일 시	안 건	대 상	장 소	열린우리당(천안을) 박 상 돈
‘05.10. 6(목) 10:00	2005년도 국정감사	인천광역시	인천시청 회의실

경제자유구역 송도 신도시 사업

1. 허술한 계약서 1 - 외자유치 실패에 대비한 계획있나?

2. 투자유치 성공에 대한 의구성.

3. 허술한 계약서 2 - 외자유치 달성시점 無.

4. Gale社 외자유치 전무.

5. Gale社 9억원 투자로, 총 24조원 사업 좌지우지 중.

6. 모건스탠리, 손을 떼기 위한 명문용 투자의혹.

7. 불평등 계약으로 Gale社에 특혜지원 의혹.

경제자유구역 송도신도시의 현황 및 문제 제기

1. 사업개요

-기본구상: 국제자유도시 건설로 동북아 비즈니스 중심 실현

-사업규모: 1,611만평(1단계 773만평)

-총사업비: 81,510억원(기반시설 조성비)

-사업기간: 2003～2020년(1단계 2008년)

-주요사업: 국제비지니스센터, 지식정보산업단지, 첨단바이오단지,               송도신항만, 주거단지, IT클러스터 등

-사업시행자: 인천시, NSC, KODA, 해양수산부

※NSC(송도신도시개발유한회사): 미국 게일사와 포스코건설의 합작법인)

2. 문제 제기

2002. 3.18 인천경제자유구역 송도국제도시 국제업무단지의 개발 시행자인 NSC(송도신도시개발유한회사) 설립으로 본격화된 Gale社의 송도신도시 프로젝트는 국제도시로서의 도약을 목표로 추진하는 국책사업임.

그러나 외자유치가 지지부진한 상황이고, 외자유치의 부진에 대한 원인을 외자유치를 촉진시킬 만한 정부차원의 인센티브가 부족하다는 견해와 개발시행자인 NSC 의 추진의지에 대한 부정적 시각, 그리고 방대한 국책사업 규모로 진행되어야 할 사업을 인천시에서 감당할 여력에 대한 부정적 시각 등이 상존해 있음.

경제자유구역 송도신도시 건설의 명분은, 명실상부하게 외자유치를 통한 국제도시로 탄생하는 것이며, 추진계획에도 이러한 명분이 실려있음.

그러나 허허벌판에 개발에 따른 이익이 가시화되지 않은 상황에서, 무리하게 외자유치만을 강요하는 것 또한 현실성이 결여되어 있는 바, 현 상황에서는 외자유치를 할 수 있는 효율적인 인센티브를 찾아야 하는 것이 인천시의 당면과제임.

송도신도시는 국내민간자본과 외자가 균형적으로 유치되어야만 국제도시로서의 면모를 갖출 수 있음.

그리고 중앙정부의 협조가 미미한 상황에서 인천시가 주도적으로 송도지구를 비롯한 영종지구와 청라지구 개발을 감당할 만한 여력이 있는지도 스스로 자문해 봐야 할 시점임.

본 질의는 무성한 의혹과 비판들이 제기되어 혼란만 부추기고 있는 상황에 대해 정확한 실상을 파악하고, 문제점이 있을 경우 이를 해결할 수 있는 대안이 무엇인지를 찾기 위한 차원임.

Q 1. 허술한 계약서 1 - 외자유치 실패를 대비한 계획있나?

2002년 3월 20일에 Gale社와 인천시가 맺은 「토지공급계약서」에는, “전체 종합개발계획의 추진에 소요되는 총투자금액의 51%이상이 대한민국 이외의 지역으로부터 조달되는 자금이어야 하고, 그리고 어떠한 경우에도 최소한 미화 30억달러의 금액이 대한민국 이외의 지역으로부터 조달되는 자금이어야 한다”는 이행규정이 있음.

