2005. 10. 11(화) 건설교통부 총 16 장	보도자료	국회의원 안 상 수 (한나라당, 의왕․과천)

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“현 정부 임대주택정책의 문제점을 총체적으로 짚어본다”

1. 영세민 보호 못하는 영구임대주택

- 05년 6월말 현재 14만78호 가운데 45.7%인 6만4069호가 비영세민, 5만539호 입주대기로 최장 11년 기다려야

2. 주택관리공단 직원들의 도덕적 해이, 영구임대주택 ‘부정입주’

- 뇌물 받고 점수 조작, 예비후보자 순위조작 통해 미자격자 입주시켜, 8월말 현재 부정입주 80건 발생

3. 투기대상으로 전락한 5년 공공임대주택

- 8월말 현재 다중계약자 117명에 236호, 지난 2년간 66명에 152호의 아파트 일반 분양돼

4. 입주기준 미비로 1인가구와 자산가들의 터전 돼버린 국민임대주택

- 계약자의 24.2%인 1만4,000여호가 1인 가구, 공시지가 8억3,290만원짜리 토지 ․ 벤즈 E320 승용차 소유한 사람도 거주

5. 엉터리 수요조사로 추가 미분양 우려되는 국민임대주택

- 주택보급률 100% 상회하고 인구 감소하는 군 단위 지역에서의 건설도 문제

6. 임대주택 임대료, 물가상승률 무시하고 매년 5%씩 고정 인상

- 03년 실질물가상승률은 3.1%, 그러나 주택공사는 5% 고정 인상함으로써 70억원 과다징수

☞　보도자료 중 2, 4, 5, 6은 지난 9월 27일 주택공사 때 기 배포된 것이고 1, 3은 신규 자료

“현 정부 임대주택정책의 문제점을 총체적으로 짚어본다”

0 정부는 영세민들의 주거안정을 지원하기 위해 영구임대주택 보급

- 90년도부터 95년까지 ‘영세민’ 대거 입주

- 서울의 19개 단지 2만7,031호를 비롯해 전국적으로 126개 단지에 14만78호

0 95년을 끝으로 영구임대주택 공급이 중단됐고, 이후에는 국민임대주택 공급

- 국민임대주택은 다시 크게 3가지로 구분

- 5년 임대 후 분양전환 되는 ‘5년 공공임대’가 있고, 임대기간이 30년인 ‘국민임대가’ 있으며, 임대기간이 50년인 ‘50년 공공임대’로 구분

임대주택 공급유형별 현황(05년 8월 현재)

공급유형	지구수	관리호수내역
		호수	점유율
합 계	498지구	316,983호	100%
5년 공공임대	153	104,463	33.0
국민임대	64	46,700	14.7
50년 공공임대	155	25,742	8.1
영구임대	126	140,078	44.2

0 영구임대주택은 대개 7～12평형으로 이뤄져 있고, 임대보증금은 평형에 따라 170～270만원까지이며, 월 임대료는 3～5만 원선

- 이에 반해 국민임대주택은 최소 12평형에서 최대 33평형으로 구성됐고, 임대보증금은 최소 1천만 원 이상이며, 월 임대료는 10만원 내외

- 바로 이런 점 때문에 정부가 무주택자의 주거안정을 위해 저리의 자금을 지원 받아 국민임대주택을 공급하더라도 보증금과 월 임대료가 비싸 일정한 소득이 없는 도시영세민에게는 그림의 떡

국민임대주택의 평형별 임대보증금 및 월임대료 현황(05년 9월 현재)

평형	지구명	임대보증금(천원)	월임대료(천원)
16평	양평공흥	14,500	91
24평	의정부송산1	31,180	113
	의정부송산2	30,310	118
	의정부송산4	30,310	118
	양주덕정2	25,460	150
33평	의정부송산5	44,100	170
	의정부송산6	44,100	170
	동두천송내1	34,000	182
	동두천송내5	31,500	161
	양주덕정1	34,700	172
	포천송우3	28,000	230

0 그러다보니 영구임대주택에 살다가 자식들의 취득 등으로 ‘영세민’ 생활을 벗어났다고 해서 영구임대주택에서 나오거나 혹은 국민임대주택으로 이사하는 것은 쉽지 않은 일

- 영구임대주택 거주자 가운데 절반에 가까운 45.7%가 비영세민인 것도 이와 무관치 않으며, 입주자격 자격상실에도 불구하고 공가가 발생하지 않는데 따른 입주 어려움은 자연 영구임대주택을 관리하는 직원들이 뇌물을 받고 입주 순서를 바꾸는 것과 같은 비리 양산

- 따라서 소득 초과로 입주 자격을 잃은 영구임대주택 입주민이 자연스럽게 국민임대주택으로 옮겨갈 수 있도록 임대주택 순환체계 마련하는 것 대단히 중요

