報道資料

큰 사람 큰 정치ꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏ

김효석

http://www.hskim.pe.kr hskimpro@hanafos.com

국회의원 / 민주당 전라남도 담양․곡성․장성군

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한국주택금융공사

( 2005. 9.  27. 10시 국회재정경제위원회 회의실)

○  최근 두 차례 대출금리인상에 따른 서민 부담 가중, 대출금리인하는 공사가산비용 1.2%를 낮춰야...

○  모기지론, 투기목적에 이용

- 대출 당시 2주택보유자 13,685건중 미처분자 10,076건이 넘어...

- 신고에만 의존, 주택전산망, 지적전산망에 의한 첵크가 불가능

○  은행의 단기대출상품을 장기대출로 유도해야 한다.

- 주택대출 242조원중 3%, 5조원에 불과한 장기대출, 고정금리에 한해 소득공제 혜택, 자영업자 소득공제 혜택 확대 해야

- 현재 장기 고정금리 모기지론 상품은 공사 모기지론과 국민은행 KB스타 모기지론이 유일한 것으로 파악

○  소득공제 대상을 6억 이하, 25.7평 이하로 제한한 것은 강남주민을 위한 특혜

○ 장기주택대출 투기과열지구 선호

- 판매액의 84%, 1년 6개월간 5조원이 넘어, 비해당지역은 9,900여억원에 불과 5배가 넘어

○  역모기지론 도입 시작해야 한다.

- 연령대별 실질저축율 배율  40세 이상 2.7배, 55세이상 3.2배로 나타남.

-  주거안정과 생계문제를 동시에 해결할 서민층을 대상으로 시작해야

○  학자금 대출제도에 대한 안정적 설계 촉구

- 올해 평가모형 없이 단순 보증, 높은 보증사고율 우려

○  모기지보험 도입 재검토되어야

-  모기지보험은 미국에서 높은 LTV를 보험으로 커버하려는 제도

○  모기지채권 발행금리 낮추기 위해 노력해야

○  공사, 변동금리 적용 지양해야 한다.

- MBS발행시 리스크부담 감안하여 발행, 공공기관으로서 고정금리 시행해야

○  주택신보부실에 대한 대책은?

1. 최근 두 차례 대출금리인상에 따른 서민 부담 가중, 대출금리인하는 공사가산비용 1.2%를 낮춰야...

금년 공사가 2차례 금리 인상으로 대출이자에 대한 부담이 가중되고 있다. 공사는 지난 9월 15일 모기지론 금리를 오는 21일부터 연 6.25%에서 연 6.50%로 0.25%포인트 올린다고 발표했다. 지난 4월 5.95%에서 6.25%로 0.3%포인트 인상한 이후 올들어서 두번째 금리인상이다.

은행들도 자체 판매하는 고정금리 주택담보대출의 금리인상을 검토하기 시작함. 은행 관계자는 “이번 모기지론 인상이 시중은행의 주택담보대출에도 영향을 미쳐 금리상승을 이끌 가능성이 높다”고 우려함.

공사는 “최근 시중금리가 상승세를 타면서 모기 지론의 운영기반인 주택유동화증권(MBS)의 발행금리를 올릴 수 밖에 없다”는 입장인데, 자금조달금리가 올라가는 만큼 대출금리를 올려 주택금융공사의 경영수지 악화를 막기 위한 불가피한 조치라고 해석된다.

그러나 이번 금리인상으로 서민들의 내집마련 부담은 더욱 커지게 됐다. 1억원을 20년만기로 빌린 사람의 경우 부담해야 하는 원리금은 월 73만928원에서 74만5573원으로 1만4645원이 오른다. 연간 부담으로는 17만5740원이 많아진다. 이와 함께 일반은행의 주택담보대출금리에도 영향을 미쳐 대출고객들의 이자부담은 전반적으로 높아질 것으로 보인다.

공사의 대출이자 산정은 MBS발행시 국고채 5년물을 기준으로 각종 수수료등 발행비용을 합해 정해진다. 지난 8월 MBS발행시 국고채 5년물 4.91%에 투자기관의 수익률(스프레드) 0.5내지 0.7%에다 공사가 비용으로 가산하는 1.2%를 합해 6.5%로 대출금리가 결정되었는데,

결국 낮출 수 있는 부분은 공사 가산비용 1.2% 부분이다. 미국, 홍콩등 외국의 사례를 검토해 본 적 있는가?

외국의 사례도 검토하고 대출금리를 인하하기 위한 정책을 준비해야 한다고 생각하는데 여기에 대한 사장의 복안은 무엇인가?

