제 256회 정기국회

국  정  감  사

대한주택공사

2005. 9. 27(화)

국회의원 서 재 관

(열린우리당, 충북 제천․단양)

목  차

1. 부도임대주택 강제퇴거자 지원 확대 필요--------------1

2. 국민임대주택 100만호 건설의 문제점-----------------4

3. 판교신도시 공영개발추진에 따른 문제점---- ---------11

4. 사회적 약자 편의를 위한 주택공급 필요-----------------15

5. 그린벨트 해제 국민임대주책 건설 사업지구 원주민에 대한 생활보호 대책------------------------------------18

6. 공영개발 택지 건설사 수의계약 특혜논란-------------21

1. 부도임대주택 강제퇴거자 지원 확대 필요

□ 부도임대주택 현황

○ ‘05. 6월말 현재 국민주택기금이 지원된 민간부문의 부도임대주택은 총 485개 단지에 11만 3,148호이며 그중 입주된 부도임대주택은 394개 단지 약 7만호(62%)에 달함.

☞ 부도발생원인: 영세업체가 무리한 대출로 사업추진, 임차입주자 부족, 타사업장 부도에 따른 연쇄부도, 은행의 부실한 대출심사 등

※ 부도임대주택 현황(‘05.6.30 현재)

구분	계	입주후 부도	공사중 부도
사업장	485지구	394	91
세대수	113,148세대	70,131	43,017
기금	16,061억원	11,855	4,206

○ ‘01년~’04년까지 경매로 정리된 부도임대주택은 1만 2,610세대이며, 부동산 브로커 등이 경락을 받아 임차인의 강제퇴거․보증금손실 등의 문제가 발생하고 있음.

□ 문제점

○ 지난 6. 7. 정부는 임차인의 피해를 방지하고, 주거안정을 도모하기 위해 부도공공임대아파트 조치방안을 확정․발표함에 따라 대한주택공사에서도 임차인을 위한 법률지원팀 운영, 부도임대주택 퇴거자 주거지원 사업을 시행하고 있으나, 아직까지 그 실적은 미미한 형편임.

- 법률지원실적 : 9. 22. 현재 사업장 순회상담 34건,

전화법률상담 79건

- 퇴거자 전세임대 지원실적: 9. 22. 현재 양산장백지구 부도임대아파트 퇴거자 45세대 지원(143건 접수)

수도권․광역시 5,000만원 이하, 기타지역 4,000만원 이하주택 중 퇴거자가 희망하는 주택을 주택공사가 전세계약을 체결하고, 퇴거자가 전세지원금의 5%에 해당하는 임대보증금 납부, 잔액에 대해 연3%에 해당하는 금액을 매월 임대료로 지불하고 입주.

○ 반면 6. 7. 정부의 대책 이후 일시 중단되었던 부도임대아파트에 대한 경매가 8. 22.부터 재개됨에 따라 경매에 참여하여 임차인 우선매수권을 행사할 수 없는 영세 임차인들의 강제퇴거가 급증할 것으로 예상되므로 이에 대한 대비책이 필요함.

건설교통부는 6.7. 정부대책을 마련한 후, 임차인 우선매수권 부여를 위한 임대주택법 개정, 강제퇴거자에 대한 국민주택기금 이용 전세지원 등의 근거마련을 위한 운영규정이 개정될 때까지 경매중단조치를 취한바 있음. 8. 22일 동 법규정들이 개정완료됨에 따라 부도임대주택에 대한 경매가 재개되고 있음.

☞ 채권자인 국민은행에 확인결과, 9월 22일 현재 경매일자가 확정된 부도임대아파트 영천 106세대(창신임대APT) 등 총 175단지 3만 4,810세대가 경매진행중임.

□ 질의요지

(질의 1) 현재 주택공사가 시행하고 있는 부도임대주택 퇴거자들을 위한 지원대책과 실적은?

(질의 2) 그 동안 중단되었던 부도임대주택 경매가 8월 22일 이후부터 재개됨에 따라 경제적 능력이 없어 강제퇴거를 당하는 임차인들이 급증할 것으로 예상되는데, 주택공사는 어느 정도나 강제퇴거자가 늘어날 것으로 예상하고 있는가?

