2005년 정기국회

국정감사 정책자료집

주택담보대출의 나아갈 길

- 투기자금에서 서민금융으로 -

2005. 9

국회의원 강길부(정무위원회)

열린우리당 울산 울주

머  리  말

최근 주택가격이 급등하면서 대출수요가 늘어남에 따라 주택담보대출이 급격히 증가하였습니다. 이러한 현상은 주택가격의 불안정성을 더욱 확대시키는 요인이 되었고, 은행의 수익성을 악화시키고 가계대출의 부담으로 작용하여 왔습니다.

정부의 8.31 부동산종합대책과 금융감독당국이 발표한 주택담보대출 리스크관리 강화방안은 부동산 가격을 안정시키고 금융회사의 건전성을 높일 것으로 기대됩니다. 또한 부동산가격이 안정화되면 주택담보대출은 신규대출이 감소하고 투기수요가 억제될 것입니다.

그러나 주택공급증대 등으로 주택가격이 급락한다면 금융기관의 부실화가 우려됩니다. 또한 금리인상에 따른 가계의 이자상환 부담도 가중될 가능성이 제기되고 있습니다.

따라서 주택담보대출이 가지고 있던 기존의 문제점을 해소하고 주택담보대출 기능을 활성화하기 위해서는 투기성 자금으로 활용될 수 있었던 대출이 이제는 실수요자와 서민들의 주택금융을 지원하는 방향으로 나가야 할 것입니다. 이를 위해서는 보다 근본적인 제도적 개혁과 지원이 필요한 때입니다.

본 정책제안서에서는 주택담보대출의 현황과 문제점을 살펴보고 실수요자와 서민금융으로서의 주택담보대출의 개선방향을 논해보고자 합니다. 끝으로 본 자료집 발간을 위해 조사분석을 해주시고 많은 도움을 주신 박종현 박사께 감사의 말씀을 드립니다.

2005년 9월26일

국회의원 강길부

- 목     차 -

Ⅰ 서 론 …………………………………………………………………………………………… 1

Ⅱ 주택담보대출 현황 …………………………………………………………………………… 3

1. 총 괄  ………………………………………………………………………………………… 3

2. 미성년자 대출 현황 ……………………………………………………………… 6

3. 대출금액/담보주택가액별 대출 현황 ………………………………………… 7

4. 담보소재지별 대출 현황 ………………………………………………………… 9

5. 대출조건별 현황 …………………………………………………………………… 11

6. 차주 부채비율별 대출 현황 ……………………………………………………… 15

7. 주택종류별 대출 현황 ……………………………………………………………… 17

8. 대출모집인/중개업소 현황 ……………………………………………………… 18

9. 토지담보대출 현황 …………………………………………………………………… 19

Ⅲ 8.31 부동산종합대책 이후 금융시장 동향 ……………………………… 21

1. 주택금융시장에 미치는 영향 ………………………………………………… 21

2. 금융회사에 미치는 영향  ……………………………………………………… 23

3. 가계대출에 미치는 영향 ………………………………………………………… 25

Ⅳ 주요국의 주택금융 제도 ……………………………………………………… 27

1. 미 국 ………………………………………………………………………………………… 27

2. 영 국 ………………………………………………………………………………………… 29

3. 일 본 ………………………………………………………………………………………… 32

4. 주요국 경험의 시사점 …………………………………………………………… 33

Ⅴ 현행 주택담보대출의 문제점 ……………………………………………… 35

1. 대출방식의 합리성 결여 ………………………………………………………… 35

2. 주택시장의 단기 변동성 확대 ……………………………………………… 38

3. 가계 및 금융기관의 잠재 부실요인 증대 ………………………… 39

Ⅵ 주택담보대출의 개선 방향 …………………………………………………… 40

1. 상환능력 중심의 대출기준 도입 …………………………………………… 40

2. 장기고정금리대출 위주의 시장 유도 …………………………………… 41

3. 주택자금대출의 리스크 관리수단 확보 ……………………………… 42

4. 실수요자 및 저소득층의 주택자금대출 강화 …………………… 43

5. 주택자금대출 보증의 활성화 ……………………………………………… 44

6. 2차 저당시장의 육성 ……………………………………………………………… 46

Ⅶ 결 론 ………………………………………………………………………………………… 48

<참고 자료> …………………………………………………………………………………… 50

1. 주택담보인정(LTV)비율 추이

2. 은행별 주택담보대출 추이

3. 은행별 주택담보대출의 잔존만기 기간별 비중

4. 은행별 주택담보대출 연체율 추이

5. 행정구역별 주택담보대출 추이

6. 금융권별․행정구역별 주택담보대출 현황

7. 금융권별․주택종류별 주택담보대출 현황

8. 금융권별․대출금액 규모별 주택담보대출 잔액

9. 금융권별․담보가액 규모별 주택담보대출 잔액

10. 금융권별․약정만기별 주택담보대출 잔액

11. 금융권별․약정만기별 주택담보대출 신규취급액

12. 거치기간별 주택담보대출 잔액

13. 금융권별․차주 부채비율별 주택담보대출 잔액

14. 국민주택기금 대출 잔액

15. 금융권별 대출모집인 운용 현황

16. 금융권별․행정구역별 토지담보대출 현황

17. 토지투기지역 토지담보대출 현황

18. 금융권별 토지투기지역 토지담보대출 현황

19. 대출금액 규모별 토지담보대출 현황

20. 금융권별․대출금액 규모별 토지담보대출 현황

Ⅰ 서 론

○ 최근 은행권을 중심으로 주택담보대출이 큰 폭으로 확대되고 있을 뿐 아니라 비은행권의 자산운용에 있어서도 장기주택담보대출의 비중이 점점 늘어나고 있음

○ 이처럼 은행을 비롯한 전 금융권의 주택담보대출 확대현상은 주택구입 수요가 꾸준히 늘어나는 가운데 주택가격 상승세가 지속됨에 따라 대출수요가 과거에 비해 크게 증가한 것에서 기인하는 것임

○ 한편 주택담보대출 확대를 위한 금융기관들의 경쟁이 과열양상을 보이고 주택가격 급등을 야기하는 등 부정적인 영향을 미침에 따라 정책당국은 주택담보대출 관련 규제를 강화하는 움직임을 보이고 있음

○ 금융감독원은 2005년 5월 주택담보대출에 대한 지나친 금리인하 또는 담보인정비율(loan-to-value ratio: LTV)의 우회적 확대를 방지하기 위한 예비적 조치를 단행하였음

○ 2005년 7월에는 동일차주의 투기지역내 신규 APT담보대출 취급건수를 1회로 제한하고, 향후 신규로 취급되는 투기지역 6억원 초과 APT에 대한 만기 10년 초과 주택담보대출에 대해서도 LTV를 종전 60%→40%로 하향조정하는 조치를 단행하였음

○ 그리고 2005년 8월 30일에는 투기지역에 아파트담보대출을 받은 차주는 추가로 대출을 받을 수 없게 하고 확실한 소득증빙을 전제로 총부채상환비율(debt-to-Income: DTI)의 40% 이내로만 대출을 받을 수 있도록 함으로써, 투기지역 아파트담보대출 취급건수 제한규제를 현행 동일차주 대상에서 동일세대 대상으로 확대하였음

○ 이러한 조치가 과열된 주택담보대출시장을 진정시킬 것인지는 아직 충분한 시간을 두고 지켜볼 필요가 있음

○ 현재의 주택담보대출의 정책방향은 주로 담보인정비율(LTV)을 규제하는 차원에서 이루어지고 있으나, 주택담보대출 억제를 통한 주택가격안정이라는 목표를 달성하고 주택실수요자에 대한 선별적 금융정책을 펴기 위해서는 주택담보대출 대책에 대한 보완이 필요함

○ 현재의 주택담보대출의 현황과 문제점을 살펴보고, 외국의 사례를 비교해 본 후, 주택담보대출의 문제점과 향후 제도적 개선방향에 대해 논하고자 함

Ⅱ 주택담보대출 현황

- 금융감독원 실태점검결과를 중심으로

1. 총 괄

○ 은행권의 주택담보대출 규모는 2001년 약 85.4조원에 불과했으나, 2005년 5월말 현재 약 176.2조원으로 크게 늘어났음

○ 주택담보대출은 2005년 1/4분기 현재 은행계정 기준으로 총자산의 16.9%, 전체 가계대출의 63.1%를 차지하는 등 가계금융 뿐 아니라 자산운용의 핵심사업으로 정착되고 있음

○ 주택담보대출의 이러한 확대는 주택시장 구조와 은행부문의 수익기반 등 다양한 요인에서 비롯된 것으로 보아야 함

주택담보대출규모 추이
2001년말	2002년말	2003년말	2004년말	2005. 1/4	4월말	5월말
85.4	131.3	152.4	169.1	172.1	174.2	176.2
자료: 한국은행

○ 주택담보대출시장이 은행권을 중심으로 최근 크게 확대된 단기적 원인은 자금운용과 관련된 리스크 측면, 수익구조 측면, 제도적 측면으로 나누어 볼 수 있음

- 첫째, 주택담보대출시장의 급성장은 기업의 대출수요가 축소되고 신용카드 사태 이후 신용대출 축소에 따라 담보대출 위주의 저위험 자산운용이 전반적으로 확대된데 기인한 것임

- 둘째, 저위험 또는 안정성 위주의 자산운용 전략은 은행권의 자산건전성을 높이고 이자수익을 통한 수익구조 개선에 크게 기여하였음

- 셋째, 2004년 하반기 이후에는 주택담보대출시장에서 은행간 경쟁이 크게 확대되고 있음. 최근의 주택담보대출 고객에 대한 유치경쟁은 우량고객 또는 우량대출고객을 유치하기 위한 영업전쟁의 성격을 띠고 있음. 주택담보대출 상품의 판매확대를 통해 이자수익을 확보할 뿐 아니라 타 금융서비스와 연계되어 개인별 또는 가계별 종합금융서비스를 제공할 수 있다는 점에서 새로운 수익원으로서 기능할 수 있다는 것임

○ 한편 장기적 차원에서 보자면, 최근 주택담보대출 시장의 경쟁이 단기간에 격화되고 있는 것은 장기적으로 이 업무가 위축될 이 시장을 선점하려는 측면도 작용하고 있음

- 그동안 은행권의 주택담보대출 시장은 2001년 이후 연평균 23.6%에 이르는 높은 성장세를 기록했는데, 이러한 성장세는 주택수요의 꾸준한 확대와 함께 주택가격의 안정화․소득증가에 따른 신규주택 수요 증대 등이 유지될 때에만 가능한 것임

- 그러나 주택가격의 급등에 대한 우려가 커지면 금융기관의 주택담보대출 관행을 제약하는 정책이 출현하게 마련이며, 주택가격의 급등이나 지불능력 약화 등으로 인해 주택구매 수요가 위축될 가능성도 상존하고 있음

- 결국 은행 등 금융기관들은 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 장기적으로 주택담보대출의 성장세가 둔화될 것에 대비한 선점(preemptive) 영업을 확대하는 전략을 채택했으며, 이 과정에서 주택담보대출 시장의 활황이 가능할 수 있었다는 해석이 가능함

○ 2005.5말 현재 전 금융권 주택담보대출 잔액은 214.3조원으로 은행이 176.2조원으로 82.2%를 차지하였으며, 보험사가 12.9조원(6.0%), 비은행이 25.2조원(11.8%) 수준

○ 토지담보대출 잔액은 25.8조원으로 단위농협이 14.3조원(55.6%)으로 가장 컸으며, 은행 6.4조원(24.9%), 저축은행 3.1조원(12.2%), 신협 1.4조원(5.4%)의 순

금융권 주택(토지)담보대출 현황

('05.5말 현재)

(단위: 조원, %)

구 분	은 행	보 험			비 은 행					계
		생보	손보	소계	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	소계
주 택 (비중)	176.2	9.8	3.1	12.9	17.1	2.1	2.9	3.1	25.2	214.3
	82.2	4.6	1.4	6.0	8.0	1.0	1.4	1.4	11.8	100.0
토 지 (비중)	6.4	0.0	0.0	0.1	14.3	0.4	1.4	3.1	19.3	25.8
	24.9	0.1	0.2	0.3	55.6	1.6	5.4	12.2	74.8	100.0
계 (비중)	182.6	9.8	3.1	12.9	31.4	2.5	4.3	6.2	44.5	240.0
	76.1	4.1	1.3	5.4	13.1	1.0	1.8	2.6	18.5	100.0

주: 금번 조사대상 금융기관 기준

2. 미성년자 대출 현황

○ 2005.6말 현재 금융권의 미성년자에 대한 주택담보대출 차주는 876명이고, 대출잔액은 363억원으로서 전체 주택담보대출잔액 200.6조원의 0.02% 수준

○ 금융권별로는 은행(499명, 228억원)과 단위농협(337명, 123억원)이 대부분을 차지

미성년자에 대한 주택담보대출 현황

(단위: 명, 억원, %)

구 분		미성년자 대출		총대출		미성년자대출 비중
		04말	05.6말	04말	05.5말	04말	05.5말
은 행	명수	470	499	-	-	-	-
	금액	204	228	1,630,670	1,687,122	0.01	0.01
생 보	명수	25	28	-	-	-	-
	금액	10	11	91,928	97,834	0.01	0.01
단위농협	명수	314	337	-	-	-	-
	금액	116	123	156,636	170,786	0.07	0.07
단위수협	명수	8	7	-	-	-	-
	금액	1.4	0.8	18,949	21,029	0.01	0.00
신 협	명수	6	5	-	-	-	-
	금액	0.6	0.08	25,992	29,424	0.00	0.00
계	명수	823	876	-	-	-	-
	금액	332	363	1,924,174	2,006,196	0.02	0.02

주: 파악이 불가능한 손보 및 상호저축은행 제외

○ 감독당국은 2002.10월 이후 은행 주택담보대출 취급시 개인신용평가를 실시하여 대출한도 결정 등에 반영하도록 지도하여 왔으나, 금번 현장점검 결과, 일부 은행에서 상환능력이 입증되지 않은 미성년자에 대하여 주택담보대출을 취급한 사례가 일부 발견됨