0 한편 영구임대주택의 입주조건은 영세민 등이고, 국민임대주택의 경우에는 평형에 따라 입주조건이 달라지는데 우선 15평 이하는 도시근로자 월평균 소득의 50% 이하인자, 즉 월 155만6,000원 이하 소득을 올리는 사람

- 18평 이상의 경우에는 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하인자, 월 소득이 즉 311만3,000원 이하인 사람이 입주 가능

- 이처럼 입주조건을 소득수준으로만 제한하다보니, 큰 평형의 국민임대주택에 가족 없이 혼자 사는 사람이 입주하는가 하면 토지와 자가용 등 상당수의 자산을 갖고 있음에도 국민임대주택에 입주하는 모순 발생

- 따라서 향후 국민임대주택 입주조건은 저출산 문제 해결을 위해서라도 다자녀에게 우선권을 주는 것과 함께 일정 정도 이상의 자산을 가진 사람은 입주할 수 없도록 제도 개선 필요

영구임대주택과 국민임대주택 비교

구 분		입 주 자 격	공 급 시 기	평 형	임 대 료
					보 증 금	월 세
영구임대		영세민 등	90년～95년	7～12	170～315만원	3～6만원
국민 임대	국민임대(30년)	도시근로자월평균 소득의 50%(70%)이하인 무주택세대주	00년부터	11～18	평균 1,300만원 수준	평균 12만원 수준
	5년 공공임대	무주택세대주	95년부터	11～33	평균 2,700만원 수준	평균 16만원 수준
	50년 공공임대	무주택세대주	93～00년	11～15	평균 1,200만원 수준	평균 16만원 수준

☞ 소득의 50%는 15평 이하, 70%는 18평 이상 신청 가능

0 이밖에도 법령 미비로 도시저소득층을 위한 국민임대주택이 불법 거래되거나 또는 1인 다중계약으로 투기대상으로 전락한 문제도 한시바삐 시정해야 할 문제

0 아울러 그렇지 않아도 8월말 현재 국민임대주택의 34.4%가 미분양인 가운데 엉터리 수요조사로 추가 미분양이 우려되는 것과 함께 물가상승률을 무시하고 무조건적으로 임대료를 매년 5%씩 올리는 문제도 반드시 시정해야 할 과제

영세민 보호 못하는 영구임대주택

- 05년 6월 말 현재 14만78호 가운데 45.7%인 6만4069호가 비영세민,

자격상실 관련 조건 미비로 3년 전보다 1만6371호 증가, 5만539호 입주대기 -

0 주택공사는 영세민들의 주거안정을 지원하기 위해 영구임대주택 보급

- 90년도부터 95년까지 ‘영세민’ 대거 입주

- 서울의 15개 단지 2만3628호를 비롯해 전국적으로 126개 단지에 14만78호

- 영구임대주택는 7～12평형으로 이루어져 있고, 임대보증금은 평형에 따라 170～270만원까지이며, 월 임대료는 3～5만원 선

0 95년을 끝으로 영구임대주택 공급 중단됐고, DJ정부 들어서부터 국민임대주택 공급

0 영구임대주택과 관련, 문제는 애초 영세민을 위해 건축됐음에도 불구하고 6월말 현재 14만78호 가운데 무려 절반에 가까운 45.7%인 6만4069호가 비영세민이라는 것

- 이를 자세히 살펴보면, 6만4069호 가운데 25.3%인 1만6210호가 일반청약자이고, 74.7%인 4만7859호는 영세민 자격 상실자

- 일반청약자는 90년대 영구임대주택을 공급할 당시 수요가 부족해 부족분만큼 영세민이 아닌 일반인이 입주한 경우

- 영세민 자격 상실자는 애초 영세민 자격으로 입주했다가 자녀의 취업 등 소득증가로 영세민 자격을 상실한 사람들

영구임대주택 입주자 현황           (2005.6.30. 현재)

지 역	단지	계	영세민	비수급자
				일반청약자	영세민자격상실자
계	126개	140,078호	76,009	16,210	47,859
서 울	15	23,628	9,892	1,784	11,952
경 기	18	19,664	10,110	2,407	7,147
부 산	9	15,571	8,223	2,951	4,397
인 천	4	6,054	3,129	664	2,261
강 원	7	4,161	2,536	274	1,351
충 북	6	6,139	3,533	1,047	1,559
대전충남	13	13,405	7,375	2,183	3,847
전 북	8	9,115	6,040	1,051	2,024
광주전남	14	15,421	9,377	1,402	4,642
대구경북	20	18,989	11,526	1,243	6,220
울산경남	10	6,835	3,626	1,163	2,046
제 주	2	1,096	642	41	413

