국회건설교통위원회 국회의원 안홍준 (한나라당 경남 마산 을) 2005. 09. 27	보도자료 (News Release)	☎ (02) 784-4365 (02) 788-2916 Fax. (02) 788-3603 http://www.cleanjun.com ✉ masan-jun@hanmail.net

	● ● ● ●	대한주택공사	국정감사

❐ 영구임대주택 대기자 5만539세대, 자격상실세대보다 많아

➤ 입주대기자 경기도 17,099세대로 1위, 광주전남 ‧ 인천 ‧ 부산 뒤이어

➤ 소득수준에 따른 보증금 ‧ 임대료 차등부과로 적체문제 해결해야

➤ 건교부의 다가구 매입임대 ‧ 전세임대 사업, 안정적 거주 보장 못해

❐ 주공은 실내공기질에 대한 개선의지가 있는가?

➤ 난방비 2만원 아끼려고 베이크 아웃(Bake-Out) 기간 5일로 단축

➤ 임대주택단지엔 유해물질 수치측정도 안 해

❐ 임대주택 장기수선유지비 부족액, 24조로 추정

➤ 주택수명 단축 → 임대주택 재고량 감소 ‧ 노후주택 급증 → 사회적 문제

➤ 아파트관리의 효율성 극대화를 위한 대책 마련 시급

❐ 공공임대 사업손실액 매년 4백억원대 !!!

❐ 임대위탁수수료로 최근 5년간 1천억원 지출 !!!

➤ 단지별 관리체계를 권역별 수행체계로 전환해야

영구임대주택 대기자 50,539세대 !!!

저소득층 주거안정 요원하다

□ 국회에 보고한 이행계획조차도 지키지 않고 있는 주택공사

[현 황]

지난 해 국정감사에서, 부적격자의 영구임대주택 입주문제를 지적하면서 조속한 시정을 요구한 바 있음. 그러나, 주택공사는 주택관리공단과 연계하여 국민임대주택을 홍보하겠다는 공문만 각 지역본부에 시달하였을 뿐, 개선실적을 점검하거나 세부계획을 수립하는 등의 적극적인 개선 노력을 보이고 있지 않음.

< ’04년 국정감사 지적사항 및 후속조치결과 >

시정‧처리요구사항	시정‧처리결과 및 향후추진계획
영구임대주택에 적격 영세민이 입주할 수 있도록 하고 시설물 유지보수 및 특별수선충당금 적립확대방안도 마련할 것.	영구임대주택에 적격 영세민 입주 ㅇ 영구임대 비 영세민 자진퇴거유도 - 비영세민 국민임대주책 입주가점 홍보 등 자진퇴거 유도방안 마련(’04.12.3) ㅇ ’05 영구임대 단지 대상 국민임대주택 홍보계획수립(’04.12.16) <향후계획> ㅇ ’05년 홍보계획에 따라 비영세민 자진퇴거유도 실적을 분기별 파악 관리 하여 적격영세민만이 입주할 수 있도록 조치

# 대한주택공사 제출자료

대한주택공사가 국민들의 주거를 책임지는 공기업이라면, 자격상실자의 영구임대주택 거주를 최소화하는 동시에 입주자격자의 원활한 입주를 보장함으로써 영구임대주택의 건설 취지에 부합하는 관리‧운영 체계를 갖추어야 함에도 불구하고,

과거와 마찬가지로 자격상실자에 대해 보증금과 임대료를 차등부과 함으로써, 공사의 수익만을 극대화하고 있음.

[질 의]

주택공사가 제출한 향후추진계획에 따르면 홍보계획에 따라 비영세민의 자진퇴거 유도 실적을 분기별로 파악‧관리함으로써 적격 영세민만이 입주할 수 있도록 조치하겠다고 했는데, 작년 12월 이후 현재까지 실제 분기별로 파악을 하고 있는지?

문제점을 개선하겠다면서 국회에 보고까지 했던 사항임에도 불구하고 제대로 이행되고 있지 않는 사유는 무엇인지?

감사원 감사결과에 따르면, 주공이 영구임대주택의 거주자격 탈락자를 계속 거주시키면서 매년 139억여 원의 할증수익을 내고 있는 것으로 추정하였는데, 과연 이것이 주거안정을 책임지는 공기업으로서 해야 할 역할인지?

서민의 주거안정 실현을 목적으로 하는 공기업이라면 차등부과로 인한 수익만을 생각할 것이 아니라 영구임대주택 대기자들이 원활하게 입주할 수 있도록 실질적인 방안을 마련하고 이를 실천해 나가야 한다고 보는데, 이에 대한 사장의 견해는?

□ 자격상실자의 소득수준에 따른 차등부과로, 적체문제 해결해야

[현 황]

아래의 표와 같이 영구임대주택 입주대기자 수는 매년 증가하고 있으며, 2005년 6월에 입주한 대기자들의 평균 대기기간은 19개월에 이르고 있음. <별첨 1> 심지어 지난 해 10월 기준으로 경기도지역의 대기기간은 무려 139개월에 달하고 있음.