3. 대출금액/담보주택가액별 대출 현황

■ 대출금액별

○ 대출금액별로는 ‘1억원이하’가 2005.5말 현재 138.0조원으로 전체의 66.7%를 차지하고 있으나, 전체 대출에서 차지하는 비중은 감소 추세 (2003말 73.6% → 2005.5말 66.7%)

○ ‘1억원초과’ 대출(68.8조원)은 2003년말 대비 큰 폭 증가함에 따라 대출비중이 지속적으로 상승하였으며, 이중 ‘6억원초과’ 대출은 86.8% 증가하여 고액대출을 중심으로 주택담보대출이 크게 증가

대출금액 규모별 주택담보대출 잔액

(단위: 억원, %, %p)

구 분	잔 액			비 중			증가율
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말 대비
1억원이하	1,274,962	1,374,448	1,379,727	73.6	69.4	66.7	8.2
1억원초과～ 2억원이하	301,159	390,592	433,197	17.4	19.7	20.9	43.8
2억원초과～ 3억원이하	87,110	116,022	135,119	5.0	5.9	6.5	55.1
3억원초과～ 4억원이하	30,415	42,995	51,839	1.8	2.2	2.5	70.4
4억원초과～ 5억원이하	17,920	24,721	28,745	1.0	1.2	1.4	60.4
5억원초과～ 6억원이하	6,612	9,787	11,649	0.4	0.5	0.6	76.2
6억원초과～ 10억원이하	10,822	16,359	20,306	0.6	0.8	1.0	87.6
10억원초과	3,975	5,742	7,328	0.2	0.3	0.4	84.3
계	1,732,976	1,980,666	2,067,911	100.0	100.0	100.0	19.3
(2억원초과)	156,855	215,626	254,987	9.1	10.9	12.3	62.6
(6억원초과)	14,797	22,101	27,634	0.8	1.1	1.4	86.8

주: 일부은행의 중도금․이주비 대출 잔액('05.5말 현재 7.5조원) 제외 기준

■ 담보주택가액별

○ 담보주택가액별로는 ‘2억원이하’가 2005.5말 현재 101.4조원으로 전체의 56.9%를 차지하고 있으나, 전체 대출에서 차지하는 비중은 감소 추세 ('03말 64.7% → '05.5말 56.9%)

○ 반면, 담보가액 ‘2억원초과’ 대출(76.9조원)은 '03년말 대비 큰 폭 증가하면서 고가주택 대출비중이 지속적으로 상승

- 담보가액 ‘2억원초과 4억원이하’ 대출은 44.7조원으로 2003년말 대비 40.0% 증가

- 담보가액 ‘6억원초과’ 대출도 2배 가까이 증가

('03말: 8.1조 → '05.5말: 16.1조)

담보가액 규모별 주택담보대출 잔액

(단위: 억원, %)

구 분	잔 액			비 중			증가율
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말 대비
2억원이하	919,613	997,384	1,013,563	64.7	59.0	56.9	10.2
2억원초과～ 4억원이하	319,138	414,969	446,723	22.4	24.6	25.1	40.0
4억원초과～ 6억원이하	102,068	143,610	160,824	7.2	8.5	9.0	57.6
6억원초과～ 8억원이하	41,337	65,889	76,742	2.9	3.9	4.3	85.6
8억원초과～ 10억원이하	17,382	26,620	33,646	1.2	1.6	1.9	93.6
10억원초과	22,532	41,706	50,820	1.6	2.5	2.9	125.5
계	1,422,071	1,690,177	1,782,317	100.0	100.0	100.0	25.3
(2억원초과)	502,458	692,793	768,754	35.3	41.0	43.1	53.0
(6억원이하)	1,340,819	1,555,963	1,621,110	94.3	92.1	91.0	20.9
(6억원초과)	81,252	134,215	161,207	5.7	7.9	9.0	98.4

주: 담보가액 규모 파악이 불가능한 대출 잔액('05.5말 현재 36.1조원) 제외

4. 담보소재지별 대출 현황

■ 행정구역별

○ 금융권 전체 주택담보대출 잔액('05.5말 현재 총 214.3조원) 중 담보소재지 파악이 가능한 대출(171.8조원)을 행정구역별로 살펴보면,

수도권(서울․경기․인천)이 127.6조원으로 전체의 74.2%를 차지하였으며, 광역시(인천 제외) 25.2조원(14.7%), 기타지역 19.1조원(11.1%) 수준

○ 수도권에서는 최근 주택가격이 급등한 서울 강남․송파․서초․강동구와 경기도 성남․용인지역 대출(37.0조원)이 '03말에 비해 45.7% 늘어나 대출 증가세 주도

* 전국에서 상기 6개 지역이 차지하는 대출 비중

'03말: 19.3% → '04말: 20.8% → '05.5말: 21.6%

지역별 주택담보대출 현황1)

(단위: 억원, %)

구 분	잔 액			비 중			증가율
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말 대비
1. 서 울	477,903	601,682	638,021	36.4	37.1	37.1	33.5
2. 경 기	392,417	488,200	522,098	29.8	30.1	30.4	33.0
3. 인 천	97,179	109,193	115,661	7.4	6.7	6.7	19.0
4. 수 도 권(=1+2+3)	967,500	1,199,075	1,275,780	73.6	74.0	74.2	31.9
(주택가격 급등지역)2)	(254,150)	(337,472)	(370,393)	(19.3)	(20.8)	(21.6)	(45.7)
5. 광역시(인천제외)	205,144	241,340	251,802	15.6	14.9	14.7	22.7
6. 기타지방	142,070	179,982	190,748	10.8	11.1	11.1	34.3
계	1,314,715	1,620,396	1,718,331	100.0	100.0	100.0	30.7

주：1) 담보소재지 파악이 불가능한 대출잔액(42.5조원) 제외 기준

2) 강남구, 송파구, 서초구, 강동구, 성남(분당 포함), 용인

■ 투기지역 주택담보대출

○ 투기지역 또는 투기과열지구에 대한 주택담보대출은 전체의 73.2% 수준

* 투기지역여부 판단이 가능한 총 대출금액 206.8조원 중 151.5조원

○ 투기지역 또는 투기과열지구에 대한 대출은 2003말～2005.5말 기간 중 29.4% 증가한 반면, 기타지역 대출은 7.8% 감소

→ 투기지역 또는 투기과열지구 대출 비중은 '03말 66.1%에서 '04말 72.5%, '05.5말 73.2%로 상승 ('03말 대비 7.1%p 상승)

* 투기지역 대출잔액은 '05.5말 현재 80.2조원으로 전체의 38.8% 수준

투기지역 주택담보대출 현황

(단위: 억원, %)

구 분	잔 액			비 중			증가율
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말 대비
투기+투기과열 (투기지역)	1,170,586 -	1,436,913 -	1,514,678 (801,583)	66.1 -	72.5 -	73.2 (38.8)	29.4 -
기 타 지 역	600,109	543,752	553,236	33.9	27.5	26.8	-7.8
계	1,770,694	1,980,665	2,067,914	100.0	100.0	100.0	16.8

5. 대출조건별 현황

■ 잔액 기준

○ 주택담보대출의 약정만기별 구성비('05.5말 현재)를 살펴보면, 약정만기 ‘3년이하’가 47.6% 수준으로 가장 높았으며, ‘10년초과’ 25.3%, ‘3년초과 5년이하’ 21.4% 등 최근 장기대출이 급증함에 따라 ‘10년초과’ 대출비중이 '03말 대비 15.7%p 상승 (2003말: 9.5% → 2005.5말: 25.3%)

약정만기별 주택담보대출 잔액

(단위: 억원, %, %p)

구 분	잔 액			비 중			비중 증감 (03대비)
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말
1년이하	130,174	203,990	228,825	7.5	10.3	11.1	3.6
1년초과～ 2년이하	132,026	149,104	142,089	7.6	7.5	6.9	-0.7
2년초과～ 3년이하	962,473	760,596	612,888	55.5	38.4	29.6	-25.9
3년초과～ 4년이하	82,284	177,013	223,664	4.7	8.9	10.8	6.1
4년초과～ 5년이하	160,695	185,356	219,096	9.3	9.4	10.6	1.3
5년초과～ 10년이하	100,016	103,314	119,108	5.8	5.2	5.8	0.0
10년초과～ 15년이하	23,960	159,055	223,323	1.4	8.0	10.8	9.4
15년초과	141,348	242,238	298,917	8.2	12.2	14.5	6.3
계	1,732,975	1,980,666	2,067,909	100.0	100.0	100.0	-
(3년이하)	1,224,673	1,113,690	983,801	70.7	56.2	47.6	-23.1
(3년초과～ 5년이하)	242,979	362,368	442,759	14.0	18.3	21.4	7.4
(5년초과～ 10년이하)	100,016	103,314	119,108	5.8	5.2	5.8	0.0
(10년초과)	165,308	401,293	522,240	9.5	20.3	25.3	15.7

주: 일부은행의 중도금․이주비 대출 잔액('05.5말 현재 7.5조원) 제외 기준

■ 신규취급 기준

○ 2005.1～5월중 신규취급된 주택담보대출의 약정만기별 구성비를 살펴보면, ‘10년초과’ 비중이 48.9%로 가장 컸으며, ‘3년이하’가 32.2%, ‘3년초과 5년이하’가 16.3%, ‘5년초과 10년이하’가 2.6%

○ 2004년 이후 만기 10년초과의 장기대출 비중이 상승하고 있고, 단기대출 비중은 하락하는 추세

* 만기10년초과 비중

'03년중: 9.0% → '04년중: 45.1% → '05.1-5월: 48.9%

약정만기별 주택담보대출 신규취급액

(단위: 억원, %, %p)

구 분	잔 액			비 중			비중 증감
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말 대비
1년이하	80,169	73,801	46,281	11.3	10.7	12.1	0.8
1년초과～ 2년이하	55,989	39,933	17,356	7.9	5.8	4.5	-3.4
2년초과～ 3년이하	320,014	55,537	59,731	45.1	22.4	15.6	-29.5
3년초과～ 4년이하	42,138	23,907	21,231	5.9	3.5	5.5	-0.4
4년초과～ 5년이하	112,240	72,404	41,145	15.8	10.4	10.7	-5.1
5년초과～ 10년이하	35,632	14,518	10,002	5.0	2.1	2.6	-2.4
10년초과～ 15년이하	13,512	151,814	89,959	1.9	21.9	23.5	21.6
15년초과	50,040	160,951	97,686	7.1	23.2	25.5	18.4
계	709,734	692,865	383,393	100.0	100.0	100.0	0.0
3년이하	456,172	269,271	123,369	64.3	38.9	32.2	-32.1
3년초과～ 5년이하	154,378	96,311	62,376	21.8	13.9	16.3	-5.5
5년초과～ 10년이하	35,632	14,518	10,002	5.0	2.1	2.6	-2.4
10년초과	63,552	312,765	187,646	9.0	45.1	48.9	40.0

■ 원리금 상환방식별

○ 일시상환 방식이 145.5조원('05.5말 현재)으로 전체 대출의 70.5%를 차지하고 있으며, 분할상환 방식은 58.5조원으로 전체 대출의 28.3% 수준

○ 분할상환방식 대출 비중은 2004년 이후 계속 상승하고 있는 반면, 일시상환방식 대출 비중은 하락세

상환방식별 주택담보대출 잔액

(단위: 억원, %, %p)

구 분	잔 액			비 중			비중변동 (03대비)
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말
일시상환	1,454,442	1,483,272	1,454,881	84.3	75.1	70.5	-13.8
분할상환	243,994	466,408	584,806	14.1	23.6	28.3	14.2
기 타	27,343	25,592	23,693	1.6	1.3	1.1	-0.4
계	1,725,779	1,975,272	2,063,381	100.0	100.0	100.0	0.0

주: 일부 은행의 중도금․이주비 대출 및 구씨티은행 제외 기준

○ 금융권별로는 단위농협, 신협, 상호저축은행 등 비은행 금융기관은 일시상환 방식 대출이 대부분을 차지

금융권별․상환방식별 주택담보대출 잔액

(2005.5말 현재)

(단위: 억원, %, %p)

구 분		은행1)	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
일시상환	금 액	1,165,919	36,766	16,600	159,130	17,919	28,145	30,403	1,454,881
	비 중	69.3	37.6	53.7	93.2	85.2	95.7	98.7	70.5
분할상환	금 액	497,322	60,613	14,040	11,656	197	623	354	584,806
	비 중	29.6	62.0	45.4	6.8	0.9	2.1	1.1	28.3
기 타	금 액	19,348	455	259	-	2,913	657	61	23,693
	비 중	1.1	0.5	0.8	0.0	13.9	2.2	0.2	1.1
계	금 액	1,682,589	97,834	30,899	170,786	21,029	29,424	30,818	2,063,381
	비 중	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0

주：1) 일부 은행의 중도금․이주비 대출 및 구씨티은행 제외 기준

■ 금리조건별

○ 변동금리 대출이 173.8조원('05.5말)으로 전체 대출의 84.2%를 차지한 반면, 고정금리 대출은 29.5조원(14.3%) 수준으로, 변동금리 대출 비중은 '04년 이후 계속 상승하고 있는 반면, 고정금리 대출 비중은 하락세 지속

금리조건별 주택담보대출 잔액

(단위: 억원, %, %p)

구 분	잔 액			비 중			비중증감 (03대비)
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말
고정 금리	335,282	289,368	295,393	19.4	14.6	14.3	-5.1
변동 금리	1,356,342	1,658,101	1,737,989	78.6	83.9	84.2	5.6
혼 합 형	34,174	27,830	30,029	2.0	1.4	1.5	-0.5
계	1,725,798	1,975,299	2,063,411	100.0	100.0	100.0	0.0