또한 강제퇴거자 급증 예상에 따라 주택공사가 수립하고 있는 지원대책은 무엇인가?

(질의 3) 주택공사는 올해 시범적으로 300세대의 부도임대주택을 매입하여 국민임대주택으로 활용하고자 하는 계획을 밝혔는데, 이에 대한 준비상황 및 매입실적은?

(질의 4) 서민주거안정을 위해 부도임대주택 매입사업은 시범적인 사업으로만 그칠 것이 아니라 지속적으로 확대할 필요가 있다고 보는데, 이에 대한 사장의 의견은?

2. 국민임대주택 100만호 건설의 문제점

□ 현황

○ 참여정부는 ‘03년부터 스스로 주거문제를 해결하기 어려운 저소득 세입자의 주거안정기반을 마련하기 위하여 국민임대주택 100만호 건설을 추진중임.

※ 국민임대주택 100만호 추진계획

계	’03	’04	’05	’06	’07	’08～’12
100만호	8	10	10	11	11	50

○ 대한주택공사는 국민임대주택 100만호 중 80만호(20만호는 지자체 건설)를 건설할 계획이며, 03~‘05.8월말까지 건설실적은 16만 1,091호임.

※ 국민임대주택 100만호 건설계획 경위

- 1997년 대통령 선거 때 영구임대주택 20만호 공급 공약

- 1998.10월 국민임대주택 5만호 건설계획(1998-2002) 수립

- 2001. 1월 5만호 추가건설 발표, 10만호 건설로 계획 수정

- 2001. 8월 2003년까지 20만호 건설로 수정

- 2002. 5월 20만호로는 저소득층의 주거안정에는 미흡함을 인식하고 경제장관

간담회시에 2003-2012년간 100만호 건설추진 결정

□ 수요여건 무시한 건설로 미임대 속출 문제점

○ 주택공사가 분양한 국민임대주택 중 입주시기가 도래하지 않은 가구 수는 총 3만 3,102호이며, 이중 2만 4,634호만 분양완료되고, 8,468호는 미분양되어 미분양율은 25.6%에 달함.

○ 더구나 그중 60.6%에 달하는 2만 59가구가 경기․인천 등 수도권에 집중되어 있으며, 인천의 경우 5,041가구가 건설중이나 미분양율은 43.4%에 달함.

국민임대주택 미임대 현황(2005. 8. 31 현재)

(단위 : 호수, %)

지역별	건설호수	임대	미임대
경기도	15,018	11,288(75.2)	3,730(24.8)
인천광역시	5,041	2,852(56.6)	2,189(43.4)
강원도	2,008	1,324(65.9)	684(34.1)
충청북도	2,058	1,521(73.9)	537(26.1)
대전․충남	2,064	1,719(83.3)	345(16.7)
전라북도	826	701(84.9)	125(15.1)
광주광역시	2,303	2,011(87.3)	292(12.7)
대구․경북	2,213	1,647(74.4)	566(25.6)
경상남도	1,189	1,189(100)	-
제주도	382	382(100)	-
합계	33,102	24,634	8,468(25.6)

주 : (  )안은 건설호수 대비 분양비율 및 미분양비율임.

○ 또한 금년 8월 감사원의 `임대주택 건설 및 관리실태` 감사결과에 따르면, 평균인구감소율이 23.2%에 달하고, 주택보급율이 148.6%인 전북 임실 등, 지속적인 인구감소와 주택보급율이 130%를 넘는 지방군단위에도 국민임대주택 건설계획이 잡혀있어, 인구증감요인과 수요여건을 무시한채 건설계획을 수립한 것으로 드러났음.

(질의 1) 국민임대주택 건설은 저소득자들의 주거안정을 위한 사회안전망을 구축하고자 하는 사업이므로 차질 없이 진행되어야 할 것임. 그러나 건설실적에만 급급해 무계획적으로 건설하는 것은 오히려 막대한 예산 낭비와 국민들의 불신만을 초래할 것임. 주택공사는 국민임대주택 건설을 위해 수요조사를 해본 적인 있는가? 지금이라도 주택공사가 공급예정인 국민임대주택에 대한 수요조사가 선행되어야 할 것으로 생각되는데, 이에 대한 사장의 의견은?

