일 시	안 건	대 상	장 소	열린우리당(천안을) 박 상 돈
‘05. 9.23(금) 10:00	2005년도 국정감사	토지공사	공사회의실(분당)

토지공사 택지개발 차익 논란 전국적으로 확산 조짐

1. 택지개발 차익 공개를 하지 못하는 이유

2. 영업상 기밀의 범주는 어디까지 인지?

3. 경기도 교육청 소송 준비 관련

4. 지자체도 부당이득 반환 소송

5. 문제는 국민들의 분노

Q 1. 택지개발 차익 공개를 하지 못하는 이유

○ 토지공사는 지난 96년부터 경기도 구리시 토평지구에서 서민아파     트 4천4백여 세대 부지 5만여 평과 학교용지와 공공용지 2만7천여     평을 확보해 공급했음.

○ 토지공사는 부지를 조성한 뒤, 평당 283만8천원에 팔았고, 원가는     249만7천원이었으므로 평당 34만1천원의 차액이 발생했다는 주민     들의 주장과 부지조성 평당가는 정당한 산정이었다는 여론이 맞서     고 있음.

○ 입주자들은 한 세대 당 456만원의 돈을 더 부담하고 들어왔다는     얘기인데, 그 돈은 당연히 입주민들이 돌려받아야 한다고 주장하     고 있음.

(이 지역에서만 토지공사가 1백72억원 넘게 차익을 남겼다는 것)

○ 토지공사는 차익을 남긴 사실을 인정하면서도 얼마나 이익을 봤는    지는 업무상 비밀이라며 공개를 거부하고 있는 것으로 알고 있는     데,

○ 사장, 이를 공개를 하지 않는 이유는 무엇입니까?

Q 2. 영업상 기밀의 범주는 어디까지 인지?

○  2003. 9.29  17:40 토지공사 담당자 전화 통화

공동주택부지 공급시의 관련규정 (영업비밀보호법 7조 1항 7호       영업상 비밀)으로 인하여 내부문건이므로 공개할 수 없다는 입장.

○ 공기업 회계규칙(정부투자기관 회계기준 제35조, 과오납금처리)은    잘못 걷어 들인 수입금은 즉시 환급해 주어야 한다고 규정하고       있지만 토공은 환불해 줄 수 없다고 입장을 밝힌 것으로 알고 있는    데,

○ 영업상 기밀의 범주는 어디까지 입니까?

예를 들어, 교량이나 건설공법에서 Know-how 혹은 신공법 개발     등의 경우라면 영업상의 기밀로 확실한 인지가 되는데,

정당한 영업이익이라면 공개를 하는 것이 국민들의 의혹을 풀어 줄    수 있는 가장 확실한 방법이 아닌지?

Q 3. 경기도 교육청 소송 준비 관련

○ 또한 경기도 교육청은 토지공사가 695억원의 부당이득을 챙겼다며        부당이득금 반환청구소송을 준비하고 있는 것으로 알고 있음.

도 교육청 관계자는 2001년 3월 토공으로부터 구리 토평지구 내 S고교     터 1만5천㎡를 공급받으면서 조성원가 추정치를 토대로 122억4천만원     을 지급했으나, 최근 구리시로부터 확인한 결과 토공이 택지조성을        끝낸 뒤 나온 학교 용지 최종 조성원가는 114억5천만원으로 드러나       토공이 실제 조성원가 보다 7.3% 높은 7억9천만원의 부당이득을 챙겼     다고 주장하고 있음.

○ 도 교육청은 이에 따라 지난 3월과 5월 2차례에 걸쳐 토지공사 쪽에      학교부지 조성원가를 공개해주도록 요청했으나 토지공사에서 아무        회신이 없자 반환 소송을 준비 중에 있으며,

○ 경기도 교육청은 특히 1996년부터 지난해까지 토공과 주공에서 공급      받은 택지지구 내 학교용지 146곳 역시 구리 토평지구 내 S고교와        같이 평균 7.3%의 부당이득이 반영됐다면 부당이득금 총액은 695억원     이 될 것이라고 주장하고 있는데 이에 대한 사장의 견해는?

