2005년 국정감사

대한주택공사 질의서

2005  .  9 .  27

국회의원    조   경   태

◉ 판교신도시 확대에 불과한 21C 미래형 주거단지

□ 현재 주공은 성남시 분당구 대장동 일원 30만평 부지에 21C미래형 주거단지 시범사업을 계획하고 계시죠?

□ 21C 미래형 주거단지 시범사업의 목표가 환경친화적 공간계획을 도입한 단지조성이 맞습니까?

□ (사진1)그림을 보시면 대상지는 판교신도시와의 거리가 불과 1km, 분당신도시와는 3km, 수지와는 4km, 죽전과도 5km정도 밖에 되는 거리에 위치해 있습니다.

□ 아울러, 경부고속도로, 영동고속도로와의 거리가 3km에 불과하고, 도시고속화도로와 석수IC-분당간 도로가 단지 바로 옆을

통과하며, 분당-용인간  도로가 단지를 관통하는 것으로 되어

있는데 맞습니까?

□ 그렇다면 이 지역은 입지조건으로 볼 때는 수도권 최고의 명당이라 해도 과언이 아닐 것 같습니다.

□ 사장께 묻겠습니다.

물론 지구별 용적률의 차이는 있겠습니다만,

현재 주공의 추진 지구 중 비슷한 30만평 규모에 해당하는

용인 구성지구와 김포 마송지구를 보면 대략 5,700세대 정도

건설하는 것으로 되어 있는데 맞습니까?

□ 그런데 이번 시범사업 지구에는 30만평에 2,500세대 규모로 계획하고 계신데, 그렇다면 건설되는 주택의 규모도 중․대형이상 중심으로 구성될 것이 예상되며, 분양가 또한 그에 따라 상당히 고가일 것으로 예상됩니다. 사장께서는 어떻게 보십니까?

□ 이상에서 살펴본 바와 같이, 최근 부동산 과열을 가져온 핵심지역들의 중심에 위치하며,

□ 특히 판교로또 광풍의 진원지인 판교신도시와는 맞닿아 있는 곳에, 21C 미래형 주거단지라는 중․대형 평형의 최고급단지를

건설한다는 것은, 판교신도시의 확장에 불과하며 이 지역

부동산 과열을 더욱 부채질 하는 것이라 본 위원은 판단합니다.

□ 이는 부동산 시장 안정이 정부의 최우선 정책 목표가 된

상황에서, 주공이 스스로의 책임을 방기하는 것으로 비쳐질 수도 있습니다.

□ 서민주거안정이라는 주공 본연의 임무에 보다 집중하는 모습으로 부동산 시장안정의 중심추의 역할을 충실히 해주실 것을 당부 드립니다.

◉ 중대형 임대주택 활성화방안.

□ 본 위원은 주공이 중대형 주택 시장에 진출을 원한다면,

분양사업이 아닌 임대사업분야에 진출하는 것이 맞다고

생각합니다.

□ 본 위원은 건교부 국감 첫날에 이와 관련하여

중대형 임대 아파트 시범단지를 제안했습니다.

사장님께서는 이에 대해 구체적으로 검토해 보셨습니까?

□ 대통령께서 얼마 전, 퇴임 후 임대주택에 살고 싶다는 말씀을

하셨습니다. 이 의미를 한번 생각해 볼 필요가 있습니다.

□ 본 위원은 임대주택에는 서민만 산다는 고정관념을 깰 필요가

있으며, 누구나 들어가서 편히 살 수 있는 임대주택을 위한 제도적인 방안을 강구하라는 의미로 해석했습니다.

□ 자기 집에 사는 것보다, 임대주택에 사는 것이 더 저렴하고

편하다면 굳이 집을 살 필요가 없습니다. 이러한 인식을 모든

국민에게 확산되도록 노력이 필요하다는 의미입니다.

사장님께서도 동의하십니까?

