일 시	장 소	안 건	대 상	열린우리당(천안을) 박 상 돈
‘05. 10. 11 (화)10:00	건설교통부 회의실	2005국정감사	건설교통부

고층아파트 재건축을 위한

재건축 적립금 도입 문제에 대하여

※재건축적립금 제도: 장차의 재건축을 대비하여 아파트 입주자들이 정기적으로                       재건축 비용을 적립하는 제도

제도적 기반하에 강제적으로 적립하는 방식과 인센티브                        (적립금에 대한 이자 면제 혹은 감면 등)를 통한 자율적                       적립을 유도하는 방안이 있음.

저밀도 저층아파트를 용적률 확대를 통해 고층아파트로의 재건축이 마무리되는 시점임.

아파트의 공급물량이 많지 않았던 ‘70년 이전에는 용적률 100% 이하가 주종을 이뤘으나, 아파트 공급이 본격화된 ’70년대 들어 용적률 101%～200%가 주종을 이뤘음.

그리고 1986년대 후반부터 용적률 201%～300%의 고밀도 아파트 비중이 43.6%로 급증하기 시작하여 ‘90년대 초반에는 51.7%로 높아졌으며, 1996년 이후에는 용적률 301%～400% 아파트의 비율도 42.9%로 높아졌음.

최근 건교부로부터 제출받은 재건축 추진 현황 자료에 따르면, 최고 용적률 862%를 적용받는 주상복합아파트를 비롯해서 300% 이상 용적률을 적용받는 재건축 아파트가 속출하고 있음.

용적률도 최대 3.5배 증가하였고, 세대수는 최대 6.1배 증가하였음.

기존 입주자들의 경우 무상으로  큰 평형대의 아파트를 얻었을 뿐만 아니라 엄청난 개발이익도 발생할 것으로 전망됨.

그리고 대다수의 재건축 승인 아파트의 용적률도 기본적으로 3배 이상 확대된 것이 일반적임.

<재건축 승인 아파트중 용적률 증가한 대표적 사례>

재건축 아파트명	소재지	용적률(%)			평형대		세대수
		현재	재건축	증감비	현재	재건축	현재	재건축	증감비
양정 대원칸타빌 아파트	부산 진구	250	862	3.5배 증가	27-48	36-50	144	883	6.1배 증가
삼창 수양아파트	부산 진구	232	736	3.2배 증가	25-43	20-51	86	559	6.5배 증가
태평77 아파트	대구 중구	229	599	2.6배 증가	14-20	32-47	121	298	2.5배 증가

서울시의 사례를 보면,

용적률 200% 이상의 고밀아파트의 비중이 60%를 초과한 상태임.

다만, 20년이 경과된 용적률 200% 초과 고밀아파트 수는 전체 아파트의 3.3%에 머물고 있어, 아직까지는 고층아파트의 재건축이 심각한 상황은 아니지만, 10년후인 2015년에는 140,501호, 15년후인 2020년까지는 275,091호의 노후고밀아파트가 급격히 늘어나게 됨.

물론 리모델링으로 신축의 효과를 나타낼 수도 있겠지만, 이 역시 한시적인 것이고, 근본적인 대안이 될 수는 없음.

현재까지는 용적률 확대를 통해서 그나마 아파트 재건축을 추진할 수는 있었지만, 앞으로도 용적률을 늘려주면서까지 재건축을 추진토록 하는 것은 바람직한 정책방향이 아닌 바, 이에 대한 사전적 준비가 마련되어야 함.

본위원은 이러한 문제의식에 기초해서 대표적인 아파트 밀집지역인 일산과 분당지역 주민을 대상으로 고층아파트의 재건축에 대한 의식조사를 실시하였음.

여론조사를 실시한 배경과 목적은,

머지 않아 닥치게 될 현재의 고층아파트를 재건축해야 할 시점이 도래하게 되면, 지금까지 재건축을 유도했던 용적률 확대정책을 쓸 수 없게 되고, 결과적으로 입주자들이 재건축비용 전액을 합의에 의해 마련해야 함.

