토지공사 국정감사 보도자료            윤호중 의원실

일 자 : 2005.9.23(금)

발 신 : 윤호중 의원실 / 열린우리당 건설교통위원회 위원(경기 구리시)

Tel 02-788-2956,  Fax 02-788-3438,  홈페이지 www.yjh21.or.kr

문 의 : 고병선 비서관

Tel 02-788-2956,  Mobile 016-349-8403, kobsun@hanmail.net

ꊱ 토지공사, 조성원가 이하 공급 토지 부당이익 수백억 남겨

○ 최근 6년간 공공용지 원가공급 분석- 원가 산정시스템 엉망

- 조성원가 투명성 확보 및 산정시스템 근본적 개혁 필요

○ 윤호중의원, “향후 감사 청구 통해 문제점 정밀 분석하겠다” 밝혀

- 초과이익에 대해서는 “다수가 이익되는 공적환수가 바람직”

ꊲ 개성공단 개발시 문화재 보호 위한 근본적 대책 마련 시급

○ 1단계 사업에서만 수백점 유적, 유물 발굴

○ 남북 당국 간 문화재 보호 관련 협의도 없고 북측 관련법령 미비

ꊳ 말뿐인 토지비축 정책

○ 비축 토지 245만여평 중 수도권 택지수급 가용 토지는 10만여평에 그쳐

○ “매년 1500만평 비축토지 확보” 계획도 희망사항 일뿐

ꊴ 해외건설업 경쟁력 위한 민간기업과의 공동참여 노력해야

○ 중국, 인도, 베트남 등 수요 높은 지역 공략 방안은?

보도자료	윤호중 의원실

일 자 : 2005.9.22(금)

발 신 : 윤호중 의원실 / 열린우리당 건설교통위원회 위원(경기 구리시)

Tel 02-788-2956,  Fax 02-788-3438,  홈페이지 www.yjh21.or.kr

문 의 : 고병선 비서관

Tel 02-788-2956,  Mobile 016-349-8403, kobsun@hanmail.net

토지공사, 조성원가 이하 공급 토지 부당이익 수백억 남겨

최근 6년간 공공용지 원가공급 현황분석-원가 산정시스템 엉망으로 드러나 - 조성원가 투명성 확보 및 산정시스템 근본적 개혁 필요

- 윤호중의원, “향후 감사 청구 통해 문제점 정밀 분석하겠다” 밝혀

- 초과 이득에 대해서는 “공공이 이득 되는 공적환수가 바람직”

○ 윤호중의원은 토지공사가 최근 6년 동안(’00-’05) 준공한 19개 택지개발지구중 조성원가 이하로 공급된 택지의 최종조성원가 내역을 분석한 결과 공급 당시 가격과 실제 조성원가의 차이가 최고 37%까지 나는 등 원가산정이 엉망인 것으로 드러났다고 밝힘

○ 분석대상 125만여 평 토지의 공급가격과 실제 준공 후 확정된 조성원가의 차액을 분석한 결과, 전체의 47%인 9곳에서 조성원가 이상으로 공급되어 총 456억여원의 부당이익이 발생한 것으로 분석됨

- 02년에 준공된 구리토평 지구의 경우 평당 269만 4천원에 공급된 토지의 실제 조성원가는 7.3%나 적은 249만 7천원으로 공공토지공급에서만 154억여 원의 이익을 남겼으며

-  01년 준공된 수원천천 2지구에서는 149억여 원을, 03년 준공된 남양주 마석 지구에서는 28억여 원을 남김

<표1> 조성원가 차이로 토지공사가 이득을 본 사업지구 예시 (단위 : 원/평)

지구명	준공일	공급시 조성원가	최종(준공시) 조성원가	차액(원/평당)	총차액 (추정이득액)	차액비율
구리토평	02.06	2,694,944	2,497,218	197,726	+154억	-7.3%
수원천천2	01.07	2,071,004	1,895,837	175,167	+150억	-8.5%
남양주마석	03.12	1,951,113	1,810,468	140,645	+ 28억	-7.2%

※ 추정이득액(손실액)은 최종조성원가와 공급조성원가의 차익에 해당 사업평수를 곱한 추정금액으로 실제와 약간 변동이 있을 수 있음

○ 한편, 공급조성원가에 비해 확정원가가 턱없이 올라가 토지공사가 막대한 손해를 본 사례도 전체 19개 지구의 43%인 8건으로 총 988억여 원의 손실을 본 것으로 나타남.

