2005.9.30 군인공제회 국정감사

임대주택 한 채 없는 1조원 건설투자

권경석 의원은 군인공제회가 아파트 건설에 1조 3,000억원이 넘는 투자를 하면서 임대주택과 30평 미만 아파트가 한 채도 없는 것에 대하여 문제를 제기하였다. 또한 회원분양가보다 높은 일반분양가를 이유로 군인공제회가 회원들의 저분양률 유도하여 아파트 사업에서 많은 수익을 내고 있는 것은 주택사업의 원래목적과 다르다고 주장하였다.

자산 57.9% 건설/개발 사업에 투자

군인공제회는 회원을 위한 복지 및 후생사업(정관 7장)의 일환으로 ‘군인들의 주거안정을 위한 주택사업’을 하고 있다. 군인공제회에 수의계약 허용 등의 특권을 주는 것도 ‘군인 주거용 아파트 건설’ 때문이다.

군인공제회는 총 자산 4조 2,489억원의 57.9%를 건설/개발 사업으로 운용하는 등 건설사업에 역점을 두고 있다.

과거 5년간 8,463억원 투자, 분양률은 51.2%로 저조

그러나 최근 5년간 군인공제회의 아파트 분양률을 살펴보면, 8개 지역에 건립한 아파트 중 7개가 미분양되어 평균 회원 분양률이 51.2%에 불과하다.

5년간 아파트 건설에 8,463억원을 투자한 만큼 자금의 주인인 회원들에게 모든 혜택이 돌아가야 하는 사업이다. 그러나 분양률은 51.2%로 회원들의 호응은 얻지 못하여 나머지 49%가 일반인들에게 분양되었다.

2년간 1조 3,000억원 투자하는 새로운 아파트 건설계획

현재 군인공제회는 6개 지역에 아파트 추진 계획을 가지고 있다. 용인성복리에 214세대, 춘천 만천리 379세대, 용인 신봉리 847세대, 김포 사우동 1,148세대, 오산 오산동 903세대, 평택 용이동 2,146세대로 총 5,637세대를 회원에게 분양할 계획이며 총 투자금액은 1조 3,195억원에 이른다. 지난 5년간 회원아파트 건립에 투자된 금액 8,463억원의 1.5배 이상을 신규로 투자하는 것이다.

문제1)

광역시 1년 예산규모 투입하는 건설계획에

임대아파트는 한 채도 없어

이번 건설계획에 투자한 금액은 울산광역시 1년 예산(‘05년 예산 1조 3,990억원)규모에 해당하는 금액이며 공제회 자산(4조 8,025억원)의 3분의 1에 해당하는 금액이다. 그만큼 회원 모두에게 혜택이 골고루 돌아가야 하는 사업인 것이다.

군인공제회 업무보고 p15를 보면 건설 사업의 중점으로 “회원용 임대아파트사업 적극추진”으로 되어 있다. 그러나 회원아파트 건설 계획에 공제회가 강조한 임대아파트는 한 채도 없다.

업무보고서에 나온 ‘회원용 임대아파트사업 적극 추진’은 무엇을 의미하는지 의문이 가지 않을 수 없다.

문제 2) 30평 미만 평형 없는 5,600세대 아파트 분양

군인공제회는 회원아파트 분양률 저조의 원인을 홈페이지을 통해 설문조사하였다. 이 조사를 근거로 세운 군인공제회의 아파트 건설기준(공제회 건설지원본부)은 “자가마련 자금력이 부족한 회원들의 내집마련지원을 위해 입지여건, 분양성, 재테크 등을 감안하여 다수 회원님들이 희망하는 지역에 아파트 건립”이다.

그러나 아파트 건설사업이 자가마련 자금이 부족한 회원들을 감안한 것인지 매우 의심스럽다. 현재 군인공제회가 건설 계획 중인 회원아파트의 평형을 살펴보면, 34평에서 56평까지이다. 30평 이하의 아파트는 한 채도 없다.