그러나 공동주택(아파트)의 특성상 다수의 입주자가 재건축 비용에 대한 합의를 도출한다는 것이 현실적으로 불가능한 점을 고려할 때, 결국은 재건축해야 할 공동주택을 장기간 방치하게 되고, 결과적으로 슬럼화․공동화 현상을 초래하게 됨.

이에 고층아파트 밀집지역인 경기도 분당과 일산지역 주민들의 의식조사를 통해서 합리적인 정책적 접근을 시도하려는 것임.

표본은 일산과 분당 거주민 1,000명을 대상으로 하였음.

※ 참고사항   < 표본의 지역별 분포 전체 >

	빈도	퍼센트
고양시 일산구	497	49.7
성남시 분당구	503	50.3
합계	1,000	100.0

※참고사항  < 표본의 연령별 분포  >

	10대	20대	30대	40대	50대	60대이상	합계
빈도(명)	35	26	83	256	280	320	1,000
비율(%)	3.5	2.6	8.3	25.6	28.0	32.0	100

※참고사항: 표본의 연령별 분포는 평일 주간에 여론조사를 실시한 관계로 60              대이상이 가장 많았으며, 연령이 많을 표본수가 많이 추출되었음.

Q.1 현재의 고층아파트도 재건축할 때, 용적률을 확대해야 하느냐? 는      질문에 대해서,

38.6%가 그렇다는 답변을 했고, 33.4%가 반대를, 28%는 모르겠다는 응답을 하였음.

큰 편차는 없으나, 현재의 아파트를 용적률 확대를 통해 보다 더 높은 층수의 아파트로 건설해야 한다는 의견이 다소 우세한 것으로 나타났는데, 이는 재건축비용에 대한 본인의 비용부담을 최소화했으면 하는 희망이 다소 앞서는 것으로 볼 수 있음.

다만, 보다 더 높은 층수의 아파트를 건설해서는 안된다는 견해도 33.4%가 나와, 고층아파트를 주거환경측면에서 바람직하지 않다는 의식도 상당하다는 것을 알 수 있음.

그리고 현재 거주하고 있는 고층아파트를 향후 재건축해야 할 시점에 대해서 고민하지 않았거나 모르고 있는 경우도 28%나 되어, 향후 고층아파트 재건축에 대한 폐해에 대해서 국민적 홍보가 필요하다고 할 수 있음.

※Q.`1  참고사항

< ARS 설문내용 >

현재 92년 전후하여 지어진 20년 이상 된 아파트가 전국적으로 231만 가구에 이르고 있습니다.

이들 아파트는 머지않아 재건축이 예상되고 있으나,  20층 이상의 아파트의 경우에는 현재의 건물보다 용적률을 높여 고층으로 재건축하기에는 많은 문제점이 있습니다.  현재 20층 이상 고층아파트의 경우, 용적률 제한으로 인해 더 이상의 고층화가 안 될 경우 개인의 재산가치 하락은 물론 재건축 포기로 인해 도시의 흉물로 남을 가능성이 크다고 봅니다. 용적률 확대를 통한 고층 아파트로의 재건축에 대한 선생님의 의견은 어떠하신지요?

1)찬성한다.

2)반대한다.

3)잘 모르겠다.

	찬성	반대	모르겠다	합계
빈도(명)	386	334	280	1,000
비율(%)	38.6	33.4	28	100

Q.2 다음으로 용적률 제한을 통한 고층아파트 재건축 불가능시 대책에 대한        견해에 대해서는,

용적률이 제한된 상태에서 더 높은 고층아파트로의 재건축을 할 수 없을 경우에도 21,8%는 지속적으로 용적률 확대를 요구하겠다는 응답을 하여, 재건축에 대한 비용부담 우려가 매우 큰 것으로 나타났음.

반면에 정부가 재건축적립금제도를 시행할 경우, 34.3%가 우호적인 입장을 보여, 향후 국민적 인식개선을 통한 재건축적립금제도의 도입을 적극 검토하는 것이 바람직하다고 볼 수 있음.