- 03년에 준공된 김해장유 지구의 경우 실제 조성원가는 공급가격보다 무려 37.6%나 높아 원가 이하 용지에서만 입은 손실액이 650여억 원에 달하며

- 01년 준공된 통일동산 지구의 경우에도 공급원가에 비해 14.6%나 높게 원가가 확정돼 150여억 원의 손해를 봄

<표2> 조성원가 차이로 토지공사가 손해를 본 사업지구 예시 (단위 : 원/평)

지구명	준공일	공급시 조성원가	최종(준공시) 조성원가	차액(원/평당)	총차액 (추정손실액)	비율
김해장유	01.11	1,151,945	1,320,673	168,728	- 653억	14.6%
통일동산	03.12	305,324	420,197	114,873	- 97억	37.6%
부천상동	03.03	2,034,122	2,112,773	78,651	- 151억	3.9%

○ 공급가격과 실제조성원가의 편차로는 통일동산 지구의 경우 37.6%, 김해장유 지구 14.6% 등 분석대상 택지 19곳 중 37%인 7곳에서 3% 이상의 편차가 발생함.

○ 이와 같이 실제 조성원가와의 차이가 발생한 것은 사업이 완공되기 전에 추정조성원가로 토지가 미리 공급된데다, 조성원가 산정이 적정하게 이루어지지 않았기 때문

- 택지개발촉진법 제18조(택지의 공급)와 그 공급방법과 가격에 대해 규정한 택지개발업무처리지침 제18조(택지의 공급가격 및 방법) 에 의해 택지개발지구내에 조성원가 기준으로 공급하는 토지는 공공시설용지(학교용지, 공용의 청사 등)와 공동택지중 국민주택규모 60㎡이하 분양택지 및 85㎡이하 임대주택용지 등이 있음.

- 그러나 동규정 및 공사 용지규정등에 선수협약에 의한 공급(용지규정 제26조)과 실시계획 승인 후 본계약 체결(용지규정시행세칙 제32조)을 명시해 놓아 사실상 토지의 선분양이 이루어지게 된 것임.

- 선분양 공급은 초기 용지매입 등에 들어간 막대한 자금을 회수하고 주택건설업체가 미리 택지를 확보하여 선분양에 대비할 수 있도록 하기 위해서이지만 선분양은 사업이 준공되기 전에 추정된 조성원가에 의해 토지가 공급되므로 정확한 원가상정을 할 수 없게 됨.

○ 토지공급 및 원가상정 시스템 합리적 제도개선 필요

- 현재 토지 공급 관련 규정은 토지공사에게 독점적 지위를 부여하고 있는 데,

안정적인 자금확보를 위해 사업이 준공되기 전에 토지를 선공급하게 한점, 매매 당사자 등에 토지공사가 제시한 조성원가 내역이 공개되지 않는 점, 매매계약 체결 후 최종 조성원가와의 차이가 발생하여도 별도의 정산규정이 없는 점 등임.

- 그럼에도, 이러한 독점적 지위를 보장한 것은 토지공사가 설립목적에서 있는 것처럼 공기업으로서 무주택서민을 위한 저렴한 택지공급이 주 목적인 바, 최소한 조성원가 산정의 공정성과 정확성에 대한 신뢰가 있었기 때문에 가능했던 것임.

- 그러나 본 자료에서 보듯 추정조성원가와 실제조성원가 간에 큰 차이가 발생하고 있어 조성원가 산정과 그에 따른 공급시스템에 심각한 문제가 있음을 드러내고 있음.