< 년도별 영구임대주택 입주대기자 수 >

단지수	세대수	입주대기자 수
		’00년	’01년	’02년	’03년	’04년
125	140,078	20,504	28,196	32,858	39,319	45,248

# 대한주택공사 제출자료

반면 ’05년 6월 30일 현재 영구임대주택에 거주하고 있는 자격상실 세대수는 입주대기 세대수보다 많은 47,859세대에 이르고 있음. <별첨 2>

< 영구임대주택 입주자 관리현황 - 2005년 6월 30일 현재>

구 분	세대수	구 분	세대수	구 분	세대수
기초생활수급자	70,088	탈북자	1,601	기타(자격상실)	47,859
보훈대상자	2,033	장애인	215	청약자	16,210
일군위안부	2	직계존속부양자	0	교체중	248
모부자가정	1,802	철거민	20	계	140,078

# 대한주택공사 제출자료

결국, 주택공사의 무책임한 영구임대주택 관리체계가 입주대기자들을 양산하는 결과를 낳고 있음.

물론 주택공사가 공기업으로서 자격상실자를 강제로 퇴거시키는 것은 현실적으로 불가능한 조치이나, 현행과 같은 홍보수준으로는 이와 같은 문제점을 해소할 수 없다는 것 또한 분명한 사실임.

현재 대한주택공사는 국민임대주택 입주를 희망하는 자격상실자에 대해 가산점을 부여하고 있으나, 실제 효과는 미미함. 이는 영구임대주택에 거주할 경우의 보증금과 임대료가 국민임대주택과 비교해 볼 때 훨씬 저렴하기 때문임.

따라서, 대기자들의 영구임대주택 입주를 원활하게 하기 위해서는 자격상실세대에 대해서 소득수준별로 보증금과 임대료를 차등부과하는 등의 보다 현실적이고 적극적인 방법을 강구할 필요가 있음.

[질 의]

공기업으로서 자격상실자를 강제 퇴거시키는 것은 많은 부담을 가질 수밖에 없는 것이 사실이나, 그렇다고 해서 현행과 같은 홍보수준의 대책으로는 현재 제기되고 있는 문제점을 해소하기가 어렵다고 보는데, 이에 대한 사장의 견해는 무엇이며 앞으로 계획하고 있는 추가대책이 있다면 무엇인지?

결국 자격상실자를 국민임대로 옮겨갈 수 있도록 유도하는 대책이 시급한데, 이러한 자격상실세대에 대해 소득수준에 따라 보증금과 임대료를 차등부과한다면 보다 높은 효과를 거둘 수 있을 것으로 생각됨. 이에 대한 사장의 의견은 어떠하며, 이러한 대책을 건교부와 적극 협의하고 시행함으로써 영구임대제도의 취지에 부합하는 방향으로 관리해 나갈 의향은 없는지?

□ 다가구 매입임대‧전세임대 사업, 안정적 거주 보장 못해

[질 의]

지난 8월 4일 건설교통부는 ‘다가구주택 등 매입임대지침 및 전세임대지침’을 발표하였음. 이번 대책에 따라 주택공사는 시범사업으로 실시되었던 매입임대사업 이 외에 지난 8월 22일부터 전세임대사업을 추가로 시행해 오고 있으며, 저소득층의 주거안정에 일정정도 기여할 것으로 보임.

그러나, 금년도에 실시될 전세임대사업이 주택공사가 소유한 5년 또는 50년 임대아파트에 신규로 임차인으로 선정된 자에 대해서만 제한적으로 실시되고 있어, 영구임대주택의 자격상실자를 수용하는 것 자체가 불가능한 실정임.

[질 의]

이번 건교부의 방침이 저소득층의 주거안정에 기여하는 것은 사실이나, 동 제도가 영구임대주택에 거주하고 있는 자격상실자를 흡수하는 것은 현재 여건상 어려운 실정임.

향후 건설교통부와의 적극적인 협의를 통해 영구임대주택에 거주하고 있는 자격상실자도 대상자의 범위에 포함될 수 있도록 하는 조치가 필요하다고 보는데, 이에 대한 사장의 견해는?

<별첨 1>

□ 영구임대주택 입주대기자 현황

(2005.06.30. 현재)

지역별	단지수	대상호수	입주대기자	평균 대기기간
총 계	126 단지	140,078 호	50,539	19 개월
서 울	15	23,628	1,443	3
경 기	18	19,664	17,099	43
부 산	9	15,571	4,223	8
인 천	4	6,054	4,445	35
강 원	7	4,161	1,042	23
충 북	6	6,139	1,937	12
대전충남	13	13,405	3,752	19
전 북	8	9,115	4,134	19
광주전남	14	15,421	5,745	16
대구경북	20	18,989	3,813	14
울산경남	10	6,835	2,702	23
제 주	2	1,096	204	13

<별첨 2>

□ 영구임대주택 입주자 관리현황

(2005.06.30. 현재)

