감사기관 : 대한주택공사                           2005. 9. 27(화)

국회의원 최인기 건설교통위원 전남 나주․화순 / 민주당	2005 국정감사 보 도 자 료	서울 영등포구 여의도동 1번지 국회 의원회관 530호 전화 02-784-5713 팩스 02-788-3530

수신처: 정치부장님

9월27일 대한주택공사 국정감사 질의 보도자료를 보내드리오니 협조하여 주시면   감사하겠습니다.

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【 목 차 】

1. 정부의 최저가낙찰제 불이행으로 혈세 7,500억원 낭비

2. 주공아파트 하자, 창호･도배･가구 順

3. 주공의 PF사업, 리스크 배분･관리대책 취약

4. 영구임대주택 대기자 5년새 2.5배 늘어

- 경기도, 무려 11년 기다려야 -

5. 성급한 주공 베트남진출 포기, 외압 없었나?

- 해외진출 기회 적극 모색해야…

6. 매입 임대사업 확대하고 민관협력체계 구축하라

7. 부도임대주택 매입시범사업 조속히 시행하라

8. 주택공사 및 주택관리공단 사업추진체계 정비 필요하다

9. 국민임대주택 건설사업 주먹구구식 사업추진

개선책 수립 시급하다

- 수요예측 잘못 “대규모 미분양”

- 지자체는 “도시슬럼화 우려 건설 기피”

10. 주공의 공영개발, 재원확보 등 난제 산적

정부의 최저가낙찰제 불이행으로 혈세 7,500억원 낭비

대한주택공사 100억원 이상 대형공사 주요현황(2002-2005.8)

(금액단위: 억원)

구분	년도	건	예정가	낙찰가	낙찰율 (%)	최저가 낙찰시 절감금액(75%)
적격심사	2002	74	17,355	15,046	86.7	-
	2003	104	29,983	25,596	85.4	3,109
	2004	90	28,012	22,770	81.3	1,761
	2005	64	20,370	16,291	80.0	1,014
	소계	332	95,720	79,703	83.4	5,884
턴키	2002	2	837	834	99.9	206
	2003	5	3,369	3,299	97.9	772
	2004	1	695	682	98.1	160
	2005	2	1,418	1,412	99.9	349
	소계	10	6,319	6,227	99.0	1,487
수의	2003	3	779	712	91.4	128
	소계	3	779	712	91.4	128
최저가	2004	2	1,504	1,126	74.9	-
	2005	1	559	419	75.0	-
	소계	3	2,063	1,545	75.0	-
합계	총계	348	104,881	88,187	87.20	7,499

※ 최초 정부는 100억원 이상 공사의 최저가낙찰 적용을 2003년부터 실시하기로 함

<현황>

□ 정부는 99년 3월 건교부가 대통령에게 보고한 <공공건설사업 효율화 종합대책>에서

공공공사 50조원의 20%인 10조원 절감 약속

[최저가낙찰제도 약속일정과 실제 적용 현황]

사업규모		2001. 1.	2002. 1.	2003. 1.	2004. 1.	2005. 1.	2006. 1.
국민의 정부	약속일정	1,000억원 이상	500억원 이상	100억원 이상	모든 공사	―	―
	약속이행	이행	불이행	불이행	불이행	―	―
참여 정부	약속일정	―	―	―	500억원 이상	100억원 이상	모든 공사
	약속이행	―	―	―	이행	불이행	-

- 2001년 대통령지시와 경제장관회의 등을 통해 가격경쟁입찰제인 최저가낙찰제를 2001년 1,000억, 2002년 500억, 2003년 100억 이상 공사로 단계별 확대시행하기로 함

- 2001년 1,000억원이상만 적용한 후 2002년부터는 약속을 이행하지 않음.

특히, 참여정부 국정과제로 제시했던 가격경쟁 (최저가낙찰제)입찰제 단계별 확대시행을

아무런 공론과정과 유보사유 등을 밝히지 않은 채 이행하지 않아 주공도 이행하지 않음

□ 주공, 02 - 05년 사이 100억원 이상 아파트 및 토지개발 대형공사 348건 발주

- 적격심사 입찰이 332건에 평균낙찰율  83.4%

- 턴키 입찰이 10건에 평균낙찰율 99%

- 수의계약이 3건에 평균낙찰율  91.4%

- 최저가 입찰이 3건에 평균낙찰율  75%

□ 문제점

① 2002년부터 2005년까지 최저가 입찰을 시행한 3건의 총 예정가는 2,063억원에 낙찰가 1,545억원으로

평균 건당 낙찰금액이 515억원인 반면 턴키로 입찰을 시행한 10건은 예정가 6,319억원에 낙찰가 6,227억원으로 건별 낙찰금액이 623억원인 대형공사에 낙찰율 99%의 턴키입찰을 시행했다는 점.

특히 인천삼산1지구 2블럭 아파트 건설공사의 경우는 예정가 1,187억원으로 1,000억원이 넘은 공사로 정부의 방침대로 당연히 최저가낙찰제를 실시해야 함에도 불구하고 턴기로 발주하여 낙찰율 95%로 계약함

② 적격심사 입찰은 총 332건에 예정가 9조 5,720억원, 낙찰가 7조 9,703억원으로 건당 평균낙찰금액이 240억원임.

하지만, 2004년과 2005년 계약현황을 보면 성남도촌택지개발사업 조성공사 및 주변도로공사 예정가 581억원, 성남판교 택지개발사업 조성공사 예정가 969억원, 파주둔정1단계 택지개발사업 조성공사 1공구 예정가 657억원, 용인구성3블럭아파트 건설공사 4공구 605억원 등

공사는 정부의 방침대로 당연히 최저가낙찰제를 실시해야 함에도 불구하고 적격심사로 입찰함

<질의>

Ⅰ] 2002~2005년까지의 대한주택공사 발주 건설공사 입찰방법을 보면 최저가 평균 낙찰금액는 515억원인 반면 턴키로 입찰한 평균낙찰금액은 623억원으로 대형공사에 대해서 턴키로 발주한 이유는 무엇인가? 특히 인천삼산1지구 2블럭 아파트 건설공사의 경우는 1,000억원이 넘은 공사로 당연히 최저가낙찰제를 실시해야 함에도 불구하고 턴기로 발주한 것은 특정건설업체 특혜 부여를 위한 입찰 아닌가?

Ⅱ] 04년과 05년, 적격심사 입찰의 경우 예정가가 969억원인 성남판교 택지개발사업 조성공사 등

4건은 500억원이 넘은 공사임에도 2004년부터는 500억원 이상은 최저가낙찰제를 실시하겠다는 정부의 방침을 어겨가면서 적격심사를 하여 혈세를 낭비한 이유는 무엇인가?

Ⅲ] 본 위원이 대한주택공사는 100억원 이상 대형공사를 ’02~’05년까지 총 348건의 아파트 및 토지개발공사를 분석한 결과 정부가 최초 최저가낙찰제 도입을 약속했다면 7,500억원의 예산을 절감한 것으로 나타남. 결과적으로 최저가낙찰제 도입에 대해 정부가 국민과 약속을 지키지 않는 관계로 국민의 혈세 7,500억원을 낭비한 결과를 가져옴

사장! 주공 발주 건설공사에 대해 앞으로는 주공의 재무건전화를 위해 특수공법공사를 제외한 모든 건설공사에 최저가낙찰제를 계속 시행하겠다는 확고한 의지를 밝혀주시기 바람.

주공아파트 하자, 창호･도배･가구 順

<현황>

주공 분양･임대주택 가구별 하자발생건수 (2002~2005.7)

연도	구분	호수	발생건수	호당발생건수
‘02	공공분양	17,393	2,122	0.13
	공공임대	22,634	2,415	0.11
	국민임대	7,802	537	0.07
‘03	공공분양	15,437	2,665	0.15
	공공임대	18,014	2,027	0.10
	국민임대	11,212	975	0.10
‘04	공공분양	26,094	2,491	0.18
	공공임대	17,085	1,173	0.08
	국민임대	13,714	2,001	0.08
‘05	공공분양	2,350	188	0.08
	공공임대	4,800	336	0.07
	국민임대	8,657	606	0.07
총합계		165,192	17,536	0.10

주공 분양･임대아파트 하자현황 (2002~2005.7)

	하자내용	공분	공임	국민	계
건축 (70.5)	가구	586	468	365	1,419 (3)
	결로	214	192	84	490
	골조	22	11	6	39
	누수	341	265	163	769
	도배	623	523	478	1,624 (2)
	도장	244	171	88	503
	륨카펫트	533	333	222	1,088
	미장	270	189	166	625
	잡공사	266	252	104	622
	창호	985	741	498	2,224 (1)
	타일	495	363	248	1,106
	UBR	93	59	222	374
	기타	777	416	292	1,485
	소계	5,449	3,983	2,936	12,368
기계 (17.0)	기기작동불량	300	294	186	780 (1)
	난방불량	67	74	35	176
	누수	140	101	73	314 (3)
	배관불량	107	83	77	267
	배수불량	95	115	53	263
	위생기구불량	323	303	144	770 (2)
	기타	155	148	100	403
	소계	1,187	1,118	668	2,973
전기 (9.7)	방송인터폰	130	172	51	353 (2)
	변전실	13	26	14	53
	소방설비	26	14	8	48
	조명배선기구	278	346	188	812 (1)
	기타	166	124	140	430
	소계	613	682	401	1,696
토목 (2.8)	도로및보도	72	61	44	177 (1)
	기타	145	107	70	322
	소계	217	168	114	499
합 계		13,885	10,884	7,609	32,378

(단위 : 건)

※ ( )는 부문별 순위임

2002년부터 2005년 7월까지 주공에서 분양･임대한 아파트 하자현황을 보면 17,536건으로 호당 평균발생건수는 0.1건임. 하자내용을 보면 건축부문이 전체 하자의 70.5%로 가장 높았고 다음은 기계(17.1%), 전기(9.7%) 순으로 나타남. 전체적으로 볼때 건축부문의 창호, 도배, 가구 순으로 하자율이 높았음

<질의>

아파트 하자는 입주민들이 겪는 가장 큰 고통임. 본 위원이 주공아파트의 하자내용을 분류해 보니

건축부문의 창호가 제일 높았고 다음으로 도배, 가구순 이었음. 기계분야에서는 기기작동불량이,

전기부문에서는 조명배선기구가 가장 높게 나타남.