(질의 2) 또한 수도권의 경우 현재 분양하고 있는 주택의 60.6%가 건설되고 있으나, 수도권 외곽지역에 개발된 택지지구에 집중건설하고 있어 서울지역 저소득층의 입주기피로 인해, 미분양율이 높은 것은 물론, 입주한 저소득층의 지역적 소외감 및 인근주민들의 생활공간 분리요구 등 사회적 갈등도 문제시 되는데, 이에 대한 대책은?

□ 국민임대주택 건설을 위한 택지부족 문제

○ 주택공사가 제출한 자료에 의하면, 계획하고 있는 국민임대주택 80만호를 건설하기 위해서는 약 5,680만평의 택지가 소요될 것으로 예상됨.

< 국민임대주택 건설계획 및 택지소요량 >

구분		계	‘03～’04	‘05	‘06	‘07	‘08	‘09～’12
정부계획		100만호	18.0	10.0	11.0	11.0	10.0	40.0
주공	건설호수	80만호	14.9	7.5	8.8	8.8	8.0	32.0
	택지소요량	5,680만평	1,058	532	625	625	568	2,272

주: 택지원단위(국민임대주택 1호 건설에 소요되는 총 택지 면적)  71평/호 기준

○ 주택공사가 밝힌 자료에 따르면, ‘05년 8월 현재 올해 착공할 물량에 대한 택지와 내년 건설예정인 8만 8천호중 6만호에 대한 택지(426만평)와, ‘07년 건설예정인 6만 4천호에 대한 택지(454만평)는 확보하지 못하고 있음.

< 연도별 택지확보 계획 >

(05.8.31현재)

구 분	계	‘03～’04	‘05	‘06	‘07	‘08	‘09～’12
건설계획	80.0만호	14.9	7.5	8.8	8.8	8.0	32.0
택지확보	27.6만호	14.9	7.5	2.8	2.4	-	-
미 확 보	52.4만호	-	-	6.0	6.4	8.0	32.0
확보계획	3,720만평	-	-	426	454	568	2,272

○ 주택공사는 공공부문에서 공급예정인 공공 개발에 적극 참여하고, 그린벨트 해제지역 및 택지개발지구 지정 등을 통하여 부족한 3,720만평의 택지를 확보할 계획이라고 밝히고 있음.

○그러나 감사원 감사결과에서도 밝혀진 바와 같이 지방자치단체와 환경부에서 개발제한구역내 국민임대주택 건설을 반대하거나 환경영향평가 협의를 지연함에 따라 택지확보에 어려움을 겪고 있는 실정임.

(질의 1) 국민임대주택을 차질 없이 건설하기 위해서는 택지확보가 필수적인데, 택지의 조기확보를 위한 주택공사의 대책은? 또한 2012년까지 공급할 전체 물량의 약 50%가 집중되어 있는 수도권의 경우에는 적정한 택지를 확보하기가 더욱 어려울 것으로 판단되는데, 구체적인 확보방안은?

(질의 2) 국민임대주택 역시 수요가 많은 지역에 건설되어야 한다는 점에서, 도심지에는 단기간에 대규모의 국민임대주택을 건설할 택지를 확보하기가 사실상 곤란하므로 노후 불량주거지 정비사업 등을 통하여 임대주택을 공급할 필요성이 제기되고 있는데, 이에 대한 의견은?

□ 지방자치단체 비협조에 따른 건설지연 문제

○ 국민임대주택 100만호 건설은 주택공사가 80%, 지방자치단체가 20%의 물량을 분담하여 건설하기로 되어 있는 바, ‘03~’04년 국민임대주택 100만호 건설계획 대비 실적은 90% 수준이며, 올해에도 계획대비 90% 수준에 머무를 전망임.

<2003-2005년까지 국민임대주택 건설실적>

(단위: 호, %)

구분	계	2003	2004	2005
건설계획	280,000	80,000	100,000	100,000
실적계	253,214 (90%)	71,791 (90%)	91,423 (91%)	90,000 *전망 (90%)
주공	223,816	63,501	85,315	75,000 *전망
지자체	29,398	8,290	6,108	15,000 *전망

○ 이와 같은 건설계획 대비 실적부진의 원인은 지방자치단체의 국민임대주택 건설 회피에 기인한 것임.