조성원가 상정이 신뢰성과 공정성이 떨어져 실제 조성원가와 과도하게 차이가 난다는 것은 국고손실 및 서민주거안정사업에도 심각한 차질이 있는 바, 향후 조성원가의 투명성확보와 원가의 합리적 산정시스템 개발 등 제도개선이 절실한 상황임.

○ 윤호중의원은 이번 국감에서 “근본적인 제도 개선을 위해 조성원가 상정시스템과 토지공급제도 전반에 걸쳐 감사원에 정밀 감사를 요청할 계획” 이라며 자체적으로도 세밀한 조사와 전문가 공청회 등을 통해 개선방안을 마련할 계획이라고 밝혔다.

○ 한편, 최근 상세한 원가 내역이 공개되면서 토지공사가 154억원의 부당이득을 낸 것으로 밝혀진 구리 토평지구 주민들의 환수 요구와 관련해서는

- “법적이나 현실적으로 주민들은 소송당사자가 될 수 없기 때문에 직접 환수받는 것은 어려운 문제” 라며 “개별적 환수보다는 불합리한 조성원가 산정이 문제가 있는 만큼 원가 이상으로 공급된 공공용지 등에 대해서는 공익적 환수방안을 마련하는 것이 바람직할 것” 이라고 말했다.

<표3> 구리토평지구 원가비교 내역

공급용도	공급가격(A)	평당공급 가격(a)	최종원가 기준(B)	평당최종 원가 (b)	평당차액 (a-b)	차액(A-B)
학교용지	59,484,379,420	2,447,438	55,120,014,338	2,267,870	179,568	4,364,365,083
공공시설용지	7,182,570,330	2,694,940	6,655,571,293	2,497,207	197,733	526,999,037
공공아파트	143,282,312,390	2,577,399	132,758,485,536	2,388,094	189,305	10,523,826,854
계	209,949,262,140	2,542,935	194,534,071,166	2,356,224	186,711	15,415,190,974

보도자료	윤호중 의원실

일 자 : 2005.9.23(금)

발 신 : 윤호중 의원실 / 열린우리당 건설교통위원회 위원(경기 구리시)

Tel 02-788-2956,  Fax 02-788-3438,  홈페이지 www.yjh21.or.kr

문 의 : 고병선 비서관

Tel 02-788-2956,  Mobile 016-349-8403, kobsun@hanmail.net

“개성공단 개발시 문화재 보호 위한 근본적 대책 마련 시급”

- 1단계 사업에서만 수백 점 유적, 유물 발굴

- 남북 당국 간 문화재 보호 관련 협의도 없고 북측 관련법령 미비

○ 토지공사가 개성사업지구 1단계 100만 평에 대해 지난해 4월부터 북측과 공동으로 지표조사와 발굴을 한 결과 선사시대에서부터 조선시대에 이르기까지의 주거 유적지와 석곽묘, 고려청자 등 총 450여 점에 이르는 유물이 발견됨.

○ 개성지역은 고려왕조 500년의 도읍지였을 뿐 아니라 조선시대에도 중심 기능이 유지되어 거의 1,000년 동안 우리나라의 정치, 경제의 중심으로 자리 잡은 곳으로 전체 사업지구 2,000만 평을 개발하게 되면 상당수의 중요한 유적과 유물이 출토될 것으로 추정되고 있음.

○ 북한에서는 문화재 관련 보호 규정이 미비해 자칫 귀중한 문화재가 훼손될 수 있다는 우려가 제기 되고 있음.

- 북한의 문화재조사 관련 법인 “문화유물보호법 및 개성공업지구 개발규정” 에서는 개발 과정에서 유적유물이 발견될 경우에 조치를 취하는 내용만 규정하고 있음.

- 하지만, 공사 중에 문화재를 비전문가가 발견한다는 일이 쉽지 않으며, 발견된다 하더라도 대부분 심각한 훼손을 입은 상태이기 때문에 이 조항만으로는 문화재를 제대로 보호하기 힘든 상태임.

