제256회 정기국회 국정감사 - 한국토지공사               2005년 9월 23일(금)

[ 주 요 내 용 ]

1.  개성공단조성사업 문제

- 부익부 빈익빈 초래하는 입주기업 선정

- 입주기업 선정 지연도 더 큰 문제

- 개성공단 조성사업에서 220억 차익 챙겨

2.  법도 원칙도 없는 간선시설 지원

- 간선시설 지원 폭증 - 수도권과 강남주변에 편중

- 분당에 전선 지중화비용 200억원 편법 지원

- 한전이 부담할 전기간선시설, 지난 3년간 536억원 부담

- 도시가스사업자가 부담할 도시가스공급시설도 토공이 부담

3.  용인동백 편의시설 공급 지연

- 상가용지 분양대금 50% 연체, 공사중인 곳은 4군데 불과

- 내년 2월 입주 후 1년 이상 불편 감내해야

담당: 윤홍설 보좌관 / 011-9528-5926

1. 개성공단 입주기업 선정문제
- 부익부 빈익빈 초래하는 입주기업 선정 - 입주기업 선정 지연도 더 큰 문제 - 개성공단 조성사업에서 220억 차익 챙겨

◦ 개성공단 사업은 민족의 염원인 통일로 가기 위한 남북협력사업의 시금석과 같음

- 이러한 중요성이 있기 때문에 공기업인 토지공사를 주관사업자로 선정하게 된 것임

- 개성공단 사업은, 경쟁력이 차츰 중국에 밀려나고 있는 국내 중소제조업체의 마지막 희망이라는 점도 충분히 감안해서 사업을 추진해야 함

- 또, 토지공사는 이 신성한 사업을 추진함에 있어 영리보다는 남북협력이라는 공익성을 우선순위에 두어야 함

◦ 그러나, 토지공사는 이러한 본연의 직분과 사업추진 의미를 망각한 채 개성공단사업에서조차 잇속을 챙기고, 중소기업의 실정을 제대로 알지도 못하면서 업체선정기준을 정하는 등 많은 문제점을 나타내고 있음

① 부익부 빈익빈 초래하는 입주기업 선정

◦ 토지공사는 토지개발 전문업체로 중소기업에 대해서는 문외한

◦ 그런데, 중소기업에 문외한인 토지공사가 중소기업에 대한 입주 심사기준을 마련함으로써 많은 부작용을 초래

※ 입주기업 심사기준을 관련 정부부처나 경제단체 등 전문가로 구성된 심사위원회에서 만들었다고는 하나, 경제계의 의견이 제대로 반영되지 못함

- 개성공단 입주희망기업은 인력난과 원가 상승으로 한계상황에 처해 있는 중소기업이 대부분

- 그러나, 토지공사의 입주기업 선정기준을 보면 재무구조가 우수한 중견기업 외에는 사실상 참여를 제한

※ 업종별 평균부채비율의 2.5배를 초과하는 기업은 배제(하위 제조업체 약 15% 제외 추정)

※ 심사항목 중 재무구조 관련 배점이 25점으로 전체의 4분의 1을 차지

- 이렇게 토지공사가 심사기준을 엄격하게 운영하는 바람에 본단지 1차 분양신청이 예상외로 저조(9/12 입주업체 선정)

※ 일반공장용지 : 입주의향기업 2,000개 중 90개 업체만이 신청 - 경쟁률은 섬유봉제 6:1, 가죽신발가방 3:1로 시범단지 경쟁률 9:1에 크게 못미침

※ 협동화단지의 경우 2필지 중 1개 필지가 미달이고, 아파트형공장용지는 산업단지공단이 단독 신청

- 남북경협사업의 목적은 우리로서는 경쟁력을 잃고 있는 한계기업들의 경쟁력을 살리고 북한으로서는 산업발전의 발판을 마련하는데 있음

- 국내의 한계중소기업이 개성으로 가지 못하면 결국 중국으로 가거나 도산하는 수밖에 없음 - 개성공단 입주 업체를 중견기업으로 제한하는 것은 남북경협사업의 근본 취지를 도외시 하는 처사가 아닐 수 없음

◦ 토지공사가 공단조성도 하고 입주기업도 선정하는 데에는 문제가 있다고 봄 - 따라서, 토지공사는 공단 조성에만 전념하고 입주기업 선정은 중소기업 유관기관에 위임하는 것이 효율적이라고 판단됨

② 입주기업 선정 지연도 더 큰 문제

◦ 토지공사는 개성공단 단지조성이 어느 정도 이루어 진 다음에 입주기업을 모집 - 입주기업 선정이 미리 이루어지지 못하는 바람에 중소기업의 적기 경영전략 수립을 어렵게 하고 있음