지 역	총세대수	수급자	보 훈 대상자	일 군 위안부	모부자 가정	탈북자	장애인	직계존속 부양자	철거민	기 타 (자격상실자)	청약자	교체중
총 계	140,078호	70,088	2,033	2	1,802	1,601	215	0	20	47,859	16,210	248
서 울	23,628	9,179	286	1	242	13	24	0	0	11,952	1,784	147
경 기	19,664	9,025	395	0	202	470	7	0	11	7,147	2,407	0
부 산	15,571	7,469	348	0	200	119	34	0	0	4,397	2,951	53
인 천	6,054	2,837	63	0	47	181	0	0	0	2,261	664	1
강 원	4,161	2,331	71	0	23	70	1	0	2	1,351	274	38
충 북	6,139	3,220	84	0	121	70	38	0	0	1,559	1,047	0
대전충남	13,405	6,793	122	1	165	226	67	0	1	3,847	2,183	0
전 북	9,115	5,846	72	0	63	58	0	0	1	2,024	1,051	0
광주전남	15,421	8,700	144	0	391	105	34	0	3	4,642	1,402	0
대구경북	18,989	10,837	301	0	220	168	0	0	0	6,220	1,243	0
울산경남	6,835	3,260	128	0	122	104	10	0	2	2,046	1,163	0
제 주	1,096	591	19	0	6	17	0	0	0	413	41	9

주공은 실내공기질에 대한 개선의지가 있는가?

□ 난방비 2만원 아끼려고 베이크 아웃 기간 단축?

[현 황]

주택공사가 작년 11월부터 시행해 오고 있는 베이크아웃(Bake-Out)#은 시험실시 결과 실내 유해물질의 상당량을 저감시켜 줌으로써 실내공기질이 현저히 개선되는 긍정적인 효과를 가져오고 있음.

베이크 아웃(Bake-Out) : 아파트 준공 후 입주자가 입주하기 전 세대에 대한 난방을 실시하여 실내 유해물질의 방출을 활성화시킨 후 환기를 통해 유해물질을 실외로 배출시키는 방법

현재 지침에 따르면 분양아파트에 대해서는 5일간을 임대아파트에 대해서는 3일간 베이크 아웃을 실시하도록 하고 있음.

[질 의]

지침에 5일과 3일로 날짜를 명시했는데, 베이크 아웃 기간을 늘리면 더 효과가 있는 것 아닌지?

주택공사 내부자료에 보면, ‘적정기간은 7일이나 과도한 난방비를 감안하여 분양주택은 5일로 단축’한다고 돼 있음. 사장께서는 7일간 실시했을 경우와 5일간 실시했을 경우에 유해물질 저감율이 얼마나 차이 나는지 알고 있는지?

주택공사 자료에 따르면 7일간 실시했을 경우에는 40~70%가 저감되는 것으로 나타났고, 5일간 실시했을 경우에는 30~40%가 저감되는 것으로 돼 있음.

< 베이크 아웃에 대한 난방비 및 인건비 >

구 분	동 절 기	하 절 기
임대아파트	30,000원 (3일, 1일 10시간 기준)	23,000원 (3일, 1일 7시간 기준)
분양아파트	57,000원 (5일, 1일 10시간 기준)	42,000원 (5일, 1일 7시간 기준)

사장께서는 세대당 난방비 2만원(동절기 1일 평균비용 1만원 가정시) 을 절약하는 것과 유해물질을 30% 저감하는 것 중 어느 것이 더 중요하다고 생각하는지?

여기에 대해서는 사장께서 상식적으로 판단해 주시기 바람.

□ 임대주택엔 유해물질 수치측정도 안 해

[현 황]

베이크 아웃의 시행효과를 확인하기 위해서는 시행 전과 시행 후에 유해물질 수치를 측정하는 것이 기본적인 것인데, 2004년 11월부터 지난 8월까지 입주한 56개 사업지구 중 베이크 아웃을 실시한 후에 유해물질의 수치를 측정한 지구는 4개 지구에 불과하며 임대전용단지의 경우에는 단 한차례도 수치를 측정하지 않았음.

< 베이크 아웃 대상 단지 수 및 수치측정 실적(’04년 11월 ~ ’05년 8월) >

구 분	분 양		임 대		분양/임대 혼합
	베이크 아웃	수치측정	베이크 아웃	수치측정	베이크 아웃	수치측정
2004년	3	-	17	-	2	-
2005년	5	4	27	-	2	2
계	8	4	44	-	4	2

# 2004년 11월 이후에 입주예정인 단지에 대해서 베이크 아웃을 실시하고 있음.

[질 의]

전체 56개 단지 중 임대아파트 지구가 44개 지구나 되는데, 지금까지 유해물질의 수치를 측정한 지구는 단 한 지구도 없음. 유해물질 수치측정 실시여부는 전적으로 지역본부의 요구에 따르고 있는데, 왜 지역본부에서는 임대주택에 대한 수치측정을 요구하고 있지 않은 것인지?

‘분양주택에 한해 본부의 요청을 받아 품질시험소에서 수치를 측정한다’는 것이 주택공사 내부공문에 명시한 지침임. 주택공사가 가지고 있는 임대아파트에 대한 인식을 분명하게 보여주고 있다고 생각함. 주택공사는 임대주택의 실내공기질은 중요하지 않다고 판단하는 것인지?