2. 모기지론, 투기목적에 이용

- 대출 당시 2주택보유자 13,685건중 미처분자 10,076건이 넘어...

- 신고에만 의존, 주택전산망, 지적전산망에 의한 첵크가 불가능

04년 3월 이후부터 양수한 공사 모기지론 8,8,438건을 대상으로 실태조사를 실시한 결과, 대출 당시 2주택 보유자는 13,685건, 그중 기존 주택 처분자는 3,609건, 미처분자는 10,076건이다.

<1세대 2주택자 미처분자 현황>

(단위 :건, %, 억원)

구분	총대출(A)	2주택대출	기존주택처분	미처분	비중(B/A)
건수	88,438	13,685	3,609	10,076	11.4
금액	64,540	11,083	2,838	8,245	12.8

기존 주택 미처분자 10,076건 중 1년이 경과한 자로 가산금리 부과 대상자는 2,042건 1,056억원으로 자진신고자는 580건에 불과하고 미신고자가 1,462건에 달한다.

일시적 2주택 보유자의 특성을 분석한 결과 연소득 3천만원 이하의 소득자가 전체의 60%, 25.7평 국민주택규모이하의 주택을 구입(전체의 77%)하면서 모기지론 이용금액은 평균 8,100만원이었다. 특히 1년 경과 2주택보유자 2,042건을 포함한 미처분자의 특성은 3천만원 이하의 소득자가 59%, 25.7평 이하의 주택(75%) 1억 3,300만원을 구입하였다.

공사에서는 1년경과 미처분자에 대해 가산금리를 부과토록 해당 금융기관에 통보하고, 늦었지만 금년 8월 투기지역 아파트의 경우 1년이내 매각처분하지 않을 경우 모기지론을 회수하도록 특약 체결토록 조치한 것은 다행한 일이다.

앞으로 약정서 및 취급기준에 기한 이익상실 조항을 포함하여 대출금을 회수하는 방안을 강구해야 할 것이다.

또한 신고에만 의존하고, 주택전산망, 지적전산망에 의한 첵크가 불가능한 부분은 개선되어야 한다고 보는데 사장의 견해는?

3. 은행의 단기대출상품을 장기대출로 유도해야 한다.

- 주택대출 242조원중 3%, 5조원에 불과한 장기대출, 고정금리에 한해 소득공제 혜택, 자영업자 소득공제 혜택 확대 해야

[표] 주택담보대출의 고정·변동금리 비중

(단위 : 억원)

구 분		‘05. 3월말 잔액	비 중
주택담보대출 (A)		1,720,7861)	100.00%
장기 고정금리 (B)	공사 모기지론	51,412	2.98%
	KB스타 모기지론	2272)	0.01%
변동금리 (A-B)		1,669,147	96.99%

1) 한국은행 자료

2) ‘04. 10. 13 ~ 2005. 2월말 현재 판매액(국민은행)

- 현재 장기 고정금리 모기지론 상품은 공사 모기지론과 국민은행 KB스타 모기지론이 유일한 것으로 파악

현재 주택대출는 총 242조원 규모인데 공사의 지금까지 장기대출은 5조원으로 약 3%에 불과하다. 공사의 장기대출을 제외하면 대부분 CD연동금리로 3년이하의 단기상품이 대부분이다. OECD국가의 경우 15년이상의 장기대출비율이 70%가 넘는데 우리는 3%에 불과하여 비율제고를 위한 다각적인 방안이 강구되어야 한다.

은행권 172조원, 제2금융권 포함 242조원 규모임.

그나마 신규 주택자금대출의 70%이상이 장기대출인 점은 다행한 일이다.

장기대출비율이 높을수록 국가금융시스템이 안정되고, 금융시스템이 개선되는 효과가 있다.

따라서 장기대출을 활성화하기 위해서 장기(15년 이상) 고정금리에 한해서만 소득공제 혜택을 허용하는 방안이 검토되어야 하고, 근로자가 아닌 자영업자의 경우에도 소득공제 혜택을 부여하는 방안을 강구되어야 한다.  이에 대한 사장의 견해는?

4. 소득공제 대상을 6억 이하, 25.7평 이하로 제한한 것은 강남주민을 위한 특혜

현행 조특법상 소득공제 대상을 25.7평이하의 규모로 제한하는 것은 서울 특히 강남주민만 혜택을 받을 가능성이 크다.

