<금감위/금감원 국감 질의자료>

주택담보대출의 현황과 문제점

주택담보대출에 대하여 질문하겠습니다.

○ 은행권의 주택담보대출 규모는 2001년 약 85.4조원에 불과했으나, 2005년 5월말 현재 약 176.2조원으로 크게 늘어났습니다.

주택담보대출규모 추이
2001년말	2002년말	2003년말	2004년말	2005. 1/4	4월말	5월말
85.4	131.3	152.4	169.1	172.1	174.2	176.2
자료: 한국은행

○ 이처럼 은행을 비롯한 전 금융권의 주택담보대출 확대현상은 주택구입 수요와 이에 따른 대출수요가 과거에 비해 크게 증가하였기 때문입니다.

○ 현재의 주택담보대출의 정책방향은 주로 담보인정비율(LTV)을 규제하는 차원에서 이루어지고 있으나 주택담보대출 억제를 통한 주택가격안정이라는 목표를 달성하고, 주택실수요자에 대한 선별적 금융정책을 펴기 위해서는 주택담보대출 대책에 대한 보완이 필요합니다.

“미성년자 대출 문제”

○ 금감원의 실태점검 결과를 보면, 전체 금융권의 미성년자 주택담보 대출은 2002년 113억원에서 2004년 332억원으로 급증했으며, 올해의 경우 6월 현재 363억원으로 크게 증가하였습니다. 미성년자 대출자도 지난해 832명에서 올 상반기에만 876명으로 이미 예년 규모를 넘어선 것으로 나타나고 있습니다.

○ 감독당국은 은행 주택담보대출 취급시 개인신용평가를 실시하여 대출한도 결정 등에 반영하도록 지도하여 왔으나, 금번 현장점검 결과, 일부 은행에서 상환능력이 입증되지 않은 미성년자에 대하여 주택담보대출을 취급한 사례가 발견되었습니다.

○ 최근 몇 년 사이 미성년자의 주택담보 대출이 급증한 것은 고소득층 부모들이 자녀 명의로 주택을 매입할 경우 내야 하는 증여세를 줄일 목적으로 대출금을 매입자금으로 충당하는 편법을 쓰기 때문이라고 보여집니다.

☞ 금감원의 2단계 리스크 관리방안에서 이런 점을 시정하겠다고 하지만 같은 문제가 발생하지 않으려면, 상환능력이 없는 미성년자에 대한 대출심사를 엄격히 강화해야합니다. 이에 대한 금감원의 지도계획은 무엇입니까?

“변동금리 위주의 단기대출 비중 증가”

○ 주택자금대출의 특징 중 하나로 변동금리대출의 비중이 크게 증가했다는 점을 들 수 있습니다. 변동금리 대출이 2005년5월말 기준으로 173.8조원으로 84.2%를 차지한 반면, 고정금리 대출은 29.5조원으로 14.3% 수준입니다.

○ 변동금리대출의 증가는 저금리기조 지속으로 인해 차입자들이 고정금리보다는 변동금리를 선호하고 있고, 은행도 장기간의 대출금리 고정을 피하기 위해 변동금리대출을 우선 취급하고 있기 때문입니다.

금리조건별 주택담보대출 잔액

(단위: 억원, %, %p)

구 분	잔 액			비 중			비중증감 (03대비)
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말
고정 금리	335,282	289,368	295,393	19.4	14.6	14.3	-5.1
변동 금리	1,356,342	1,658,101	1,737,989	78.6	83.9	84.2	5.6
혼 합 형	34,174	27,830	30,029	2.0	1.4	1.5	-0.5
계	1,725,798	1,975,299	2,063,411	100.0	100.0	100.0	0.0

주: 일부 은행의 중도금․이주비 대출 및 구씨티은행 제외 기준

○ 변동금리부대출의 증가는 주택자금을 대출한 금융기관의 수익의 안정성을 저해하고 금리변동에 따라 은행의 이익이나 손실발생 가능성을 키운다는 점에서 많은 문제를 야기할 수 있습니다.