□ 지난해 가계 대출 433조여원 가운데 부동산 관련 대출은 57.9%인 265조 2930억여원에 이르렀습니다. 중상위 계층인 소득 상위 30~40%계층(가구당 월평균 소득 323만원)은 처분 가능한 소득의 29.4%를 부동산 대출 차입이자에 쓰고 있는 것입니다.

□ 높은 부동산 가격 때문에 물어야 하는 이자가 아니라면,

국민의 가처분 소득이 늘어나고, 이로 인해 국민경제가 더욱

활성화 될 수 있습니다.

□ 오늘 배부해드린 정책자료집은 중대형 임대아파트 시범단지에 대해 본 위원이 연구한 결과를 토대로 작성된 것입니다.

□ 본 위원은 주택의 개념을 “소유”에서 “주거”로

전환시키는데 중대형 임대 아파트 시범단지가 그러한 핵심적

역할을 수행 할 것이라고 믿습니다.

□ 본 위원이 제안하는 중대형 임대 아파트 시범단지는 일명

“명품시범도시” 라고 이름 붙여봤습니다.

□ (사진2) 요약하면 수도권 지역 중심으로 명품시범도시를 조성하고,

이러한 성공을 바탕으로 국민적인 인지도 상승을 이끌어

전국적으로 확대시켜 나가며,

미래지향적인 주거문화의 중심으로 자리잡아 주택가격 안정화와 주택에 대한 개념 재정립을 이루어 나갑니다.

(사진3) 중요한 점은 기존의 임대아파트는 물론

분양아파트와도 차별화되는 미래지향적인 외관을 채용하여

국민들의 관심을 유도하고

일정기간뒤에도 지속적인 가격 경쟁력을 가질 수 있는 주거단지로 계획되어야 합니다.

□ 관건은 초반에 좋은 위치, 좋은 품질, 저렴한 임대료로 차별화된 주거서비스를 갖추어야 국민들로부터 선택받을 수 있다고

생각하는데 사장님의 생각은 어떠십니까?

□ 타워 팰리스등의 고급주택단지가 그렇게 높은 가격에도

각광을 받는 이유는 관리체계에 있다고 생각합니다.

본 위원은 중대형 임대아파트 시범단지 또한 관리와 서비스가

더욱 중요하다고 생각합니다.

□ 고급화된 교육, 문화, 여가 서비스를 도입하고

고품격 호텔식 관리운영체계를 도입하여,

기존의 임대아파트에 대한 개념을 바꾸는 것이 중요합니다.

□ 본 위원은 차별화된 프로그램중 한가지로 경기도 안산

영어마을을 예로 들겠습니다. 국내에서 해외어학연수의 효과를 얻을 수 있는 Blue Ocean 의 적합한 사례로 들 수 있습니다.

□ 과거 정부가 강남권으로의 이주를 촉진시키기 위해

명문고등학교를 이전시키고 8학군을 육성했을 뿐 아니라,

분당 신도시도 교육수준이 뒷받침 될 수 있기에,

강남권 못지 않은 수요가 있었다는 생각입니다.

중대형 임대 시범단지도 이러한 교육적 차별화를 통해 국민들에게 매력적으로 다가갈 수 있어야 성공할 수 있다고 생각합니다.

□ 이번 8.31 대책은 기존의 주택과 부동산에 대한 고정관념을

바꿀 수 있는 혁신적인 계기가 되어야 합니다.

이를 위해 주택공사의 역량과 대국민적 마인드 강화가

그 어느 때보다 중요합니다.

사장 이하 임직원 여러분들께서는 유념하시고 더욱 매진해 주실 것을 부탁드립니다.

◉ 절차를 무시한 판교신도시 턴키방식 발주

□ 주공 사장께서는 “주공이 주도하는 공영개발의 핵심은

미래형 도시기반 시설을 충분히 갖춘 새도시를 만드는 일이며, 공영개발로도 고품질 아파트를 공급할 수 있다는 걸

보여 주겠다”라고 하신 바 있으시죠?