예를 들면 광주직할시의 경우 30평 아파트가 1억5천만원정도에 불과해 소득공제 대상에서 제외된다.

지방의 사정을 고려하여 면적제한을 완화해야 한다. 가령 부모를 모시고 지방의 넓은 아파트를 구입할 경우 장기대출을 희망하는데 평형의 제한을 받는 경우가 있을 수 있다.

현재 25.7평 이하이면서 시세가 6억이 해당되는 곳은 서울의 강남지역외에는 없다. 따라서 이 제도는 강남주민들에게 유리하게 되어 있는 셈이다. 따라서 금액제한은 두되 지역에 따라 일률적으로 25.7평으로 면적을 제한하는 것은 완화해야 한다고 보는데 이에 대한 사장의 견해는?

5. 장기주택대출 투기과열지구 선호

- 판매액의 84%, 1년 6개월간 5조원이 넘어, 비해당지역은 9,900여억원에 불과 5배가 넘어

주택금융공사의 모기론 판매실적중 투기과열지구의 판매비중이 늘고 있는 것으로 드러났다. 국회 김효석의원이 밝힌 국정감사 자료에 의하면 주택금융공사 장기주택대출 판매비중이 지난해 투기과열지구 83.47%에서 금년 상반기에도 84.19%로 늘어난 반면에, 비해당지역은 16%에서 15%로 오히려 감소했다.

이에 따라 투기과열지구 판매금액도 04년 2조7,793억원, 평균 대출액 7,600만원에서 05년 6월까지 2조3,651억원, 평균대출액 8,300만원으로 늘고 있다. 이런 추세라면 금년에 4조원이 넘는 장기주택대출이 강남, 송파, 서초 등 투기과열지구에서 발생할 예정이다.

<주택금융공사 투기과열지구 판매 현황>

구분	04년			05년
	건수	금액	금액비중	건수	금액	금액비중
투기과열지구	36,720	27,793	83.47%	28,369	23,651	84.19%
비해당지역	10,996	5,504	16.53%	8,130	4,443	15.81%

(단위 : 건, 억원)

* 출처 : 주택금융공사(05년 6월 기준)

** 취급당시 투기과열지구 기준이 아닌 05년 6월 기준임.

1년 6개월간 투기과열지구에서 5조 1,444억원, 비해당지역에서는 9,943억원이 대출되었다. 결국 실수요자가 많은 장기주택대출도 투기과열지구를 선호하는 셈이다. 분석시점이 금년 6월 투기과열기준을 적용한 것이니 미리부터 투기과열지구로 지정될 곳에 집을 마련한 것이다.

공사 설립후 판매를 시작한 시기가 지난해 3월이라는 점을 감안하면 지난 해 장기대출 판매기간은 불과 10개월에 불과하다. 공사 설립이후 정부가 지속적으로 부동산 안정대책을 밝혀왔음에도 실수요자의 투기과열지구의 선호도는 식지 않은 것으로 나타난 셈이다.

6. 역모기지론 도입 시작해야 한다.

- 연령대별 실질저축율 배율  40세 이상 2.7배, 55세이상 3.2배로 나타남.

-  주거안정과 생계문제를 동시에 해결할 서민층을 대상으로 시작해야

고령화에 조기퇴직으로 노년층의 생활에 대한 관심이 증대되고 있다. 최근 40대의 저축율이 급증하고 있는 것도 노후에 대한 불안감의 영향이다.

- 40세 이상 연령대의 저축률 증가추세는 실질저축액 배율을 연령대별로 비교할 경우에도 뚜렷이 나타나고 있음. 물가를 반영한 실질금액 기준으로 1980년대에 대비한 2000년대 전반의 연령대별 실질저축액 배율은 40세 미만 연령대는 2.5배이나, 40세 이상 연령대는 2.7배 이상임. 특히, 55세 이상 연령대의 실질저축액 배율은 3.2배로 가장 높은 수준을 나타내고 있음.

연령대별 저축률 비교

주: 저축률=(1－소비지출/(소득－비소비지출))×100

지력과 판단력이 흐려지는 노년층의 대부분은 일시 대출과 같은 큰 목돈보다는 매달 지급되는 형식을 원한다.

아직 역모기지론 시행시기에 대한 논란의 여지는 있다. 하지만 고령화추세와 조기퇴직등 사회변화와 지금 도입해도 활성화까지는 5년내지 10년이상이 기간이 소요됨을 감안할 때 이제는 시작해야 한다.

역모기지론에 대해 재경부가 TF를 구성하여 운영중에 있고, 지난 9월 5일 재경장관에게도 1차 보고를 하였음.