☞ 변동금리대출의 대출한도를 고정금리대출보다 낮게 책정하거나, 변동금리 대출 한도를 제한하고 일정 비율 이상의 대출에는 고정금리 적용을 의무화하도록 하여 고정금리의 장기대출 확대를 유도할 수 있다고 보는데 이에 대한 위원장의 견해는 무엇입니까?

“장기대출구조로의 전환이 필요”

○ 2005년5월말 주택담보대출의 약정만기별 구성비를 살펴보면, 약정만기 ‘3년이하’가 47.6% 수준으로 가장 높았으며, ‘10년초과’는 25.3% 등으로 나타나고 있습니다.

○ 2004년 이후 만기 10년초과의 장기대출 비중이 상승하고는 있으나, 소비자들이 대출기간보다는 금리에 민감하게 반응하는 성향을 보이는데다, 주택의 이주빈도가 매우 높고, 투자수요의 성향이 강해 장기대출이 낮은 형편입니다.

○ 만기구조의 단기화는 가계의 상환여력을 줄이고 결국 금융기관의 상환 리스크를 높인다는 문제를 발생시킬 수 있습니다.

○ 또한 대출기간이 3년 이하인 단기대출이 급증하면서 최근 2∼3년간 대출한 주택자금의 만기도래에 따른 대출의 연장문제가 제기되고 있습니다.

○ 따라서 장기대출을 유도하기 위해서는 장단기간 금리 차이를 완화해주는 몇 가지 대책이 필요합니다.

☞ 단기변동금리대출을 억제하고 장기고정금리대출의 비중을 높이기 위해서는 장기주택자금대출 상환금에 대한 소득공제폭을 확대할 필요도 있습니다. 보증료납입부분과 이자납입분에 대한 소득공제혜택을 부여하게 되면 주택 수요자의 실질적인 금리부담은 크게 낮아지게 됩니다. 이런 방안에 대한 위원장의 견해는 무엇입니까?

“채무상환불능에 대한 보증장치 미흡”

○ 우리나라의 주택금융시장에서는 주택자금대출에 대한 보증기능의 미비 등으로 금융기관이 대출에 수반되는 위험을 대부분 부담하고 있는 실정입니다.

○ 주택정책의 효율적 추진, 소비자의 자금수요 지원 및 가계나 금융기관의 부실화 방지를 위해서는 주택자금대출 보증의 활성화가 필수적입니다.

○ 외국에서는 대개 LTV가 75∼80%를 초과하는 부분에 대해서는 보증 또는 보험가입을 의무화하고 있습니다.

○ 우리나라의 경우에도 LTV 비율이 일정한 수준 이상인 대출의 경우 초과분에 대해서는 신용보증을 의무화하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

☞ 예를 들면 LTV 60%를 기준으로 하고, 이를 초과하는 부분에 대해 보증 또는 보험을 의무화하되, 주택가격이 낮거나 저소득층의 경우에는 보증수수료를 적게 부담하는 방향으로 하면 된다고 보는데 이에 대해 어떻게 생각합니까?

“실수요자에 대한 지원 강화”

○ 주택자금대출 축소조치는 주택부문에 대한 자금유입을 차단해 투기수요를 억제하는 데는 효과가 있지만, 내집마련을 위한 실수요자에 대한 금융자금 조달을 어렵게 만들 우려가 있습니다.

○ 따라서 주택자금대출시장을 실수요자 중심으로 개편해 대출억제가 미치는 부작용을 최소화하는 대책을 마련할 필요가 있습니다.

☞ 저소득층에게는 가능한 한 장기의 대출을 제공해 원금상환 부담을 경감시켜주는 한편, 원리금상환에 대한 세제혜택을 강화하는 것이 바람직하며, 서민층의 주택마련을 지원하기 위해 일정가격 이하의 주택에는 담보대출 비율을 완화하거나 적용하지 않도록 해야 한다고 보는데 이에 대한 견해는 무엇입니까?

“주택담보대출의 투기자금으로의 유출문제”

○ 투기지역 또는 투기과열지구에 대한 대출은 2003말～2005년5월말까지 29.4% 증가한 반면, 기타지역 대출은 7.8% 감소하였습니다.

○ 투기지역 또는 투기과열지구 대출 비중은 2003말 66.1%에서 2005년5월말 73.2%로 상승하였으며, 투기지역 대출잔액은 현재 80.2조원으로 전체의 38.8% 수준입니다.

