일 시	안 건	대 상	장 소	열린우리당(천안을) 박 상 돈
‘05. 9.23(금) 10:00	2005년도 국정감사	토지공사	공사회의실(분당)

토지보상제도, 이대로 둘 것인가?

1. 현 보상제도의 문제점

2. 지가의 연쇄적 상승 방지책은?

3. 보상의 공익성과 전문성 확보 방안.

Q 1. 현 보상제도의 문제점

○ 2002년 이후 3년간 토지보상금 총 5조,9720억원 규모.

○ 도로개설, 택지개발 등 모든 공익사업지구의 보상에 관한 기준은

"공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률“에 의하고 있음

- 동 법에서는 토지보상을 위한 보상액의 산정은 전문 감정평가업자가       실시하도록 정하고, 평가업자의 선정은 사업시행자가 2인, 토지소유자     가 1인을 정할 수 있도록 규정하고 있음.

- 기타 농작물 보상 등 개별 항목들은 보상법 시행규칙에 따라 보상실시

○ 공익사업지구 수행 시 초기민원은 대부분 토지소유자들의 보상가 불만     이 주류를 차지하고 있음.

○ 1인 개인의 재산권만 충분히 보상받고 ‘국민의 혈세’로 메워야 할 보상     비인 예산이 증가하는 부분에 대한 감안은 소홀. 따라서 보상 시 개인     의 재산권 보호와 예산절감의 조화를 이룰 수 있는 System 개선방안을     수립할 필요가 있다고 보는데,

○ 토지공사에서 발전적으로 생각하는 혹은 사장이 생각하는 현 보상제도     의 문제점과 개선안은?

Q 2. 지가의 연쇄적 상승 방지책은?

○ 개발사업이 발표되면 통상적으로 사업지구 인근 지역은 개발 호재로      인한 투기세력과 보상금 수령 후 농지 등의 대토 등이 작용하여 지가     가 상승하는 경향을 보이고, 이로 인해 토지소유자들은 인근지역과        비교하여 개발이익이 포함된 가격으로 보상을 요구함.

○ 사업시행자 등 공공기관의 입장에서는 법령에 따라 사업인정고시          전 발표된 표준지 공시지가를 기준으로 전문 감정하고 평가업자가        산정한 평가액을 보상가격으로 정함.

○ 공익사업으로 인한 공식적인 보상가격이 상승되면 인근지역의 지가는     연쇄적으로 상승하게 되는데, (최근 많은 논란)

사장은 이를 근본적으로 방지할 수 있는 수단이 무엇이라고 생각하는     지?

Q 3. 보상의 공익성과 전문성 확보 방안.

○ 한편 토지소유자가 추천하는 토지평가사의 경우 사업시행자가가 선정     한 평가사에 비하여 상대적으로 높은 가격으로 평가하여, 보상평가액의     상승을 주도하고 있다는 여론이 있으므로,

○ 특히 대규모개발사업에 대한 보상평가에서는 더욱 전문성이 강화될       필요가 있다고 생각됨. 차후 보상평가에 관한 공익성과 전문성을 확보     하기 위한 정책적 보완점은 무엇이라고 생각하는지?

1. 현황

○ 토지공사, 2002년 이후 연도별 토지보상 실적

(단위 천㎡, 백만원)

년 도	취득면적 (천㎡)	취득금액 (백만원)
2002	13,993	1,003,510
2003	13,584	1,507,838
2004	14,208	2,582,832
2005.8 현재	7,023	877,880
계	48,808	5,972,060

* 자료 : 토지공사 택지사업 1처

○ 토지보상제도 현황

- 도로개설, 택지개발 등 모든 공익사업지구의 보상에 관한 기준은

"공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률“(이하 ”토지보상법“)

에 의하고 있음

- 동 법에서는 토지보상을 위한 보상액의 산정은 전문 감정평가업자가       실시하도록 정하고, 평가업자의 선정은 사업시행자가 2인, 토지소유자     가 1인을 정할 수 있도록 규정하고 있음.

- 기타 농작물 보상 등 개별 항목들은 보상법 시행규칙에 따라 보상실시

2. 문제점

○ 공익사업지구 수행 시 초기민원은 대부분 토지소유자들의 보상가 불만     이 주류를 차지하고 있음.

○ 1인 개인의 재산권만 충분히 보상받고 ‘국민의 혈세’로 메워야 할 보상     비인 예산이 증가하는 부분에 대한 감안은 소홀. 따라서 보상 시 개인     의 재산권 보호와 예산절감의 조화를 이룰 수 있는 System 개선방안을     수립할 필요가 있음.

○ 개발사업이 발표되면 통상적으로 사업지구 인근 지역은 개발 호재로      인한 투기세력과 보상금 수령 후 농지 등의 대토 등이 작용하여 지가     가 상승하는 경향을 보이며, 이로 인하여 토지소유자들은 인근지역과      비교하여 개발이익이 포함된 가격으로 보상을 요구함.

○ 사업시행자 등 공공기관의 입장에서는 법령에 따라 사업인정고시          전 발표된 표준지 공시지가를 기준으로 전문 감정하고 평가업자가        산정한 평가액을 보상가격으로 정함.

○ 공익사업으로 인한 공식적인 보상가격이 상승되면 인근지역의 지가는     연쇄적으로 상승하게 됨. (최근 많은 논란)

○ 한편 토지소유자가 추천하는 토지평가사의 경우 사업시행자가가 선정     한 평가사에 비하여 상대적으로 높은 가격으로 평가하여, 보상평가액의     상승을 주도하는 실정임.

○ 특히 대규모개발사업에 대한 보상평가에서는 더욱 전문성이 강화될       필요가 있음. 차후 보상평가에 관한 공익성과 전문성을 확보하기 위한     정책적 보완 요구.

3. 개선방안

○ 보상감정 평가를 위한 감정평가업자 선정 시, 토지소유자나, 사업시행     자가 아닌 제3기관에서 2개 평가업자를 선정하여 평가의 객관성을        확보.

○ 독일의 경우 지방자치단체별로 전문감정평가사로 구성된 감정평가        위원회를 설치토록 하고 있고 공무원들도 구성원이 될 수 있도록         하고 있음.

☞ 또한 모든 토지매매사례 등이 공증인의 계약서 송달의무 등으로           투명화되어 공개되며, 이를 기준으로 공시된 기준지가는 과세의           기준이 되며 손실보상평가의 기초 자료가 됨.

○ 우리나라도 장기적으로는 과세기준이나 보상기준 등이 원칙적으로

일관성이 유지되어야 하는 방향으로 개선되어야 할 것임.

○ 토지보상 민원의 근본원인은 형평성 문제이며,

개발사업지구에 포함되지 않은 인근 지역 토지 가격의 상승폭이 큰데     대한 불만으로 인하여 야기됨.

☞ 따라서 개발사업지구 인근지역에 대한 개발이익 환수방법도 필요.

(예를 들어 양도세 부과시 실거래 가격으로 과세하는 방안 등)

○ 대규모개발사업은 공익성이 강한 사업이므로, 이에 대한 보상평가도       공익성이 강조될 필요가 있음. 아울러 감정평가는 국가, 개인, 법인 등     의 재산과 관련이 있으므로 전문성을 더욱 강화해야 함.

※ 토지공사의 경우 내부적으로 토지소유자들의 불만은 예상되나 부재       지주의 경우 채권보상을 원칙으로 하는 방안과, 토지소유자들에게 기존     에 시행하던 이주자택지, 협의양도인택지 공급이외에 상업용지 우선       공급 등으로 현물보상을 확대하는 방안을 도입하는 것을 논의 중에       있음.