2005년 국정감사

한국토지공사 질의서

2005  .  9 .  23

국회의원    조   경   태

◉ 산업단지의 높은 조성원가와 낮은 분양률

□ 본 위원이 예결특위 활동을 하면서 조사해보니 현재 진행되고 있는 전국의 경제자유구역에 문제점이 많습니다.

그 중 조성원가와 관련하여 질문 하나 드리겠습니다.

□ 부산․진해 경제자유구역내에는 화전산업단지, 명지.명동.미음지구등  총 360만평에 이르는 신규 산업단지가 조성됩니다.

이 4개 단지를 조성함에 있어 기반시설비용으로 얼마나

들어갈 것으로 예상됩니까?

□ 그렇다면 지자체와 국가의 지원은 각각 어느 정도

이루어집니까?

□ 최근 부산시는 경제자유구역의 4개 신규 산업단지 조성사업에 대해 정부지원을 건의했습니다.

조성원가를 낮추어야만 분양이 될 수 있기 때문입니다.

□ 본위원은 토지공사가 시행한 주요산업단지의 조성원가를

살펴보았습니다.

우선 제천산단지구는 26만 4000원, 전주과학지구 29만원,

목포대불지구 22만 9천원 등 상당수의 산업단지가 낮은 가격으로 조성되고 분양되었습니다.

이는 산업단지법에 의해 50%의 지원을 국가나 지자체로부터

받고 있기 때문입니다.

□ 문제는 이렇게 낮은 가격에 조성이 되었어도 분양률이

상당히 저조하다는 것입니다.

20만 원대에 분양된 제천산단지구와

전주과학지구의 경우도 분양률이 50-60%대에 불과합니다.

사장께서는 분양률이 저조한 원인을 무엇이라고 진단하고

계십니까?

□ 반면, 부산 경제자유구역내의 산업단지의 경우 조성원가가

상당히 높습니다.

부산과학산단지구는 59만 8천원, 정관산단지구는 73만 170원으로 조성되어 있고,

□ 아직 조성원가가 산출되지 않은 명지지구의 경우는 300만 원선, 화전산업단지의 경우는 130만 원 선으로 추산되고 있습니다.

□ 즉 명지지구의 경우 공장이 입주하려면 택지비용만해도

제천산단지구의 10배 이상이 들어간다는 말이 됩니다.

이런 가격에 어떤 공장이 들어오겠습니까?

□ 부산시의 서부권역은 주거지역과 공단지역이 혼재된 곳이

많아, 공단이전의 필요성이 높은 지역 중에 하나입니다.

많은 업체들이 이전의 압력을 받고 있으면서도,

이전부지 물색에 어려움을 겪고 있습니다.

□ 과거 수도권의 경우, 공단이전을 위해 각종 혜택을

부여했습니다.

이에 반해, 부산의 경우는 공단이 이전을

하려고 해도 이전할만한 부지가 없고, 부근에 조성된 부지는

높은 조성원가로 인해 큰 부담을 주고 있습니다.

□ 부산의 특별한 사정을 감안하여 산업단지의

조성원가를 낮추고, 시내에서 많은 공장들이 공업단지로

이전할 수 있도록 철저한 수요조사를 통해,

특단의 조치를 강구해주시길 바랍니다.

이에대한 사장의 견해를 밝혀주시기 바랍니다.

□ 공단이전과 관련, 바람직한 사례를 하나 들어보겠습니다.

구로공단은 1960∼70년대 우리나라 수출산업을 이끌어간

굴뚝산업의 메카였습니다.

□ 검은 연기를 내뿜던 이곳이 지금은 첨단 기술이 집약된

테크노 벨리로 변신했습니다.

한때 벤쳐 벨리로 이름난 테헤란로에서도 이 지역으로 이전하는 업체가 늘고 있습니다.