☞ 주택공사는 ‘03년 4만 5천호, ’04년 8만호 건설예정이었으나 목표 초과 건설

○ 지방자치단체는 지역슬럼화, 지역주민들의 반대민원, 소요택지 확보의 어려움 등을 이유로 국민임대주택의 건설을 회피하고 있어 현재까지 그 실적이 매우 저조함.

○ 뿐만 아니라 경기도지사의 개발제한구역 내 6개 택지조성지구 해제 요구사례(감사원 결과), 최근의 강릉 율곡지구 조성사업에 대해 도심공동화와 불균형개발을 이유로 한 강릉시의회의 반대의견 제시사례(9. 21. 강원일보 보도) 등 주택공사가 추진하는 사업에 대해서도 협조하지 않음으로 인해 국민임대주택 건설사업이 지연될 가능성이 있다는 의견이 있음.

(질의 1) 국민임대주택 건설 초기부터 계획대비 건설실적이 90%에 머무르고 있는 상태에서 지방자치단체의 비협조가 계속된다면 임대주택 건설이 2012년 이후까지 계속하여 지연될 가능성이 매우 크다고 할 수 있는데, 주택공사가 시행하는 국민임대주택 사업에 대한 지방자치단체 비협조 현상에 대한 대비책은?

(질의 2) 또한 앞으로 지방자치단체의 국민임대주택 건설실적이 계속하여 저조할 경우에 대비하여 주택공사가 마련하고 있는 대처방안은?

3. 판교신도시 공영개발추진에 따른 문제점

□ 현황

○ 정부는 지난 8.31. 부동산대책 발표시 개발이익 환수와 주택가격 안정을 위해 성남판교지구의 전용 25.7평을 초과하는 중대형 주택을 주택공사가 공영개발하기로 확정․발표하였음.

☞ 중대형 주택 : 9,740호(분양 6,818, 임대 2,922호)

○ 성남판교지구 일반현황(‘05. 8월 현재)

- 사업면적: 930만7천 m2 (281만 5천평)

- 사업기간: ‘03. 12~‘09. 12

- 시행자: 주공(75만 3천평), 토공(131만 4천평), 경기도(20만평)

성남시(54만 9천평)

※ 판교신도시 내 총 주택건설 호수

합계	아파트소계 (25.7평초과)	분양아파트	임대아파트	단독주택
29,404 ※당초:26,804	27,291 (9,740)	1,4498 (6,818)	12,793 (2,922)	2,113

☞ 25.7평 초과주택에는 주상복합 1,266호, 연립주택 511호가 포함되어 있음.

○ 주택공사는 중대형주택의 고품질 확보를 위해 설계․시공일괄입찰방식(턴키방식)을 추진하고 민간브랜드 사용을 적극 검토

- 발주 공사비는 업계의 적정 이윤을 감안하여 책정예정

○ 공급방식은 원가연동제가 적용되며, 주택채권입찰제를 도입하여 최초분양자의 개발이익을 환수할 예정임.

□ 문제점 및 질의요지

○ 지난 8월 31. 발표된 공영개발 확대발표는 기본적인 사업방향만을 확정한 것으로서, 향후 당초 건설예정물량에서 10%를 증가시키는 등 세부사업계획을 확정하기 위해서는 환경영향평가 심의내용 변경, 교통영향평가 재심의, 개발계획 및 실시계획 변경승인 등의 절차와 주택공영개발지구 지정을 위한 주택법령개정절차도 남아 있는 실정임.

(질의 1) 계획된 기간 내에 사업이 성공적으로 이루어질 수 있도록 하기 위해서 주택공사가 준비하고 있는 대책은?

○ 주택공사는 중․대형단지에 대해 공영개발에 따른 주택품질저하, 획일화 등의 우려를 막기 위해 시행사 역할만 하고 민간업체가 설계․시공하는 턴키방식을 도입예정이나 민간건설업체는 단순시공사로의 전락을 우려해 참여를 주저할 가능성이 크다는 지적임.

- 실제로 브랜드 인지도가 높은 대형 건설업체들의 참여가 불투명하다는 보도가 있었음(9.8. 중앙일보).

