‘95년 이후 재건축으로 인한 사회적 손실 11조5,817억원…인천공항 2개 건설

재건축前 아파트 평균 사용기간 22.2년…아파트 가격의 44.5%가 사회적 손실

고층․고밀화…재건축후 용적률 2.6배, 층수 3.5배, 세대수 1.4배 늘어

1. 1995년부터 2005년 6월까지 사업승인을 받은 재건축 아파트의 재건축前 평균 사용기간(경과년수)이 22.2년에 불과한 것으로 나타났다.(별첨3 참조)

- 1995년부터 2005년 6월까지 사업승인을 받은 후 사업이 완료되었거나 추진중인 전국의 재건축 아파트는 388개이며, 세대수는 재건축前을 기준으로 23만6,124세대(재건축後 33만1,129세대, 40.2% 9만5,005세대 증가)이다.

- 388개 아파트의 재건축前 아파트 사용기간은 평균 22.2년이며, 지역별로 △충남 17년(재건축 아파트 수 3개), △인천 21년(23개), △울산 21년(9개), △대전 21년(8개), △경기 21년(82개), △전북 22년(8개), △광주 22년(3개), △강원 22년(9개), △서울 23년(175개), △대구 23년(23개), △경북 23년(7개), △경남 23년(10개), △전남 24년(6개), △충북 25년(4개), △부산 25년(18개) 등의 順이다.

2. 평균 사용기간 22.2년에 따른 사회적 손실액은 11조5,817억원이다.(별첨4 참조)

- 법인세법 시행규칙 제15조3항과 별표5에 따른 철근콘크리트 구조물(아파트)의 사용가능기간은 40년이다. 아파트 평균 사용기간 22.2년을 뺀 17.8년(40년의 44.5%)이 손실로 계산될 수 있다.

- 재건축前 아파트 가치(가격)의 44.5%가 사회적 손실로 사라진다는 이야기다.

- 따라서, 388개 재건축 아파트의 재건축前 전체 연면적 414만4,322평(1,364만3,263㎡)에 전국 아파트 평당 가격 628만원(2005. 8 기준)을 곱한 ‘재건축前 아파트 전체 가격(26조263억)’의 44.5%인 11조5,817억원이 사회적 손실액이다.

- 11조5,817억원은 인천공항(사업비 5조6,323억원) 2개 건설할 수 있는 돈이며, 경부고속철도 1단계(서울~대구) 사업비(12조7,377억원)과 맞먹는 금액이다.

3. 아울러 재건축으로 아파트가 고밀․고층화되고 있는 것으로 나타났다.(별첨3 참조)

- 388개 재건축 아파트의 용적률, 층수, 세대수를 분석해보니, 재건축前에 비해 건축後에 용적률은 2.6배(114%→294%), 층수는 3.5배(6층→21층), 세대수는 1.4배(609세대→853세대) 증가했다.

- 지역별로 용적률은 △충남이 4.1배(79%→325%)로 가장 크게 늘었고 △경북 4배(73%→293%), △부산 3.3배(122%→402%), △강원(87%→286%) 등의 順이며,

- 층수는 △울산이 4.8배(5층→24층)로 가장 크게 늘고 △인천 4.6배(5층→23층), △대전 4.6배(5층→23층), △광주 4.4배(5층→22층), △경북 4.4배(5층→22층) 등의 順이다.

- 세대수는 △경북이 2배(828세대→1,639세대)로 가장 크게 늘고 △충남 1.9배(411세대→779세대), △울산 1.7배(871세대→1,509세대) 등의 順이다.

☞ 무분별한 재건축으로 막대한 사회적 손실이 초래되고 있다. 전문가에 따르면 “콘크리트는 60년 이상의 내구연한을 가지고 있고 유럽은 내구연한을 100년으로 본다”고 한다. 재건축 가능 연한 상향조정, 리모델링 활성화 등의 대책을 마련해야 하지 않겠나?

※ 서울시 등 일부지자체에서 강화된 재건축 가능연한을 조례로 별도 규정하고 있지만, 근거법이 되는 도시및주거환경정비법에는 현재 20년이 지나면 재건축을 할 수 있도록 되어 있다.

(서울시) 1992년 이후 준공: 40년,

1982년~1991년: 22+(준공연도-1982)×2,

1981년 이전 준공: 20년

☞ 재건축後 세대별 평균 평수(46평)가 재건축前 평수(18평)에 비해 2.6배나 커졌다. 적은 돈으로 새 아파트에 평수까지 늘리다보니 재건축 아파트 분양 값이 계속 높아지는 것 아닌가?