투기지역 주택담보대출 현황

(단위: 억원, %)

구 분	잔 액			비 중			증가율
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말 대비
투기+투기과열 (투기지역)	1,170,586 -	1,436,913 -	1,514,678 (801,583)	66.1 -	72.5 -	73.2 (38.8)	29.4 -
기 타 지 역	600,109	543,752	553,236	33.9	27.5	26.8	-7.8
계	1,770,694	1,980,665	2,067,914	100.0	100.0	100.0	16.8

○ 또한 6억원초과 대출은 86.8%가 증가하여 고액대출을 중심으로 주택담보대출이 크게 늘어났습니다.

☞ 이처럼 투기지역의 대출과 고액대출이 증가한 이유는 실수요자 중심의 주택담보대출이 아니라 주택을 담보로 투기자금을 마련하기 위한 것으로 보입니다. 투기지역에 대한 담보대출비율(LTV)을 제한하고 여러 조치를 취했음에도 불구하고 증가한 것은 문제가 있다고 봅니다. 현재 이에 대한 감독당국의 계획은 무엇입니까?

“상환능력에 따른 담보대출이 필요”

○ 부채비율별 현황을 살펴보면 실제 부채비율 1,000%이상인 차주에게 실행된 대출은 2003년 2조8천억원에서 2005년 5월말 5조6천억원으로 두배이상 불어났고, 반면 부채비율 50%미만인 경우 담보대출 잔액은 2003년 19조9천억원에서 2005년 5월말 17조5천억원으로 줄어드는 추세였습니다.

○ 현장점검 결과 상당수 은행에서 최하위 신용평가 등급 차주에 대해서도 별도 제한 없이 대출을 취급하는 등 신용평가 결과 반영이 미흡한 사례가 발견되었습니다.

○ 이런 이유는 주택의 특성상 담보가치를 확보하기 편하고 마땅한 투자처를 찾지 못한 은행들이 주로 주택담보대출에 의존했기 때문입니다.

☞ 담보대출비율을 제한함으로 주택시장의 과열을 억제하고 금융기관의 건전성을 강화하는데 어느 정도 기여하는 것은 사실이지만, 담보가치 위주의 대출방식을 가구의 상환능력 중심으로 개편하는 보다 근본적인 방향전환이 요구됩니다. 이에 대해 어떻게 생각합니까?

“부동산 가격 하락시 문제점”

○ 금번 부동산 대책은 부동산담보대출 규제방안과 더불어 시행되는 등 종합적이고 정부의지가 강력하다는 점에서 단기적으로 부동산 가격 하락이 예상됩니다.

○ 부동산 가격이 하락한다고 하여도, 2005년 6월말 현재 국내은행의 평균 LTV 비율은 56%이며 가계대출 연체율도 낮은 수준이라 아직은 은행의 부실가능성을 크게 염려할 정도는 아니라고 봅니다.

☞ 부동산 가격이 담보가액 이하로 떨어져 금융회사의 최종손실로 이어질 수 있는 부분은 크지 않을 것으로 예상되나, 주택가격의 80%까지 대출해준 캐피탈사와 후순위담보를 주로 보유하고 있는 상호저축은행들은 부동산 가격이 하락할 경우 부실화될 수 있으며, 금리인상에 따른 가계의 이자상환 부담이 가중될 가능성도 존재합니다. 이에 대한 대책은 무엇입니까?

<참고 자료>

행정구역별 주택담보대출 추이

(단위: 억원, %)