0 더 큰 문제는 6월말 현재 전국적으로 영구임대주택 입주를 희망하는 대기 영세민이 5만539호라는 것

- 다시 말해 영세민이 아닌 사람이 영구임대주택에 입주해 있음에 따라 정작 혜택을 봐야할 영세민들이 그 혜택을 입지 못한 채 ‘입주대기자명단’에 올라 결호(缺戶)가 나기만을 기다리고 있는 것

- 특히 영세민 자격 상실자는 3년 전 9987호에서 4만7859호로 급속히 증가, 그런데도 이들은 여전히 영세민만이 거주할 수 있는 영구임대주택에서 생활

- 이런 현상은 바로 현재 영구임대주택에 거주하고 있는 일반청약자와 영세민 자격을 상실한 사람들을 내보낼 규정이 제대로 마련돼 있지 않기 때문에 발생

※ 현재 재계약과 관련해서는 2년 마다 갱신토록 돼 있는데, 이 때 자격요건 상실 여부를 판단하는 근거는 “계속 거주를 희망할 경우에는 관계법령에서 정하는 입주자격요건에 적합한 자”이나 사실상 모두 다 자동연장 되고 있어 있으나 마나한 조건

0 일반청약자와 영세민 자격을 상실한 사람이 계속 영구임대주택에 거주함에 따라 5만539호의 영세민들이 입주할 기회를 박탈당하고 있는데, 영구임대주택 건설 취지에 맞게 영세민 자격을 상실한 가구와 일반청약자들을 모두 영세민으로 교체할 필요가 있다고 생각되는데 사장의 견해와 대책은 ?

- 00년 2만504호, 01년 2만8196호, 02년 3만2858호 03년 3만9319호 등으로 대기자 수는 기하급수적으로 증가

- 이로 인해 지역에 따라서는 최장 11년을 기다려야 입주가 가능하며, 서울은 대기시간이 8개월, 인천을 57개월, 경기는 139개월, 전북은 64개월 등

0 만약 그렇지 않고 현재와 같은 상태로 영세민들을 방치한다면, 이들은 국민임대주택의 혜택도 보지 못한 채 주거불안정의 사각지대에 방치될 위험이 높은 만큼 이들을 위한 대책 마련이 시급히 요구돼

0 ‘영세민’은 행정적 개념, 그런 만큼 이들을 대상으로 한 임대주택은 당연히 자격 상실에 대한 근거를 마련했어야 할 것이며, 늦었지만 지금이라도 근거규정 마련 필요

- 이미 2002년도 국정감사에서도 이 같은 문제점을 지적했지만, 방치함으로써 영세민자격을 상실자가 3년 사이 479%로 급속히 증가

- 만약 자격상실자들을 당장 내쫒는 것이 현실적으로 어렵다면, 월임대로를 지금과 같은 차등부과(비영세민의 경우 영세민보다 20～30% 중과)가 아닌 시세와 같은 수준으로 받아 이들에게 주어지는 혜택을 환수해야 하고 그렇게 되면 자격상실자들이 퇴거할 수 있을 것

- 혹 차등부과로 인해 발생하는 년 간 139억 원 정도의 추가 수입 때문에 시세부과를 꺼리는(시세로 부과하면 이들이 모두 나갈 것이니까) 것 아닌지 의문

0 한편 국민임대주택 또한 자격상실에 대한 근거가 명확하지 않아 차후에 영구임대주택에서와 같은 비슷한 일이 발생할 것으로 예상되는 만큼 “소득이 올라갈 경우 퇴거해야 한다”와 같은 규정을 만들어야 분쟁 소지 없앨 수 있을 것

주택관리공단 직원들의 도덕적 해이,

영구임대주택 ‘부정입주’

- 뇌물 받고 점수 조작 ․ 예비후보자 순위조작 통해 미자격자 입주시켜,

8월말 현재 부정입주 80건 발생 -

0 주택관리공단은 주택공사가 건설․공급한 영구임대주택을 위탁받아 주택임대 및 관리 업무 수행

- 영구임대주택의 경우, 순위별로 계약하되 선정된 자 중 당첨취소, 또는 공급계약을 체결하지 않거나 공급계약 해약에 한해 공급대상주택수의 20% 범위 안에서 선정한 예비입주자에게 순번에 따라 공급하도록 규정

0 하지만 05년 8월말 현재 주택관리공단이 관리하는 영구임대주택관련, 부정 입주 사건 80건 발생

- 구체적으로 순천 선평 15건, 부산 금곡1단지 2건, 월계1단지 28건, 안산고잔 11건, 부천상동3단지 8건, 일산흰돌4 13건, 서울등촌4 2건, 서울가양 1건 등