○ 이에 대해 토지공사는 “2003. 12. 5 택지개발업무처리지침 개정에 따라     학교용지 조성원가가 확정되기 전에 계약을 체결할 때는 학교용지조성     추정원가를 근거로 계약을 맺도록 하고 있어 큰 문제는 없다”는 입장     을 밝힘.

○ 도 교육청은 그러나 택지개발업무처리지침 개정 이전에는 조성원가       대로 학교용지를 공급하도록 법적 업무지침으로 규정되어 있던 만큼      학교용지 공급과정에서의 부당이득금은 반드시 돌려받는다는 강경한      태도를 보이고 있는데, 앞으로 사태해결을 위한 사장의 계획을 말씀해     주시기 바람.

Q 4. 지자체도 부당이득 반환 소송

○ 또한 지자체도 부당이득을 챙겼다며 반환을 요구하고 나섬.

○ 구리시는 토지수용비와 조성비용 등 조성원가를 감안할 때 토공이    구리시에 공급한 공공시설용지 2천663평의 경우 평당 249만7천만    원을 받아야함에도 이보다 평당 19만8천원이 비싼 평당 269만5천    원에 공급, 5억3천여만원의 부당이득을 취했다고 주장하고 있음.

○ 지자체도 이익금 반환 소송을 하고 있는데, 이에 대한 사장의       계획은?

Q 5. 문제는 국민들의 분노.

○ 법적으로 조성원가를 공개하게 돼 있는데 그것을 영업상 기밀서류     라고 공개를 안 하는 것은 오히려 부당이득을 취했다는 것을 인정     하는 꼴이며 공공의 이익을 위해 만들어진 공기업이 법마저 무시     한 채 돈벌이에만 매달리고 있다는 여론이 팽배.

○ 정부가 투자한 공사가 서민들이 내 집 마련을 하는데 도움은 주지     못할망정 오히려 부당이득을 취했다는 것은 도덕적, 윤리적, 공익     적으로 옳지 못하다는 여론.

○ 토지공사가 부당이득을 취했다는 주장은 진위를 차치해 두더라도     공기업으로서 지녀야 할 공공성 및 공익성에 큰 상처이며, 택지      개발 차익에 대한 시비가 전국적으로 확산될 가능성도 있음.

○ 공공기관의 사업에 있어서 택지조성원가를 포함한, 분양원가가       일부도 공개되지 않음으로서, 사업비의 규모와 실제 투입액에        대한 감시와 견제 장치가 없음으로 인해 공사 관계자의 비자금       조성의혹 등의 문제가 발생할 수도 있음.

○ 사장은 이를 어떻게 타계해 나갈 계획이며 앞으로 다른 지자체에     서 이의를 제기할 경우 대처 방안은 무엇인지?

1. 전체 스토리

○ 토지공사가 택지 개발로 수백억원의 부당이득을 챙겼다는 결론.

공공용지와 서민아파트 부지를 매각하면서 관련 규정을 무시하고 원가     를 멋대로 부풀렸다는 의혹을 받고 있음.

○ 토지공사는 지난 96년부터 경기도 구리시 토평지구에서 서민아파트       4천4백여 세대 부지 5만여 평과 학교용지와 공공용지 2만7천여 평을      확보해 공급했음.

○ 토지공사는 부지를 조성한 뒤, 평당 283만8천원에 팔았는데, 원가는       249만7천원이었음. (평당 34만1천원의 차액이 발생)

○ 입주자들은 한 세대 당 456만원의 돈을 더 부담하고 들어왔다는 얘기.

따라서 그 돈은 당연히 입주민들이 돌려받아야 한다고 주장하고 있음.

(이 지역에서만 토지공사가 1백72억원 넘게 차익을 남겼다는 얘기)

○ 토지공사는 차익을 남긴 사실을 인정하면서도 얼마나 이익을 봤는지는     업무상 비밀이라며 공개를 거부하고 있음.

☞ 2003. 9.29  17:40 토지공사 표원두 과장과 전화 통화

공동주택부지 공급시의 관련규정 (영업비밀보호법 7조 1항 7호 영업       상 비밀)으로 인하여 내부문건이므로 공개할 수 없다는 입장.