○ 또한 주택공사는 민간업체의 참여를 유도하기 위해 공사비 수준과 설계금액을 상향조정할 계획이라고 밝힌 바 있음.

(질의2) 민간건설업체, 특히 대형업체들의 참여를 유도하기위해 주택공사가 마련하고 있는 방안은? 또한, 민간업체의 참여를 유도하기 위해서는 시공과정에서 적정한 이윤을 보장해주어야 하는데, 이는 분양가격을 높이게 되어 공영개발의 취지를 반감시킬 뿐 아니라 정부가 추진하고 있는 주택가격 안정정책에 반하게 되는데, 이에 대한 주택공사의 의견은?

○ 주택공사는 중대형주택9,740호에 포함된 연립주택 511호에 대하여, 국제현상설계를 계획하고 있음.

☞ 판교신도시를 세계적 건축관광명소로 추진하기 위해 연립주택을 색다른 주거지로 개발할 필요성, 신도시 공영개발의 動因이 될만한 기획이벤트 추진이 필요하다는 이유임.

(질의 3) 현재 주택공사가 계획하고 있는 국제현상설계 추진방안과 예상비용은? 또한 그 동안 문제시 되었던 주택가격의 안정을 위해 판교신도시의 공영개발을 확대하고자 하는 것인데, “공영개발 주건단지 = 국제적 주거단지”라는 선례를 만들기 위해 이러한 이벤트를 추진하는 것이 공영개발의 취지와 부합한다고 생각하는지? 마지막으로 국제현상설계에 의해 국제적인 주거단지가 형성된다면 오히려 일반 국민들이 위화감을 느끼게 될 뿐만 아니라, 일부 고소득층에 의한 투기의 대상이 될 것으로 생각하지는 않는지?

○ 주로 저소득층을 위한 중․소형 아파트를 건설해온 주택공사가 대단위 공영개발을 담당하게 됨에 따라, 공공기관의 특성상 민간의 창의성을 따라가기 힘들고 마감재 및 단지내 조경 등 품질저하 가능성에 대해 우려가 제기됨.

(질의4) 주택공사가 이러한 일부의 우려를 불식시키고 다양한 주거공간 및 환경을 조성하기 위해 추진하고 있는 계획은?

○ 주택공사가 공영개발을 담당하게 됨에 따라 주공의 조직이 너무 비대해질 가능성에 대한 우려의 목소리가 높음. 주택공사는 판교지구 공영개발을 위해 약 150명의 추가인력 충원이 필요한 실정이라고 밝힌 바 있음.

(질의 5) 주택공사가 밝힌 150명 정도의 추가인력 사유는? 또한 조직비대화 우려를 불식시키기 위해 주택공사가 준비하고 있는 대책은?

4. 사회적 약자 편의를 위한 주택공급 필요

□ 현황

○ 2004년말 현재 우리나라의 65세 이상 인구는 약 420만명으로 전체인구의 9%에 해당하며, 노인가구비율도 05년 현재 160만 가구(전체가구의 10%)에서, 2020년에는 305만 가구로 늘어나 전체가구의 17%에 이를 것으로 추산됨

☞ 본격적인 고령화사회로의 진입

○ 주택공사에서 제시한 자료에 따르면 노인인구의 급속한 증가추세에도 불구하고 노인가구의 주거수준은 상대적으로 열악한 형편임.

	수세식화장실	온수목욕시설	주택경과년수
노인가구	67%	76%	20년
전체가구 평균	83%	87%	13년

○ 또한 ‘05년 6월현재 우리나라의 등록 장애인은 170만명으로 전체인구의 약 3.5%에 해당하며 매년 지속적으로 증가하고 있음.

※ 우리나라 등록 장애인 수

연도별	2000	2001	2002	2003	2004	2005. 6.
장애인수	958,196	1,134,177	1,294,254	1,454,215	1,610,994	1,699,329

□ 문제점

○ 장애인 및 노인계층은 신체적 결함 및 소득의 불안정, 사회관계의 단절 등 여러 가지 요인으로 사회적 약자로 전락하고 있는 실정이므로 사회복지 차원에서 종합적인 지원이 필요함.

○ 일상생활을 영위하기 위한 가장 기본적인 요소인 주거정책에 있어서도 장애인 및 노인계층에 대한 배려가 필요함.