- 이로 인해 파면 2명, 해임2명, 정직 5명, 감봉 7명, 견책 1명, 경고 6명의 징계조치 취해져

임대아파트 부정입주 현황

지구	호수	부정 내용	청탁 (호수)
순천 선평․조례	15	-순위조작, 본인․부인․친척․지인 명의로 부당 계약	본사(1) 광주전남지사(3) 관리소 직원(3)
부산금곡1	2	-순위조작	부산지사(1)
월계1	28	-순위조작, 금품수수, 관리감독 소홀
안산고잔	11	-순위조작, 점수조작
부천상동3	8	-청약저축순위조작, 순위조작, 점수조작
일산흰돌4	13	-무자격자 부당계약 입주
서울등촌4	2	-무자격자 부당계약 입주
서울가양	1	-무자격자 부당계약 입주
계	80		8

0 부정입주 내용은 점수조작․청약저축순위조작․점수조작 등으로 인한 순위조작이 대부분

1.  순천 선평․조례9, 부산 금곡1

0 2002년 1월부터 6월까지 순천 선평 관리소장은 선평 5년 임대주택을 주공본사․광주전남지사 등 주공과 자사 관리소 직원을 비롯해 시의원 등의 청탁을 받아 총 9호를 부당 처리

0 또한 순천 조례9의 관리소장은 2002년 초부터 부인명의로 부당 계약하는 한편 관리소 직원들은 본인 또는 친척․지인 명의로 총 6호 부당 입주

0 부산 금곡 1단지 경우도 01년 4～6월까지 관리소장이 부산지사의 요청을 빌미로 예비입주자가 아닌 자를 입주시킨 사건 연이어 발생

- 또한, 재임대업무 처리 과정에서 관리소장이 부하직원을 부정 입주 시켜

2. 월계 1

0 월계1단지 관리소 계약담당 직원은 1996년 10월부터 2001년 2월까지 해약 세대 발생 시 생기는 잔여분에 대해 예비입주자 순위를 어기고 28세대 부정입주 시켜

- 이 과정에서 TV 등 가전제품과 향응접대 및 4～5차례에 걸쳐 금품 수수

0 이를 관리 감독 해야할 관리소장 2명은 계약업무 감독 소홀로 24세대의 부정입주를 방치해 경고 조치

3. 안산고잔17․부천상동3

0 2001년 10월부터 2002년 10월까지, 2002년 10월부터 2003년 3월까지 안산고잔 17단지 와 부천상동3단지의 관리소장 및 직원이 총 19건의 예비입주자 부정행위 자행

- 안산고잔17단지의 경우, 예비순위 결정에 동일점수자에 대해 추첨을 하지 않고 청탁 받은 6건에 대해 선순위 배정, 부양가족․연령․장애인 점수 등의 점수조작에 의한 부당 입주를 합쳐 11건 발생

- 부천상동3단지의 경우, 청양저축순위 조작․점수조작으로 인한 예비순위 조작 등 8건 발생

4. 일산흰돌4, 서울등촌4, 서울가양

0 이 사건은 임대차 계약업무를 담당하는 한 명의 직원에 의해 건당 800여만 원의 돈을 받고 99년 4월부터 04년 10월까지 장기간에 걸쳐 3개의 지역에서 무자격자를 부당계약 후 입주시킨 사건

- 일산흰돌4의 경우, 03년 2월부터 04년 5월까지 계약포기 예비후보자 명의를 도용하여 허위 계약서 작성 후 계약자 인적사항을 부정입주자로 변조하거나 해약세대를 해약절차 없이 무자격자로 대체해 허위계약서를 작성하는 것과 같은 방식으로 13건을 부정 입주시킨 사건

- 또한 서울등촌4의 경우, 04년 9월부터 10월까지 예비입주자 명단통보 문서를 변조하는 방식으로 2건 부정입주 시켰으며, 가양등촌4는 99년 4월 해약세대를 해약절차 없이 무자격자로 대체해 허위계약서를 작성해 부정 입주시켜

0 서민들을 위한 영구임대주택의 부정 입주사건은 주택관리공단 직원들의 도덕적 해이와 관리 태만, 그리고 예비입주자들을 기만한 중대 사건

- 특히 부정입주와 관련해서도 해약세대를 이용하거나 계약포기 예비후보자 명의 도용 또는 예비입주자의 명의 도용 등 다양한 방법이 동원되는데, 관리에 조금만 더 신경 쓰면 명의 도용 등의 방법은 금방 적발할 수 있을 것

- 또한 영구임대주택 부정입주가 매년 되풀이 되는 것에서 직원들에 대한 교육 또는 재교육 필요

0 특히 이 같은 부정은 입주자격 상실자가 퇴거 하지 않음에 따라 공가가 발생하지 않고, 이는 무엇보다 이들이 옮겨갈 주택에 없는데 따른 것이며, 바로 이 때문에 경기도의 경우 최장 11년을 기다려야 하는 현실에서 비롯되는 만큼 임대주택의 순환구조 구축이 무엇보다 중요