가장 큰 원인은 수주업체가 다시 하청을 주어 여러 시공참여자들이 시공을 하는 과정에서 시공능력이 다르고 적정이윤을 보장해주지 않아 좋지않은 재료와 비전문 인력을 사용하여 하자가 많이 발생하는 것으로 보이는데 주공은 설계대로 철저히 시공이 되었는지를 어떻게 감독하고 있는지 답변바람.

청주시 흥덕구 주공아파트의 사례에서 보듯이 모델하우스 주공제품과 실제 시공제품이 달라 입주자들이 소비자보호원에 피해구제신청을 하는 등 민원이 끊이지 않고 있는데 가구 등 바꿔치기에 대해 어떤 조치를 위한 적이 있는지 답변바람.

창호･도배･가구 등은 하자보증기간이 1년인데 미분양아파트의 경우 보증기간이 넘어버려 마땅한 대책이 없는데 하자보증기간을 1년에서 2년으로 연장하는 등 주공이 짓는 아파트의 하자율 감소와 민원해소에 대한 적극적인 대책을 세워 추진하기 바람.

주공의 PF사업, 리스크 배분･관리대책 취약

<개 괄>

주공의 첫 PF사업으로 아산배방지구에 복합단지개발 PF사업을 추진중 (현재 협약체결 완료)

‘06년중 광명역세권지구, 파주운정신도시, 오산세교지구 등에도 PF사업여부를 검토코자 타당성 용역 추진중

<아산배방지구>

□ 회사설립조건

◦ 명목회사인 특수목적회사(SPC) 및 SPC로부터 사무위탁을   받아 실질적으로 사업을 수행하는

자산관리회사(AMC)를  동시에 설립

◦ 자본금 규모

- 특수목적회사(S P C)

: 총자본금 600억원(공사출자액 11,940백만원) 민간사업자 사업계획에 따라 착공시까지 출자완료

- 자산관리회사(AMC)

: 총자본금 3억원(공사출자액 59.7백만원)  사업추진을 위하여 필요한 조직의 운영비 등

필수경비를 충당할 수 있는 규모로 설립시 출자완료

◦ 출자지분

민간사업자는 80.1%(주간사SK건설 : 20.1%)를 출자하고 공사는 19.9% 출자

□ 협약주요 내용

◦ 사업대상지 및 사업기간

- 사업대상지 : 아산배방지구 일반상업지역내 특별계획구역 17,642평

- 사업기간  : 프로젝트회사 설립일부터 택지개발 준공일 이후 2년까지(‘05. 10 ～ ‘10. 12 예정)

◦ 프로젝트회사(SPC, AMC) 설립 및 출자

- SPC의 설립자본금은 65억원으로 하고, 착공시까지 600억원이 되도록 지분별 출자

※ 공사 19.9%, 민간사업자 80.1% (SK건설 20.1%, 지방행정공제회 18% 등)

◦ 출자금 회수 및 배당

- 프로젝트회사(SPC, AMC)의 총이익을 지분별로 배당하되, 사업기간 종료시 공사의 출자금에 대해서는

회계법인 등 외부전문기관의 평가를 거쳐 현금으로 회수토록 함

◦ 용지의 공급 및 매매대금의 납부

- 프로젝트회사 설립과 동시에 용지매매계약을 체결 (매매대금 238,167백만원, 계약금 23,817백만원)

- 잔대금에 대하여는 공공분양주택 국민주택기금 금리와 연동하여(현재 연5%) 할부이자를 부리

- 토지사용 승낙시 민간사업자는 지분별로 토지대 납부의무 이행보증

◦ 사업시행 및 성실이행

- 사업비의 적정성 여부를 공사 또는 외부 전문기관을 통해  검토하고, 상호 협의하여 조정할 수 있도록 함

- 사업의 성실한 이행 등을 위하여 필요시 공사가 사업시행과 관련한 업무를 감독하고 필요한 조치 및 자료 제출을 요구할 수 있도록 함

◦ 사용승인 및 완공보증

- 입주민의 생활편익을 위한 할인점 등은 아산배방지구 공동주택의 최초 주민입주시점으로부터

6개월 이내에 사용승인을 득하도록 함

- 복합단지 착공신고시까지 민간사업자가 건축물의 완공을 보증할 수 있는 보증서 등을 제출토록 함

◦ 회계 및 자금관리

- 분양대금 및 사업비 관리를 위해 신한은행과 농협중앙회를 자금관리사무수탁회사로 지정

- 자금 인출시에는 공사와 컨소시엄 주간사의 승인을, 자금차입시에는 공사와 컨소시엄 전체의 승인을 얻도록 함

□ 사업내용 (SK건설컨소시엄의 사업계획서에 의함)

◦ 부지면적 : 58,321㎡(17,642평)

◦ 건축연면적 : 523,372㎡(158,320평)

◦ 용 적 률  : 488.1%(주거부분 261%)

◦ 건축계획

- 주상복합아파트(1, 3블록)

지상 39, 44, 63층 규모의 3개동으로 40～90평형대 아파트 737세대와 홈센터, 할인점 등

상업시설을 건설(주거용적율 261%)

- 복합 쇼핑몰(3블록)

패션, 취미, 식음 등 쇼핑시설과 멀티플렉스 등 문화시설, 워터파크 등 휴식공간이 배치되는 6층 규모의

스트리트 몰 건설

- 오피스 빌딩(4블록)

사무실, 오피스텔, 학원 등 교육시설이 배치되는 지상 55층 규모의 랜드마크 타워 건설

- 백화점(8블록)

지상 11층 규모의 백화점 건설

◦ 총사업비 : 11,848억원(토지비 2,381억원 포함)

◦ 사업기간 : 2005~2010 (SPC설립일로부터 사업준공후 2년까지)

□ 회사설립근거

◦ 공사의 복합단지 개발 PF사업은 택지개발촉진법 시행령 제13조의 2 및 택지개발업무처리지침 제19조의 2에 의해 사업시행자는 50만평 이상의 택지개발지구 내에서 복합적ㆍ입체적인 개발이 필요한 경우 세부개발계획에 대한 공모에서 선정된 자에게 택지를 특별공급 및 출자할 수 있으며

◦ 공사는 공사법 제3조 1항 3호에 따라 택지개발사업 시행시  필요한 복리시설을 건설ㆍ공급 및 관리할 수 있고,  동법 제3조 1항 7호에 따라 다른 법률의 규정에 따라 공사가  시행할 수 있는 사업을 할 수 있음. 또한, 동법 제3조 2항에 따라 공사는 이사회의 의결을 거쳐 외부  법인에 대해 그 자본금의 전부 또는 일부 출자가능

□ 컨소시엄 구성현황(업체별 역할, 파트너쉽구조, 이익배분율)

◦ 참여사별 역할 및 지분율

역할별	건 설 (37.1%)	금 융 (32.0%)	설계․감리 (3.0%)	유 통 (3.0%)	시행사 (5.0%)
SK건설 컨소시엄 (80.1%)	SK건설(주) (20.1%) ※주간사	(주)신한은행 (5.0%)	(주)종합건축사 사무소 건원 (1.5%)	(주)현대백화점 (3.0%)	(주)알에프씨 (5.0%)
	대림산업(주) (6.5%)	농협중앙회 (5.0%)	건원엔진니어링 (1.5%)
	두산 중공업(주) (5.5%)	대우증권(주) (1.0%)
	계룡건설 산업(주) (5.0%)	대한지방 행정공제회 (18.0%)
		대한민국 재향군인회 (3.0%)

◦ 파트너쉽 구조 및 이익 배분율

- 공사와 SK건설컨소시엄이 공동으로 회사를 설립하여 사업을 추진하는 공공-민간 합동형 구조로서

- 이익은 공사(19.9%)와 SK건설컨소시엄(80.1%)의 참여업체별 지분율에 따라 배분함

□ 사업타당성용역

◦ 용역기관 : 대한국토도시계획학회

◦ 용역기간 : ‘04. 4. 2 - 11. 1

◦ 용역금액 : 155백만원

□ 자금조달계획(SK건설컨소시엄의 사업계획서에 의함)

총소요자금	조달금액
	합 계	분양대금	이자수익	자본금납입
1조1,848억원	1조3,566억원	1조2,902억원	64억원	600억원

□ 예상문제점 및 대책

프로젝트로부터 발생하는 위험이 공사에 미치는 영향을 최소화 하기 위해 프로젝트파이낸싱에 의한 금융기법을 도입하여 사업을 추진하고 있으며 사업단계별로 예상되는 리스크에 대한 대응방안을 아래와 같이 강구하여 사업협약에 반영․처리

◦ 토지대 미회수 리스크

SPC가 토지사용승낙을 요청하는 시점에 SPC의 토지대 납부의무에 대하여 민간사업자가 지분별로 이행을 보증할 수 있는 시중은행 지급보증서, 이행보증보험증권 등 제출

◦ 완공지연 또는 미완공 리스크

착공신고 이전까지 민간사업자가 건축물의 완공을 보증하는 이행보증보험증권, 완공보증서 등을

공사에 제출

<기타 지구별 사업추진계획>

◦ 광명역세권지구 : 타당성 용역결과에 따라 사업계획을 검토중임.  (‘06. 1월 민간사업자 공모예정)

◦ 파주운정지구 : 현재 타당성 용역시행중임. (‘06. 6월 민간사업자 공모예정)

◦ 오산세교지구 : 현재 타당성 용역시행중임. (‘06. 9월 민간사업자 공모예정)

<질의>

공공택지개발사업자와 민간건설업자가 공동으로 출자하여 프로젝트회사를 설립한 후 그 프로젝트회사의 책임으로 자금을 조달하고 개발사업을 수행하는 Project Financing을 적용하여 이번에 주공이 아산배방지구 일반상업지역내 특별계획구역 17,642평을 5년에 걸쳐 개발하는 것은 의미가 큼

지난 8.31부동산종합대책의 영향으로 민간건설업체들의 주택사업 진출이 위축될 우려가 있는데

택지개발사업에 민간업체들의 참여를 적극 유도하는 것은 필요하다고 봄

□ 사업자로 SK건설컨소시엄이 선정된 가장 큰 이유는?