실내공기질에 있어 분양과 임대에 차이가 있어서는 안 된다고 생각함. 사람이 음식을 먹지 않고 1달은 살고 물이 없이는 일주일을 살지만 공기가 없이는 1시간도 살 수 없다는 사실과 함께, 이제 공기질의 문제는 사람이 사람답게 살아가는 주거환경을 조성하는 데 있어 필수불가결한 것이라는 사실을 명심해 주기 바람.

□ 조절장치만 설치하면 그 이후엔 입주자 책임?

[현 황]

주택공사의 내부자료에 따르면 실내공기질 관련하여 현상(現狀)입주자의 적극적인 관리 노력을 강조하면서 ‘자연형 환기구 등의 조절장치를 설치한 후에 환기부족으로 인한 악취, 결로 등의 문제는 입주자의 책임임을 환기시킨다.’는 내용이 포함되어 있음.

[질 의]

이는 ‘환기를 위한 조절장치만 설치해 놓으면 주공의 책임은 끝이다.’라는 인식이 표출된 것으로서 이는 실내공기질 문제에 대해 현재 주공이 접근하고 있는 방식이 얼마나 편협한 것인지를 그대로 보여주는 것이라고 생각함. 이에 대한 사장의 견해는?

# 붙임

공사주택 실내공기질 향상방안 검토결과

1. 마감재 오염물질 방출 제한 기준 적용

□ 공기청정협회 친환경 인증 기준과 부합되지 않음

친환경인증은 포름알데히드와 휘발성유기화합물 기준을 통합하여 운영하고 있으나 공사시행기준은 1단계의 경우, 포름알데히드 3개(양호), 휘발성유기화합물 4개(우수)로서 차이가 있어 불합리

※ 기시행 마감재 오염물질 방출제한 기준

구 분		1단계		2단계
적용시기		‘04년 1월 이후 발주		‘06년 1월 이후 발주
벽 지		0.125 / 0.2 ㎎/㎡․h		0.05 / 0.1
바 닥 재		0.125 / 0.2		0.05 / 0.1
석고보드		0.125 / 0.2		0.05 / 0.1
페 인 트		추후 기준 제시
접 착 제		0.125 / 0.5		0.125 / 0.2
친환경인증 표시 개수		3개 / 4개		4개 / 5개

포름알데히드(HCHO) / 휘발성유기화합물(VOCs)

※ 친환경자재 인증등급 분류 체계(공기청정협회)

구분		일반자재		페인트		접착제
5개 (최우수)		0.03/ 0.1		0.03/ 0.1		0.06/ 0.25
4개 (우수)		0.05/ 0.2		0.05/ 0.2		0.12/ 0.5
3개 (양호)		0.12/ 0.4		0.12/ 0.4		0.4/ 1.5
2개 (일반)		0.6/ 2.0		0.6/ 2.0		2.0/ 5.0
1개 (일반)		1.25/ 4.0		1.25/ 4.0		4.0/ 10.0

포름알데히드(HCHO) / 휘발성유기화합물(VOCs)

⇨ 대책검토

휘발성유기화합물 방출제한기준을 제품의 생산여건을 감안하여,

공기청정협회 친환경인증 기준의 네입클로버 3개(양호)로 맞춤

- 2006. 1월 시행예정인 2단계 오염물질 방출제한 기준은 친환경 인증 기준상의 네잎클로버 4개(우수)로 단계적 강화

□ 기준 충족이 불가능한 유성접착제 사용에 대한 별도명시 필요

합판, MDF(중질섬유판) 등 목재를 접착하는 수성접착제인 경우, 기준을 만족하나 합성수지를 용착하여 접착하는 유성접착제인 경우, 휘발성 유기화합물이 과도하게 발생하여 기준 충족이 불가능함

⇨ 대책검토

접착제 제한기준은 수성 접착제에 한해 제한하되, 합판마루, 몰딩류 등의 목제품은 반드시 수성접착제를 사용토록 하여 실내공기질 향상

□ 페인트 오염물질 방출제한 기준 없음

‘03. 12월 시행 마감재 오염물질 방출제한 기준에 페인트 기준 미설정

⇨ 대책검토

페인트 오염물질 방출제한 기준 추가

- 친환경성, 내구성이 우수한 친환경페인트의 활성화에 대비

- 발코니를 포함한 세대내부에 사용되는 수성페인트에 한해 기준을

마련하되, 유성페인트 마감제품은 공장도장 권장

※ 현관, 침실문틀은 공장에서 중도도장 후 현장에서 상도 처리

□ 친환경자재의 시험비용 및 업무 과다

1회 시험비용(200만원) 과다로 시방서에 명기된 관리시험(공구당 1회)을 감당키 어렵고

동일한 규격의 마감재라도 색상 등이 천차만별하여 이에 대한 적용     범위, 시험인정 유효기간 등 시험기준 설정 필요

⇨ 대책검토

친환경자재 사용 권장을 위한 시험관련 업무 개선

- 친환경인증표시 3개이상 또는 공인기관의 유해물질 방출시험(1년이내) 성적이 이에 상당하는 자재의 경우 선정시험 생략

- 관리시험은 공구별, 제조업체별 1회 시행하되,

유해물질(포름알데히드, 휘발성유기화합물)과 시방서상의 관리시험 항목을 함께 측정한 공인기관의 시험성적서가 기준을 충족할 경우, 성적서 발급일로부터 1년간 관리시험 면제