주: 일부 은행의 중도금․이주비 대출 및 구씨티은행 제외 기준

○ 금융권별로는 상호저축은행(저축은행은 단기대출 비중이 높은데 주로 기인)을 제외한 여타 금융권은 모두 변동금리대출이 고정금리대출을 크게 상회

금융권별․금리조건별 주택담보대출 잔액

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분		은행1)	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
고정금리	금 액	241,037	1,487	118	12,171	3,534	9,833	27,212	295,393
	비 중	14.3	1.5	0.4	7.1	16.8	33.4	88.3	14.3
변동금리	금 액	1,423,279	92,032	26,313	158,616	17,495	19,164	1,089	1,737,989
	비 중	84.6	94.1	85.2	92.9	83.2	65.1	3.5	84.2
혼합형	금 액	18,302	4,315	4,468	-	-	427	2,517	30,029
	비 중	1.1	4.4	14.5	0.0	0.0	1.5	8.2	1.5
계	금 액	1,682,618	97,834	30,899	170,787	21,029	29,424	30,818	2,063,411
	비 중	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0

주：1) 일부 은행의 중도금․이주비 대출 및 구씨티은행 제외 기준

6. 차주 부채비율별 대출 현황

○ 차주의 부채비율 파악이 가능한 주택담보대출('05.5말 현재 55.1조원)을 대상으로 부채비율별 현황을 살펴보면, 부채비율이 250%미만인 대출 비중이 전체의 56.6%로 과반 이상을 차지하였으며, 500%이상은 22.3% 수준

○ 2004년 이후 부채비율 250% 미만인 주택담보대출 비중은 하락하고, 250% 이상 비중은 상승 추세

* '03말 68.6% → '04말 59.3% → '05.5말 56.6%

차주 부채비율별 주택담보대출 잔액

(단위: 억원, %)

부채비율	잔 액			비중			비중 증감	증가율
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말 대비	03말 대비
50%미만	198,825	180,099	174,654	46.2	35.3	31.7	-14.5	-12.2
50%～100%	19,551	24,686	27,628	4.5	4.8	5.0	0.5	41.3
100%～150%	26,156	32,988	36,698	6.1	6.5	6.7	0.6	40.3
150%～200%	25,783	32,739	36,814	6.0	6.4	6.7	0.7	42.8
200%～250%	24,761	31,905	36,017	5.8	6.3	6.5	0.8	45.5
250%～300%	20,872	32,117	36,294	4.8	6.3	6.6	1.7	73.9
300%～400%	31,079	41,443	47,036	7.2	8.1	8.5	1.3	51.3
400%～500%	20,265	28,677	33,127	4.7	5.6	6.0	1.3	63.5
500%～1000%	35,567	57,171	66,967	8.3	11.2	12.2	3.9	88.3
1000%이상	27,577	48,009	55,672	6.4	9.4	10.1	3.7	101.9
담보대출잔액	430,436	509,834	550,907	100.0	100.0	100.0	0.0	28.0
250%미만	295,076	302,417	311,811	68.6	59.3	56.6	-12.0	5.7
250%이상	135,360	207,417	239,097	31.4	40.7	43.4	12.0	76.6
(500%이상)	63,144	105,180	122,639	14.7	20.6	22.3	7.6	94.2
(1000%이상)	27,577	48,009	55,672	6.4	9.4	10.1	3.7	101.9

주: 자료 파악이 불가한 금융회사(조흥․농협중앙회, 삼성생명 이외 모든 생보, 손보, 단위농협, 신협) 제외(제외된 대출잔액 159.2조원)

○ 주택담보대출 차주의 부채비율 상승은 금융회사가 차주의 소득보다는 주택담보에 주로 의존하여 대출을 취급한데 주로 기인하는 것으로 보임

○ 현장점검 결과, 은행들은 감독당국의 지도에 따라 주택담보대출 취급시 개인신용평가를 실시하고 있는 것으로 파악

- 그러나 상당수 은행에서 최하위 신용평가 등급 차주에 대해서도 별도 제한 없이 대출을 취급하는 등 신용평가 결과 반영이 미흡한 사례가 발견

- 특히, 이주비, 중도금 대출의 경우에는 대부분의 은행에서 개인신용평가를 실시하지 않고 대출을 취급하고 있는 것으로 조사

* 대다수 은행들은 집단대출 취급시 해당 사업의 사업성 및 시공사의 신용도, 시공능력 등에 주안점을 두고 대출 취급

7. 주택종류별 대출 현황

○ 주택종류(단독주택, 공동주택)별 대출잔액을 살펴보면, 공동주택이 151.8조원으로 90.7%에 달하였으며, 단독주택은 15.6조원(9.3%) 수준

○ 공동주택 중에서는 아파트가 134.7조원으로 전체 대출잔액(167.4조원*)의 80.5%를 차지하였으며, 연립(9.9조원) 및 다세대(6.5조원)는 미미한 수준

* 일부은행의 중도금․이주비대출 또는 주택종류 파악이 불가능한 대출잔액(46.9조원) 제외 기준

주택종류별 주택담보대출 현황

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분		잔 액			비 중			증가율
		03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말 대비
단 독	주 택	140,615	151,571	156,372	10.5	9.7	9.3	11.2
공 동	주 택	1,197,302	1,413,818	1,518,000	89.5	90.3	90.7	26.8
	아파트	1,036,397	1,243,641	1,346,964	77.5	79.5	80.5	30.0
	연립	86,468	98,244	98,743	6.5	6.3	5.9	14.2
	다세대	68,471	64,868	65,194	5.1	4.1	3.9	-4.8
	기타	5,966	7,065	7,098	0.5	0.5	0.4	19.0
계		1,337,917	1,565,389	1,674,371	100.0	100.0	100.0	25.1

주: 일부은행의 중도금․이주비대출 또는 주택종류 파악이 불가능한 대출 잔  액('05.5말 현재 46.9조원) 제외 기준

8. 대출모집인/중개업소 현황

○ 2005.5말 현재 파악 가능한 금융권 대출모집인은 총 3,384명으로 2003년말에 비해 1,176명 증가하였으며, 대출모집인을 통한 대출 취급실적은 2005.5말 현재 19.5조원으로 총 대출잔액의 9.4% 수준

○ 금융권별로는 은행이 1,196명으로 가장 많고, 생보가 1,124명, 수협 584명, 저축은행 412명, 손보 68명으로 조사됨

대출모집인 운용 현황

(단위: 명, 건, 억원, %)

구 분	03말	04말	05.5말	증감 (03말 대비)	증감률 (03말 대비)
대출모집인(명)	2,208	2,918	3,384	1,176	53.3
대출모집인 통한 대출취급 건수(건)	241,105	292,617	318,862	77,757	32.3
대출모집인 통한 대출실적(억원)(A)	146,420	189,926	195,299	48,879	33.4
전체 대출잔액(B)	1,770,699	1,980,668	2,067,914	297,215	16.8
취급비중(=A/B)	8.3	9.6	9.4	1.2	-

○ 한편, 2005.5말 현재 파악 가능한 금융권의 대출모집 부동산중개업소는 61,355개로 2003말에 비해 30,375개 증가

○ 은행이 54,569개로 가장 많았으며, 생보가 5,944개, 손보 632개, 저축은행 210개로 조사됨

대출모집 부동산중개업소 운용 현황

(단위: 개소, %)

구 분		개 수			비 중			증가분	증가율
		03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말 대비	03말 대비
대출중개업소		30,980	47,868	61,355	100.0	100.0	100.0	30,375	98.0
	은행	27,965	42,680	54,569	90.3	89.2	88.9	26,604	95.1
	생보	2,936	4,943	5,944	9.5	10.3	9.7	3,008	102.5
	손보	23	110	632	0.1	0.2	1.0	609	2,647.8
	저축은행	56	135	210	0.2	0.3	0.3	154	275.0

9. 토지담보대출 현황

○ 토지담보대출은 2005.5말 25.8조원으로 2003말 대비 49.4% 증가하였으며, 토지종류별로는 대지가 8.9조원으로 전체의 34.7%를 차지하였으며, 답 6.7조원(26.0%), 전 5.6조원(21.9%) 등의 순서

토지종류별 토지담보대출 현황

(단위: 억원, %)

구 분		잔 액			비 중			증가율
		03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말 대비
토지담보대출		172,463	234,229	257,658	100.0	100.0	100.0	49.4
	전	37,749	51,397	56,427	21.9	21.9	21.9	49.5
	답	44,266	60,157	67,000	25.7	25.7	26.0	51.4
	과수원	5,178	7,078	7,532	3.0	3.0	2.9	45.5
	임야	17,950	26,515	30,611	10.4	11.3	11.9	70.5
	대지	62,551	82,698	89,457	36.3	35.3	34.7	43.0
	기타	4,770	6,384	6,631	2.8	2.7	2.6	39.0

○ 금융권별로는 단위농협이 14.3조원으로 과반 이상(55.6%)을 차지하였으며, 은행 6.4조원(24.9%), 저축은행 3.1조원(12.2%)로 나타남

금융권별․토지종류별 토지담보대출 현황

(단위: 억원, %)

구 분		은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
토지담보대출		64,057	318	432	143,257	4,102	14,001	31,490	257,658
		24.9	0.1	0.2	55.6	1.6	5.4	12.2	100.0
	전	9,097	15	30	40,780	722	3,061	2,722	56,427
		14.2	4.7	7.0	28.5	17.6	21.9	8.6	21.9
	답	8,469	-	18	53,287	910	2,868	1,448	67,000
		13.2	0.0	4.2	37.2	22.2	20.5	4.6	26.0
	과수원	1,312	-	-	5,649	127	218	226	7,532
		2.0	0.0	0.0	3.9	3.1	1.6	0.7	2.9
	임야	6,170	18	74	15,855	804	1,504	6,185	30,611
		9.6	5.6	17.1	11.1	19.6	10.7	19.6	11.9
	대지	35,118	270	309	27,686	1,293	4,581	20,198	89,457
		54.8	85.1	71.6	19.3	31.5	32.7	64.1	34.7
	기타	3,891	15	-	-	246	1,769	711	6,631
		6.1	4.6	0.0	0.0	6.0	12.6	2.3	2.6

○ 담보 소재지별로는 경기도가 7.7조원(전체의 34.1%)으로 가장 컸으며, 충남 2.4조원(10.5%), 경남 1.8조원(7.9%), 서울 1.6조원(7.0%) 등의 순서로 나타남

* 담보소재지 파악이 가능한 토지담보대출 잔액('05.5말 현재 22.7조원) 기준

행정구역별 토지담보대출 추이

(단위: 억원, %)

구 분	잔 액			비 중			증가율
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말대비
서 울	10,527	14,105	15,809	11.1	7.0	7.0	50.2
부산시	8,901	11,604	11,348	9.4	5.8	5.0	27.5
대구시	2,580	5,195	5,429	2.7	2.6	2.4	110.4
인천시	3,981	8,090	9,320	4.2	4.0	4.1	134.1
광주시	2,279	3,862	4,137	2.4	1.9	1.8	81.5
대전시	1,936	3,769	4,778	2.0	1.9	2.1	146.8
울산시	2,931	5,020	5,719	3.1	2.5	2.5	95.1
경기도	25,878	66,728	77,250	27.3	33.2	34.1	198.5
강원도	2,669	7,090	8,157	2.8	3.5	3.6	205.7
충 남	7,082	20,610	23,730	7.5	10.2	10.5	235.1
충 북	3,043	6,270	7,174	3.2	3.1	3.2	135.8
경 북	5,401	12,698	13,990	5.7	6.3	6.2	159.0
경 남	7,204	15,740	17,877	7.6	7.8	7.9	148.2
전 북	3,513	6,516	7,045	3.7	3.2	3.1	100.5
전 남	3,416	7,451	7,936	3.6	3.7	3.5	132.3
제 주	3,451	6,334	6,936	3.6	3.1	3.1	101.0
계	94,793	201,081	226,634	100.0	100.0	100.0	139.1

주: 담보소재지 파악이 불가능한 대출잔액(3.1조원) 제외 기준

Ⅲ 8.31 부동산종합대책 이후 금융시장 동향

1. 주택금융시장에 미치는 영향

○ 최근 정부는 부동산투기 근절을 목표로 고강도 부동산종합대책을 수립(8.31)하였으며, 동 대책은 투기수요 억제 및 주택공급 확대 등을 통해 부동산 가격을 안정시키는데 목적이 있음

○ 주택에 대한 과세강화, 1세대 2주택에 대한 양도세 과세 강화 등의 정책은 부동산 가격을 하향 안정화시킬 것으로 예상

○ 이에 앞서 금융감독당국은 주택담보대출 리스크관리 강화방안(1단계 6.30, 2단계 8.30)을 발표

- 투기지역 APT 담보대출 제한 및 미성년자 주택담보대출 제한, 특정 주택담보대출 만기전액 상환 및 LTV(Loan-to- Value) 비율 하향조정 등의 규제 내용을 담고 있으며, 부동산 가격 변동에 따른 금융회사의 건전성을 제고할 것으로 예상

○  주택가격의 안정으로 주택담보대출 증가세 둔화가 지속될 전망이나,  장기적으로는 정부의 주택공급 확대정책에 따른 실수요자 중심의 주택금융 수요 및 민간소비 회복에 따른 수요 증가 예상

- 무주택 서민 주거 안정을 위한 대책 등 실수요자 중심의 주택금융 지원 확대 실시 예정

- 미니 신도시 등 공급확대, 강북 뉴타운 개발, BTL, 기업혁신도시건설 및 장기적으로는 행정수도 이전 건설수요 존재

8․31 부동산종합대책 주요내용

구 분	주요내용	예상효과
주택공급	- 송파신도시 200만평 신규개발	- 강남 5만가구 공급 확대
	- 판교신도시 주택공급 10% 확대	- 2,600가구 공급증가
세제강화	- 1가구 2주택 양도세 중과(9～36% → 50%)	- 투기적 가수요 억제
	- 종부세 과세대상 하향조정 (주택 9억 → 6 억, 나대지 6억 → 3억원)	- 과세대상 증가
토지관련	- 개발부담금제 부활, 기반시설 부담금제 도입	- 개발이익 환수
	- 토지거래 허가 및 사후이용 규제 강화	- 땅 투기수요 억제
서민 주거안정	- 그린벨트 해제예정지 국민임대주택 공급	- 임대주택 확대 공급
	- 실수요자 중심의 청약제 개편	- 서민 내집마련 혜택