구 분	잔 액			비 중			증가율
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말대비
서울	477,903	601,682	638,021	36.4	37.1	37.1	33.5
부산시	82,838	96,768	102,413	6.3	6.0	6.0	23.6
대구시	52,430	60,277	60,919	4.0	3.7	3.5	16.2
인천시	97,179	109,193	115,661	7.4	6.7	6.7	19.0
광주시	21,005	23,360	23,192	1.6	1.4	1.3	10.4
대전시	34,773	43,408	46,170	2.6	2.7	2.7	32.8
울산시	14,098	17,526	19,108	1.1	1.1	1.1	35.5
경기도	392,417	488,200	522,098	29.8	30.1	30.4	33.0
강원도	11,074	13,825	15,304	0.8	0.9	0.9	38.2
충남	15,404	24,076	26,353	1.2	1.5	1.5	71.1
충북	13,723	15,445	16,887	1.0	1.0	1.0	23.1
경북	22,087	27,840	28,949	1.7	1.7	1.7	31.1
경남	43,096	57,005	60,647	3.3	3.5	3.5	40.7
전북	16,405	18,025	18,176	1.2	1.1	1.1	10.8
전남	13,100	14,933	14,945	1.0	0.9	0.9	14.1
제주	7,182	8,833	9,488	0.5	0.5	0.6	32.1
계	1,314,715	1,620,396	1,718,331	100.0	100.0	100.0	30.7

주: 담보소재지 파악이 불가능한 대출잔액(05.5말 현재 42.5조원) 제외 기준

금융권별․행정구역별 주택담보대출1) 현황

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분	은 행	생 보	손 보	단위 농협	단위 수협	신 협	저축은행	계
서 울	570,652	19,744	6,499	25,003	2,281	5,288	8,555	638,021
	(89.4)	(3.1)	(1.0)	(3.9)	(0.4)	(0.8)	(1.3)	(100.0)
부 산	74,354	8,501	2,273	7,520	2,690	3,240	3,835	102,413
대 구	40,313	3,239	1,541	11,888	97	2,794	1,048	60,919
인 천	85,915	10,170	2,374	8,777	3,885	2,279	2,262	115,661
광 주	15,395	1,837	936	3,641	65	983	334	23,192
대 전	29,191	2,055	1,070	10,293	21	2,592	950	46,170
울 산	12,411	1,399	475	3,315	860	335	314	19,108
경 기	421,747	38,614	12,657	33,997	4,263	3,143	7,678	522,098
	(80.8)	(7.4)	(2.4)	(6.5)	(0.8)	(0.6)	(1.5)	(100.0)
강 원	10,295	751	159	2,843	127	632	498	15,304
충 남	17,660	2,208	484	3,691	295	1,181	834	26,353
충 북	10,365	1,663	416	1,599	1	2,471	371	16,887
경 북	16,832	1,593	227	8,035	846	847	570	28,949
경 남	38,856	3,326	968	12,099	2,139	1,151	2,107	60,647
전 북	12,635	1,455	541	1,415	535	1,192	404	18,176
전 남	9,291	1,117	159	2,892	482	713	291	14,945
제 주	6,450	158	30	1,537	758	398	157	9,488
계	1,372,362	97,826	30,808	138,545	19,342	29,238	30,209	1,718,331
	(79.9)	(5.7)	(1.8)	(8.1)	(1.1)	(1.7)	(1.8)	(100.0)

주: 1) 담보소재지 파악이 불가능한 대출잔액(05.5말 현재 42.5조원) 제외 기준

2) ( )는 해당지역내 금융권별 비중(%)

금융권별․주택종류별 주택담보대출1) 현황

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분		은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
단 독	주 택	85,139	1,298	582	50,462	3,416	11,928	3,547	156,372
		6.5	1.3	1.9	29.5	18.2	46.2	11.8	9.3
공 동	주 택	1,215,100	96,414	30,297	120,324	15,346	13,880	26,639	1,518,000
		93.5	98.7	98.1	70.5	81.8	53.8	88.2	90.7
	아파트	1,089,939	92,664	29,421	89,461	13,039	8,662	23,778	1,346,964
		83.8	94.8	95.3	52.4	69.5	33.6	78.8	80.4
	연립	61,148	1,771	403	30,863	570	2,348	1,642	98,743
		4.7	1.8	1.3	18.1	3.0	9.1	5.4	5.9
	다세대	58,054	1,967	455	-	1,623	2,222	874	65,194
		4.5	2.0	1.5	0.0	8.6	8.6	2.9	3.9
	기타	5,959	12	19	-	114	648	346	7,098
		0.5	0.0	0.1	0.0	0.6	2.5	1.1	0.4
계		1,300,239	97,712	30,879	170,786	18,762	25,807	30,186	1,674,371
		100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0