2. 자연환기구 설계 적용을 위한 성능검토 결과

□ 시뮬레이션 개요

o 건물전후면 풍압계수 : 풍동실험을 통해 계산

o 건물내외부 기상조건 : 외부기온 영하 2.5℃, 풍속 1.66m/s(북서풍)

실내온도 23℃, 발코니온도 9.8℃

o 대상모델 : 46㎡, 84㎡형 각 1세대(8층 위치)

⇨ 검토결과

o 폼타이형, 창호프레임형 환기구 혼합시, 46㎡형 0.472회/시간, 84㎡형 0.257회/시간의 환기량 발생으로 환기량 충족되나

o 발코니 창호부분은 외부의 먼지 등 유입으로 장기간 유지 시 환기구 폐쇄의 문제가 있으므로 시스템 루버 등 환기성능이 좋고 유지관리가 용이한 자연형환기구 연계 필요

※ 환기효율 시뮬레이션결과

환기회수(단위:회/h)

구 분		46㎡	84㎡
	단위세대 환기회수	0.054	0.046
1	폼타이 (0.25m+2.05m)	0.137	0.063
2	폼타이 (0.25m+1.45m)	0.116	0.092
3	폼타이 (0.25m+0.85m)	0.159	0.096
4	폼타이 (0.85m+2.05m)	0.121	0.081
5	폼타이 (0.85m+1.45m)	0.084	0.078
6	폼타이 (1.45m+2.05m)	0.132	0.056
7	폼타이(0.25m+0.85m)+창문frame 환기구	0.429	0.233
8	폼타이(0.85m+2.05m)+창문frame 환기구	0.471	0.238
9	폼타이(0.25m+2.05m)+창문frame 환기구	0.472	0.257

※ 창문frame 환기구 : 발코니창은 상하좌우 4곳에 설치, 거실창 및 침실창은 상부좌우 2곳만 설치

→ cold draft의 영향을 고려하여 내부 거실창 및 침실창은 상부만 설치

※ 자연환기구에 의한 환기 흐름도

3. 입주전 오염물질 경감을 위한 베이크 아웃

□ Bake-Out 검증을 위한 유해물질 측정결과(2개 지구)

o ○○지구(국민임대)

세대	기간	온도		환기	측정결과
					포름알데히드(ppm)		TVOCs(㎍/㎥)
		1일	이후		시행전 (10.7)	시행후	시행전 (10.7)	시행후
104	3	25	30	창문 5cm 개방, 주방 및 화장실 휀 저속 가동	0.04	0.04	707	469
704	7	25	30		0.03	0.04	1,064	559
1404	10	25	30		0.04	0.04	1,030	669

※ 포름알데히드 : 변화없음

TVOCs : 3일 33%저감, 7일 47%저감, 10일 35%저감

o ○○지구(분양)

세대	기간	온도		환기	측정결과
					포름알데히드(ppm)		TVOCs(㎍/㎥)
		1일	이후		시행전 (10.8)	시행후	시행전 (10.8)	시행후
104	7	25	25		0.28	0.11	2,835	670
1004	7	25	35	창문 5cm 개방, 주방 및 화장실 휀 저속 가동	0.32	0.14	2,497	1,313
1904	7	25	30	창문 5cm 개방 주방 및 화장실 휀 미가동	0.54	0.11	3,652	1,332

※ 포름알데히드 : 7일 56～79% 저감

TVOCs : 7일 47～76%저감

※ 선진국 수준 : 포름알데히드 0.08ppm, TVOCs 400㎍/㎥

⇨ Bake-Out의 효용성 검토결과

o 베이크아웃 기간

적정기간은 7일(유해물질 40～70% 저감)이나 과도한 난방비를 감안하여 분양주택은 5일(유해물질 30～40% 저감)로 단축하고

국민임대주택은 마감재가 단순하여 초기부터 유해물질 수치가 낮아 단기간의 난방으로 선진국 수치(포름알데히드 0.08ppm, TVOCs 400㎍/㎥) 근접하므로 3일로 단축

o 베이크아웃 시기 : 입주 15～30일전 실시(계절과 현장여건에 따라 변경)

o 베이크아웃 온도 : 제1일 23～25℃, 이후부터 28～30℃ 유지

o 환기

시간당 1.5회 정도의 주기적인 환기가 원칙이나 관리 세대수가 많은 아파트의 상황을 감안하여 지속적인 환기흐름을 만들 정도의 창문을 개방(5cm 폭)함

o 세대내부 조치

각 실의 방문과 가구류의 문은 개방하되 닫히지 않도록 조치하고 욕실과 주방의 환기팬은 저속 가동

o 업부분장 : 주관 각 본부 고객지원부, 협조 공사사무소

- 준공이후의 상황이므로 예산책정 등 업무주관을 본부에서 하고 현장 공사사무소에서는 건설업체 하자관리팀을 활용하여 난방기 가동, 환기  등 협조

o 비용처리

투입인원 인건비 및 난방비용은 원가통제계정 공가관리비로 책정하고 완료 후 정산처리

o 시행전후 유해물질 수치 측정

분양주택에 한해 본부의 요청을 받아 품질시험소에서 측정(실내공기질 관리법시행규칙에 따라 100세대당 3개소, 초과100세대마다 1개소 추가)

