2005. 9. 23(금) 토지공사 총 14 장	보도자료	국회의원 안 상 수 (한나라당, 의왕․과천)

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1. 토지공사, 상가건축 분양 ․ 주택단지 건설로 사업확장, PF 편법수단 동원

- 프로젝트회사 임원에 토공 출신, 사실상의 위장 계열사

2. 채권발행, 조건과 규모 등 효율적 관리 필요

- 국내 채권, 국채대비 0.51% 높은 것도, 이자 차이만 369억

3. 수의계약 통한 감정평가법인 선정으로 매도인 의뢰의 평가법인보다 저가로 보상

- 토지감정가, 업체간 감정가 차이 10조 이상, 거래 건당 평균 2억 이상 국민재산 과소평가된 셈

4. 토공, 현장감독실에 시공사 인력․차량 파견 받아 활용

- 04년 이후 발주한 18개 택지개발 현장 모두 시공사 인력 및 차량 이용

5. 설계변경으로 공사비 4,500억원 인상, 총 공사비의 30%

- 매 사업마다 설계변경 발생, 물가인상률이 같은 해도 설계변경 인상액은 차이 존재

6. 5년 이상 장기 미분양 산업단지 100만5,000평, 금액으로는 2,948억원

- 미분양에 따른 이자비용만 799억, 세제혜택 소용없고 정부지원만 늘어

7. 택지개발지구 내 미분양 공공용지 17만평

- 5년 이상 장기 미분양도 12만평에 금액으로는 1,600억원

토공, 상가건축 분양․주택단지 건설로 사업확장

P/F(프로젝트 파이낸싱) 편법수단 동원

- 프로젝트회사 임원에 토공 출신, 사실상의 위장 계열사 -

0 02년부터 프로젝트 파이낸싱(P/F)을 통해 택지개발지구내 4곳의 상업용지 및 1곳(용인 동백)의 주택단지 개발 및 분양

- 상업용지는 용인 죽전, 용인 동백, 화성 동탄, 대전 엑스포 단지 등

※ 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) : 프로젝트의 사업성을 담보로 국제금융기관이나 일반은행 자본주로부터 사업 자금을 모집하고 사업종료후 일정 기간에 발생하는 수익을 지분율에 따라 투자자들에게 나눠 주는 금융기법

0 P/F와 관련, 건설회사는 건축을, 금융회사는 자산관리를 맡는 식으로 업무협약

- 토공은 지구단위계획 변경 등 택지개발과 관련한  인허가 업무를 담당

0 5개 프로젝트 회사에 토공 출신 17명 입사, 대표이사 독식 (‘04년 국감지적)

0 중심 상업용지는 입찰경쟁이 치열하지만, 수의계약으로 처리(용인 죽전, 동백지구)하여 국정감사(‘04) 및 감사원 지적 받음에 따라 입찰로 시정(화성 동탄, 대전 엑스포)

0 그러나 용인 동백지구 내 주택단지 개발에 P/F를 추진(‘05.4 사업협약 체결)하면서 택지를 수의계약으로 공급

1. 토지공사법을 위반하는 편법적 업무영역 확장에 해당

- 토지공사는 토지의 취득, 개발, 공급의 업무만 주어져 있으나, 수익성 높은 상가용지 개발에 P/F라는 형식을 통해 참여하려는 것

2. 고급 주택단지(8~12억원)를 수의계약으로 P/F에 공급, 민간에 특혜 제공

- 토공은 ‘택지개발업무처리지침’상 합당한 행위였다고 해명하나, 이는 단독주택용지를 실수요자 개인에게 공급하기 위한 규정으로, 주택단지 P/F 사업계획서상 단독주택 가격이 8~12억원에 달하는 만큼 서민주택이라 하기 어려움

- 단독주택 건설을 P/F로 처리하는 것은 새로운 사업영역인 만큼 지침을 개정하여 입찰로 처리했어야 합당

- 더더욱 P/F로 추진하는 상업용지에 대해 수의계약으로 처리하는 것을 문제로 지적했음에도 불구하고, 이번엔 단독주택 용지까지 감정가로 수의계약을 한 것은 문제