○ 현재 주택공사는 고령자의 주거안정을 도모하기 위해 고령자전용 국민임대주택 시범사업을 추진중임.

-  경기 가평지구 330호(고령자 전용 또는 혼합시설)

- 전북김제지구 144호(고령자 전용주택)

○ 또한 ‘05년 6월 현재 주택공사의 영구임대주택 입주시점을 기준으로 장애인 215가구가 입주해있으나, 장애인의 편의를 위한 시설배치는 제대로 이루어지지 않고 있음.

□ 질의 요지

(질의 1) 주택공사가 사회적 약자의 주거복지 차원에서 이제라도 고령자 전용주택을 건설하는 것에 대해서 환영할 일이라고 생각됨. 그러나 이러한 사업이 시범사업(총 474가구)으로 그쳐서는 안될 것이며, 우리사회가 본격적인 고령화사회로 진입하고 있는 만큼 지속적으로 확대되어야 한다고 생각되는데, 향후 건설확대 계획은?

(질의 2) 현재 주택공사가 분양하는 국민임대주택 및 영구임대주택에 분양신청을 하는 장애인들에 대한 배려방안은? 또한 현재 영구임대아파트 등에 입주하고 있는 장애인들의 편의를 위해 세면대, 화장실, 싱크대 등에 대하여 지속적인 관심을 갖고 보수․개조하는 사업도 필요한데, 이에 대한 의견은?

5. 그린벨트 해제 국민임대주택 건설 사업지구

원주민에 대한 생활보호 대책

□ 현황

○ 2003년~2012년까지 정부의 국민임대주택 100만호 건설계획에 따라 개발제한지역을 해제하여 부족한 택지를 확보하고 있음.

☞ 주택공사 측은 1차로 ‘03년 14지구 254만평의 그린벨트지역을 해제하여 택지를 확보하였으며, 2차로 ’04년부터 25지구 966만평을 국민임대주택단지로 지정하기 위하여 그린벨트구역 해제가 추진중에 있음.

○ 주택공사에서는 국민임대주택 건설을 위한 택지확보가 미흡한 만큼 그린벨트 해제를 통한 택지개발지구 지정을 통해 택지를 확보해나갈 것이라고 밝힌 바 있어, 앞으로도 국민임대주택 건설을 위한 그린벨트 해제 지역은 확대될 것으로 예상됨.

□ 문제점

○ 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 ‘71년 도입된 제도로 그린벨트구역에 거주하는 주민의 사유재산권은 30년 넘게 제약받아 왔음.

○ 따라서 국민임대주택 건설사업도 중요하지만 장기간 각종 제약을 받아온 그린벨트 해제지역에 거주하는 원주민에 대한 생활보호대책이 강구되어야 함.

○ 현재는 일반 택지개발지구와는 다르게 GB지구에 한하여 이주대책용 단독주택 건설용지와 협의양도인 택지 공급면적을 80평까지로 확대하고, 택지가 부족한 경우 아파트를 특별공급 받을 수 있게 하는 등의 조치를 취하고 있음.

○ 그러나 보상완료 후 이주대책으로 제공된 단독주택 건설용지나 아파트에 입주하기 전까지 3~4년 사이의 기간동안 임시 주거대책이 부족함.

- 당해지역 및 인접지역에 건설된 국민임대아파트 10%내에서 사업시행기간 동안 사용가능

- 2,000만원 범위 내에서 전세자금 융자

□ 질의요지

(질의) 장기간 재산권 행사의 제한을 받아온 그린벨트 해제지구내 원주민들에 대해서는 일반택지지구와 차별적인 생활보호대책을 시행함으로써 상대적으로 박탈감을 느끼지 않도록 세심한 배려가 필요할 것임. 앞으로도 지속적으로 원주민 생활보호대책을 수립하여 사업시행으로 인한 주거불안 해소에 힘써야 할 것으로 생각되는데, 이에 대한 의견은?

6. 공영개발 택지 건설사 수의계약 특혜논란

□ 현황

○ 건교부와 대한주택공사가 경기도 파주 운정지구 공공택지 23만평을 9월말 또는 10월초에 수의계약방식으로 민간건설회사에 공급할 것으로 알려져 논란이 일고 있음(9. 22. 오마이뉴스 보도, 9. 20. 경실련 보도자료).