주：1) 일부은행의 중도금․이주비대출 또는 주택종류 파악이 불가능한 대출 잔액('05.5말 현재 46.9조원) 제외 기준

2) 표 내부의 하단은 각 금융권에서의 주택종류별 비중

미성년자에 대한 주택담보대출 현황

(단위: 명, 억원, %)

구 분		미성년자 대출		총대출		미성년자대출 비중
		04말	05.6말	04말	05.5말	04말	05.5말
은 행	명수	470	499	-	-	-	-
	금액	204	228	1,630,670	1,687,122	0.01	0.01
생 보	명수	25	28	-	-	-	-
	금액	10	11	91,928	97,834	0.01	0.01
단위농협	명수	314	337	-	-	-	-
	금액	116	123	156,636	170,786	0.07	0.07
단위수협	명수	8	7	-	-	-	-
	금액	1.4	0.8	18,949	21,029	0.01	0.00
신 협	명수	6	5	-	-	-	-
	금액	0.6	0.08	25,992	29,424	0.00	0.00
계	명수	823	876	-	-	-	-
	금액	332	363	1,924,174	2,006,196	0.02	0.02

주: 파악이 불가능한 손보 및 상호저축은행 제외

금융권별․대출금액 규모별 주택담보대출 잔액

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분	은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
1억원이하	1,122,604	70,878	21,496	115,386	14,604	21,225	13,532	1,379,727
	66.5	72.4	69.6	67.6	69.4	72.1	43.9	66.7
1억원초과～ 2억원이하	361,795	19,642	6,462	30,046	3,610	4,885	6,758	433,197
	21.4	20.1	20.9	17.6	17.2	16.6	21.9	20.9
2억원초과～ 3억원이하	109,773	4,419	1,737	12,546	1,507	1,646	3,491	135,119
	6.5	4.5	5.6	7.3	7.2	5.6	11.3	6.5
3억원초과～ 4억원이하	41,916	1,100	636	5,540	639	600	1,409	51,839
	2.5	1.1	2.1	3.2	3.0	2.0	4.6	2.5
4억원초과～ 5억원이하	23,210	518	309	3,192	356	289	872	28,745
	1.4	0.5	1.0	1.9	1.7	1.0	2.8	1.4
5억원초과～ 6억원이하	8,872	298	50	1,300	90	325	714	11,649
	0.5	0.3	0.2	0.8	0.4	1.1	2.3	0.6
6억원초과～ 10억원이하	15,703	709	160	1,884	173	278	1,399	20,306
	0.9	0.7	0.5	1.1	0.8	0.9	4.5	1.0
10억원초과	3,245	271	49	892	51	177	2,643	7,328
	0.2	0.3	0.2	0.5	0.2	0.6	8.6	0.4
계	1,687,119	97,834	30,899	170,786	21,029	29,424	30,818	2,067,911
	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0

주：1) 일부은행의 중도금․이주비 대출 잔액('05.5말 현재 7.5조원) 제외기준

2) 표 내부의 하단은 해당 금융권 내에서의 대출금액 규모별 비중

금융권별․담보가액 규모별 주택담보대출 잔액

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분	은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
2억원이하	757,355	70,934	22,368	110,362	13,004	22,836	16,703	1,013,563
	54.0	72.6	72.4	64.8	64.4	78.7	54.2	56.9
2억원초과～ 4억원이하	368,725	19,707	5,550	37,955	4,386	3,449	6,950	446,723
	26.3	20.2	18.0	22.3	21.7	11.9	22.5	25.1
4억원초과～ 6억원이하	137,068	4,099	1,914	12,580	1,432	1,440	2,291	160,824
	9.8	4.2	6.2	7.4	7.1	5.0	7.4	9.0
6억원초과～ 8억원이하	68,035	1,047	575	4,827	533	484	1,242	76,742
	4.8	1.1	1.9	2.8	2.6	1.7	4.0	4.3
8억원초과～ 10억원이하	29,687	422	187	1,939	257	277	876	33,646
	2.1	0.4	0.6	1.1	1.3	1.0	2.8	1.9
10억원초과	42,294	1,560	290	2,767	583	545	2,779	50,820
	3.0	1.6	0.9	1.6	2.9	1.9	9.0	2.9
계	1,403,165	97,769	30,885	170,430	20,196	29,031	30,841	1,782,317
	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
(2억원초과)	46.0	27.4	27.6	35.2	35.6	21.3	45.8	43.1
(6억원이하)	90.0	96.9	96.6	94.4	93.2	95.5	84.1	91.0
(6억원초과)	10.0	3.1	3.4	5.6	6.8	4.5	15.9	9.0

