국회의원 정 희 수 (한나라당 경북 영천)	보도자료 (2005. 9. 23)	■ 전화 : (02) 788-2102 ■ 팩스 : (02) 788-3708 ■ 담당 : 남승필 보좌관 011-9002-0438 www.happy01000.com

1. 아파트 값 폭등에 토지공사가 중심 ……………………… 1

2. 행정중심복합도시 건설관련 ………………………………… 3

3. 보상비 폭등, 대규모 사업 차질 우려 …………………… 5

4. 부진한 부지조성, 까다로운 입주조건  …………………… 8

개성공단 미분양 우려

5. 대구 테크노폴리스 사업, 조속히 추진돼야 ……………… 12

6.  공공택지 청약 미달 사태 대책은  ……………………… 13

7. 토지공사 비상임 이사, 전문성과 무관  ………………… 14

1. 아파트 값 폭등에 토지공사가 중심

□ 토지공사의 2002년 이후 택지 조성가와 공급가 차익을 보면, 2002년만 117억원 적자이고, 2003년 3521억원, 2004년 3,059억원, 2005년 8월말 현재. 5,251억원 등으로 2003년 이후 큰 폭으로 차익이 증가하고 있음.

〈표 참조〉

▶ 토지공사가 택지 조성 원가를 낮출 방안은.

이를 통해 민간업체에 대한 공급가를 낮춰 주택가격을 안정시킬 수 있음.

한국토지공사가 공공택지를 조성하여 대한주택공사와 민간 건설업체에 공급    하고 있는데 이 과정에서 많은 수익을 내고 있음. 이는 아파트 분양가가 높    아지는 한 원인이 되고 있음

□ 조성원가 절감 방안으로 1) 용지비의 경우, 사업지구내 표준지에 대한 철저한 지가관리를 통하여 투기로 인한 지가상승요인을 사전에 차단하고 토지, 지장물 등 기본조사를 철저히 하여 보상비를 절감할 수 있음.

2) 조성비의 경우, 불필요한 설계변경을 억제하고 신공법 도입 등을 들 수 있음.

<표 1> 토지공사가 주공과 민간업체에 공급한 택지 현황 (단위: 백만원)

년도	대한주택공사				민간업체
	조성가 (백만원)	공급가 (백만원)	조성가 대비 공급가(%)	차액 (백만원)	조성가 (백만원)	공급가 (백만원)	조성가 대비 공급가(%)	차액 (백만원)
1995	81,301	65,881	81	-15,420	258,251	239,165	93	-19,086
1996	39,539	36,807	93	-2,732	358,238	308,074	86	-50,164
1997	55,463	50,461	91	-5,002	54,930	51,989	95	-2,941
1998	7,938	7,225	91	-713	172,564	192,483	112	19,919
1999	228,249	232,830	102	4,581	1,153,579	1,142,492	99	-11,087
2000	66,374	56,139	85	-10,235	443,061	473,788	107	30,727
2001	102,913	70,802	69	-32,111	1,237,215	1,315,587	106	78,372
2002	89,084	64,764	73	-24,320	1,123,144	1,135,766	101	12,622
2003	370,432	281,701	76	-88,731	1,648,170	2,088,994	127	440,824
2004	1,134,606	737,014	65	-397,592	2,407,914	3,111,376	129	703,462
2005	66,595	47,402	71	-19,193	1,834,010	2,378,333	130	544,323
계	2,242,494	1,651,026	74	-591,468	10,691,076	12,438,047	116	1,746,971

년도	1995	1996	1997	1998	1999	2000
주택공사	-15,420	-2,732	-5,002	-713	4,581	-10,235
민간업체	-19,086	-50,164	-2,941	19,919	-11,087	30,727
계	-34,506	-52,896	-7,943	19,206	-6,506	20,492
년도	2001	2002	2003	2004	2005	계
주택공사	-32,111	-24,320	-88,731	-397,592	-19,193	-591,468
민간업체	78,372	12,622	440,824	703,462	544,323	1,746,971
계	46,261	-11,698	352,093	305,870	525,130	1,155,503

<표 2> 주택공사와 민간업체에 공급한 택지의 공급가·조성가 차액

조성원가 기준 공급: 임대주택지, 학교용지, 공공시설 등

조성원가 내역: 용지비, 조성비, 이주대책비, 직접인건비, 판매비, 관리비,                   그 밖의 비용(투자 사업에 대한 자본비용 등)이며 적정이                   윤은 포함되지 않음.