□ 공단 이전과 부지의 활용에 대한 모범 사례라고

할 수 있습니다. 토지공사의 관할영역은 아니겠지만 이러한

공단이전이 활성화될 수 있도록,

산업단지 조성에 더욱 힘써주시기 바라겠습니다.

◉ 과다예측으로 인한 유휴시설과 예산낭비

□ 잘못된 수요예측으로 인한 예산낭비는 용지조성에만 그치는 문제가 아닙니다.

산업단지조성에는 기반시설조성에 많은 예산이 소요됩니다.

이렇게 완공된 기반시설들 중 유휴시설이 많다는 것이 큰 문제입니다.

□ 하수처리시설의 예를 들어보겠습니다.

군장국가산업단지에 설치한 폐수종말처리시설의 경우,

2003년 12월 완공되어 1일 3만 톤의 시설용량을 갖추고 있으나, 현재 가동되고 있지 않습니다.

사장께서는 알고 계십니까?

□ 멀쩡한 처리시설을 두고, 현재 군장산업단지에서 발생되는

하폐수는 부근의 군산시 하수처리장에 위탁처리하고 있다는

사실도 알고 계십니까?

□ 산업단지의 수요예측조차 제대로 되고 있지 않아,

미분양용지가 속출하는 상황에서 동일한 수요예측을 토대로

건설된 하수종말처리시설의 처리용량도 과대예측을 토대로

건설되었다는 사실을 쉽게 짐작할 수 있습니다.

산업단지	면적(천평)	분양률(%)	처리시설 (톤/일)	평균 가동률(%)
경기포승	1,914	98	40,000	50
고대부곡	1,616	100	11,400	75
군장군산	4,816	55	30,000	0
경북왜관	551	100	20,000	55
파주탄현	24	100	140	64

※ 평균가동율은 ±10%정도 변동이 있음

□ 본 위원이 표본 조사한 바에 따르면, 이미 조성사업을 끝낸

경기포승지구의 경우 분양율이 98%에 이르는데 하수처리시설의 가동율은 50%에 불과합니다.

이런 사업지구가 한 두 곳이 아닙니다.

사장께서는 이러한 원인이 무엇이라고 생각하십니까?

□ 하수종말처리시설의 용량뿐 아니라, 부지면적에 대해서도

문제가 많습니다.

동 시설은 특성상 택지개발지구내에 위치하며,

지자체에 기부체납형식으로 설치되고 있습니다.

토지이용의 효율성제고를 위한 최적의 부지면적이 필요합니다.

□ 이와 관련하여 2001년 토지공사는 환경부와 공동으로

“하수처리시설 부지면적산출기준에 관한 연구”를

진행한 것으로 알고 있습니다. 맞습니까?

□ 본위원은 이러한 연구가 매우 바람직하다고 평가합니다.

부산 지역의 예를 들어보면, 사하구 장림하수처리시설의 경우

부지면적이 10만 3천평에 달합니다.

□ 그러나 환경부와 토공에서 공동연구한 하수처리시설 부지면적산출기준을 적용하면 7만5천평의 면적으로 하수종말처리장을

건설할 수 있다는 결론이 나오게 되고

3만여평이 낭비되었다는 사실을 알 수 있습니다.

□ 사장님께 묻겠습니다.

토지공사에서는 공동연구 결과에 따라 부지면적을 산출하고,

그 기준을 지키고 계십니까?

□ 문제는 저 연구결과를 따르느냐의 여부가 아니고

부지면적산출 자체가 과대 예측된 수요를 바탕으로 하고 있다는 사실입니다.

하수처리장의 설비는 분양율 100%를 기준으로

건설되는 것이 맞죠?

□ 분양과 입주가 실제적으로 되고 있지 않는 산업단지의

각종 기반시설중 유휴시설이 많다는 것은 막대한 국가예산이

낭비되고 있다는 사실을 말해줍니다.