투기대상으로 전락한 5년 공공임대주택

- 05년 8월말 현재 다중계약자 117명에 236호,

이미 지난 2년 간 66명에 152호의 아파트 일반 분양돼 -

0 현행 「주택공급규칙」 제5조5항에 의하면, 청약저축통장을 사용해 입주자로 선정된 경우 동일한 통장으로 다른 주택의 입주자로 선정될 수 없도록 규정

0 그러나 청약저축통장을 사용해 당첨된 경우라 하더라도 기존 청약저축 통장을 해지한 후 다시 가입하면 일정기간 경과 후 1, 2순위 자격이 부여(단 투기과역지구에서는 1순위자의 재당첨 제한)되므로 다른 지구의 모든 유형의 임대주택 입주자로 재차 선정되는 것 가능

- 또한 미분양으로 인해 3순위나 선착순의 방법으로 임대주택 입주자로 선정된 자 역시 다른 지구의 모든 유형의 임대주택에 입주하는 것 가능

- 이에 따라 서민들을 위해 공급한 임대주택을 동일인이 2개 이상 소유하는 ‘다중계약자’가 적지 않은데, 이 중 특히 문제가 되는 것은 5년간 임대 후 분양 전환되는 국민임대주택

0 현행 임대주택법 시행령 제10조제1항에 따르면, 5년 만기 공공임대주택 입주자는 생업상의 사유 등 일정한 요건만 구비하면 임차권을 양도할 수 있도록 규정

- 바로 이 점을 이용해 동일인이 3순위나 선착순의 방법으로 여러 지구의 5년 공공임대주택을 다중계약한 후 입주시기가 먼저 도래하는 임대주택의 임차권을 주택공사 임대조건 보다 훨씬 높은 가격으로 제3자에게 양도한 후 다른 임대주택의 입주 시기 도래 시 같은 방법으로 재차 임차권을 양도

0 그 결과 05년 8월말 현재 5년 공공임대주택의 다중계약자는 117명에 이들이 소유하는 주택은 총 236호

- 대부분 1인이 2호의 주택을 소유하고 있는데, 개중에는 3호의 주택을 소유하고 있는 사람도 2명

- 한명은 의정부 송산1, 4, 5에서 각 1채씩을 소유하고 있는데, 이중 송산5는 오는 11월 일반분양 예정이고, 또 다른 한 사람은 의정부 송산1, 4, 7에서 각 1채씩을 소유하고 있는데, 송산7 또한 오는 11월 분양될 예정

- 결국 서민들의 주거안정과 함께 이들에게 값싼 가격으로 주택을 제공키 위해 세금으로 건설된 공공임대아파트가 ‘임차권 양도’라는 방법을 통해 투기대상으로 전락

0 5년 공공임대주택은 입주 5년 후 분양 전환되는 것을 의미하는데, 이 경우 입주계약 당사자에게 우선권이 주어져 결국 이들은 손쉽게 2채 이상의 아파트를 소유하는 것

- 이들은 98년 9월에 입주가 시작된 의정부 장암7부터 02년 8월에 입주한 의정부 송산1까지의 5년 공공임대주택을 대상으로 시차를 두고 다중계약 체결

- 이 경우 98년 9월 입주가 이뤄진 의정부 장암7은 이미 03년 11월에 일반분양 돼

- 그렇게 해서 지난 2년 간 2주택 이상을 일반분양 받은 사람은 대략 66명에 아파트는 152호(03년 5월말 현재 5년 공공임대주택의 다중계약자는 183명에 388호)

0 236호의 아파트는 대부분 올해 말부터 07년까지 모두 일반분양 될 예정이어서 또다시 이를 분양받는 사람에게 적지 않은 이익을 안겨줄 것

- 특히 5년 공공임대주택의 경우, 그 평형 또한 적지 않아 가장 작은 것이 16평형이고 큰 것은 33평형(의정부 장암과 송산 5, 6 및 포천 송우 등)으로, 평균 시세의 80%에 분양 전환데 따른 차액은 적지 않을 것

- 실제로 지난해 6월에 분양전환 된 남양주 진건의 경우, 17평형의 분양당시 가격은 4800만원이었으나, 1년이 조금 더 지난 지금 시세는 분양당시보다 최고 2000만원  이상 비싼 7000만원

- 또한 이들은 거주기간에는 시세보다 싼 임대보증금과 임대료, 그리고 이를 제3자에게 양도할 경우 주택공사가 설정한 임대료보다 더 높게 받는데 따른 이익 등등 국민임대주택은 그야말로 다중계약자들에게는 적지 않은 수익을 보장하는 투기수단