○ 공기업 회계규칙(정부투자기관 회계기준 제35조, 과오납금처리)은 잘못     걷어 들인 수입금은 즉시 환급해 주어야 한다고 규정하고 있지만 토공     은 환불해 줄 수 없다고 입장을 밝힘.

○ 이에 주민들 역시 분노를 느끼고 토지공사를 상대로 부당이익금 반환     청구 소송을 냈음.

○ 또한 경기도 교육청은 토지공사가 695억원의 부당이득을 챙겼다며        부당이득금 반환청구소송을 준비하고 있음. 도 교육청 관계자는 2001년     3월 토공으로부터 구리 토평지구 내 S고교 터 1만5천㎡를 공급받으면     서 조성원가 추정치를 토대로 122억4천만원을 지급했다고 밝히고,        최근 구리시로부터 확인한 결과 토공이 택지조성을 끝낸 뒤 나온 학교     용지 최종 조성원가는 114억5천만원으로 드러나 토공이 실제 조성원가     보다 7.3% 높은 7억9천만원의 부당이득을 챙겼다고 말함.

○ 도 교육청은 이에 따라 지난 3월과 5월 2차례에 걸쳐 토지공사 쪽에      학교부지 조성원가를 공개해주도록 요청했으나 아무 회신이 없자 소송     을 준비 중에 있으며,

○ 경기도 교육청은 특히 1996년부터 지난해까지 토공과 주공에서 공급      받은 택지지구 내 학교용지 146곳 역시 구리 토평지구 내 S고교와        같이 평균 7.3%의 부당이득이 반영됐다면 부당이득금 총액은 695억원     이 될 것으로 보고 반환 소송을 준비하고 있음.

○ 이에 대해 토지공사는 “2003. 12. 5 택지개발업무처리지침 개정에 따라     학교용지 조성원가가 확정되기 전에 계약을 체결할 때는 학교용지조성     추정원가를 근거로 계약을 맺도록 하고 있어 큰 문제는 없다”는 입장     을 밝힘.

○ 도 교육청은 그러나 택지개발업무처리지침 개정 이전에는 조성원가       대로 학교용지를 공급하도록 법적 업무지침으로 규정되어 있던 만큼      학교용지 공급과정에서의 부당이득금은 반드시 돌려받는다는 강경한      태도를 보이고 있음.

○ 또한 지자체도 부당이득을 챙겼다며 반환을 요구하고 나섬.

구리시는 토지수용비와 조성비용 등 조성원가를 감안할 때 토공이        구리시에 공급한 공공시설용지 2천663평의 경우 평당 249만7천만원을     받아야하는데도 이보다 평당 19만8천원이 비싼 평당 269만5천원에        공급, 5억3천여만원의 부당이득을 취했다고 주장하고 있어 택지개발      차익에 대한 시비가 전국적으로 확산될 가능성이 있음.

○ 여론

- 법적으로 조성원가를 공개하게 돼 있는데 그것을 영업상 기밀서류라고          공개를 안 하는 것은 오히려 부당이득을 취했다는 것을 인정하는 꼴이          며 공공의 이익을 위해 만들어진 공기업이 법마저 무시한 채 돈벌이에만        매달리고 있다는 여론.

- 정부가 투자한 공사가 서민들이 내 집 마련을 하는데 도움은 주지 못할망정     오히려 부당이득을 취했다는 것은 도덕적, 윤리적, 공익적으로 옳지 못하다는     여론.

2. 쟁점사항

<토지공사의 주장>

○ 일부분을 보면 오해의 소지가 있으나, 전체규모에 맞추었음으로, 택지     개발업무처리지침 제18조(택지의 공급가격 및 방법)에 있어서 택지공급     가격의 규정을 어기지 않았다고 주장.

○ 최근 구리시와 토지개발공사는 공공용지의 부당이득과 관련하여 재판     이 있었는데, 토지개발공사는 공동주택용지처럼 추정조성원가에 의한      선수협약서와 확정조성원가에 의한 용지매매계약서 그리고 특약으로      사업 완료 후 정산하도록 규정하고 있는 그런 계약서에 의한 구리시와     의 계약이 아니라 공공기관끼리 대등한 관계에서 일반서식에 의한        계약이었으며, 별도로 정산 하는 규정을 두지 않은, 적법한 계약이라고     주장, 1심법원에서 승소했음.