그렇다면, 총투자자금이 240억 달러 정도가 되므로, 이중 51%인 122억4천만 달러 이상의 외자유치를 실현시켜야 한다는 계산이 나옴.

만약, NSC(Gale社)가 총투자금액 240억 달러 중 51%인 122억4천만 달러의 외자유치를 달성하지 못할 경우 계약서대로라면 인천시는 Gale社를 상대로 소송을 진행시켜야 함.

그러나, Gale社는 “그리고, 어떠한 경우에도 최소한 미화 30억 달러의 금액이 대한민국 이외의 지역에서 조달되는 자금이어야 한다” 는 부연조건을 충족하면 된다는 입장을 보이고 있음.

※인천시 관계자(박승정 계획총괄과 국제비즈니스팀장)의 답변: 사실 계약      서상의 51%는 무의미하다고 인정함

Q.결국 계약서상의 명확하지 못한 근거로 인해, Gale사의 입장에    서는, 122억달러 이상의 외자를 유치할 수 없음을 표명한 것이나     마찬가지인데, 30억달러만을 유치하여 개발시행자의 지위를     행사하려고 할 경우 어떻게 대처할 것인가?

Q 2. 외자유치 성공에 대한 의구성.

NSC社의 현재 외자유치 실적은 두차례의 자기자본금 증자를 통해서 조성한 1,550만불에 불과한 실정임.

※NSC의 자본금 직접투자 현황

-‘02. 4. 17: 초기 자본금 30,601달러 납입

-‘03. 7. 14: 759,400달러 증자

-‘05. 3. 15: 1,472만달러 증자

현재 NSC사의 외자유치에 대한 토지공급계약서상의 문제점은 외자유치 금액에 대한 불명확성 이외에 “계약서상 시점의 불명확성”, 즉 모든 사업이 종료되었을 때를 기준으로 할 것인지, 그렇지 않으면 인천시 자체적으로 NSC사가 계약서상의 외자유치를 수치적으로 달성할 수 없다고 확신했을 때, 계약파기를 할 수 있는지에 대한 근거가 없다는 것임.

(* 이부분도 계획총괄과 국제 Business 팀장도 인정했음)

Q.NSC(게일)사에서는 도시개발을 완료한 시점으로 해석하는 것으로    알고 있는데, 중간평가과정을 생략하고, 개발이 완료된 시점에서    외자유치 실적을 평가한다는 것은, 개발과정에서의 외자유치를     방치하는 측면이 있다고 보는데?

Q3. 현재 외자유치 실적은 전무한 것 아닌가?

현재 NSC사를 통한 외자유치실적을 보면, 잔액이 전무한 실정임.

<외화프로젝트 파이낸싱 현황>  단위: 백만달러

구분	제1차PF (‘03. 10. 29)	제2차 PF (‘04. 6. 30)	제1차PF상환 (‘04. 7. 30)	제3차PF (‘05. 6. 30)	제2차 PF상환 (‘05. 7. 29) 제3차 PF인출 (‘05.7.29)	현재잔액 (‘05년 9월)
ABN AMRO	20	30	-20	-	-30	-
Nova Scotia	10	-	10	-	-	-
우리은행		-		-	-	-
신한은행		30	-	-	-30	-
하나은행		30	-	-	-30	-
대구은행		-	-	0.8	0.8	1.6
농협		-	-	0.5	0.5	1.0
합계	30	90	-30	1.3	상환: 90 인출: 1.3	2.6

‘03년 10월 20일에 1차로 조달된 외화 3,000만 달러는 단 9개월만인 ’04년 7월 30일에 모두 상환하였고, ‘04년 6월 30일에 2차로 조달된 외화 9,000만달러 역시 13개월만에 전액 상환하였음.

그리고 금년 6월 30일과 7월 29일에 대구은행과 농협으로부터 대출받은 260만달러의 미화만 보유하고 있는 상태임.

