국회의원 정 희 수 (한나라당 경북 영천)	보도자료 (2005. 9. 22)	■ 전화 : (02) 788-2102 ■ 팩스 : (02) 788-3708 ■ 담당 : 남승필 보좌관 011-9002-0438 www.happy01000.com

1. 8. 31 부동산 대책 무엇이 문제인가 ……………………… 1

2. 도로공사 설계변경으로 공사비 눈덩이처럼 불어나 ………… 4

3. 아파트 불법 개조비용이 총 14조원 이상으로 추산……… 6

4. 임대아파트 임대료 연체율 계속 증가 …………………… 10

5. 대구선 복선전철화 사업 조기착공 필요 ………………… 11

6. 공공기관 이전  ……………………………………………… 12

7. 건설업계 ‘부익부 빈익빈’ 양극화 심화 ………………… 13

8. 공인중개사 과잉공급 어떻게 할 것인가 ………………… 16

1. 8. 31 부동산 대책 무엇이 문제인가

□ 8. 31 부동산 대책은 정부부처간 협조와 조율이 제대로 안된 상태에서 졸속으로 발표함. 김포 신도시 확대만 보더라도 국방부와 협의가 되지 않은 상태이고 송파신도시의 경우도 서울시는 강남 집중을 더욱 심화할 것이라며 미온적인 태도를 보이고 있음.

□ 부동산 대책 TV광고를 정부뿐만 아니라 주택공사와 토지공사까지 나서서 하는 것은 유례가 없었던 것임. 정부 정책이 제대로 되면 광고할 필요도 없는 것인데 이는 부동산 정책이 얼마나 잘못됐는지 반증하는 것이라고 할 수 있음. 광고비 또한 국민혈세로 40억원이상 들어간 것으로 알려지고 있음.

1) 주택공급 정책 문제

□ 주택 공급 확대책이 미흡함. 수요가 몰리는 주택에 대해 공급을 확대하는 것이 중요함. 송파 거여지구, 김포신도시, 양주 옥정지구 등의 주택 공급으로는 부족하고 분당이나 일산같은 신도시를 개발하는 것이 필요함.

▶ 우리나라의 주택공급 대책은 평소에 원활한 공급이 이뤄지도록 하기 보다는 가격이 폭등하면 대량으로 공급을 늘리는 방식을 취해왔음. 보다 근본적으로 시장 수요에 맞춰 주택이 공급될 수 있는 유연한 체계를 구축할 필요가 있는데 이에 대한 생각은.

아파트 건설시 평형별 세대수 제한을 임대 아파트만 적용하고 민간 아파트에는 시장원리에 따라 제한을 없애는 것이 타당함.

정부는 최근 공공택지의 평형별 배정면적이 전용면적 18평이하 30%이상    → 20%이상, 18평～25.7평이하 30%이상→30%이상, 25.7평 초과 40%     이하→50%이하로 변경

시장수요에 맞는 주택 공급을 위해서는 주택의 면적별, 가액별, 건축연한    별 분류 지표와 세대별로 집을 향후 얼마짜리 집을 어느 지역에 살 의향    이 있는지 등에 대한 통계조사 필요

□ 연기금과 시중의 부동자금을 민자로 유치하여 BTL 등 생산적인 쪽으로 투자를 활성화하고 이를 위해 부동산 투자펀드 금리를 시중금리보다 높게 주는 방안을 고려할 수 있음.

▶ 일반 건설업체의 부도율이 2000년～2002년까지 감소하다 2003년 이후 계속 증가 추세이고 8. 31부동산대책으로 더 심화될 것으로 예상되는데 대책은 무엇인지.

연 도	업체수	부도수	부도율(%)	비 고
2000	7,978	132	1.65
2001	11,961	78	0.65
2002	12,643	47	0.37
2003	12,996	139	1.07
2004	12,988	178	1.37
2005	13,463	92	0.68

▶ 아파트 분양가를 낮추기 위해 택지조성에서 아파트 분양까지 단계를 축소하는 것은 물론이고 개발이익을 철저히 환수해서 『SOC 투자기금』을 조성하는 방안을 고려할 수 있는데 이에 대한 생각은.

시행사의 현황 및 문제점

현황

현재 시행사는 2만여개가 난립하고 1건의 개발사업만 목표로 생겨난 시행    사가 절대 다수이며 2개이상의 개발사업을 추진한 시행사는 1천여개에 불과함.

