지론 편중현황은 의미 없다’고 말하는 것은 ‘공사 스스로가 이 같은 정부의 투기지역 지정제도를 제대로 인지하지 못하고 있다’는 뜻이지 않는가?

또, 공사는 ‘수도권 지역에 모기지론이 투기수단으로 악용되고 있다’는 일부 의혹제기에 대해, ‘수도권 주택보급률이 전국보다 상대적으로 낮아, 이 지역의 대출비중이 높은 것은 당연하다’고 해명하는데, 이처럼 일시적 2주택자의 수도권 편중현상을 두고도 이 지역의 주택보급률이 낮아서 그렇다고 해명할 것인가?

○모기지 대출 수혜자의 8.0%인

3,830명이 만기 전 대출전액 조기상환 해

-대출받은 지 45일 만에 1,719명이

대출받은 금액 1,556억원 일시에 갚아

○‘05년 8월 말 현재 공사 모기지론을 대출 받았다가 만기 전에 대출금액을 조기상환액은 3,823억원, 10,357건에 달함.

<표 3> ‘05년 8월말 현재 공사 모기지론 대출의 조기 상환 현황

상환건수	상환액	전액상환건수	전액상환액	일부상환건수	일부상환액
10,357	3,823억	3,830 (37.0%)	3,159억 (82.6%)	6,527 (63.0%)	844억 (22.1%)

○이들 중 대출금 전액을 상환한 규모는 3,831건에 3,159억원에 달함.

- 이는 공사 출범이후 ‘05년 8월말 현재 모기지 대출건수 47,841건의 8.0%, 총 대출액 6조 8,040억원의 4.6%에 달함.

<표 4> ‘05년 8월 현재, 모기지대출실적 대비 전액상환 규모 (건, 억원)

모기지대출액	완전상환액	비중	모기지대출건수	완전상환건수	비중
68,040	3,159	4.6%	47,841	3,830	8.0%

○이들 중, 모기지 대출액을 한 번에 전액상환한 건수는 1,719명에 1,556억원에 달함. 이들의 평균 보유일은 45일임.

<표 5> ‘05년 8월 현재, 보유기간 별 모기지 대출 전액상환 현황

대출 후 상환까지 보유기간	전 액 상 환
					일시 전액상환
	건 수		만 원		건 수		만원
3개월이내	348	12.8	274	12.1	220	9.1	188	8.7
3～6개월	903	27.7	721	26.1	477	23.6	406	22.8
6～12개월	1,781	48.8	1,466	49.7	839	46.5	774	46.4
12개월 초과	798	10.6	698	12.1	183	20.8	188	22.1
합 계	3,830	100.0	3,159	100.0	1,719	100.0	1,556	100.0

○모기지 대출액의 17.65%가 5,000만원 이상 고소득자에 몰려

- 서울지역의 19.7%, 경기지역의 18.9%가 5,000만원 고소득자가 차지해

<표 6> 모기지 대출액의 연소득금액별 대출 현황  (단위: 건, 억원)

	건수	건수비중	금액	금액비중
2,000만원 미만	32,594	38.70%	19,882	32.39%
2,000만원 이상 2,500만원 미만	9,725	11.55%	5,886	9.59%
2,500만원 이상 3,000만원 미만	8,901	10.57%	5,827	9.49%
3,000만원 이상 3,500만원 미만	7,957	9.45%	5,803	9.45%
3,500만원 이상 4,000만원 미만	6,700	7.96%	5,300	8.63%
4,000만원 이상 4,500만원 미만	5,067	6.02%	4,335	7.06%
4,500만원 이상 5,000만원 미만	3,843	4.56%	3,521	5.74%
5,000만원 이상	9,428	11.20%	10,839	17.65%