3. 택지개발 인허가 업무 토공이 수행, 민간에 특혜

- 중심상업용지는 당초 필지별로 분할하여 판매하도록 계회돼 있었는데, P/F사업으로 추진하면서 사업단지로 개발, 지구단위계획 변경 등이 필요하게 됐는데, 이에 대한 인허가 변경 업무 등을 토공이 수행하도록 사업협약을 맺었으나, 이에 대한 대가로 토지공사가 받게 되는 이익은 없는 실정(단지 지분투자에 따른 이익만 수령)

4. 토지공사 출신 임직원이 프로젝트 회사의 대표로, 토공 퇴직자 낙하산용

- P/F의 인허가를 대행(지구단위계획 변경 포함)해 주는 대가로 토공 임직원이 프로젝트 회사에 입사하고, 토공 입장에서는 퇴직자들에 대한 일자리 창출 차원에서 P/F를 추진한다는 지적 존재

5. 프로젝트 회사에 대한 지나친 경영관여

- 민간은 80% 이상의 자본금을 내고, 땅값을 제외한 사업비를 부담하고, 땅값 회수에 보증을 서고, 토공의 간섭을 받아야 하는 상황

- 프로젝트 회사의 지분구조를 보면, 토공은 모두 20% 이내로 되어 있으며, 이 또한 용지 가격 중 일부를 출자한 것

- 그러면서도 토지를 매각해서 이윤을 남기고, 건축 이익, 건물분양 이익까지 3중적으로 이익을 추구하는 구도인데, 이것은 민간의 창의성을 도입한다는 당초 취지와 다르고, 적은 지분으로 지나친 경영간섭이라는 지적 존재

6. 향후 행복도시, 신도시 건설 등에는 시정 필요

- 토공은 앞으로 행복도시, 신도시, 경제자유구역 건설 등에도 자금조달을 위하여 P/F 방식을 확대할 계획인 바, 이들 사업에 민간자본을 활용하는 것은 좋으나 앞서 지적한 문제들을 모두 시정할 필요 존재

- 토공은 이미 자회사인 (주)한국토지신탁을 통해 아파트 개발에 참여하고 있으며, P/F를 통해 상가 개발 및 건축, 단독주택 건설사업에까지 참여한다면, 결국은 토공이 민간에 입찰을 통해 토지제공 기능은 줄어들고 모든 영역의 사업을 독식한다는 지적 존재

채권발행, 조건과 규모 등 효율적 관리 필요

- 국내 채권, 국채대비 0.51% 높은 것도... 이자 차이만 369억 -

- 향후 20조원 추가발행 예정, 전문가 통한 제도개선 필요 -

0 토공이 소요자금조달 차원에서 발행한 채권규모는 ‘05년 8월말 현재 총 3조 9,421억원으로

- 자금조달용 채권이 3조5,954억원

- 용지보상용 채권이 3,055억원

- 국가균형발전특별회계 및 재정시설융자금 등 차입금이 412억원

0 자금조달용 채권 중 ‘03.11 이후부터 ’04.12까지

- 17회에 걸쳐 총 1조8,000억원 규모의 채권을 국내에서 발행

0 ‘04년 말 금융부채비율은 93.8% 수준, 행보도시추진 등 20조원 수준의 채권발행 시 금융부채비율 200% 이상으로 예상, 시장 논리상 발행금리 인상, 택지공급 가격 인상 예상

1. 국내시장에서 조달한 채권의 문제

1) 채권발행 금리가 매우 높게 형성

- 한국토지공사는 S&P기준 국가신용등급과 동일한 등급(A)으로 인정받고 있으나, 실제로는 채권 발행 시 국채와 토지개발채권 간에 금리차가 적게는 0.1%에서 많게는 0.51% 까지 Spread(이자율 차이)가 발생

- ‘03.11월 이후 ’04.12월말까지 한국토지가 발행한 총 1조 8,000억원의 채권에 대한 발행금리를 채권 발행당시의 국고채 금리와 비교하면 한국토지공사가 연간 47억원, 전체 채권의 만기까지 약 369억원의 이자를 추가로 부담해야

2) 일부 채권의 경우, 금융시장 변화(금리인상 등)에 대비하여 Call Option 행사권(옵션거래에서 특정한 기초자산을 만기일이나 만기일 이전에 미리 정한 행사가격으로 살 수 있는 권리)을 부여하고 있으나, 현재 자금팀 담당자들은 전문성 부족하여 이들에 대한 해석이나, 적정한 시점에 대한 판단능력 등이 결여돼 있는 만큼 이러한 현상이 계속될 경우 더 큰 손해를 볼 것