앞으로 2년간 회원들은 20평대 아파트를 구입할 수 없는 것이다. 비교적 값이 싼 작은 평수의 아파트를 분양하여 회원들의 빠른 내집마련을 도와야 할 공제회가 30평 이하의 아파트를 한 채도 건설하지 않는다는 것은 회원들을 위한 사업이 아닌 수익률만 고려한 결과로 보인다. 지난 5년간 군인공제회가 분양한 아파트 중 유일하게 100%의 회원분양률을 보인 것은 화성 동탄의 27평과 33평의 중·소형이라는 사실을 간과한 것이다.

문제 3)

저조한 분양률, 아파트 장사하려는 속셈인가?

군인공제회는 계속된 회원 저분양률에도 임대아파트나 작은 평수 아파트를 짓지 않는 이유가 무엇일까?

공제회가 짓는 아파트의 회원분양가는 일반분양가보다 당연히 가격이 낮다. 공제회의 회원아파트는 회원분양 100%를 목표로 건설한다. 그러나 미분양되어 일반분양이 많아질 경우 예상보다 분양금액이 늘어나게 된다. 일반분양아파트는 평당 20~40만원 더 많이 받게 되는데, 32평을 팔았을 경우, 회원아파트 분양 때보다 한 채당 600~1,200만원 정도의 추가 이익이 발생하는 것이다. 실제로 지난 5년간 회원 미분양으로 인한 일반분양으로 264억원의 추가 이익이 발생했다. 미분양된 지역당 평균 38억원의 수익이 늘은 것이다.  결론적으로 공제회가 분양률을 낮게 유도하여 회원이 필요한 아파트를 건설하기보다는 아파트 장사를 하고 있다는 의혹을 낳게 한다.

하사이상의 군인, 군무원의 87.9%가 군인공제회 회원이다. 군인공제회 설립 목적에도 나와 있듯이 공제회는 “군인 및 군무원의 생활안정과 복지증진을 도모하고 국군의 전력향상에 기여”하여야 한다. 군인공제회는 이익추구보다는 회원 수요충족에 충실한 건설사업을 하여야 한다.

(참고자료)

*군인공제회가 조사한 회원분양율 저조 원인

1. 회원 개인적 문제

-자가마련 자금 부족

-자녀교육 문제

-전역후 정착지 등을 고려

-현역 근무시 관사에 거주하므로 당장 내집 마련의 필요성 느끼지 못함

2. 공제회 문제

-분양지역의 환경과 교통여건 및 각종 기반 시설 설치 정도

-생활 편익시설의 이용도

*‘05년 후반기 이후 회원아파트 건립계획

지역명	규모		분양시기	투자비 (단위:억원)	시공회사
	평형	세대수
용인 성복리	33, 56	214	‘05년 후반기	P/F 사업	경남기업
춘천 만천리	30-46	379	‘05년 후반기	681.2	KCC
용인 신봉리	32, 45, 53	847	‘06년 전반기	2,687.4	동부건설
김포 사우동	32, 37, 45	1,148	‘06년 후반기	2,433.3	대림산업
오산 오산동	34, 46, 56	903	‘06년 후반기	2,376.7	대우건설
평택 용이동	33,39,45,53	2,146	‘07년 후반기	5,016.0	금호산업
계		5,637		13,194.6

*‘00~04 회원아파트 건립 현황 및 분양실적(회원, 일반 평당 가격)

단위: 백만원

연도	지역	공급세대	분양실적	분양률(%)	회원 평형별 평당분양가	일반 평형별 평당분양가	미분양으로 인한 추가이익
‘00	용인 마북리	795	697	87.7	34평-3.8 47평-4.4 56평-4.6 69평-4.7	34평-4.1 47평-4.8 56평-4.9 69평-5.0	275.4 940.0 336.0 20.7
	부천 상동	718	148	20.6	34평-4.0	34평-4.2	3876
‘01	시흥 은행동	1,216	662	54.4	27평-3.7 32평-3.9 36평-3.9 44평-3.9	27평-4.4 32평-4.2 36평-4.2 36평-4.2	850.5 3734.4 496.8 184.8
	대구 서변동	948	230	22.2	23평-3.3 32평-3.4 45평-3.5	23평-3.6 32평-3.7 45평-3.8	2,125.2 2,908.8 1,444.5
‘02	천안 불당동	791	232	29.3	28평-3.8 32평-4.1	28평-4.0 32평-4.3	1,047.2 2,380.8
	대전 문화동	544	399	62.3	33평-3.9 48평-4.3	33평-4.1 48평-4.6	1,293.6 129.6
‘04	용인 동백리	477	237	49.7	33평-6.7 44평-7.2	33평-7.3 44평-7.6	1,366.2 3,009.6
	화성 동탄	548	548	100	27평-6.4 33평-6.5	일반분양없음
8개 사업		6,037	3,093	51.2			26,420.1