아산배방지구 복합단지개발사업은 SK건설컨소시엄, 포스코컨소시엄, 신영컨소시엄이

치열한 각축전을 벌여 평가점수에서 SK건설컨소시엄 944.30, 신영컨소시엄 936.56,

포스코컨소시엄 598.40으로 SK건설컨소시엄이 사업자로 선정되었는데

선정된 가장 큰 이유는?

□ PF사업이 재무구조개선에 도움이 되는가?

주공이 국민임대주택건설에 막대한 재원이 투입되고 있는 현실을 감안할 때 PF사업을 통하여 수익증대를 꾀하고 이를 재무구조개선에 연결시킬 수 있겠는가?

□ Risk의 배분･관리대책을 철저히 세우라

주공은 앞으로도 광명역세권지구, 파주신도시, 운산세교지구 등 PF사업을 확대할 방침으로 알고 있는데

PF는 선진금융기법이지만 복잡한 계약구조와 상대적으로 높은 금융비용으로 리스크가 적지 않을만큼 리스크 최소화와 리스크의 적절한 분산을 위한 배분･관리대책을 잘 세워야 할 것임.

주공의 리스크 대책을 보면 토지대 미회수와 완공지연 또는 미완공에 대해 이행보증보험증권 확보 정도의 대책을 명시해 놓고 있는데 다양하고 복잡한 리스크 발생에 대한 구체적인 대책을 세워야 할 것임

□ 주공, 조정자 역할을 잘 수행해야

도심개발 사업에서 주택공사는 단순 공공시행자의 지위에서 한걸음 더 나아가 개발계획의 수립단계에서부터 참여하여 민관파트너쉽을 중재하고 주도하는 조정자(Coordinator)의 역할이 필요

그러나 주공이 최소한의 공익성은 확보하되 민간기업의 창의성과 자율성을 제약하는 일이 없도록

해야 할 것임

□ PF회사, 주공퇴직자들의 둥지가 되지 않도록

고도의 금융기법과 영업활동을 요구하는 영역의 PF회사에서 주공의 퇴직자들이 임원으로 내려앉아 능률을 떨어뜨리고  PF사업의 취지를 훼손하지 않도록 해야 할 것임.

영구임대주택 대기자 5년새 2.5배 늘어

- 경기도, 무려 11년 기다려야 -

<현황>

□ 영구임대주택 대기자 해마다 크게 늘어 영구임대주택은 국민임대주택의 소형평형(15평형)과 비슷하고

임대료가 국민임대주택의 절반정도로 저렴한 영구임대주택 중 주공이 건설･관리하고 있는 영구임대주택 14만호의 경우 2005.6월 현재 입주를 기다리고 있는 국민기초생활 수급자는 5만5천가구로 해마다 증가하고 있고 2005.7 임대주택건설 및 감사결과 처분요구서에 의하면 입주대기기간도 최고 11년이나 되는 실정임

영구임대주택 대기자 현황 (대한주택공사)

(2005년 6월말 기준)

연도	2000	2001	2002	2003	2004	2005.6
대기가구수 (가구)	20,504	28,196	32,858	39,319	45,248	50,539

*대기기간(개월) : 서울8, 인천57, 경기139, 전북64 (04.10월말 기준)

□ 소득1분위 계층, 국민임대주택 입주 곤란 국민임대주택 입주대상에 대하여 통계청에서 발표하는   소득분위별 입주가능성을 검토하면, 아래표와 같이 소득1분위 계층의 경우 소득대비 부담가능 주거비는 197천으로 국민임대주택 15평형 임대료(238천~308천원)를 부담할 수 없어 국민임대주택 입주가 곤란한 것으로 파악됨

소득1분위 계층의 국민임대주택 입주가능성 검토

(단위 : 원)

구분	1분위	2분위	3분위	4분위
월평균소득	790,907	1,445,211	1,857,706	2,197,448
부담가능주거비(소득의 25%)	197,726	361,302	464,426	549,362
국민임대주택 임대조건 (15평형)	238,400(지방)~308,500(수도권)

주1. 국민임대조건은 월세로 환산(연12%가정)한 보증금과 월임대료, 관리비를 합한 금액임

2. 관리비는 월평균 평당 3,500원 기준

□ 영구임대주택 현황

(2005. 6. 30 현재)

지역	단지수	세대수	거주자수
서울	15	23,628	73,769
경기	18	19,664	35,745
부산	9	15,571	37,295
인천	4	6,054	23,378
강원	7	4,161	9,382
충북	6	6,139	14,465
대전･충남	13	13,405	32,890
전북	8	9,115	21,206
광주･전남	14	15,421	38,406
대구･경북	20	18,989	48,109
경남	10	6,835	16,755
제주	2	1,096	2,838
계	126	140,078	354,238

□ 영구임대 부적격자 조치내역(전국)

(단위 : 건)

	‘02			‘03			‘04			‘05
	적발 건수	조치내역		적발 건수	조치내역		적발 건수	조치내역		적발 건수	조치내역
		퇴거 진행	퇴거 완료		퇴거 진행	퇴거 완료		퇴거 진행	퇴거 완료		퇴거 진행	퇴거 완료
계	18	0	18	5	0	5	5	0	5	15	10	5

<질의>

경기불황과 ‘부익부, 빈익빈’의 양극화 현상이 심화되면서 05년 6월말 현재 영구임대주택 입주대기자는

모두 5만 539명으로 5년만에 2.5배 이상 늘어남.

현재 영구임대주택은 모두 125단지 14만여호에 불과한 반면 입주대기자는 5만명을 넘고 있고

평균대기시간은 19개월 정도인데 경기도의 경우 무려 11년 이상을 기다려야 되는 상황임.

1. 자격상실에 대한 적극적인 이주대책 세워야

그런데 입주자의 30%가 넘은 47,895세대가 거주자격을 상실한 것으로 조사되었음

현행 임대주택법은 영구임대주택거주자가 임대 중 소득수준이 높아지는 등 임대자격을 상실하더라도

2년간 2회에 걸쳐 연장할 수 있도록 하고 있으나, 주공은 이들 자격상실자가 임대기간 연장을 할 경우

30~50%까지 임대보증금과 임대료를 올려받고 있는 실정임

영구임대주택 자격상실자에 대한 조치내역은 2002년 18건, 03년 5건, 04년 5건, 05년 6월 현재 15건으로 그 실적은 대단히 미미한 실정임.

사장 ! 영구임대주택을 서민들에게 공급하는 취지가 주공의 소극적인 대처로 빛을 잃고 있는데

작은 평형의 국민임대주택 입주조건을 영구임대주택의 입주조건과 큰 차이가 나지 않도록 하여

소득초과로 입주자 자격을 잃은 영구임대주택 입주민이 자연스럽게 국민임대주택으로 옮겨 갈 수 있도록 하는 임대주택 순환체계를 조속히 마련하기 바람

2. 영구임대주택 관련 규정 개정 필요

사회안전망 구축과 기초생활 수급권자들의 주거확보를 위한 영구임대주택사업에 국가의 지원을 더욱 늘리고 수혜의 폭을 늘릴 수 있도록 관련 규정을 고쳐주기 바람.

성급한 주공 베트남진출 포기, 외압 없었나?

- 해외진출 기회 적극 모색해야…

<베트남 사업 현황 및 추진경위>

□ 사업의 추진 발단

￮ ’02년 8월 도양건설이 베트남 호치민시 산하 공사인 레스코(RESCO)와 2010년까지 6만호를

건설하는 것으로 양해각서 체결

￮ 자체수행 및 공동사업 모두 어려워져 사업이 무산될 위기에 처함.