<표 7> 지역별 연소득별 모기지 대출현황

		2,000만원 미만	2,000만원 ~ 2,500만원	2,500만원 ~ 3,000만원	3,000만원 ~ 3,500만원	3,500만원 ~ 4,000만원	4,000만원 ~ 4,500만원	4,500만원 ~ 5,000만원	5,000만원 이상
서울	건수	3,767	1,116	1,130	1,154	1,085	890	789	2,430
	건수비중	30.47%	9.03%	9.14%	9.34%	8.78%	7.20%	6.38%	19.66%
	금액	365,980	98,878	103,359	118,000	113,736	97,897	92,231	340,455
	금액비중	27.51%	7.43%	7.77%	8.87%	8.55%	7.36%	6.93%	25.59%
인천	건수	2,875	917	777	692	500	334	229	438
	건수비중	42.52%	13.56%	11.49%	10.23%	7.39%	4.94%	3.39%	6.48%
	금액	16,631	54,420	52,226	49,755	39,535	29,062	20,128	46,538
	금액비중	36.50%	11.85%	11.37%	10.83%	8.61%	6.33%	4.38%	10.13%
경기	건수	8,740	3,031	2,863	2,532	2,150	1,630	1,215	3,192
	건수비중	34.47%	11.96%	11.29%	9.99%	8.48%	6.43%	4.79%	12.59%
	금액	654,321	211,883	214,884	212,094	195,239	162,170	127,666	413,243
	금액비중	29.86%	9.67%	9.81%	9.68%	8.91%	7.40%	5.83%	18.86%
부산	건수	3,270	925	886	715	611	435	320	658
	건수비중	41.82%	11.83%	11.33%	9.14%	7.81%	5.56%	4.09%	8.41%
	금액	189,589	53,967	54,037	47,622	44,035	34,484	26,996	68,710
	금액비중	36.50%	10.39%	10.40%	9.17%	8.48%	6.64%	5.20%	13.23%
광주	건수	2,248	408	326	280	221	193	109	254
	건수비중	55.66%	10.10%	8.07%	6.93%	5.47%	4.78%	2.70%	6.29%
	금액	83,155	16,237	13,313	12,292	11,092	9,817	5,866	16,209
	금액비중	49.50%	9.67%	7.93%	7.32%	6.60%	5.84%	3.49%	9.65%
대구	건수	1,586	442	334	354	277	196	146	335
	건수비중	43.22%	12.04%	9.10%	9.65%	7.55%	5.34%	3.98%	9.13%
	금액	84,980	24,677	19,224	22,004	19,510	14,856	11,179	31,291
	금액비중	37.32%	10.84%	8.44%	9.66%	8.57%	6.52%	4.91%	13.74%
대전	건수	1,282	361	313	285	282	179	130	382
	건수비중	39.89%	11.23%	9.74%	8.87%	8.77%	5.57%	4.04%	11.89%
	금액	77,348	20,935	20,472	20,234	22,676	15,110	12,714	42,180
	금액비중	33.39%	9.04%	8.84%	8.73%	9.79%	6.52%	5.49%	18.21%
울산	건수	802	297	252	239	200	183	171	379
	건수비중	31.79%	11.77%	9.99%	9.47%	7.93%	7.25%	6.78%	15.02%
	금액	34,043	12,873	11,397	11,613	10,718	10,050	10,754	28,146
	금액비중	26.27%	9.93%	8.79%	8.96%	8.27%	7.75%	8.30%	21.72%
경남	건수	2,370	768	622	498	443	327	249	381
	건수비중	41.89%	13.57%	10.99%	8.80%	7.83%	5.78%	4.40%	6.73%
	금액	104,062	33,699	31,087	27,803	25,761	20,704	17,205	30,462
	금액비중	35.79%	11.59%	10.69%	9.56%	8.86%	7.12%	5.92%	10.48%
경북	건수	897	267	270	245	175	141	97	184
	건수비중	39.41%	11.73%	11.86%	10.76%	7.69%	6.20%	4.26%	8.08%
	금액	32,877	10,224	11,729	10,652	8,321	7,162	5,076	10,559
	금액비중	34.03%	10.58%	12.14%	11.03%	8.61%	7.41%	5.25%	10.93%
전남	건수	697	145	121	102	89	93	53	131
	건수비중	48.71%	10.13%	8.46%	7.13%	6.22%	6.50%	3.70%	9.15%
	금액	21,798	4,953	4,140	3,637	3,560	3,908	2,054	6,176
	금액비중	43.40%	9.86%	8.24%	7.24%	7.09%	7.78%	4.09%	12.30%
전북	건수	1,271	277	246	236	171	113	79	168
	건수비중	49.63%	10.82%	9.61%	9.22%	6.68%	4.41%	3.08%	6.56%
	금액	46,359	10,348	9,636	9,805	8,041	5,755	3,524	10,472
	금액비중	44.60%	9.96%	9.27%	9.43%	7.74%	5.54%	3.39%	10.08%
충남	건수	909	281	280	215	159	135	89	212
	건수비중	39.87%	12.32%	12.28%	9.43%	6.97%	5.92%	3.90%	9.30%
	금액	51,514	14,435	16,008	14,042	10,621	10,015	6,722	19,425
	금액비중	36.08%	10.11%	11.21%	9.83%	7.44%	7.01%	4.71%	13.60%
충북	건수	1,151	291	315	262	206	131	96	160
	건수비중	44.07%	11.14%	12.06%	10.03%	7.89%	5.02%	3.68%	6.13%
	금액	45,112	12,205	13,642	13,428	10,704	7,678	5,966	11,905
	금액비중	37.39%	10.12%	11.31%	11.13%	8.87%	6.36%	4.95%	9.87%
강원	건수	628	171	152	128	116	78	59	102
	건수비중	43.79%	11.92%	10.60%	8.93%	8.09%	5.44%	4.11%	7.11%
	금액	24,135	6,927	6,704	6,039	5,578	3,845	3,195	6,312
	금액비중	38.47%	11.04%	10.69%	9.63%	8.89%	6.13%	5.09%	10.06%
제주	건수	101	28	14	20	15	9	12	22
	건수비중	45.70%	12.67%	6.33%	9.05%	6.79%	4.07%	5.43%	9.95%
	금액	5,275	1,903	813	1,242	839	966	871	1,767
	금액비중	38.57%	13.92%	5.94%	9.08%	6.14%	7.06%	6.37%	12.92%