원금회수에 18년 걸리는 임대사업

권경석 의원은 군인공제회 임대사업 중 하나인 신길프라자의 수익률이 평균 5.4%대에 불과하여 원금회수에만 18년이 넘게 걸려 실익이 없을 뿐 아니라 군인공제회의 저축이자율이 8%임을 감안할 때 신길프라자는 수익사업이 될 수 없으므로 하루빨리 매각 대책을 세울 것을 주장하였다.

97년 2월 66억원 들여 매입

군인공제회는 수익사업의 일환으로 임대사업을 하고 있다. 강남구 도곡동 군인공제회 회관과 영등포구 신길동 신길프라자가 이에 해당된다. 99년 11월 348억원에 군인공제회관을 매입하였고, 그보다 앞선 97년 2월에 66억원을 들여 신길 프라자를 건립하여 임대사업을 시작하였다.

연간 수입 2억원, 원금회수에만 18년 넘게 걸려

66억원, 348억원으로 매입한 두 건물 중 수익을 내는데 문제가 있는 것은 신길프라자이다. 지난 3년간 군인공제회관이 연평균 65.1억원(수익률 19%)의 임대료 수입이 있는 반면 신길프라자는 연평균 2.2억원에 불과하다. 매입당시는 5배의 가격차이밖에 안났지만 수입에 있어서 20배가 넘게 차이가 나는 것이다. 임대 수입료, 보증금 이자 등을 모두 감안하여 계산하였을 때 신길프라자의 원금을 회수하는 데만 18년이 넘게 걸리는 것이다.

낮은 수익률, 수익사업이 맞는가?

신길프라자의 수익률은,

연간 임대 수입 2억 3천만원(‘04년 기준), 보증금 16억원에 대한 이자 1억 2천 8백만원(공제회 저축이자율 8%적용)을 합쳐도 3억5천8백만원으로 수익률이 5.4%에 불과하다.

군인공제회 저축이자율이 8%임을 감안할 때 저축금리보다 낮은 수익률을 올리는 임대사업으로 수익사업을 하고 있는 것이다. 그렇다고 군인공제회가 임대사업에 있어 회원들에게 우선 임대권을 주거나 임대료 할인 특혜가 있어 수익률이 낮은 것도 아니다.

현재 신길프라자의 시세는 197억원에서 211억원 정도이다. 이 금액을 은행이자(시중은행 평균금리 3.4%)로만 따져보아도, 연간 6억 7천만원에서 7억 1천만원에 해당된다. 현 수익의 2배가 넘는 금액이다.

신길프라자는 군인공제회가 아파트 건설 후 남은 토지를 이용하여 건립한 건물이다. 그러나 신길프라자는 수익사업로서 제 역할을 못하고 있다. 공제회의 본연의 책무인 회원 수익률을 제고하기 위해서는 매각을 하는 것이 훨씬 현명한 판단이다.

(참고)

○ 군인공제회 임대사업 물건 및 수익규모

구분	위치	규모	년 임대수입료			구입가격 (억원)	현재가격 (억원)
			‘02	‘03	‘04
군인 공제회관	강남구 도곡동	지하 7층 지상 32층	60.5	64.0	70.8	348	826~842
신길 프라자	영등포구 신길동	지하2층 지상 5층	2.1	2.1	2.3	66	197~211

2005. 9. 30(금) 군인공제회 국정감사

자산 1/10 투자에 회원혜택 全無!!

4,000억원 김해스포츠·레저단지 사업에 투자

‘05년 9월부터 ’09년 12월까지 김해시 진례면 송정리 산 59번지 일대 면적 125만평에 김해시가 주관하고 군인공제회, 대우건설, 대저토건이 투자한 복합스포츠·레저시설이 조성된다.

총투자비 4,500억원 중 군인공제회가 3,956억을 투자하고 대우건설, 대저토건이 272억원씩 투자하게 된다. 투자금의 90%를 군인공제회가 담당한다.