○ 건설업체에게 공급하고자 하는 택지규모는 약 1만가구 정도의 주택을 지을 수 있는 23만평으로 파주운정지구 1단계 사업 공동주택용지 약 42만평의 54%가 넘는 면적임.

○ 파주 운정지구의 총사업면적은 285만평이며, 그 중 주택이 건설될 공동택지는 1단계 약 42만 3천평, 2단계 약 36만 5천평임(주택공사와 파주시가 공동으로 시행).

<파주 운정지구 공공주택용지 면적>

구 분	공동주택지(평)				건설호수(호)
	소계	60이하	60~85이하	85초과
1단계	422,748	123,264	150,386	149,098	23,144
2단계	365,207	57,860	175,311	132,036	18,818
계	787,955	181,124	325,697	281,134	41,962

○ 수의계약 근거조항: 현행 택지개발촉진법 시행령 제13조의 2(택지의 공급방법등) 제5항 제5호에는 “ 주택건설사업자가 택지개발지구 지정 공고일 현재 예정지구안에서 소유(공고일 현재 소유권을 이전하기로 하는 계약이 체결되어 있고, 당해 예정지구에 대한 개발계획의 승인전까지 그 소유권을 취득하는 경우 포함)하는 토지의 전부를 협의에 응하여 시행자에게 양도한 때에 당해 주택건설사업자에게 일정한 범위안에서 택지를 공급하는 경우에는 수의계약이 가능함.

○ 또한 위의 조항에 따라 민간건설회사가 수의계약을 통해 공급받을 수 있는 택지의 범위는 아래와 같음(택지개발촉진법 시행규칙 제10조 제5항)

{주택건설사업자가 소유하던 토지의 면적 － 주택건설사업자가 소유하던 토지의 면적 × 당해 사업지구의 무상공급 공공시설 용지면적 / 당해 사업지구의 총면적} × 1.1 = 수의계약에 의해 분양가능한 택지면적

○ 특히 건설교통부는 지난 3월 택촉법 시행규칙을 개정하면서 수의계약 택지공급의 기준이 되는 가처분율(수의계약으로 분양가능면적 산정율) 계산시 적용되던 “당해사업지구의 공공시설 용지면적”을 “당해사업지구의 무상공급 공공시설 용지면적”으로 완화함으로써 민간건설사가 수의계약으로 분양받을 수 있는 공공택지의 상한선이 늘어남.

☞ 판교신도시의 경우 수의계약 양도택지 상한선이 전체면적의 26%에서 46%로 크게 늘어났다는 논란이 있음. 파주 운정지구에서도 동 규정에 따라 크게 늘어나게 됨.

○ 주택공사에 확인한 바에 따르면 파주운정 제1단계 사업지구내에서 동문건설(2만 1,814평), 월드건설(1만 1484평), 신성플래닝(7,3270평), 동일토건(1만 4,760평), 리메르건설사(2만 1583평), 건영(4,182평) 등 6개 건설사가 총 14만 7,093평을 협의양도한 바 있으며, 총보상가액은 1,366억 5,600만원임(평당 평균 약 93만원)

<파주운정지구 단계별 협의양도 대상업체 소유면적 및 취득시기 >

업체명		소유면적(평)	취득 시기*	비 고
1단계	동문건설	21,814	97.12～03.5
	월드건설	11,484	99.6～03.4
	신성플래닝	73,270	02.12～03.4
	동일(토건)	14,760	02.8
	리메르	21,583	02.11～04.5
	건영	4,182	95.8～96.5
	소계	147,093
2단계	고엽1연합	68,168	02.7～04.11
	고엽2연합	22,401	03.3～04.11
	인창연합	108,290	99.11～04.12
	SM연합	102,362	03.1～04.11
	제영연합	30,538	04.10
	슬기솔연합	22,069	04.11
	이본종합건설	22,183	02.12～04.10
	코리아개발	6,879	미확인
	소계	382,890
합계		529,983

※취득시기는 소유권 취득시기임.