그리고 대구은행과 농협으로부터 대출받은 260만달러를 “외화자금의 조달원천이 홍콩”이라고 주장하고 있으나, 국내은행으로부터 외화를 대출받은 것이기 때문에 엄연한 의미에서 외자유치라고 할 수 없음.

현재까지 Gale社를 통한 외자유치는 전무하며, 오직 국내 금융기관을 통해서만 15억원의 자금을 조달받은 상태임.

Q.프로젝트파이낸싱의 의미로 볼 때, 해당사업에 대한 장래성과 경제성을 보고, 장기적 관점에서 수익창출을 통해서 자금을 회수하는 것으로 볼 수 있는데, 이렇게 조기에 자금을 상환하는 것을 프로젝트파이낸싱이라고 하기에는 무리가 있음.  결국 외자유치를 했다는 흔적을 남기기 위한 편법은 아닌지?

Q.그리고 사업진행을 국내자본에만 의존하는 것으로 나타나 있는데, 결국 대규모의 국내자본이 투입되지 않으면, 사업진행을 할 수 없을 뿐만 아니라 외자유치도 할 수 없다고 봐야 하는 것 아닌가?

Q 4. NSC 9억원 투자로, 총 24조원 사업 운영.

Gale사는 ‘02. 3.18 자본금 1,000만원으로 NSC를 설립한 이래, 모건스탠리가 1,500만달러를 투자하여 현재 자본금 210억원에 이르고 있지만, 실제로 Gale社가 투자한 자금은 고작 9억원에 불과함.

그럼에도 불구하고, 현재 NSC의 1대 주주를 유지하면서 총 24조에 상당하는 사업을 총괄 운영하고 있음.

☞현재의 NSC 출자현황

- 지분: 게일사(61.35%), 포스코 E&C(29.9%), 모건스탠리(8.75%)

- 특징: 모건스탠리부동산이 1,500만달러(약150억원)을 투자하여 게일사의 지             분 12.5%(총지분 8.75%) 취득, 게일사와 모건스탠리 지분을 합쳐 7              0.1% 유지

- 포스크 E&C에서는 총62억 7,0003만원을 투자해 지분 29.9% 유지

Q.결과적으로 Gale社는 현재 9억원 투자로 자본금 209억원 회사의 지분 61.35% (129억원)를 보유하여, 최소 120억원의 투자 평가이익을 달성하였는데, Gale社에 대한 사장의 견해는 무엇인지?

Q 5. 불평등 계약으로 Gale社에 특혜지원 의혹.

Gale社는 토지공급계약서 체결 시 계약금도 없었을 뿐 아니라, 약정 위반 시 처벌조항도 단지 ‘이전되지 아니한 여하한 대상 토지에 관하여 본 계약을 해지할 수 있으며, 손해에 대한 손해배상을 청구할 수 있다’ 라고만 언급하고 있어, 사실상 이전되어 개발중인 토지에 대해서는 아무런 제재권한이 없는 상태임.

이러한 상황에서 Gale社는 ‘05년 초 컨벤션센터가 들어설 1차 개발예정지 9만8792평 중 4만7891만평을 처음 약속과 달리 ’주거용‘으로 용도변경을 요구하였고, 인천시에서는 이를 수용하여 송도신도시 추가계약서를 ’05. 2월 체결하였음.

특히 Gale社가 용도변경을 요청한 사유는, 약 10만평 규모의 컨벤션센터 단지를 대상으로 사업을 진행하기 위해 프로젝트 파이낸싱을 추진하는 과정에서 사업수익성이 확보되지 않았기 때문임. 여기에 인천시는 토지  용도를 변경하고 용적율을 조정하는 특혜를 제공하였음.

※ 이 결과로 ‘05. 5. 9 인근 주상복합APT(1,596세대)과 오피스텔(1,045세대)       를 분양하면서, 분양가격을 평당 1,200만원대로 함에 따라 투기과열지구로       지정되었음. 이 분양가격은 ’03. 11월 분양APT의 평균분양가 680만원의 2       배에 달하는 수준. 이외에도 ‘더 샵 베스트월드’의 시공사인 포스코 건설은       140억원의 호화모델하우스 건립으로 논란을 일으키기도 했음.