○ 그러나 토평동 공동주택용지의 부당이득금과 관련하여, 구리시 의회에     증인으로 출석하여서는, 법원에서 주장하던 논리를 부정, 추정 조성       원가에 의한 선수협약서, 당시 확정된 조성원가의 계약, 그때 정산        할게 있으면 정산 절차를 거쳐 용지 매매계약을 체결한다고 주장.

<부당이득금반환추진위원회의 주장>

○ 업무처리지침을 어김으로서, 용적률의 변화가 발생하였고, 그에 따라      이익을 본 시민의 전체금액이 7억원 정도이며, 반대로 토지개발 공사가     부당이득으로 가져간 돈이 100억원 넘다고 주장.

○ 아울러 처리지침에 따른 택지조성원가를 적용하였다면 임대 아파트 등     공공정책으로 부담할 비용을, 분양받는 일반 시민이 대신 부담하는        손해를 보지 않았다는 것입니다.

○ 자금의 회전과 원활한 공사 진행을 위해, 추정조성원가를 가지고 선수     협약을 통해 택지 미리 공급할 수 있는데,  선수협약의 내용을 보면,      선수협약에서 규정한 확정 조성원가를 반영하여, 본 계약을 체결하도록     되어 있음. 이는 토지개발공사가 주장하는 당시의 확정조성원가란         용어와는 분명히 차이가 있다고 주장함.

○ 또한 용지매매계약서 특칙에는 용적률 또는 용도의 변경된 내용을        감안하여 산출된 가격으로 정산하도록 하고 있는데, 이때의 정산규정은     토지공사가 주장하는 용지매매계약 때가 아니라, 사업완료 후를 말하      고 있으며, 이는 법원에서 토지개발공사가 공동주택용지이면 구리시의     주장이 이유 있다고 하는 부분과 일맥 상통하다고 보고 있음.

○  따라서 토지공사는 택지개발업무처리지침 제18조(택지의 공급가격 및     방법)에 있어서 택지공급가격의 규정을 기준을 위반한 부분을 인정        하고, 부당이득금을 돌려주어야 하며,

○ 택지공급을 추정가격에 의한 용지매매계약이 아니라 선수협약서와         용지 매매계약서에 의해 규정된 지침 그대로 해석하여, 확정조성가격      인 평당 249만7천원으로 택지조성가격을 산정하고, 정산할 내용이         별도로 생기면, 공사완료 후 정산을 통해, 토지개발공사의 당시의         사업이 흑자인지, 적자인지를 평가하고, 더 철저한 준비를 통해 사업      계획을 입안하면 된다고 보기 때문에 그 차액에 대한 부당이득금을       돌려달라고 주장하는 것.

○ 아울러 토지개발공사가 주장하는 분양원가 또한 믿을 수 없는 이유로,     아파트형 공장부지를 평당 272만원에 매입하라고 하더니, 개인에게는      평당 204만원에 매도하였다가, 구리시의 반발이 있자, 다시 구리시에       249만7천원에 매도한 사실과 96. 11. 13일자 조성원가 산출내역 표       특기사항 란을 보면, 용지비, 조성비를 실제투입액이 아니라 예상액으     로 작성하여, 산출 금액 또한 의심이 감함.

3. 문제점

○ 토지공사가 부당이득을 취했다는 주장은 진위를 차치해 두더라도         공기업으로서의 지녀야 할 공공성 및 공익성에 큰 상처이며, 택지개발     차익에 대한 시비가 전국적으로 확산될 가능성도 있음.

○ 공공기관의 사업에 있어서 택지조성원가를 포함한, 분양원가가 일부도     공개되지 않음으로서, 사업비의 규모와 실제 투입액에 대한 감시와        견제 장치가 없음으로 인해 공사 관계자의 비자금 조성의혹 등의 문제     가 발생할 수 있음.