□ 시간관계상 하수처리시설의 예만 들었지만,

유휴시설을 최소화하기 위해 토지공사의 적극적인 노력이

필요하다는 생각입니다.

또한 하수종말 처리시설의 악취 처리방안에 대하여

이번 국정감사를 앞두고 정책자료집 형태로 발간했습니다.

이 부분에 대해 검토해보시길 바라겠습니다.

◉  8.31 대책 성공을 위해 내부 역량 집중

□ 참여정부의 종합부동산 정책이라고 할 수 있는,

8.31 대책의 핵심 중 하나가 공영개발의 확대임을 잘 알고

계실 것입니다.

이러한 정책 방향은 한국토지공사와 대한주택공사의 역할증대가 없이는 사실상 불가능하다 할 수 있습니다.

□ 그 어느 때 보다 화합을 토대로 한, 역할 분담이 강조되어야 할 시기에, 정작 두 공사는 민간기업에서도 보기 힘들 정도의

이전 투구식 주도권 다툼에만 열을 올리고 있는 실정입니다.

□ 현재 두 공사는 국민주거안정이라는 본연의 임무는 외면한 채 사업영역 확장에만 몰두하여, 국민에게 실망과 불안만을 안겨주고 있습니다.

□ 본 위원은 과연 두 공사가 국민 신뢰를 존재이유로 하는 공공기관이 맞느냐는 의구심마저 들어 참으로 안타깝습니다.

□ 한 가지 예를 들어보겠습니다.

신도시 건설과 관련해서 토지공사는 건교부와 사전 협의를 거쳐 사업을 확정하시는 것이 맞습니까?

□ 그런데 최근 부사장께서는 국회나 건교부와 사전 협의조차

없이 김포와 화성, 동탄신도시 개발면적을 대폭 늘리고,

송파신도시를 조기 추진하겠다고 일방적으로 발표한 사실이

있으시죠?

□ 이러한 돌출행동은 다분히 주공을 의식한 것으로 밖에 볼 수 없다고 생각합니다.

□ 정부에서는 헌법만큼 고치기 힘든 부동산 정책을 만들겠다고 어렵게 종합 대책을 마련했습니다.

그런데 정책을 성공시키는데 앞장서야할 공기업들이 중심을 잃은 채, 밥 그릇 싸움만 벌이고 있는 것을 국민들은 준엄하게 꾸짖고 있습니다.

사장께서도 이러한 국민들의 원성을 잘 알고 계십니까?

□ 위기를 기회로 바꾸는 역량은 조직 내부에서 먼저 찾아야 합니다. 사장이하 토지공사의 전임직원은 현재의 상황을 위기로 인식하시고,

□ 본연의 임무에 대한 내부역량 강화에 보다 집중하시는 것으로부터 해답을 찾아야 할 것이라 본 위원은 말씀드리고 싶습니다.

□ 사장께서는 본 위원이 지적한 의도를 잘 파악하셔서, 토지공사가 부동산 시장 안정의 중심 역할자로서의 책임을 충실히 완수해 주시기 바랍니다.

◉ 토지보상 업무 부실

◇ 개발계획승인 前 보상 추진

□ 지난해 정부가 시행한 각종 개발사업의 보상비로 사상 최고치인 14조원 정도가 집행된 것으로 알고 있습니다.

□ 그런데 지난해 정부가 개발사업을 위해 사들인 토지의 면적은 ’03년에 비해 0.6%가 줄어든 반면, 보상비는 오히려 70%나

늘어난 것으로 되어있습니다.

□ 한국토지공사의 ’03년도 ’04년도 보상비 집행 규모는

어느 정도이며, 올해는 어느 정도로 예상하십니까?

( ’03년 - 1조9,326억  ’04년 - 3조6,919억

’05년 - 4조1,235억 )

□ 본 위원이 확인한 바에 의하면, 토지공사의 경우

’04년에는 전년대비 면적 40% 증가에 보상비는 80%가

늘어났으며,

올해 면적은 오히려 30%가 줄어든 반면 보상비는

11.6%가 증가했습니다. 맞습니까?