주택담보대출 리스크관리 강화 방안 주요내용

구 분	주요내용	비 고
투기지역 APT 담보대출 제한	- 투기지역 APT 담보대출 취급건수 제한 ․동일차주의 대출취급건수 1회로 제한 ․배우자 대출받은 경우, 또는 30세미만 미혼차주의 경우 DIT* 40% 적용	취급건수 제한규제 적용대상이 동일차주에서 동일세대로 확대
미성년자 주택 담보대출 제한	- 미성년자 주택담보대출 취급 전면 금지 ․기대출 만기도래시 전액상환	기대출에 대하여 1년 유예기간 부여
특정 주택담보 대출 만기 전액상환	- 동일차주 동시 주택담보대출 규제 ․APT 대출취급건수 3건 이상시 전액상환	1년 유예기간 부여 미시정시 강제상환
LTV 하향조정	- 은행 및 보험사 : 60% → 40% - 상호저축은행 : 70% → 60%	-

* 총부채상환비율(Debt-To-Income ratio)

= (주택담보대출 연원리금 상환액 + 기타부채 연이자 상환액) / 총소득

2. 금융회사에 미치는 영향

○ 정부의 8.31 부동산종합대책은 부동산담보대출 규제방안과 더불어 시행되는 등 종합적이고 강력한 대책이라는 점에서 단기적으로 부동산 가격 하락이 예상

○ 부동산 가격 하락에 따른 금융회사의 부실이 염려되나, 2005년 6월말 현재 국내은행의 평균 LTV 비율은 56%이며, 80% 이상 LTV 비중도 10% 내외로 낮은 수준을 유지하고 있어, 부동산 가격이 담보가액 이하로 떨어져 금융회사의 최종손실로 이어질 수 있는 부분은 크지 않을 것으로 예상

○ 다만, 주택가격의 80%까지 대출해준 캐피탈사와 후순위담보를 주로 보유하고 있는 상호저축은행들은 부동산 가격이 하락할 경우, 담보가액이 대출금보다 줄어들어 주택담보대출이 부실화될 가능성이 있음

○ 금감원의 주택담보대출 억제방안은 은행ㆍ보험ㆍ상호저축은행만을 대상으로 하고 있어 단위농협 등 상호금융, 새마을금고, 신협, 캐피탈사, 대부업체 등 여타 금융기관을 통한 주택담보대출 확대 가능성은 남아 있음

- 향후 주택가격이 안정되지 않을 경우 이들 기관을 통해 추가 주택담보대출을 받을 가능성이 있으며, 이들 기관에 대한 금융당국의 모니터링 강화가 필요

- 부실기관이 많은 것으로 알려져 있는 상호금융, 신협, 새마을금고 등은 가계의 주택담보대출 수요 확대에 따라 대출을 늘렸다가 주택가격이 하락할 경우 부실이 심각해질 가능성이 있으므로 주의가 필요

○ 금융권은 환경변화에 대응하여 기존의 담보중심 여신전략에서 벗어나, 가계신용확대와 혁신중소기업 육성에 초점을 맞추는 전략이 필요

- 중소기업 대출, 소호대출, 가계신용대출 등 신규 수익원 창출노력이 이루어질 것으로 전망이며, 우량고객 확보경쟁이 치열해지고, 위기관리능력 및 위험흡수를 위한 재무안정성의 중요성이 부각될 것으로 보임

- 주택담보대출에 비해 중소기업 대출이나 가계신용대출은 리스크가 큰 측면이 존재하며, 향후 고유가 지속, 기업투자 축소 등으로 경기회복이 지연될 경우 부실화 가능성이 높으므로, 지속적인 상시감시 및 LTV의 보수적 운용, 장기담보대출로의 전환 등의 예상

- 장기적으로는 금융회사의 자산포트폴리오를 개선시키는 등 긍정적인 영향 예상되며, 가계주택담보대출에 치중된 금융회사의 자산운용처가 다양해지고, 이에 따라 금융중개기능이 강화될 것으로 기대

3. 가계대출에 미치는 영향

○ 국내은행의 경우 총자산의 67%(730.5조원, 외화대출 포함, 이하 ’05.6월말 기준)를 대출채권으로 운용하고 있음

○ 은행의 가계대출은 아파트 가격 하락과 부동산 거래 위축으로 주택담보대출 차입수요가 줄어들면서 증가폭이 둔화될 전망되며, 다주택소유자 등의 주택매각으로 일부 주택담보대출이 상환될 것으로 예상

가계대출 추이

	2003	2004	2005.5월	6월	7월	8.1～20
가계대출1)	2.6	1.9	4.2	4.2	2.4	1.8
(주택담보대출2))	1.8	1.4	2.1	3.2	2.1	1.7
(마이너스통장대출 등)	1.3	0.7	2.1	1.0	0.3	0.1

(기간중 평균증감, 조원)                 주 : 1) 종별대출은 신탁 제외   2) 주택자금대출 포함

○ 정부의 아파트 주택담보대출에 대한 직접규제, 주택가격 하락에 따른 주택담보가치 하락 등으로 가계대출이 위축되면서 가계의 유동성 사정이 다소 악화될 전망

- 금번 아파트담보대출 규제 등으로 가계대출은 향후 1년간 5조원 정도(2004년 대출잔액의 1%) 위축될 것으로 예상

○ 그러나 주택담보대출중 장기대출 및 일시상환방식대출의 비중이 매우 높고 만기연장률이 90%에 이르는 등 만기도래에 따른 기존대출의 감소규모는 크지 않을 것으로 예상되며, 은행은 새로운 자금운용수단으로 전문직 등을 대상으로 개인 신용대출을 확대할 예정으로 가계대출의 급격한 위축은 없을 것으로 전망

○  정부의 무주택 서민 주거 안정 지원에 따른 실수요자 중심의 주택금융 지원은 지속될 전망

- 국민주택기금의 주택구입자금 예산 5천억원 증액(1.5 → 2.0조원)

- 소득계층 또는 구입가액에 따른 금리차등

- 생애 최초 주택구입자금 지원 재개

○ 부동산대책으로 단기적인 콜금리인상 압력이 완화되었고 국내 내수경기 회복기조 유지를 위해 콜금리를 동결해야 한다는 의견이 제시되고 있어 시장에서의 금리 인상 가능성은 높지 않을 것으로 전망되나, 최근 3년간 부동산 가격 폭등은 저금리기조에 주로 기인하므로, 금번 부동산대책이 부동산 가격 안정에 효과를 거두지 못할 경우 금리인상을 통해 부동산 가격을 안정시킬 가능성이 있음

- 이 경우, 주택담보대출의 85%가 변동금리인 가계에 이자상환 부담을 가중시켜 가계대출이 부실화될 가능성이 높아질 것임

- 변동금리 위주의 주택담보대출을 장기 고정금리로 전환할 필요성 있음

Ⅳ 주요국의 주택금융 제도

1. 미 국

○ 미국의 주택금융제도는 2차 저당시장이 1차 저당시장의 성장을 선도하는 구조를 유지하고 있음

- 저당대출채권이 생성되는 1차 저당시장과 저당대출채권이 거래되는 2차 저당시장으로 구분됨. 그리고 주택자금대출에서 수반되는 위험들인 신용․이자율․유동성위험을 장기투자자에게 적절히 배분하는 효율적인 시스템을 구축하고 있음

○ 주택자금대출은 1차적으로 주택금융전문기관인 저축대부조합․상호저축은행․일반은행들에 의해 시작되는데, 이것이 바로 1차 저당시장에서 모기지가 생성되는 과정임.

- 이렇게 만들어진 모기지 중 일부는 해당기관에 의해 보유되기도 하나, 대부분은 이자율위험․신용위험․유동성위험 등을 분산시킬 목적으로 2차 저당시장에서 판매됨. 주택대출채권의 50% 이상이 유동화되어 자본시장을 통해 유통되고 있음.

○ 2차 모기지 시장은 수개의 대형 금융기관들에 의해 운영되고 있음.

- 개별 모기지의 높은 위험․높은 정보비용․적은 금액으로는 장기투자자들을 끌어들일 수 없다는 점을 극복하기 위해, 모기지의 집합체(pool) 형태인 저당권담보증권(MBS)를 만들었음.

- 2차 모기지 시장을 주도하고 있는 대형 금융기관으로는 민간기관인 Fannie Mae(FNMA)와 Freddie Mac(FHLMC), 정부기관인 Ginnie Mae(GNMA) 등을 들 수 있다.

○ 미국 주택자금대출시장의 가장 큰 특징은 시장중심형이라는 점임.

- 민간금융기관이 중심인 경쟁적인 시장이며, 정부는 주택대출자금을 직접 지원하지 않고 민간금융기관이 실행한 정부대출에 대한 보증기능만 수행함. 특히 중․저소득층의 주택자금대출에 대한 세제혜택은 가처분소득 규모에 반비례하며, 실질적으로 중산층이 주택대출을 많이 받도록 지원하고 있음.

○ 이러한 2차 저당시장 중심의 주택금융 시스템이 정착되게 된 것은 다음과 같은 요인들이 맞물려 가능했던 것임.

- 첫째, 채권시장의 발달로 MBS에 대한 투자가 활발했으며, 유동화전문기관에 대한 높은 신뢰에 힘입어 국채 수준의 안전성을 가지면서 수익률 또한 높은 매력적인 투자수단으로 인식되었음.

- 둘째, 지역 간에 주택자금 수급상황에 적지 않은 차이가 있었으며 예금기능이 없는 저축은행․모기지 은행 등은 대출재원의 조달이 필요했으므로 대출채권을 보유한 금융기관들이 MBS의 발행에 적극 참여했음.

- 셋째, 주택대출상품의 단순화․주택대출절차의 표준화․공인된 대출승인 가이드라인의 준수 등으로 1차 대출시장의 효율성 및 대출자산의 건전성을 제고할 수 있었음. 또한 주택대출보험을 통한 신용위험의 분산․공유가 가능했으며, 저당채권 유동화 관련 법률이 잘 구축되어 있었음.

- 넷째, 중․저소득층에 대한 주택구입자금 세제혜택 등이 제공되었으며, 주택 및 모기지 금융을 지원하는 법률․회계․규제가 잘 정비되어 있었음. 또한 대출신청․승인심사․자금운용․사후관리 등의 유기적 기능과 표준화, MBS상품 거래가 가능한 자본시장의 형성, 2차 저당시장 참여자에 대한 경제적 유인 등도 주요한 배경으로 작용했음

2. 영 국

○ 영국 주택금융제도의 특징은 다음과 같음

- 첫째, 주택자금대출기관이 다양하며 주택가격에 대한 담보인정비율(LTV)이 평균 75%~85%로 높음. 85%보다 높은 경우에는 일반적으로 보증보험을 요구함

- 둘째, 다양한 주택대출상품이 존재하며 대부분의 대출을 변동이자율로 장기(대략 25년) 운용하고 있음. 주택대출의 64%가 변동금리로 이루어지고 있는데, 이는 독일과 프랑스 등 유로 회원국의 비해 높은 수준임. 금리변동은 상․하한폭이 설정되지 않은 구조로 운용되고 있으며, 기준이 되는 금리에 연동하는 것이 아니라 금리결정자의 판단에 따라서 금리가 변동하는 체계를 가지고 있음. 일반적으로 주택자금의 대출 직후 약 1~2년 동안은 금리가 낮게 책정됨

- 셋째, 2차 저당시장이 미발달한 중고주택 유통위주의 주택금융구조를 형성하고 있음. 1990년 이전에는 18세기말 산업노동자들에 의해 결성된 건축조합이 주택자금 시장을 주도했으나, 1986년 금융시장 규제완화 이후 경쟁이 증가되었고 일부 건축조합이 시중은행으로 전환되어 1990년 이후에는 대출기관이 다양화되었음

- 전체 주택대출시장 중 4개 시중은행이 17%, 건축조합이 19%, 전환건축조합이 48%, Specialized Centralized Lender가 11%, 기타(모기지 브로커, 공인중개인 등)가 5%를 차지하고 있음

○ 최근 들어 대출기관들의 간의 경쟁이 격화되면서, Reverse Mortgage, Buy-to-Let Mortgage, Sub-prime/Non-Conforming Mortgage 등 4천개 내외의 다양한 대출상품이 존재함

- 주택저당채권의 유동화는 1980년대 중반 저당대출전문회사가 설립되면서 담보부채권(MBB)를 최초로 발행한 것을 시작으로 본격화되었으나, 미국에 비해서는 유동화제도가 활성화되지 않는 상황임

○ 특히 1990년대 이후 주택담보대출채권의 유동화시장이 위축되었는데 그 이유는 다음과 같음

- 첫째, 1990년 이후 주택경기 침체로 대출금이 연체되고 발행금리가 상승했음

- 둘째, 유동화중개기관의 부재로 신용보완 및 평가에 많은 비용이 수반되었음.