4. 개선안

○ 토지공사는 지금까지의 사업경험과 노하우를 바탕으로 사업비의          정확성을 예측할 수 있는 시스템이 충분히 준비되어 있으며, 또한 가능     하다고 판단됨, 건설업체 또한 나름의 경험을 가지고 있기 때문에 사업     비 예견이 가능하므로 지금과 같은 문제의 재발을 막고 사업의 규모가     확인 가능하도록 법률적 규제를 할 필요가 있으며, 이로 인한 공기업의     투명성과 경쟁력을 한 단계 끌어 올릴 수 있는 방안을 강구해야 할 것     으로 사려 됨.

5. 참고사항

1) 부당이득금 반환추진위원회와 토지개발공사 그리고 구리시는 토평동       택지 공급가격이 ‘택지개발업무처리지침 제18조 택지의 공급가격 및       방법’에 있어서 택지공급 가격기준의 규정을 넘어선 부분에 대해서는      공유하나, 이것이 법령이나 규정을 위반하였는가와 부당이득금에 대한     반환 문제가 적법한가에서 의견이 갈리고 있음.

2) 토지공사는 자금회전과 토지의 효율적 활용을 위해 개발계획이 승인       되고, 보상이 25%정도 진척이 될 때, 추정조성원가로 선수협약을 통해     토지를 건설업체에 공급하고, 실시 계획이 승인될 때는 어느 정도 사업     비 예견이 가능하기 때문에, 이때 본 계약을 체결하면서 정산을 하게      되고, 최종 조성원가에서는 계약의 안정성과 확정성을 이유로 정산하는     조항이 없으므로, 과정이 적법하기에 결과적으로 택지개발업무처리지침     을 위반한 결과에 대해서는 책임이 없음으로 부당이득금이 아니라고      주장하고 있음.

3) 의회 속기록과 자료를 검토해보면,

- 사 업  공 고  일 이  : 96. 6. 22

- 택지개발실시계획승인일 : 96. 11 (평당 조성원가 253만3천원)

- 건설업체와 선수협약일 : 96. 12. 24, 추가부담 등 조성원가 요인이                                  있을시 확정조성원가에 반영하도록 함

- 택지개발 관련기관 회의 : 98. 7  (평당 조성원가 275만5천원)

- 건설업체 용지매매계약 : 98. 12. 24 (평당 조성원가 269만4천원)

특약에 변경된 내용을 정산하도록 규정을 둠

- 건설업체의 선 분양공고 : 1999. 3월부터

- 구리시 공공용지 매입일 : 2000. 8월, 2001. 12월

(평당 조성원가 269만4천원)

- 택지개발 사업 완료일 : 02년  6월 30일(평당 조성원가 249만7천원)

4) 속기록에 의하면 토지공사는 택지개발계획이 승인되고, 보상이 25%        정도 진척이 될 때, 추정조성원가로 선수협약을 통해 토지를 건설업체     에 공급한다고 주장하고 있는데, 선수협약일은 96. 12. 24 임.

5) 실시 계획이 승인될 때는 어느 정도 사업비 예견이 가능하기 때문에,      이때 본 계약을 체결하면서 정산을 하게 된다고 주장하고 있는데, 택지     개발 실시 계획승인일은 96. 11월 임.

6) 용지매매 특약사항에서 용적율 또는 용도의 변경이 있을 경우, 변경된     내용을 감안하여 산출한 가격으로 정산한다는 정산규정이 있는데, 용지     매매 계약일은 98. 12. 24 임.

7) 위의 자료를 토대로 토지공사의 주장을 그대로 해석한다면, 선수          협약 일은 96. 12. 24 이며, 선수협약서에 의해 추가부담 등에 관해서는     확정조성원가를 반영하여, 본 계약과 정산을 해야 하는 택지개발실시      승인 날짜는 96. 11 로 선수협약일보다 택지개발실시계획승인일이 더      빠르다는 것을 알 수 있으며, 오히려 2년 뒤에 용지매매를 계약함.

그럼에도 불구하고 당시의 추정 조성원가가 확정조성원가의 수준에       가깝다는 것을 확인 할 수 있음.

8) 토지공사는 확정조성원가에서도 이중 논리로 접근하는데, 그 하나는       공동주택용지 선수협약 내용 중, 확정조성원가의 해석을, 용지매매계약     서 상의 정산규정과 함께, 본 계약에서 같은 내용으로 해석을 하고        있으며, 또 하나는 이때의 확정조성원가는 공사완료 후의 확정조성원가     와는 다른 의미라고 주장하고 있음.