□ 판교신도시의 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트를

턴키방식으로 건설하겠다는 것도 같은 맥락으로 이해하면

되겠습니까?

□ 사장께서 판교신도시 턴키발주 발언을 하신 이후,

이에 대해 찬반 논란이 거세게 일고 있음을 아십니까?

□ 찬성하는 측에서는 민간의 다양성 활용과 품질 향상을

주 이유로 들고 있고

□ 반대하는 측은 크게  턴키제도 자체가 지닌 대기업 독식과

로비에 의한 평가왜곡을 우려하는 의견과 턴키방식의 높은

낙찰률과 그에 따른 부담증가를 이유로 들고 있습니다.

□ 고품질 보장을 위해 주공이 턴키를 선택한다는 것은,

기존 주공 아파트들은 품질이 보장되지 않는 아파트임을

스스로 자인하는 것이라는 의견도 있는데 이에 대해 사장님의

의견은 어떻습니까?

□ 1977년 삼일항 석유화학 항만공사에서부터 시작된 국내의

턴키는 그동안 수차례 제도의 변경을 거쳤으나,

여전히 문제를 안고 있는 제도로 인식되고 있습니다.

□ 이러한 턴키제도의 문제점을 개선하기 위해 건교부를 비롯한 많은 국가기관들이 여러 방안을 마련하고 있다는 사실을

사장께서도 알고 계시죠?

□ 사장께 묻겠습니다. 작년 10월 25일 건교부장관이

“대형 및 특정공사 집행방법 심의 관련 특별 지시”를 하셨는데 주공도 이 지시를 받으셨습니까?

□ 『일괄 ․ 대안입찰 설계심의제도 개선』이라는 제목의 당시 공문의 내용을 그대로 읽어 드리겠습니다.

Ⅲ. 개선방안

가. 일괄 ․ 대안 입찰공사 선정기준의 엄격 적용

- 현행, 발주관서에서 일괄 ․ 대안입찰 발주여부를 스스로

결정하고 있으나, 우리부 소속 지방청, 산하공사, 공단에

대하여는 중앙건설기술심의위원회의 심의를 받아 발주방법을

결정토록 조치하고 이를 즉시 시행

□ 쉽게 말씀드리면, 건교부 산하공사가 턴키방식으로 발주를

하려면, 중앙건설기술심의위원회의 입찰방법심의를 통과해야하고, 건교부 장관은 이를 공고하여야 한다는 것입니다.

□ 사장께 묻겠습니다.

주공이 판교 신도시 중대형 아파트를 턴키방식으로 건설하는 것과 관련해서, 중앙건설기술심의위원회에 입찰방법심의를

신청하고, 심의를 통과했습니까?

□ 이러한 규정절차 무시한 것은 이유야 어찌되었든지, 턴키제도를 개선하려는 장관의 강력한 의지를 산하 공기업의 장이 거부하는 모습이 되고 말았습니다.

□ 사장께서는 이부분과 관련하여 하실 말씀이 있으면 간략하게 하시고, 아울러 이러한 일이 앞으로는 재발하지 않도록 각별히 주의를 기울이기 바랍니다.

◎ 국민임대주택관련 질의

◉ 임대아파트 승강기 구입 및 관리 철저

□ 주공의 승강기는 지급자재로, 본사에서 구매하는 것으로 알고 있는데 맞습니까?

□ 본위원이 조사해본 결과, 주택관리공단이 관리하는 주공의

임대아파트에는 작년 말 기준으로 총 4,107대의 승강기가

설치되어 있습니다.

□ 이 아파트들의 ’04년도 승강기 고장 현황을 보면, 총 13,506건으로 대당 3.3회 정도 고장이 발생한 것으로 나와 있습니다.

□ 그리고  평균 5회 이상 고장이 발생 경우는 804대에 이르며, 10회 이상 고장이 발생한 경우는 96대에 이릅니다. 심지어 전주 평화 1지구에서는 평균 22번이나 고장이 발생했습니다.