4. 내부환경의 지속적 관리를 위한 입주자 홍보

o 신축주택의 실내공기질 상황

- 새 아파트라도 마감재 종류와 시공상황에 따라 유해물질 측정결과가 다양하게 나타남

- 보통 4～6개월이면 유해물질 수치가 50%이상 떨어지므로 초기 환기를 적절하게 유지할 경우, 새집증후군으로부터 안전함

2004. 2월 환경부 신축아파트 실내공기질 측정결과(‘04. 5.13 중앙일보)

o 실내공기질 관련 현상입주자의 적극적인 관리 노력 강조

- 공신력있는 안내를 위하여 건설교통부의 새집증후군 예방을 위한 가이드북을 공사홈페이지에 링크

- 입주시 아파트생활 길라잡이 및 건설교통부 가이드 북 배포

- 자연형 환기구 등 조절장치 설치 후 환기 부족으로 인한 악취, 결로 등 문제는 입주자의 책임임을 인식시킴

임대주택 장기수선유지비 부족 추정액 24조,

어떻게 해결할 것인가?

[현 황]

장기수선계획은 주택법 제47조(장기수선계획 수립), 주택법시행령 제63조(장기수선계획의 수립), 주택법시행규칙 제26조(장기수선계획의 수립기준), 임대주택법 제17조의3, 임대주택법시행령 제15조의3 제2항에 의거하여 수립하고 있음.

아파트의 경우 주요 구조부는 콘크리트 구조물로 이루어지고 있는데, 건물의 수명은 대개 50년 정도로 보고 있으며 관련 법규에 명시된 수선 주기는 시설물의 내구연한에 따라 7년~30년으로 시설물별로 차이가 있음.

<주요시설물의 수선주기>

7년	8년	10~15년	15년	20년	30년
외부 도장공사	개별 보일러	강관배관	중앙보일러 아스팔트 포장	주방기구, 위생시설, 승강기	울타리

<수선주기보다 조기에 교체되는 시설물>

구분	주방 가구	철제 난간	옥상 방수	조립식 욕실	급탕 배관	급수 배관	난방 배관	자동화재 탐지시설	승강기기계장치
법률	20년	20년	20년	30년	10년	15년	15년	20년	20년
실제	10년	19년	14년	20년	9년	10년	12년	14년	15년

자료:대한주택공사

[질 의]

장기수선 관련 법규정에 명시된 수선주기가 과연 현실성이 있는 것이라고 보는지 사장의 견해를 밝혀 주기 바람.

현실적으로 입지, 시공수준, 환경, 자재품질, 관리상태 등에 따라 수선주기가 다를 수 있다는 것은 본 위원도 이해하고 있음. 그러나 현실성과 괴리된 수선수기를 보는 관점은 국민상식과는 배치되는 측면이 매우 크다고 봄. 최소 100년을 보고 시공하는 선진국의 건축형태와 우리의 현실적 수선주기의 관점을 어떻게 보아야 하는지 설명바람.

주공의 입장 중 입주민의 의식부족을 들고 있는 측면이 있는데 아파트 관리의 효율성을 극대화 할 방안에 대한 대책을 수립한 것이 있는지?

[현 황]

<주공의 장기수선유지비 부족액 추정>

(단위:천호, 억원)

유형	관리호수	적립액	소요액	과부족	비고
계	1,082	53,425	295,798	▵242,373
영구임대	140	15,021	28,273	▵ 13,252	내구연수50년
50년공임	26	1,999	11,304	▵ 9,305	내구연수50년
국민임대	916	36,405	256,221	▵219,816	내구연수30년

KDI 연구용역자료집 참조(주공발주)

	공공임대주택의 장기수선충당금 적립기준 (임대주택법시행령 제15조의3)
□ 영구임대주택은 영세민의 경우 임대료의 20%(약 7300원 /월. 호), 일반입주자의 경우 영세민 임대료에 대한 충당금에다 영세민과의 임대료차액(약25,800원/월. 호)을 합한 금액을 적립 □ 50년 공공임대주택은 임대주택법시행령 제 15조의3 제3항 1호에 의거 최초 사업승인시 표준건축비의 0.04%/월(약12,500원/월.호) □ 국민임대주택은 임대주택법 시행령 제15조의3 제3항 2호에 의거 최초 사업승인시 표준건축비의 0.03%/월(약11,000원/월.호)

[질 의]

현재 주공의 시설물 교체계획에 따르면 ’08년까지는 노후 배관을 ’09년까지는 노후 주방가구를 교체할 계획인 것으로 알고 있는데, 과연 실현가능한 것인지 또 소요 재원은 어떻게 확보함으로써 수요를 충당할 것인지를 알려주기 바람.

영구임대, 공공임대(50년) 및 국민임대(30년)운영에 예상되는 장기수선유지비 부족액을 각 유형별 내구연수 기준으로 산출했을 경우 24조원 이상으로 추산되고 있는 것이 현실인데, 이에 대한 사장의 견해를 밝혀 주기 바람.