현재 땅값도 평당 300만원대로 상승하여 당초 매입가 60만원에 비해 5배 이상 상승하여, 토지가격 평가이익만도 약 1,000억원이 발생함.

이러한 투기 붐이 일자 ‘05. 8.29 송도국제업무단지 실시계획승인신청 관련 현안사항에 대한 합의서를 체결하여 국제 비즈니스 업무환경 조성을 위해 업무용 빌딩의 우선 건설, 문화센터 개발, 사업계획의 내용 중 개발내용 및 일정에 대하여 인천시와 협의를 해야 하는 조항 등을 추가하였음.

특히 ‘05. 8.29일 송도국제업무단지 실시계획승인신청 관련 현안사항에 대한 합의서중 자금조달계획을 살펴보면, 총 사업비 24조4000억원 중 NSC가 24조원을 조달하는데, 24조원중 59%인 14조1000억을 분양수익금을 통해 자체조달하도록 되어 있어, 부동산 투기를 통해 분양수익금을 높여야 투자자금이 조성되는 구조를 만들었음.

Q.이렇게 아파트 분양가가 높게 책정된 데는, 총매각대상     부지 98,792평중 컨벤션센터부지 41,600평을 인천시에 기부채납    해야 하는 부담이 원인을 제공했다고도 하는데?

※총매각대금은 593억여원으로 컨벤션센터 부지를 합했을 경우 부지매각대        금은 평당 600,372원이고, 컨벤션센터 부지를 제외했을 경우에는 평당            1,030,842원임.

Q.송도가 경제자유구역으로 지정되기 전에 송도에 관심을 보이는    다른 국내외 기업이 없는 상황에서 Gale社가 선도적으로 투자했다는    점에서 Gale사가의 투자이익이 보장되는 것은 충분히 이해가 되나,    지나친 부동산 투기가 조장되지 않도록 적절한 조치가 필요하다고    보는데?

인천시 행정서비스의 문제

1. ONE STOP 서비스 체계의 문제

경제자유구역법이 특별법이 아니라 일반법인 관계로 해서 개발 및 투자유치관련 모든 법적처리절차가 도시계획법과 같은 일반법에 의한 절차적 진행이 동시에 이루어져야 함으로 인해 이중절차와 중복의 문제점이 있는 것으로 알고 있음.

주무관청인 재정경제부, 인천경제자유구역청, 인천시간의 역할분담에 있어서 인천경제자유구역청은 인천시의 하부사업소 성격을 지녀 인천경제청에서 진행한 행정절차 및 결재행위를 인천경제자유구역청장 결재완료후에 다시 인천시 부시장과 시장의 결재를 득한 후에야 재정경제부에 제출되는 구조로 되어 있고, 또한 인천경제청과 인천시는 지방의회의 승인아닌 승인절차를 받아야만 하는 형태임.

Q.일례로 현재 송도국제업무단지 개발 시행자가 마스터플래을 2003년    4월에 인천경제자유구역청에 제출한 후, 2년도 훨씬 지난 현재까지도    도시계획협의만 진행됨으로 인해, 시행자 입장에서는 마스터플랜대로    특정한 시점에 인허가가 완료된다는 명확한 일정제시가 불가능함으로    인해 금융기관이나 외국투자자를 대상으로 투자유치에 소극적으로    대응할 수 밖에 없다고 하는데, 이렇게 장기간 도시계획협의만     해오고 있는 이유는?

Q.그리고 금년 1월 개정되어 4월부터 발효된 경제자유구역법에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제88조에서 정한 용적률을 경제자유구역내에서는 최대 1.5배의 범위내에서 조례로 달리 정할수 있도록 하였고, 후속조치로 시․도 도시계획조례를 조속히 개정해야만 한다고들 하는데, 아직까지 개정이 이루어지지 않고 있는 이유는?