※저(低)신용등급을 가진 서민들에게 모기지 대출 꺼린 것으로 드러나

- 우량등급과 저(低)신용등급 간 대출 차별 갈수록 커져

○공사가 금년 6월 1일에서 8일까지 29개 도시 1,018명을 대상을 실시한 ‘가계주택금융 수요조사’를 살펴보면, 월평균 가구소득이 150만원 미만인 응답자의 48.7%가 공사 모기지론을 들어 본 적조차 없는 것으로 나타났고, 80.3%가 모기지론 이용 시 소득공제 혜택을 전혀 모르고 있었던 것으로 나타남.

질의)공사 모기지론에 대한 서민들의 인지도가 이처럼 낮음에도 불구하고, ‘모기지론을 대다수 서민들이 이용하였다’고 자신하고 있을 상황이 아니라고 보여 지는데 사장은 어떻게 생각하는가?

○또, 부채소득비율(DTI: Debt To Income) 즉, ‘가구 소득금액에서 빚을 갚는 금액이 1/3을 초과’하는 고객들의 신용등급별(1～9등급까지 대출가능) 주택담보대출을 보면, 우량등급(1～4등급)자들에게 대출한 실적이 9,695건(46.9%), 8,789억원(46.3%)인 반면, 저(低)신용등급(7～9등급)을 가진 서민들에게 대출한 실적은 4,430건(21.4%), 4,196억원(22.1%)로 나타남.

‘05년 국정감사(주택금융공사. ‘05.09.27)                          (자료작성자: 김기석 비서 ☏011-9319-3179)

➡ 이는 똑같이 부채소득비율이 1/3을 초과함에도 불구하고, 주택담보대출 시 우량과 비우량등급 간의 대출차별이 있었음을 뜻하는 것으로서, 서민주택금융기관이라던 공사가 저(低)신용등급을 가진 서민들에게 공사 모기지 대출을 꺼렸던 것임.

➡ 또, 모기지 대출을 받은 우량등급자의 비중은 ‘04년 4월말, 건수대비 42.0%, 금액대비 41.2%였으나, ‘05년 7월말 현재 건수대비 46.9%, 금액대비 46.3%로 증가한 반면, 저신용등급자는 ‘04년 4월말 건수대비 25.3%, 금액대비 26.0%였으나, ‘05년 7월말 현재 건수대비 21.4%, 금액대비 22.1%로 줄어들어, 갈수록 모기지론 상품의 신용등급 간 대출차별이 커지고 있음.