문제점

시공능력이 없는 시행사가 택지를 공급받지 못한 시공사에게 되파는 방식    으로 이득을 챙기고 시공사는 높은 분양가로 소비자에게 비용을 전가함.     또한 시행사와 시공사가 분리되어 단계적으로 처리 업무와 기간이 늘어나    면서 비효율을 낳음.

2) 주택수요 정책(세제) 문제

□ 부동산 보유세를 1%로 인상하는 것은 미국을 벤치마킹했는데 미국의 경우 거래세가 없고 연 소득대비 주택가격이 3.7배, 우리나라는 그 비율이 8.9배에 이름. 일반 서민들까지 세 부담이 가중되어 조세저항이 예상되므로 0.5%로 낮출 필요가 있음.

3) 토지시장 안정대책 문제

□ 주택가격 상승 원인중 하나가 급증하고 있는 토지 보상비라고 할 수 있음 토지 보상시 기준시점이 공시기준일로 되어 있음. 이미 토지 시세가 이미 오른 상태를 기준으로 삼고 있어서 기준시점을 공시기준일보다 3년～5년전으로 앞당길 필요가 있음.

공시기준일은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에     규정되어 있음.

주택공사, 토지공사, 서울시 등 전국 지방자치단체의 토지보상비 현황

2003년 8조3천억원, 2004년 14조4천억원, 2005년(예상) 18조1천억원,

2006년(예상) 23조원

2. 도로공사 설계변경으로 공사비 눈덩이처럼 불어나

□ 설계변경으로 거액의 공사비가 증액되는 등 설계변경이 공사비 부풀리기의 수단으로 여겨지고 있다는 의혹이 있음. 설계변경이 꼭 필요한 것인지에 대한 검증절차도 없었으며, 설계변경과 관련된 자문기구인 설계자문위원회도 결정권이 없는 형식적인 기구에 지나지 않음.

▶ 2000년 이후 2조 4천억원이 넘는 국민의 세금이 별다른 검증도 없이 사용된 것은 주무부처인 건교부의 무계획적인 사업집행을 단적으로 보여주는 것이라 생각되는데 이에 대한 건교부의 입장은.

□ 재정경제부에서는 9월초(9월 8일) 국가계약법 시행령 및 시행규칙을 개정하여 설계변경을 통한 공사비 증액이 공사단가의 10%이상일 때에는 계약심의위원회의 심의를 거치도록 했음.

▶ 건교부와 지방청에 확인한 결과 이에 대한 구체적 계획은 전혀 마련되어 있지 않은 것으로 알고 있는데 이에 대해 건교부가 어떤 계획을 가지고 있는지.

□ 건교부 산하 5개 지방국토관리청(서울․원주․대전․익산․부산)이 발주한 2000년 이후 공사비 100억원 이상 도로 공사 총 238건중 설계변경이 이루어진 공사는 88%인 202건, 설계변경 횟수는 총 925회이며 이로 인해 증액된 공사비는 2조 4,237억원임.

<표> 5개 지방국토관리청 2000년 이후 설계변경 공사 관련

구분	총 공사수	설계변경 공사수	비율 (%)	설계변경 회수	증액된 공사비(억원)
서울	41	29	71	142	6,720
원주	33	28	85	110	2,852
대전	57	50	88	235	4,881
익산	47	38	81	132	1,749
부산	60	57	95	306	8,035
계	238	202	88	925	24,237

* 비율은 총 공사수 대비 설계변경 공사수임.

3. 아파트 불법 개조비용이 총 14조원 이상으로 추산

□ 아파트 불법개조는 203만 6천호로 추정됨. 하지만 불법 구조변경 적발은 지난 5년간 7천여 건밖에 없어 불법구조 변경에 대한 단속이 유명무실함.

▶ 자진신고도 2001년 341건에서 2004년 136건으로 감소하고 있는데 그 이유가 무엇인지. 또한 서울과 경북을 제외한 다른 시·도에서 자진신고가 저조한 이유는.

□ 따라서 단속 강화와는 별개로 아파트 불법 구조 변경을 양성화할 수 있는 방안이 필요함.

▶ 우선 단속의 근거가 되고 있는 안전 확보문제를 해결한다는 전제하에 양성화가 가능하기 때문에 구조안전 확보방안이 필요함.

