	보도자료
2005년 9월27일

건설교통 위원회	국회의원 김 태 환	(	한나라당 경북구미·을	)

국회의원회관 220호 Tel. 788-2576, Fax. 788-3220

【대 한 주 택 공 사】

◆  주공, 국고 6,056억원 수익사업의 ‘씨드머니’로 활용 의혹!

- 5년간 미착공가구 15만2,712가구의 정부지원금 사용내역 불투명!

◆ 감리원 96명 부족 인턴사원까지 동원, 겸무중인 감리원이 30%!

- 감리원 1인은 6개 현장 감독하기도, 부실감리 부실건설 우려!

◆ 15년 이후 임대단지 슬럼화로 커다란 사회문제 될 것! 경고

- 수선비 2020년 2조6천억, 2030년 8조 부족, 108만호 노후가속화 !

◆ 주공, 그린벨트 720만평 깍아 국민임대주택 14만6,551가구 신설

- 10조5,500여억원 투입, 생활환경 나빠 환경만 훼손할 가능성 커!

◆ 주공아파트 거주민, 브랜드신뢰도 낮고 방음 안돼 최대불만

◆ 내년부채 20조, 자금사정 최악 불구 사옥 신·증축 건설에

1,030억원 사용

◆ 국민임대주택 임대료편익, 지역별 불공평, 최대 6.3배 차이

주공, 국고 6,056억원 수익사업의 ‘씨드머니’로 활용 의혹!

5년간 미착공가구 15만2,712가구의 정부지원금 사용내역 불투명!

대한주택공사가 2000년부터 2004년 말 현재 6,056억원의 국고보조금을 지원받고도 착공조차하지 않은 국민임대주택이 무려 15만2,712가구나 되고 이 가운데 1만2,798가구는 토지보상조차 착수하지 못한 것으로 조사됐다.

<첨부자료참조>

토지보상과 착공시기가 짧게는 1년 길게는 4년 동안 지연됨으로써 국민임대주택 100만호 건설에 차질이 발생할 것은 물론, 미리 받은 6,056억원의 국고보조금은 사실상 국민임대건설사업이 아닌 수익사업을 위한 ‘씨드머니’로 유용했을 가능성이 크다는 의혹이 제기됐다.

국회 건설교통위 김태환의원은 “주공이 2000년부터 5년동안 6,056억원의 재정을 지원받고도 2004년 말 현재까지 착공조차 하지 않은 주택이 전국 132개 지구에 걸쳐 15만2,712가구나 된다”면서 “수천억원의 국고는 미리 받으면서 착공을 지연하는 것은 예산낭비일 뿐 아니라, 결국 그 비용은 주택공사의 수익사업을 위한 ‘씨드머니’나 기타 목적으로 사용했다는 의혹을 떨쳐버릴 수 없다”고 말했다.

김의원은 “사업승인을 받는 해부터 해마다 가구당 약 75만원씩 4년에 걸쳐 호당 평균 300만원의 국고보조금을 지원받지만 실제로는 수만가구가 토지보상과 착공이 지연돼 자금집행도 큰 차질을 빗게된다”면서 “토지보상조차 하지 않은 가구 수 1만2,798가구에 들어간 국고 580억원도 수년째 어디에 사용되었는지는 확인할 수 있는 길이 없다”고 말했다.

김의원은 “국민임대주택건설사업의 투자 내역이 투명하게 공개되어야 하며 타목적으로 사용되지 않도록 철저한 감시감독시스템이 마련돼야 한다”면서 “국고보조금의 2배를 활용하고 있는 국민임대주택기금의 집행내역도 조사할 필요가 있다”고 주장했다.

년도별로 국고보조금을 지원받고도 착공하지 않은 가구현황을 보면 △00년 남양주 퇴계원 546가구(101억원) △01년 대구장기 416가구(77억원) △02년 부산 송정 외 14지구 1만3,84가구(1,624억원) △03년 부산 정관 외 45지구 5만5268가구(2,365억원) △04년 용인흥덕지구 외 68지구 8만3,298가구(1,888억원)이며 이중 토지보상조차 하지 않은 가구는 00년 남양주 퇴계원과 01년 대구장기지구를 비롯하여 △03년 인천부개 297가구와 대구신천 563가구 △04년 대전 대신 외 13지구 1만540가구이다.