<표 8> DTI 1/3 초과고객의 신용등급별 담보대출 현황        (단위: 백만원)

	1～4 등급		5～6 등급		7～9 등급		합 계
‘04.04말 현재	514	42.0%	399	32.6%	310	25.3%	1,223
	43,450	41.2%	34,594	32.8%	27,464	26.0%	105,508
‘05.07말 현재	9,695	46.9%	6,559	31.7%	4,430	21.4%	20,684
	879,769	46.3%	600,719	31.6%	419,643	22.1%	1,900,131

질의) 주택금융공사의 모기지론 판매사업은 수익성 창출을 감안함과 동시에, 국책금융기관으로서 서민 주거지원 안정에 무엇보다 최우선적으로 힘써야 할 것이다.

그러한 책임과 의무를 가진 주택금융공사가 겉으로는 서민금융기관을 표방하면서도, 이처럼 손실을 최소화하고 수익성과 상업성에만 치중한 나머지 서민들의 모기지대출을 꺼리는 것은 ‘겉 다르고, 속 다르다’ 할 수 있을 것 같은데, 사장은 이에 대해 어떻게 생각하는가?

공사 모기지론, 주택금융시장의 장기화 미미

○지난 6월말 기준, 금융감독원의 ‘은행 주택담보대출 만기구조 현황’을 보면 ‘04년 중 만기도래 주택담보대출의 연장률은 94.9% 수준으로 나타났음.

○따라서 ‘04년 말, 주택담보대출 잔액 198조666억원의 1년 이하 만기구조 비중은 10.3%로 20조3,990억원이고, 이 금액의 94.9%인 19조3,587억원 정도가 대출 연장된 것으로 나타남.(<표 1> 참조)

○‘03년의 경우는 만기 1년 이하 연장금액이 11조4,944억원으로 추정됨.

<표 1> ‘03년 이후 은행 주택담보대출 만기구조 현황  (대출잔액에 대한 구성비 %, 억원)

구 분	1년 이하	1년초과～3년이하	3년초과	가계대출 만기연장률	만기1년이하 연장금액
‘03년말	130,174	1,094,499	402,059	88.3%	11조 4,944억
‘04년말	203,990	909,700	866,976	94.9%	19조 3,587억
‘05년 6월말	228,825	754,977	1,084,108	93.8%	21조 4,638억

(자료: 금융감독원)

○그러나 이처럼 은행의 주택담보대출이 연장된 금액(‘03년 11조4,944억원, ‘04년 19조3,587억원) 대비 <표 2>에서 제시된 공사의 장기대출로의 대환금액(‘04년 5,350억원, ‘05년 3,023억원)은 ‘04년 4.7%, ‘05년 1.6%로 규모면에 있어서 너무나 빈약한 수준으로 대출전환을 수행한 것으로 드러났음.

➡ ‘주택담보대출의 단기화에 따른 대출만기도래의 위험을 장기대출로 전환’시키고자 설립된 주택금융공사의 당초 사업목표인 ‘주택담보대출 장기화’ 기여 극히 미미

<표 2> 공사 모기지론 신규 및 주택담보대출의 모기지론 전환 현황  (단위: 건, 억원)

	‘04년				‘05년 8월말 현재
	건수	건수비중	금액	금액비중	건수	건수비중	금액	금액비중
대 환	7,319	15.63%	5,350	16.34%	3,742	13.68%	3,023	14.53%
신 규	39,498	84.37%	27,402	83.66%	23,604	86.32%	17,783	85.47%

<표 3> 은행 가계대출의 ‘만기1년이하 연장금액’ 대비 ‘공사 장기대출’로의 전환 비중

(단위:억원)	‘04년			‘05년 8월말 현재
	대환금액	만기1년이하연장금액	비중	대환금액	만기1년이하연장금액	비중
전환비중	5,350	114,944	4.7%	3,023	193,587	1.6%

○결국, 비록 공사 출범이후 신규 모기지론을 ‘05년 8월말 현재, 6조 8,040억원의 실적을 올려 주택금융시장의 새로운 수요를 충족시키기는 하였지만, 사업목표인 단기위주의 주택대출을 장기대출로 전환하는 데에는 여타의 성과를 전혀 올리지 못하고 있음.

질의) 지난 1998년 DJ정부의 ‘주택을 통한 경기활성화정책’으로 인해 중산층의 투기목적의 주택대출을 강화시켜, 금융권의 단기주택담보대출이 급증했다. 이에 따른 대출만기도래의 위험을 장기대출로 전환시킴으로써 ‘장기적이고 안정적인 주택금융시장을 조성’하는 것이 주택금융공사의주요 사업목표라고 할 수 있다.