채권발행 현황(‘03.11월 ~ ’04.12월말(단위 : 억원)

발행일	만기일	채권 기간(년)	채권금액	토공이자(연간)		국채 이자(연간)		국채이자와 토공이자 차이 (억원)		비고
				이자율	이자금액	이자율	이자금액	1년	기간전체
03.11.24	13.11.24	10	1,100	5.80	64	5.29	58	5.6	56
03.11.25	13.11.25	10	1,200	5.51	66	5.30	64	2.5	25
03.11.27	13.11.27	10	1,000	5.51	55	5.33	53	1.8	18
03.12.02	13.12.02	10	1,400	6.00	84	5.52	77	6.7	67
03.12.04	10.12.04	7	1,000	5.60	56	5.29	53	3.1	22
03.12.09	13.12.09	10	1,000	5.57	56	5.46	55	1.1	11
03.12.15	13.12.15	10	700	5.91	41	5.50	39	2.9	29
03.12.16	13.12.16	10	1,000	5.60	56	5.43	54	1.7	17
03.12.19	10.12.19	7	1,000	5.53	55	5.07	51	4.6	32
04.03.30	09.03.30	5	1,000	5.00	50	4.85	49	1.5	7
04.04.20	11.04.20	7	1,000	5.23	52	4.94	49	2.9	20
04.07.20	09.07.20	5	1,000	4.58	46	4.48	45	1.0	5
04.09.14	11.09.14	7	1,300	4.15	54	3.80	49	4.5	32
04.09.21	09.09.21	5	1,400	3.81	53	3.66	51	2.1	11
04.11.29	07.11.29	3	1,100	3.45	38	3.31	36	1.5	5
04.12.13	07.12.13	3	1,100	3.48	38	3.31	36	1.8	6
04.12.16	09.12.16	5	700	3.56	25	3.38	24	1.3	6
계			18,000		889		843	46.6	369

0 국가 신용등급과 동일한 신용등급을 유지하면서도 토지개발채권의 이자율이 상대적으로 높은 것은 토공의 기업 이미지 관리나 투자자에 대한 설명이 부족한데서 생긴 현상일 것

0 채권발행과 관련한 결재서류에 수십억원에 달하는 이자부담 금액은 명기하지 않고 금리만 수록하고 있는데, 금리 차이는 1% 미만의 미미한 수준이어서 관리자가 전후판단을 하기가 어려운 측면이 있으므로, 추산되는 이자금액을 반드시 이자율과 함께 병기토록 하고, 현재 본부장 전결로 처리하는 사후보고 절차도 보완해야 할 것

0 앞으로 행복도시(14조5천억원), 김포신도시(2조5천억), 경제자유구역(3조8천억) 등 20조원 가량의 재원을 조달해야 하는 것으로 알고 있는데, 현재의 자금, 금융 담당자 역량으로는 무리라 판단

토공, 수의계약 통한 감정평가 법인 선정으로

매도인 의뢰의 평가법인보다 저가로 보상

- 토지감정가, 업체간 감정가 차이 10조 이상(총 가격 300조), 거래 건당 평균 2억 이상 국민재산 과소평가된 셈, 토지보상 통한 땅 장사 -

1. 매도자의 토지에 대한 과소평가

0 토지수용을 한번쯤이라도 경험한 사람이라면, 정부의 보상에 대해 불만을 갖거나 손해 봤다는 생각을 했을 것

0 이 같은 생각은 크게 틀리지 않고, 이는 토지감정가에 대한 불만을 처리하는 건교부 산하 중앙토지수용위원회의 재심결과에서 확인 가능

- 그런데 이런 현상은 기본적으로 정부를 대신해 토지수용업무를 담당하는 토지공사가 수용되는 토지에 대한 감정평가업체를 수의계약으로 선정하는 데서부터 발생

0 토지가격은 토지공사와 매도인이 각각 선정하는 2개의 업체에 의한 감정평가의 평균가로 결정

0 그러나 두 업체간 매우 큰 차이가 존재하는데, 가령 03년부터 05년 6월까지 이루어진 감정평가 51건을 비교해보면,

- 51건에 대한 감정가액의 합은 토공이 선정한 업체에 의해서는 302조5000억, 매도인이 선정한 업체에 의해서는 312조8000억 원으로 평가돼 양 자간의 차액은 무려 10조2528억원