주공, 감리원 96명 부족 인턴사원까지 동원, 겸무중인 감리원이 30%!

감리원 1인은 6개 현장 감독하기도, 부실감리 부실건설 우려!

주택공사가 감리원(현장감독관)을 건설기술관리법상의 감리원 배치기준보다 96명 부족하게 운영하고 있으며, 636명의 감리원 중 신입사원이 45명, 인턴사원이 15명이나 돼 사실상 부실감리가 이뤄지고 있는 것으로 조사됐다.

주공은 또 사실상 1개 현장에 1명의 감리자가 상근하는 것이 원칙이지만 2곳 이상 겸무를 하는 자가 30%나 되는 것으로 조사됐으며, 심지어 2명의 감리원은 4개의 현장을 1명은 무려 6개 현장을 맡고 있는 것으로 드러나 부실감리가 상시적으로 이뤄지고 있는 것으로 드러났다.

국회 건설교통위 김태환의원은 “주택공사는 현재 11만7천세대를 건설 중에 있으며 이중 2만5천세대는 외부감리를 사용하지만 9만2천세대는 636명의 주공직원이 현장을 감독하고 있다”면서 “건교부 감리원배치기준상 732명의 감리자가 필요한 것과 비교할 때 인원이 96명이나 부족하고 이 때문에 무경험의 신입사원 45명과 인턴사원 15명까지 감리에 동원하는 등 감리가 부실하게 이뤄지고 있다”고 주장했다.

김의원은 “현재 주공에는 감리 겸무자가 192명으로 전체 감리의 30%에 달한다”면서 “사실상 1인이 2인 몫의 감리를 보고 있다”고 밝혔다.<첨부도표참조>

김의원은 “심지어 조경4급 양모씨는 고양풍동, 의정부신곡, 의정부금오, 파주교하를, 토목 4급 이모씨는 공사2님, 화성봉담, 수원망포, 안산팔곡 등 4개의 현장을 맡고 있으며, 조경3급 김모씨는 공사팀 소속이면서 강원도 천곡, 묵호, 서문, 고한, 퇴계, 남춘천 등 6개의 현장을 감독중이다”면서 “직무도 조경 건축 토목 전기 기계 등 서로 다르고 전문성도 차이가 있는데도 불구하고 현장을 구별없이 일괄 감리하고 있다”면서 부실감리의 개선을 촉구했다.

김의원은 “감리배치기준상 100억원 공사는 57개월 동안 1명을 배치토록 하고 있으나 주공은 1인당 146세대 건설감독을 맡고 있어 총 116억원의 공사비가 투입되고 평균 26개월이 공기이므로 사실상 2명의 감리원이 배치되어야 한다”면서 “부실한 감독은 부실건설로 이어져 아파트수명 단축은 물론 주공아파트에 대한 부정적인식을 확산시키는 요인이 된다”고 주장했다.

김의원은 또 “2만5천세대에 대해서는 외주를 주어 책임감리를 맡고 있으나 외부감리 용역업체는 대부분 법정자본금이 1.5억원인 영세한 업체다”면서 “충분한 경력과 자질을 갖춘 감리원이 드물 뿐 아니라, 근무환경 열악으로 이직율이 높아 수시로 감리가 교체되고 있다”면서 외주감리에 대한 강화책도 강조했다. 특히 김의원은 “ 2007년이면 년평균 23만세대를 관리하게 된다”면서 “감독인력이 최대 900명이나 더 필요한데 이때도 전원 외주감리를 둔다면 주택공사가 건설하는 아파트의 질을 보장하기 어렵다”고 말했다.

김의원은 “2012년까지 국민임대주택 100만가구 건설 등 앞으로 주공이 건설해야 하는 아파트가 급증할 것으로 예상돼 이 상태를 지속한다면 주공아파트는 부실아파트라는 오명을 벗어나기 어렵게 될 것”이라면서 “그렇잖아도 설계인력도 부족해 외주를 주고 있는 판에 감리마저 허술하게 된다면 주공에 대한 국민신뢰가 크게 추락하게 될 것”이라고 시정을 촉구했다.