￮ 국가경쟁력 손실, 베트남 진출 업체 및 국가신용 측면에서 부정적 요인으로 작용할 것을 우려하여 건교부에 협조 요청

□ 사업개요

￮ 사업목적: 호치민시 저소득층 및 재정착민을 위한 공동주택 건설

￮ 위치: 호치민시 관내  ￮ 건설호수: 향후 10년간 6만호

￮ 사업방식 : BT(Build Transfer)방식

￮ 역할분담

- 주택공사: 자금조달, 설계 및 주택건설, 준공주택의 양도

- 호치민시: 토지제공, 준공주택의 인수 및 공급

□ 호지민시 주택건설에 대한 주공참여의 의미

￮ 수익창출로 국민임대주택 건설 재원으로 활용

- 국내에서는 수익성 제고 기회가 제한

- 해외사업을 통한 수익실현으로 자금수지 개선

￮ 잠재력이 큰 동남아 주택시장을 선점할 수 있는 기회임

- 빠르게 성장하고 있는 동남아 시장 중 베트남은 중요한 모델이 될 수 있음

- 주택건설을 시작으로 보다 부가가치가 큰 신도시개발  참여 등의 기회를 확보할 수 있을 것으로 기대

￮ 공사의 업무영역을 해외에까지 확장 할 수 있는 첫 기회임

- 주택보급률 100% 초과에 대비한 새로운 업무영역 개척

- 40년간의 축적된 경험과 선진기술을 수출하는 기회

￮ 뿐만 아니라 정부투자기관으로서 공사의 사업참여는

국위선양의 기회가 됨은 물론 양국간의 경제교류확대와 이를 통한 새로운 국익창출에 기여할 것으로 기대

□ 검토의견

￮ risk가 있고 가변적인 요소가 많은 것은 사실

￮ 베트남 경제의 지속적인 성장, 주택수요 급증, 어느 정도의 수익 창출 가능

￮ 정부보증에 대한 총리의 승인을 득하는 조건으로 수익성이 보장되는 주택양도가격 결정,

건설물량의 재협의 등 사업추진을 단계적으로 접근

￮ 중앙정부의 보증을 득하지 못하는 경우 사업의 포기 및 호치민시만의 보증 또는 현물, 사업권의 취득 등의 방식으로 사업을 추진하는 방안에 대해서는 별도 심의 필요

￮ 공사대금의 안정적인 회수를 위해서 사업방식을 BT방식으로 전환, 중앙정부(중앙은행 또는 재무부)의 보증을 득할 것

￮ 현금지급방식에 현물 또는 사업권 보상 등의 방법을 병행추진하여 대금회수 방법의 다양화를

통한 회수가능성을 제고

￮ 계약상의 문제, 환율변동에 따른 위험해소

□ 베트남 사업 세부추진 경위

’03. 5. 17	호치민시 주택건설사업 참여검토(건교부→주공)
8.20	호치민시 공사참여 요청(건교부 접수: 8. 5)
12.31	호시민시 주택사업 참여 승인요청(주공→건교부)
’04. 1. 26	공사의 해외주택사업 참여승인(건교부→주공)
2. 27	호치민시 주택건설사업 추진현황 이사회 보고
3. 4	MOU 체결을 위한 기본합의서 체결(주공→RESCO)
6. 1	베트남 대표사무소 개소
6. 25	호치민시 주택건설사업 추진현황 이사회 보고
7. 26	중앙정부 방문협의(사업방식, 지급보증, 환전보장)
10.26	호치민시의 공사 요구사항 수용(단, 총리의 승인필요)
’05. 1. 17	공사 요구사항에 대한 중앙정부의 승인요청 (호치민시→중앙정부 총리실) ① BT사업방식 ② BT사업자로 주공지정(수의계약) ③ 공사대금의 현금지급 ④ 공사대금에 대한 중앙정부 지급보증
2. 26 ~3. 2	사외이사(4인) 베트남출장
3. 18	이사회 의결
3. 31	이사회 결과통보(전략개발실→베트남 대표사무소)
4. 6	호치민시 방문(대표사무소) ․ 주공: 이사회 결과 통보 및 공사요구사항에 대한 중앙정부 승인여부 질의 ․ 호치민시: 현재 중앙정부의 공식적인 통보는 없으나 주공 요구사항에 대해 중앙정부 승인전망 불투명
4. 29	베트남 중앙정부 및 호치민시 방문
5. 11	호치민시 방문 ․ 호치민시의 새로운 사업방식 제시 ① 외국인직접투자방식 (호치민시 보증불가) ② 공개경쟁입찰에 주공이 참여하는 방식 ③ 베트남 법에 맞는 BT방식(사업권 부여방식)
6. 21	베트남 중앙정부 공식회신 ․ 공사요구사항에 대하여 승인거부

□ 베트남 중앙정부 회신내용

공사의 요구사항에 대한 승인여부를 직접 언급하지 않고 호치민시가 각 부서의 의견을 검토하여

구체적인 사업제안을 하면 검토․결정하겠다는 내용으로 통보

	베트남 중앙정부의 의견(요약)
․ 저소득 주민을 위한 주택건설 사업의 투자는 호치민시에서 매우 필요하다. ․ 호치민시 인민위원회는 위의 공문들에 나타난 각 부서의 의견을 검토하고, 사업실현을 위한 구체적인 내용들을 작성하여 중앙정부에 제안하며, 투자제안서 작성 방법을 주공에 안내해야함. ․ 정부는 제출되는 투자제안서에 대한 검토․결정을 할 것임.

※ 호치민시 및 베트남 중앙정부 총리실에 확인한 결과 총리의 회신은 주공의 요구를 승인할 수 없다는 뜻이며, 베트남 국내법에 따른 새로운 사업제안을 하면 검토 후 결정하겠다는 의미로 住公은 해석

※ 중앙정부 최종 회신문 원문: (붙임)

<호치민시 제시 사업방식 검토>

￮ 공개경쟁 입찰에 주공이 참여하는 방식(도급방식)

일종의 도급방식인 공개경쟁입찰에 공사가 참여하는 방식은 당초부터 배제해왔던 사업방식이며,

￮ 베트남 법에 맞는 BT방식(사업권을 부여받는 방식)

베트남 법에 맞는 BT방식으로 추진할 경우에도 주택을 SOC시설로 인정받는 문제, 일정물량의 의무적 건설, 대가로 받는 토지(사업권)의 개발에 따른 자금부담 가중 및 동 토지에 주택건설시 공급과잉 우려 등 문제점이 있고,

￮ 외국인직접투자방식(호치민시 보증불가)

외국인 직접투자방식 중 비교적 장점이 많은 JVC 방식 (合作投資會社) 또한 보증불가에 따른 투자자금의 회수 불투명, 파트너에 대한 지나친 의존도 등 Risk가 많아 수용 곤란.

<베트남 사업 포기-이사회 의결>

￮ ’05. 7. 22 열린 이사회에서 무리한 사업추진보다는 현시점에서 베트남 호치민시 주택건설 프로젝트를 종료하고 대표사무소는 완전 철수하는 것으로 결정

￮ 향후 동남아주택시장에 대한 공사의 역할모색을 위하여 베트남 중앙정부나 호치민시 등과의 교류는

지속적으로 추진함.

<베트남 현황>

□ 일반현황

- 국토면적: 33.1만㎢(한반도의 1.5배)         - 인    구: 8,260만명(2004년, EIU)

- 기    후: 아열대성(北部), 열대몬순(南部)    - 공식국명: 베트남 사회주의 공화국

- 수    도: 하노이(284만명, 2001년)

□ 한국과의 관계

- 국교(재)수립: 1956.  5   南베트남과 수교

1974      공산화로 대사관 철수

1992. 12  국교재개 및 대사관 설치

1993. 12  호치민 총영사관 설치

- 교민 현황: 약 1만 3,000여명(2003.12월 기준)

□ 한국과의 경제관계

- 교역비중(2004년 기준)

: 베트남은 한국의 16대 수출대상국이자 35대 수입대상국임

: 한국은 베트남의 9대 수출대상국이자 2대 수입대상국임

- 공적개발원조(ODA)

￮ 무상원조

- 베트남의 경우 1992년 양국 수교이후 경제협력이 본격화되면서 KOICA의 원조사업은

크게 확대되어 왔는데, 1997년까지는 중국에 이어 제2위의 수원대상국이었고 1998년부터는 최대 수원대상국으로 부상함.

□ 대외경제협력기금(EDCF)

사업명	금액(백만달러)	추진단계
Thien-Tan	26.0	사업완료
Thien-Tan	7.0	-
18번국도 개량사업	24.0	사업완료
바리아 발전설비 구매	49.0	사업완료
바리아 발전설비구매(보충)	7.4	사업완료
백신생산공장 건설	28.5	-
고체폐기물 처리	19.6	-
7건	161.5

對베트남 EDCF 지원 현황(2003년말 현재)

□ 베트남의 주요 경제지표

	단위	2000	2001	2002	2003	2004
명목GDP ※1)	억 달러	313.2	326.5	350.7	390.2
실질GDP증가율	%	6.1	5.8	7.1	7.2	7.7
1인당 GDP	달러	403	415	436	479	549
CPI 상승률	%	-1.7	-0.4	3.8	3.1	7.7
(상품)수출증가율	〃	25.2	6.5	7.4	16.5	28.8
(상품) 수입증가율	〃	34.5	6.0	19.5	27.0	25.0
경상수지/GDP	〃	1.6	1.5	-1.7	-5.4	-5.3
평균환율 (Dong/달러)		14,168	14,725	15,269	15,511	15,743

1. 베트남의 주요 거시경제지표 추이(2000~04)

주: ※1)ASEAN Secretariat 통계

자료: ADB. April 2004. Asian Development Outlook 2004.