- 특히 매도인이 선정한 업체의 평가금액이 높은 것은 35건으로, 그 차액은 11조9291억원

- 물론 토공이 선정한 업체가 평가한 금액 가운데 매도인이 선정한 업체의 그것보다 높은 것도 16건이나 있었지만, 양자간의 차액은 불과 1조6763억

- 따라서 51건의 거래 건당 평균 차액은 2억103만원으로, 이는 그만큼 매도자(국민)의 토지가 과소평가됐다는 것과 함께 토지공사가 토지수용을 통해 수익을 남기는 ‘땅 장사’를 했다는 것을 의미

감정평가 선정 주체별 감정가 비교

총 감정		매도인 의뢰가 높은 경우		토공 의뢰가 높은 경우		비고
건수	차액	건수	금액 차액	건수	금액 차액	총 감정가
51	10조2,528억	35	11조 9,291억	16	1조 6,763억	302조 5천억
* 거래 1건당 평균 2억 103만원 꼴로 매도자 재산이 과소평가

2. 줄 잇는 중앙토지심의위원회 재결 요청

0 이처럼 토지공사가 의뢰한 감정평가업체의 감정가가 낮다보니 토지수용에 대한 민원업무를 처리하는 건교부 산하 중앙토지심의위원회에 대한 재결이나 행정소송은 줄을 잇고 있는 실정

- ‘01년부터 05년 7월까지 토지수용과 관련해 중앙토지수용위원회 재결을 신청한 토지의 물량은 421만평으로, 그 비율은 03년의 경우 협의취득 한 토지의 56.7%에 달했으며, 4년 반 평균은 33.7%

- 다시 말해 지난 4년 반 동안 토지공사와 매도자간에 협의에 의해 토지가 수용된 10건 중 3건은 중앙토지심의위원회에 재결이 신청됐다는 것

- 소송과 관련해서도 평가금액에 대해 토지공사에 대한 소송이 제기되고 아울러 패소가 잇따르자 토지공사에 대한 회계감사를 담당했던 삼일회계법인 조차 충당금을 505억원이나 반영할 것 지적

토공 취득토지의 협의취득과 수용취득 비교

지구명	면적(평)	협의취득시 제시가격수용재결시 가격		증감율(%)
		금액	평당 단가	금액	평당 단가
성남 판교	206,667	115,288	557,845	140,599	680,318	21.95
화성 동탄	191,818	44,434	231,646	47,671	248,522	7.28
양주 고읍	88,788	39,654	446,615	42,782	481,845	7.89

☞　협의취득이란 토공과 매도자간의 합의에 의한 취득, 수용이란 협의가 안 될 경우의 강제취득을 의미

0 한편 이렇게 중앙토지위원회에 재결 신청된 토지와 관련해서는 판교택지개발지구의 경우, 애초 토지공사에서 선정한 업체의 감정가 대비 22% 정도 증액돼

3. 수의계약에 의한 감정평가업체 선정

0 토지공사가 선정한 감정평가업체의 토지감정가가 과소평가되는 것은 기본적으로 토지공사가 업체를 수의계약으로 선정하기 때문

- 토지공사는 감정평가업체를 수의계약을 통해 선정함으로써 해당 업체는 자연 토공에 유리하도록 감정평가업무를 수행한다는 것

- 토지공사가 토지감정과 관련해 지불하는 감정평가 수수료는 년 간 70~80억원 규모로, 감정평가업체 입장에서는 가장 큰 시장

- 요컨대 그동안 토공은 감정평가업체를 공개경쟁입찰이 아닌 수의계약을 통해 선정해왔고, 그러다보니 자연 업체는 토공에 유리하게 평가업무를 수행해왔으며, 토공은 이로 인해 간접적으로 차익을 남기는 ‘땅 장사’를 해왔던 것

0 이처럼 토지공사가 매도자인 국민에게 적은 보상가를 줄 수 있었던 것은 감정평가업체 선정을 위한 구체적 지침이 없었기 때문

- 한마디로 그동안 토지공사는 자신들의 입맛에 맞는 업체를 수의계약으로 선정함으로써 매도자에게 돌아갈 보상가를 과소평가해왔던 것

4. 감정평가업체 선정 관련, 새로 마련된 지침도 문제

0 토지공사는 그동안 감정평가업체 선정을 위한 구체적인 통일적 지침 없이 운영(지역본부장 등이 자율적으로 선정)하다 지난 4월 국무조정실의 지적을 받고 개선방안 마련해 5월 27일부터 시행 중