역모기지론의 최대 문제는 통계등 시행에 적용할 자료의 부족이다. 미국의 경우에도 많은 시행착오 끝에 90년도에야 공적기관에서 시행하였고 불과 15년간 자료 축적이 되고 있는 실정이다. 이제 시작해도 최소 5년이상의 정착기간과 활성화까지 10년이상이 기간이 필요하여 지금 시작해도 늦을 수 있다.

미국의 경우 87년에 법제화가 되어 90년도에 시행되었고 95년도 민간역모기지까지 활성화되었음.

미국의 사례에서 보듯이 우선 정부가 주도하면 민간시장이 활발해 질 수 있다. 왜냐하면 통계, 보험료산정등 민간측면에서 넘기 어려운 진입장벽이 있기 때문이다. 정부는 중저가주택을 대상으로 시작하고, 축적된 노하우를 민간에서 고가주택을 대상으로 시행되도록 유도해야 될 것이다.

역모기지론의 시행에 당위성은 충분히 조성되었다. 하지만 자금을 어디서 댈 것인가와 초기 보험료 적용, 시장조사등 시행이전에 충분한 검토후 시행되어야 할 것으로 생각되는데 여기에 대한 사장의 견해는?

7. 학자금 대출제도에 대한 안정적 설계 촉구

- 올해 평가모형 없이 단순 보증, 높은 보증사고율 우려

10년뒤에 학자금대출 보증사고율에 대한 우려가 높다. 미국의 경우에도 초기에는 25%에 가까운 사고율을 보이다가 대출요건을 강화한 뒤 부실규모가 5% 이내로 안정적을 운영되고 있다. 아직 통계가 없는 상태에서 초기부터 너무 규모를 크게 운영하면 부실이 우려된다. 최초 설계에 주의를 기울여야 한다. (미국의 경우 민간에서 운영하는 셀리메의 경우 3%, 연방정부의 경우 5%의 보증사고율을 나타내고 있다)

일부 전문가는 미국의 경우도 의대, 법대등 일부 특정대학에 지원하는데 로스가 10%에 육박하고 있다는 주장도 있음.

현재 신청과 지급은 학교에서 총장추천에 의해 신용유의자와 부모재산상태를 확인하여 성적이 높은 학생을 대상으로 지급되는데, 이는 이중적인 구조이다. 부모재산은 적은 학생을 대상으로 하고, 성적은 우수학생을 대상으로 하기 때문이다.

특히 올해 대출은 6월에 법이 통과되어 평가모형개발전에 단순한 정보를 기준으로 선발 지급되었다. 학생 개개인에 대한 신용평가가 제대로 이뤄지지 않은 셈이다.

신용유의자 정보, 이수학점, 학교성적평점, 기존학자금 대출 연체금(금융기관) 여부, 부모 재산상태(적은 학생 우선 선발)등을 반영함.

서울보증보험에서 운영하던 평가모형이 공사의 자체 모형개발에 도움이 될 수 있을 것이다.

서울보증보험의 경우 학생 1등급의 경우 보증사고율 0.3%, 10등급의 경우 60%가 넘음.

현재의 심사기준을 강화해서 부실에 대한 통계가 축적되기 전에는 보다 엄격히 심사해야 한다고 생각되는데 사장의 견해는?

8. 모기지보험 도입 재검토되어야

-  모기지보험은 미국에서 높은 LTV를 보험으로 커버하려는 제도

현재 공사의 모기지론 LTV비율은 적당하다고 본다. 또한 시장에서 실제운용은 60%수준으로 평균대출은 7천만원선으로 한달이자부담만 연리 6.8%적용시 약 40만원선이다. 이는 평균근로소득이 200만원대임을 감안할 때 장기대출상품의 평균대출로 적정하다고 본다.

최근 8.31대책으로 일반 시중은행의 모기지대출이 대폭 감소하고 있는데도 불구하고 공사의 대출상품 판매추이가 줄어들지 않고 있는 것도 실수요자 위주의 대출이 정착되고 있음을 보여준다.

하지만 8.31대책에서 정부가 언급한 모기지보험의 경우 미국에서 80%가 넘는 LTV를 감당하기 위한 수단으로 공공기관이 20%정도의 손실을 보전해 주는 제도이다.