○ 또한 제2단계 사업지구 내에 협의양도예정인 건설사는 8개업체(위의 표 참조)로 이들이 주장하고 있는 협의양도예정면적은 38만 2,890평이며, 현재 보상을 위한 심의중이라는 답변

아직 보상이 이루어지지 않았으므로 정확한 의미에서 협의양도는 아님.

※ 주택공사는 2단계 개발예정지 협의양도 택지보상이 완료되면총 14개 업체(2단계 심사대상업체 8개 포함)를 대상으로 수의계약에 의해 택지 공급예정이라는 답변

☞ 언론보도된 9월말~10월초보다는 많이 지연될 가능성.

□ 문제점

○ 정부가 발표한 8.31. 부동산대책에는 토지와 주택의 공공성을 회복하겠다는 원칙이 담겨 있음에도 불구하고, 정부의 대책발표 한달이 지나지 않아 공공택지를 주택건설업체에 수의계약으로 공급하고자 하는 것은 이러한 원칙을 심각하게 훼손하는 것이라는 경실련의 지적임.

○ 경실련은 민간건설업체에 대한 수의계약 형태의 택지공급은 높은 보상비에 이어 명백한 이중특혜이며, 헐값에 분양받은 건설업체가 주택을 지어 높은 분양가 책정으로 폭리를 취하는 반면, 주변주택가격을 상승시켜 서민들의 내집마련 희망을 박탈해왔다고 주장함.

○ 한편 주택공사에 확인한 바에 따르면 1, 2단계 사업지구내 민간 건설회사 소유택지면적은 총 53만평에 달하고 있는 바,  이는 1, 2단계 공동주택용지의 수의계약으로 분양할 택지 비율을 동 면적의 55%로 산정할 경우 약 29만평으로, 1, 2단계 공동택지의 약 37%에 해당함.

산정근거: 택촉법 시행규칙 제10조 제5항에 따라 수의계약에 따라 분양가능한 면적은 다음식과 같음. {주택건설사업자가 소유하던 토지의 면적 － 주택건설사업자가 소유하던 토지의 면적 × 당해 사업지구의 무상공급 공공시설 용지면적 / 당해 사업지구의 총면적} × 1.1

☞ 주택공사는 (주택건설사업자가 소유하던 토지의 면적 × 당해 사업지구의 무상공급 공공시설 용지면적 / 당해 사업지구의 총면적)을 약 50%로 예상하고 있음. 따라서 분양할 수 있는 택지면적은 건설사 협의양도 면적의 50% × 1.1 = 약 29만평임(단, 사업진전정도를 감안하여 조정하게 됨)

○ 또한 파주 운정지구는 1단계 사업에 대한 최초 택지지구지정 고시일이 ‘01년 1월 4일이고, 변경된 지구지정 공고일이 ’01년 9월 28일이며, 계발계획승인일이 ‘03년 5월 20일(위의 택촉법 시행령 제13조의 2, 제5항제5호 참조)임.

☞ 일부 건설사들의 택지 취득시기(소유권 이전시기)가 이 시기와 매우 유사함(신성플래닝, 리메르).

○ 2단계 지구지정 공고일은 ‘03년 5월 13일이고, 계발계획 승인일은 04년 12월 24일임.

☞ 2단계 지구내 일부 건설사의 택지취득시기 역시 이와 유사함.

□ 질의요지

(질의 1) 주택공사는 수의계약에 의한 택지분양 계획의 구체적인 일정을 밝히고, 수의계약을 신청한 업체의 명단, 택지공급 심의관련 자료를 한점의 의혹도 없이 공개해야 한다고 생각하는데, 이에 대한 의견은?

(질의 2) 또한 수의계약에 의한 택지공급으로 건설사는 3중의 특혜(보상, 택지저가분양, 주택고가분양)로 막대한 이익을 챙기는 반면 서민들의 주택마련은 점점 어려워 질 수밖에 없는데, 이에 대한 사장의 의견은?

(질의 3) 민간건설사에 대한 수의계약 택지분양은 감사원의 시정권고사항인바, 주택공사는 건교부에 택촉법 관련규정의 개정을 건의한 적이 있는가? 또한 건교부와 주택공사가 합동으로 건설업체의 이익을 대변하고 있다는 지적이 있는데, 이에 대한 의견은?