주：1) 담보가액 규모 파악이 불가능한 대출 잔액('05.5말 현재 36.1조원) 제외

2) 표 내부의 하단은 해당 금융권 내에서의 대출금액 규모별 비중

금융권별․약정만기별 주택담보대출 잔액

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분	은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
1년이하	147,291	269	153	57,617	3,659	2,872	16,963	228,825
	8.7	0.3	0.5	33.7	17.4	9.8	55.0	11.1
1년초과~ 2년이하	75,948	762	56	42,519	4,907	11,090	6,808	142,089
	4.5	0.8	0.2	24.9	23.3	37.7	22.1	6.9
2년초과~ 3년이하	560,867	3,948	2,078	24,263	6,526	9,494	5,712	612,888
	33.2	4.0	6.7	14.2	31.0	32.3	18.5	29.6
3년초과~ 4년이하	209,897	1,297	1,034	7,562	1,479	2,180	214	223,664
	12.4	1.3	3.3	4.4	7.0	7.4	0.7	10.8
4년초과~ 5년이하	149,664	25,310	9,605	26,711	3,162	3,533	1,111	219,096
	8.9	25.9	31.1	15.6	15.0	12.0	3.6	10.6
5년초과~ 10년이하	95,874	13,850	3,491	4,610	1,062	210	12	119,108
	5.7	14.2	11.3	2.7	5.0	0.7	0.0	5.8
10년초과~ 15년이하	184,417	26,041	11,162	1,504	194	4	-	223,323
	10.9	26.6	36.1	0.9	0.9	0.0	0.0	10.8
15년초과	263,162	26,356	3,320	5,998	40	41	-	298,917
	15.6	26.9	10.7	3.5	0.2	0.1	0.0	14.5
계	1,687,119	97,834	30,899	170,784	21,029	29,424	30,818	2,067,909
	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
3년이하	46.5	5.1	7.4	72.8	71.8	79.7	95.7	47.6
3년초과～ 5년이하	21.3	27.2	34.4	20.1	22.1	19.4	4.3	21.4
5년초과～ 10년이하	5.7	14.2	11.3	2.7	5.0	0.7	0.0	5.8
10년초과	26.5	53.6	46.9	4.4	1.1	0.2	0.0	25.3

주：1) 일부은행의 중도금․이주비 대출 잔액('05.5말 현재 7.5조원) 제외 기준

2) 표 내부의 하단은 각 금융권에서의 만기별 비중

금융권별․약정만기별 주택담보대출 신규취급액

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분	은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
1년이하	24,099	64	15	533	4,654	1,558	15,358	46,281
	8.8	0.3	0.2	1.5	44.6	13.3	71.0	12.1
1년초과～ 2년이하	6,213	14	8	1,818	2,009	4,436	2,858	17,356
	2.3	0.1	0.1	5.2	19.2	38.0	13.2	4.5
2년초과～ 3년이하	38,544	38	44	11,058	2,541	4,448	3,058	59,731
	14.0	0.2	0.6	31.9	24.3	38.1	14.1	15.6
3년초과～ 4년이하	19,999	24	5	318	107	754	24	21,231
	7.3	0.1	0.1	0.9	1.0	6.5	0.1	5.5
4년초과～ 5년이하	19,537	1,283	1,521	16,958	1,093	418	335	41,145
	7.1	5.7	21.0	49.0	10.5	3.6	1.5	10.7
5년초과～ 10년이하	8,410	140	202	1,180	1	63	5	10,002
	3.1	0.6	2.8	3.4	0.0	0.5	0.0	2.6
10년초과～ 15년이하	75,863	8,979	4,455	636	27	-	-	89,959
	27.6	39.8	61.4	1.8	0.3	0.0	0.0	23.5
15년초과	82,519	12,016	1,001	2,136	8	7	-	97,686
	30.0	53.3	13.8	6.2	0.1	0.1	0.0	25.5
계	275,184	22,558	7,251	34,637	10,441	11,684	21,637	383,393
	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
(3년이하)	25.0	0.5	0.9	38.7	88.2	89.4	98.3	32.2
(3년초과～ 5년이하)	14.4	5.8	21.0	49.9	11.5	10.0	1.7	16.3
(5년초과～ 10년이하)	3.1	0.6	2.8	3.4	0.0	0.5	0.0	2.6
(10년초과)	57.6	93.1	75.2	8.0	0.3	0.1	0.0	48.9