<주택건설 현장 감리 겸무현황>

지역명	계	1인 근무	2인 이상 근무	겸무율(%)
계	636	444	192	30.1
경기	145	116	29	20
서울	110	86	24	21.8
인천	71	64	7	9.8
대구, 경북	55	33	22	40
광주, 전남	44	18	26	59
울산, 경남	43	32	11	25.5
부산	37	31	6	16.2
대전, 충남	37	20	17	45.9
강원	35	16	19	54.2
충북	26	7	19	73
전북	23	14	9	39.1
제주	10	7	3	30

15년 이후 임대단지 슬럼화로 커다란 사회문제 될 것! 경고

수선비 2020년 2조6천억, 2030년 8조 부족, 108만호 노후가속화 !

주택공사가 건설하는 임대아파트의 수선비가 소요액에 비해 적립금이 턱없이 부족하여 본격 수선이 시작되는 15년 뒤인 2020년에는 2조6,288억원이 부족하고 2030년에는 8조1,325억원이 부족한 것으로 조사됐다. 또한 수선비가 선진국의 1/4수준임에도 불구하고 적립금 인상이나 관리강화대책을 세우지 않아 자칫 108만호가 넘는 임대주택단지가 노후가속으로 슬럼화를 피할 수 없어 커다란 사회문제로 부각하게 될 것이라는 지적이 제기됐다. <첨부도표참조>

국회 건설교통위 김태환의원은 “2020년 주택공사가 건설한 모든 임대주택의 수선비 소요액은 4조4,818억원이나 적립예상금액은 2조1,958억원으로 조사돼 2조6,288억원의 수선비가 부족할 것으로 분석됐다”면서 “2020년 이후부터는 증가세가 폭증하여 2030년이면 8조1,325억원의 자금부족 현상이 나타나기 때문에 대책을 준비해야 한다”고 주장했다. 김의원은 특히 “그렇찮아도 12만호의 부도임대주택이 빠른 노후화를 보여주고 있는데 수조원의 수선비가 부족하다면 향후 100만호 이상의 임대주택단지가 슬럼화로 가는 것을 막을 수 없다”면서 “대책을 서두르지 않으면 커다란 사회문제로 될 것”이라고 경고했다.

김의원이 조사한 임대아파트별 소요내역을 보면 2000년 이후 본격 건설되기 시작한 국민임대주택은 완공 20년 뒤인 2020년부터는 아파트 보수수리가 본격적으로 진행되나 소요액(3조3,467억원) 대비 적립예상금액(1조4,688억원)이 턱없이 부족해 1조8,779억원이 더 필요하게 된다. 1990년부터 건설을 시작한 영구임대주택은 본격수리가 시작되는 2010년부터 소요액(5,962억원) 대비 1,742억원이 부족하고 공공임대주택도 2010년부터 464억원이 부족하기 시작한다.

수선비가 부족한 원인은 현재 가구당 최초사용승인일 기준 표준건축비(05년 호당 평균 300만원)의 0.04(영구임대)-0.03%(국민임대)를 적립하는데 반해 임대주택이 늘고 노후속도가 빨라 소요액이 급증하기 때문이다.

김의원은 “최초 건축비의 80%를 수선비로 충당하는 선직국에 비해 우리는 20% 투자에 머물고 있어 수선비 적립금 인상이 불가피한 실정이다”면서도 “부실건설이나 부실한 아파트관리를 개선해야 한다”고 말했다. 김의원은 특히 “2020년이면 108만호의 임대주택이 완공돼 건설보다는 관리가 중요한데도 불구하고 임대주택에 대한 관리체계가 미숙하고 의식마저 낮아 이에 대한 강구책이 모색되어야 한다”고 강조했다.