Global Insight. February 2005. Monthly Outlook: Asia-Pacific

2. 베트남의 주요 거시경제지표 전망(2005~07)

	단위	2005	2006	2007
실질GDP증가율	%	8.1	7.6	7.0
1인당 GDP	달러	626	690	751
CPI 상승율	%	6.0	3.7	4.1
산업생각증가율	”	15.7	13.9	11.6
경상수지/GDP	”	-5.3	-4.8	-4.2
평균환율(Dong/달러)		15,862	15,988	16,124

자료: Global Insight. February 2005. Monthly Outlook: Asia-Pacific

3. 베트남의 국별 수출입 현황(2003년)

수출			수입
국명	2002	2003	국명	2002	2003
일본	2,299.5	2,896.9	싱가포르	2,289.7	2,653.2
미국	2,349.8	4,463.2	일본	2,348.7	2,688.6
중국	1,013.2	1,323.5	한국	2,464.2	2,810.3
호주	1,171.8	1,545.3	중국	2,364.9	3,496.4
싱가포르	852.7	930.9	태국	1,042.0	1,394.7
독일	1,001.0	1,202.4	홍콩	845.4	1,076.6
영국	666.7	902.9	미국	638.3	1,456.8
프랑스	503.1	580.6	말리이시아	730.8	833.5
한국	427.6	487.6	독일	556.6	676.4
네덜란드	379.8	461.4	인도네시아	432.2	482.7
총수출	15,713.9	20,678.8	총수입	20,014.2	24,863.8

(단위: 백만 달러)

자료: ADB. August 2004. Key Indicators of Developing Asian and pacific Countries 2004.

4. 업종 및 국별 FDI 유치 실적

(등록자본금 기준, 1988~2004.11.20)

업종별 구성			국별구성
분야	금액 (백만달러)	건수	국명	금액 (백만달러)	건수
			싱가포르	7,953.72	332
제조업	26,365.98	3,361
석유 및 가스	1,886.58	26
			대만	7,180.00	1235
경공업	7,055.03	1,381
중공업	10,727.86	1,431
			일본	5,350.95	481
식품업	2,814.62	229
			한국	4,712.23	823
건설업	3,881.89	294
농업 및 임업	3,400.46	688
			홍콩	3,141.90	320
농업 및 임업	3,117.03	583
			버진아일랜드 (영국령)	2,411.92	212
양식업	283.43	105
서비스업	15,601.93	972
			프랑스	2,157.51	141
교통, 우편, 통신	2,572.19	142
호텔 및 관광	3,604.89	165
			네덜란드	1,835.26	53
은행 및 금융	723.55	56
			태국	1,384.67	117
보건 및 교육	656.66	173
			말레이시아	1,275.01	160
신도시 개발	2,466.67	3
			미국	1,270.76	209
오피스 및 아파트	3,555.64	103
			영국	1,201.52	59
공단 및 수출가공구 인프라개선	986.10	20
			스위스	664.39	28
기타	1,036.22	310
			호주	634.74	100
합계	45,368.38	5,021
			중국	613.74	310

자료: Vietnam Investment Review. December 13~19,2004

<질의>

어려운 여건에서도 서민들의 주거안정을 위해 국민임대주택건설을 선도적으로 추진하고 있는

한행수 사장과 여러 임직원들의 노고에 감사드림.

Ⅰ]	住公의 적극적인 해외진출 필요

우리나라는 부존자원이 매우 빈약하지만 유능한 인적자원과 높은 수준의 기술력을 보유하고 있음.

국가경쟁력 제고를 위하여 적극적으로 해외진출에 나서야 할 것임. 우리나라 해외유전개발 총투자액은 일본의 1/10, 중국의 1/25수준에도 못미침. 같은 비산유국이지만 自主원유개발율이 일본은 11.5%, 프랑스는 80.7%대에 달하는 반면 우리나라는 3%에 불과함. 高油價시대, 에너지 확보 전쟁이 치열한데, 해외유전개발에 소홀했던 우리나라는 앞으로 고유가 파동의 격랑에 큰 어려움이 예상됨.

주택공사는 40년간의 축적된 경험과 선진기술을 보유하고 있고, 특히 임대주택 건설 및 관리에서는 최고수준을 자랑하고 있음. 이런 장점을 살려 앞으로 동남아 등 많은 개발국가에 안정적 주택건설시장 확보를 위한 교두보 마련에 주공이 적극 참여해야 된다고 보는데 사장께서는 동의하시는지?

Ⅱ]	건교부, 주공에 베트남 사업 참여 검토 지시

’02년 8월 도양건설이 베트남 호치민시 산하공사인 RESCO와 2010년까지 6만호를 건설한다는

양해각서를 체결하고 사업이 어려워지자 건교부에 협조 요청을 했고, 건교부는 다시 주택공사에게 이 사업을 검토하라고 했지요?

Ⅲ]	주공, 베트남 진출 긍정적 결론

주공은 수개월에 걸쳐 사업 타당성을 검토하여

- 수익창출로 국민임대주택 건설 재원 활용

- 잠재력이 큰 동남아 주택시장을 선점할 수 있는 기회

- 공사의 업무영역을 해외에 확장할 수 있는 첫 기회

- 정부투자기관으로서 공사의 사업 참여는 국위선양, 국익창출에 기여라는 결론을 내리고 지난 7월까지 이사회에서 사업포기 결정을 내리기전까지 계속 사업을 추진해왔지요?

Ⅳ]	베트남 중앙정부 회신, “不可”로 결론

베트남 중앙정부가 호치민시에 보낸 공문을 보면 주택공사의 요구사항 즉 정부보증에 대해

승인여부를 직접 언급하지 않고 호치민시가 각 부처의 의견을 검토하여 구체적인 사업제안을 하면

검토 결정하겠다는 내용인데 주공은 이를 ‘不可’라고 결론을 내렸는데 저쪽의 의사를 제대로 이해한겁니까?

Ⅴ]	정부보증은 무리한 요구인 듯

본 위원의 판단으로는 베트남 중앙정부가 보증에 난색을 표한다면 이는 당초 ‘투자자금 안정적 회수’에 매달려 정부보증을 요구한 주공의 요구가 무리가 아닐까요? 차관도 아닌 정부투자기관의 투자를 중앙정부가 보증한다는 것이 쉽지 않다고 볼 때, 다른 각도에서 주공의 노력이 필요하지 않았을까요?

Ⅵ]	서둘러 종결지은 해외진출, 외압(外壓)은 없었는가?

주공이 이 문제를 서둘러 마무리 짓는 것을 보면 석연치 않은 점이 많음.

호치민시의 공식문서도 받지 않은채 “중앙정부의 공문이 무엇을 의미하느냐?”정도의 질문을 하고 사업추진을 종결지었는데, 건교부가 포기종용을 한겁니까? 청와대가 포기종용을 한겁니까?

‘자라보고 놀란 가슴 솥뚜껑보고 놀란다’고 철도공사의 유전게이트, 도로공사의 행담도개발 등

정권실세들이 연관된 비정상적인 상황에 놀란 현 정권이 주공의 해외진출사업도 포기하라고 한 것 아닙니까? 주공의 주택시장 해외진출은 발전시켜 나가야할 고유의 업역(業域)인데 말이죠?

Ⅶ]	중소기업들과 컨소시엄 구성사업, 규모 축소도 대안

해외투자에 대한 재정적 부담을 줄이려고 한다면 해외진출을 모색하는 중소기업들과 함께

주공이 주관사가 되는 컨소시엄을 구성하여 risk를 분담하는 방법도 있을텐데?

그리고 왜 꼭 6만호 건설에 매달렸지요? 규모를 반 정도로 줄여 출발시점에서 짐을 줄이는 것도

검토해봤나요? 주공의 유연성, 적극성, 치밀함 모두 부족했다고 봅니다.

Ⅷ]	베트남 특수(特需)효과 예상, 거점확보 노력 필요

베트남은 우리나라와 경제 및 기술협력 협정, 투자보장 협정이 되어있고, 92년 양국 수교이후

97년까지 공적개발원조(ODA)는 중국에 이어 제2위의 수원대상국이었고 1998년부터는

최대 수원대상국임. 베트남의 WTO가입이 올해 12월말이면 확실시 됨. 시장개방과 더불어 베트남 특수가 예상되고 있는데 지금 어려운 점이 있더라도 주택시장을 선점(先占)한다는 의미에서

다각도의 노력이 더 있어야지 않을까요? 그리고 사회주의국가 베트남의 주택사업 진출은 향후 북한주택사업 참여에도 좋은 경험이 될 수 있다고 봄.

앞에서 언급한 주공의 해외사업 진출의 의미를 생각할 때 주공의 적극적인 해외진출이 바람직하다고 보는데 앞으로의 계획을 말씀해 주시기 바람.