- 셋째, 1991년 1월 영국은행이 각 금융기관에 대해 자기자본비율(BSI) 기준을 적용하기로 결정하면서, MBB에 대한 위험가중치를 50%에서 100%로 상향조정하였다가 1992년에 다시 50%로 하향 조정하는 과정에서 투자수요가 감소했음

- 결국 불안정한 시장상황 및 적절한 정부지원의 부족으로 주택저당대출의 유동화 실적이 감소하게 되었던 것임

○ 최근 영국정부는 금융기관들의 대출채권 리스크 경감, 금리상승시 차입자들의 이자부담 완화, 부동산 침체의 경기후퇴로의 연결 예방 등을 위해 주택저당담보부증권(RMBS)시장의 환경개선안 마련에 착수했음

- 이 개선안의 핵심 내용은 단기의 변동금리형 대출을 축소하고 대신 장기의 고정금리형 대출을 확대하는 것임

- 개선안 마련을 위한 주택대출시장의 모범사례로 덴마크의 제도가 참고되었음. 덴마크에서는 주택대출의 90% 이상이 만기 20~30년의 장기 고정금리형 상품으로 이루어지고 있으며, 8개의 주택금융전문기관이 증권화를 통한 장기고정금리형 대출상품을 취급하고 있음. 또한 주택저당담보부증권의 발행에는 정부로부터 인가를 받도록 요구하고 있는데, 신용평가회사는 이를 정부보증으로 인정해 최상위 등급(AAA)의 신용등급을 책정하고 있음

3. 일 본

○ 일본의 주택금융체제는 정부의 재정지원과 재정투융자자금을 재원으로 하는 공공주택금융과 민간금융기관에서 상업금융의 일부로 취급하는 민간주택금융으로 구분됨

- 공공주택금융은 민간부문을 보완하고 저소득층을 지원하기 위해 설립된 ‘주택금융공고’가 중추적인 역할을 담당하고 있으며, 전체 시장의 35% 내외를 차지하고 있음

- 그리고 민간주택금융기관으로는 도시은행․신탁은행․상호은행과 이들 금융기관이 주택대출의 전문화를 위해 설립한 주택금융전문회사가 있음. 그러나 주택금융전문회사는 주택자금대출을 방만하게 운용해 부동산시장의 거품붕괴 이후 모두 파산하는 상황에 처했음

- 대출한도는 통상 주택가격의 80%까지 가능하며, 대출금의 상환기간은 10년에서 35년으로 장기화되어 있음. 그리고 고정금리를 적용하는 경우가 훨씬 많음

○ 2001년 12월 내각회의에서 의결된 ‘특수법인 등 정리 합리화 계획’에 의거해 2007년 3월말까지 주택금융공고를 폐지하도록 되어 있음

- 이에 따른 문제를 해소하는 방안으로 일본 금융당국에서는 민간 주택대출 증권화 지원에 앞서 주택금융공고가 증권화를 선행하도록 하기 위해 새로운 독립행정법인을 설립한다는 계획을 가지고 있음

4. 주요국 경험의 시사점

○ 주택자금대출시장의 성장에는 반드시 강력한 자본시장이 뒷받침되고 있으며, 한국에서도 주택자금대출시장의 건전한 육성을 위해서는 자본시장의 발달이 병행되어야 할 것으로 보이며, 외국사례에서 얻을 수 있는 구체적인 시사점은 다음과 같이 정리될 수 있음

- 첫째, 주택대출채권의 자산건전성을 확보하는 방안으로 주택자금대출을 결정하는 과정에서 신청자의 금융거래 내역이나 신용상태와 같은 신용정보를 바탕으로 수요자의 대출적격 여부를 판단함. 담보가액과 함께 수요자의 소득에 기초한 대출상환능력 그리고 신용정보에 의한 대출상환의지 등을 중요한 판단기준으로 활용하면서, 담보가치와 가구의 대출상환능력의 범위 내에서 합리적인 대출금액을 결정하고 있음

- 둘째, 주택자금대출에 관련된 리스크를 효율적으로 관리하는 기능을 확보하고 있음. 단기로 조달한 자금을 장기대출하는데 수반되는 다양한 리스크를 여러 관련기관이 적절히 분산해서 공유하면서 금리 리스크․조기상환(prepayment) 리스크 등의 부담을 MBS 발행을 통해 자본시장의 투자자에게 전가하고 있는 것임

- 셋째, 주택자금대출을 지원하는 다양한 기관이 시장에서 협력체제를 구성하면서 위험과 수익을 공유하고 있음. 정보회사․중개회사․대출실행기관․대출지원기관 등이 서로 유기적으로 연계되어 주택금융시장의 성장과 안정을 도모하며, 참여기관 상호간에 대출에 따른 리스크 분산과 수요자의 요구에 부응하는 프로세스를 형성하고 있음

- 넷째, 주택자금대출 상품의 정형화가 효율적으로 이루어져 있음. 주택자금대출의 종류가 비교적 단순하고 체계적으로 정형화되어 있어 채권의 유동화가 용이하며, 채권유동화에서 규모의 경제를 실현할 수 있음. 이렇게 정형화된 상품(conforming loan)에 대해서는 표준 프로세스를 적용해 자금거래의 원활성을 제고하는 한편, 정형화되지 않은 대출상품(non-conforming loan)은 별도로 취급함

- 다섯째, 주택자금대출에 대한 보증기능이 발달해 있으며, 일정한 비율을 초과하는 대출(미국의 경우 LTV 80% 이상, 캐나다는 LTV 75% 이상)에는 공공기관의 보증 또는 민간회사의 보험가입을 의무화해 높은 대출에 따른 리스크를 최소화하고 있음

- 여섯째, 대출을 받은 가구의 연체 또는 상환불능에 대응해서 단계별 연체관리․상환액 조정․대출조건 수정 등의 다양한 채무조정수단을 개발해 채무자의 여건에 맞는 옵션을 적용하고 있음. 이는 담보부동산의 강제처리에서 발생하는 채무회수 지연․대출금액 회수부족 같은 금융기관의 손실 및 채무자의 불이익을 최소화하는데 크게 기여했음

Ⅴ 현행 주택담보대출의 문제점

1. 대출방식의 합리성 결여

■ 담보가치에 의한 대출한도 평가 관행

○ 대출가구의 상환능력을 감안하지 않고 주택의 담보가치를 기준으로 대출한도를 평가하는 주택금융시장의 관행으로 인해 주택자금대출시장은 주택가격 하락에 의한 담보부족, 경기침체에 따른 가구소득 감소, 금리상승 등 시장여건의 급격한 변동에 취약한 실정임

- 시장여건의 급격한 변동 속에서 과다한 대출을 받은 가구의 채무불이행(default) 사태가 연쇄적으로 발생할 경우 가계파산은 물론 은행 등 주택자금대출 비중이 높은 금융기관의 부실화로 이어질 가능성이 큼

- 반면, 주택금융시장이 발달한 외국에서는 담보가치보다는 가구의 상환능력을 대출결정의 중요한 요소로 취급하고 있음

○ 한국의 금융기관들도 최근 들어 상환능력을 감안하여 대출을 행해야 한다는 압력에 직면하고 있는 것이 사실임

- 그러나 은행의 가계부문에 대한 신용평가시스템이 기업부문에 비해 미비되어 있는 데다 가계의 신용등급별 도산확률 등 신용위험관련 기초통계가 충분히 축적되지 못하여 가계대출에 대한 정확한 신용평가가 어려운 상황임

■ 변동금리 위주의 단기대출 비중 증가

○ 주택자금대출의 특징 중 하나로 시중금리(91일 CD유통수익률)에 연동하는 변동금리대출의 비중이 크게 증가했다는 점을 들 수 있음

- 변동금리부자산의 증가는 저금리기조 지속으로 인해 차입자들이 고정금리대출보다는 변동금리대출을 선호하고 있고, 은행도 장기간의 대출금리 고정을 피하기 위해 변동금리대출을 우선 취급하고 있기 때문임

* 금리조건별로는 변동금리 대출이 173.8조원('05.5말)으로 전체 대출의 84.2%를 차지한 반면, 고정금리 대출은 29.5조원(14.3%)에 불과함. 이는 2003년말의 78.6%에서 5.6% 포인트 상승한 수준임

- 변동금리부자산의 증가는 단기금리감응자산을 증가시켜 주택자금을 대출한 금융기관의 수익의 안정성을 저해하고 금리변동에 따라 은행의 이익이나 손실발생 가능성을 키운다는 점에서 많은 문제를 야기할 수 있음

○ 또한 대출기간이 3년 이하인 단기대출이 급증하면서 최근 2∼3년간 대출한 주택자금의 만기도래에 따른 대출의 연장문제가 제기되고 있음

- 이는 주택시장안정대책의 LTV 축소조치와 맞물려 가구를 압박하는 요인으로 작용할 것임

- 또한 만기구조의 단기화는 가계의 상환여력을 줄이고 결국 금융기관의 상환 리스크를 높인다는 문제도 발생시킴

■ 채무상환불능에 대한 보증장치 미흡

○ 우리나라의 주택금융시장에서는 주택자금대출에 대한 보증기능의 미비, 대출 리스크의 분산수단의 부재 등으로 금융기관이 대출에 수반되는 리스크를 대부분 부담하고 있는 실정임

- 주택신용보증기금이 일부 대출에 대해서는 보증을 하고 있으나 보증한도의 제약으로 충분한 효과를 얻지 못하고 있음. 금융기관은 장기대출을 회피하고 있는 주요한 이유가 바로 여기에 있음

- 외국의 경우에는 일정한도 이상의 대출에는 보증이나 보험가입을 의무화하고 있으며, 채무불이행에 대한 다양한 대비책을 제도적으로 마련하고 있음

2. 주택시장의 단기 변동성 확대

○ 주택자금대출시장에 대한 적절한 관리대책이 마련되지 않을 경우, 주택시장에서 단기 변동성이 증가하고, 이는 주택가격이 주기적으로 급변하는 불안한 상황이 초래될 것임

- 특히 금리가 빠르게 상승하거나 주택가격이 큰 폭으로 하락하는 경우 부채가 많거나 담보대출 비율이 높은 일부 가계의 부실화가 진행될 가능성이 있으며, 가계 부실화는 일단 시작되면 가속적으로 확대될 우려가 있음

○ 주택가격의 변동성으로 인한 가장 큰 문제점은 주택가격의 변동에 따라 담보가치가 하락한다는 점임

- 주택담보대출에 대한 LTV는 전반적으로 하락하는 추세이나, 신규대출의 LTV는 기존 주택담보대출에 비해 상대적으로 높은 수준을 적용하고 있음

- 특히 국내 주택담보대출의 경우 아파트 등 공동건물 형태의 유사담보물에 대해 LTV를 상이하게 적용할 수밖에 없다는 점에서 향후 주택가격의 변동성이 확대될 경우 평균 LTV의 변동성도 높아지는 문제를 안고 있음

- 이처럼 주택가격 변동성의 전이효과로 인해 담보대출의 회수가치가 크게 낮아질 수 있고 특히 주택시장 침체기에는 담보가치의 하락폭이 크게 증가할 소지가 있음

- 따라서 LTV에 근거한 대출관행에서 벗어나 소득흐름 또는 상환여력을 중시하는 여신정책으로의 전환은 은행이 직면하는 리스크를 최소화한다는 점에서도 대단히 필요한 과제라고 할 수 있음

3. 가계 및 금융기관의 잠재 부실요인 증대

○ 2001년부터 급등세를 보인 가계의 금융부채는 2003년 이후 정부의 가계대출 규제조치와 금융기관의 가계대출에 대한 위험관리 강화 등으로 증가세가 둔화되었음

- 그러나 2004년말 현재 우리나라 가계의 금융자산 대비 금융부채 비율은 51.0%로 3년째 50%선을 넘고 있으며, 이는 미국과 일본의 28.0%와 27.9%에 비해 크게 높은 수준임. 이 비율이 주요 선진국에 비해 2배 가까이 높은 수준을 보이는 것은 가계부채의 증가와 함께 가계가 자산을 금융자산보다는 실물자산 형태로 보유하려는 경향에 기인한 것임

- 이처럼 가계의 금융부채 증가에 따라 가계의 지급능력․소비행태 등과 금융기관의 대출행태․위험부담 규모 등이 상호 영향을 미치는 연계성이 강화되고 있는 상황에서 경제상황이나 부동산시장 변동이 미치는 충격은 심각하게 나타날 가능성을 배제할 수 없음

- 과거 북유럽 국가들의 경우 가계대출의 급격한 확대와 이로 인한 부동산가격 급등에 따른 부작용이 금융위기로 이어졌던 경험을 가지고 있음

○ 또한 가계의 부채와 지급이자 규모가 크게 늘어난 상황에서 경기는 금융시장 상황에 크게 의존하게 됨

- 금융자산 축적도가 낮게 되면 금융자산이 경기변동에 따른 완충역할을 원활히 수행하지 못하게 되어 경기악화시 가계는 소비를 크게 줄일 수밖에 없고, 소비위축은 다시 경기를 악화시킬 가능성이 커지게 됨. 그리고 경기회복시에도 채무상환부담 등으로 가계의 소비증가가 제약되어 경기회복 속도가 늦어질 수 있음

Ⅵ 주택담보대출의 개선 방향

1. 상환능력 중심의 대출기준 도입

○ 주택자금대출시장에서는 주택시장 과열을 억제하고 대출에 따른 리스크를 축소하기 위해 LTV 한도를 제약하려는 움직임이 나타나고 있음

- 이러한 접근이 주택시장의 과열을 억제하고 금융기관의 건전성을 강화하는데 어느 정도 기여하는 것은 사실이지만, 담보가치 위주의 대출방식을 가구의 상환능력 중심으로 개편하는 보다 근본적인 방향전환이 요구됨

○ 대출상환능력을 감안한 대출기법 개발을 위해서는 대출 신청자의 금융거래내역․신용상태 등의 정보와 함께 가구의 대출상환 의지를 바탕으로 수요자의 대출적격 여부를 판단하는 기준이 마련되어야 함

- 미국의 경우 채무자의 대출금 상환능력․채무자의 대출금 상환의지․담보의 적정성 여부의 세 가지 주요 평가요소를 반영하여 대출승인 여부를 결정함

- 상환능력의 경우 고용형태와 소득이 가장 중요한 요소가 되며 소득․부채․순자산 등이 고려되어야 함. 채무자의 상환의지는 채무자의 신용기록에 통계적 기법을 활용하여 이를 점수화함. 이때 신용평가에 사용되는 주요 변수로는 과거 대출상환 기록, 밝히지 않은 부채, 리볼빙 결제 계좌, 법원의 채무확정판결/채권압류/담보권, 부도기록 등을 들 수 있음