- 개성공단 입주희망업체들은 대부분 중국 진출도 고려하고 있는데, 개성공단 입주 가능성을 타진하며 미루고 있음

- 이들 중소기업으로서는 하루라도 빨리 의사결정을 내리고 대응력을 키우는 것이 중요한데, 토지공사는 입주기업 선정을 공사착공 이후 2년이나 지연

- 국내 산업단지와 택지는 착공과 더불어 분양을 하는데, 개성공단은 2년이나 지연시켜서 입주기업을 선정하는 바람에 중소기업의 경영안정을 크게 해침

◦ 개성공단 2단계의 경우 지금 1단계와의 병행개발이 논의되고 있는데, 설계완료 이후 곧바로 입주자를 모집해서 선정하고, 입주예정자들이 단지조성공사에도 적극 참여해서 자기가 원하는 방향으로 조성될 수 있도록 하는 방안을 적극 검토해 보아야 할 것임

③ 개성공단 조성사업에서 220억원 이익 챙겨

◦ 개성공단 1차 조성공사비는 총 1,100억원임 - 이 조성비는 총 가처분면적 75만평을 평당 14만 9천원에 매각해서 그대로 회수할 수 있음

※ 75만평×14,900원/평 = 1,117억원

◦ 그러나, 토지공사가 시공사인 현대건설에 지급할 돈(공사비)은 880억원에 불과 - 여기에는 대북 토지이용료 1,600만$ 포함

- 결국, 토지공사는 개성공단 조성공사를 통해 220억원의 이익을 챙기게 된 것임

- 이 220억원은 토지공사의 자본비용, 인건비, 판매관리비 등 간접비용으로 지출되기 때문에 이익이 아니라는 주장이 있을 수 있음

- 그러나, 국내 택지개발사업에서 간접비가 통상 20%정도에 작년 당기순이익이 4,867억원인 점을 감안하면, 개성공단에서도 상당한 이익을 볼 것으로 추정됨

- 토지공사가 택지사업을 통해 막대한 순이익을 내고 있는 점과 남북경협사업의 특수성을 감안한다면, 간접비를 공단 분양가에 전가하는 것 자체가 공기업으로서의 직분을 망각한 것임

※ 토지공사가 챙긴 220억원을 제외할 경우 개성공단의 평당 분양가는 평당 11만 7천원 정도로 약 3만 2천원 인하효과

2. 법도 원칙도 없는 간선시설 지원
- 간선시설 지원 폭증 - 수도권과 강남주변에 편중 - 분당에 전선 지중화비용 200억원 편법 지원 - 한전이 부담할 전기간선시설, 지난 3년간 536억원 부담 - 도시가스사업자가 부담할 도시가스공급시설도 토공이 부담

① 간선시설 지원 폭증 - 수도권과 강남 주변에 편중

◦ 토지공사의 택지개발과정에서 도로, 전기, 상하수도 등 간선시설 지원비용이 걷잡을 수 없이 폭증하고 있는 것으로 나타났음

- `90년대 후반 간선시설 지원비용은 택지조성비의 20%대에 불과했지만, 2000년대에 들어 30～40%수준으로 늘어나고, 현재 추진중인 판교 등 주요 신도시 지역에서는 1.5배로 크게   증가하고 있는 것임(도표 1. 참조)

- 특히, 최근 추진하고 있는 신도시들이 용인 동백‧죽전, 성남판교 등 수도권 중에서도 강남권 주변에 들어서고 여기에 집중적인 간선시설 지원이 이루어지고 있는 것으로 나타나고 있음

※ `97～`04년간 7,178억원에 불과하던 간선시설 지원비용이 최근 추진되고 있는 5개 신도시(교하,동백,죽전,동탄,성남)에서만 3조 8,633억원으로 증가(도표 2. 참조)

◦ 현행법상 택지지구내 기반시설은 당연히 토지공사가 부담해서 설치해야 하지만, 지구 밖의 간선시설은 도로 200m 이내 등 극히 일부분만을 부담하도록 되어있음(도표3. 참조)

- 그러나, 이러한 법원칙이 지켜지고 있는 경우는 거의 없음

- 간선시설 설치의무자인 국가, 지방자치단체, 한국전력, 민간사업자 등이 비용부담을 토지공사에 떠넘기기고 주민들의 막무가내식 요구에 토지공사가 원칙 없이 흔들리고 있기 때문임