○ 한편, 남북 당국자가 공식적인 협의 채널이 전혀 없는 상황도 문제점임

최근 중국의 고구려사 왜곡을 전후로 하여 남북 간 역사 교류가 진전되고 있으나 민간차원의 고구려 유적에 대해 단순한 교류만이 추진되고 있을 뿐, 남북 경협에 따른 대규모 개발사업에 대비한 북측의 문화재 보호에 대해서는 당국 간 협의가 전혀 이루어지지 않고 있음.

○ 윤호중의원은 “ 개성공단이 관계법령 미비로 문화재 보호 사각지대로 방치될 우려가 있는 만큼 제도적 개선마련이 시급” 하다며, 북한에서 남한 기업이 개발사업을 할때도 국내 문화재 보호와 동일한 보호규정이 적용되도록 법규손질이 필요하다고 주장

북한측 문화유적 관계 법령

<문화유물보호법 제 13조 >

기관, 기업소, 단체와 공민은 문화유물을 발견하면 문화유물보존지도기관이나 해당기관에 알려야 한다. 문화유물의 발견에 대하여 통보받은 문화유물보존지도기관이나 해당기관은 즉시 현지를 조사확인하고 필요한 대책을 수립하여야 한다. 필요한 대책을 세우지 않고서는 건설공사같은 작업을 할 수 없다.

<개성공업지구 개발규정 제16조(역사유적유물의 처리)>

공업지구를 개발하는 과정에 력사유적유물을 발견하였을 경우에는 즉시 공업지구지도기관에 알려야 한다. 중앙공업지도기관은 력사유적유물을 해당기관과 의하여 처리하여야 한다.

토지공사 개성 문화재 조사 결과

○ 조사 개요

- 조사면적 : 지표조사 : 3,306천㎡ /시굴․발굴조사 : 약 269,800㎡

- 조사기관 : 한국토지공사 토지박물관(남), 사회과학원 고고학연구소(북) 공동조사

○ 추진 경과

- 2004. 4. 12 : 동 지구 문화유적 조사 절차와 방법 협의

- 2004. 4. 20～5. 6 : 지표조사 실시

- 2004. 6. 24～7. 30 : 시굴․발굴조사 실시

- 2004. 8. 11 : 현장설명회 개최(개성공업지구 현장)

- 04.10. 7～현재 : 보고서 발간 작업중(연내 발간 예정)

○ 조사 내용 및 결과

- 지표조사

․ 고려～조선시대 유물산포지 12개소와 조선시대 분묘 4개소 확인.

․ 모든 조사 지점에 대해 시굴․발굴조사를 실시하기로 함.

- 시굴․발굴조사

․ 삼국시대 주거지 1기, 고려시대 건물지 4동, 토광묘 18기, 회곽묘 12기, 석곽묘 1기,                화장묘 2기, 온돌 1기 등 조사

․ 타제석기, 빗살무늬토기, 무문토기, 고려청자, 백자 등 450여점 확인

개성공단 출토 유물 - 철우

개성공단 유적 - 삼국시대 전기 유적

보도자료	윤호중 의원실

일 자 : 2005.9.23(금)

발 신 : 윤호중 의원실 / 열린우리당 건설교통위원회 위원(경기 구리시)

Tel 02-788-2956,  Fax 02-788-3438,  홈페이지 www.yjh21.or.kr

문 의 : 고병선 비서관

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말뿐인 토지비축 정책

토공 비축 토지 245만여평 중 수도권 택지수급 가용 토지는 10만여평에 그쳐

“매년 1500만평 비축토지 확보”은 희망사항 일뿐

○ 윤호중의원은 “토지공사 비축토지 245만여 평중 수도권 택지수급 용 토지는 5%도 안되는 10여만평에 불가해 실제 토지비축 정책이 실효가 없다” 며 “8.31 부동산 대책에서 밝힌 매년 1500만평 비축토지 매입도 현실성이 있는 지 의문”이라고 밝힘.