2. 장기고정금리대출 위주의 시장 유도

○ 장기고정금리의 주택자금대출에 대한 수요자의 호응도는 매우 낮은 편임

- 소비자들이 대출기간보다는 금리에 민감하게 반응하는 성향을 보이는데다, 주택의 이주빈도가 매우 높고, 투자수요의 성향이 강해 장기대출의 필요성을 낮게 여기기 때문으로 장기대출이 시장에서 자리잡기 위해서는 주택시장의 안정이 필수적임

○ 따라서 장기대출을 유도하기 위해서는 장단기간 금리 차이를 완화해주는 몇 가지 대책이 필요함

- 첫째, 주택금융기관의 금리 리스크에 대한 헷지수단을 적극 개발하고, 통화정책을 통해 장단기 금리의 격차를 완화하는 것이 필요함

- 둘째, 단기변동금리대출을 억제하고 장기고정금리대출의 비중을 높이기 위해서는 장기주택자금대출 상환금에 대한 소득공제폭을 확대할 필요도 있음. 보증료납부분과 이자납입분에 대한 소득공제혜택을 부여하게 되면 주택 수요자의 실질적인 금리부담은 크게 낮아지게 됨. 미국은 주택구입, 건설 및 개량 등에 사용된 Mortgage에 대한 이자상환액의 최대 100만달러까지 공제해주고 있음

- 셋째, 단기로 조달한 자금의 장기대출에서 수반되는 리스크를 여러 기관이 분산․공유하는 시장기능을 확보해 금융기관의 장기대출을 유도함. 그리고 금리 변동에 따른 채무불이행 리스크가 높은 변동금리대출의 대출한도를 고정금리대출보다 낮게 책정하거나, 변동금리 대출 한도를 제한하고 일정 비율 이상의 대출에는 고정금리 적용을 의무화하도록 권유해 장기대출 확대를 유도할 수도 있을 것임

3. 주택자금대출의 리스크 관리수단 확보가 필요

○ 주택자금대출의 건전화에는 시장에서 발생하는 각종 리스크의 효과적인 관리기능을 확보하는 것이 중요함

- 이를 위해서는 대출기관․중개회사․정보제공회사 등 다양한 기관의 주택자금대출시장 참여를 유도하고, 상호간에 대출에 따른 리스크 분산과 수요자의 요구에 부응하는 프로세스를 형성할 필요가 있음

- 또한 대출가구의 연체 또는 상환불능에 대응해서 단계별 연체관리․상환액 조정․대출조건 수정 등의 다양한 채무조정수단을 개발해 채무자의 여건에 맞는 옵션을 적용하는 기준이 마련되어야 함. 이는 담보주택의 강제처리에서 발생하는 채무회수 지연․대출금액 회수부족 같은 금융기관의 손실 및 채무자의 불이익을 줄이는데 기여할 수 있을 것임

4. 실수요자 및 저소득층의 주택자금대출 강화

○ 주택자금대출 축소조치는 주택부문에 대한 자금유입을 차단해 투기수요를 억제하는 데는 효과가 있지만, 내집마련을 위한 실수요자에 대한 금융자금 조달을 어렵게 만들 우려가 있음

- 이러한 대책은 주택저당채권유동화, 주택자금대출 확대를 통한 저소득층의 주택구입기회 제공 같은 주택정책의 기본방향과는 상충하는 측면이 있어, 주택자금대출시장을 실수요자 중심으로 개편해 대출억제가 미치는 부작용을 최소화하는 대책을 마련할 필요가 있음

- 주택보유 여부에 따라 주택자금의 대출한도를 차별화하고, 2주택 이상의 대출에는 신용보증을 의무화하는 대책을 검토할 수 있음

- 또한 저소득층에게는 가능한 한 장기의 대출을 제공해 원금상환 부담을 경감시켜주는 한편, 원리금상환에 대한 세제혜택을 강화하는 것이 바람직함

5. 주택자금대출 보증의 활성화

○ 주택정책의 효율적 추진, 소비자의 자금수요 지원 및 가계나 금융기관의 부실화 방지를 위해서는 주택자금대출 보증의 활성화가 필수적임

- 보증기능의 강화는 불안정한 주택금융시장의 변동성을 완충하는 역할을 맡을 수 있으며, 2차 저당시장의 발전에도 기여할 것임. 또한 저․중소득층의 주택구입 기회를 확대하는 효과도 기대할 수 있음

- 주택금융의 확대는 주택시장의 성장에 기여하지만 주택금융시장을 위험에 노출시키는 양면성을 가지며, 자본시장과 연계된 2차 저당시장 성장이 경기순환의 진폭 확대를 야기하는 부작용도 예상됨. 이러한 상황에서 주택자금대출에 대한 보증은 금융시장의 변동에 따른 리스크를 감소시키고, 시장의 불안정성을 완화하는 긍정적인 기능을 담당할 수 있음

- 또한 주택금융을 공급하는 금융기관에게는 대출사고에 따르는 위험을 제거해 줌으로써 주택금융의 공급이 원활하게 제공될 수 있도록 함과 동시에 저소득층의 주거안정에도 도움을 줄 것임

○ 구체적인 도입방안으로서는, LTV 비율이 일정한 수준 이상인 대출의 경우 초과분에 대해서는 신용보증을 의무화하는 방법을 생각해 볼 수 있음

- 외국에서는 대개 LTV가 75∼80%를 초과하는 부분에 대해서는 보증 또는 보험가입을 의무화하고 있음

- 우리나라의 경우에는 주택시장의 변동성이 높은 반면, 저소득층에 대한 자금지원을 확대할 필요가 있다는 점을 감안할 때 복합누진방식의 보증요율제도 도입을 검토할 수 있을 것임

- 이 방식은 주택자금대출의 보증에서 LTV와 주택가격을 함께 고려해 보증요율을 적용하는 방법임. 예를 들면 LTV 60%를 기준으로 하고, 이를 초과하는 부분에 대해 보증 또는 보험을 의무화하되, 보증수수료의 누진단계는 주택가격에 따라 차등화하기 때문에 저소득층의 부담을 완화할 수 있음

- 또한 금리 리스크가 있는 변동금리대출에는 보증수수료율을 가산적용해 금리변동에 따른 채무불이행이 대출금융기관의 부실로 이어지는 것을 방지하고, 고정금리대출을 유도하는 방안도 검토할 수 있을 것임

6. 2차 저당시장의 육성

○ 주택금융시장의 발전에도 불구하고 2차 저당시장은 주택자금대출이나 ABS에 비해서 성장이 저조한 편임

- 이처럼 주택금융시장이 1차 시장에서 단기대출 중심의 주택자금대출로 운용되고 있어 금융시장의 잠재불안요인으로 작용하고 있음. 금융기관의 자금운용전략이 변하는 경우 주택금융시장에서 신용경색 등의 상황이 초래될 수도 있음

- 선진국에서는 2차 저당시장의 주택대출유동화를 통해 자본시장에서 장기안정적 자금을 조달하고 있음. 미국의 경우 신규 주택대출채권의 50∼60%가 유동화되고 있으며, 채권시장에서 MBS가 가장 큰 비중을 차지하며 거래가 활발하게 이루어지고 있음

○ 한국주택금융시장에서 MBS 시장이 부진한 원인으로는 주택채권의 대다수를 보유한 은행은 우량자산인 주택대출채권이 BIS비율 관리에 유리하므로 매각보다는 보유를 선호하며, 다양한 자금조달수단을 갖고 있어 주택대출을 유동화하려는 유인이 약하기 때문임

- 또한 주택자금대출 상품이 지나치게 다양해 채권의 풀링에 어려움이 있으며, 급격한 저금리의 진행에 따라 2차 저당시장에서 MBS 발행으로 조성한 자금의 대출금리 경쟁력 확보가 곤란하다는 점도 생각할 수 있음

- 보다 근본적인 원인은 2차 저당시장의 발전을 뒷받침할 제도적 장치가 미비한데다, 자본시장이 주택금융을 충분히 뒷받침하지 못하고 있다는 점에 기인함

- 우리나라의 채권시장은 발행규모나 유통에서 선진국보다 낙후되어 있어 MBS의 수요가 충분하지 못한 실정임. MBS의 활성화는 자본시장의 발달에 기여하고, 이는 다시 2차 저당시장이 성장하는데 도움을 줄 수 있을 것임

○ 2차 저당시장, 곧 모기지 유통시장을 활성화하기 위해서는 다음과 같은 방안을 검토할 필요가 있음

- 주택자금대출채권의 용이한 유동화를 위해서는 복잡한 주택자금대출 상품의 정형화를 추진하는 한편, 장기대출상품의 비중 확대를 유도해야 함. 즉, 단기적으로는 발행구조 표준화를 통해 MBS 상품표준화에 힘써야 하며, 중장기적으로는 한국주택금융공사가 발행한 MBS채권이 초장기 지표채권(benchmark bond)이 되도록 지원해야 함

- 모기지론의 취급을 주된 업무로 영업을 하는 새로운 형태의 기관으로 mortgage company 또는 mortgage bank 등 모기지론 취급 전문 금융회사가 도입되어야 함

- 모기지의 활성화 및 안정적인 성장을 위해서 동 제도의 운용 시 취급 금융기관에서 발생하는 리스크의 적절한 관리를 위해 주요국에서 도입 시행하고 있는 모기지 보험(Mortgage Insurance)제도의 도입도 검토할 필요가 있음

Ⅶ 결 론

주택담보대출은 부동산 가격의 급등과 함께 꾸준히 증가되어 왔으며, 실수요자가 아닌 투기자금으로 활용된 경우가 많은 것으로 나타났습니다. 현재 부동산종합대책과 리스크 관리 강화 등의 조치에 힘입어 주택가격 급등세가 진정되고 주택담보대출 잔액의 증가도 둔화되는 등 전반적으로 안정된 모습을 보이고 있으나 아직 그 실효성은 불투명한 상황입니다.

기존의 조치들이 어느 정도 부동산가격 안정화에 기여하였으나, 주택담보대출의 건전한 발전을 위해서는 몇 가지 제도적 개선과 지원이 필요합니다.

첫째, 금융기관의 건전성 악화를 방지해야 합니다. 이를 위해서는 담보가치 뿐 아니라 대출가구의 상환능력을 고려해야하며, 채무상환불능에 따른 보증장치를 마련해야합니다. 이를 위해서 주택자금 보증의 활성화가 필요한 실정입니다.

둘째, 실수요자 위주의 주택금융정책이 되어야합니다. 이를 위해서는 주택보유 여부에 따라 대출에 차등을 두어야 하며, 저소득층에게는 가능한 장기의 대출을 제공하고, 원리금 상환에 대한 세제혜택을 강화해야 합니다.

셋째, 주택자금시장 기능을 활성화해야 합니다. 현재 주택금융시장이 1차 시장에서 단기대출 중심으로 운용되고 있어 금융시장의 잠재불안요소로 작용하고 있습니다. 따라서 주택저당채권(MBS) 시장을 활성화하여 주택대출유동화를 통해 자본시장에서 안정적인 자금조달이 가능하도록 해야 합니다.

무엇보다도 주택금융이 안정화되기 위해서는 부동산가격의 안정이 필수적입니다. 또한 주택담보대출의 건전한 운용은 부동산가격의 안정을 유지할 수 있는 보완관계가 되기도 합니다.

실수요자와 서민들 위주의 자산운용을 통해 은행과 가계의 건전성 확보를 이루도록 주택담보대출의 방향이 전환되어야 하며, 이는 주택담보대출의 제도적ㆍ운용적 개선을 통해서 달성할 수 있을 것입니다.

<참고 자료>

<부표1> 주택담보인정(LTV)비율 추이

기 간	구 분		투기지역		투기과열지역		지 역
			주택	아파트	주택	아파트	주택	아파트
’02.9.6 이전	3년이하		X	X	X	X	X	X
	3년～10년		X	X	X	X	X	X
	10년이상		X	X	X	X	X	X
’02.9.6 ～ ’02.10.14	3년이하		X	X	60%	60%	X	X
	3년～10년		X	X	60%	60%	X	X
	10년이상		X	X	60%	60%	X	X
’02.10.14～ ’03.5.23	3년이하		60%	60%	60%	60%	60%	60%
	3년～10년		60%	60%	60%	60%	60%	60%
	10년이상		60%	60%	60%	60%	60%	60%
’03.5.23 ～ ’03.10.29	3년이하		50%	50%	50%	50%	60%	60%
	3년～10년		60%	60%	60%	60%	60%	60%
	10년이상		60%	60%	60%	60%	60%	60%
’03.10.29～ ’04.3.24	3년이하		50%	40%	50%	50%	60%	60%
	3년～10년		60%	40%	60%	60%	60%	60%
	10년이상		60%	60%	60%	60%	60%	60%
‘04.3.24 ～ ’05.7.4	3년이하		50%	40%	50%	50%	60%	60%
	3년～10년		60%	40%	60%	60%	60%	60%
	10년 이상	일시상환	60%	60%	60%	60%	60%	60%
		분할상환	70%	70%	70%	70%	70%	70%
‘05.7.4 ～ 현재	3년이하		50%	40%	50%	50%	60%	60%
	3년～10년		60%	40%	60%	60%	60%	60%
	10년 초과	담보가액 6억원초과1)	60%	40%	60%	60%	60%	60%
		담보가액 6억원이내2)	60%	60%	60%	60%	60%	60%
	10년이상 분할상환3)		70%	70%	70%	70%	70%	70%

주：1) 담보가액 6억원 초과 아파트에 대한 거치기간 1년미만, 중도상환수수료가 부과된 원리금분할상환 주택담보대출은 제외

2) 주1)에 해당하는 대출 포함

3) 한국주택금융공사에 매각 또는 자체 유동화계획이 있는 고정금리부 대출(1년거치 이내, DTI 40% 이하)에 한함

<부표2> 은행별 주택담보대출 추이

(단위 : 억원)