◦ 이러한 토지공사의 간선시설 부담 증대는 택지분양가격 상승으로 이어지고, 이것이 아파트 분양가와 주변지역의 토지가격 상승을 초래

② 분당 송전선로 지중화 - 편법으로 200억원 지원

◦ 대표적인 경우가 분당 구미동의 송전선로 지중화사업비 200억원을 성남시에 지원한 것임

- 분당 구미동 송전선로는 이미 분당신도시 건설 당시인 `93년에 토지공사가 23억원을 들여 설치를 해서 한국전력에 이전 - 당시는 사업지구내 시설로 토공이 부담

- 그 후, `96년 구미동 아파트 입주 후 주민들이 송전선로 철거민원을 제기 - 토지공사로서는 사업이 종료된 지구내에 송전선을 설치하거나 이전할 아무런 법적, 도덕적 책임이 없는 상태

- 그러나, 해당지역 야당 국회의원과 경기도의 끈질긴 요청으로 국무조정실 조정을 거쳐 작년 12월 토지공사가 송전선로 지중화 비용 200억원을 부담키로 약정

- 토지공사의 비용부담은 완전히 편법이기 때문에 “성남시에 대한 지역발전기금” 명목으로 지원 - 회계처리도 원가차손이라는 이상한 개념을 도입

- 어떻게 이런 일이 가능한지, 국무조정실이 무슨 권한으로 여기에 개입했는지 또, 앞으로 동일한 요구가 있을 경우 어떻게 처리할 것인지 ?

③ 지난 3년간 전기간선시설 536억원 부담

◦ 주택법상 전기간선시설은 단지 경계선까지 해당 공급자(한전)가 설치하고 비용부담도 하도록 되어 있음

◦ 그러나, 2002년부터 2004년까지 3년간 토지공사가 부담한 전기간선시설 설치비용이 무려 536억원에 이르고 있는 것으로 나타남(도표 4. 참조)

- 이는 같은기간 한국전력이 부담한 89억원의 6배에 이르는 규모임

※ 참고로, 주택공사의 경우 그 동안 전액 부담하던 것을 2004년 한국전력과의 협의를 거쳐 50:50으로 분담비율을 정한 바 있음

◦ 이러한 토지공사의 전기간선시설 설치비용 부담도 법령의 규정에 반하는 것임

④ 도시가스 사업자도 “배째라” 식

◦ 최근에는 민간사업자인 도시가스사업자도 자기들이 설치하도록 되어있는 도시가스공급시설을 토지공사에 떠넘기고 있는 실정

- 파주교하, 용인 동백지구의 경우 이미 해당사업자가 가스공급시설 설치를 거부하는 바람에 토지공사가 어쩔 수 없이 대신하고 있는 실정(설치비용 약 50억원)

※ 해당사업자 : (주)삼천리, (주)서울도시가스

- 그 외 화성동탄, 청주산남‧강서, 성남판교, 용인흥덕 등 최근 사업이 진행 중인 지구도 사업자가 참여를 거부하고 있어 결국 토지공사가 설치할 수밖에 없는 상황

◦ 도시가스의 공급은 도시가스사업법상 지역독점체제로 되어있음 - 지역별로 한 개의 사업자만이 설치공급권을 가짐

※ 도시가스사업법 제3조제5항

- 따라서, 해당권역 사업자가 설치를 거부할 경우 대체사업자를 구하는 것이 불가능

◦ 도시가스공급의무자가 이를 거부할 경우 대체사업자를 지정할 수 있도록 하던지, 아니면 토지공사가 선비용부담 이후 공급의무자에게 비용반환청구를 할 수 있도록 하는 등 제도개선이 필요함

⑤ 토지공사가 먼저 법과 원칙을 지켜야 한다

◦ 택지개발 간선시설 부담의 원칙이 무너지게 된 것은 물론, 지방자치단체나 지역주민 및 해당 사업자의 무리한 요구에 그 원인이 있음

◦ 그러나, 누구는 들어주고 누구는 안 들어 주는 등 토지공사의 무원칙한 업무처리가 문제를 더욱 악화시키고 있음

- 간선시설 부담에 있어 기준을 보다 명확히 하고 법률과 원칙에 따른 부담이 이루어져야 할 것임

<도표1. 준공지구 연도별 간선시설 지원 현황>

(단위 : 백만원, %)

연도별	준 공 지구수	면 적 (천㎡)	사업비
			용지비	조성비 (A)	간선시설비 (B)	간선시설 비중(B/A)
`97	5	3,823	293,461	177,296	41,163	23.2
`98	2	899	28,619	52,902	12,019	22.7
`99	6	5,529	683,721	431,917	133,104	30.8
`00	5	4,683	566,029	391,409	139,409	35.6
`01	6	6,290	914,184	669,768	221,921	33.1
`02	3	2,021	451,352	151,719	55,748	36.7
`03	-	-	-	-	-	-
`04	2	1,942	424,290	265,361	114,445	43.1
계	29	25,187	3,361,656	2,140,372	717,809	33..5