감정가격 기준 공급: 일반분양(전용 18평 이상

2. 행정중심복합도시 건설관련

▶ 행정중심 복합도시 건설과 관련해서 8월말까지 토지 및 물건조사를 완료하고 9월초에 보상계획 공고를 실시한 후 올해 말에 보상을 착수할 예정인데 계획대로 추진될 수 있는지

정부가 지난 8월 31일 발표한 부동산 대책에 따르면, 건설교통부장관이 지    정하는 토지투기 우려지역에 있는 땅이 수용될 경우 부재지주는 3,000만원    까지만 현금으로 보상받고 나머지는 전액 채권으로 받도록 하였음.

노무현 정부가 시작된 2003년 6월 이후 2년동안 전국 땅값은 평균 8.1%    올랐고 특히 행정수도가 이전될 충남 지역은 19.5%나 올랐음

▶ 현금 보상에 따른 주변 지가 상승을 막기 위해 보상금 대신 상업용지 등 현물 보상하는 방안을 적극 검토하기로 했다는 보도가 있는데 이번 행정중심 복합도시 보상에서도 적용할 것인지.

▶ 공공기관의 토지선매제도를 활성화하는 차원에서 토지매입가격을 현행 공시지가 대신 감정가나 허가신청서에 기록된 가격으로 현실화할 경우 토지보상비가 급증할 텐데 이에 대한 대책은.

토지선매제도 : 토지 허가구역 안에서 허가신청이 있는 경우에 공공용지 확보에 필요한 경우 시장, 군수, 구청장이 공적토지 이용주체를 선매자로 지정하여 사적거래에 우선하여 협의 매수할 수 있는 제도

□ 2003년 12월 기준으로 행정중심복합도시의 토지보상비가 4조 6,000억원이지만 최근 몇 년간 부동산 가격이 크게 오른 것을 반영하면 실제 보상금은 이보다 훨씬 많을 것으로 추산됨.

▶ 당초 계획보다 예산이 늘어나게 되면 이것이 전부 국민의 부담으로 되는데 이렇게 무리하게 추진할 필요가 있는지. 그리고

행정중심복합도시의 규모 축소 등 대안을 모색할 의향은.

▶ 행정중심복합도시를 당초 계획보다 연장해서 추진함으로써 정부의 예산 부담을 줄일 생각은. 그리고 행정중심복합도시가 건설되면 지방균형발전과 인구 분산 효과가 있다고 보는지.

행정중심복합도시 사업비 내역

구 분	사업비(억원)	비고
토지보상비	46,428
건설비 기본시설 공사비 간선시설비 특수시설물공사비 도시내공공교통시설비 설계비 및 부대비용	99,409 62,540 8,963 13,234 9,939 4,734
총 사업비	145,837

3. 보상비 폭등, 대규모 사업 차질 우려

□ 토지공사의 최근 2년 사이 토지 보상비가 급등하여 2004년의 토지보상비가 3조 4천억에 달하며 1㎡당 보상비도 2002년에 비해 3배(7만1천원→20만4천원) 가까이 증가하였음.

▶ 토지보상비의 급증 원인이 무엇이라고 생각하나

주택공사, 토지공사, 서울시 등 전국 지방자치단체의 토지보상비 현황

2003년 8조3천억원, 2004년 14조4천억원, 2005년(예상) 18조1천억원,

2006년(예상) 23조원

□ 2001년 이후 보상을 실시한 26개 사업지구 중 11개의 사업지구가 재결차수가 4차 이상이며 화성 동탄지구는 11차나 되었음. 특히, 2000년 이후 보상을 실시한 용인동백지구는 20차까지 차수가 증가함. 이렇게 재결신청이 많아져 보상기간이 장기화되면 보상비용도 따라 증가하며 사업도 지연되게 됨.

▶ 부실한 사전조사가 재결차수를 증가시킨다고 생각되는데, 토지 및 지장물에 대한 사전 조사의 개선과 계획수립 초기 단계의 보상비 예측에 정확도를 높일 수 있는 체계 마련은 무엇인지.

