<금감위/금감원 국정감사 질의>

역모기지론의 활성화가 필요

역모기지론에 대하여 질문하겠습니다.

“종신지급의 역모기지론을 활성화할 필요성”

○ 우리사회의 급속한 고령화 진전과 출산율 저하 등으로 인해 노년층 부양문제가 사회적 이슈로 대두되고 있습니다.

○ 우리나라는 2004년말 현재 65세 이상 고령자가 418만명으로 전체 인구의 8.7%를 차지하여 이미 고령화사회에 진입하였으며 통계청은 2018년에는 고령사회, 2026년에는 초고령사회로 각각 진입할 것으로 예상하고 있습니다.

○ 15~64세 인구 100명이 부양해야 하는 65세 이상 고령자수는 2000년 10.1명에서 2030년에는 37.3명으로 급증할 것으로 추정되고 있습니다.

○ 고령화 사회로의 진입이 가속화되고 있는 가운데 멀지 않은 장래에 국민연금 등 현행 사회보장 제도만으로는 노년층의 경제적 자립을 도모하기는 미흡하며 역모기지제도는 많은 문제를 해결해 줄 수 있는 유용한 제도라고 생각합니다.

○ 우리나라의 경우 역모기지론은 1995년 처음 도입되었으나 판매실적이 미미해 중단되었다가 2004년 이후 일부 금융기관이 다시 판매를 시작하기 시작하였습니다.

○ 그러나 2005년 6월말 현재 역모기지론 판매실적은 약정 체결건수 347건, 약정금액은 416억원에 불과합니다.

국내 금융기관의 역모기지론 상품 내역

	신한․조흥1)	농협2)	흥국생명
대상	-본인명의 주택소유자	-55세 이상 농업인	-20세 이상 본인명의 아파트(시단위 이상 지역 소재) 소유자
한도	-감정평가액의 60% 이내 ㅇ아파트는 시가의 60% 이내	-부동산담보: 감정평가액의 50~60% 이내 ㅇ주택: 60% ㅇ비주거용부동산: 50% ㅇ농지: 60% -자녀보증: 보증금액 범위내	-감정평가액의 60% 이내
기간	-변동금리: 15년 이내 -고정금리: 5년 이내	-10년 이내	-15년 또는 20년
금리	-변동금리: CD91일물(금융채6개월물, 1년물)유통수익률+2% -고정금리: 8.1%	-고정금리: 6% 내외 ㅇ단위조합별․차주별로 상이	-변동금리: CD91일물 유통수익률+4%
지급방법	-매월,2개월,3개월 단위 연금형태로 지급	-매월 연금형태로 지급	-매월 연금형태로 지급
대출이자	-대출금 지급일에 원가 처리	-대출금 지급일에 원가 처리	-매월 지급액에서 차감
도입시기	-2004.5월	-2004.7월	-2004.5월

(2005. 6월 현재)

주: 1) 신한은행과 조흥은행이 공동으로 상품개발

2) 단위조합(상호금융)에서만 취급

역모기지론 판매 현황

(2005년 6월말 현재)

	신한	조흥	농협	흥국생명*	계
체결건수(건)	211	121	15	―	347
약정금액(억원)	258	147	11	―	416

* 2004.5월부터 취급하기 시작하였으나, 아직 계약실적이 없음

☞ 이처럼 역모기지론이 활성화되지 못한 이유는 무엇입니까?

○ 우리나라의 역모기지론 시장이 활성화되지 못한 것은 주택을 상속수단으로 인식하고 있는 국민정서에 가장 큰 원인이 있다고 볼 수 있으나, 제도가 작동가능하게 되기 위해서는 자발적인 참여를 유도할 수 있는 다양한 인센티브가 경제주체들에게 충분히 제공될 수 있어야 합니다.

○ 특히, 현행 상품의 경우 만기도래시 현재 거주하고 있는 주택의 매각 등을 통해 상환자금을 마련해야 하는 어려움이 존재합니다.

☞ 따라서 현행 역모기지론 제도 운영과정에서 나타난 문제점들을 보완하여 향후 우리나라의 역모기지론 시장을 활성화할 필요가 있습니다. 현재는 대출기간이 15년 정도이나 종신지급의 대출기간을 활성화함으로써 실제 수요에 부응해야 한다고 생각하는데 이에 대한 위원장의 견해는 무엇입니까?

“금융기관의 위험을 국가가 부담할 필요성”

○ 담보주택가격, 이자율 및 차입자의 생존기간 변동 등에 따른 위험을 대부분 차입자에게 전가시킴으로써 대출한도가 낮게 책정되어 연금수령액이 생계비에 크게 못 미치는 수준입니다.