현재 신용이 좋은 고소득자의경우에는 민간금융에서 70% 이상의 대출을 받고 있다. 신용위험이 있는 사람들에 대하여 LTV를 높이는 것은 신중하게 검토되어야 한다. 미국의 경우에도 80년대초 모기지론을 취급하던 S&L이 주택가격이 떨어지기 시작하자 강제처분함에 따라 주택가격 폭락을 가져왔고 이는 다시 부실의 규모를 키웠던 사례가 있다.

모기지 대출이 도입된지 얼마 안 되어 이러한 제도를 도입하는 것은 무리이다. 특히 공사의 경우 여러 가지 업무가 폭주하고 있어 취급이 어려울 것으로 예상된다. 공사는 모기지대출 이외에도 주택신용보증, 학자금대출, 곧 도입될 역모기지등 여러 업무가 폭주하는데 비해 전문성이 확보되지 않아 효율적인 업무추진이 우려되고 있다. 미국은 모기지론은 Fenmae, 학자금대출은 Salimae 등 각 업무를 별도의 기관에서 전문적으로 취급하고 있다.

9. 모기지채권 발행금리 낮추기 위해 노력해야

모기지 채권금리는 서민의 금리부담으로 직결되기 때문에 발행금리를 낮추는 것은 대단히  중요하다. 실제 이 채권은 정부가 보증하기 때문에 신용위험은 국채금리수준인데도 불구하고 스프레드를 50-60 bp 높여 발행하고 있다.

이와 같은 현상이 생기는 이유는

- 조기상환에 따른 부담

- 콜 옵션이 붙어있다

- 채권의 조건이 다양해서 표준화가 되어 있지 않다

시장에서 모기지 채권가격에 대한 평가를 올리기 위해서 어떤 노력을 하고 있는가?

10. 공사, 변동금리 적용 지양해야 한다.

- MBS발행시 리스크부담 감안하여 발행, 공공기관으로서 고정금리 시행해야

공사는 공적기관으로 역할이 있다. 시장을 주도하기보다는 민간이 시행하기 곤란한 부분을 시행하면서 서민층을 지원하는 역할을 해야 한다.

일부 고정금리보다 리스크 부담을 덜기위해 변동금리를 적용한 상품도 개발 시행해야 한다는 의견이 있다고 한다.

하지만 공사의 고정금리는 MBS발행시 위험을 감안하여 발행한다. 따라서 리스크부담이 없다. 민간에서 운영하는 변동금리 적용은 미스매치에 따르는 금리리스크를 헤지하는 것으로 금리갭을 변동금리로 해소한다. 하지만 금리인상시 부담때문에 미국도 공공기관에서는 고정금리만 적용하고 있다.

서민들도 금리인상에 따른 불안함 때문에 변동금리보다는 고정금리를 선호한다.

만약 공사에서 변동금리를 추진을 검토한다면, 그것은 공사의 고정금리의 장점을 간과했다고 볼 수 있다. 공공기관으로서 고정금리를 고수해야 할 것이다.

이에 대해 사장이 공사의 입장을 명확히 밝혀달라.

11. 주택신보부실에 대한 대책은?

한국주택금융공사가 관리운영하고 있는 주택금융신용보증기금(주택신보)의 사고율이 높아져 기본재산이 크게 감소하고 있다. 사고율이 개인보증의 경우 9.6%, 사업자보증의 경우 3.6%로 개인보증이 심각한 수준이다.

<주택금융신보 보증공급 계획 및 실적>

(단위: 억원, %)

구분		2004년 실적	2005년
			계획	실적(1월~8월)	달성률
보증공급		38,516	42,000	31,189	74.3
	개인보증	31,321	34,000	16,094	-
	사업자보증	7,195	8,000	2,328	-

<운용배수 산정의 기초가 되는 기본재산>

단위 : 억원

구 분	2002년	2003년	2004년	2005년
				8월말	12월말 예상
출 연 금	3,256	2,610	3,259	2,087	2,335
정 부	2,300	1,500	2,000	1,300	1,300
금융기관	956	1,110	1,259	787	1,035
기본재산	5,262	3,481	3,006	2,600	2,017
IBRD 차입금	2,800	2,660	2,380	2,240	2,100
보증잔액	170,005	158,923	118,897	97,562	111,000
운용배수	21.1	25.9	22.1	20.2	27.0

* 운용배수 : 보증잔액/(기본재산+IBRD차입)

이와같이 기본재산이 감소하고 있는 것은 외환위기 여파로 발생한 사업자 보증의 부실누적, 2002년 이후 개인신용불량자 증가에 기인하고 있다.

주택신보의 자립기반 구축을 위해 공사의 대책은 무엇인가?