평형별 최대 발코니 면적만을 미리 정하는 이른바 『발코니면적 총량제』를 도입하도록 하는 방안은 어떠한지.

□ 주택 건설업계의 2004년 발표에 의하면, 기존 아파트의 30%, 2000년 이후 신규입주 아파트의 60% 정도 등 약 203만 6천세대가 현행 법규를 벗어나 개조를 한 것으로 추정됨.

5년(1999년 이전 건설)이상 세대수 3,738천호×30% = 112만 1천호

+ 5년(2000년 이후 건설)이하 세대수 1,525천호×60% =  91만 5천호

= 203만 6천호

203만 세대의 불법 개조 비용(발코니 확장이 90.7%이므로 이것만으로 계산)을 추산하면 약 13조 2천억원이고 올해까지 포함하면 14조원을 상회할 것으로 보임.

아파트 33평 기준의 평균 발코니 면적: 약 10평 내외

→ 개조에 따른 세대 당 비용: 평균 650만원(= 10평×65만원)

→ 개조 총 비용: 약 13조2천억원(= 2백3만세대×650만원)

년도별	계	2001	2002	2003	2004	2005.8월
소계	7,363	271	370	1,686	3,128	1,908
내력벽 철거·파손	23	2	1	6	3	11
비내력벽 철거·파손	189	29	26	61	47	26
발코니를 거실(방)로 변경	6,679	229	340	1,482	2,826	1,802
기타	472	11	3	137	252	69

<표1> 불법구조변경 적발 및 유형별 현황

□ 거실 확장에 대한 단속은 물리적 한계를 가지며 적발 과정에서 입주자와 상당한 마찰을 일으킴. 이외에도 국가적 자원 낭비, 건축 폐자재의 대량 발생, 개별 복구에 따른 건축구조 손상이라는 폐해를 가져옴.

□ 더군다나 불법 개조 자진신고는 감소 추세에 있어서 2004년 불법개조에 대한 자진신고수는 2003년 366건의 절반에도 못 미치는 136건이었으며, 16개 시·도 중 거의 서울과 경상북도에서만 자진신고가 있었음.

<표2> 자진신고 현황

년도별	계	2001	2002	2003	2004	2005.8월
계	1,286	341	318	366	136	125
서울	1,066	283	286	284	109	104
대구광역시	5	0	0	2	3	0
광주광역시	1	0	0	0	0	1
강원도	5	1	1	1	1	1
경상북도	209	57	31	79	23	19

▶ 구조 변경에 대한 물리적 보완책을 마련하고 안전 점검 시스템을 확실히 구축한다면, 안전에 대한 우려가 불식될 수 있다고 보는데 이러한 점검 시스템이 구축되어 있는지.

▶ 잠재적 범법자만을 생산하고 있는 현행 법령을 현실에 부합되도록 보다 명확하게 규정할 필요가 있다고 보이는데 이에 대한 건교부의 의견은 무엇인지. 구조 안전에 대한 기준이 나날이 발전하는 재료강도 및 시공법에 맞춰 적절하게 설정되어 있는 것인지.

□ 더 나아가 불법 개조 문제는 설계 및 시공단계에서 주택소비자의 의사가 반영되어야만 근본적으로 해결될 수 있음.

설계단계에서부터 개조 가능성을 염두에 두고 충분한 구조안전성을 확보하여 분양할 때 옵션으로 개조관련 시공 여부를 자유롭게 선택하도록 하는 방안이 있음.

□ 입주하기 전부터 새 것인 내장재를 뜯어내어 그대로 폐기처분하고 적발되기라도 하면 다시 한 인테리어마저 쓰레기가 되어버리는 게 현실이고, 이는 심각한 국가적 비용·자원 낭비임. 국가적 경제손실도 막고 주택소비자의 주거만족도를 향상시키고 보다 넓은 평수로의 이전욕구도 충족시킬 수 있도록 구조 변경에 대해 효율적인 체계를 마련해야 할 것임.

4. 임대아파트 임대료 연체율 계속 증가

□ 주택공사의 임대아파트의 임대료 체납율이 매년 증가하고 있음. 2001년 16.5%, 2002년 18%, 2003년 20.5%, 2004년 21.4%,

2005년 6월 현재. 23.4% 임.