▶ 그리고 보상기간을 줄일 방안이 마련되어 있는지. 또 근본적으로 형평성에 어긋나는 보상시기에 따른 보상비 차이에 대한 대책은 무엇인지.

사업계획의 잦은 변경은 보상기간을 장기화하여 보상시기에 따라 큰 차     이를 유발함. 이 때문에 주민들이 상대적인 박탈감을 느끼며 민원의 주요    원인이 되고 있음.

년도		2001	2002	2003	2004	2005.8
택지	면적 (천㎡)	6,563	9,796	9,905	16,002	3,985
	보상비 (백만원)	674,964	818,744	1,630,031	3,368,455	629,845
	1㎡당 보상비(천원)	103	84	165	211	158
산업 ·유통단지	면적 (천㎡)	143	3,967	6,707	575	1,044
	보상비 (백만원)	5,501	158,001	217,749	15,093	28,704
	1㎡당 보상비(천원)	38,469	39,829	32,466	26,249	27,494
계	면적 (천㎡)	6,706	13,763	16,612	16,577	5,029
	보상비 (백만원)	680,465	976,745	1,847,780	3,383,548	658,549
	1㎡당 보상비(천원)	101	71	111	204	131

<표1> 토지보상비 현황

2004년 토지수용재결건수가 82건으로 2002년 42건에 비해 2배 가까이     되는데 이와 같은 토지수용재결의 증가가 지가 상승과 더불어 토지보상비    의 급증의 이유가 되고 있음.

<표2> 토지공사 연도별 토지수용재결 현황(2001～2005. 7.)

년도	건수	면적(㎡)	금액(원)	1㎡당 금액(원)
2001	30	1,204,536	160,363,635,320	133,133
2002	42	2,946,627	204,838,688,340	69,516
2003	29	4,914,232	242,625,414,864	49,372
2004	82	3,136,022	375,749,382,263	119,817
2005.8	29	1,693,153	231,085,000,000	136,482

□ 2001년 이후 보상을 착수한 택지지구들에서만 많게는 협의가의 25.5%, 평균적으로 5.6%가 증가되었고 3천억원이 넘는 비용을 더 지불함. 산업단지와 유통단지의 경우에도 재결까지 평균적으로 9～10개월이 소요되며 오송생명과학단지의 경우 36.4%정도나 지가가 상승함.

구분	토지매입비 (백만원)	평균감정가 (=협의가) (백만원)	상승가 (백만원)	상승분(%)
총액	5,676,822	5,376,492	300,330	5.6

<표3> 택지지구 지가 상승 ('01～'05.7)

구분	사업명	협의가 (원/평)	재결가 (원/평)	소요기간 (개월)	지가상승분 (%)
산업단지	부산과학	83,585	87,431	8	4.6
	부산정관	196,652	213,647	9	8.6
	화성발안	133,573	138,714	9	3.8
	오송생명	57,997	79,130	13	36.4
	왜관2	31,001	32,012	12	3.3
	포항4	58,713	59,105	6	0.7
유통단지	울산진장	277,973	354,107	9	27.4

<표4>산업단지· 유통단지 지가 상승 ('01～'05.7)

□ 예산 등의 이유로 구역을 나누어 단계적으로 보상을 실시하는 경우를 제외하고 차수가 증가하게 되는 주요 사유로 지구 추가, 소유자 미파악, 지역지구 변경, 인허가 변경 등이며 이러한 것들은 애초 실시계획 수립 및 고시단계에 확정되어야 할 것들임.

□ 보상비가 증가하고 사업이 지연되면 앞으로 토공이 추진하게 될 행복도시 등의 대규모 사업에 차질이 발생할 수 있음. 충분한 사전 조사와 계획 체계의 개선으로 불필요한 비용을 줄이고 기간을 단축시켜야 할 것임.

4. 부진한 부지조성, 까다로운 입주조건

개성공단 미분양 우려

□ 개성공단 1단계 분양 현황을 보면 부지 조성 진척에 따라 전체 사업 면적의 10%에 해당하는 27만㎡만이 분양되었음.