- 선정위원회 심의를 통해 선정 ; 지역본부 직원 중 5명 이상으로 구성

- 평가예정금액이 500억 미만인 경우, 지역본부 자체기준에 맞게 선정

0 하지만 새롭게 기준을 보완 ․ 시행하고 있으나, 이 또한 허술한 부분 많은 실정

- 첫째, 선정위원회에 외부 인사가 빠져있고,

- 둘째, 추가물량에 대한 감정평가는 계속 해당업체에게 맡기도록 하고 있고,

- 셋째, 평가예정금액이 500억 미만인 경우, 여전히 수의계약토록 하고 있으며,

- 넷째, 평가항목 중 계량적 지표는 실적위주로, 비계량적 지표는 자의적으로 구성

0 따라서 새롭게 마련한 기준을 시급히 보완하지 않을 경우, 토지공사는 여전히 토지보상을 통해 땅 장사를 하고 있다는 누명을 벗을 수 없는 것은 물론 중앙토지수용위원회의 재결이나 소송 또한 줄어들지 않을 것

토공, 현장감독실에 시공사 인력․차량 파견 받아 활용

- ‘04년 이후 발주한 18개 택지개발 현장 모두 시공사 인력 및 차량 이용,

토공 청렴도 평가순위 건교 산하기관 15개중 7위에 불과한 주요 이유 -

0 택지개발 조성공사 현장감독실에 시공사로부터 인력 1명, 대여차량 1대씩 대여해서 무상으로 사용 중

- ‘04년 이후 발주한 택지현장 18곳에 공통

- 김해율하지구 1,2 공구에는 차량 각각 2대씩 대여하여 사용

- 차량은 렉스턴(10대), 카이런(1대), 소렌토(7대) 등 신형 차종들로 가격이 3천만원대인 이들 차량을 일부러 구매하여 대여한 것으로 추정

0 산업단지 조성공사 현장 10곳에도 차량은 1대씩 대여 사용 중

- 조경공사, 가로등공사, 도로개설공사, 조경공사 현장에도 차량 대여 사용

0 총리실 합동점검반이 ‘발주예산에 반영되지 않은 인력, 차량, 유류 등을 지원했다’는 제보를 받고 표본 점검한 결과, 토공은 부산울산지사의 진장개발사업소 등 5개 사업소가 지적을 받고 관련 규정에 의거 조치를 받은 적이 있음

0 토공의 청렴도 평가결과, 건교부 산하기관 15개중 7위(‘05), 8위(’04)

0 건설현장에는 통상 발주처 감독관과 감리사, 시공사의 현장감독실이 나란히 조립식 사무실 형태로 존재하는데, 현장의 특성상 주변에 민가가 없이 한 군데 몰려있어 결탁 위험이 끊임없이 제기돼

0 하물며, 발주처인 토공의 현장감독실에 시공사 소속 직원이 파견을 받아 근무한다는 것은 그 목적이 기본적으로 의심스러운 대목

0 이들이 설령 사무보조 업무를 수행한다 하더라도, 기밀의 누설이 의심될 뿐 아니라 결탁의 소지가 다분한 상황

0 특히, 토공은 설계내역서상 포함돼 있기 때문에 큰 문제가 없다고 주장하나, 시공사가 공통적으로 설계내역서에 포함했다는 것은 시공사 스스로 취한 조처라기보다는 토공의 요구에 의한 것

0 이 경우, 갑의 우월적 지위를 남용한 불공정 거래라 판단

0 이러한 행위들의 토지공사의 청렴도를 평가하는 기준이 되고, 토공은 건교부 산하기관 중 7~8위 수준에 머물고 있는 이유라 판단

0 현장감독실에 필요한 인력은 현장에서 출퇴근이 가능한 범위 내에서 계약직 형태로 채용하거나, 본사 차원에서 채용하여 현장에 파견하고 공사가 마무리되면 다른 현장으로 이동 근무하는 방법이 합당할 것이라 판단

0 차량의 경우도, 현장사업소별로 공사기간동안 대여해 사용하거나, 본사차원에서 업무용 차량을 구매하는 방법 중 경비가 저렴하고 관리가 용이한 것을 선택해야 할 것