매입 임대사업 확대하고 민관협력체계 구축하라

<다가구매입임대의 필요성>

□ 부담가능성, 職住근접 고려

공공임대주택은 양적 공급뿐 아니라 부담가능성(affordability) 문제와 생활권 근거리 입지가

중요해지고 있음

□ 필요성

- 저소득층 집중에 따른 슬럼화 방지, 사회통합(Social mix)실현

- 생활근거리에서 저렴한 임대료의 임대주택 공급

- 사회복지적 관리체계 구축을 통해 사회안전망 역할

- 신규개발지가 부족한 대도시 지역은 현실적 대안

<추진배경>

□ 도심내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존 다가구주택을 매입, 저렴하게 임대

※ 도심빈곤층의 주거안정방안 마련 지시(대통령 ’04. 1. 5)

※「서민주거복지 확대방안」국무회의 보고(’04. 6. 8)

※「임대주택정책 개편방안」국정과제 회의(’05. 4.27)

<사업개요>

□ 입주자격

무주택 기초생활 수급자, 차상위계층, 저소득 모․부자 가정

※ 장애인 등 自力생활이 어려운 1인 가구의 경우, 비영리기관을 통해 재활교사와 함께 공동생활(그룹홈)

□ 거주기관

최초 입주기간 2년, 최장 6년까지 거주

□ 임대조건 : 영구임대주택 수준

구분	매입임대	영구임대	국민임대
보증금	350	250~310	1,000~1,200
월임대료	8~9	5~6	13~14
관리비	-	3	3
월평균부담	10	10	20

(단위: 만원)

□ 사후관리

주택전담 보수반 운영, 복지서비스 제공을 위한 복지지원 위원회 시범사업 시행

< ’04년 시범사업 현황 및 성과>

□ 서울시 5개區, 503호 주택 매입

시범사업으로 서울시 5개 자치구에 503호의 주택을 매입, 기초생활수급자 등 도심 저소득층에게

시중 임대료 시세의 30% 수준으로 임대

□ 추진성과

- 각계 각층 好評, ’05년 사업 대폭확대 계기

- 職住 근접 실현, 주거비 저감, 입주 대기기간 단축 등으로 도심 주거빈곤층의 주거안정 기여

- Group home은 장애인 주거복지 향상 기여

<'05년 사업추진 현황>

□ 지역별 매입계획

계	서울	인천	경기	부산	대구	광주	대전	울산	전북
4,500호	1,100	975	1,100	450	200	200	200	100	125

※ 부산 50호, 대구 100호는 지방공시가 시행

□ 추진현황

금년도 계획 4,350호(주공 사업분)에 대해 매입 추진중

- 현재 감정평가중

※ 매입신청 접수현황(’05년 7월말) : 15,110호

□ 재원

- 재정 45%, 국민주택기금 40%, 자체 10%, 입주자 5%

- 호당 7,000만원

- 금년 사업비 3,150억원(4,500호×7,000만원)

<질의>

․ 주택보급률의 증대에도 불구하고 여전히 대부분의 저소득층은 과도한 주거비 부담과 열악한 주거의 질, 협소한 주거 규모 등으로 주거안정을 이루지 못하고 있는 실정

․ 지금까지 우리나라 저소득층을 위한 공공임대 주택정책은 원칙 부족으로 실제 수혜 대상이 배제되는 결과를 초래

․ 저소득층만을 대상으로한 대단위 주거지 조성 방식으로 다른 계층과 사회적으로 단절되는 결과를 초래

Ⅰ]	주체별 역할 분담

￮ 다가구 매입임대의 공급 및 관리와 관련하여 지자체, 비영리단체, 주공의 긴밀한 연계와 역할분담이 필요함.

￮ 정부 부처간의 협력을 통하여 입주자의 자활지원과 취업 알선을 위해서는 보건복지부, 노동부,

재정경제부가 관여하고 있는 자활지원대책과 연계하고, 그룹홈 지원 형태에서는 주택은 건교부(주공)에서 제공하고 복지부나 여성부 등에서는 운영비 예산을 책정하는 협조가 필요함.

￮ 중앙정부가 이 사업을 주도하다보니 지방자치단체의 역할이 미미하다는 점은 다가구매입 임대사업 활성화에 장애가 될 수 있음.

- 임대주택 사업의 필요성에 대한 지방정부의 인식수준 낮음

- 지자체 세원이 되지 않음

- 저소득층 집단화로 인한 슬럼화 우려

- 지자체 부담 증가 등의 부정적 측면 부각

지자체와 관련되는 정부 부처의 적극적인 협조가 매입임대사업의 성공여부의 관건이라고 생각하는데 이에 대한 주공과 건교부의 대책은?

Ⅱ]	관리비용에 대한 고려

￮ 재원조달 방안은 매입비용 및 입주전 수리비용에 대해서만 계획되어 있고, 사후 관리에 대한

고려가 없음

￮ 다가구 주택은 아파트와 달리 여러 지역에 산재해 있고, 주택의 품질보장이 미흡한 특성으로 인해

관리비용이 많이 들 수 있음. 이에 대한 주공의 관리 방안은?

Ⅲ]	주거 빈곤 기준에 의한 입주자 선정 필요

￮ 현재 다가구매입임대의 입주대상은 기초생활 수급자, 모부자 가정과 장애인 중심으로 되어 있어서

입주대상이 영구임대와 중복되기 때문에 최저기준 미달여부를 포함하여 주거빈곤기준 설정에 의한

입주자 선정 필요

￮ 저소득 틈새 계층(소득 150%), 비닐하우스, 쪽방, 홈리스, 불안정 주거층, 월세 체납으로 인한 강제퇴거 위기 가구, 재개발 과정에서 임대주택 입주자격을 얻지 못한 비해당 세입자 가구 등 다양한 주거빈곤층이 입주할 수 있도록 대상계층의 범위 확대 필요.

￮ 기존 민간단체에서 운영하는 쉼터와 다가구매입임대주택을 연계하여 폭력피해 여성이나 가출청소년 등에 대한 효과적인 주거지원도 고려해야 할 것임.

Ⅳ]	민간단체 노하우 적극 활용해야

지역사회내에서 주거빈곤층 지원활동을 하는 민간단체로는 주거지원 활동단체, 지역사회 복지관, 자활후견기관, 지역운동단체, 홈리스지원단체 등의 축적해온 역량과 자원을 활용하는 방안을 적극 모색해야 할 것임. 매입 임대사업은 주거공간의 제공에만 머무르는 것이 아니라 복지와 연계된 프로그램으로 아직은 사업의 규모가 크지 않지만 사회복지적 측면에서 대단히 큰 뜻을 담고 있는 중요한 사업이라고 본 위원은 생각함. 이 사업이 지속적으로 추진되고 정착에 성공하기 위해서는 관련된 정부부처의 적극적인 협조, 지자체의 능동적이고 활발한 참여, 민간단체들과의 협력적 파트너십이 대단히 중요함. 아무쪼록 건교부와 주공은 매입임대사업의 성공적 추진을 위해 모든 역량을 다해주기 바람.

부도임대주택 매입시범사업 조속히 시행하라

<부도임대주택 현황>

‘05. 6월말 현재 부도임대주택은 총 485개 단지에 113천호이며, 그 중 입주된 부도임대주택은 349개단지 70천호(약62%)임

부도임대주택 현황

(05.6.30 현재)

구 분	계	입주후 부도	공사중 부도
사업장	485지구	394	91
세대수	113,148세대	70,131	43,017
기금	16,061억원	11,835	4,206

<추진현황>

□ 부도임대주택의 매입 추진상황은 4.27「임대주택정책 개편방안」에서 금년도 부도임대주택 300호를 시범매입하기로 결정하였으나

※ 근거법 : 국민임대주택건설등에 관한 특별법 제27조

□ 정부의 6.7「부도 공공임대아파트 조치방안」에 의해 분양전환 및 임차인에게 우선경락과 퇴거자의

주거지원대책으로 추진됨에 따라

□ 향후, 분양전환 및 우선매수권을 통한 경매추진상황을 감안하여 시범매입추진 검토

※ 우선매수권(임대주택법 제15조 2)

경매시 임차인이 매각기일까지 보증을 제공하고 우선매수신고서를 제출하면, 다른 최고가 매수신고인이 있더라도 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 경락 받을 수 있는 권리

□ 부도임대주택 법률지원팀 구성･운영

내용 : 변호사 등으로 구성된 법률지원팀을 구성하여 부도임대주택 임차인을 대상으로 경매시

우선매수권 시행 및 경매 관련 법률자문 등 수행

- 본사 및 지역본부에 법률지원팀 구성

- 부도사업장 순회법률상담 실시 (9.9현재 23개 사업장 순회)

- 기타 전화법률상담 (9.9현재 70여건) 등

□ 부도임대주택 퇴거자 주거지원

내용 : 부도임대주택의 퇴거임차인을 대상으로 주공에서 전세주택 및 인근의 국민임대주택을         마련하여 제공

- 양산 장백임대아파트 강제퇴거자 전세임대지원

․ 현재 16세대 전세임대 신청 (12세대 계약)   ․ 추가 109세대 전세임대 지원계획

□ 부도임대주택 안내책자 제작･배포

내용 : 부도임대주택의 임차인을 대상으로 분양전환지원, 경락참여지원(우선매수권 시행지원),

법률자문서비스, 퇴거임차인지원(주고 및 전세자금)에 대한 안내

- 9.13 배포(부도임대아파트 단지, 지자치 등)

<질의>

05.6.30현재 공사중이거나 입주후에 부도가 난 전국임대주택현황을 보면 485지구에 113,148세대에 이르고 있고 투입된 기금만도 1조 6,061억원에 이름. 무엇보다도 정부가 서민들의 주거안정을 위해 공공임대주택을 공급한다고 하면서, 실제로는 영리를 목적으로 할 수 밖에 없는 민간건설회사들을 임대사업에 끌어들임으로써 그들로 하여금 공공임대주택을 공급하도록 하려는 것은 중요한 문제임.

서민의 주거안정을 위해 조성된 국민주택기금이 허술한 관리로 부실건설사에 지원되면서 무주택 서민들이 부도 임대아파트의 손실을 고스란히 떠안고 거리로 내몰리고 있는 현실은 반드시 개선되어야 함.

부도임대아파트에 관한 정부와 주공의 정책을 보면 대단히 소극적이라고 하지 않을 수 없음

본 위원의 생각으로는 부도임대주택 처리는 정부나 지방자치단체 또는 주공에서 인수하는 것이

제일 바람직하다고 봄. 이는 공공임대아파트 공급정책의 책임을 임차인들에게 전가하지 않고,

정부가 궁극적인 책임을 지는 공공정책의 기본원칙에 부합하고 모든 이해관계인에 대하여 가장 관명하고, 공정하게 문제를 해결할 수 있다고 봄.