- 다중계약자들은 모두 다 생활이 편하고 시세차익을 얻을 수 있는 경기도만은 대상으로 투자

기 분양된 5년 공공임대아파트의 분양가와 현 시세  (단위:만원)

지 구 명	평형	분양가	시 세	비 고
남양주진건2	17	4,810	6,500～7,000	04년 6월 분양전환
	22	6,493	7,500～8,000
의정부장암7	16	5,053	6,000～6,500	03년 11월 분양전환
	22	6,672	6,800～7,500
동두천지행1	22	4,959	5,000～6,000	05년 6월 분양전환
	23	5,662	6,500～7,000

0 상황이 이와 같은데도 현행 주택공급규칙상 5년 공공임대주택 다중계약자들의 투기를 규제할 수 있는 법적․제도적 장치가 마련돼 있지 않은 것은 큰 문제

☞ 현행 주택공급규칙에 따르면, 임대주택 입주자는 임대기간 만료 전에 다른 주택을 소유하거나 다른 주택에 당첨돼 입주하는 경우에만 당해 임대주택을 사업주체에게 명도 하도록 규정

0 특히 주택공사는 오래 전 이 같은 문제점을 인식했음에도 불구하고, 04년 하반기에서야 겨우 다중계약자 검색 전산시스템 구축

- 그러나 개인별 검색만 가능해 부부가 각자 자기 이름으로 계약할 경우, 최대 4～5채를 계약할 수 있어 과연 다중계약자를 막을 수 있을지 의문

0 기존에 임대주택 계약자의 경우 새로운 임대주택을 계약할 수 없도록 규정할 때만이 다중계약을 막고, 그로 인해 국민임대주택이 투기대상으로 전락하는 것을 막을 수 있을 것

‘입주기준’ 미비로 1인가구와 자산가들의

터전 돼버린 국민임대주택

- 계약자의 24.2%인 1만4천호가 1인가구 -

- 공시지가 5천만원 이상 토지 소유자 194명, 개중에는 공시지가 기준 33필지에 8억3,290만원의 토지를 소유하거나 벤즈 E320 소유한 사람도 거주 -

0 1998년부터 2004년 9월말 현재까지 주택공사와 국민임대주택 공급계약을 맺은 94개 단지 5만9,000호를 대상으로 한 조사 결과 1인가구 계약자는 24.2%에 달하는 1만4,000호

- 특히 서울 도봉 국민임대주택단지의 19평형(55호) 경우 1인가구 비율은 무려 81.8%

- 1인가구 비율은 지방중소도시와 최근에 공급계약을 맺은 곳일수록 더 높아

- 일례로 지난 7년간 수도권에서의 1인가구가 차지하는 비율은 23.6%이지만, 이 가운데 03년부터 04년 9월까지 분양된 8061호만을 따로 떼서 계산해보면 1인가구비율은 28.6%로 5% 더 높아

국민임대주택 지역별 1인가구 계약 현황 (04.9.30 기준)

구 분	단 지 수	계약호수(A)	1인가구
			가구수(B)	비율(%, B/A)
계	94	59051	14272	24.2
수도권	38	25854	6101	23.6
광역시	20	13278	2602	19.6
지방중소도시	36	19919	5569	28.0

0 1인가구를 주택규모별로 구분해보면, 15～16평의 작은 평형보다는 18～21평의 중규모 평형에 더 많고, 24평 소유자도 전체의 6.6%

- 전체 58.9%나 되는 1인가구가 상대적으로 큰 평형인 18평형 이상을 계약

- 특히 상대적으로 큰 평형인 21～24평형으로 구성된 천안 백석 국민임대주택의 경우 전체 1,114호 중 70%가 1인가구

주택규모별 1인가구 입주현황               (단위:%)

구 분	15～16평형 (전용 36m2, 39m2) (방2, 걸실 무)	18～21평형 (전용 46m2,49m2,51m2) (방2, 거실1)	24평형 (전용 59m2) (방3, 거실1)
계	41.4	52.3	6.6
수도권	46.0	48.4	5.7
광역시	41.0	50.8	8.3
지방중소도시	36.0	57.1	6.8

0 한편 더 큰 문제는 국민임대주택이 저소득층의 서민들을 위한 것임에도 불구하고 저소득층이라고 보기 어려운 재산가들 적지 않게 입주했다는 것

0 03년부터 04년 10월 말 기간 중 공급계약을 맺은 남양주 호평지구 등 입주가 완료된 18개 국민임대주택단지 입주자 1만2,014호의 토지 및 자동차 소유현황을 조사한 결과