그럼에도 불구하고, 기존 주택담보대출의 공사 모기지론으로의 전환(건수기준 ‘04년 15.63%, ‘05년 13.68%)이 이처럼 저조한 데에 따른 ‘공사가 국책금융기관으로서의 책무를 망각하고 신규 모기지론 취급(건수기준 ‘04년 84.37%, ‘05년 86.32%)에만 비중을 두어 수익성과 상업성을 올렸다’는 비판을 면하기 어려울 것으로 보이는데, 사장의 생각은 어떠한가?

주택신보, 재정건전성 위기에 따른 기금운용부실

※ 재정악화로 인한 보증공급규모 축소, 재원확충방안 강구해야

○경기위축 및 가계부실 등으로 서민 주택금융기관인 주택금융공사의 적자가 눈덩이처럼 불어나고 있음.

○파산이나 부도 등으로 대출금을 갚지 못하는 개인과 사업체가 늘면서 ‘05년 8월까지 약 2,500여억원의 당기순손실이 발생한 것으로 나타나 주택신용보증기금의 부실이 심각한 수준임.

➡ 이런 추세대로라면 연말까지 약 4,000억원의 손실이 발생해 서민 구제금융의 한축인 신용보증이 제 구실을 하지 못할 것으로 우려됨.

○실제 공사는 ‘04년 말 3,717억원의 적자를 기록한 데 이어 ‘05년 8월까지 모두 2,489억원의 당기순손실을 기록해 지난해 말 3,006억원이던 기본재산이 ‘05년 2,717억원으로 줄어들었음.

<표 4> ‘00년 이후 주택신보의 기본재산 및 당기순이익 현황  (단위: 억원)

구 분	2000	2001	2002	2003	2004	2005.08
기 본 재 산	2,796	3,052	5,262	3,481	3,006	2,717
당기순이익	△1,689	△2,343	△1,045	△4,414	△3,717	△2,489

○이러한 기금 재정건전성의 악화로 인해 2003년 8조2,716억원에 이르던 보증공급이 5조9,457억원이나 감소해 ‘05년 6월말 현재, 2조3,259억원에 불과함. 이에 따라 보증잔액이 15조8,923억원에서 10조1,419억원으로 감소하였음.

<표 5> ‘00년이후 주택신보의 보증공급 및 보증잔액 현황    (단위: 억원)

구 분	2000	2001	2002	2003	2004	2005.06
보증공급	106,281	97,646	115,177	82,716	38,516	23,259
보증잔액	154,174	157,994	170,005	158,923	118,897	101,419

○이로써 ‘개인이나 사업체가 은행에서 대출을 받을 수 있도록 보증을 서주는 공사의 보증한도’도 지난해 말 1조6,158억원에서 지난 6월 1조4,871억원으로 감소함.

<표 6> ‘00년이후 주택신보의 총보증한도 및 보증실적 현황  (단위:억원)

구 분	2000	2001	2002	2003	2004	2005.08
총보증한도	167,880	175,560	241,860	184,230	161,580	148,710
보증실적	106,281	97,646	115,177	82,716	38,516	31,189

○최근 대위변제의 급격한 증가에 따라, 기본재산이 감소하고 있으므로 운용배수(보증잔액/(기본재산+IBRD차입금))를 낮추기 위해 보증공급규모를 줄이고 있음. (별첨#1. 재산감소로 인한 기금운영에 대한 제약 사례 참조)

○안정적인 보증공급을 위한 기금재원으로 확충된 ‘04년 정부출연금은 2,000억원(당초 1,000억원 이었으나, 추경예산 편성으로 1,000억원 증액)이었고, 금융기관의 경우, 주택자금 대출금의 0.125%(기준요율)를 기금에 출연하여야 하며, 대위변제금액 등에 따라 이를 차등하고 있음.

<표 7> ‘00년 이후, 주택신보의 출연금 및 기본재산 현황 (단위: 억원)

구 분	2000	2001	2002	2003	2004
정부출연금	1,500	2.000	2,300	1,500	2,000
금융기관출연금	547	601	956	1,110	1,259
보증료수입	462	650	930	943	827
기본재산	2,796	3,052	5,262	3,481	3,006

※ 보증사고 순증액, 대위변제액, 구상채권액 급증

○이처럼 당기순손실이 발생하는 것은 파산이나 부도 등으로 대출금을 갚지 못하는 보증사고가 갈수록 늘고 있고, 이로 인해 대위변제액이 급증한데 기인함.