관계기관의 재정부담이 문제가 되겠지만 인수후 건실한 임대사업자 또는 건설회사에 매각하여 공공임대아파트의 기능을 유지하면서도 재정부담을 줄이는 방안을 모색해야할 것임.

우선매수권 추진, 법률지원서비스도 필요하지만 주공과 건교부는 대규모 공공임대아파트의 공급정책을 세우고 집행하는 기관으로서 지금부터라도 최후의 궁극적인 책임자로서의 입지를 회피하지 말고 적극적으로 대안을 찾아가는 노력이 필요함.

주택공사 및 주택관리공단 사업추진체계 정비 필요하다

<현황>

□ 정부는 2012년까지 수도권에 총 49만호의 국민임대주택을 건설할 예정인바 이 중 서울시 산하 SH공사 등 지방공기업이 건설하는 물량을 제외한 수도권 건설물량의 대부분을 주택공사가 전담 건설해오고 있음

□ 주공 자회사인 주택관리공단은 ’05년 7월말 현재 22만호의 전국임대주택을 관리해오고 있음

<문제점>

□ 주택공사가 경기지역에 건설하는 국민임대주택을 주택공사 경기지역본부가 모두 건설하는 것이 아니라

- 한강 이북은 서울지역본부가

- 한강 이남은 경기지역본부가 분담하여 사업을 추진하고 있는 실정

□ 문제는 서울지역본부가 소재지를 서울에 두고 있지만 서울시 관내의 택지개발, 국민임대주택건설 등의 주택건설사업 대부분을 SH공사가 하고 있어서 서울지역본부의 서울시 관내 사업물량이

매우 적기 때문인데 서울지역본부가 2000년부터 ’04년말까지 국민임대주택 사업지구를 포함하여 승인을 받은 전체사업지구 38개지구, 51,402호 중에서 서울시 관내에서 사업중인 것은

2개지구 3,672호(7.1%)에 불과한 실정

□ 주택공사 자회사인 주택관리공단은 ’98년 7월 1인당 관리호수가 187호에서 ’05년 7월말 현재

110호로 감소됐는데도 기관운영을 비효율적으로 운영함으로써 이로 인한 관리비 부담등이 입주민에게 전가되고 있는 실정.

<질의>

Ⅰ] 주택공사는 국민임대주택건설사업을 포함한 주택건설사업의 원활한 추진을 위해서는 지역별로 실제 주택건설사업 물량에 상응하게 서울지역본부를 경기지역본부와 통합하거나 경기북부를 관할하는 새로운 지역본부 신설 등, 경기지역본부와 서울지역 본부의 조직 및 역할 등 사업추진체계를 시급히 정비 할 필요가 있다고 보는데 사장의 견해는?

Ⅱ] 주택공사가 건설․공급한 국민임대주택의 준공․입주 후의 관리는 주택공사의 자회사인 주택관리공단이 하고 있는데, ’05년 7월말 현재 전국 국민임대주택과 영구임대주택 등 20만호의 임대주택을 관리하고 있으나 관리방식이 단지별로 주로 노동집약식으로 이루어지고 있어서 1인당 관리호수가 ’98년 7월 187호에서 ’05년 7월말 현재 110호로 감소하는 등 비효율이 증가하고 있고, 이로 인한 관리비 부담 등이 입주민에게 전가되고 있는 실정임.

주택관리공단은 장기적으로 국민임대주택을 포함하여 100만호 이상의 임대주택을 관리하게 될 것이므로 현 시점에서 경영효율화와 조직개편 등을 통해 임대주택 관리의 효율성을 제고할 수 있는 조직정비 방안을 수립해야 한다고 보는데 주공사장의 견해는?

국민임대주택 건설사업 주먹구구식 사업추진 개선책 수립 시급하다

- 수요예측 잘못 “대규모 미분양”

- 지자체는 “도시슬럼화 우려 건설 기피”

<현황>

□ 국민임대주택 건설사업은 무주택 저소득층 및 도심지 빈곤계층의 주거안정을 위해 정부가 주택공사 및 지자체에 재정지원을 하여 30년간 임대하는 장기임대주택을 건설 또는 매입하는 사업임.

□ 정부는 ’03~’12년까지 10년간 총 100만호의 국민임대주택을 건설할 계획

구분	’03	’04	’05	’06	’07	’08	’09	’10	’11	’12
100만호	8만호	10만호	10만호	11만호	11만호	10만호	10만호	10만호	10만호	10만호

- 수도권 49%, 지방 51%

<질의>

Ⅰ]	국민임대주택 공급과 수요계획 엉터리

<시도별 주택보급률 및 국민임대주택 건설계획>

(단위: 천가구, 천호,%)

구분	주택보급률(’04년말)	국민임대주택 건설계획
전국	102.2	1,000
수도권	93.9	487.6
서울	89.2	292.7
인천	97.3	52.8
경기	87.8	142.1
부산	103.5	135.7
대구	98.2	84.7
광주	99.7	35.6
대전	97.3	35.0
울산	95.8	21.7
강원	120.1	29.7
충북	114.7	18.9
충남	125.4	10.3
전북	118.0	22.8
전남	126.8	18.1
경북	120.2	42.5
경남	111.8	44.0
제주	108.8	13.2

정부는 지역별로 최저주거기준에 미달하는 가구현황 등을 감안하여 수도권에 49%, 지방에 51%의 비율로 국민임대주택 100만호 건설을 추진중인데, 건교부 자료에 의하면 국민임대주택 수요파악의 기준이 되는 ‘최저 주거 기준 미달 가구’에는 재건축, 재개발, 주거환경개선사업을 통해 최저주거기준을 충족하는 가구 수가 중복계상 되었고, 지역별로 현재의 주택보급률, 인구 증감요인 등이 반영되지 않아

전북 임실군의 경우 인구감소율이 23.2%이고, 주택보급율이 148.6%인데도 국민임대주택 374호를 공급하는 것으로 계획을 수립하는 등 주택보급율이 110%가 넘는 7개도에 모두 18만 6,300호의 국민임대주택을 공급한다는 것인데, 이렇게 주먹구구식으로 수요파악을 하여 국민임대주택 건설 계획을 내놓은 이유가 무엇이며? 혹시 정치권의 입김이 작용하며 무작위로 늘였다 줄였다 하는식의 계획이 수립된 것은 아닌지 답변바람.

정부는 지역별 국민임대주택 수요의 재파악을 통한 사업계획조정, 신규택지개발을 통한 국민임대주택 공급과 함께 주택 재개발 사업이나 주거환경개선사업, 도심지내 다가구 주택의 매입임대 등 다양한 공급방안을 함께 강구하여 실제 수요가 있는 지역에 적정물량의 임대주택을 공급하는 기본계획을 재조정하여 꼭 필요한 지역에 꼭 필요한 만큼의 국민임대주택이 건설될 수 있도록 해야 된다고 보는데

답변바람.

Ⅱ]	국민임대주택 대량 미분양 문제 “해결방안 찾아야”

임대주택의 수요와 관련하여 도심지내에 위치하는 영구임대 주택에 대해서는 6만 1,730명 (주공 45,680여명, 지자체 16,050명, ’05년 4월기준)의 입주희망자가 대기중이나, 국민임대주택의 경우 수요가 부족하여 대량의 미분양이 발생하고 있는 실정임.

<주택공사 국민임대주택 분양현황 ’05년 6월 30일 기준>

(단위: 조)

구분	미분양	기분양	계
경기	5,104	8,598	13,702
인천	1,194	3,757	4,951
수도권 소계	6,298	12,355	18,653
강원	603	1,245	1,848
충북	282	920	1,202
전북	-	832	832
전남	110	3,796	3,906
경북	369	1,316	1,685
경남	43	1,776	1,819
제주	34	669	703
총계	7,903	24,161	32,064

특히 정부가 국민임대주택 수요가 가장 많을 것으로 예측한 수도권에서의 미분양이 심각한 바, 주택공사가 수도권 (서울제외)에서 분양한 국민임대주택 중에서 입주시기가 도래하지 않은 총 18,653세대의 분양현황을 보면, 12,355호(66%)가 분양완료 됐고, 6,298호(34%)가 미분양 상태인데, 수도권 미분양물량 6,298세대 중 52.7%인 3,325호는 ’04년도에 분양된 것으로서 최소 6개월에서 최장 1년 이상

장기간 미분양 상태가 계속되고 있는 것은 정부가 국민임대주택 건설 과정에서 실수요 계층인 저소득층이 주로 거주하는 도심지가 아닌 기존 시가지와 동떨어진 도심 외곽의 신규 택지개발을 통해

국민임대주택을 공급한 결과라고 본 위원은 판단함.

정부의 세심한 수요파악 없는 신규택지개발로 과도한 미분양이 발생하는 것은, 막대한 예산을 지원하여 건설한 국민임대주택이 서민주거안정이라는 정책목표를 달성하지 못할 우려뿐만 아니라

국민세금인 예산낭비의 소지도 없지 않아 개선방안 마련이 시급히 수립되어야 한다고 보는데

장관(주공사장)의 견해는?

Ⅲ]	지자체는 국민임대주택 안 짓는다(?) - ’04년 광주․전남 계획 "0", 건설 "0"

자료를 보면 ’04년도의 국민임대주택 건설 목표는 총 10만호였으나 실제로는 계획 대비 91.4%인

91,423호를 건설(사업승인기준)하였음.

<’04년 국민임대주택 건설계획 대비 실적>

구분	계획	실적	비고(%)
주택공사	80,000	85,315	106.6
지방자치단체	20,000	6,108	30.5
전남․광주	0	0
계	100,000	91,423	91.4

건설 실적에서 나타나듯이 주택공사의 경우 건설목표물량인 8만호를 초과하여 달성했지만, 지방자치단체의 경우 계획대비 30%수준의 저조한 실적을 보이고 있음.