- 194명이 공시지가 5천만 원 이상의 토지를 소유하고 있는데,

- 이 가운데 수원 매탄지구에 사는 한 입주자는 33필지에 공시지가 8억3,290만여 원 상당의 토지를 소유

- 또한 제주도 으뜸마을에 사는 한 입주민은 취득원가가 8,536만원에 달하는 BENZ E320을 소유

0 주택공급에관한규칙 제32조에 따르면, 국민임대주택의 1인가구는 동일순위 경쟁 시 배점만 낮게 규정하고 있을 뿐 1인가구라 할지라도 주택규모에 관계없이 국민임대주택을 공급받을 수 있도록 하고 있는데,

- 규정을 당장 고치는 것은 물론 앞으로는 정부의 출산장려정책에 호응해 2자녀 이상 등 자녀가 많은 가구에 우선적으로 임대주택을 공급하는 규정 마련해야 할 것

0 한편 공시지가 기준으로 8억3290만원의 토지를 갖고 있거나 취득원가가 8천만 원을 넘는 BENZ E320을 타는 사람이 저소득층은 아닐 것

- 이는 무엇보다 통계청에서 작성․고시하고 있는 가구당 월평균소득 기준에 의한 소득요건만 충족하면 국민임대주택에 입주할 수 있도록 한 때문

- 따라서 주택공급에관한규칙에 따라 국민임대주택 입주자 요건에 해당하더라도 토지 등 소득 외 자산이 많아 저소득층이라고 보기 어려운 경우에는 대상에서 제외할 때만이 저소득층의 주거안정이라는 임대주택 본연의 임무를 달성할 수 있을 것

엉터리 수요조사로 추가 미분양 우려되는 국민임대주택

- 주택보급률 100% 상회하고 인구 감소하는 군 단위 지역에서의 건설도 문제 -

0 주택공사는 서민들의 주거안정을 위해 2012년까지 국민임대주택 100만호 공급을 목표로, 매년 평균 10만호씩의 아파트를 건설

0 05년 8월말 현재까지 3만3102호가 건설돼 이 중 73.6%에 달하는 2만4634호가 분양됐고, 34.4%의 8468호가 미분양

- 또한 미분양 8478호 가운데 40.8%인 3459호는 6개월 이상 미분양 된 상태

- 특히 이 가운데, 경기 동두천 송내의 98호와 수원 오목천의 93호, 그리고 강원 정선고한의 95호 등은 미분양 기간이 1년 이상 된 것들

0 미분양 아파트를 지역별로 살펴보면,

- 인천의 미분양율이 39.3%로 가장 높고, 다음으로 강원이 34.1%

- 경기와 인천에서의 미분양이 5919호로 전체 미분양에서 69.9% 차지

- 또한 경기와 인천에서 미분양 된 5919호 가운데 55.8%인 3305호는 미분양 된지 6개월 이상 된 것들

- 경남과 제주는 미분양이 없는 상태

국민임대주택 미분양 현황          (05년 8월 말 현재)

구 분	건설호수	임 대	미 임 대	미분양율	미분양 중 6개월 이상 미분양호(율)
경 기	14,461	10,731	3,730	25.8%	2,722(73%)
인 천	5,598	3,409	2,189	39.3%	583(26.6%)
수도권 소계	20,059	14,140	5,919	29.5%	3,305(55.8%)
강 원	2,008	1,324	684	34.1%	15(2.2%)
충 북	2,058	1,521	537	26.1%	109(20.3%)
충 남	2,064	1,719	345	20.1%	-
전 북	826	701	125	15.2%	-
전 남	2,303	2,011	292	11.4%	30(10.3%)
경 북	2,213	1,647	566	25.6%	-
경 남	1,189	1,189	-	-	-
제 주	382	382	-	-	-
총 계	33,102	24,634	8,468	34.4%	3,459(40.8)

0 기존의 미분양은 차치하고라도, 엉터리 수요조사와 함께 주택보급률이 100%를 상회하고 인구는 감소하는 지방 군단위에까지 국민임대주택을 공급하는 것은 큰 문제

0 첫째, 주택공사 의뢰로 지난해 7월부터 지난 5월까지 국토연구원이 실시한 지역별 수요조사의 경우, 국민임대주택이 소득4분위(평균소득 월227만원)까지의 소득계층을 대상으로 공급하는 것임에도 불구하고 소득6분위(평균소득 월 300만원)까지 공급하는 것으로 가정하고 수요조사 실시

- 그 결과 경기도 동두천 양주시 등 이미 미분양이 적체된 수도권 외곽지역에 07년까지 지역별 소요량의 최대 8.85배나 많은 임대주택을 추가 건설하는 것으로 계획

소요 대비 300% 이상 과다 공급계획 된 임대주택 현황   (단위:호)