Q.결국 복잡하고 장기간 소요되는 행정절차를 투자자 입장에서 보면, 투자의향을 표명하면서부터 실질적인 착수행위가 이루어지기전까지의 모든 과정이 정해진 법정기간도 없고, 명확한 책임소재도 없어 담당공무원의 재량과 판단, 기타 정치적 사유로 인하여 한없이 변질될 가능성이 많은 비합리적 구조라는 지적이 있는데, 행정절차를 간소화하고 기간설절을 명확하게 해야 하는 것 아닌가?

※투자를 저해하는 행정절차의 개선사항에 대해서 중앙정부차원에서 개선해야     될 사항이 있으면 구체적으로 개선내용을 적시하여 제출

2. 투자유치를 위한 인센티브 부족의 문제

현재의 경제자유구역법에는 투자촉진을 위한 인센티브 부여 측면에서 기존의 외국인투자촉진법과 별반 다를게 없음.

결국 이러한 결과는 경제자유구역을 Free Economic Zone으로 인식하는 것이 아니라 Foreign Economic Zone으로 인식하여, 국내기업 및 국내수요자에 대한 진입제한/역차별의 문제점과 국내 공급수요기반창출을 도외시하는 상황을 초래케한다는 부정적 시각도 있음.

예를 들자면,

1)국제학교를 외국인학교로 인식하여 내국인 수요를 제한한다든지,

2)국제병원을 외국병원으로 인식하여 외국에이젼시에 의한 비현실적    투자금 유입희망과 국내참여자의 종속관계를 조장한다든지

3)외국투자자와 국내기업간의 합작에 대하여는 국내기업에게도 동일한    인센티브를 주는 정책을 실시하지 않는다고 하는 볼멘소리들이 있는    것 또한 사실임.

Q.그러나 국가균형발전 측면에서 보자면, 수도권으로의 과도한 집중을    해소해야 하는 당면과제가 있다는 것도 인정해야 할 부분이고,     국가정책을 저해하지 않는 범위내에서 중앙정부차원에서 투자유치를    위해 개선해야 된다고 생각하는 부분이 있다면?

3. 지방행정에 의한 국가사업의 위기관리 약화 문제

현재 인천시가 추진하고 있는 인천경제자유구역 경우, 사업규모의 방대성과 국가경제에 기여하는 측면등을 고려할 때, 국가사업으로 추진하는 것이 마땅하다는 다수의 견해가 있음.

특히 전문성과 적극성이 요구되는 투자유치업무를 비전문가 위주 및 지역정치에 의해서 좌우되는 지방행정공무원에 일임함으로써 국가사업보다는 지역의 논리에 앞서고 이에 따라 좌지우지되는 문제점이 있음.

일례로 인천경제자유구역청의 경우 청장과 투자유치국장은 개방형 직위로 외부전문가를 영입하지만, 주요결재라인은 지방직공무원인 과장, 국장, 부청장임.

특히 지방직공무원은 임기가 보장되어 영속적인 영향력을 행사할 수 있으나, 개방형 직위는 계약직형태로서 실질적인 영향력과 조직장악력이 약한 게 현실임.

특히 시의회에서 예산과 조직에 대한 무분별한 통제권과 감사권을 행사함으로 인해 자율적 의사결정에 한계가 있다는 불만도 상당히 팽배해 있는 것으로 파악됨.

Q.최근 인천시의회에서 직접 NSC 사를 상대로 의회조사위원회를     구성하여 연말까지 감사를 실시하겠다는 보도를 접한 적이 있는데,    감사를 실시하려는 구체적 사유가 무엇이며, 특정의 비리가 아닐     경우에 대한 감사가 잠재적 투자자들에게 부정적 영향을 끼쳐 오히려    투자유치를 저해하게 되는 것은 아닌지?