○ 현재 토지공사의 비축토지 현황을 살펴보면 법에서 정한 “전략적 비축” 기능보다는 정책목표를 달성하기 위해 한시적으로 이루어지는 단순 비축행위에 머물고 있음

- 05년 7월 현재 토지공사는 245만여 평의 토지를 비축하고 있는데, 제주지역의 125만 여평을 비롯한 비수도권지역 200여만평을 제외하면 수도권에 48만여평의 비축토지를 보유하고 있음.

- 그나마 수도권에 보유하고 있는 48만여평중 파주산업단지 12만평, 인천 자유구역 용도 25만평 등을 제외하면 택지개발 용도나 토지수급조절을 위한 가용토지는 10만여 평에 지나지 않아 실질적인 비축 역할은 미미한 것으로 나타남.

○ 현재 우리나라의 국공유지는 전체 국토의 30%에 지나지 않는 데 시장경제체제의 다른 국가들인 싱가포르(81%), 이스라엘(86%), 대만(69%), 미국(50%) 등에 비해 턱없이 낮은 비율임. 그나마 국공유지 대부분이 임야와 공공시설 용지로 이용되고 있으며 도시용지 보유비율도 0.1%에 불과해 택지공급에도 어려움을 겪고 있음

- 이러한 토지 문제의 근원적인 해결과 부족한 토지자원을 생산적으로 활용하기 위해서는 공적 주체의 토지비축 기능을 확대하여 국가 차원에서 토지수급조절기능을 수행하는 것이 바람직함

- 토지 비축기능은 장래 도시적 용도로 사용할 토지를 미리 확보, 비축해 둠으로써 공적수요에 탄력적으로 대응할 수 있고 투기 우려성이 높은 미개발 토지를 취득하여 개발, 공급함으로써 개발이익을 사회적으로 균등배분할 수 있을 뿐 아니라, 부동산 시장 과열시 시장조절 기능도 함께 수행할 수 있을 것임.

○ 토지공사는 국가토지정책 집행 전문기관으로서 한국토지공사법 제9조(토지의 취득,개발, 비축,관리, 공급 및 임대)를 규정하였고, 동법 시행령 및 규정에 “국가 또는 지자체의 국토종합계획 등 공간계획의 변화가 예상되는 경우 장차 토지개발사업의 추진 등을 위해 공사가 전략적으로 비축할 필요성이 있다고 결정한 토지”를 비축토지로 정의하고 비축사업을 주요 국토관리사업의 일환으로 진행되고 있음

<표> 현재 비축중인 토지 현황

구분		면적(평)	금액(천원)
계		2,454,198	591,479,350
수도권(서울, 경기, 인천)		478,589	285,915,350
비수도권	제주도	1,246,461	74,194,446
	기타	729,148	231,369,554

○ 한편, 정부는 8.31 부동산 대책에서 안정적 토지공급과 수급 조절을 위해 토지공사로 하여금 매년 1500만평의 토지를 매입, 비축토록 방침을 밝힌 바 있으나,

-  현재, 토지공사가 05년 전체 취득 예정인 토지가 630만평, 금액으로는 4조 1천억원임을 감안할 때 대략 10조에 육박하는 비용이 들것으로 예상되며, 토지공사가 추진하고 있는 행정복합도시 및 개성공단 사업, 경제자유구역 사업등 대규모 국책사업에 들어가는 비용을 감안할 때 현실적으로 불가능.

○ 윤호중의원은 “토지공사가 현재 재경부의 국공유지 실태조사 및 건교부의 개발제한구역 토지 매입사업을 위탁 시행하는 만큼, 불필요한 국공유지 등을 매각하여 얻은 자금 등으로 비축토지 매입 자금을 마련할 필요가 있다” 며 “과도한 목표보다는 현실 가능한 목표를 정하여 전략적 비축기능을 더 강화해야 한다” 라고 밝힘.