□ 본 위원은 부동산 투기자에게 지급된 보상비가 여타 지역

토지매입으로 이어지게 되며, 전국적인 부동산가격 급등의

원인이 되고 있다고 판단합니다.

즉 보상비 급등은 부동산투기의 순환고리가 되고 있습니다.

이에 대해 사장님께서는 어떻게 생각하십니까?

□ 본위원은 한국토지공사의 토지보상 업무처리 과정에서도 일부 보상비 증가의 원인을 찾을 수 있다고 봅니다.

□ 사장께 묻겠습니다.

현재 한국토지공사는 개발계획승인 이후에 현장에 나가서

토지 및 지장물에 대한 조사를 실시하는 것으로 알고 있는데,

맞습니까?

□ 택촉법 (택지개발 촉진법) 제10조와  공토법 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률) 제9조를 보면 택지개발예정지구로 고시된 경우 개발계획승인 이전이라도 토지 및 지장물 등에 대한 조사가 제도적으로 가능하도록 되어 있습니다.

□ 최소 6개월에서 1년 이상 소요되는 감정평가를 위해, 토지 및 지장물에 대한 현장 조사를 개발계획승인 이후에 한다는 것은,

조사기간 동안 불법영업, 지장물 난립, 보상을 노린 투기를

성행시키는 문제점을 야기할 수 있습니다.

□ 아울러, 개발계획승인 후 상당기간 이후에나 보상이 착수되게 되므로 개발이익이 토지가격에 반영되어 보상비 급증의 요인이 되고 있습니다.

□ 그리고 토지의 사용이 가능한 실시계획승인 이후라 해도,

조사기간 동안은 보상 및 철거가 지연되게 됨으로 후속공정 또한 지연될 수밖에 없는 상황이며 이는 곧 공사기간과 비용의 증가로 이어지게 됩니다.

□ 사장께서는 개발계획승인과 토지 및 지장물 조사와의 시간적 GAP을 최대한 단축시킬 수 있도록 절차를 개선하시기 바랍니다.

◇ 토지보상인력배치 개선 및 교육 강화

□ 토지보상업무는 업무절차 등이 여타 업무 영역보다

훨씬 복잡하고, 고도의 전문 지식이 요구되는 것으로

알고 있습니다.

□ 금년도 한국토지공사의 토지보상비가 전체 예산의 57%인

4조 1,235억원에 이를 정도로, 공사 경영에 미치는 영향도가

큰 점을 감안할 때,

□ 보상대상 물건에 대한 조사와 감정평가서 검토 등의 토지보상 업무는 다른 업무보다 더욱 큰 주의가 요구되며 전문 인력이

많이 필요합니다.

□ 경험과 지식이 풍부한 전문 인력의 부족은,  감정평가결과의

위법 ․ 부당 여부를 확인하거나 검증하는데 한계가 있으며,

첨예한 이해관계의 대립 속에서 효율적인 대응을 기대하기

어렵게 만드는 요소가 됩니다.

□ 현재 한국토지공사의 토지보상업무 관련 교육과정은

회차별로 실시되는 5일짜리 단기교육이 유일한 것으로

알고 있는데 맞습니까?

□ 정원증원에 관해서 예산당국의 통제를 받고 있는 상황에서

풍부한 실무경험을 가진 전문 인력을 채용으로 확충하는 것은

어렵습니다.

□ 순환보직을 원칙으로 하는 인사규정으로 인해 특정직무

경험자를 계속해서 해당 직무에 보직하는 것 또한 어려움이 있다는 것 또한  잘 알고 있습니다.

□ 하지만 보상업무의 중차대함을 감안하셔서,

특히 대단위 사업지구를 위주로 택지보상 경험이 풍부한

중간간부들을 집중 배치할 수 있도록 배치기준을 마련하시고,

중장기적인 전문가 육성방안도 함께 마련하실 것을 촉구합니다.