<임대주택별 수선비 부족현황>

<총괄>                      단위: 억원

년도	~‘10	~‘20	~‘30	~‘40	~‘50	~‘54	계
적립액	6,418	18,530	21,958	19,326	3,166	7	69,405
소요액	8,228	44,818	103,283	121,434	33,993	32	311,788
부족액	-1,810	-26,288	-81,325	-102,108	-30,827	-25	-242,383
관리호수	616,400	1,082,400	1,082,400	631,820	28,997	-

<영구임대>                   단위: 억원

년도	~‘10	~‘20	~‘30	~‘40	~‘44		계
적립액	4,220	3,434	3,440	3,440	487		15,021
소요액	5,962	8,057	6,238	7,160	856		28,273
부족액	-1,742	-4,623	-2,798	-3,720	-369		-13,252
관리세대	140,078	140,078	140,078	140,078	14,283

<공공임대>                  단위: 억원

년도	~‘10	~‘20	~‘30	~‘40	~‘50	~‘54	계
적립액	423	408	408	408	265	7	1,919
소요액	887	3,294	2,790	3,047	1,174	32	11,224
부족액	-464	-2,886	-2,382	-2,639	-909	-25	-9,305
관리호수	25,742	25,742	25,742	25,742	1,714	-

<국민임대>(전체)               단위: 억원

년도	~‘10	~‘20	~‘30	~‘40	~‘46		계
적립액	1,775	14,688	18,110	15,478	2,414		52,465
소요액	1,379	33,467	94,255	111,227	31,963		272,291
부족액	396	-18,779	-76,145	-95,749	-29.549		-219,826
관리호수	450,580	916,580	916,580	466,000	13,000

주공, 그린벨트 720만평 깍아 국민임대주택 14만6,551가구 신설

10조5,500여억원 투입, 생활환경 나빠 환경만 훼손할 가능성 커!

주택공사가 그린벨트 내 10조5,520억원을 투입, 28개 지구에 걸쳐  14만6,551가구를 건설할 예정이며 이를 위해 720만평에 걸쳐 지구지정을 한 것으로 조사됐다.<첨부도표참조>

국회 건설교통위원회 김태환의원은 “주택공사가 2002년이후 지난 8월4일까지 전국적으로 14만6,551가구의 국민임대주택을 건설할 계획이며 총사업비는 10조5,520억원이나 된다”면서 “28개 지구에 걸쳐 지구지정을 한 곳이 여의도의 7배가 넘는 720만평으로 조사됐으며 아직 공사착공은 하지 않은 상태다”고 말했다.

김의원은 “국민임대주택을 건설하여 그린벨트를 훼손하는 것도 문제지만, 벽지에 건설한다면 교통, 교육, 생활환경 등 전반적으로 열악한 주거환경이 조성되어 결국은 입주자들로부터 외면 받게 될 것”이라면서 “환경은 환경대로 훼손되고 분양은 분양대로 되지 않는 ‘일거양실’의 정책이 될 가능성이 크다”며 신중히 추진할 것을 제안했다.

지역별 건설현황을 보면 경기지역이 단연 많아 407만평에 걸쳐 15개지구 6만3,332가구이며, △인천 104만평 2개지구 2만1,200가구 △대구 61만2천평 2개지구 1만2,373가구 △광주 40만9천평 2개지구 8,984가구 △대전 44만3천평 2개지구 9,520가구 △경남 30만4천평 2개지구 6,326가구 △부산 17만평 2개지구 3,691가구 △울산13만7천평 1개지구 2,613가구 순이다.

주공아파트 거주민, 브랜드신뢰도 낮고 방음 안돼 최대불만

주공이 건설한 아파트에 사는 사람의 월평균 소득은 190만원 정도이며, 가장 큰 불만은 위집 옆집에서 들리는 소음인 것으로 조사됐다.

또 주공아파트 거주민들은 주공의 기업이미지로고(CI)에 대해 40%만 알고 있을 뿐 아니라, 아파트를 살 때는 민간아파트를 선호하고 임대 시에만 주공아파트를 선호하는 등 주공의 브랜드에 대해 크게 신뢰를 하지 않는 것으로 조사됐다.