구 분	2001년*	2002년	2003년	2004년	2005.3	2005.6
조흥	39,943	71,683	76,176	89,587	89,640	97,756
우리	75,282	149,423	164,459	168,733	169,694	184,832
제일	15,710	59,194	113,410	144,626	147,453	158,148
외환	38,384	69,055	80,565	82,797	83,085	85,359
국민	377,722	494,958	545,516	590,241	586,467	591,822
신한	73,155	115,380	127,539	143,785	146,181	152,668
한국씨티	26,284	47,335	52,632	66,050	67,010	66,465
하나	93,729	153,763	185,550	195,153	199,044	201,081
대구	8,377	12,329	12,746	11,846	11,124	10,039
부산	4,560	8,997	9,728	18,844	18,672	19,050
광주	2,546	3,380	4,045	3,839	3,970	4,203
제주	44	1,456	1,575	1,430	1,413	1,391
전북	190	2,354	2,681	3,813	4,162	4,617
경남	3,713	6,695	7,250	8,702	9,590	12,070
기업	25,290	35,492	36,815	41,273	43,606	50,632
농협	43,626	55,290	67,966	95,592	104,598	118,085
수협	5,036	7,375	11,279	13,709	14,345	14,973
산업	0	0	0	40	41	41
수출입	0	0	0	0	0	0
국내은행	833,591	1,294,161	1,499,931	1,680,060	1,700,095	1,773,233

* 합병은행 수치 합산

<부표3> 은행별 주택담보대출의 잔존만기 기간별 비중

(단위 : %)

구 분	1년이하	1～3년이하	3～5년이하	5년 초과	합계
조흥	53.3	12.4	1.4	33.0	100.0
우리	53.7	28.4	2.5	15.4	100.0
제일	4.4	12.9	9.9	72.8	100.0
하나	42.9	16.2	8.6	32.3	100.0
외환	57.1	21.3	5.4	16.1	100.0
신한	36.8	11.5	2.5	49.2	100.0
한국씨티	27.9	15.4	3.2	53.5	100.0
국민	35.3	33.8	10.3	20.5	100.0
대구	65.0	33.4	0.2	1.3	100.0
부산	50.2	18.2	3.9	27.8	100.0
광주	57.0	10.3	20.1	12.7	100.0
제주	43.5	54.1	0.2	2.2	100.0
전북	56.5	35.4	0.6	7.5	100.0
경남	35.7	46.2	3.9	14.3	100.0
산업	-	-	-	-	-
기업	46.8	19.1	13.3	20.9	100.0
수출입	-	-	-	-	-
농협	31.4	52.0	1.3	15.3	100.0
수협	42.8	27.0	18.9	11.2	100.0
국내은행	37.5	25.5	7.1	30.0	100.0

<부표4> 은행별 주택담보대출 연체율 추이

(단위 : %)

구 분	03.9	03.12	04.3	04.6	04.9	04.12	05.1	05.2	05.3	05.4	05.5	05.6
조흥	1.1	1.1	1.2	0.9	0.8	0.5	0.6	0.7	0.6	0.7	0.7	0.6
우리	1.5	1.7	1.7	1.7	2.0	2.2	2.5	2.8	2.5	2.5	2.6	2.1
제일	1.2	1.0	1.0	0.9	0.7	0.6	0.6	0.6	0.6	0.6	0.5	0.5
하나	1.6	1.3	1.5	1.3	1.3	1.2	1.3	1.4	1.3	1.4	1.3	1.1
외환	1.8	1.2	1.7	1.4	1.6	1.7	1.8	2.0	2.0	1.9	2.0	1.4
신한	1.2	1.0	1.2	1.1	1.2	1.1	1.2	1.3	1.2	1.2	1.2	0.9
한국씨티	0.9	0.7	0.8	0.8	0.9	1.0	1.1	1.2	1.1	1.1	1.1	1.1
국민	3.1	2.7	3.1	2.7	2.5	2.5	2.6	2.5	2.2	2.2	2.1	1.8
대구	1.0	0.7	1.2	1.2	1.3	1.4	1.6	1.7	1.6	1.5	1.5	1.3
부산	1.6	1.3	1.5	1.3	1.4	1.1	1.6	1.8	1.5	1.6	1.6	1.2
광주	2.6	2.3	2.8	2.6	2.7	2.7	2.9	2.9	2.1	2.2	2.3	2.0
제주	1.6	1.1	2.9	2.8	3.3	1.5	1.7	1.9	1.8	1.6	1.6	2.1
전북	1.8	1.1	1.7	1.5	1.6	1.2	2.0	2.1	1.9	1.8	2.0	1.6
경남	1.5	1.1	1.6	1.5	1.9	1.4	1.5	1.4	1.1	1.0	1.1	0.9
산업	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
기업	1.5	1.0	1.8	0.8	1.4	1.0	1.3	1.4	1.4	1.2	1.2	0.6
수출입	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
농협	1.9	1.1	2.0	1.8	1.6	0.9	1.1	1.5	1.4	1.3	1.7	0.9
수협	1.5	1.1	1.3	1.0	1.2	1.1	1.4	1.5	1.3	1.4	1.3	1.1
국내은행계	1.9	1.6	1.9	1.6	1.6	1.5	1.6	1.7	1.6	1.6	1.6	1.2

주 : ‘03.하반기 이전 자료 미보유

<부표5> 행정구역별 주택담보대출 추이

(단위: 억원, %)

구 분	잔 액			비 중			증가율
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말대비
서울	477,903	601,682	638,021	36.4	37.1	37.1	33.5
부산시	82,838	96,768	102,413	6.3	6.0	6.0	23.6
대구시	52,430	60,277	60,919	4.0	3.7	3.5	16.2
인천시	97,179	109,193	115,661	7.4	6.7	6.7	19.0
광주시	21,005	23,360	23,192	1.6	1.4	1.3	10.4
대전시	34,773	43,408	46,170	2.6	2.7	2.7	32.8
울산시	14,098	17,526	19,108	1.1	1.1	1.1	35.5
경기도	392,417	488,200	522,098	29.8	30.1	30.4	33.0
강원도	11,074	13,825	15,304	0.8	0.9	0.9	38.2
충남	15,404	24,076	26,353	1.2	1.5	1.5	71.1
충북	13,723	15,445	16,887	1.0	1.0	1.0	23.1
경북	22,087	27,840	28,949	1.7	1.7	1.7	31.1
경남	43,096	57,005	60,647	3.3	3.5	3.5	40.7
전북	16,405	18,025	18,176	1.2	1.1	1.1	10.8
전남	13,100	14,933	14,945	1.0	0.9	0.9	14.1
제주	7,182	8,833	9,488	0.5	0.5	0.6	32.1
계	1,314,715	1,620,396	1,718,331	100.0	100.0	100.0	30.7

주: 담보소재지 파악이 불가능한 대출잔액(05.5말 현재 42.5조원) 제외 기준

<부표6> 금융권별․행정구역별 주택담보대출1) 현황

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분	은 행	생 보	손 보	단위 농협	단위 수협	신 협	저축은행	계
서 울	570,652	19,744	6,499	25,003	2,281	5,288	8,555	638,021
	(89.4)	(3.1)	(1.0)	(3.9)	(0.4)	(0.8)	(1.3)	(100.0)
부 산	74,354	8,501	2,273	7,520	2,690	3,240	3,835	102,413
대 구	40,313	3,239	1,541	11,888	97	2,794	1,048	60,919
인 천	85,915	10,170	2,374	8,777	3,885	2,279	2,262	115,661
광 주	15,395	1,837	936	3,641	65	983	334	23,192
대 전	29,191	2,055	1,070	10,293	21	2,592	950	46,170
울 산	12,411	1,399	475	3,315	860	335	314	19,108
경 기	421,747	38,614	12,657	33,997	4,263	3,143	7,678	522,098
	(80.8)	(7.4)	(2.4)	(6.5)	(0.8)	(0.6)	(1.5)	(100.0)
강 원	10,295	751	159	2,843	127	632	498	15,304
충 남	17,660	2,208	484	3,691	295	1,181	834	26,353
충 북	10,365	1,663	416	1,599	1	2,471	371	16,887
경 북	16,832	1,593	227	8,035	846	847	570	28,949
경 남	38,856	3,326	968	12,099	2,139	1,151	2,107	60,647
전 북	12,635	1,455	541	1,415	535	1,192	404	18,176
전 남	9,291	1,117	159	2,892	482	713	291	14,945
제 주	6,450	158	30	1,537	758	398	157	9,488
계	1,372,362	97,826	30,808	138,545	19,342	29,238	30,209	1,718,331
	(79.9)	(5.7)	(1.8)	(8.1)	(1.1)	(1.7)	(1.8)	(100.0)

주: 1) 담보소재지 파악이 불가능한 대출잔액(05.5말 현재 42.5조원) 제외 기준

2) ( )는 해당지역내 금융권별 비중(%)

<부표7> 금융권별․주택종류별 주택담보대출1) 현황

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분		은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
단 독	주 택	85,139	1,298	582	50,462	3,416	11,928	3,547	156,372
		6.5	1.3	1.9	29.5	18.2	46.2	11.8	9.3
공 동	주 택	1,215,100	96,414	30,297	120,324	15,346	13,880	26,639	1,518,000
		93.5	98.7	98.1	70.5	81.8	53.8	88.2	90.7
	아파트	1,089,939	92,664	29,421	89,461	13,039	8,662	23,778	1,346,964
		83.8	94.8	95.3	52.4	69.5	33.6	78.8	80.4
	연립	61,148	1,771	403	30,863	570	2,348	1,642	98,743
		4.7	1.8	1.3	18.1	3.0	9.1	5.4	5.9
	다세대	58,054	1,967	455	-	1,623	2,222	874	65,194
		4.5	2.0	1.5	0.0	8.6	8.6	2.9	3.9
	기타	5,959	12	19	-	114	648	346	7,098
		0.5	0.0	0.1	0.0	0.6	2.5	1.1	0.4
계		1,300,239	97,712	30,879	170,786	18,762	25,807	30,186	1,674,371
		100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0

주：1) 일부은행의 중도금․이주비대출 또는 주택종류 파악이 불가능한 대출 잔액('05.5말 현재 46.9조원) 제외 기준

2) 표 내부의 하단은 각 금융권에서의 주택종류별 비중

<부표8> 금융권별․대출금액 규모별 주택담보대출 잔액

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분	은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
1억원이하	1,122,604	70,878	21,496	115,386	14,604	21,225	13,532	1,379,727
	66.5	72.4	69.6	67.6	69.4	72.1	43.9	66.7
1억원초과～ 2억원이하	361,795	19,642	6,462	30,046	3,610	4,885	6,758	433,197
	21.4	20.1	20.9	17.6	17.2	16.6	21.9	20.9
2억원초과～ 3억원이하	109,773	4,419	1,737	12,546	1,507	1,646	3,491	135,119
	6.5	4.5	5.6	7.3	7.2	5.6	11.3	6.5
3억원초과～ 4억원이하	41,916	1,100	636	5,540	639	600	1,409	51,839
	2.5	1.1	2.1	3.2	3.0	2.0	4.6	2.5
4억원초과～ 5억원이하	23,210	518	309	3,192	356	289	872	28,745
	1.4	0.5	1.0	1.9	1.7	1.0	2.8	1.4
5억원초과～ 6억원이하	8,872	298	50	1,300	90	325	714	11,649
	0.5	0.3	0.2	0.8	0.4	1.1	2.3	0.6
6억원초과～ 10억원이하	15,703	709	160	1,884	173	278	1,399	20,306
	0.9	0.7	0.5	1.1	0.8	0.9	4.5	1.0
10억원초과	3,245	271	49	892	51	177	2,643	7,328
	0.2	0.3	0.2	0.5	0.2	0.6	8.6	0.4
계	1,687,119	97,834	30,899	170,786	21,029	29,424	30,818	2,067,911
	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0

주：1) 일부은행의 중도금․이주비 대출 잔액('05.5말 현재 7.5조원) 제외기준

2) 표 내부의 하단은 해당 금융권 내에서의 대출금액 규모별 비중

<부표9> 금융권별․담보가액 규모별 주택담보대출 잔액

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분	은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
2억원이하	757,355	70,934	22,368	110,362	13,004	22,836	16,703	1,013,563
	54.0	72.6	72.4	64.8	64.4	78.7	54.2	56.9
2억원초과～ 4억원이하	368,725	19,707	5,550	37,955	4,386	3,449	6,950	446,723
	26.3	20.2	18.0	22.3	21.7	11.9	22.5	25.1
4억원초과～ 6억원이하	137,068	4,099	1,914	12,580	1,432	1,440	2,291	160,824
	9.8	4.2	6.2	7.4	7.1	5.0	7.4	9.0
6억원초과～ 8억원이하	68,035	1,047	575	4,827	533	484	1,242	76,742
	4.8	1.1	1.9	2.8	2.6	1.7	4.0	4.3
8억원초과～ 10억원이하	29,687	422	187	1,939	257	277	876	33,646
	2.1	0.4	0.6	1.1	1.3	1.0	2.8	1.9
10억원초과	42,294	1,560	290	2,767	583	545	2,779	50,820
	3.0	1.6	0.9	1.6	2.9	1.9	9.0	2.9
계	1,403,165	97,769	30,885	170,430	20,196	29,031	30,841	1,782,317
	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
(2억원초과)	46.0	27.4	27.6	35.2	35.6	21.3	45.8	43.1
(6억원이하)	90.0	96.9	96.6	94.4	93.2	95.5	84.1	91.0
(6억원초과)	10.0	3.1	3.4	5.6	6.8	4.5	15.9	9.0