본 위원은 임대주택의 기능유지에 필요한 장기수선유지비 적립이 제대로 되지 않을 경우, 주택의 수명 단축이 임대주택의 재고량 감소로 이어질 뿐만 아니라 노후주택의 급증 문제가 사회적문제로 확산될 개연성이 충분하다고 보는데 이에 대한 사장의 생각은?

주공은 실질적인 공공임대주택 운영주체로서 현실적인 장기수선충당금 소요액을 명확히 추정하고 이를 바탕으로 장기적인 수선계획을 수립해야 한다고 보는데, 이에 대한 사장의 견해는?

운영주체인 주공 스스로도 적립 가능한 비용을 제대로 추정하고 수선계획을 세워야 한다고 생각하는데, 이와 관련하여 수립한 계획이 있는지?

수선유지비 부족금액이 실제소요액보다 턱없이 부족하다는 것은 사실이지만, 이를 임대료 인상으로 보완한다면 현실적으로 입주자의 주거비 부담이라는 악순환의 고리가 되는 것임. 본 위원은 이에 대해 반대의 입장을 가지고 있는데 현재 주공의 입장은 어떠한지?

부족재원 마련의 현실적 방안은 정부의 재정지원인데, 하나의 대안으로 국민주택기금에서 장기수선유지비를 지원하는 방식 등을 적극 추진할 생각은 없는지 밝혀 주시기 바람.

주공의 공공임대주택 사업 손실 매년 4백억원대!

재정운용 종합계획 마련 시급하다

[현 황]

주공의 공공임대주택 재고는 2004년 말 31만6천호 규모이나, 2007년부터 2016년도까지 매년 6~9만호의 국민임대주택의 신규입주를 추정할 경우 2017년에는 109만5천호의 재고량에 도달할 것으로 추정됨.

그러므로 주공은 국민임대주택 100만호 건설뿐만 아니라 효율적인 공공임대주택 운영방식의 변화를 도입해야 할 시기에 직면해 있으며, 국가자산의 운영자로 그 책임은 막중하다 하겠음.

공공임대주택이란, 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하는 임대주택으로 저소득층을 위한 장기(30년이상)임대주택을 의미함. 즉 영구임대주택, 50년임대주택 및 국민임대주택 등이 공공임대주택에 포함됨.

< 국민임대주택 연도별 건설계획 >

100만호	‘03~’12년까지 국민임대 100만호 건설계획(서민주거안정대책,‘02.5.20) 사업시행자:대한주택공사,지방자치단체
150만호	향후 10년간 장기 공공임대주택 150만호 건설계획 (서민. 중산층 주거안정 지원대책, ‘03.9.3) *국민임대 100만호(주공‧지자체) +10년 공공임대 50만호

계(호)	03	‘04	‘05	‘06	‘07	‘08	‘09	‘10	‘11	‘12
100	8	10	10	11	11	10	10	10	10	10

< 주공의 공공임대주택 총재고량 전망 >

(단위:천호)

구분	‘04	‘05	‘06	‘07	‘16	‘17
계	316	329	349	395	1,076	1,095
국민임대	47	70	97	159	897	916
영구임대	140	140	140	140	140	140
50년공임	26	26	26	26	26	26
5년공임	103	93	86	70	13	13

[질 의]

국민임대 100만호 건설계획에 따라 주공의 책임은 더욱 커질 수밖에 없는 것이 공공주택시장의 현실이라고 봄. 이러한 배경에서 세부 운영계획의 수립이 반드시 필요하다고 판단되는데, 이에 대한 사장의 견해는?

[현 황]

< 주공의 공공임대사업 손익현황 >

(금액단위:억원)

연도	‘98	‘99	‘00	‘01	‘02	‘03
손익	▵358	▵377	▵305	▵337	▵444	▵444

KDI연구용역자료집(주공발주)

[질 의]

’03년도 결산결과 주택공사의 공공임대사업에서 444억원에 달하는 적자가 발생하고 있음. 주공의 임대사업 손실은 서민주거복지에 직접적인 영향을 미치는 임대료 등 주거비용의 상승압박으로 작용한 것이 사실이며 이를 개선을 위한 종합적인 계획 수립이 필요하다고 보는데, 이에 대한 주공의 계획은?

이와 같은 재정수지의 손실은 그동안 임대료 인상을 유발하는 기본적 요인으로 작용하였음. 매년 임대료를 5%씩 인상해 온 것이 그 실례임. 이에 대한 사장의 견해는?

주공은 지난 1995년 11월 16일 임대주택의 임대료(임대보증금 및 월 임대료)를 매년 5%씩 인상하는 방침을 마련한 후 이 내용을 임대차계약서류에 명시하여 계약을 체결해 왔음. 그러나 이에 대해 ’04년 국정감사 및 ’05년 감사원 감사에서 문제점으로 지적하고 이를 개선하라고 한 것으로 알고 있는데, 실제로 조치되었는지 또 조치사항을 법적 규정으로 명문화 시켰는지, 이에 대한 입주자들의 또 다른 민원제기는 없는지를 밝혀 주기 바람.