<별첨 3>

재건축 아파트 전후 변화

시도	재건축 아파트 단지수 (개)	경과 년수 (년)	연면적(㎡)		용적률 (%)		층수 (층)		세대수(세대)
			재건축전	재건축후	전	후	전	후	전	후
서울	175	23	31,304 (총5,431,419) (세대당 62.7㎡) (세대당 19평)	114,580 (총18,795,845) (세대당 162.8㎡) (세대당 49.3평)	114	293	6	21	549 (총86,658)	723 (총15,439)
경기	82	21	37,436 (총3,069,746) (세대당 59㎡) (세대당 18평)	126,572 (총10,378,919) (세대당 144㎡) (세대당 44평)	114	284	5	21	631 (총51,770)	876 (총71,838)
부산	18	25	25,166 (총452,986) (세대당 52㎡) (세대당 16평)	123,236 (총2,218,255) (세대당 160㎡) (세대당 48평)	122	402	5.5	23	481 (총8,659)	773 (총13,906)
대구	23	23	46,557 (총1,070,810) (세대당 56㎡) (세대당 17평)	169,058 (총3,888,334) (세대당 158㎡) (세대당 48평)	110	281	5	19	838 (총19,269)	1,069 (총24,597)
인천	23	21	47,128 (총1,083,938) (세대당 51㎡) (세대당 16평)	211,488 (총4,864,227) (세대당 152㎡) (세대당 46평)	106	299	5	23	919 (총21,130)	1,388 (총31,929)
광주	3	22	69,058 (총207,175) (세대당 56㎡) (세대당 17평)	235,447 (총706,340) (세대당 161㎡) (세대당 49평)	98	276	5	22	1,233 (총3,700)	1,461 (총4,383)
대전	8	21	37,683 (총301,467) (세대당 54㎡) (세대당 16평)	164,304 (총1,314,428) (세대당 150㎡) (세대당 45평)	114	290	5	23	697 (총5,575)	1,095 (총8,759)
울산	9	21	47,080 (총423,723) (세대당 54㎡) (세대당 16평)	209,974 (총1,889,766) (세대당 139㎡) (세대당 42평)	109	336	5	24	871 (총7,840)	1,509 (총13,582)

강원	9	22	27,115 (총244,030) (세대당 51㎡) (세대당 16평)	118,532 (총1,066,790) (세대당 147㎡) (세대당 45평)	87	286	5	20	528 (총4,750)	806 (7,258)
충북	4	25	51,258 (총205,030) (세대당 47㎡) (세대당 14평)	207,797 (총831,188) (세대당 161㎡) (세대당 49평)	97	236	5	21	1,089 (총4,355)	1,287 (총5,148)
충남	3	17	20,186 (총60,558) (세대당 49㎡) (세대당 15평)	100,499 (총301,497) (세대당 129㎡) (세대당 39평)	79	325	5	17	411 (총1,234)	779 (총2,336)
전북	8	22	28,583 (총228,667) (세대당 53㎡) (세대당 16평)	89,124 (총712,992) (세대당 122㎡) (세대당 평37)	79	248	5	21	537 (총4,293)	728 (5,824)
전남	6	24	29,152 (총174,911) (세대당 45㎡) (세대당 14평)	123,000 (총737,999) (세대당 133㎡) (세대당 40평)	109	340	5	20	647 (총3,879)	928 (5,568)
경북	7	23	40,619 (총284,336) (세대당 49㎡) (세대당 15평)	217,993 (총1,525,954) (세대당 133㎡) (세대당 40평)	73	293	5	22	828 (총5,799)	1,639 (총11,470)
경남	10	23	40,447 (총404,466) (세대당 56㎡) (세대당 17평)	75,361 (총753,605) (세대당 83㎡) (세대당 25평)	102	278	5	21	721 (총7,213)	909 (9,092)
계	388	22.2	35,163 (총13,643,263) (세대당 58 ㎡) (세대당 18평)	128,830 (총49,986,138) (세대당 151㎡) (세대당 46평)	114	294	6	21	609 (총236,124)	853 (331,129)

대상: 1995년부터 2005.6월까지

사업승인을 얻은 후 사업이

완료되거나 추진중인 아파트

자료: 건설교통부

<별첨4>

재건축으로 인한 사회적 손실액

재건축 아파트 단지수 (개)	평균 경과년수	손실 년수	재건축前 아파트 총 연면적	전국 아파트 평당 가격 (2005.8)	사회적 손실액
388	22.2년	17.8년*	414만4,322평 (1,364만3,263㎡)	628만원	11조5,817억원**

* 법인세법 상 사용가능기간 40년 - 22.2년 = 17.8년

** : 414만4,322평 × 628만원 × 17.8년 / 40년 = 11조5,817억원