주：1) 담보가액 규모 파악이 불가능한 대출 잔액('05.5말 현재 36.1조원) 제외

2) 표 내부의 하단은 해당 금융권 내에서의 대출금액 규모별 비중

<부표10> 금융권별․약정만기별 주택담보대출 잔액

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분	은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
1년이하	147,291	269	153	57,617	3,659	2,872	16,963	228,825
	8.7	0.3	0.5	33.7	17.4	9.8	55.0	11.1
1년초과~ 2년이하	75,948	762	56	42,519	4,907	11,090	6,808	142,089
	4.5	0.8	0.2	24.9	23.3	37.7	22.1	6.9
2년초과~ 3년이하	560,867	3,948	2,078	24,263	6,526	9,494	5,712	612,888
	33.2	4.0	6.7	14.2	31.0	32.3	18.5	29.6
3년초과~ 4년이하	209,897	1,297	1,034	7,562	1,479	2,180	214	223,664
	12.4	1.3	3.3	4.4	7.0	7.4	0.7	10.8
4년초과~ 5년이하	149,664	25,310	9,605	26,711	3,162	3,533	1,111	219,096
	8.9	25.9	31.1	15.6	15.0	12.0	3.6	10.6
5년초과~ 10년이하	95,874	13,850	3,491	4,610	1,062	210	12	119,108
	5.7	14.2	11.3	2.7	5.0	0.7	0.0	5.8
10년초과~ 15년이하	184,417	26,041	11,162	1,504	194	4	-	223,323
	10.9	26.6	36.1	0.9	0.9	0.0	0.0	10.8
15년초과	263,162	26,356	3,320	5,998	40	41	-	298,917
	15.6	26.9	10.7	3.5	0.2	0.1	0.0	14.5
계	1,687,119	97,834	30,899	170,784	21,029	29,424	30,818	2,067,909
	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
3년이하	46.5	5.1	7.4	72.8	71.8	79.7	95.7	47.6
3년초과～ 5년이하	21.3	27.2	34.4	20.1	22.1	19.4	4.3	21.4
5년초과～ 10년이하	5.7	14.2	11.3	2.7	5.0	0.7	0.0	5.8
10년초과	26.5	53.6	46.9	4.4	1.1	0.2	0.0	25.3

주：1) 일부은행의 중도금․이주비 대출 잔액('05.5말 현재 7.5조원) 제외 기준

2) 표 내부의 하단은 각 금융권에서의 만기별 비중

<부표11> 금융권별․약정만기별 주택담보대출 신규취급액

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분	은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
1년이하	24,099	64	15	533	4,654	1,558	15,358	46,281
	8.8	0.3	0.2	1.5	44.6	13.3	71.0	12.1
1년초과～ 2년이하	6,213	14	8	1,818	2,009	4,436	2,858	17,356
	2.3	0.1	0.1	5.2	19.2	38.0	13.2	4.5
2년초과～ 3년이하	38,544	38	44	11,058	2,541	4,448	3,058	59,731
	14.0	0.2	0.6	31.9	24.3	38.1	14.1	15.6
3년초과～ 4년이하	19,999	24	5	318	107	754	24	21,231
	7.3	0.1	0.1	0.9	1.0	6.5	0.1	5.5
4년초과～ 5년이하	19,537	1,283	1,521	16,958	1,093	418	335	41,145
	7.1	5.7	21.0	49.0	10.5	3.6	1.5	10.7
5년초과～ 10년이하	8,410	140	202	1,180	1	63	5	10,002
	3.1	0.6	2.8	3.4	0.0	0.5	0.0	2.6
10년초과～ 15년이하	75,863	8,979	4,455	636	27	-	-	89,959
	27.6	39.8	61.4	1.8	0.3	0.0	0.0	23.5
15년초과	82,519	12,016	1,001	2,136	8	7	-	97,686
	30.0	53.3	13.8	6.2	0.1	0.1	0.0	25.5
계	275,184	22,558	7,251	34,637	10,441	11,684	21,637	383,393
	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
(3년이하)	25.0	0.5	0.9	38.7	88.2	89.4	98.3	32.2
(3년초과～ 5년이하)	14.4	5.8	21.0	49.9	11.5	10.0	1.7	16.3
(5년초과～ 10년이하)	3.1	0.6	2.8	3.4	0.0	0.5	0.0	2.6
(10년초과)	57.6	93.1	75.2	8.0	0.3	0.1	0.0	48.9

주 : 표 내부의 하단은 각 금융권에서의 만기구분별 비중

<부표12> 거치기간별 주택담보대출 잔액

(단위: 억원, %, %p)

거치기간	잔 액			비 중			비중 변동
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말 대비
1년이하	133,512	153,933	155,980	60.5	35.7	28.7	-31.8
1년~2년이하	9,251	12,350	13,643	4.2	2.9	2.5	-1.7
2년~3년이하	47,962	166,391	249,881	21.7	38.5	46.0	24.2
3년~4년이하	2,074	8,287	12,048	0.9	1.9	2.2	1.3
4년~5년이하	26,963	83,780	101,468	12.2	19.4	18.7	6.5
5년초과	977	7,008	10,522	0.4	1.6	1.9	1.5
분할상환 잔액	220,739	431,748	543,542	100.0	100.0	100.0	0.0
(1년이하)	133,512	153,933	155,980	60.5	35.7	28.7	-31.8
(1년~3년이하)	57,213	178,741	263,524	25.9	41.4	48.5	22.6
(3년초과)	30,014	99,075	124,039	13.6	22.9	22.8	9.2

<부표13> 금융권별․차주 부채비율별 주택담보대출 잔액

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

부채비율	은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
50%미만	171,490	738	-	-	304	-	2,123	174,654
	33.8	3.3	-	-	3.8	-	16.1	31.7
50%~100%	22,182	1,896	-	-	637	-	2,913	27,628
	4.4	8.6	-	-	7.9	-	22.1	5.0
100%~150%	30,476	2,605	-	-	911	-	2,707	36,698
	6.0	11.8	-	-	11.3	-	20.5	6.7
150%~200%	31,542	2,584	-	-	812	-	1,875	36,814
	6.2	11.7	-	-	10.1	-	14.2	6.7
200%~250%	31,317	2,679	-	-	784	-	1,238	36,017
	6.2	12.1	-	-	9.8	-	9.4	6.5
250%~300%	32,791	2,194	-	-	614	-	694	36,294
	6.5	9.9	-	-	7.7	-	5.3	6.6
300%~400%	42,432	3,124	-	-	905	-	576	47,036
	8.4	14.1	-	-	11.3	-	4.4	8.5
400%~500%	30,097	2,031	-	-	625	-	373	33,127
	5.9	9.2	-	-	7.8	-	2.8	6.0
500%~1000%	62,131	2,889	-	-	1,384	-	563	66,967
	12.2	13.0	-	-	17.2	-	4.3	12.2
1000%이상	53,079	1,413	-	-	1,055	-	126	55,672
	10.5	6.4	-	-	13.1	-	1.0	10.1
담보대출잔액	507,536	22,152	-	-	8,031	-	13,188	550,907
	100.0	100.0	-	-	100.0	-	100.0	100.0
250%미만	287,006	10,501	-	-	3,448	-	10,856	311,811
	56.5	47.4	-	-	42.9	-	82.3	56.6
250%이상	220,530	11,652	-	-	4,583	-	2,332	239,097
	43.5	52.6	-	-	57.1	-	17.7	43.4
(500%이상)	115,210	4,303	-	-	2,438	-	689	122,639
	22.7	19.4	-	-	30.4	-	5.2	22.3
(1000%이상)	53,079	1,413	-	-	1,055	-	126	55,672
	10.5	6.4	-	-	13.1	-	1.0	10.1

주: 1) 자료 파악이 불가한 금융회사(조흥․농협중앙회, 삼성생명 이외 모든 생보, 손보, 단위농협, 신협) 및 대출 잔액(151.7조원) 제외 기준

2) 표 내부의 하단은 각 금융권에서의 비중

<부표14> 국민주택기금 대출 잔액

(단위: 억원, %)

구 분	잔 액			비 중			비중 증감
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말 대비
국민주택 기금대출	430,741	452,972	464,030	24.3	22.9	22.4	-1.9
(우리)	31,691	42,397	47,492	1.8	2.1	2.3	1.8
(국민)	392,668	396,335	399,166	22.2	20.0	19.3	22.2
(농협)	6,382	14,240	17,372	0.4	0.7	0.8	0.4
주택담보 대출1)	1,770,699	1,980,668	2,067,914	100.0	100.0	100.0	100.0

주: 1) 일부은행의 중도금․이주비 대출 잔액('05.5말 현재 7.5조원) 제외 기준

<부표15> 금융권별 대출모집인 운용 현황

('05.5말 현재)

(단위: 명, 건, 억원, %)

구 분	은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
대출모집인(명)	1,196	1,124	68	-	584	-	412	3,384
대출모집인 통한 대출취급 건수(건)	290,616	19,097	2,940	-	4,645	-	1,564	318,862
대출모집인 통한 대출실적(억원)(A)	175,454	11,894	3,334	-	3,300	-	1,317	195,299
전체 대출잔액(B)1)	1,687,122	97,834	30,900	170,786	21,029	29,424	30,818	2,067,914
취급비중(=A/B)	10.4	12.2	10.8	0.0	15.7	0.0	4.3	9.4

주: 1) 일부은행의 중도금․이주비 대출 잔액('05.5말 현재 7.5조원) 제외 기준

<부표16> 금융권별․행정구역별 토지담보대출 현황

('05.5말 현재)

(단위: 억원)

구 분	은 행	생 보	손 보	단위 농협	단위 수협	신 협	저축은행	계
서 울	9,775	15	81	2,221	11	62	3,644	15,809
부 산	2,252	6	-	2,119	219	512	6,239	11,348
대 구	1,851	8	0	2,372	21	522	655	5,429
인 천	2,160	22	7	5,045	272	659	1,156	9,320
광 주	1,347	4	0	1,956	12	558	260	4,137
대 전	1,704	5	10	1,669	3	377	1,010	4,778
울 산	1,532	4	-	3,423	138	142	479	5,719
경 기	17,895	199	303	47,911	720	2,411	7,810	77,250
강 원	1,582	4	2	3,807	27	1,091	1,645	8,157
충 남	5,624	11	20	13,961	404	1,994	1,716	23,730
충 북	1,058	8	2	3,242	7	1,987	871	7,174
경 북	2,065	6	1	8,160	331	1,288	2,138	13,990
경 남	4,509	2	2	10,231	613	593	1,927	17,877
전 북	2,454	5	3	2,953	227	722	681	7,045
전 남	1,799	9	1	4,537	164	752	673	7,936
제 주	3,486	11	1	2,382	365	289	403	6,936
계	61,093	320	432	115,989	3,535	13,959	31,307	226,634

주: 담보소재지 파악이 불가능한 대출잔액(3.1조원) 제외 기준

<부표17> 토지투기지역 토지담보대출 현황

(단위: 억원, %, %p)

구 분	잔 액			비 중			비중 증감
	03말	04말	05.5말	03말	04말	05.5말	03말 대비
투기지역 토지담보대출	10,119	71,184	82,919	10.7	35.4	36.6	25.9
전체 토지담보대출	94,793	201,081	226,634	100.0	100.0	100.0	0.0

주: 담보소재지 파악이 불가능한 대출잔액(3.1조원) 제외 기준

<부표18> 금융권별 토지투기지역 토지담보대출 현황

('05.5말 현재)

(단위: 억원, %)

구 분	은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
투기지역 토지 담보대출	23,849	27	193	49,739	914	-	8,197	82,919
(비중)	39.0	8.3	44.7	42.9	25.9	0.0	26.2	36.6
전체 토지담보 대출	61,093	320	432	115,989	3,535	13,959	31,307	226,634

주: 담보소재지 파악이 불가능한 대출잔액(3.1조원) 제외 기준

<부표19> 대출금액 규모별 토지담보대출 현황

(단위: 억원, %, %p)

구 분	잔 액			비 중			비중 증감	증가율
	'03년말	'04년말	'05.5말	'03말	'04말	'05.5	03대비	03대비
1억원이하	82,728	96,617	101,368	48.0	41.2	39.3	-8.6	22.5
1억원초과~ 2억원이하	27,332	38,704	43,858	15.8	16.5	17.0	1.2	60.5
2억원초과~ 3억원이하	14,856	22,584	25,422	8.6	9.6	9.9	1.3	71.1
3억원초과~ 4억원이하	8,092	12,791	14,655	4.7	5.5	5.7	1.0	81.1
4억원초과~ 5억원이하	7,479	12,250	14,267	4.3	5.2	5.5	1.2	90.8
5억원초과~ 6억원이하	3,036	5,054	5,723	1.8	2.2	2.2	0.5	88.5
6억원초과~ 10억원이하	9,275	15,266	17,400	5.4	6.5	6.8	1.4	87.6
10억원초과	19,661	30,962	34,962	11.4	13.2	13.6	2.2	77.8
계	172,460	234,227	257,656	100.0	100.0	100.0	0.0	49.4

<부표20> 금융권별․대출금액 규모별 토지담보대출 현황

(단위: 억원, %)

구 분	은행	생보	손보	단위 농협	단위 수협	신협	저축 은행	계
1억원이하	21,475	64	14	68,124	1,987	7,343	2,362	101,368
	33.5	20.1	3.2	47.6	48.4	52.4	7.5	39.3
1억원초과~ 2억원이하	12,685	39	10	25,115	765	3,182	2,062	43,858
	19.8	12.1	2.4	17.5	18.6	22.7	6.5	17.0
2억원초과~ 3억원이하	7,553	28	3	14,593	539	1,289	1,417	25,422
	11.8	8.7	0.7	10.2	13.1	9.2	4.5	9.9
3억원초과~ 4억원이하	4,762	7	5	8,437	218	456	770	14,655
	7.4	2.2	1.0	5.9	5.3	3.3	2.4	5.7
4억원초과~ 5억원이하	5,362	4	-	7,450	211	406	834	14,267
	8.4	1.3	0.0	5.2	5.1	2.9	2.6	5.5
5억원초과~ 6억원이하	1,785	-	12	3,269	68	95	493	5,723
	2.8	0.0	2.8	2.3	1.7	0.7	1.6	2.2
6억원초과~ 10억원이하	6,322	19	20	8,652	150	125	2,113	17,400
	9.9	5.9	4.6	6.0	3.7	0.9	6.7	6.8
10억원초과	4,113	158	369	7,615	165	1,105	21,438	34,962
	6.4	49.7	85.3	5.3	4.0	7.9	68.1	13.6
계	64,057	318	432	143,255	4,102	14,001	31,490	257,656
	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0