사실 공공임대주택의 임대조건은 시중시세보다 낮은 정부고시 표준임대조건 범위 내에서 결정토록 되어 있어 임대사업수지의 적자가 불가피 하나, 이에 대한 별도의 지원이나 보전대책이 없어 공공임대주택 사업추진에 어려움을 겪고 있는 것으로 알고 있음. 이를 해소할 방안을 어떻게 마련하고 있는지 구체적으로 답변해 주기 바람.

주공 임대위탁수수료로 최근5년간 1000억 지출!!!

과연 효율적인가?

[현 황]

주공은 04년말 현재 265,122호의 공공임대주택(5년공공임대 51,063호 포함)을 자회사인 주택관리공단(주)에 위탁운영하고 있으며, 주공이 직접 임대업무를 수행하는 임대주택은 04년11월~12월에 입주한 8,846호의 국민임대 주택과 51,837호의 5년 공공임대주택임.

< 주공의 임대손실액 중 위탁수수료 비중 >

(금액단위 : 억원)

구분	계	‘98.11~	‘99	‘00	‘01	‘02	‘03
임대손실	▵1,967	▵60	▵377	▵305	▵337	▵444	▵444
위탁수수료	947	21	150	180	197	195	204
비중(%)	48.2	35.0	39.8	59.0	58.5	44.1	45.9

< 최근 5년간 연도별 위탁수수료 지출현황 >

(단위 : 호, 억원)

구분	계	‘00	‘01	‘02	‘03	‘04
위탁수수료	1,000	180	197	195	204	224

< 임대주택의 임대업무 수행 비교 >

(단위 : 천호, 억원)

구분	계	‘05	‘06	‘10	‘15	‘16	‘17
재고호수	1,082	236	263	584	992	1,063	1,082
임대위탁	6,656	182	203	450	765	820	835
직접수행	2,467	67	75	167	284	304	310
차이금액	▵4,189	▵115	▵128	▵283	▵481	▵516	▵525

* 재고호수:5년 공공임대주택 제외

차이금액: 직접수행비용-임대위탁수수료

[질 의]

최근 5년간 주공의 임대위탁수수료 집행액이 1,000억원에 이르고 있음. 이런 예산 집행에 따른 효율성 측면과 관련하여 주공이 분석한 자료가 있는지와 주택관리공단과의 업무영역 분할에 대한 효율성 측면을 평가한 적이 있는지?

KDI 용역 결과에 따르면, 공공임대주택에 대한 임대업무를 주공이 직접 수행할 경우 2005년 115억원, 2010년 283억원, 2017년 525억원 등 총 4,189억원을 절감할 수 있음. 이는 위탁수행할 경우 보다 약 63%의 비용을 절감하는 효과를 가져오는 것인데, 이에 대한 주공사장의 견해는?

현재 주공이 주도적으로 건설하고 있는 국민임대주택의 경우, 향후 2017년부터 매년 6~9만호 이상씩 재고가 증가할 것으로 예상됨. 이를 현재의 관리방식으로 추정해 볼 때, 110만호의 관리호수․약 1,260여개 관리소․9,500여명의 관리인원이 소요되는 막대한 물량의 공공임대주택 재고가 예상되는데, 이에 대해 과연 사장께서는 현재 시스템에 대한 총체적인 분석 없이 현재의 방식으로만 관리하는 시스템이 효율적이라고 판단하는지?

본위원이 제기하고자 하는 것은 주공의 자회사인 주택관리공단과의 업무 영역에 대한 소유의 문제가 아니라, 현재의 관리시스템이 효율적인가에 대한 총체적 점검이 필요하다는 것임. 이에 대한 사장의 견해는?

현재 자회사의 관계에서 업무의 효율성을 저해하는 업무의 중복성이 발생하는 현상은 없는지?

임대주택정책도 이제는 정책적 필요에 따른 건설위주의 방식에서 주거복지의 차원으로 전환되어야 한다고 본 위원은 판단함. 그러므로 관리체계 시스템의 총체적 연구를 통해 이러한 문제를 개선해 나가는 것이 필요하다고 보는데, 사장의 판단은 어떤지?

그 하나의 예로 임대업무의 경우에 있어 단지별 수행체계로 되어 있는 현행 업무조직을 권역별 수행체계로 전환함으로써 업무의 효율성과 예산절감이라는 이중의 효과를 추구할 의도는 없는지?

현재의 자금수납 방식은 수작업으로 전산입력을 거쳐 정산하고 있는 는 방식인데, 이를 자동이체․지로시스템․PC뱅킹 등의 효율적인 전산회계시스템을 대체하여 효율성과 투명성을 기할 생각은 없는지?

이외에 임대주택 입주자들을 위한 주거복지프로그램의 개발 및 보급문제도 가장 중요한 문제 중의 하나라고 생각되는데, 이를 적극 개선할 계획은 있는지?

마지막으로 임대업무 이외에 주택관리의 측면에서 입주자의 관리 참여 극대화 등 관리의 효율성을 기하기 위한 여러 가지의 개선 과제가 있다고 판단되는데, 차제에 총체적인 개선사항을 분석하여 관리업무의 효율성을 극대화 할 계획이 있는지 알려 주기 바람.