그리고 재건축할 시점에 한꺼번에 일시에 비용을 부담하겠다는 응답은 7.3%에 불과해 재건축적립금제도가 시행되지 않고, 용적률을 제한할 경우에는 예상했던대로 입주자 합의에 의한 재건축이 불가능할 것으로 전망됨.

아울러 재건축할 때, 정부가 건설비용을 부담해야 한다는 견해도 22.1%나 되어, 현실적 대책마련이 선행되지 않으면, 정부에 상당한 부담으로 작용할 것으로 전망됨.

Q. 이러한 여론조사 결과에 대한 장관의 견해는?

※Q.2 참고사항

< ARS 설문내용 >

선생님의 아파트가 20층 이상의 고층아파트라고 가정할 경우,  장차 아파트가

노후화돼 재건축은 필요하나 더 이상 용적률 확대를 통한 고층화 재건축이 안된다고 한다면 가장 바람직한 대책은 무엇인지요?

1) 현재 거주하는 아파트보다 용적률 확대를 통한 더 높은 고층아파트건       설을 지속적으로 요구해 재건축이 가능하도록 하겠다.

2) 장래의 재건축을 대비해 아파트 입주자가 사전에 조금씩 재건축을 위      한 비용을 모아 나가는 재건축적립금 제도를 시행한다면 적극 참여하      겠다.

3) 재건축 시점에 개인의 추가비용을 한꺼번에 부담해서 재건축 하겠다.   4) 정부에서 세제혜택 등의 다양한 방법으로 재건축 추가비용을 지원해      야 한다.

5) 잘 모르겠다.

< 재건축 불가능에 대한 견해_전체 결과 >

	용적률 확대를 통한 더 높은 고층 아파트의 지속적 요구	재건축 적립금 참여	개인이 한꺼번에 비용부담	정부의 추가비용 지원	모르겠다	합계
빈도(명)	218	343	73	221	145	1000
비율(%)	21.8	34.3	7.3	22.1	14.5	100

이번 여론조사를 통해서 나타난 주요한 특징은,

아무런 대책이 마련되지 않은 상태에서 현재의 고층아파트들이 재건축할 시점이 도래했을 경우, 또 다시 용적률을 확대해주지 않으면, 재건축이 불가능할 것이라는 점임.

개인부담으로라도 재건축을 하겠다고 응답한 비율이 7.3%에 불과한 것이, 현재 우리나라 국민들이 아파트를 주거개념 이외에 투기개념으로 생각하는 경향이 상당히 강하다는 것을 잘 보여주고 있음.

그리고 용적률을 엄격히 제한한다고 하더라도 지속적으로 용적률 확대를 요구해서 초고층아파트로 재건축하겠다고 응답한 비율도 21.8%나 되는 것도, 향후 현재의 고층아파트를 재건축해야 할 시점이 도래했을 때, 심각한 사회적 갈등을 예고하는 것임.

더구나 용적률을 제한할 경우, 정부가 비용을 지원해서라도 재건축을 원활하게 해야 한다는 견해도 22.1%라는 결과를 나타낸 점을 고려할 때, 고층아파트의 재건축에 대비한 사전적 정책이 선행되지 않으면, 장차 재건축에 대한 정부와 재건축대상 고층아파트 입주자간의 갈등이 심각할 것으로 전망됨.

그러나 재건축적립급제도가 시행될 경우, 참여하겠다는 의향도 34.3%나 되는 점을 고려할 때, 정부차원에서 아파트도 감가상각이 발생하고, 순수하게 주거공간으로서의 의미가 있음을 집중홍보할 경우, 국민적 인식속에 아파트를 투기개념으로 바라보는 시각도 차츰 해소될 것으로 전망됨.

따라서 정부차원에서 “초기에는 홍보와 병행하여 자율적으로 재건축적립금을 유도할 수 있는 인센티브(적립금에 대한 이자세 면제등)를 추진하여 재건축적립금제도를 시행함으로써, 결과적으로 재건축아파트의 투기적 요인을 없애는 동시에 장차 고층아파트의 재건축 대란을 사전에 방지하는 것임을 인지하고, 정책적 마련에 착수해야 할 것임.