□ 이러한 고장률은 분양주택 보다 임대주택에서 높을 것으로

추측되는데 사장님의 의견은 어떻습니까?

□ 승강기는 다른 기계설비와 마찬가지로 사용기간이 길어질수록 고장률이 급격히 증가하고, 이러한 잦은 고장은 결국 사고의

위험 증대로 이어지게 됩니다.

□ 승강기 사고 통계를 보면 승강기 사고 시, 중상 이상의 피해 발생확률이 87.7%에 이르고,

□ 피해자의 38%가 13세 미만이거나 65세 이상인 것으로 나타났습니다.

□ 이 부분이 바로, 몸이 불편하신 장애인이나 고령자가 많이

거주하는 임대 아파트에서의 승강기 관리가 더 중요한 이유가

되는 것 입니다.

□ 임대주택 관리와 관련해서, 수선유지비 등이 부족한 상황 속에서도 주공이 많은 노력을 하고 있음을 잘 알고 있습니다만,

□ 임대주택 입주민들이 더 이상 승강기 고장과 사고에 대해

불안해하지 않을 수 있도록, 구매 단계에 더 세심하게 배려해

주실 것과 유지 보수에도 더 많이 노력해 주실 것을 당부

드립니다.

◉ 임대주택 운영개선 방안

□ 2004년 12월 주택도시연구원에서 『국민임대주택 입주자

주거실태 조사』를 한 것으로 알고 있습니다.

□ 조사 결과에 따르면,「현행 임대료를 부담하기 힘들다」가 64.5% 로 불만족 이유 중 1위를 차지했습니다.

□ 현행 공공임대주택의 임대료와 보증금은 건설원가를 기준으로 표준임대료 및 임대보증금을 획일적으로 산정하는 방식이

맞습니까?

□ 이러한 방식으로 인해 동일 생활권내에서도 입주 시기 및 건설원가에 따라 임대료가 크게 차이나는 현상이 발생합니다.

□ 서울 및 수도권의 경우에는 시장임대료에 비해 표준임대료가 훨씬 낮은 반면, 지방의 경우에는 표준임대료가 시장임대료를

훨씬 초과하는 등 임대료 산정에 있어 유용성, 형평성의 문제를 지니고 있는 것으로 보입니다.

□ 또한 임대주택 입주 가구의 많은 부분은 불안정한 고용과

소득감소로 어려움을 겪고 있고, 그로 인해 임대료와 관리비를 체납하는 경우가 많은 것으로 조사되어 있습니다.

□ 그렇다면 임대료와 임대보증금의 산정에 있어 건설원가라는 획일적인 기준이 아니라, 입주자의 소득이나 자산의 규모 등 다양한 기준에 따라 차등화 하는 것이 바람직 할 것으로 판단되는데 사장께서는 이에 대해 어떻게 생각하십니까?

□ 또한, 주거환경 만족도 부분과 관련해서 「입지」에 대한

불만족이 57.3%나 되고, 교통은 71%가 병원이용은 68%가 공공시설 이용도는 68%가 이전에 살던 곳보다 나빠졌다고 응답한 것으로 나타났습니다.

□ 그리고 「단지 내 생활편의시설의 편리성」에 대해 66%나

불만족을, 실내 환경과 관련해서는 65.4%의 입주민이「방음상태

(실내소음)」에 대해 크게 불만인 것으로 조사 되었습니다.

□ 이러한 점을 종합해 본다면, 입주자들의 실제주거소요에 따라 결정되어야 할 임대주택의 입지, 규모, 구조 등이 실질적으로는 공급자 위주의 획일적인 공급방식에 의존하고 있다고 보입니다.

□ 주공이 이러한 설문조사를 하는 이유는 문제점을

발견하고 적의조치하는 것이 목적일 것입니다.

이러한 결과에 대해 어떤 조치나 개선을 추진중입니까?