스포츠·레저사업에 사용되는 부지 125만평을 그린벨트 지역이다. 건설교통부가 지난 1월 선정한 157개 지역 그린벨트 조정가능지(Ⅰ~Ⅴ등급까지 그린벨트 지역 중 보존가치가 낮은 Ⅳ, Ⅴ등급을 해지를 전제로 사업을 할 수 있도록 지정한 지역)에 김해시 진례면 송정리가 포함되어 사업자를 공모하게 된 것이다.

동부산관광단지 건설에도 불구하고 수익을 보장할 수 있는가?

2000년부터 2011년까지 부산 기장군 대변 시랑리 일대 108만평이 동부산 관광단지로 개발될 예정이다. 사업비 1조 4,150억원이 투입되는 초대형 프로젝트로 각종 놀이기구 등을 갖춘 테마파크와 호텔, 리조트, 콘도미니엄 등 숙박시설이 함께 건립될 예정이다. 산업단지 및 연구시설 단지도 함께 조성될 계획이며 126만평에 달하는 정관신도시도 만들어진다.

김해 스포츠·레저 단지 수익에 관하여 군인공제회가 제출한 자료에 따르면 주택분양으로 3,043억원, 골프장 수익으로 2,253억원, 테마파크에서 1,094억원으로 총 6,390억원의 수익이 날 것으로 예상하였다. 그러나 주위에 대규모 산업단지 및 연구시설이 함께 들어오는 동부산관광단지를 염두에 두었는지 묻고 싶다. 김해 스포츠·레저 단지의 3배가 넘는 투자비와 신도시 조성에도 주택 분양이 원만히 이루어지고 해안을 따라 조성되는 테마파크가 곁에 있음에도 예상 수익을 내는지 따져보아야 할 것이다.

자산 1/10 투자에 회원혜택 全無!!

김해시는 그린벨트였던 이 부지의 ‘공익을 위한 부지’라는 특성은 그대로 살리고 수익도 낼 수 있는 두 마리 토끼를 잡고자 스포츠·레저사업을 계획하게 되었다. 그러나 군인공제회는 자산 4조 2,489억원의 1/10인 4,000억원을 투자하면서도 회원들에게 환원할 수 있는 방법을 찾지 않고 있다. 테마파크, 주택시설, 골프장, 콘도, 어디에도 회원에게 돌아가는 직접적 혜택은 없는 것이다. 실제로 부산·경남지역에 39사단, 53사단, 군수사령부, 해군 함대사령부 등이 있어 많은 회원들과 그 가족들이 생활하고 있다. 회원과 그 가족들에게 여가를 즐길 수 있는 스포츠 레저 시설에 혜택을 준다면, 공제회가 수도권 지역 위주로 공제회가 회원사업을 한다는 비난도 면할 수 있을 것이다.

면밀한 사업성 검토와 수익사업속에 복지혜택 필요

군인공제회 자산의 1/10을 투자하는 사업에 경쟁 단지에 대한 면밀한 조사후에 사업이 행해져야 할 것이다. 주먹구구식 계산으로 회원들의 피땀어린 돈을 낭비할 수는 없다. 또한 한해 수익금 2.5%에 불과한 복지사업의 부실을 보강하기 위하여 이번 김해 스포츠·레저 사업에서 회원혜택을 추가하여야 할 것이다.

<참고>

총투자비	군인공제회	(주)대우건설	(주)대저토건	예상수익
4500	3,956(90%)	272(5%)	272(5%)	연 13%

* 김해 복합 스포츠·레저사업 투자비 및 예상수익               단위:억원

구분	부지면적 (구성비)	사업비 (구성비)	회수액
체육시설	79000	378 (8.5%)
주택단지	153000	1000 (22.4%)	3043.0
골프장	499000	1848 (41.5%)	2253
테마파크	149000	830 (18.6%)	1094
공공용지 보존용지	370000	400 (9.0%)
계	1250000	4456 (100%)	6390

* 토지이용 계획 및 사업비 예상 회수액                    단위: 평, 억원

* 04년 군인공제회 총 수익금: 3,803억원

복지사업비               :  85.5억원(총 수익금 대비 2.5%)