설계변경으로 공사비 4,500억원 인상, 총 공사비의 30%

- 매 사업마다 설계변경 발생, 물가인상률이 같은 해도

설계변경 인상액은 차이나 의도적 인상 가능성 농후 -

0 최근 3년간 100억원 이상 공사의 설계변경 현황은

- 42개 공사에 설계변경 횟수는 122회, 총 사업비 규모 1조 5,464억원에 증가한 공사비만도 4,576억원으로 이는 총 공사비 대비 29.6% 수준

0 물가상승분 적용만 1,042억원 정도인데, 문제는 똑 같은 해에 공사를 해도 물가인상률 적용은 11.5%에서 2.1%까지 천차만별

- 계산 산식을 복잡하게 만들어 토공 임의대로 인상하고 명분만 물가상승 들먹여

0 발주기관 계획변경에 의한 공사비 변경도 1,580억

0 지자체 요구사항 수용도 1,043억

- 하천정비, 도로개설 등 토공의 사업계획 변경 인허가를 위해 울며겨자먹기로 수용

0 현지여건 변화로 인한 사업비 642억원, 해마다 되풀이

1. 공사비 인상은 분양가 인상으로 이어져 결국 국민들의 비용부담 초래

2. 남양주 호평지구, 용인동백지구, 화성발안지구 산단, 양산물금지구, 대전노은 2지구, 광주신창 지구 등은 사업추진 5년 동안 설계변경이 5회, 군장지구 산업단지는 6회 등 설계변경이 빈번함에도 토공직원은 당연하다는 반응

3. 물가상승은 같은 해에 인상금액이 동일해야 함에도 불구하고, 실제 인상률은 천차만별, 업체와 결탁 또는 임의로 인상하고 있다는 사실을 반증하는 증거

- 규정에 따르면 조정률 대비 5% 이상 경감할 때만 물가변동에 따른 설계변경을 할 수 있는데, 최근의 물가인상률이 5% 미만임을 고려한다면 토공의 설계변경은 물가인상과 크게 상관이 없는 것

- 또한 착공 60일이 경과한 후 물가인상이 발생하면 설계변경 할 수 있는데, 불과 60일 이후의 물가상승도 예측치 못했다는 것은 결국 설계사가 물품가격을 잘못 산정했거나 고의로 자재가격을 낮게 책정했다고밖에 판단할 수 없는 만큼 설계 잘못에 대한 조치가 수반되어야 할 것

4. 이미 사업에 착공한 후 지자체의 추가요구 사항 반영을 위한 공사비 증가액도 1,043억에 달하는데, 이것은 이미 사업계획 인허가를 받은 후이기 때문에 지자체의 추가적 요구는 수용하지 않아도 되는 사항

- 그럼에도 이를 수용할 수밖에 없는 것은 실시계획, 준공검사 등의 행정사항도 있겠으나, 토공 자체가 사업계획 변경이 잦기 때문에 이에 대한 인허가를 수월하게 받기 위해 울며겨자먹기로 수용하고 있다는 지적 존재

5년 이상 장기 미분양 산업단지 100만5,000평,

금액으로 2,948억원

- 미분양에 따른 이자비용만 799억원, 세제 혜택 소용없고 정부지원만 늘어 -

0 ‘05년 8월 현재 산업단지 미분양 토지는 전국 19개 지구 333만평, 1조 1,612억이며 5년 이상 장기 미분양산업단지는 11개지구 100만평 2,948억원

- 이중 매각률이 70%에 못 미치는 곳은 전주과학, 제천산단, 동해북평산단으로 총면적은 74만 8,000천평

- 북평산단의 경우 매각율이 38%로 2000년 당시 28%의 매각률로 볼 때 개선점 발견 어려운 상황

0 더 큰 문제는 5년 이상 악성미분양 산업단지

- 총 면적 100만 5,000평에 금액으로는 2,948억원

- 미분양에 따른 금융비용만 799억원

- 목포대불단지의 경우 48만 7,000평이 9년 동안 미분양 상태로, 미분양금액과 이자비용을 합칠때 1,531억원

산업단지 장기미분양 현황       (단위 : 천평, 억원)