▶ 임대아파트 체납율에 대한 대책은.

▶ 저소득층에 대한 생활비 보조외에도 집이 없는 저소득층에 대해 임대아파트 거주시 『임대료 직불카드』를 주는 방안은.

▶ 임대아파트 인식전환을 위해 ‘임대’라는 용어를 사용하지 않고향후 임대아파트 고급화 전략이 필요한데 이에 대한 입장은.

5. 대구선 복선전철화 사업 조기착공 필요

□ 침체된 대구, 경북 경제를 살리기 위해서는 광역 교통망 구축이 필요함. 대구선 복선전철화가 조기 완공되면 대구와 인접해 있는 영천, 포항과 구미를 교통망으로 연결하여 광역도시화가 가능해짐. 이렇게 되면 250만명 대구중심의 경제규모가 400만명 규모로 크게 확대될 수 있음.

□ 2001년 기획예산처에서 실시한 동대구-영천간 복선전철화 사업에 대한 예비타당성 조사결과 비용대비 편익 분석(B/C)이 1.01로 나와 사업성이 있는 것으로 나타났음.

하지만 최근 몇 년간 SOC 예산 축소로 사업 진척이 전혀 이뤄지지 않고 있는 상황임.

▶ 지금 영천시가 동대구-영천 복선전철화 사업에 대한 수요조사를 실시하고 있는데 그 결과가 좋으면 동대구-영천간 복선전철화 사업을 조기에 실시할 생각이 있는지.

6. 공공기관 이전

□ 공공기관 이전 비용 12조원 가운데 8조 7,000억원 가량을 부지매각 대금으로 조달하겠다는 것이 정부의 방침임.

▶ 하지만 현재 2조 4천억원에 달하는 한전부터 부지매각을 반대하고 건교부 산하 공기업은 눈치보고 말을 잘 못하고 있지만 다른 정부부처 공기업들의 반대 움직임이 있는데 이에 대한 대책은.

경기도내 공공기관이 있는 시․ 군들이 지방이전부지에 대한 정부의 용도변    경을 받아 드리지 않기로 했다는데 이렇게 되면 재원마련에 크게 차질을    빚을 우려가 있음.

정부 입장은 업무부지로 되어 있는 공공기관의 부지를 상업이나 주거용지    로 변경한 후에 매각해서 재원을 마련하겠다는 것인데 이대로 하면 인구    과밀, 기반시설 부족, 교통난 등의 문제가 있어 이에 대한 대책이 필요함

‘국토이용에관한 법률’에 의하면 현재 도시계획변경과 용도변경의 입안권    이 해당 지자체장에 있어 이들의 협조 없이는 어려울 것임. 따라서 공공기    관 이전이 순조롭게 이뤄질 수 있을지 의문이고 이전 공공기관을 설득해    야 하는 등 문제가 산적함.

▶ 공사들의 서울과 경기 지역본부가 비대해 질 수 있는데 이럴 우려는 없는지.

주택공사의 경우 수도권 임대주택 건설 증가로 경기지역본부에서 근무할    것이라는 것을 올해 신입사원 채용 때 강조

▶ 공공기관 유치와 함께 대기업도 유치해야 성공할 수 있는데 이에 대한 의견과 공공기관이 이전할 혁신도시 후보지들의 땅값이 크게 오르고 있는데 이에 대한 대책은.

그리고 2012년까지 혁신도시를 건설해야 되는데 가능하다고 보는지 가능하다면 구체적으로 설명바람.

7. 건설업계 ‘부익부 빈익빈’ 양극화 심화

□ 신도시 개발 등의 건설호재와 아파트 분양가 상승 등으로 상위 대형업체의 수익률은 크게 높아지고 있음. 하지만 부도 건설업체수와 등록 자진반납업체수는 급증하고 있어서 건설업계의 양극화가 심각한 수준에 이름.

2004년 부도 업체수는 178개로 2002년 47개의 4배에 해당하며, 올해에는    상반기에만 92개 업체가 부도가 남. 또한 건설업 자진반납율을 보면 2000    년 0.6%에서 지난해 7.4%로 지난 6년간 지속적으로 증가함.

▶ 민간 주택경기의 급랭에 따른 건설투자 감소가 양극화의 주된 원인으로 보이는데 내수경기를 회복하고 건설투자를 증대시킬 방안이 무엇인지.