□ 이 밖에도 임대주택 운영과 관련해서 많은 문제점들이 지적될 수 있을 것이며, 이 중 많은 부분은 정부의 예산 지원 등의 이유로, 주공 자체 노력만으로는 극복이 어려운 것일 수도 있습니다.

□ 그러나, 임대주택 100만호 건설이라는 정책이, 100만호라는 양적 목표 충족만이 아니라, 임대주택 입주자의 주거만족이라는 질적요소가  결합되었을 때만이 진정으로 정책목표가 성공한 것이 될 수 있을 명심해 주실 것을 당부드리며,

주공이 적극적인 개선의 노력을 기울여 주시기 바랍니다.

◉ 국민임대주택 입주자격 기준 문제

□ 국민임대주택과 관련하여 2004 2005 감사원의 감사결과가

있었습니다. 공통으로 지적하고 있는 바는 국민임대주택의

1인 입주가 24%에 달하고 토지를 보유하고 있거나 외제자동차를 가진 입주자도 있다는 것입니다.

이러한 지적사항에 대해 알고 계십니까?

□ 물론 입주자격은 건교부의 소관 사항이지만, 주공과 협의를

하는 것으로 알고 있습니다. 실무를 담당하는 주공의 적극적인 의견 개진이 필요합니다.

□ 현행입주자격 기준은 전년도 도시근로자 가구당 평균 소득만을 기준으로 하고 있습니다. 이러한 기준에 따라 월평균 소득이 160만원만 넘어도 15평 미만 주택에 입주하지 못하게 되어 있습니다. 가령 170만원을 버는 신혼부부가 저축을 위해 소형주택을 원해도 신청자체가 불가능합니다.

□ 본위원이 지자체 국정감사 준비를 병행하면서 살펴보니,

국민주택기금을 전세자금으로 대출해주는

“영세민 전세자금 대출” 이라는 제도가 있습니다.

□ 서울시를 기준으로 살펴보면 대출자격 기준으로 부동산 소유여부, 자동차 소유여부, 연소득, 단독세대주 등의 여부를 심사하고 있습니다. 이러한 다각도의 심사가 국민주택주택 입주자격에도 적용되어야 한다는 생각인데, 사장님은 어떻게 생각하십니까?

□ 현재 건교부와 주공에서는 심사제도 개선을 준비중이라고

알고 있습니다. 심사기준에 대한 문제점은 수차례 지적되었음에도 불구하고 너무 늦었다는 생각입니다.

□ 개선안에서는 본위원이 말씀드리는 다방면의 심사기준을 반영시킬 수 있겠습니까? 건교부 관계자 나와 계시면 답변 바랍니다.

◉ 청렴도와 개선도가 전부 가장 부진한 주공

□ 본 위원은 전년도 국감에서, 77개 공공기관 중 64위의 청렴도 수준을 보인 주공을 강하게 질타한 바 있습니다.

□ 그런데 올해 국가청렴위원회의 청렴도 측정결과는 79개

공공기관 중 76위를 한 것으로 나오는데 본 위원의 말이

맞습니까?

□ 기초단체까지 포함한 경우에는 313개 기관 중 300위이라는 초라한 성적을 받았습니다.

□ 게다가 주공은 청렴도와 개선도 전부가 가장 부진한 공직

유관단체로 까지 선정되었습니다.

□ 도대체 국정감사에서 지적된 사항을 개선할 의지가 있긴

있는 건지 모르겠습니다.

이렇게 청렴도가 낮은 주공이 공영개발을 책임지고

조직을 확대하겠다는 말을 과연 국민들이 신뢰하리라

생각하십니까?

□ 본위원이 파악해본 결과, 청렴도는 올해부터 예산에 반영이

되고 있습니다. 주공의 경우 예산부족으로 늘 어렵다고

예산증액을 요구하면서도, 스스로 노력은 하지 않는다는 지적을 할 수 밖에 없습니다. 내년 국감 때는 달라진 주공의 모습을 칭찬해줄 수 있기를 기대합니다.