개성공단의 분양가는 45000원/㎡(148,500원/평)이고 조성가로 공급

▶ 2007년 말 사업 완료를 목표로 함에도 불구하고 전체부지의 약 90%를 2006년 상반기부터 분양할 예정인데, 과연 2007년까지 완공할 수 있는지. 그리고 구체적인 향후 일정은 있는지

▶ 개성공단 부지 조성에 있어서 2003년 6월 착공, 2004년 6월 실제 공사 시작, 2005년 8월 현재 부지조성률은 54%, 상하수도, 전기 등 시설물 공정률은 25%밖에 안 됨.

이와 같이 부지 조성이 지연되는 이유와 기반시설공사시 북한과의 협력이 제대로 이루어지는 것인지.

▶ 현재 신청현황을 보면 미분양된 부지를 다 분양하기에는 수요가 부족할 것으로 예상되며, 현재 많은 중소업체가 개성공단의 까다로운 입주요건(건실한 재무제표를 가진 중소업체 등)에 불만이 많은데 입주요건에 대해 재검토가 필요한 것이 아닌지.

토지이용권 양도 : 양도 계약서 내 명시

시범단지- 공장등록 1년 후부터

본단지- 공장등록 3년 후부터

개성공급지구관리위원회에 양도계획서 제출

▶ 사업 완료 후 신청업체가 부족할 경우에 대한 대책은 마련되어있는지.

용도	세부유형	계	기분양	미분양	비고
공장용지	일반공장용지	1,752	226	1,526	기분양 내역 -시범단지 : 96 -본단지1차:130
	협동화사업단지	269	14	255	기분양은 본단지 1차 분양분
	아파트형공장용지	91	13	78	“
	선도기업유치토지	198	0	198
	소계	2,310	253	2,057
복합용지	-	33	0	33
지원시설 용지 등	상업업무용지	54	0	54
	공공지원시설	78	0	78
	변전소용지	20	20	0
	주유소․충전소	7	0	7
	소계	159	20	139
무상분양		(804)	-	-
계		2,502	273	2,229	분양률 : 11%

<표1> 개성공단 1단계 분양 현황(단위 : 천㎡)

□ 기분양된 부지에 33개의 업체가 입주했거나 할 예정이고 이를 통해 단순추정을 하면 미분양 면적을 다 분양하기 위해선 254개의 업체가 더 필요함. 그러나 1차 분양시 93개 업체만이 신청하였고 가죽가방신발 협동화사업단지의 경우 신청업체가 없어 재공고를 통해 업체를 선정함.

구분	기분양면적 (천㎡)	입주(예정) 업체수	미분양면적 (천㎡)	추정 필요 업체수	신청업체수
계	253	33	2,057	254	93
일반공장용지	226	31	1,526	209	90
협동화사업단지	14	1	255	39	2
아파트형공장용지	13	1	78	6	1
선도기업유치토지	0	0	198	-	-

<표2> 입주 및 신청 현황 ('05.8)

개성공단 사업 현황

사업개요

위치 : 개성시 봉동리 일원

면적 : 1단계 100만평(공장구역 800만평중 1단계)

사업기간 : '02～'07

사업비 : 약 2,200억원

시행자 : 토지공사, (주)현대아산(시공)

추진경위 및 향후계획

‘00. 11. 10 : 토공↔현대아산간 사업시행 협약체결

‘02. 11. 27 : 개성공업지구법 제정 및 공포

‘04. 6. 5   : 시범단지 입주업체 선정(15개 업체)

‘05. 9. 12  : 본단지 1차 5만평 입주업체 선정

‘06 상반기  : 단지 1차 입주업체 공장착공

‘06 상반기～: 본단지 순차적 분양

‘07 상반기  : 부지조성공사 완료

‘07년말     :1단계 사업준공

입주자격 요건

1. 일반공장용지

․ 국내 제조업체(공장이 있어야 하며, 해외 공장도 포함)

․ 섬유(D17), 봉제의복(D18) 및 가죽가방신발(D19) 제조업체

․ ‘02년말이전부터 계속하여 동종업을 영위하고 있는 업체

․ 건축연면적 기준 1,000㎡당 15톤/일 이내의 용수사용

․ 환경오염물질 배출이 일정기준 이하인 업체, 업체에서 발생하는 원폐수    의 수질이 생물화학적산소요구량(BOD), 화학적산소요구량(COD), 부유    물질량(SS)은 각각 350mg/ℓ, 기타 페놀류 등 오염물질(중금속)은 수질    환경보전법 시행규칙 별표5 제2호에 의한 수질오염물질 배출허용기준     (‘특례’지역 기준)을 초과하지 아니하는 업체