9) 그러나 선수협약서에는 분명히 확정조성원가를 명문화 시키고 있으며,     또다른 규정에 의해 새로운 확정조성원가를 논하고 있지 않음.

지금까지 토지공사의 논리는 예견 가능성 있는 조성원가를 가지고        본 계약을 체결하고 정산을 한다고 주장하나, 예견 가능성이란 변경       가능한 진행형으로 확정조성원가가 될 수 없다는 자기모순에 빠지게      됨.

10) 그동안 토지공사와 건설업체는 수년간 택지공급과 건설에 대한 노하우      를 가지고 있음에 따라 선수협약에 의해 택지를 공급하고 사업을         진행하는 동안 90%정도 사업비를 예견을 할 수 있기 때문에 본 계약      에서 당시의 조성원가(실제로는 확정조성원가)를 가지고 그 차이를        조정한 뒤, 혹시 있을 만약을 위해 정산과정을 두었다고 부당이득금       반환추진위원회는 주장하며, 그 근거로 택지개발실시계획승인일(96년      11월)의 평당 택지조성원가의 예상 금액이 253만3천원이었으며, 택지      개발 사업 완료일(2002. 6. 30)인데, 이때의 확정조성원가가 평당 249       만 7천원으로 별 차이가 없기 때문임.

11) 따라서 부당이득금 반환추진위원회는 선수협약서상의 확정조성원가의      반영은 95%이상 사업비 예상이 가능한 상태에서 본 계약 때 적용하       고, 매매용지계약서상의 정산규정은 본 계약에서 사용된 확정조성원가      가 사업이 완료되었을 때의 정산절차라고 주장하면서, 토지공사는         부당하게 취득한 이익금을 즉시 구리시민에게 반환하여 줄 것 을         촉구하는 것.

12) 또한 분양원가 공개 없이, 토지공사의 주장에 따른 택지조성 원가나,       96. 11. 13 토지공사에서 작성된 조성원가 산출 내역표 특기사항을        보면 용지비, 조성비를 투입예상액으로 작성하였는데, 분양원가가         공개되면 그 차액은 더 커질 수 있음.

13) 정부투자기관 회계기준 제35조 과오납금처리규정을 적용하면 정산         또한 가능.

14) 공동주택용지를 공급할 때는 택지개발업무처리지침 제18조(택지의         공급가격 및 방법)에 있어서 택지공급가격의 규정을 기준으로, 평당       조성원가를 구하고 이를 가지고 수요자에게 공급하도록 되어있음.

15) 이 기준을 넘는 택지 조성원가가 책정되면, 책정된 차이만큼 택지공급      가격이 상승되기 때문에 평당 조성원가는 택지의 공급가격을 결정        하는 중요한 기초 자료인 동시에 분양원가에도 상당한 영향을 주게       됨.

16) 토지공사는 여러 가지 논리로 추정조성원가와 확정조성원가 사이에        사업예견에 의한 조성원가로 본 계약을 체결할 수 있다고 주장           하고 사업완결 후 최종조성원가를 산출한다고 주장하나, 결과적으로       추정조성원가와 확정조성원가간의 차액인 약 172억원의 국민의 돈이      고스란히 토지공사의 부당한 이득이 되었음으로 토지공사가 취한         약 172억원의 부당이득에 대한 환불을 요구하고 있는 것.

17) 토지공사는 자신들의 주장을 설득력 있게 해명하려면, 분양원가와         택지개발 조성원가를 완전히 공개하고, 문제가 된 부당이득금에 대해      서는 구리시, 부당이득금반환추진위원회와 마주 앉아 협의를 통하여       사업비를 다시 정산해야한다고 주장.

18) 토지공사는 구리시에 아파트형 공장부지를 매도하려 할 때, 구리시        에는 공공용지의 가격을 평당 272만원에 구입하라고 하면서, 개인에게      는 확정 조성원가 이하인 평당 204만원에 매도였으나, 구리시의 지적      에 의해 다시 249만7천원에 구리시에 매도했음.