주공이 올해 7월 전국 199개단지 14만860세대를 모집단으로 공공분양 5년 임대 국민임대주택 등 1,500세대에 대해 주거만족도 조사를 한 결과 이 같이 나타났다.

주공아파트 거주민들은 만족도 조사에서 주공아파트의 시공상태 입지여건, 실내자재 하자보수에 대해 한결같이 80점 이하를 배점해 강한 불만을 표시했다. 또 주민들은 거실바닥재, 욕실시설의 디자인과 품질에 대해서도 76점의 저조한 만족도를 보였으며 방음상태 시공에 대해서는 46점의 최악의 점수를 부여, 옆집과 윗집의 소음에 크게 시달리고 있음을 보여줬다. 아파트 입지여건에 대해서도 70점대의 낮은 점수를 줘, 교통과 편의시설이 부족하여 생활의 불편을 느끼고 있으며, 단지 내 상가가 업종부족은 물론 가격도 비싸다고 불만을 표시했다. 주민들은 방음, 도배, 장판, 방수 및 배수 등의 시공에 강한 불만을 가지고 있었으며, 하자보수도 제때 이뤄지지 않아 불만이 높은 것으로 나타났다. 반면 직원의 친절도와 내부구조 및 외부자재에 대해서는 90점 이상을 보여 매우 만족한 상태이며 단지관리나 주거편리성에 대해서는 80점대를 보여 큰 불만이 없는 것으로 조사됐다.

주공아파트에 살면서도 분양을 희망한다면 주공아파트(34%)보다 민간아파트(51%)를 선호하고 있으며, 대신 임대를 원한다면 민간아파트보다 2배 이상 주공아파트를 원하는 것으로 조사됐다. 또 이번 조사결과 주공아파트 주민의 월평균소득은 190만원으로 분석됐다.

조사결과 전반적으로 주공아파트 주민들은 주공아파트가 민영아파트에 비해 품질이 떨어지며 하자보수가 미비하다는 의견이 높은 것으로 분석됐다.

내년부채 20조, 자금최악 불구 사옥 신·증축 건설에 1,030억원 사용

주택공사가 올해 자금부족으로 4,323억원을 외부에서 차입할 계획이며, 사채 8천억원을 포함하여 올해만도 약 2조5천억원의 부채가 늘었을 뿐 아니라, 06-07년 사이 건설물량의 급증으로 전체부채는 20조라는 최악의 자금사정이 예상되는 데도 불구하고 07년까지 지방본부 사옥을 신․증축하는데 1,030억원을 사용할 계획인 것으로 드러났다.(2004년 말 현재 주공부채 17조원)

주공은 04년 11월부터 07년까지 지하3층 지상 15층의 광주전남본부 사옥을 신축할 계획을 세우고 445억원을 사용할 계획이다.

같은 시기 대구경북본부 사옥도 지하2층 지상13층 규모로 건설할 계획이며 391억원의 예산을 쏟아 부을 예정이다.

이에 앞서 주공은 지난해 4월부터 12월까지 23억원을 투입 대전․충남본부 사옥을 6층에서 8층으로 2개 층 증축하였으며, 올해에는 또 부산본부사옥도 2개 층 증축하기 위해 3월부터 10월말까지 31억원을 사용한다.

증축계획은 내년에 이어져 2월부터 6월까지 울산경남본부의 사옥을 2개 층 증축하기 위해 38억원을 집행할 계획을 세웠다.

지난해 이후 사옥 신․증축을 위해 집행할 돈은 모두 1,030억원이나 된다.

그러나 주공은 앞으로 2012년까지 100만호 건설을 위해 매년 1조5-6천억원을 조달해야 할 뿐 아니라, 이를 마련하기 위해 올해만도 4천742억원을 차입한 실정이다.

특히, 부채가 내년에는 올해보다 약 5천억원이 늘어난 3조1,000억원으로 급증하고 07년에는 약 3조5천억원으로 증가할 예정이어서 재무상태가 매우 어려워진다. 이는 06-07년 사이는 건설물량이 13-14만호로 주공사상 최대물량을 건설하기 때문으로, 재무상태가 급격히 악화되는 시기인데도 불구하고 거금을 들여 사옥을 신․증축 한다는 것은 방만한 자금운영이라는 비난을 피할 수 없을 것이다.