* 시가 3억원의 주택을 담보로 만기 15년, 금리 8%의 역모지론계약을 체결할 경우 월 연금 수령액은 52만원 정도에 불과하여 2인 가구의 최저생계비 668,000원을 하회

○ 역모기지 제도를 운영하는 과정에서 대출 금융기관들은 주택가격 하락, 금리상승, 대출자의 장수 리스크에 직면하는 바, 공급자가 직면하는 리스크 중 일부를 국가나 사회가 부담토록 하는 것이 필요합니다.

☞ 이를 위해서 공적기구에 의한 보험서비스 제공을 통해 대출 금융기관이 직면하는 각종 리스크를 줄여 주어야 합니다. 또한 보증보험의 경우 역모기지의 사회보장적 성격을 감안하여 신청자의 형편에 따라 일정 부분은 정부가 분담하는 방안도 검토할 필요가 있는데 이에 대한 견해는 무엇입니까?

* 미국의 경우 정부기관인 연방주택청(Federal Housing Administration: FHA)의 공적보증을 통해 부동산가격 변동 등에 따른 채권 회수 위험을 최소화하고 있음.

- 대출 금융기관은 계약이 종료되는 시점에서 담보주식을 처분하여 얻은 금액이 차입자에게 제공한 전체 대출금액에 미치지 못할 위험에 노출되어 있으며, 차입 고령층은 대출 금융기관의 파산으로 인해 약정 금액을 수령하지 못할 위험에 노출되어 있음.

- 연방주택청(FHA)는 대출 금융기관에 대해서는 담보주택의 가격변동․금리변동․대출자의 예상 생존기간 변동으로 인한 손실을 보증해 주고, 차입자에 대해서는 대출 금융기관의 파산 등의 경우 생계비를 대신 보증 지급하는 역할을 담당함.

“역모기지론 관련분쟁의 최소화를 위한 지도 필요”

○ 역모기지 제도가 가장 발달한 미국에서도 주택소유 고령층의 권익이 침해되거나 대출기관과 차입자 사이의 분쟁이 빈번하게 발생한 것이 사실입니다.

○ 우리나라의 경우에도 역모기지 제도가 제대로 뿌리내리기 위해서는 계약체결과정에서 주택소유 고령층의 권익이 부당하게 침해되지 않도록 함과 동시에 분쟁을 최소화할 수 있는 각종 장치들의 마련이 반드시 필요합니다.

☞ 앞으로 제도시행 과정에서 나타날 수 있는 금융기관들의 과당경쟁 및 이로 인한 부실화, 금융상품에 익숙치 않은 고령층을 대상으로 한 금융사기, 지나치게 엄격한 담보권의 실행으로 차입자의 주거지 상실과 같은 부작용을 최소화하기 위해서는 역모기지론 제공 금융기관에 대한 인센티브 부여와 함께 엄격한 규제감독이 병행되어야 합니다. 이에 대한 금융당국의 향후 계획은 무엇입니까?

<참고 자료>

역모기지론 개요

○ 역모기지론(reverse mortgage loan)은 특별한 소득원이 없는 고령자가 소유주택을 담보로 금융기관으로부터 매월 또는 일정기간마다 일정금액을 연금(annuity) 등의 형태로 대출받는 금융상품임

- 사망, 이사 또는 담보주택 매각시까지 차입자가 해당 주택에 거주할 수 있고 대출원리금의 상환의무도 유예

- 담보주택의 소유권이 차입자에게 있으므로 주택가격 상승으로 인한 자본이득은 차입자에게 귀속되며 대출원리금은 차입자의 다른 재산과 관계없이 담보주택의 매각에 의해서만 회수*

* 주택가격 하락에 따른 손실위험은 정부보증 등을 통해 보완

○ 이러한 특징으로 인해 미국, 영국 등의 경우 역모기지론 수혜대상을 일정 연령 이상으로 제한함으로써 고령자의 노후보장수단으로 활용

○ 미국에서는 취급 금융회사가 62세 이상 주택소유 거주자에게 주택을 담보로 종신지급․확정기간 지급․신용한도 설정 등의 방식으로 자금을 대출하고, 차입자의 사망․이사시 담보주택 매각을 통해 대출원리금을 상환토록 하는 제도를 운영

○ 영국에서는 취급 금융회사가 65세 이상 주택소유 거주자에게 주택담보대출을 시행한 후 동 자금으로 종신연금을 구입하게 하고 대출이자는 연금 수령시, 대출원금은 사망시 각각 상환토록 하는 방식으로 운영