주 : 표 내부의 하단은 각 금융권에서의 만기구분별 비중

금융권별․차주 부채비율별 주택담보대출 잔액

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

부채비율	은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
50%미만	171,490	738	-	-	304	-	2,123	174,654
	33.8	3.3	-	-	3.8	-	16.1	31.7
50%~100%	22,182	1,896	-	-	637	-	2,913	27,628
	4.4	8.6	-	-	7.9	-	22.1	5.0
100%~150%	30,476	2,605	-	-	911	-	2,707	36,698
	6.0	11.8	-	-	11.3	-	20.5	6.7
150%~200%	31,542	2,584	-	-	812	-	1,875	36,814
	6.2	11.7	-	-	10.1	-	14.2	6.7
200%~250%	31,317	2,679	-	-	784	-	1,238	36,017
	6.2	12.1	-	-	9.8	-	9.4	6.5
250%~300%	32,791	2,194	-	-	614	-	694	36,294
	6.5	9.9	-	-	7.7	-	5.3	6.6
300%~400%	42,432	3,124	-	-	905	-	576	47,036
	8.4	14.1	-	-	11.3	-	4.4	8.5
400%~500%	30,097	2,031	-	-	625	-	373	33,127
	5.9	9.2	-	-	7.8	-	2.8	6.0
500%~1000%	62,131	2,889	-	-	1,384	-	563	66,967
	12.2	13.0	-	-	17.2	-	4.3	12.2
1000%이상	53,079	1,413	-	-	1,055	-	126	55,672
	10.5	6.4	-	-	13.1	-	1.0	10.1
담보대출잔액	507,536	22,152	-	-	8,031	-	13,188	550,907
	100.0	100.0	-	-	100.0	-	100.0	100.0
250%미만	287,006	10,501	-	-	3,448	-	10,856	311,811
	56.5	47.4	-	-	42.9	-	82.3	56.6
250%이상	220,530	11,652	-	-	4,583	-	2,332	239,097
	43.5	52.6	-	-	57.1	-	17.7	43.4
(500%이상)	115,210	4,303	-	-	2,438	-	689	122,639
	22.7	19.4	-	-	30.4	-	5.2	22.3
(1000%이상)	53,079	1,413	-	-	1,055	-	126	55,672
	10.5	6.4	-	-	13.1	-	1.0	10.1

주: 1) 자료 파악이 불가한 금융회사(조흥․농협중앙회, 삼성생명 이외 모든 생보, 손보, 단위농협, 신협) 및 대출 잔액(151.7조원) 제외 기준

2) 표 내부의 하단은 각 금융권에서의 비중

토지투기지역 토지담보대출 현황

(단위: 억원, %, %p)

구 분	잔 액			비 중			비중 증감
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말 대비
투기지역 토지담보대출	10,119	71,184	82,919	10.7	35.4	36.6	25.9
전체 토지담보대출	94,793	201,081	226,634	100.0	100.0	100.0	0.0

주: 담보소재지 파악이 불가능한 대출잔액(3.1조원) 제외 기준

금융권별 토지투기지역 토지담보대출 현황

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분	은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
투기지역 토지 담보대출	23,849	27	193	49,739	914	-	8,197	82,919
(비중)	39.0	8.3	44.7	42.9	25.9	0.0	26.2	36.6
전체 토지담보 대출	61,093	320	432	115,989	3,535	13,959	31,307	226,634