․ 신용정보의이용및보호에관한법률에 의한 종합신용정보 집중기관의 “연    체등 정보”에 등록되지 아니한 업체

2. 협동화사업단지

․ 위 일반공장용지 신청자격을 모두 충족하는 업체

․  중소기업진흥및제품구매촉진에관한법률에 의한 협동화사업을 추진하고    자 하는 3개 이상의 업체

․ 한국은행에서 발표한 ‘04년도 업종별 평균부채비율(섬유 188.58%, 봉    제 144.37%, 신발․가죽 211.98%)의 2.5배를 초과하지 아니하는 업체

3. 아파트형공장용지

․ 아파트형공장을 건설하여 임대방식으로 분양하고자 하는 중소기업진흥    및제품구매촉진에관한법률 제2조 제8호 다목 및 마목에 해당하는 공공    기관

․ 신용정보의이용및보호에관한법률에 의한 종합신용정보 집중기관의 “연    체 등 정보”에 등록되지 아니한 업체

5. 대구 테크노폴리스 사업, 조속히 추진돼야

□ 대구 테크노폴리스가 조성되면 대구는 대전과 광주와 함께 우리나라의 R&D 연구의 삼각축을 형성하여 국토 동남권의 R&D 허브 역할을 하게 될 것임.

이 사업에 대한 타당성조사 분석결과 B/C(비용편익분석)가

1.0023으로 나왔고 용지별 수요추정 결과를 보면, 산업용지의 경우 수요면적은 403,500평으로 계획면적인 322,554평보다 20%를 초과한 것으로 나왔음.(‘05. 8. 4)

구분	수요 규모(평)	계획면적(평)	비 고
산업용지	403,500	322,554
연구용지	383,149	381,628
주거용지	383,437	359,558
기타		1,174,760
합계		2,238,500

* 기타 : 도시지원시설, 도로, 공원, 녹지 등

하지만, 대구시와 한국토지공사는 올해(2005년) 6월, 조성 협약을 체결할 예정이었으나 지금까지 계속 미뤄지고 있음.

이에 따라 이 단지에 들어갈 대구경북과학기술연구원(DGIST)의 사업추진도 계속 연기되고 있는 상황임.

▶ 대구 테크노폴리스 사업이 왜 이렇게 지지부진한지. 땅값이 너무 올라서 그렇다는 지적이 있는데

□ 침체된 대구․경북권의 산업경제 발전을 위해 토지공사가 이사업을 조속히 추진해 주기 바람.

6. 공공택지 청약 미달 사태 대책은

□ 지난 8월 30일, 한국토지공사에 따르면, 경기도 양주시 고읍지구내 9개 필지의 공동주택 용지 입찰에서 전용면적 25.7평이하 아파트를 지을 수 있는 2개 블록과 연립주택용 1개 필지 등 3개필지가 3순위까지 밀리고서도 미달됐음.

▶ 따라서 앞으로 토지공사가 택지개발하고도 미달되는 상황이 생길 경우 이에 대한 대책은

공공택지 청약 미달사태가 벌어진 것은 민간 건설업체들이 채권입찰제와 원가연동제의 적용 및 8.31 부동산대책으로 인해 아파트 건설 수익률이 크게 떨어질 것으로 보기 때문임

7. 토지공사 비상임 이사, 전문성과 무관

□ 토지공사가 2000년이후 현재까지 임명한 비상임이사 총 16명을 보면 경영관리 경험이나 전문성과 무관한 비상임 이사들이 8명으로 절반이나 되고 올해 임명된 5명중 국정원 간부출신 2명, 청와대 출신 1명이 포함된 것으로 나타났음.

정부투자관리기본법에 의하면 경영에 관한 학식과 경험이 풍부한 민간전문가중 사장이 제청하고 정부투자기관운영위원회에서 의결하여 기획예산처장관이 임명하는 것으로 되어 있음. 비상임 이사는 임기 3년에 매월 직무수당 140만원, 출석수당 60만원 등 200만원을 받고 있으며

▶ 비상임 이사가 이렇게 제멋대로 임명해도 되는지 그리고 비상임 이사의 역할이 무엇인지 밝혀 주기 바람.