▶ 대형․중소 건설업체간 상생하며 동반성장할 수 있도록 자금력을 갖춘 종합건설업체와 시공전문건설업체가 통합되는 체계 구축 내지는 적절한 영역 설정에 대한 의견은.

▶ 지방 중소건설업체의 체감경기 하락은 BTL 방식 민간투자사업 추진에 따른 공공 수주의 부진에 기인한 것으로 보이는데, 중소건설업체의 참여가 어려운 BTL 사업의 문제점을 해소하고 사업 추진에 있어 지역 중소건설업체 우대할 구체적 방안이 마련되어 있는지.

BTL 사업의 문제점

BTL 사업으로 인해 중소기업이 수행하기에 적합한 작은 규모의 사업들이 패키지화 되어 중소기업이 참여하기 어려움. 이는 기존의 중소기업의 수주영역이 잠식되는 것임. 시공운영비 절감에 초점이 맞춰진 대량생산 설계로 인해 민간부문의 창의성이 제한되고 정부 관계부처의 평가 및 리스크 관리가 어려움.

<표1> 일반건설업 부도 현황

년도	2000	2001	2002	2003	2004	2005.7
업체수	7,978	11,961	12,643	12,996	12,998	13,463
부도수	132	78	47	139	178	92
부도율	1.65	0.65	0.37	1.07	1.37	0.68

<표2> 연도별 건설업 자진반납 현황

년도	2000	2001	2002	2003	2004	2005.7
등록업종수(A)	92,159	102,758	106,901	106,612	105,095	105,547
자진반납수(B)	548	1,241	4,068	6,262	7,747	4,991
자진반납율(B/A)	0.6	1.2	3.8	5.9	7.4	4.7

□ 상위 건설업체가 전체 수주에서 차지하는 비중도 86.1%로 급등함. 주택수주비중에서는 ‘브랜드’를 앞세운 상위 대형업체가 90% 이상을 차지하였고 토목부문에서도 SOC 민간투자사업, 턴키대안입찰공사 등 대형공사 증가로 상위 업체 수주 편중 현상을 보임.

<표3> 상위 건설업체 수주 비율(%)

년도	2000	2001	2002	2003	2004	2005.5
비율	69.5	75.2	81.6	79.0	81.0	86.1

상위업체: 총기성액의 54%에 해당하는 기성액 순위 상위업체로 약 상위 300개의 업체

□ 건설업 체감경기지수에서도 심각한 양극화현상을 볼 수 있는데 최근 4개월간 대형업체와 중소업체 간의 체감경기지수는 평균 45.2p의 차이를 보임. 또한 최근 4개월 평균 서울과 지방간의 지역별 체감경기 격차도 32.9p나 됨.

<표4> 건설업 체감경기지수

구분	전체	대형업체	중소업체	격차	서울업체	지방업체	격차
05.5	82.9	109.1	65.9	43.2	101.6	54.4	47.2
05.6	86.4	107.1	57.4	49.7	98.5	63.6	34.9
05.7	74.2	100.0	41.5	58.5	86.4	59.8	26.6
05.8	67.8	83.3	54.0	29.3	80.0	57.0	23.0
평균	77.8	99.9	54.7	45.2	91.6	58.7	32.9

8. 공인중개사 과잉공급 어떻게 할 것인가

▶ 우리나라 부동산 시장상황에 맞게 앞으로 공인중개사 합격인원을 줄여 나갈 의향은 없는지.

공인중개사 자격증 취득자가 현재 18만여명이고 활동하는 공인중개사는 7만 5,000여명임. 공인중개사가 너무 많이 배출되어 부동산 시장 문란 등 부작용이 많이 나타나고 있음. 하지만 건교부는 오는 10. 30일 실시되는 16회 시험부터 15% 최소합격률제를 제도화하기로 했음.

▶ 지난 2005. 5월 치러진 15회 공인중개사 추가시험에서 34.5%(8만8,919명이 지원, 3만 680명 합격)의 합격률을 보였는데 이는 최근 3년간 평균 합격률 16.7%를 크게 웃도는 것으로서 시험 난이도 조절에 실패한 것은 아닌지.

공인중개사 시험제도는 1985년 시작되었고 주관기관도 처음 건설교통부에서 2002년 산업인력공단으로 바뀐 뒤 올해 토지공사로 변경되었음.