<도표2. 현재 주요 사업추진지구 간선시설 지원 현황>

(단위 : 백만원, %)

지구명	면 적 (천㎡)	사업비
		용지비	조성비 (A)	간선시설비 (B)	간선시설 비중(B/A)
파주교하	2,204	220,589	109,216	307,722	282%
용인동백	3,305	519,700	225,556	359,444	159%
용인죽전	3,592	700,000	395,678	404,322	102%
화성동탄	9,037	1,203,414	551,773	1,104,977	200%
성남판교	9,307	3,149,000	1,157,200	1,686,900	146%
계	27,445	5,792,703	2,439,423	3,863,365	158%

주) 전체가 미준공지구로 계획상 사업비

<도표3. 주택법상 간선시설 비용부담 기준>

구분	내용	관련조항
간설시설의 설치의무자	① 도로, 상하수도 : 지방자치단체 ② 전기, 가스, 통신, 지역난방 : 해당 공급자 ③ 우편함 : 국가	법 제23조
설치범위	간선시설 설치의무자의 설치범위는 지구외 기간시설로부터, ① 도 로 : 주택단지 진입도로 중 200m 초과분 ② 상하수도 : 지구외 상하수관로 중 200m 초과분 ③ 전기, 가스 : 단지 경계선까지 ④ 통 신 : 관로-단지경계선, 케이블-단지내 최초단자 ⑤ 지역난방 : 단지내 기계실 입구 차단밸브까지	영 제24조 별표2

<도표4. 전기간선시설 설치공사비 부담 현황>

(단위 : 백만원)

구 분	한국토지공사	한국전력공사	비 고
2002년	8,012	1,985
2003년	25,437	5,393
2004년	20,202	1,555
계	53,651	8,933

3. 용인동백 편의시설 공급 지연
- 상가용지 분양대금 50% 연체, 공사중인 곳은 4군데 불과 - 내년 2월 입주 후 1년 이상 불편 감내해야

◦ 용인동백지구가 2006년 2월 입주를 앞두고 있으나 상업용지내 주민편의시설 공급이 제대로 이루어지지 않아 입주민들의 많은 불편이 있을 것으로 나타남

- 동백지구는 중심상업지역에 51필지 2만 7,560평의 상가와 1만 3천여평의 테마형쇼핑몰(프로젝트파이낸스사업)이 들어설 예정에 있음

- 그러나, 2003년에 공급된 51필지의 상업용지 중 22필지(9,365평)가 분양대금을 연체하고 있고, 실제 건축행위가 이루어지고 있는 곳은 4개 필지에 불과한 실정 - 지금 상태로는 입주 때까지 상가 공급이 거의 이루어지지 않을 것으로 보임

※ 22개 필지 총 공급액 1,920억원 중 50%인 802억원이 연체 중

- 또한, P/F 사업인 테마형쇼핑몰도 입주 후 2년 정도가 지난 2007년 12월에야 완공 예정

◦ 결국, 용인동백 분양계약자들은 내년 2월 상가와 편의시설이 거의 없는 황량한 도시에 입주해서 1～2년 동안 엄청난 불편을 겪어야 할 처지에 놓임

◦ 사정이 이렇게 된 것은 토지공사의 치밀하지 못한 업무 추진 때문인 것으로 나타남

- 2003년 10월 상업용지를 공급하면서 토지사용시기를 2005년 10월 말로 계약을 해서, 상업용지사용 승인 후 아파트 입주시까지 불과 3개월밖에 여유가 없도록 했음

- 또, 동일한 중심상가 지역에다가 일반 소규모 상업용지 분양과 대규모 테마형쇼핑몰을 함께 추진

※ 테마형쇼핑몰에는 할인점, 교육시설, 영화관, 문화시설 등 대부분의 편의시설이 들어설 예정 - 주변상가가 죽을 수 밖에 없는 상황을 스스로 초래

- 상가분양이 경쟁입찰이라 불가피한 측면도 없지 않지만, 분양계약당시 계약자의 대금지불능력 등을 고려하지 않고 최고가 입찰자에 분양

※ 동백지구 상업용지는 예가대비 300% 정도의 고가에 낙찰됐는데, 정부의 각종 부동산대책(특히, 담보비율 축소)으로 중도금 대출이 어렵게 되자 대금을 연체하고 사업을 진행시키지 못하고 있는 상황

◦ 토지공사는 용인동백지구 입주민들의 불편이 최소화될 수 있도록 P/F사업기간 단축 등 편의시설 공급을 위한 특단의 대책을 마련해야 할 것임`