○ 역모기지론과 모기지론은 주택과 관련된 채무를 유발하고 주택가치에 영향을 받는다는 공통점이 있지만 개념상으로는 서로 상반된 성격을 지님

모기지론과 역모기지론의 차이점

	역모기지론	모기지론
목적	노년층의 생활자금 마련 등	주택구입자금 마련
대상	주택소유자	일정한 소득창출 능력이 있어 상환능력을 보유한 자
대출금 수령	매월 일정금액을 수령	일시금 수령
대출금 상환	주택 등으로 상환	매월 일정금액 상환
순자산 가치*	시간경과시 하락	시간경과시 상승

* 주택가치-대출잔액

○ 한편 역모기지론은 대출금 지급이 장기간에 걸쳐 이루어지고 대출금 상환도 상당기간 경과한 후에 이루어지므로, 금융기관이나 차입자 모두 일반대출과는 다른 위험에 직면

- 차입자는 금융기관의 파산으로 대출금을 안정적으로 수령할 수 없는 위험을 부담

- 금융기관은 차입자의 수명, 이자율, 담보주택 가격 등의 변동과 관련한 위험에 노출

* 장수위험은 차입자가 계약시 추정한 예상수명보다 오래 생존함에 따라 대출금액이 담보주택의 가치보다 커질 위험을 의미

이자율위험은 고정금리부 대출의 경우 시장금리 상승시 대출금리보다 대출자금 조달비용이 높아질 위험을 의미하며, 변동금리부 대출의 경우 이자율 변동으로 인한 위험은 없으나 대출계약시 총 채권금액을 확정하기 어렵게 됨

주택가격 위험은 대출금의 상환시기에 담보주택의 가치가 예상과 다르게 변동하여 대출금액을 하회할 위험을 의미

미국의 역모기지론 제도

○ 역모기지론 제도는 1960년대에 도입되었으나 1989년 주택및도시개발부(Department of Housing and Urban Development)가 산하기관인 연방주택청(FHA: Federal Housing Affairs)을 통한 보증을 실시한 이후 크게 활성화

○ 연방주택청이 보증하는 HECM(Home Equity Conversion

Mortgage)의 경우 금융기관에 대해서는 역모기지론 취급에 따른 손실을 보전하는 한편 차입자에게는 금융기관 파산시 약정된 월 대출금을 대신 지급

○ 차입자는 대출계약시 총 대출약정금액의 2%, 매년 대출원리금의 0.5%를 보험료로 납입

○ 현재 미국에서 판매되는 역모기지론은 HECM, Fannie Mae의 Home Keeper, 민간 금융기관인 Financial Freedom사의 Cash Account 등 3가지가 있으며 이중 HECM이 전체 역모기지론의 90% 이상을 점유

○ HECM은 은행, 신협, 저축대부조합, 모기지대출회사 등이 62세 이상 주택소유자를 대상으로 172,632달러(농촌지역)～312,895달러(대도시지역)를 최고한도로 대출하며, 취급금융기관은 HECM 채권을 Fannie Mae에 매각할 수 있음

○ Home Keeper는 1996년 Fannie Mae에 의해 도입되었으며 FHA에 의한 보증이 없고, 담보주택의 범위가 넓으며(콘도미니엄 등 추가) 최고대출한도가 333,700달러로 크다는 점을 제외하고는 HECM과 큰 차이가 없음

○ Cash Account는 HECM이나 Home Keeper의 대출한도를 크게 초과하는 가격의 주택소유자를 대상으로 하며 캘리포니아 일원에서만 시행

- 역모기지론은 대출금 지급방식에 따라 종신지급형(tenure option), 확정기간지급형(term option), 신용한도형(line of credit option), 종신혼합형(modified tenure option), 확정기간혼합형(modified term option) 등 5가지가 있음

○ 종신지급형은 사망이나 이사 또는 주택매각시까지 매월 일정금액을 지급

○ 확정기간지급형은 대출계약기간동안 매월 일정금액을 지급

○ 신용한도형은 신용한도를 설정하고 동 한도내에서는 언제든지 자금인출이 가능

○ 종신혼합형은 대출한도의 일부를 언제든지 자금인출이 가능한 신용한도로 사용하고, 잔여액에 대해서는 종신시까지 매월 일정금액을 지급

○ 확정기간혼합형은 대출한도의 일부를 언제든지 자금인출이 가능한 신용한도로 사용하고, 잔여액에 대해서는 계약기간동안 매월 일정금액을 지급