연번	지구명	5년 이상 미분양 면적	미분양금액	미분양에 따른 금융비용
1	녹산공단	20.2	313	66
2	경기포승	25.5	172	31
3	군산국가	38.3	86	31
4	전주과학	82	237	29
5	광주첨단	66	169	27
6	대불산단	487	1,182	349
7	북평산단	273	750	256
8	기타 4개	13	39	10
		1,005	2,948	799

0 한편, 정부는 토공이 조성한 산업단지에 각종 혜택 부여

- 2000년 군장군산지구 38만평, 99년부터 03년까지 목포대불지구 69만 8,000평 등

6개 지구 총 152만평을 국가에서 매입

- 이는 미분양 토지 333만평의 45%에 해당

- 정부에서 매입하지 않았다면 485만평의 미분양 토지가 있는 것

- 또한, 산업단지활성화 차원에서 미분양 토지에 대해 취득세, 등록세 면제 특전 부여

0 산업단지의 대규모 미분양 사태는 토지공사의 무분별한 사업확장에 따른 결과

- 특히 개발당시 경제적 고려 대신 정치적 고려로 무분별하게 사업을 추진한 때문

- 만약 경기동향 및 그에 따른 토지 수요예측만 제대로 이뤄졌어도 이처럼 대규모로 토지가 미분양 되는 사태는 발생하지 않았을 것

0 최근의 경기침체를 고려할 경우, 미분양토지의 매각은 사실상 불가능할 것

0 토공은 현재의 미분양 산업용지에 대해 외국인 투자기업의 유치, 국민임대산업단지 공급, 산업단지 클러스터(집적)화와 연계하겠다는 계획이나 이 또한 당초 개발한 용도와 달라 추가 비용부담이 필요하고, 계획 또한 미흡한 상태

0 향후 산업단지개발과 관련해서는 사전에 좀 더 치밀한 수요예측이 수반돼야 할 것으로 판단되는데, 자체적으로 수요조사 기법의 향상을 위한 대책 필요

택지개발지구 내 미분양 공공용지 17만평

- 5년 이상 장기 미분양도 12만평, 1600억원 상당

0 토지공사는 자체 준공한 택지개발 사업지구 내 경찰서, 보건소, 세무서, 소방서, 학교 등 이른바 공공용지의 미분양토지로 골치 섞고 있어

- ‘05. 8.15 현재 공공용지의 미분양 재고 토지는 591,900㎡(176,025평)이며, 공급가액으로는 2,350억여 원

0 공공용지는 구청, 보건소, 문화시설, 세무서, 경찰서, 소방서처럼 해당 기관에서 토지배당을 요구한 것과 학교, 동사무소, 경찰파출소, 소방파출소와 같이 택지개발 시 인구비례에 따른 ‘당연배당’으로 구성

0 공공용지의 미분양은 토지공사의 입장에서 보면 바로 이자 손실을 의미

- 공공시설용지라는 ‘공공성’ 때문에 부지 배당을 신청한 뒤 예산미반영을 이유로 매입하지 않더라도 단 한 푼의 이자를 내지 않아 이는 고스란히 토지공사의 부담으로 작용

0 그러나 적은 않은 면적의 공공용지가 ‘예산미반영’을 이유로 택지개발 완공에도 불구하고 애초 목적대로 사용되지 않은 채 몇 년째 미분양으로 존치

- 특히 미분양 토지 중 5년 이상 장기 미분양으로 방치된 토지는 412,900㎡(124,902평)으로, 공급가격으로는 1,595억원인데, 이는 공공용지 미분양 토지면적의 71%를 차지

0 사용포기 의사를 밝힌 것은 용도변경을 통해 매각절차를 밟을 수 있지만, 이마저도 밝히지 않으면 언제까지고 미분양으로 존속되고 있는 상황인데 이에 대한 대책은?

- 따라서 준공 후 일정기간이 경과한 후에도 이를 인도하지 않을 경우 분양을 취소하는 방안을 취한다면, 토지공사의 손실을 줄일 수 있을 것

- 또한 인구비례에 따른 당연배정을 제외하고 해당기관의 요청에 의해 배당한 공공용지의 경우 미분양일 때 이자를 받을 수 있도록 제도 변경 필요

0 공공용지에 입주할 기관이 예산이 충분한지, 입주시기가 언제인지에 대해서는 공공기관끼리 충분히 협의가 가능 했을 텐데, 이를 소홀히 한 토공의 책임 막중