지자체의 경우 정부가 주택기금에서 40% 융자, 정부재정에서 건설비의 10~40% 지원하고

입주예정자가 10%를 부담함으로써 사업주체(지자체)가 10%의 예산만 확보하면 국민임대주택을 건설할 수 있음에도 실적이 저조한 것은 지자체들이 자기들 지자체에 국민임대주택이 건설되면 도시가 슬럼화 우려가 있다고 판단, 국민임대주택 건설계획 자체를 기피하고, 심지어 주공건설 국민임대주택건설도 기피하는 경향을 보이고 있어 실적이 저조하다는 건교부의 설명인데 (건설기획단 031-436-8910)

“전남․광주의 경우 ’04년에 계획․실적 “0”로 아예 국민임대주택 건설에는 관심 없음”

본 위원이 대안을 제시한다면 정부가 지자체의 주거복지개선 노력․성과 등에 대한 평가를 통해

실적이 우수한 지자체에 다양한 정책적 인센티브를 제공함으로써 지자체가 자발적으로 국민임대주택 건설에 적극 나설 수 있도록 해야 된다고 보는데 그 대책은?

주공의 공영개발, 재원확보 등 난제 산적

정부가 발표한 8.31 부동산종합대책에는 주택공급제도 개편방안으로 주택공영개발 확대가 들어있음.

<주택 공영개발 확대>

가. 현행 제도

□ 현재 공공택지는 토공․주공 등이 개발하고, 공공택지내 아파트는 주공․건설업체 등이 건설

* ‘00～‘04, 공공택지내 연 주택건설(20만호)중 주공 75천호 건설

나. 개선 방안

□ 공공택지내에서는 주택공사 등 공공기관이 주택을 건설하여 분양․임대하는 주택공영개발 방식을 확대

ㅇ 대상지역 : 투기가 우려되거나 주택정책 목적상 공공의 주도적 역할이 필요한 지역

(‘주택공영개발지구’로 지정)

ㅇ 임대물량비중 : 국민임대주택과는 별도로 공급물량의 30% 수준에서 시장수급․입지특성에 따라 탄력 조정

⇨ 공공택지의 개발이익을 공공부문으로 적절히 환수하고, 공공주택 재고확보를 통해 서민주거 안정에 기여

□ 다만, 주택 획일화․공공부문 비대화 등의 문제점에 대한 보완책을 마련

ㅇ 설계․시공 일괄입찰, 시공사 브랜드 인정 등을 통해 주택 품질이 획일화되는 문제점 개선

ㅇ 경영감독 강화, 독립회계제도 도입으로 경영 건전성 제고

<공영개발의 정의>

□ 공영개발이란

택지의 수용 및 조성은 물론, 개발지구내에 계획중인 모든 아파트를 건설하여 임대 또는 분양까지 모든 과정을 담당하는 사업방식으로 민간건설업체는 시공과정에만 참여

□ 공영개발방식 사업의 핵심내용은 공공기관 즉 정부가 분양 또는 임대주택의 공급물량 및 가격조정 기능을 가진다는 것

□ 공영개발의 사업주체

택지개발 및 주택건설능력을 가진 공공기관

※ 현실적으로 주공의 수행이 불가피함

<공영개발의 필요성>

□ 주택과 토지를 자산증식과 투기의 수단이 아닌 거주공간과 복지적 관점에서 바라보는 인식 전환

□ 토지강제수용권을 통해 조성된 공공택지가 국민주거안정, 집값안정이라는 본연의 목적을 충족

□ 공공택지가 주변집값 폭등․부동산 투기 조장 등을 조장하는 부작용 극복

□ 소유․분양위주의 주택정책결과 전체 주택의 2.4%에 불과한 공공보유주택(임대주택)의 심각한

부족현상 해결

□ 주택보급율이 103%에 이르고, 막대한 주택이 공급되고 있음에도 집값폭등․중산층 주거위협의

기현상 방지

<공영개발의 기대효과>

□ 공공택지의 공영개발을 통해 판교신도시의 주변지역 등 수도권의 집값폭등 방지․아파트값

거품 제거 효과

□ 다양한 평형의 공공보유주택을 통해 서민과 중산층의 주거환경에 기여

□ 임대주택은 못사는 사람들만 사는 곳이라는 사회적 편견 극복, 질 좋은 공공보유주택 제공

□ 공공택지에서 저렴하고 질 좋은 공공주택을 지속적으로 공급, 민간․중대형 아파트의 집값상승에

대한 사회적 차단막을 형성하여 주택시장에서 정부의 공적책임 강화

□ 거주공간으로서 주택개념 정착에 기여

<판교 주택공급 개선 방안>

□ 개발 방식

ㅇ 25.7평 초과 아파트는 주공이 공영개발 방식으로 건설․분양

- 공급물량의 ３0% 내외를 임대아파트(전세형 임대 포함)로 건설

* 전세형 임대 : 임대기간2년(연장가능), 임대료는 시중전세가에 근접, 임대기간 완료후 분양전환 불허

※ 25.7평 이하는 택지를 공급(‘05.6완료), 현행대로 민간업체가 건설

□ 분양 방식

ㅇ 25.7평 이하 : 원가연동제

- 분양권 전매제한 : 분양계약일부터 10년간

ㅇ 25.7평 초과 : 원가연동제 + 주택채권입찰제

* 택지채권입찰제는 폐지

- 분양권 전매제한 : 분양계약일부터 5년간

□ 물량 확대

ㅇ 건설물량의 10%(순증 26백호)를 확대하고, 이를 중대형(31백호)으로 공급

- 일부 단독주택 전환 : 단독 5백호 → 공동 15백호(순증 10백호)

- 공동주택 용적률 상향조정(160% → 200%) : 16백호

□ 향후 일정

ㅇ 25.7평 이하는 ’06.3월, 25.7평 초과는 ’06.8월 분양

<질의>

지난 8.31 부동산종합대책에서 정부는 공영개발사업을 확대하겠다고 발표하였는데, 공공기관이 개발하는 택지중 투기가 우려되거나 정책목적상 공공의 주도적 역할이 필요한 지역을 ‘주택공영개발지구’로 지정, 주택공사 등 공공기관으로 하여금 주택을 건설하여 분양․임대하는 주택공영개발을 확대키로 한 것은 주택정책에서 큰 변화임.

Ⅰ]	주공의 공영개발, 조직 비대화 초래

택지개발과 주택건설이 가능한 공공기관은 지금으로 보면 주공 및 지방공사가 있으나 주공의 주도적 수행이 불가피할 터인데 이렇게 될 경우 주공의 조직이 너무 비대화될 우려가 있는데 조직의 확대 없이도 공영개발 추진이 가능한가?

Ⅱ]	시공사 전락으로 민간건설업체 위축 우려

그동안 공공택지에서 민간기업의 이윤추구로 인해 집값이 상승하여 대다수 무주택 서민들이 박탈감을 느끼고 정부에 대한 불신도 커져 사회적 갈등의 요인이 되었음.

그런데 택지가 부족한 실정에서 민간 건설업체들은 단순히 시공사로 전락하여 한계업체 퇴출 등

공급능력이 크게 위축될 가능성이 있는데 사장의 견해는?

Ⅲ]	주택 품질저하 우려

공공기관의 특성상 민간의 창의성과 다양성을 따라가기 힘들고, 마감재 및 단지내 조경 등

품질저하가 우려된다는 의견도 많음. 실제 시공에 참여하는 민간기업이 주공에 납품하는 형식이어서 주공의 뜻에만 맞추면 된다는 식으로 품질에 크게 신경쓰지 않을 수도 있음.

Ⅳ]	저렴한 분양가로 투기발생 가능

시세보다 저렴한 분양가격 책정시 최초분양자에 대한 시세 차익으로 청약과열 등 투기발생이 우려되는데, 사장의 생각은? 주공에서는 청약과열은 분양가격보다는 향후 주택가격 상승에 대한 기대심리가 실수요자에 대한 지속적인 주택공급으로 예방 가능하다고 주장.  분양가격 차별적 결정과 실수요자 위주의 공급제도, 투기소득에 대한 과세강화, 강력한 공공주택 관리시스템으로 투기를

원천적으로 방지할 수 있다고 주장하지만 그동안 정부의 부동산 정책이 이 부분만큼은

실패한 적이 많아 기대 곤란.

Ⅴ]	안정적 소요재원 확보가 관건

주택공영개발지구는 임대주택을 국민임대주택과 별도로 30% 수준으로 증대할 때, 임대주택 건설비중이 국민임대주택까지 포함하여 60~70%가 될 것으로 추정되는데 필요한 자금을 어떻게 확보할 것인지? 주공의 기능확대 및 시장 조정자로서의 역할이 강화되어야 한다고 하지만 현 상황에서 정부의 재정보조나 사채발행이 쉽지 않다고 보는데 재정확보 대책은?

Ⅵ]	턴키발주는 중형건설업체 참여 배제

주공은 판교신도시의 중대형 아파트 건설을 턴키입찰방식으로 하겠다고 밝혔는데, 설계와 시공을 동시에 발주하는 방식인 턴키입찰제는 중소건설업체들의 참여배제와 위축이 불가피할 것으로 보임. 주공은 턴키방식의 입찰이유를 ‘민간브랜드의 사용과 고품질 확보’라고 했는데, 이는 주공 스스로

자기능력과 자기브랜드 가치를 부정하는 것임. 턴키발주는 재고되어야 함.