◉ 보상방식과 수준의 개선

□ 한국토지공사는 상업시설과 관련 죽전, 동백 등 4곳의 사업에 참여하고, 주거단지 관련 용인동백 환경친화적 주거단지사업에 PF 사업으로 참여하고 있는 것으로 알고 있습니다. 맞습니까?

□ 토지공사가 추진하는 PF사업의 방식을 살펴보니,

형식은 토지매각대금의 현금출자지만,

실질은 토공이 토지를 출자하고 민간기업들이 건축자금을

투자하는 공공․민간 합작투자입니다.

□ 이러한 방식은 수익성에 기초한 민간의 창의성을 최대한 활용하여 토지의 효율성을 높이는데 크게 기여할 수 있습니다.

□ 그러나 이러한 방식은, 공사비와 분양대금에 대한

사업 수익성의 민감도가 상당히 높은 것으로 알고 있습니다.

따라서 자칫 분양대금결정에 있어 수익성 요소들이

지나치게 강조될 우려를 낳고 있습니다.

□ 그 말은  “토지공사가 땅장사해서 폭리를 챙기더니,

이제는 건물장사로까지 나선다”는 국민들의 따가운 질책을

직면할 수도 있다는 것을 의미합니다. 어떻게 생각하십니까?

□ 신도시 공영개발과 관련해서, 토지공사는 SPC(특수목적법인)방식을 활용해 임대 아파트를 건설하는 방안을 고려하고 있는 것으로 발표되었는데 공사 차원에서 그러한 검토가 있었습니까?

□ SPC 방식을 활용한 임대주택의 건설은,

투자처를 찾지 못하는 부동(浮動)자금이나 연기금 등에게

안정적인 수익처를 공급하고,

입주자들에게는 가처분 소득 규모를 널려 소비를 촉진시킴으로, 국가 경제에도 기여하는 바가 상당할 것으로 예상이 됩니다.

□ 그러나 SPC에 투자된 자금 역시 수익성이라는 부분으로부터 자유스러울 수 없는 관계로, 건설될 임대 주택들이 임대료 수준이 높고, 중산층 이상의 분들을 대상으로 하는 중대형 위주로

구성될 것이라는 우려가 높은 것이 사실입니다.

□ 본 위원은 위에서 말씀드린 바와 같이,

PF사업과 SPC방식 사업의 긍정적 부분에 대해서는

충분히 공감을 합니다.

□ 그러나 애당초 서민주거안정이라는 공공의 목적을 이유로

해당 지역 원주민들의 주거불안을 강요하면서까지

강제 수용한 토지를 가지고,

□ 수익성이 강조되거나 특정계층 이상만을 대상으로 하는

사업에 토지공사가 직접 당사자로 참여하는 것이

과연 타당한가에 대해서, 본위원은 쉽게 답을 할 수가 없습니다.

□ 그리고 본 위원이 알기로는, 지금 이 순간에도 판교를 비롯한 많은 개발지역에는, 개발의 그림자 뒤에 가려져서 희생이 강요되는 많은 서민 분들이 있습니다.

□ 헌법 제23조에서 말하는 “정당한 보상”의 수준에 대해서는

다양한 이견이 있을 수 있겠습니다. 하지만 본 위원은 현재의

토지공사의 보상 방식과 수준은 그분들에게는 가혹한 부분도

있음을 인정해야 한다고 봅니다.

□ 자신들은 개발이익에서 배제되고, 주변지역 주민들과 자신의 토지를 분양받은 사업자들만 엄청난 이익을 보는 상황에서 어느누가  박탈감을 느끼지 않겠습니까?

□ 사장께서는 이러한 분들이 공감할 수 있는 보상의 방식과 수준을 마련하는데 많이 노력을 해주십시오.