○보증사고가 발생한 금액에서 정상화된 금액을 뺀 보증사고 순증액은 지난 ‘02년 515억원에서 ‘03년 5,865억원으로 급증한데 이어, 지난 해에는 5,620억원에 달함. 증가율로는 ‘02년 0.3%에서 ‘03년 4.7%, ‘04년 4.8%로 점증하다 올해 8월 말 다소 떨어진 3.5%에 이르고 있음.

<표 8> ‘00년 이후 주택신보의 보증사고 순증액 및 순증율 현황

구 분	2000	2001	2002	2003	2004	2005.06
보증사고순증 (억)	126	△407	515	5,865	5,620	1,778
사고순증율 (%)	0.1	△0.3	0.3	3.7	4.7	3.5
대위변제액 (억)	2,121	3,425	1,443	4,947	4,709	2,847
대위변제율 (%)	1.4	2.2	0.8	3.1	4.0	5.6

○또, ‘02년 대위변제율 0.8%에 대위변제액이 1,443억원에 불과하던 것이 ‘04년에 4,709억원(4.0%)로 급증하였고, ‘05년 6월말 현재 대위변제율이 5.6%, 대위변제액이 2,847억원에 달함.

○이는 가계부실 등으로 인한 개인들의 보증사고가 급증하는 데 원인이 있다. 개인의 보증사고 순증률은 지난 ‘02년 1.3%에서 지난해 말 5.9%로 증가했으며, 올 상반기에도 4.4%의 증가율을 보였음. 반면 사업자들의 보증사고 순증률은 ‘02년 5% 감소한데 이어 지난해 말에는 1.8% 감소, 올 상반기 동안에는 1.0% 감소로 감소폭이 점점 줄어들고 있음.

<표 9> ‘00년 이후 주택신보의 보증사고잔액과 보증사고순증률 현황

구 분			2000	2001	2002	2003	2004	2005.06
전 체		보증사고잔액 (억)	20,949	17,032	14,900	16,410	16,883	15,498
		사고순증율 (%)	0.1	△0.3	0.3	3.7	4.7	3.5
	개 인	보증사고잔액 (억)	4,655	5,258	4,849	9,498	10,834	9,929
		사고순증율 (%)	2.5	2.0	1.3	5.8	5.9	4.4
	사업자	보증사고잔액 (억)	16,294	11,774	10,051	6,912	6,049	5,569
		사고순증율 (%)	△6.8	△8.8	△5.0	△10.7	△1.8	△1.0

○보증사고 증가로 공사가 돈을 대신 갚아 줘서 생긴 구상채권(돈 받을 권리)도 눈덩이처럼 커지고 있음.구상채권 잔액은 ‘02년 9,354억원, ‘04년 1조6,459억원에서 올 8월말 현재 1조 9,247억원으로 불어남. 반면 구상채권을 회수한 금액은 2002년 1,413억원에서 올 상반기 713억원으로 줄어 들었음.

<표10> ‘00년 이후 주택신보의 구상채권잔액 및 회수금액 현황 (단위:억원)

구 분	2000	2001	2002	2003	2004	2005.06
구상채권잔액	6,460	8,948	9,354	13,041	16,459	19,247
구상채권회수액	260	448	1,413	928	1,137	713

※ 매년 급증하는 신용불량자

○신용불량자도 늘고 있음. 보증사고난 사람에 대해 공사가 돈을 대신 갚아준 뒤 신용불량자로 등록하고 있기 때문임.

- 공사는 지난 ‘02년 월 평균 1,597명 꼴인 1만 9,166명을 신용불량자 리스트에 올린데 이어 지난해에는 월 평균 3,620명 수준인 4만 3,436명을 신용불량자로 등록함.

- 올해 들어서도 1월 1,791명, 2월 2,800명, 3월 2,969명, 4월 3,323명, 5월 4,784명, 6월 8,195명 등 상반기 동안 모두 2만 3,862명을 신용불량자 명단에 넣었음.

- 이처럼 월평균 신용불량자수가 급증하는 데는 ‘02년 하반기 이후 경기침체와 가계부실의 심화에 기인하는 것으로, 이와 동시에 기금의 재정건전성도 악화되고 있음.