1) 신축한 사옥 현황

구 분	광주전남	대구경북
규 모	지하3, 지상15층	지하2, 지상13
대지면적	1,337평	2,037
연 면 적	8,930	7,520
추정공사비	445억	391

2) 증축한 사옥 현황

구 분	대전충남	부 산	울산경남
현재규모	지하2,지상6	지하1, 지상5층	지하1, 지상6
증축규모	2개층	2개층	좌동
연 면 적	2,009(증396)	921평(증322)	1,373(증385)
공 사 비	23억	31	38
추진일정 - 착공 - 준공	’04. 4 ’04.12	’05. 3 ’05.10	’06. 2 ’06. 6

3) 추진 일정 (신축사옥)

․2003. 12       신축계획 수립

이사회 의결

․2004.  4 ～ 7   설계 및 건축허가

․     11       공사계약 및 착공

․2007.  8       준공 및 입주

국민임대주택 임대료편익, 지역별 불공평, 최대 6.3배 차이

국민임대주택의 임대료편익이 19평형 기준, 지역별로 주변시세 대비 최대 6.3배나 차이가 나는 등 임대료 부과에 형평성 없는 것으로 드러나 개선해야 할 것으로 분석됐다.

국회 김태환의원이 최근 국토연구원으로부터 제출받은 ‘2004 국민임대주택 입주자 편익 조사보고서’를 기초로 주변 아파트시세와 비교하여 국민임대주택 입주민이 어느 정도 저렴한 임대료를 지급하고 있는지를 보여주는 편익분석에서 가장 높은 편익을 보는 지역은 인천으로 주변시장시세 대비 43.6%의 임대료를 지불하여 매월 40만2,200원의 편익을 보는 것으로 조사됐다. 반면 편익이 가장 낮은 전라남도는 주변시세 대비 78.4%의 임대료를 지불하여 매월 6만3,500원의 편익을 보고 있어 인천과 비교할 경우 33만8,700원으로 무려 6.3배나 차이가 나는 것으로 드러났다. 서울의 경우도 주변시세 대비 47.4%의 임대료를 지불하여 39만4,600원의 높은 편익을 받고 있으나 지방의 경우는 대부분이 10만원 대로 편익이 낮아 대도시 일수록 국민임대주택에 거주할 경우 혜택을 많이 받는 것으로 밝혀졌다.

19평형을 기준으로 국토연구원이 조사한 월평균 주변시장임대료 대비 공공임대료 비중과 편익을 보면 ▲서울 47.4% 39만4,600원 ▲부산 63.6% 15만8,100원 ▲대구 73.4% 10만1,900원 ▲인천 43.6% 40만2,200원 ▲광주 70.9% 10만5,500원 ▲대전 48.4% 31만3,900원 ▲울산 67% 13만4,800원(이상 광역시) ▲경기 58.4% 23만1,000원 ▲강원 57.3% 18만9,500원 ▲충북 59.9% 17만3,400원 ▲충남 58.8% 21만1,800원 ▲전북 62.3% 14만2,800원 ▲전남 78.4% 6만3,500원 ▲경북 66.4% 12만8,200원 ▲경남 67.4%(이상 광역도)이었으며 전국평균 호당 월평균 입주자 편익은 18만3,800원이었으며, 24평행 23만900원, 19평형 18만9,600원, 15평형은 14만4,100원으로 큰 평수 일수록 편익도 큰 것으로 조사됐다.

이처럼 임대료가격이 크게 차이 나는 이유는 지역별로 집값차이와 경제사정이 다르다는 점을 감안하지 못한 탓으로 지역간 특성을 감안하여 표준임대료책정기준을 바꿔야 할 것으로 보인다.

더군다나 매월 임대료 4-5만원도 제때 못내 높은 연체율을 보이고 있는 입주민들의 사정을 감안하면 수 십 만원씩 편익이 나는 임대료산정방식은 서둘러 개선해야 할 것으로 보인다.