주: 담보소재지 파악이 불가능한 대출잔액(3.1조원) 제외 기준

주택담보인정(LTV)비율 추이

기 간	구 분		투기지역		투기과열지역		지 역
			주택	아파트	주택	아파트	주택	아파트
’02.9.6 이전	3년이하		X	X	X	X	X	X
	3년～10년		X	X	X	X	X	X
	10년이상		X	X	X	X	X	X
’02.9.6 ～ ’02.10.14	3년이하		X	X	60%	60%	X	X
	3년～10년		X	X	60%	60%	X	X
	10년이상		X	X	60%	60%	X	X
’02.10.14～ ’03.5.23	3년이하		60%	60%	60%	60%	60%	60%
	3년～10년		60%	60%	60%	60%	60%	60%
	10년이상		60%	60%	60%	60%	60%	60%
’03.5.23 ～ ’03.10.29	3년이하		50%	50%	50%	50%	60%	60%
	3년～10년		60%	60%	60%	60%	60%	60%
	10년이상		60%	60%	60%	60%	60%	60%
’03.10.29～ ’04.3.24	3년이하		50%	40%	50%	50%	60%	60%
	3년～10년		60%	40%	60%	60%	60%	60%
	10년이상		60%	60%	60%	60%	60%	60%
‘04.3.24 ～ ’05.7.4	3년이하		50%	40%	50%	50%	60%	60%
	3년～10년		60%	40%	60%	60%	60%	60%
	10년 이상	일시상환	60%	60%	60%	60%	60%	60%
		분할상환	70%	70%	70%	70%	70%	70%
‘05.7.4 ～ 현재	3년이하		50%	40%	50%	50%	60%	60%
	3년～10년		60%	40%	60%	60%	60%	60%
	10년 초과	담보가액 6억원초과1)	60%	40%	60%	60%	60%	60%
		담보가액 6억원이내2)	60%	60%	60%	60%	60%	60%
	10년이상 분할상환3)		70%	70%	70%	70%	70%	70%

주：1) 담보가액 6억원 초과 아파트에 대한 거치기간 1년미만, 중도상환수수료가 부과된 원리금분할상환 주택담보대출은 제외

2) 주1)에 해당하는 대출 포함

3) 한국주택금융공사에 매각 또는 자체 유동화계획이 있는 고정금리부 대출(1년거치 이내, DTI 40% 이하)에 한함

8․31 부동산종합대책 주요내용

구 분	주요내용	예상효과
주택공급	- 송파신도시 200만평 신규개발	- 강남 5만가구 공급 확대
	- 판교신도시 주택공급 10% 확대	- 2,600가구 공급증가
세제강화	- 1가구 2주택 양도세 중과(9～36% → 50%)	- 투기적 가수요 억제
	- 종부세 과세대상 하향조정 (주택 9억 → 6 억, 나대지 6억 → 3억원)	- 과세대상 증가
토지관련	- 개발부담금제 부활, 기반시설 부담금제 도입	- 개발이익 환수
	- 토지거래 허가 및 사후이용 규제 강화	- 땅 투기수요 억제
서민 주거안정	- 그린벨트 해제예정지 국민임대주택 공급	- 임대주택 확대 공급
	- 실수요자 중심의 청약제 개편	- 서민 내집마련 혜택

주택담보대출 리스크관리 강화 방안 주요내용

구 분	주요내용	비 고
투기지역 APT 담보대출 제한	- 투기지역 APT 담보대출 취급건수 제한 ․동일차주의 대출취급건수 1회로 제한 ․배우자 대출받은 경우, 또는 30세미만 미혼차주의 경우 DIT* 40% 적용	취급건수 제한규제 적용대상이 동일차주에서 동일세대로 확대
미성년자 주택 담보대출 제한	- 미성년자 주택담보대출 취급 전면 금지 ․기대출 만기도래시 전액상환	기대출에 대하여 1년 유예기간 부여
특정 주택담보 대출 만기 전액상환	- 동일차주 동시 주택담보대출 규제 ․APT 대출취급건수 3건 이상시 전액상환	1년 유예기간 부여 미시정시 강제상환
LTV 하향조정	- 은행 및 보험사 : 60% → 40% - 상호저축은행 : 70% → 60%	-

* 총부채상환비율(Debt-To-Income ratio)

= (주택담보대출 연원리금 상환액 + 기타부채 연이자 상환액) / 총소득