생 활 권		임대주택 소요(A)	국민임대주택 건설계획			B/A(%)
권 역	서울도심으로부터의 거리(km)		소계(B)	98～02	03～07
안산, 시흥권	30	7620	23119	2051	21068	303
김포권	30	4680	14248	2309	11939	304
동두천, 양주, 포천, 영천권	35	1740	15394	4932	10471	885
수원, 용인, 화성권	35	14040	62811	17441	45370	447
평택, 오산, 안성권	45	4900	22793	4654	18139	465

0 둘째, 지방중소도시의 경우 주택가격이 거의 변동이 없거나 오히려 떨어져 집값이나 전세값이 안정돼 있는데도 국민임대주택 공급을 계획

- 특히 인구 감소율이 23.2%이고 주택보급률이 148.6%인 전북 임실군 등 지방 군단위 지역에 07년까지 6000호 정도의 임대주택을 건설하는 것은 큰 문제

지방군단위 지역의 국민임대주택 건설계획       (단위:호)

구 분		인구변동률(%)	주택보급률(%)	국민임대주택 건설계획
				1998～2002	2003～2007
전북	임실	-23.2	148.6	-	374
	고창	-18.2	148.4	-	500
	부안	-19.3	138.2	-	462
	순찬	-20.8	148.7	-	494
	완주	-3.3	135.2	520	958
	장수	-6.5	145.6	-	378
전남	담양	-16.7	130.9	-	262
	장성	-12.6	140.9	-	330
경북	고령	-3.5	136.5	290	496
	예천	-21.5	161.6	-	355
경남	함안	-16.4	135.4	-	421
	거창	-10.1	130.6	-	561
강원	정선	-24.4	147.5	285	256

0 현재 30%가 넘는 미분양도 문제인데, 여기에 엉터리 수요조사와 함께 인구가 줄어들고 있는 지방 군단위에서 국민임대주택을 건설할 경우, 이는 필연적으로 대규모 미분양으로 이어질 것

- 따라서 지금이라도 정확한 수요조사와 함께 주택보급률이 높고 인구가 감소하는 지방 군단에서의 국민임대주택 건설 계획은 수정돼야 할 것

0 한편 현재 입주가 끝난 아파트에서의 30%가 넘는 대규모 미달은 단기간에 도심지내 택지 확보가 어려운 반면 연도별 건설목표를 달성키 위해 도시 외곽이나 택지확보가 쉬운 지방 중소도시에 건설한데 따른 결과

0 100만호 건설이라는 건설목표를 달성하는 것보다 수요자가 원하는 곳과 형태의 임대주택을 보급하는 것이 더 중요

- 특히 임대주택 수요가 가장 많을 것으로 예측되는 수도권에서 미분양이 많다는 것은 공급자 중심의 건설에 따른 결과

임대주택 임대료, 물가상승률 무시하고

매년 5%씩 고정 인상

- 03년 실질물가상승률은 3.1%, 그러나 주택공사는

5% 고정 인상함으로써 70억원 과다징수 -

0 「주택임대차보호법」 제7조 및 같은 법 시행령 제2조의 규정에 따르면, 임대료 증액은 5%를 초과하지 못하고 증액요인이 발생한 경우에 한해서만 증액하도록 규정

0 따라서 위 규정에 따를 경우, 임대주택과 관련한 임대료 인상은 조세․공과금, 물가상승과 같은 부담의 증감이 있어 변경할 필요가 있을 때 부담의 증가 정도를 반영하여 인상률 결정해야 하는 것

0 그런데도 주택공사는 1995년 11월 16일 임대주택의 임대료(임대보증금 및 월임대로)를 매년 5%씩 인상하는 방침을 마련한 뒤,

- 임대차계약서 서류에 5%로 인상된 임대료로 미리 기재하여 임차인들과 계약

0 특히 03년 및 04년의 경우, 물가상승률은 각각 3.1%와 1.0%에 불과한데도 주택공사는 임대료를 일률적으로 5% 인상

- 이로 인해 03년과 04년 2년 동안에만 38지구에서 임대료 인상률을 낮추거나 동결하여 줄 것을 요구하는 집단민원 발생

0 주택공사의 이 같은 일률적인 임대료 5% 인상 적용으로, 03년의 경우 약 70억원을 과다징수

- 주택공사가 03년에 22만6,516호의 관리세대를 대상으로 임대료를 일률적으로 5% 인상함에 따라 물가상승률 3.1%로 임대료를 인상할 경우와 비교하면, 그 차액은 무려 70억 원 정도

0 물가상승률을 무시하고 임대료를 매년 5% 고정 인상하는 것은 불공정약관

0 또한 임대료를 물가상승률을 초과해 인상하는 것은, “증액요인이 발생한 경우에 한해서만 증액하도록 규정한 「주택임대차보호법」을 위반한 것

0 이와 관련, 주택공사는 그동안 여러 차례 공정거래위원회로부터 지적받은 것으로 알고 있는데 조속한 시정 필요