<표10> ‘00년 이후 주택신보의 신용불량등록 건수 현황     (단위: 건)

구 분	20001)	2001	2002	2003	2004	2005.06
신용불량등록 연간합계	5,275	16,264	19,166	34,888	43,436	23,862
신용불량등록 월평균	440	1,355	1,597	2,907	3,619	1,988
신용불량등록 연간누계	5,275	21,539	40,705	75,593	119,029	142,891

주1) ‘00년도 자료는 현재 신용불량정보가 등록되어 있는 건수임 (삭제건 제외)

주2) 등록사유발생일자(대위변제일자) 기준

※ 재정악화로 인한 주택건설 및 무주택 서민 기여도 약화

○주택신용보증기금에 의해 주택 건설사업자에 대한 보증 지원이 이루어지는데, ‘02년, 기금의 건설자금에 대한 보증공급 1조 4,534억원, 보증잔액 2조 4,940억원에서 ‘05년 8월 현재, 보증공급 4,091억원, 보증잔액 1조 5,726억원으로 크게 축소 됨. ⇦ 기금재정의 악화로 보증규모 축소에 기인

<표11>  ‘02년 이후, 주택신보의 사업자 부문 보증현황     (단위 : 억원, %)

구 분	’02		’03		’04		’05. 8
	공급	잔액	공급	잔액	공급	잔액	공급	잔액
건설자금	14,534 (96.3)	24,940 (93.7)	10,773 (98.1)	19,049 (95.1)	7,186 (99.9)	16,964 (96.0)	4,091 (99.7)	15,726 (96.0)
미분양자금	- (0.0)	42 (0.2)	- (0.0)	- (0.0)	- (0.0)	- (0.0)	- (0.0)	- (0.0)
임대중도금	502 (3.3)	1,053 (4.0)	193 (1.8)	939 (4.7)	9 (0.1)	700 (4.0)	12 (0.3)	655 (4.0)
운전자금	58 (0.4)	593 (2.2)	12 (0.1)	35 (0.2)	- (0.0)	6 (0.0)	- (0.0)	3 (0.0)
합 계	15,094 (100)	26,628 (100)	10,978 (100)	20,023 (100)	7,195 (100)	17,670 (100)	4,103 (100)	16,384 (100)

주) ’05. 8월은 잠정치임

○이로 인해 주택금융신용보증기금의 주택건설 또한 ‘02년 이후 급속도로 줄어들고 있음. ➡ 주택신보의 지원으로 건설되는 주택의 대부분이 전용면적 85㎡ 이하인 국민주택규모의 주택임을 감안할 때 저소득층의 주거안정에 대한 기여도가 떨어지는 것으로 해석됨.

<표 12> ‘99년 이후 주택금융신용보증기금의 주택건설 기여 현황     (단위: 호, %)

구 분	총건설실적 (A=B+C)	공공(B)	민간(C)	기금지원 건설실적(D)	D/A	D/C
1999	404,715	151,327	253,388	175,411	43.3%	69.2%
2000	433,488	140,261	293,227	282,150	65.0%	96.2%
2001	529,854	127,927	401,927	535,699	101.1%	133.3%
2002	666,541	123,730	542,811	60,907	9.14%	11.22%
2003	585,382	120,522	464,860	36,822	6.29%	7.92%
2004	463,800	123,991	339,802	15,026	3.24%	4.42%
’05. 7현재	218,190	23,955	194,235	9,554	4.38%	4.92%
누적	2,034,598	543,245	1,491,353	1,054,167	6.32%	7.93%

※ 총건설실적 관련 통계자료(건설교통부)는 7월말 기준이 최신자료임

○주택취득의 경우, 실수요자와 투기목적의 수요자가 섞여 있는 반면에 주택임차는 투기목적보다는 주로 실거주를 위하여 이루어진다고 불 수 있음.

➡ 따라서, 주택임차에 대하여 지원된 기금의 보증규모는 주택실수요자인 무주택서민의 주거안정에 대한 기여도를 나타낸다고 볼 수 있음.

○기금의 임차자금에 대한 보증공급 및 보증잔액도 ‘02년 이후 크게 감소하고 있어, 무주택서민에 대한 실질적인 주거안정 지원에 기여하지 못하고 있는 것으로 나타남.